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Royal LePage：加拿大春季房價會適度上漲 （下） | 居外專欄

上期文章提到，在最新的市場調查報告裡，Royal LePage預測加拿大房屋總價格預計到2020年將同比增長3.2％。本期文章將分析加拿大主要城市與地區的現狀和前景。

大多倫多地區（GTA地區）

房屋供應嚴重不足，人口的增長和投資者對新一年房地產前景信心的增強繼續推動了大多倫多地區的房價上漲。在第四季度，該地區房屋的總價格同比增長4.8％，增至843,609加元。在同一時期，標准的雙層獨立屋和平層獨立屋的中位數價格分別上漲4.4％和2.4％至982,944加元和806,977加元，而公寓則上漲7.8％至565,919加元。
目前大多倫多地區正處在一個轉折點，我們可以看到房屋價格准備開始迅速上漲的跡像。該地區的房源供應非常少，但卻有越來越多的潛在買家試圖進入市場。

但同時大多倫多不同地區的房價增長差異很大。盡管有一些地區的價格目前保持平穩且價格增長健康，但包括市中心在內的許多地區在需求旺盛和房源明顯不足的情況下，升值速度有可能大幅上漲。其中皮克林市 (Pickering) 和密西沙加市 (Mississauga) 的價格有顯著上漲，其總價格分別同比增長9.7％和7.9％。多倫多市房屋的總價格也同比上漲了6.6％。

阿賈克斯（Ajax）和奧沙瓦（Oshawa）這兩個城市是僅有的總價格同比下降的兩個地區。阿賈克斯和奧沙瓦的房屋總價分別下跌1.2％和1.8％至661,049加元和524,423加元。

大蒙特利爾地區

在2019年第四季度，大蒙特利爾地區房屋的總價格同比上漲6.3％至433,993加元，這是自2010年第四季度以來的最高升值幅度。高需求和低房源推動了雙層獨立屋和平層獨立屋的價格中位數分別上漲7.2％和5.9％，至548,374加元和336,981加元。該地區公寓的中位數價格同比增長4.4％至338,148加元，在第四季度調查的三種房地產類型中增幅最低。

從以往的數據來看，每年的第四季度是最不活躍的，但是直到今年年底，大蒙特利爾地區對於房屋的需求量一直保持在很高的位置上。競爭的加劇不僅減少了房源，而且改變了賣方的行為。賣方更有可能在找到下一個房屋後再選擇賣出當前房屋。在這一點上，急於出手的賣方正遭受與買方相同的挫敗感，幾乎沒有選擇余地。面對目前價格不斷上漲，並不急於套現的賣家普遍會選擇觀望的態度，這加劇了目前房源緊張的問題。

過去三年來大蒙特利爾地區房屋價格升值的上升趨勢是由於其地區穩定且良好的經濟表現，幫助推動了所有買家群體的需求增長。

對於一個競爭異常激烈的春季市場，我們目前可以說正處於“完美的風暴”中：貸款利率低；就業率也是健康的；市場上房源有限。而且，所有買家群體都很活躍，包括首次購房者，嬰兒潮一代，新移民和外國買家，大家都在躍躍欲試。

大溫哥華

與其他加拿大主要城市形成鮮明對比的大溫哥華地區的房價繼續保持同比下降的趨勢，但在第四季度已經開始顯示出市場正在復蘇的跡像。大溫哥華地區的房屋總價格在2019年第四季度同比下降4.8％至1,107,719加元。相比之下，在2019年第三季度，該地區房屋總價格下降了5.2％。

按房屋類型劃分，大溫哥華地區標准兩層獨立屋和平層獨立屋的中位數價格分別為$ 1,443,918和1,195,003加元較去年同期下降了4.7％（第三季度為-4.2％）和6.7％（第三季度為-7.6％），而該地區公寓的中位數價格則為645,607加元，同比下降3.4％（第三季度為-5.9％）。

銷售量增加，市場剩余房源減少。這是市場即將復蘇的好兆頭。在去年價格大幅下跌之後，我們很可能會再次看到溫哥華房屋價格的適度增長。對於大多數的普通買家而言，買家撿漏或者以低於普遍市場價格買入房屋的機會已經逐漸減少。但是在豪宅市場上還存在有低價入手的可能性。總體來看，大溫哥華地區的房地產市場在第四季度相當平衡。賣家能夠順利購買新房，然後在很短的時間內出售其現有物業。對於買賣雙方來說，都是一筆雙贏的買賣，同時對市場也是很大的刺激。

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渥太華

房源的不足和租賃市場的緊缺繼續給渥太華的房價帶來上漲壓力。渥太華房屋的總價格在2019年第四季度同比增長5.3％，達到493,947加元。雙層獨立屋的中位數價格同比增長4.4％至521,524加元，而平層獨立屋的中位數價格則強勁增長，同比增長10.1％至501,195加元。在同一季度，公寓的中位數價格同比增長2.1％至329,828加元。

