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上壹期黃嵐地產榜，Daisy給大家介紹了Midtown中城區的壹些情況，這期，來和大家介紹壹下中城區的公立學校。

由於我們華人在買房時對孩子的教育環境十分重視，所以學區是很多中國家長們買房考慮的首要因素。今天Daisy黃嵐給大家介紹Midtown中城區的四所公立高中名校以及學區房的情況。

說到多倫多的學區房，中國人比較熟悉的地區萬錦，列治文山和旺市，都是屬於約克區的。的確，從菲沙研究所的排名來看，約克區的整體成績與排名都遠遠地好於多倫多地區。 但是，單獨看排名的學區選擇是偏頗的，多倫多有著無與倫比的地域優勢和良好的教育傳統的熏陶與浸染，這都是不可忽視的。

North Toronto Collegiate Institute 北多倫多高中

北多倫多高中，安省排名第33/747，是位於的傳統豪宅區旁邊的壹所公立學校，靠近Yonge和Eglinton夾角，是不折不扣的西人主流社區高中，學校規模較大，在校生1200名左右，據官方統計，有90%的學校畢業生進入大學深造。建校於1912年的百年老校。由加拿大最著名的建築商Tridel開發承建，校舍獲得LEED金獎。

北多倫多高中的學區範圍橫跨了好幾個熱門地區，也是我們常說的中城區，地處社會中高階層社區，教育背景多元化，深得西式歐洲教育的傳承。大多數學生都精於某項運動或專註於自己的愛好，學術成績也從來不遜色。學校註重學生領導力和社會責任感的培養，學生會每年組織“慈善周”捐款活動，籌集款項資助社會各界。學校還有多倫多唯壹壹個校際儀仗樂隊。組織各類學術與特長俱樂部，讓學生學以致用。

該校區範圍的社區居民62%是歐洲後裔，23%北美後裔，10%亞裔及拉丁裔，華裔較少。

Lawrence Park 高中

在中城區稍稍偏西北的地方，也有壹所高中名校，Lawrence Park Collegiate 勞倫斯公園高中。這所高中和著名的私立女校Havegal 相當近，位於Avenue Rd 和 Lawrence 大街。2017年菲沙研究所排名與前面的北多倫多高中並列33/747。

當地很多家庭喜歡送孩子到勞倫斯公園高中，就是因為濃厚的傳統色彩，和文化傳承。學校的座右銘是 讓學習之愛綻放。

學校提供50多個俱樂部活動和豐富的體育校隊，在多倫多教育局的多項比賽中屢屢奪冠。

法語、體育、音樂是該校的特色。勞倫斯高中是多倫多市內首間提供樂隊和管弦樂隊課程的學校。學校還在戲劇，物理等學科成績顯著。學校百分之九十以上的畢業生到大學深造。

學區範圍內的社區族裔組成是歐裔62%，北美30%，亞裔5%，所以對孩子英文能力要求較高。學校新移民數量比較少，

Forest Hill 森林山高中

多倫多傳統豪宅區，即401以南的多倫多市內，包括Rosedale（玫瑰谷）、Forest Hill（森林山）、Bridle Path（跑馬徑）等。這些豪宅區的共同特點是歷史傳統悠久，房型獨具匠心，社區內樹木參天，花團錦簇，環境幽靜，

Forest Hill森林山高中, 是壹所毋庸置疑的經典名校。 自1946年成立以來, 在菲沙研究所每年的排名中壹直名利前茅，2017年排名68/747。

聽其名“Forest Hill”就已經可以推算得到﹐這間學校位於多市的富豪區Forest Hill﹐附近就是Old Forest Hill Road那些百萬豪宅﹐除了﹐地理位置優越，學術成績也有口碑﹐據說，其所提供的ESL（English as Second Language）班特別好，讓孩子能夠很輕易簡單地學習英語。

說森林山高中是頂尖學生的教育並不為過，學校建校以來致力於學生領導力（Leadership）的培養。從學校畢業生中我們可以看到長長的政治領導者、公司CEO、創業者的名單。

