Author: Adam

新加坡房地产市场所受到的美国加息影响会比其他国家来得大，分析师认为，相对其他货币，新元会持续升值，会令投资者出走到其他市场投资。

新加坡房地产市场所受到的美国加息影响会比其他国家来得大

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如果明年房地产价格再跌5％至10％预计会促使政府重新调整房地产措施。

IP Global新加坡董事兼主管贝林厄姆（Alex Bellingham）指出，市场等待已久的加息时刻正式来临后，预计会对全球的房地产市场带来短期影响，尤其是新加坡房地产市场所受到的影响与其他国家比较起来会显得更大，这是因为在历史上新加坡货币政策都会紧密跟着储备局的政策调整，所以可以预见新加坡房贷的申请数量将会在加息后减少，加上政府目前仍在执行降温措施，新加坡房地产市场将会进一步面临下行压力。

贝林厄姆说：“我们很可能会看到新加坡投资者，转到外国房地产市场投资的趋势，因为他们看到其他发达市场比如英国、德国、澳大利亚、日本和美国的房地产都比新加坡更有投资价值。”

瑞士信贷（Credit Suisse）则认为，加息课题虽然会对房地产市场带来负面影响，但还不至于到太严重的程度。

该行的报告指出，租赁表现的前景疲弱，房地产利差预计会缩小，不过整体上贷款负担仍属于可承担范围，所以在转售市场应该不会出现大抛售和价格明显下跌的情况。如果本地房价在明年进一步走弱并下跌5％至10％的话，预计在明年下半年将会促使有关当局重新调整严格的房地产措施。

瑞士信贷认为在各类型的房地产当中，办公楼投资信托对于加息最为敏感，美国加息25个基点，分别对吉宝房地产信托（KREIT）和新达信托（Suntec REIT）的每单位可派发收入（DPU）造成1.1％和0.8％的负面影响。零售房地产则是该行最看好的投资信托类型，凯德商用新加坡信托（CMT）是首选股票，收益率为6％。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡与东南亚研究部主管沈振伦则认为，美国加息预计会对新元银行同业拆息率（SIBOR）带来小幅影响，因为该局的加息幅度很小而且其影响力已经反映在SIBOR价格里了。

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（据联合早报）

新加坡新私宅销量从9月份的谷底回弹，10月份共卖出546个单位。这虽然比9月份卖出的341个单位增加60％，却比去年同期减少30％。那么最后新加坡房价多少钱一平呢？

今年10月的销量主要来自Thomsons’ Impressions和Principal Garden

发展商推出的新私宅单位也在10月份上升至434个，这虽然比9月份推出的391个增加11％，却比去年同期减少36％。

智 信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜解释，由于11月和12月都是房地产淡季，即将进入年底的学校假期和圣诞佳节期间，因此一些发展商赶紧在10月份将手头上的 项目推出，推动销量回升。今年10月的销量主要来自两个大型项目——Thomsons’ Impressions和Principal Garden。

前者在10月份推出了150个单位，并卖出80个单位，每平方英尺中位价约1400新币。这个位于汤申路上段的项目共有288个单位，是由南山集团发展的。

后者则由华业集团发展，共有663个单位，坐落于查理士太子弯（Prince Charles Crescent）。发展商在10月份推出了200个单位，并卖出其中113个，每平方英尺中位价约1633新币。

10 月份销量较好的其他项目，还包括Sims Urban Oasis（售出46个单位，每平方尺中位价约1285新币）、优景园（The Panorama，售出39个单位，每平方尺中位价约1226新币），以及High Park Residences（33个单位，每平方尺中位价约922新币）。

在 执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）市场方面，The Criterion的推出刺激了10月份的销量。这个项目虽然有505个单位，但在10月份售出41个，每平方尺中位价约805新币。其他销量较好的EC包括 Sol Acres、The Brownstone、Signature at Yishun和The Terrace。它们售出的单位介于20至68个单位不等，每平方尺中位价介于779新币至820新币。