從現有數據來看，渥太華的房地產市場到12月為止銷售情況良好。如果繼續保持這種需求超過供應的狀態，可以預見今年春天房價將進一步攀升。

可以說，由於渥太華強勁的本地經濟，加上良好的就業機會，吸引了其他地區的加拿大人遷居與此。這也是造成房屋價格上漲的主要原因。

卡爾加裡

盡管卡爾加裡房地產市場的復蘇步伐緩慢，但最新季度價格的趨勢卻令人鼓舞。2019年第四季度，卡爾加裡的房屋總價格同比下降2.3％至469,916加元。然而，在2019年的最後六個月中，卡爾加裡的房屋總價格與2019年第二季度的460,089加元相比，增加了2.1％。

按房屋類型劃分，兩層獨立屋的中位數價格同比下降1.0％至514,139元，而平層獨立屋的中位數價格同比下降4.1％至488,521加元。與此同時，公寓的中位數價格同比下降6.9％至265,488加元。

獨立屋和聯排別墅的銷售均有所改善，不過也造成了市場上房源的減少。近期購入房屋的買家，基本上享受到了低於市場預期的價格，尤其是在獨立屋方面最為明顯。同時市場上有大量的優質公寓物業，在價格不高的情況下，無需等待交房還幾乎不需要做太多維護，對於公寓買家和投資者也是一大利好消息。

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埃德蒙頓

埃德蒙頓的房價在第四季度相對持平。 埃德蒙頓的房屋總價格同比下降0.7％至379,426加元。 按住房類型細分，標准兩層獨立屋的中位數價格同比增長1.2％至435,426加元，公寓的中位數價格相對持平，增長0.3％至230,969加元。 同期，平層獨立屋的中位數價格同比下跌5.1％至361,943加元。

從這些數據中可以看出，埃德蒙頓的購房者基本已經適應了貸款壓力測試，賣方市場正在做出適當的妥協與讓步。買賣雙方對於目前的市場均感到滿意。可以預計的是，今年春季房屋銷售市場將出現小幅度的增長，但房價真正的漲幅將在2020年逐漸顯示出來。

哈利法克斯

哈利法克斯的房屋總價格在2019年第四季度保持相對平穩，同比下降0.6％至318,768加元。兩層獨立屋的中位數價格同比上漲0.4％至 336,353加元。平房的中位數價格持平，同比下降0.2％至 267,036 加元，而公寓的中位數價格同比下降3.7％至319,897加元。

哈利法克斯的房價正如買房者的信心一樣，正在逐步上漲。由於租房市場上房源過於緊張，掛牌出售的房屋比例與去年相比增加了將近一半。這就是春季需求增長時價格上漲的趨勢。

溫尼伯

溫尼伯的房價在第四季度強勁增長。該地區的房屋總價格同比上漲7.4％至321,346加元。在同一時期，平層獨立屋的中位數價格同比增長5.3％，公寓的中位數價格同比增長1.1％至306,293加元和232,875加元。標准兩層獨立屋的中位數價格同比上漲10.2％至353,536加元。

溫尼伯第四季度獨立屋市場的銷售量很高，而售價超過80萬加幣的房屋的銷售尤其活躍。盡管需求強勁，但目前市場上房源充足，可以為不同需求的買家都能提供符合他們要求的房屋。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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南加州新港為什麼會吸引中國買家？

對美國房產感興趣的中國買家都知道南加州華人聚集較多的城市爾灣（Irvine）。這裡的亞裔占城市人口近一半。優質學校林立，又被FBI評為全美最安全城市。有了這幾條，這個地方不難吸引大批國內人士。

但離爾灣不遠的新港（Newport），近年來其實也悄悄地吸引了一些國內買家。

南加州新港（圖片來源：新浪博客）

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從香港移居美國30年，從事房產經紀20年、住在爾灣的經紀人游健先生說，2017年以來，中國過來的買家開始多了起來。游先生說，現在保守估計，在2018-2019年內，有超過600個國內買家在新港置業。

面朝大海，春暖花開

新港主要是一個白人區、人口超過八成為白人、拉丁裔和亞裔都為8%。相比之下，爾灣是50%為白人、40%為亞裔而其中大部份為華裔。

相比爾灣已是國內買家普遍熟悉的城市、而新港仍在起步階段。

游先生認為，新港之所以能吸引國內買家，因這個城市有它獨特之處。它是一個白人為主的城市，在橙縣算是高尚住宅區，而且靠海，很多房子是依海而建、氣派不凡。在一條路上、找不到二家豪宅的外觀設計重樣的、也就是說每個房子都是獨特不一樣的。對海洋情有獨鐘人士非常有吸引力。

因靠海，夏天時會比爾灣涼快，氣候溫和，冬暖夏涼，治安良好，學校優質，而且鄰近就是爾灣，中歺館數不勝數。

至於買家，都是國內比較富有的人士，大部分在國內有生意。他們在新港買房子，希望孩子們可以融入美國的白人社會；也有一些退休人士的、特別是喜愛海洋的一族。

游先生說，根據portfolios.com的一份調查，新港是美國最富有的城市。它在全美420個城市中排名第一，有大約3分之一家庭年收入超過20萬美元。

買家愛找本地經紀人

國內買家主要是通過在本地有豐富經驗的房地產經紀和投資顧問，去了解新港的房產。貸款或全付的都有，要看買家自身情況和身份。有經驗的房地產經紀和顧問，都會先了解買家的個別需要才會介紹合適的房子。因為一般國內買家仍對新港不太認識。買家知道了房子的基本資料後，就會過來看房。在美國買房情序基本都大同小異，當然買新房和二手房就會不太一樣了。