另壹特點是11和12年級學生的co-op實習課程，提供學生的2年實習，使學生擴大了社會接觸面，鍛煉了實際工作能力。

森林山社區有四分之壹的人口族裔是猶太人，最多的族裔比例還是歐裔，占79%。華裔比例7%

Leaside High School 利塞得高中

Leaside High School鬧中取靜，校園環境優美大氣。 學校從1945年建校那壹刻起就毫不掩飾他的學術成績為主的教學定位，2017年菲莎研究所的學術排名39/747。這所高中在計算機、自然科學、生物、化學、物理等學科均表現出色。學校語言文學教學尤為突出，很多著名的作家均畢業於該校。

學校註重學生的全面發展，音樂、時尚、體育等都有所涉獵，給學生提供充分展示與鍛煉的機會。但這所學校沒有ESL課程，也不收取國際留學生。

中城區除了上述公立學校外，還有大量頂級私校。Daisy黃嵐下次視頻與大家分享頂級私校介紹，歡迎關註

責編：Zoe Chan

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最近，全球著名的商業地產公司世邦魏理仕（CBRE）公布了2018加拿大商業地產展望。Daisy黃嵐今天來和大家壹起視頻解讀這份報告。希望對您的商業地產投資有所啟發和幫助，或通過商業地產趨勢的觀察對住宅市場形成自己的觀點。

以下是Daisy黃嵐視頻解讀【2018加拿大商業地產展望】的主要內容提綱和分析圖：

• 租金向好，需求靈活，土地價格上升，投資量創紀錄
• 對於2018的加拿大商業地產，我們的關鍵句之壹是“信心大於問題”
• 高技能的新移民勞動力不斷湧入構成對商業地產基本面的長期支撐
• 對企業來說，在加拿大容易得到優秀勞動力的好處將大大超過任何租金上漲的影響
• 公寓空置率較低，將繼續推高租金
• 預計未來五年養老基金的房地產配置將繼續上升
• 加拿大人均GDP還有很大的提升潛力
• 加拿大經濟比前幾十年更加多樣化，這為經濟的負面因素提供了緩沖
• 因為遊戲規則已經改變，所以牛市周期可能繼續下去
• 利率上升≠高利率，而且影響有限
• 商業物業估值有增長的跑道
• 寫字樓租戶中，科技企業占比將繼續增加
• 2018年加拿大的商業房地產將繼續健康發展

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才剛進入2018年，就聽說銀行要出臺壹些貸款的收緊政策。引起很多朋友們的關心，2018年的房地產市場、房價的走勢會是怎樣的呢？我們應該采取什麽樣的策略進行投資置業呢？

花開兩朵，各表壹只，我們先從時間軸的角度來說說房價的走勢。其實從真正意義上來講，我們中的任何人都無法準確預測房價的短期走勢。看看那些每天出現在電視裏的股評家們，其業績壹定不會比關註大勢和基本面的投資大鱷好。關於大勢，Daisy黃嵐在之前的諸多文章中已經有所提及：人多的地方需求就旺盛。

安閣物業 Engel & Völkers 北美房產公司 的豪宅市場分析表明，多倫多的人口增長速度是北美大城市中最快的，需求持續加上供應短缺，多倫多的豪宅板塊將繼續保持強勁增長。多倫多作為人口的流入窪地，加拿大的經濟引擎，海外留學生全球留學的首選之壹，大趨勢來講是加拿大最值得投資的地區。那麽判斷基本面的依據在哪呢？請看下圖。

上圖中Daisy黃嵐將過去20年大多倫多地區房屋均價配以最經典的指數平滑趨勢。我們可以看出，每年6.4%的房價上漲才是真正的基本面，實打實延續20年的基本面。房價的溫和上漲對國民經濟來說是最健康的，政府和銀行又何嘗不是圍繞這條基礎線來調控房價和經濟的呢？漲多了風險大，踩點剎車；跌多了，加點油，讓經濟保持健康成長。這年均6.4%的復合增長率是什麽意思呢？舉個例子，花100萬買了壹套房子，按照每年漲6.4%，那麽5年後房子價值136萬，按照30萬首付來計算，年均回報可達17%，相當可觀！