以地区的分布来看，值得注意的是，10月份核心中央区（CCR）只有5个新私宅单位推出；供应主要来自其他中央区（RCR）。代表中档市场的RCR共有351个单位推出，代表大众化市场的中央区以外（OCR）则有78个单位推出。

同样的，RCR也是售出最多单位的地区，共有280个单位成交。代表高档领域的CCR有25个单位售出，代表大众化市场的OCR则有241个单位售出。

明年新私宅成交量视政策改变而定

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉说：“虽然10月份的私宅销量月比增加了，整体市场气氛还是相当淡静，原因包括降温措施的影响力、经济放缓和美国可能上调利率。”

他相信这样的市场气氛将持续下去，因为学校假期和圣诞佳节即将开始。今年首10个月，发展商总共卖出了6383个单位。由于发展商在去年11月和12月只卖出653个单位，因此，他估计今年卖出的单位总数应该会低于去年的7316个单位。

展望明年，欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣说，由于明年的新私宅供应量将减少，推出的售出的新单位也可能下滑。不过，如果政府放宽降温措施，却可能刺激楼市骤然回弹，因此明年的成交量要视政策改变而定。

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（据联合早报网报导）

在国际上，新加坡一直在城市规划方面占有领先地位。这个优势大大推动了新加坡过去的经济发展，让新加坡成为全世界最好的居住、投资、求学、经商地点之一。但在未来10年至15年，这个城市应该怎么规划，才能让新加坡继续保持优势，在强调高效率的同时还能保有生活品质？

新加坡许多组屋已有三四十年屋龄

新内阁名单出炉之前，几名房地产业者频频向我打听：“会换人吗？”他们最关心的自然是国家发展部长和财政部长的新人选。

“如果还是同位部长，恐怕就没有什么指望了。四年来，大家都说不动他们……当然想换，换了才可能有转机呀！”

冷却楼市“辣招”　发展商吃不消

前任国家发展部长许文远自上任以来在任期内，与前任财政部长尚达曼联手，祭出多轮“辣招”来冷却楼市，虽然让许多想买房者大表欢迎，却也令众多靠房地产业吃饭的业者头痛不已。

自2013年第三季以来，新加坡私宅价格下跌了8％，不过对发展商影响更大的是，新私人房屋成交量暴跌了六七成，由高峰期的一年平均2万2000多个单位，锐减至一年大约7000个单位。

最 令发展商吃不消的“辣招”包括：10％至15％的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）、4％至16％的卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称SSD）、最高不超过60％的总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）。

更“犀利”的是，政府从2011年12月起规定，发展商必须在买下住宅地皮的五年内完成工程，并且将所有单位卖出。如果违反条例，就必须支付ABSD，税率相等于土地价格的10％。2013年1月，政府又将税率由10％调高至15％。

由于一些项目即将在明年底满五年限期，数以千万元计的ABSD“罚金”渐渐逼近，发展商不得不铆足了劲落足嘴皮，希望能够赶在明年底的期限之前游说政府“撤辣”。

因此，9月11日的大选结束后仅仅六天，新内阁名单尚未出炉，新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强就在中秋节午宴上，再次呼吁政府考虑放宽降温措施，并表示会在未来几周跟政府机构接触，提出“建设性意见”。

他提出的理由是，房地产市场目前的情况已和当年政府制定降温措施时有所不同，加上这些措施可能提高房地产市场和经济所面对的风险，因此目前正是时候检讨降温措施以降低风险。

“市场显然已趋向另一个阶段，迫切需要思考我们该如何让市场软着陆。”

不过，他们的希望在新任国家发展部长黄循财和财政部长王瑞杰上任仅仅两三周后，就落空了。

不单财政部驳回了发展商的要求，不同意延长五年的完工和清空单位限期，黄循财也在上月17日，回答记者的访问时说，为了避免市场过早反弹，目前还不是放宽房地产降温措施的时候。