如果有綠卡的買家，大部分都會選擇貸款，因這樣可以幇助建立良好的信用。

大部分買家都會讓孩子過來先住、或入學、也有陪家人來的；而選擇租出去的比較少。

2020年房價料上漲

踏入2020年、二手房在新港市場上的中位價為260萬美元或9600美元/平。

2019年的上半年，新港的買家相對比2018上半年為少；但2019年的下半年卻比2018的下半年為多。相信是因上半年中美貿易戰的關系，而下半年卻因為利率進一步下調，令更多人原意去貸款。總體來說，2019年比2018年仍是有更多的買家。

新港的獨棟房價跟爾灣的房價都受大環境影響的，就是美國的經濟和利率，可以看到從2012年的550美元一平方呎升到去年12月的960美元一平方呎。

近10年加州新港灘（Newport Beach）的房價走勢（來源：Zillow）

無論是新港或是大家比較熟悉的爾灣，南加州房子向下調的空間都不會太大；相反在有利好的條件底下都會平隱上升的。如果以10 年的時間來算，更沒有任何一年買了南加州的房子而10年後會貶值的。

預計2020年春季後將會有一個熱銷的賣方市場，價值將緩慢上升。

居外網上出售加州新港海岸（Newport Coast）的豪宅，土地面積1672平方米，帶有4臥6衛3車庫，房價約¥4,439萬。在新港海岸，居民可輕松前往度假設施，世界一流的高爾夫球場、沙灘、受保護的休憩空間、數英裡的自然步道以及數不清的精美餐飲和購物勝地。點擊圖片查看房源詳情

 

經紀人簡介

游健先生出生在香港，曾就職於美國著名公司，市場經驗豐富，居住美國加州30年，擁有23年的房地產投資經驗，熟悉各城市的具體情況，可為國內買家選擇自住新房、投資和學區房。游健將於今年2月初來國內，歡迎買家點擊鏈接與他聯系。

 

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮詢美國留學、移民或房產投資的機會。


作者：Guangming Xu
責編：Zoe Chan

內地經濟有望轉好 香港樓市調整有限｜居外專欄

豬年香港樓市先高後低，最後都錄得 5 ％左右的升幅。踏入鼠年樓市又會如何？大部份市場評論都估計鼠年香港出現經濟衰退的機會非常大，失業率上升，自然會影響樓價！

筆者都相信 2020 年，香港的經濟不會太理想！但這只是影響樓價的眾多因素之一。房地產是對抗通漲的優質資產，價格受資金流動的影響可能更大！經濟差，全球央行繼續放水，資產市場每次的調整便成為入市的良機。何況，香港房地產長期都是供不應求，自然成為全球投資房地產的熱點！

受移民潮影響，部份中產物業（樓價在 3,000 萬至 5,000 萬之間），調整幅度可能較大，但大家不要忽略內地人口湧入香港的影響。

筆者估計，隨著移民潮增加，內地會放寬更多內地同胞入戶香港。筆者從來不擔心香港樓市的需求，問題是內地同胞的購買力究竟如何？這將會對香港房地產價格起決定性影響！

近年筆者接觸到不少從事深圳、中山、珠海的地產從業員，只要勤力及有上進心，月薪達 2 萬至 3 萬元並不困難。

在深圳、上海等大城市，高級行政人員的月薪已經跟得上香港的水平！內地經濟能繼續和平發展，人民生活水平便能繼續提升，香港的受益也會水漲船高！

中美貿易協議終於在1月15日順利簽署。中國雖然要增購 2,000 億美元美國產品，但中國能夠堅守自己底線。在談判過程中，展示了戰略上的自信及定力，維護了國家的尊嚴，並非一面倒受壓。

而且在貿易戰下，美國不斷向盟友施壓，被要求“站隊”的歐盟、日本都沒有盲目跟從。中國的進一步開放，與美國的閉關自守，形成強烈的對比。美國咄咄迫人，出爾反爾的氣焰，反而提升了中國在國際格局間的地位，這都是有利於中國長遠發展。

中國正處於歷史性的轉折點，中美貿易協議，提供了中國繼續和平“崛起”的土壤。中國好，香港好！如果香港樓市在鼠年真的出現調整的話，也將會繼續成為入市的良機！

 

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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2020年日本房地產投資前景如何？｜居外專欄

為了讓投資人能在日本2020年（奧運年）中更好地掌握房地產投資情況，筆者特意總結了2019年日本房地產市場的主要動向，也簡單預測了下今後的動向。

2019年房地產投資市場走勢

首都圈新建公寓

根據日本房地產經濟研究所的調查結果顯示，2019年1月~10月首都圈新建公寓的價格在5600萬日元~6500萬日元之間，10月時維持在5992萬日元的高水平，這個金額比去年同月上漲了0.97%。看起來是好事一樁。