從上圖還可以看出，目前政府的政策幹預基本已經擠掉了近2年的房價增長過快的泡沫，近期加拿大就業率創幾十年來的新高，最低工資也適時地調高，加拿大經濟基本面20年來長期溫和上升態勢沒有改變，而且最能反映經濟活力的商業地產壹直以來更是欣欣向榮、屢上臺階，此時房價回歸基礎線，長線平穩增長的預期不言而喻。有讀者會說加息不是會對房價造成影響嗎？我想說：是的，這只是問題的壹方面，而且跟長線投資沒有關系。加拿大央行為何要加息？那是因為經濟基本面持續平穩向好。世界上沒有壹個央行會在沒有經濟基本面支持的前提下憑空加息，所以我們才會看到政府加息周期總是伴隨著經濟增長周期，而政府降息周期伴隨的是經濟停滯周期。在經濟增長周期裏，個人收入提升，房租提升，再加上人口流入對房價構成的支撐和上行的動力是最基礎的。20年來加拿大經歷了三次大的利率漲跌周期，小周期則更多，而上圖20年房價漂亮平滑的增長線充分證明了加息和經濟增長對房價的影響是對沖的，其結果就是房價長線平穩上長。

當然，具體到投資置業，我們需要回到空間軸來分析，選擇的類型、區域，都會決定投資回報的多少。下面，DAISY和大家分享壹下【黃嵐地產榜2017全年平均房價地圖】和三甲區域。

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上圖是2017年大多地區的均價。房價冠軍依然是國王鎮 （King）——這裏大屋雲集，依舊領銜。第二名的Richmond Hill 從2017年5月至今雖然房價有超過20%的跌幅，但2017年均價依然表現不俗，可以是2018年重點關註的撿漏區域。第三名的Oakville壹直以來是中產以上西人的偏愛，好學校又很多，歷史上房價壹直表現不錯，沒趕上去年瘋漲的壹波。學區好，西人比例又高，有很多性價比非常好的房子會出現在2018年的市場上。

上圖是2017年獨立屋的均價地圖和前三名。排名第壹的Toronto Central集著名的三大頂尖豪宅區：跑馬徑、Yorkville、和玫瑰谷與壹身，再加上其包括了多倫多市中心和北約克地區，拿下第壹毫無懸念。

上圖是2017年多倫多及周邊市鎮Condo的均價地圖。構成前三名的C12區、C02區、和C09區分別代表了跑馬徑、Yorkville、和玫瑰谷三大頂尖富人區，成為Condo房價前三甲當之無愧。總體來說2017年的Condo表現十分亮眼，有壹定成分是補漲，還有就是人們越來越傾向於酒店式公寓的舒適和服務品質。至於2018年，自然不會像2017年那麽瘋狂，溫和運行應是大概率事件。

最後，總結壹下2018年在多倫多應該采取的投資置業策略：

再次重申，投資不是摧城拔寨，不要期望這個月買了房過幾個月就漲了幾十萬。這種事，碰上了是幸運，沒碰上才是常態。投資是纏綿入骨，集腋成裘的累積。“所有的泡沫將在長線投資中被削減，所有的價值窪地也將在長線投資中被填補”，這是股神巴菲特投資的精髓。在大多數人猶豫的時刻，抓住進場時機，賺最大價值窪地的那壹桶金才是正確的選擇。

居外研究預測大多倫多地區將看到集約化發展，多個大型重建項目齊頭並進，今年房市不會大跌，與多倫多的華人房產經紀黃嵐女士的分析不謀而合。

延伸閱讀：

居外網2018年1月加拿大專題【2018年擡高杠桿準入門檻 二線城市房市或顯新機】

了解更多2018年多倫多房市的機遇和挑戰

責任編輯：Zoe Chan

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投資置業，價格是頭等需要考慮的大事。那麼，投資公寓的每平方英尺價格為什麼會有不同呢，地鐵各站點區域的公寓尺價到底分別是多少呢？今天DAISY黃嵐就來與您聊聊這個話題。

從目前的數據看，多倫多公寓空置率接近歷史最低點，僅為0.1%。現在熱門地段租房難，已經是一個不爭的事實。地鐵沿線公寓受青睞的最大因素就是，交通相對便利，現金流強大。9月份33 Yorkville兩日售罄的場面更是讓Condo市場火上澆油。