当然，暂时没戏唱，不代表接下来没有转机。由于部长刚刚放了话，一些房地产业者只好将期待中的“撤辣”时间表，挪后到明年下半年。

“很快就要进入年底的圣诞佳节，下个月国家发展部和财政部应该会有很多人要放假。一开年各部门又要赶2月份的财政预算案，除非经济情况急转直下，否则最快也要等到4、5月过后才可能‘撤辣’吧？”

降温措施奏效

短期应不会“U转”

不过，更多人也相信，由于许文远和尚达曼出台的降温措施，不但被证实有效，而且还广受好评，刚刚新官上任的黄循财和王瑞杰，应该不会很快就“U转”两位前任部长的政策。

实际上，“撤辣”或许根本不是国家发展部或财政部目前最迫切需要解决的问题。

黄循财在他刚刚接手的“房事”（Housing Matters）博文中有透露，短期内他的主要任务是确保二房式灵活计划等新住屋措施，在11月预购组屋销售活动中推出时能顺利落实。

这项计划是许文远在离开国家发展部之前，大力推动的。内容主要是让年满55岁的年长家庭，能够购买屋契较短的二房式新组屋来套现，屋契年限选择从15年至45年不等。

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（据联合早报网报导）

私宅租用需求减少及供应量增加，造成新加坡非有地私宅租金连续九个月下滑，10月份私宅租金比之前一个月下跌0.4％。

租用需求减少及供应量增加，造成私宅租金连续九个月下滑

分析师认为，私宅租金市场疲弱走势预料会持续至明年，今明两年的私宅租金下跌幅度可高达10％。

博纳集团（PropNex Realty）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说：“除非政府放宽引入外来人才措施，提高私宅租用需求，否则今年私宅租金预计将下跌5％，而且明年也会继续相同跌幅，两年加起来的私宅租金跌幅预计达10％。”

根据房地产交易网站SRX发布的数据显示，与去年同期相比，10月份私宅租金下跌5.7％。与2013年1月的高峰期相比则跌13.7％。

领跌的为核心中央区（CCR）和中央区以外（OCR）的私宅项目，租金同样下跌0.8％。但其他中央区（RCR）私宅租金却上扬0.4％。

就交易量方面，出租私宅单位数量从9月份的3542个单位，减至10月份的3448个，跌幅为2.7％。

ERA产业主要执行员林东荣表示，私宅租金持续下跌是意料中事，因为目前私宅供应量高，有更多完工的私宅项目推出市场。另一方面，私宅租用需求却因外来人力紧缩措施而一直趋软。此消彼长之下，私宅租金自然面对下行压力。

尤其是代表大众私宅的中央区以外私宅项目，截至今年第三季，预计有超过9000个大众私宅单位完工并推出进场，单是大众私宅供应量就相当于新加坡过去10年来年均1万零863个单位的私宅供应量。

大众私宅租金今年初至今已下跌6.6％，远远高出核心中央区（下跌1.9％）和其他中央区（下跌1.1％）的私宅租金跌幅。

林东荣说：“由于大多私宅项目都位于中央区以外，所以大众化私宅租金下跌压力也是各类别私宅中最大的。”

展望私宅租赁市场前景，林东荣预测私宅租金将继续下跌至2017年。届时，完工私宅数量应回复正常，私宅租金也预料逐步回稳并上扬。

另一方面，在组屋租赁市场，10月份组屋租金环比下跌0.5％。四房式组屋下跌幅度最大，报1.2％，三房式租金则下跌0.5％。至于五房式和公寓式组屋租金则上扬0.1％和1.1％。

10月份出租的组屋单位预计有1602个单位，较9月份的1652个，减少了3％。

伊斯迈认为，组屋租金已进入巩固阶段，下来波动幅度不会太大。这是因为组屋租金一般比私宅低，相对私宅的“抗跌性”也比较强。

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（据联合早报网报导）