但盡管首都圈新建公寓的價格一路高漲，新房的銷售量卻不盡人意。縱觀2019年全年來看，新建公寓的成交率從2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%，10月份直接跌到了42.6%。2019年10月，首都圈公寓新房數量為2007戶，比上月(2359戶)減少了14.9%，比去年同月（2845戶）減少29.5%。

對於日本房產投資者來說，筆者更推薦大家選擇二手房。除了新房價格上漲、銷售量下降以外，在新建公寓高水平價位持續的情況下，人們開始產生了過熱意識。再加上日本10月消費稅進一步增稅變為10%，的確也打擊了一部分投資者的購房意願。對於選擇小戶型公寓的海外投資者來說，消費稅上漲可能對於其房屋總價的變動影響較小，但是如果購置金額比較大的話，消費稅額差異就會非常明顯了。

這裡也需要明確一點，在日本購房的實際費用其實包含了“房屋價格、土地價格”兩部分。而根據消費稅增加導致房屋價格變化的只有房屋建築部分，土地費用不屬於購房消費稅增加的對像。火災地震保險等費用也不屬於增稅對像。因此，消費稅增加對房屋總體價格的增幅遠遠達不到2%。

舉個例子，如果我們購置的是一套大約418萬元人民幣的房屋，由於消費稅增加，投資金額會相差4萬人民幣左右。而這筆支出對比房屋持有階段的房價漲幅以及房租收益而言尚在可接受範圍。

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首都圈二手公寓

與此相對，根據日本不動產研究所的數據顯示，在新建公寓價格高漲、成交減少、人口湧入的背景下，首都圈的二手公寓因價格適宜、存量更充足等優勢需求堅挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件數成為9,406件，比去年同期增長了8.3％，仍舊保持著較高的水平。

2019年11月首都圈中古公寓（70㎡）均價再次上升，與上個月相比上漲了0.4%，為3697萬日元。東京23區中古公寓均價為5609萬日元，東京都心六區均價與上個⽉月相比上漲0.3%，為8050萬⽇日元。

2020年房地產投資市場前景預測

總體來看，首都圈公寓均價處於合理上漲水平。2020年因首都圈新建公寓高價的影響，新建公寓的成交率可能會進一步下跌。但是二手公寓積極的銷售情況仍將帶動整體房地產市場的上漲。

由於奧運會的原因，2020年首都圈公寓價格在奧運結束後的短期內可能會出現持平或者微跌。奧運會只是一個外部刺激因素，絕不是唯一的判斷標准。

奧運會是短期的，為了迎接奧運的准備卻是長期的。公共基礎設施也隨之不斷完善，而完善程度直接影響著著該地區在國際市場上的競爭力、吸引力。盛大的賽事引來了人流量，那就需要足夠的觀光設施承載，再開發的新建項目提高了居民生活的便利度，從而吸引了更多的人才長期居住……當一個城市各方面發展都躋身國際大都市行列時，未來定會有越來越多的海內外人士置身於此。

而最影響土地價格、公寓價格的其實並非奧運因素，而是人口波動。根據東京都官網公布數據顯示，令和元年（2019年）11⽉1日，東京都的人口推算為13,953,744人。與前一個月相比，總人數增加了10,888人(+0.08%)。目前東京人口增加的主要貢獻區域是東京都23區，人口密度排名前5的區依次為：豐島區、荒川區、台東區、墨田區、新宿區。

日本的人口趨勢呈現出地方人口越來越向東京首都圈內集中的現像，首都圈內外國人人口增幅也很明顯。而東京都千代田區，中央區和港區這三個中心區，未來人口仍將持續大幅增加。作為日本當前唯⼀一保持人口淨流入的地區東京都，總人口增⻓是推動不動產市場良性發展的重要保障。這也是看好東京23區的重要原因之一。

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總而言之，隨著東京城市功能的不斷發展，人流、物品、金錢消費、文化、大型企業等會也越來越集中在東京，城市經濟規模必將擴大。結合往年的投資分析以及2020年的投資前景展望，推薦大家在日本進行不動產投資時，首要考慮東京。不論是地理位置、還是經濟規模、人口密度等各個方面，東京都占據著絕對優勢。

 

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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2020年亨利護照指數最新出爐｜居外專欄

英國當地時間1月7日，亨利護照指數（Henley Passport Index）發布了2020年最新排名。

亨利護照指數（Henley Passport Index）是根據各國公民旅行自由度而對各個國家設立的全球排名。該指數由亨利合伙公司於2006年設立，最初的名稱叫亨利合伙公司簽證限制指數，後於2018年1月改為現名。該指數對全球199種護照進行排名，依據是護照持有人可以免簽證訪問的國家的數量。某種護照可以免簽訪問的國家的數量，構成了該護照的免簽分值（護照每獲得一國免簽/落地簽待遇可獲得1分）。

亨利護照指數到現在已經有14年的歷史了。自2006年以來，亨利合伙公司與國際航空運輸協會(IATA)合作，並依據官方數據，分析全球各個國家和地區的簽證法規。這個排行數據是根據全世界各國公民能夠免簽通行的國家和地區的數量進行整體排名，基於國際航空運輸管理局提供的護照和旅游目的地等信息，再通過Henley & Partners顧問公司進一步分析得出。