之前，黃嵐分享過地鐵沿線租金榜，本期【黃嵐地產榜】繼續獨家發布地鐵沿線公寓呎價3D鳥瞰。Daisy黃嵐選取的是2017年1月至9月的地產局成交數據。采集的是每個TTC地鐵站方圓一公裡內的成交價信息。請先看圖（紅柱越高，尺價越高）…

通過上圖我們可以看出：目前Condo尺價超千元的地段無一例外都在Downtown市中心Bloor街和金融區U型地鐵沿線（Bay St, Yonge St, University Ave. 走廊地帶），其中富豪區的Rosedale玫瑰谷站，以及緊鄰高端商業街的Bloor和多大的Bay站，連同Museum站更是摘得三甲位置，尺價分別在1301加元、1231加元、和1221加元。地段對於Condo保值增值的重要性不言而喻，這裡的地段的意思並不僅限於地鐵沿線。在Condo迅速上漲的時期可能地段的優勢地位並不十分明顯，但如果Condo市場進入平緩期，那地段的價值就一定會凸顯出來。

市中心的Condo當然含金量比較高，而其他地鐵沿線區域也各有特色。

• 往北一點的中城區Yonge和Eglinton一帶，高科技產業聚集，著名私校林立，也是高端人士喜愛的地區，房價相對金融區有優勢。規劃中的東西向新地鐵線將使這裡成為繼市中心後又一個兩條地鐵線的交彙地。潛力很大。目前尺價在 800 ~ 900加元。

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• 北面地鐵沿線北約克（North York）地區是中產亞裔（華人，韓國人…）偏愛的地區，這裡交通、購物、餐飲等生活的各方面都很方便。隨著大多倫多地區的向外擴張，這裡可以說是大多倫多真正的物理中心，到大多倫多哪裡都方便，十分宜居。尺價800 ~ 850加元。

• 北約克地鐵東向延伸線（尺價600左右）和旺市（Vaughan）剛剛落成的地鐵延伸線（尺價600左右）。特別值得一提的是旺市作為多倫多市的衛星城在市政建設方面經常投入大手筆，旺市中心Vaughan Metropolitan Centre 由於地鐵的連通正在形成產業聚集，生活便利，通勤時間可承受的新熱點地區。

• 再有就是西邊的怡陶碧谷（Etobicoke）地區中產聚集，族裔均衡。由於產業發達，工薪上班族在這裡購買Condo方便實惠，從圖中可以看出怡陶碧谷核心區的尺價在850加元左右。

• 東邊地鐵沿線的世嘉堡（Scarborough）世嘉堡地區是華人的老聚居區，Condo不算很多，尺價700出頭。

最後附上多倫多地鐵總覽圖，方便讀者對照和不時之需。

更多您關心的地鐵站區域的尺價詳情和信息，或您對投資公寓還有什麼疑問和需求，歡迎透過居外聯系Daisy黃嵐金牌團隊。

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今年4月份以來，安省實施了15%的海外買家稅。很多客人和朋友一直都希望Daisy黃嵐來談談多倫多房地產市場的變化，而我一直說，一個政策出來起碼3個月才能有一些相對應的現像可以拿來品評分析。今天，Daisy黃嵐從新政後的新房庫存量的角度來和大家聊聊現在的多倫多房地產市場。

早在2017年1月，【黃嵐地產榜】曾和大家分享了新房庫存的動態跟蹤結果，並得出了大多倫多地區新房不夠賣，房價在不發生系統性政策風險的情況下必然上升的判斷。轉眼時至9月，除了眾所周知的大多倫多跟進溫哥華實施海外買家稅幫助市場回調外，市場供應、需求、和庫存的基本面到底有什麼新的變化呢？讓我們來看一看【黃嵐地產榜】的最新追蹤以及和上期的對比。

通過上圖我們發現，去年11月到今年6月，新房庫存從15184套跌到8661套，跌掉43%的庫存。低層住房庫存從2036套跌到 1161套，高層住房庫存從13148套跌到7500套，降幅均顯現出了斷崖式的走勢。

新房庫存跌幅這麼大，原因是什麼呢？一句話，需求大於供給。

新房庫存近兩年持續走低的趨勢並屢創歷史新低。銷售方面，雖然二手房市場相對新政前冷清不少，但新房，特別是高層新房的銷售量卻隨著庫存的屢創新低而屢創新高。說明多倫多新房的供應量已經跟不上需求的增長。

為什麼供給跟不上？

Daisy黃嵐給出的答案是：

1. 新房開發冗長的政府審批和開發建設流程
2. 土地的稀缺（多倫多很多地方劃為綠化帶，不能建造住宅）

這2點是造成供應短缺的最大瓶頸，而且不可能短期內從根本上緩解。特別是稱得上市中心的那一塊區域，也就和多倫多皮爾遜國際機場的占地一樣大小，如何會不稀缺？

和去年11月【黃嵐地產榜】庫存追蹤相比，今年6月不同庫存狀態的新房均下降嚴重，顯示開發速度難以跟上。

具體數據為：

• 在售新房庫存下降42%
• 在建庫存（正在建設中的庫存）下降40%
• 已批待建庫存（已經設計批准、等待建設開始的庫存）下降45%

另一方面，近年來加幣彙率維持低位，導致進口材料較多的公寓開發建設成本的上升，也使開發商的成本驅動型提價蠢蠢欲動。市場拉，成本推，漲價順理成章。作為投資者來說抓住時間窗口和市場回調的機會至關重要。

還不夠說服力？再來看看溫哥華市場走勢圖吧。

最後的結論，大多倫多地區每年4.8萬套新建住房無法滿足新增需求。抓住現在最好的投資時間窗口才是正確的選擇。如若不信，可看看現如今的北上廣中心城區，是否還有新房在建？在賣？最好的投資時間窗已然過去矣。而現如今的北上廣中心城區的住宅售價，對比當年新樓開售時的價格已是望塵莫及。

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各位朋友，大家好。最近有很多客人、朋友來問Daisy關於加拿大房地產市場的走向問題，而現在有很多的分析和新聞讓人看花了眼，每個人的預測和判斷都不壹樣。最近加拿大在個人住房領域出了壹些新政策，Daisy預測房市可能需要幾個月的時間去消化這些消息，這段時間住宅類房地產市場將會處於穩定調整的狀態。商業地產的領域卻完全不壹樣，我們知道商業地產的穩定性非常好，有關房市的很多政策都是針對個人住宅市場，和商業地產的板塊無關。目前加拿大的商業地產市場非常活躍，我在從事目商業地產業務上也體驗到其溫度，今天希望透過視頻把商業地產最新的投資信息和思考維度分享給大家。

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多倫多地產局新近公布2017年第二季度公寓數據顯示，GTA公寓租金按年升接近一成。而且目前多倫多公寓空置率接近歷史最低點，僅為0.1%。多倫多的出租市場主要以公寓出租為主，占了超過九成。現在租房難，已成為不爭的事實。

公寓作為2017年市場上的投資明星，由於租房市場火爆必然受到持續的矚目和追捧。而地鐵沿線公寓更受歡迎的因素之一就是現金流強大，出租回報率高。今天，Daisy黃嵐就與大家來分享一下地鐵各站點的出租行情。出於時效性的考量，Daisy黃嵐選取的是今年1月至今的地產局的租房數據。采集的是每個TTC地鐵站方圓一公裡內的租房信息。

廢話不說，請看下列【黃嵐地產榜】獨家的地鐵沿線公寓租金3D鳥瞰。

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房地產市場的走向取決於方方面面，各種分析和指標也讓人看著花眼。在個人住房市場方面，最近政策層面和市場新聞頻出，黃嵐Daisy預計市場消化這些消息還需要幾個月的時間。但因經濟基本面並沒有什麼實質上的利空，所以黃嵐Daisy判斷短期盤整完畢，依然會是一個上行的趨勢。