在移民界，亨利護照指數是一個非常重要的指標。它每年修訂一次，是目前世界上最具權威的護照指數排名之一，被眾多公司和個人用來作為參考資料。

2020年亨利護照指數 具體的排名情況

2020最新的排名中，日本護照以可免簽進入191個國家和地區，獲得191分排名第一。緊隨其後的是新加坡和德國，得分分別是190和189。

該排名從第1名到第10名僅差10分，澳大利亞的2020亨利護照指數排名世界第九，可免簽/落地簽到183個國家或地區。長期以來，澳大利亞護照在國際上被視為“高質量的旅行和身份證件”。

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悉尼科技大學旅游專業的高級講師David Beirman博士說：“一般來說，准入與否與兩個特定國家間的關系好與否密切相關。可以這麼說，澳大利亞被視為’全球好人’，這意味著我們在世界上幾乎每個國家都受到歡迎。”

而中國大陸的排名就相對落後了，榜單位居72位，得分71分。

護照指數與什麼因素相關？

一般來說，一個國家越不發達，自由度越低，發生武裝衝突的風險越大，獲得的免簽證待遇地方就越少。例如阿富汗、伊拉克和敘利亞護照，都列在榜單最末位置。

根據“亨利及合伙人”發布的《2020亨利護照指數和全球流動報告》中指出：

  • 簽證自由與各種經濟自由指標之間，存在著密切的正相關關系；
  • 簽證自由與政治和人類自由指數之間，也存在顯著的正相關關系。

 

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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2020年，哪裏會是澳洲房價漲幅最大的城市？

澳洲房產是理想的分散資金風險、進行長期理財的投資產品。合理的流動性，持續增長的租金，可靠而堅挺的經濟甚至還包括走弱的貨幣，都對離岸投資者具有巨大的魅力。

由於聯邦大選自由黨獲勝、利率調至記錄低點0.75%、放寬按揭貸款要求以及持續強勁的人口增長率，這些因素都將促使澳洲房價在2020攀升，澳洲房市正在逐漸回暖。

澳洲各城市的房市走勢不盡相同。對於想要在澳洲購置房產的投資者而言，只有充分了解澳洲各城市的特性，才能根據自身的資金狀況、城市房產租金收益以及購房條件等更好地選擇適合自身需求的房產。

居外就來帶你了解澳洲幾大城市的投資環境對比——

悉尼：豪宅市場復蘇最明顯

悉尼長期以來一直備受青睞，並且回報仍然較高。悉尼是一個流動性好、回報高的穩定市場，房屋空置率低，增長前景佳。澳元的貶值令該市場更具吸引力。

悉尼在經過兩年的價格下跌與降息，看起來市場即將再次蓬勃發展。澳大利亞移民繼續增加，極大地推高了新住宅的需求。

不過在悉尼，不同區域的房地產市場表現不大相同——房價上漲的最快區域主要集中於內環和中環比較富裕的郊區；這些房屋基礎價格相對較高；對於資金充裕者，在經歷過市場的洗禮後，他們大多數選擇分散投資。

點擊圖片查看房源詳情

澳洲悉尼的豪華房產，184平米。

  • 位於紐特羅灣（Neutral Bay）最負盛名的位置
  • 從雜貨店購物場所、到海岸娛樂場所，周邊各種優質設施應有盡有
  • 配有十分充足的儲物空間和安全停車場

墨爾本：辦公樓在未來五年將價格上揚

墨爾本房價在2019年年中出現轉機，此後一直在上漲。同悉尼的情況類似，墨爾本昂貴房產的復蘇更為明顯。

墨爾本對於著眼於長期資本增值的亞洲買家而言尤具有吸引力。人口結構狀況良好，加上當地經濟的多樣化都使得墨爾本房市前景樂觀。35%的海外移民喜歡到墨爾本，這些有利因素都將支撐該城市的整體房屋價值。

根據投資銀行瑞士信貸的預測，未來5年墨爾本的辦公樓租金將持續上揚。墨爾本機場鐵路線的建設將於2022年開工，這也將為商業和住宅開發開辟新的領域。

點擊圖片查看房源詳情

澳洲墨爾本的房產，70平米。

  • 學區房，臨近知名大學
  • 位置卓越，可步行至咖啡店，商店等設施
  • 配有精心設計的娛樂空間，餐飲空間，底層健身房

布里斯班：或將成為全國房價漲幅最大的城市

大多數房地產經濟學家現在對布里斯班的房地產非常樂觀。

國際清算銀行牛津經濟研究院(BIS Oxford Economics)的房地產預測顯示，到2022年，布里斯班的房價中值預計將躍升20%，成為全國房價漲幅最大的城市。

而且，布里斯班房地產市場的低迷程度相當輕微，當地房價只比峰值低了2.4%。目前，布里斯班的房價已經連續第三個月小幅上漲，房價應該會繼續上漲。

而且，與已經形成規模的大城市不同，隨著移民率的上升、住房供應得到控制、住房負擔能力的提高，布里斯班住房市場的基本面可以說是目前最為健康的房產投資市場。

從房市整體表現來講，布里斯班是“安全的且令人興奮的”。在布里斯班市場，2019年市中心和周邊的房市表現都不錯。這並不奇怪，這些地方常年表現強勁。

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澳洲布里斯班的房產，72平米。

  • 坐落於Nundah 市中心，距離火車站100米，15分鐘到布里斯班市中心
  • 地理位置優越，周圍學校雲集
  • 投資收益可觀——60AUD 一周，租金收益380一周左右

堪培拉：首付低，租金投資回報率可觀

作為澳洲的首府，現在的堪培拉正處在快速發展中，市政基礎設施不斷完善，再加上日益繁榮的建築工業，這些都意味著大量新的工作和創業機會。

如果你要在堪培拉投資房產或者是購買房產，首付只需要支付5%即可。在堪培拉購房比其他地區都要少50%的首付條件，所以對於購房者來說是非常具備吸引力的。堪培拉的房價，大約維持在40萬澳幣左右，房產的租金投資回報率很可觀。

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澳洲堪培拉的房產。

  • 駕車30分鐘到悉尼CBD, 13分鐘到Parramatta CBD
  • 四周名校環繞，其中連續27年新州排名第一高中坐落於此
  • 配有24/7智能儲物櫃和電子車充電裝置

 

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Royal LePage：加拿大春季房價會適度上漲（上）｜居外專欄

Royal LePage建議聯邦政府，如果在2020年進行貸款變革，需要采用區域方法進行抵押壓力測試。

根據2020年1月9日最新發布的Royal LePage 房屋價格調查報告，加拿大的房屋價格在2019年第四季度同比增長2.2％，達到了648,544加元。與2019年第三季度相似，可以看到潛在的購買者正在陸續回歸房地產市場。在2019年上半年，由於貸款政策的改變，大部分買家一直處在觀望之中。

Royal LePage 總裁兼首席執行官Phil Soper 表示：“自十年前經濟大蕭條以來，我們已經成功地應對了全國房地產市場的首次重大調整。” 盡管在2018-19年度經濟衰退期間，買賣房屋的數量有了大幅度的下降，但加拿大的房屋價格卻保持良好，只有安大略省（Ontario）和不列顛哥倫比亞省（British Columbia）經歷了一次個位數的小幅下降。但需要指出的是，這些地區的房屋在2017年外國買家政策和2018年陸續出台的貸款增長之前，經歷了大幅度的上漲，導致房屋本身估值過高。而且價格的波動與這些地區經歷了近年來最嚴重的物價上漲有很大關聯。同時，像溫哥華等地也受到了石油和天然氣行業低迷的影響。

Soper 說：“聯邦政府已經暗示，2020年貸款壓力測試機制可能會發生變化。” 之前的貸款政策暫時迫使買家們遠離了加拿大各地的房地產市場。在大多數情況下，買家已經進行了自我調整，主要體現在考慮不同的戶型和價格區間，這也導致了近幾年公寓市場的火爆。但是當有些家庭在追求擁有自己的夢想房屋時，貸款利率的漲幅仍然是一個重大障礙，這也不得不讓一些購房者望而卻步。” 隨後 Soper 補充說，在全國的不同地區，貸款等政策對於房地產市場的影響截然不同。在一些本身房價並不高，需求量不大的城市，幾乎看不到貸款政策對當地居民的影響。

Soper 說：“我們相信政府高層的決策者具有必要的經驗，可以修改該法案，以滿足當今加拿大廣大購房者的現實需求 – 我們擁有截然不同的經濟體，並需要以此為依據來擴展住房政策的需求。”

Royal LePage 國家房屋價格綜合指數是根據全國64個最大房地產市場的所有權威數據編制而成的。按房屋類型劃分，兩層獨立屋的中位數價格同比上漲2.3％至761,817加元，而平層房屋的中位數價格則微升0.7％至537,622加元。分析的數據包含了二手房和新建房屋的交易，這些交易由Royal LePage的姊妹公司RPS Real Property Solutions提供。

在整個加拿大，公寓仍然是增漲速度最快的住房類型，中位價格同比上漲3.3％至487,525加元。在第四季度中，大多倫多地區的公寓中位數價格同比上漲7.8％，至565,919加元，大蒙特利爾地區的公寓中位數價格同比上漲4.4％，至338,148加元。然而，全國價格上漲被大溫哥華房地產市場的同比下降所抵消，該地區公寓的中位數價格下降了3.4％，至645,607加元。在全國範圍內，公寓市場近年來價格大幅上漲之後，隨著獨立屋和公寓價格之間差距的縮小，獨立屋目前看來更具吸引力。尤其是對於那些尋找更多空間居住正處於家庭成員逐步增長的千禧一代來說，這使得房地產市場的天平逐漸傾斜回獨立屋，而非公寓。