但商業地產則完全不同。我們知道商業地產的特點之一就是穩定性很好，有關房市的很多政策均針對個人住宅市場，與商業地產板塊完全無關。目前加拿大的商業地產板塊可謂相當活躍。黃嵐Daisy也在市場一線體會到了商業物業的溫度，把這溫度和信息傳遞給讀者，希望和大家分享商業地產投資方面的最新資訊及新的思考維度。

加拿大商業物業投資在2016年創歷史最高記錄之後，在2017年頭一季度又創下了新的更高記錄。全國商業物業投資總額達119億加元，環比和同比分別增長+66%和+86%，無論是漲幅還是總額均創五年歷史新高。

按地區劃分

與去年相似，2017年第一季度的投資活動主要由加拿大的兩大門戶市場推動。溫哥華和多倫多在第一季度占所有投資活動的63％，達到75億加元。溫哥華本季度漲幅最大，第一季度的投資總額為46億加元，同比增長了+177％。多倫多達到30億加元，同比增長了+40％，但比2016年季度平均水平下降了-3％。

第一季有強勁投資增長的地區還包括卡爾加裡、埃德蒙頓、和滑鐵盧。卡爾加裡的投資總額為9.69億加元，埃德蒙頓為6.35億加元，比2016年第一季度分別躍升+137％和+123％。這一增長加上2016年底投資活動增加似乎表明投資者對這些地區市場的信心可能反彈。值得一提的是，滑鐵盧地區實際上是第一季度同比增長最大的地區，投資總額為5.05億加元，增長了+275％。作為第一季度加拿大第六大投資市場，滑鐵盧地區似乎在商業投資者心目中的地位日顯重要。

按行業劃分

幾乎每個商業物業類別的投資都明顯上升（出租性公寓樓除外），零售類商業物業顯然是2017年第一季度最具爆發性的，投資總額達33億加元，同比和環比分別增長+183％和+71％。其中大部分是由於投資溫哥華零售資產的資金突然湧入，其中包括三個獨立的區域性商場的交易。事實上，一季度零售商業物業投資總額的66%投資於溫哥華市場。

第一季度，辦公樓物業是第二大資產類別，投資額達30億加元。雖然辦公樓物業投資再次主要集中在溫哥華和多倫多（占辦公樓總投資的64％），但二手市場的交易活動也有所增加。在第一季度的前五大辦公樓交易中，在多倫多、溫哥華、渥太華、和卡爾加裡各地都有發生，表明辦公樓資產在各地區仍然具備廣泛的吸引力。

截至今年第一季度，工業物業和酒店物業的投資額分別為18億加元和16億加元。工業物業受到大多地區爆發性投資的推動，平衡了全國其他地區的投資，而酒店方面的標志性交易是則以11億加元出售給中國香港買家的加拿大Silver Birch酒店連鎖品牌。

按投資者分類

養老基金是2017年第一季度最大的投資人，占市場的38％，大大高於2016年的16％。第一季度，養老金主要集中在辦公和零售物業，其收購的90％集中在這兩種資產類型上。第二大買家類別是加拿大私人投資者，占市場的31％，然後是外國投資者18.7％。

黃嵐Daisy認為，外國投資者對推動加拿大房地產市場的作用明顯。特別是一些有實力的公司和家族企業，都在紛紛搶灘加拿大商業地產。吸引外國資金的有利點很多，比如：可以貸款，加幣彙率長期處於低位，貸款利息也處於歷史低位等等。

關於外國投資者

外國買家在2016年積極收購的趨勢上進一步前行，在2017年第一季度，海外資本流入占加拿大全國商業物業投資的18.7％。這預示著2017年將是外國人在加拿大投資商業物業的又一個輝煌之年。外國買家主要針對位於多倫多和溫哥華兩大門戶市場的零售和酒店物業。最大的外國收購是上面提到的來自於中國香港的股權投資基金對SilverBirch連鎖酒店的收購，交易金額為11億加元。

黃嵐Daisy提醒大家注意，來自中國的資金在第一季度占到所有海外資金的80%，但由於中國近期趨嚴的資本管制，導致不少大型跨國並購流產，個人換彙管理也趨嚴。這對於加拿大本地買家或有渠道的中國資金將是利好，因為潛在的競爭買家會有所減少，因此是投資布局的好時機。

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