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同時結合2019年12月時發布的Royal LePage 市場調查報告，經過分析和預測，在沒有新的住房政策變化，加拿大經濟狀況穩定的前提下，加拿大房屋總價格預計到2020年將同比增長3.2％，達到669,800加元。如果政府確實出台貸款相關的政策（如降息），那將繼續引發房地產市場的強勢，漲幅程度將遠遠大於所預測的3.2%這個數字。

在下一周的文章當中，將分別分析加拿大主要城市與地區的現狀和前景。各地受加拿大貸款的影響也各不相同。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （上）｜居外專欄

回顧2019年的加拿大房市，得益於樓市的繼續飛漲，業主所持有的房產價值增加了。例如，在多倫多地區的獨立房屋比2018年上漲19.5%；渥太華地區的非公寓類住宅房屋的價格上漲了8.9%；該地區2019年12月份的同類房產的價格同比上漲了10.3%；事實上，過去十年來加拿大的主要城市房產價格一直快速飛漲。

根據加拿大地產協會的統計數據，2019年10月份大溫哥華地區、大多倫多地區、靠近大多倫多地區的大瀑布地區、渥太華地區的房價以及蒙特利爾地區的房價在五年期間上漲了25%到57%（請見下表）。但對於加拿大潛在的購房者來說，上漲的房價正在吞噬其擁有自己房產的夢想。以2019年10月的MLS系統內的平均房價指數與以前相比，以下為加拿大幾個主要城市：

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從2010年開始，全球主要經濟研究機構就警告加拿大政府管理部門，警惕房產市場泡沫的破裂；而且過去十年來，這種呼聲就沒有停止過。2016年開始，加拿大聯邦政府開始收緊了金融機構提供房貸的政策，例如，縮短房貸的分攤年限，實施貸款壓力測試；安省對圍繞在大多倫多地區購房的外國購房者實施外國人購房稅，等等；盡管如此，除了大溫哥華地區和大多倫多地區的房市以外，加拿大的房屋價格的上漲步伐並沒有停止，而且像渥太華和蒙特利爾地區房價上漲速度反而加快了。

在2019年，加拿大家庭的債務與收入相比已經達到170%，這是全球少有的最高水平。世界銀行、國際貨幣基金組織和經濟合作組織一再警告市場，注意加拿大的房產泡沫。但是，購房者或者投資客對此警告毫不在意，繼續熱衷在幾個主要城市進行房地產投資。

如果用加拿大的房產價格上漲幅度與經濟增長率相比，那麼，也能看出來，過去十年來加拿大房產價格上漲的非正常性，或者說明顯有泡沫。例如，過去十年來，加拿大的房屋平均價格上漲幅度在6%以上，而同期加拿大的經濟增長速度僅僅保持在2%到3%左右；而一些比較特殊的城市，其房價的上漲幅度已經是數倍於其經濟增長速度。

盡管各方都認識到加拿大的房產市場具有泡沫，但是，目前，包括加拿大全國地產協會、一些主要城市的地產協會和加拿大的幾大商業銀行的研究機構都認為2020年加拿大的房地產市場仍將是賣方市場；與需求相比，加拿大房市的供給仍然短缺，房價仍將保持強勁的增長勢頭。

（本文有關信息僅作為一般知識性介紹，不作為任何經濟決策的依據。關於房屋貸款的有關事宜，請聯系房屋貸款專業人士）

繼續閱讀下篇：【低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （下）】

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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專家預測：2020年中，悉尼、墨爾本房價將重回2017巔峰

經濟學家預計，隨著澳儲行進一步降息，房價將在2020年重新創下歷史新高。此前，住宅地產市場一直是投機者的目標。 

根據《澳洲金融評論報》（AFR）的季度調查，今年頭幾個月，房價將繼續上漲。但經濟學家並不都認同儲行的觀點，即房市復蘇加上貨幣寬松和減稅措施將刺激消費增長。 

IFM Investors首席經濟學家喬納（Alex Joiner）表示，“房價增長已大幅加速，如果澳大利亞央行繼續降息，房價將繼續上漲。在良好的經濟環境下，墨爾本和悉尼的房價在2020年年中左右重攀高峰。” 

央行預計至少再降息1次：在9月份的政策會議之前，期貨市場已充分消化了降息的預期，在接受調查的25位經濟學家中，有12位預計，到2020年，現金利率將降至0.25%的創紀錄低點。只有一位受訪者認為今年的現金利率可能會上升。 

根據CoreLogic房價指數，5個主要首府城市——悉尼、墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯——的房屋價值在2019年的漲幅約2.6%，而2018年的跌幅為6.1%。 

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悉尼和墨爾本目前是澳大利亞最強勁的兩個房地產市場。在2018年的回調中，這兩個城市的房價分別下跌8.9%和7%。2019年，悉墨房價均將上漲近5%，並在進入2020年之前保持強勁的上漲勢頭。 

Yarra Capital Management宏觀和戰略負責人圖希（Tim Toohey）表示，“2019年下半年，房價對首次降息的反應無疑令央行感到意外，但在這個階段，他們仍會歡迎房價上漲，只要它帶來住宅建設和消費的改善，而不是一輪房地產投機。” 

圖希還表示，儲行可能會把重點放在確保經濟的通脹和失業目標得到實現這一更艱巨的任務上，而不是抑制房地產市場的增長。 

但房價的快速上漲確實引發了對家庭杠杆率的擔憂。其他人警告稱，降息可能最終會傷害那些希望進入住宅房地產市場的人。 

Capital Economics的蒂連特（Marcel Thieliant）表示，”由於收入增長依然疲弱，盡管央行降息，但房市在不久之後顯然將變得難以承受。” 

“我們估計，如果房價繼續以去年6月見底以來的速度上漲，到2020年底，支付一套普通住房抵押貸款所需的收入比例將超過2018年的峰值。” 

一些經濟學家預測，到2020年，房價增長將放緩。 

總占地約809平方米的商業地產，位於澳大利亞昆士蘭黃金海岸，距離世界知名的衝浪者天堂海灘（Surfers Paradise Beach）約100米。現整座建築對外出售，包含16個住宅單元（10套2居室+6套1居室），實屬一次絕佳的投資/再開發機遇。點擊了解房源詳情

AMP首席分析師奧利弗（Shane Oliver）表示，”隨著時間的推移，房價漲幅可能放緩至更溫和的水平，這反映出較低的購買力、疲軟的經濟、較以往更為嚴格的貸款標准，以及APRA可能再度出手干預。” 

彙豐銀行經濟學家布洛克瑟姆（Paul Bloxham）也認為，悉尼和墨爾本的快速增長是不可持續的。 

經濟學家已被要求注意2017年的情況，當時房地產價值的迅速走弱蔓延到了經濟的其他領域。“我非常擔心資產價格過度膨脹，” UTS商學院教授、澳新銀行前首席經濟學家霍根（Warren Hogan）說。“我相信，在家庭債務、負擔能力和經濟中的長期金融風險方面，我們將回到2017年的水平。”

 

關於居外IQI

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來源：今日悉尼
責編：Zoe Chan

2020年，對中國游客免簽的國家不止馬來西亞！

2020年如約而至，新的出游規劃你做好了嗎？這些國家是2020年最新免簽和免費落地簽延長國家，趕快收藏起來吧！

馬來西亞對中國游客實行有條件免簽

根據馬來西亞政府公告，馬來西亞政府將延續對中國游客實施有條件免簽入境安排，有效期為2020年1月1日至2020年12月31日。

根據要求，中國游客赴馬來西亞旅游需提前在eNTRI系統（電子旅游免簽登記系統）上完成信息注冊，並且在注冊成功後的3個月內從指定的口岸入關前往馬來西亞，旅游時間最長15天，且不得延長，也不允許再申請任何通行證。此外，游客在離開馬來西亞45天後，才可重新在eNTRI系統上登記以申請免簽。

馬來西亞媒體稱，政府對中印游客實行免簽，是為了落實2020馬來西亞國際文化旅游年吸引3000萬國際游客、創造1000億林吉特（約合1695億元人民幣）旅游收入的目標。2019年前9個月，該國接待了241萬中國游客和近54萬印度游客，同比分別增長了5.7%和23.2%，中印都是馬來西亞最大的游客來源國。2019年全年預計有326萬中國游客和68.3萬印度游客到訪馬來西亞。

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事實上，馬來西亞的低房價，高租金回報率，房產升值空間大等優勢也吸引了一批又一批的中國投資者。閱覽以下居外專題，輕松走進大馬房市：

烏茲別克斯坦對中國公民實施7日免簽

烏茲別克斯坦共和國宣布，自2020年1月1日起，單方面對中國公民實行7日入境免簽政策。

據中國駐烏茲別克斯坦大使館介紹，截至目前，烏方尚未公布該政策實施細則，包括7天時間如何計算、對機票有何規定、逾期如何辦理出境手續等。為避免我公民免簽入境受阻，外交部領事司提醒有意赴烏茲別克斯坦的中國公民現階段仍請提前辦妥簽證赴烏。 

中國公民將可免簽入境亞美尼亞

自2020年1月19日起，中國公民持有效普通護照可免辦簽證入境亞美尼亞。根據雙方協定，持中國普通護照的中國公民以及持亞美尼亞普通護照的亞美尼亞公民，在締約另一方入境、出境或過境，自入境之日起每180日內累計停留不超過90日，免辦簽證。

泰國免費落地簽政策延長至2020年4月30日

泰國正式宣布將免收落地簽證費措施從11月1日起再延長半年至2020年4月30日。

該措施適用於包括中國在內的約20個國家和地區游客。實施期間入境泰國的相關國家游客無需繳付每人2000泰銖（約合470元人民幣）的落地簽證費。申請落地簽需要准備：

  1. 有效期不少於6個月的護照
  2. 一張兩寸白底免冠照
  3. 隨身攜帶 10,000（個人）或20,000（家庭）泰銖現金或等值外幣，移民局將現場隨機抽查
  4. 不超過15天往返機票（電子票打印版）及酒店訂單
  5. 英文大寫字母填寫落地簽申請表

已經辦理好旅游簽的旅客需要隨身攜帶 20,000（個人）40,000（家庭）泰銖現金或等值外幣。

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關於居外IQI

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來源：環球網-文旅頻道
責編：Zoe Chan