中國與格林納達簽署全面互免簽證協議 系第5個互免簽國家

中國與格林納達25日在格首都聖喬治簽署全面互免簽證協議,中國駐格林納達大使歐渤芊與格外交部長莫德斯特分別代表本國政府在協議上簽字。格林納達是全球第5個與中國達成上述協議的國家。其他4個國家是聖馬力諾、塞舌爾、毛裏求斯、巴哈馬。

中國與格林納達簽署全面互免簽證協議 系第5個互免簽國家

根據中格兩國全面互免簽證協議,兩國公民持有效護照便可在對方國家享有30天免簽證停留;但如果停留時間超過30天,或在對方國家學習、居住、工作等,仍需在入境前向對方簽證機關或主管部門提出申請。協議將在雙方各自完成國內法律程序後生效。

歐渤芊表示,中格兩國達成全面互免簽證協議,充分體現了雙方不斷加深的友好關系和政治互信。協議達成將為雙方人員往來帶來便利,有利於進壹步增進雙方各領域交往與合作。

格林納達位於東加勒比海向風群島最南端,擁有加勒比地區特有的熱帶海島風光,盛產肉豆蔻等香料和熱帶水果,被稱為“加勒比香料之島”,旅遊業是其重要經濟來源。

據外交部領事司司長黃屏2月10日表示,目前中國公民持普通護照能去的國家近60個,其中包括5個互免持普通護照人員簽證協定國家,37個國家和地區給予持普通護照中國公民單方面落地簽,11個地區和國家單方面允許持普通護照中國公民免簽,還有中美達成簽證互惠安排後拿著美國簽證可以免簽去的國家,全部加起來50多個。

中國香港經濟去年增長2.3% 預測今年增長1%至3%

中國香港特區政府財政司司長曾俊華25日表示,2014年的環球經濟表現未如理想。中國香港全年經濟增長只有2.3%,是連續第三年低於過去10年3.9%的平均增幅。他預測今年中國香港經濟增長1%至3%。中國香港特首梁振英上月率團到深圳訪問時表示,對深圳發展速度非常羨慕,如果中國香港做到深圳壹半的速度,已經很好。

中國香港經濟去年增長2.3% 預測今年增長1%至3%

曾俊華25日在中國香港特區立法會發表2015至2016財政年度政府財政預算案。他在回顧2014年中國香港經濟表現時表示,雖然內地經濟保持平穩,美國也有復蘇的跡象,但是歐元區經濟轉弱,日本更再度陷入衰退,影響了中國香港外貿表現,貨物出口全年實質增長1%,服務輸出增長0.5%,導致全年經濟增長只有2.3%,是連續第三年低於過去10年3.9%的平均增幅。

失業率方面,2014年中國香港失業率全年平均在3.2%的低位,維持全民就業,令私人消費開支保持溫和增長,但是投資開支表現疲弱,氣氛轉趨審慎。

曾俊華表示,2014年中國香港通脹持續緩和,整體租金上升,但是升幅普遍溫和,勞工成本增幅保持平穩,輸入通脹輕微,2014年整體通脹率為4.4%。撇除政府壹次性措施的影響,基本通脹率為3.5%,低於2013年的4%。

展望未來,曾俊華表示,今年將會是充滿挑戰的壹年。美聯儲部署加息,但加息步伐難預測。而歐、日卻進壹步推行量寬,發達經濟體的貨幣政策走向相異。地緣政治緊張,國際油價過劇波動對環球經濟和金融市場也構成威脅。內地經濟相對穩健,但是今年經濟增長有下行壓力,這些宏觀因素影響環球金融市場的穩定。

他又指出,本地方面,美國加息的不確定性增加,影響中國香港利率水平。加上訪港旅客消費力下降,削弱本地消費市道和投資意欲。基於內外各種挑戰,預測今年本地生產總值增長1%至3%。全年整體通脹率為3.5%,基本通脹率為3%,勞工市場大致穩定。

日本樓市泡沫破裂20多年後首現地價上漲跡象

上世紀90年代初,日本股市和樓市泡沫破裂,加上人口老齡化,經濟陷入長達20年的通縮,被稱為「失去的二十年」。樓市泡沫破裂之後,日本的土地價格一直處於下跌趨勢,不過「安倍經濟學」、尤其是日本央行大規模印鈔似乎正在產生作用,東京的房地產業內人士對未來地價恢復上漲均表示樂觀。

野村證券(Nomura)日本住宅和房地產分析師Daisuke Fukushima指出:「海外買家的投資以及東京的人口集中度將會在未來幾年推高土地價格。雖然整個日本的人口在萎縮,但東京的人口在繼續上升。」

日本樓市泡沫破裂20多年後首現地價上漲跡象

不過日本要回到90年代之前的黃金時期還有很長一段距離。在80年代末的樓市泡沫峰值時期,據說東京皇宮1.32平方英里(約260萬平方米)的土地比整個加利福尼亞州的樓市都要值錢。

在「安倍經濟學」的刺激下,最近日本股市也連續上漲,創出15年新高。不過日經指數距離1989年歷史高點39815點還非常遙遠。

Fukushima表示,房地產價格傾向於跟隨其他資產變動,現在地價——至少東京的地價——有望出現10%的年漲幅。

大部分業內人士也感到樂觀。根據NLI Research的調查,超過50%受訪者看好日本房地產市場前景。

NLI Research房地產投資高級分析師Mamoru Masumiya表示,經過一些大額交易之後,「房地產業內人士都很樂觀」。

2014年日本房地產市場出現不少大宗交易,包括新加坡主權財富基金以17億美元收購丸之內太平洋世紀廣場、12.6億美元收購目黑雅敘園大廈。

野村的Fukushima指出,安倍經濟學的支柱之一——史無前例的貨幣寬鬆——推低了利率,「重新激發了對房地產投資的需求」。

不過有一點與安倍經濟學無關,那就是東京人口和資產的集中度。根據德意志銀行(Deutsche Bank)房地產分析師Yoji Otani蒐集的數據,2014年遷往東京的人口同比上升2695人至63976人。

這使得東京與日本其他城市有些不同。在2014財年,東京地價同比上升0.9%,而全日本的地價下降0.6%。

不過,姍姍來遲的地價復甦有可能迅速夭折。

根據NLI Research的調查,略超一半的受訪者相信房地產價格將會在2016-17年見頂。另外,房地產行業也存在分化,業內比較看好受益於中國遊客的酒店板塊,對住房租賃行業則不那麼看好,畢竟人口老齡化的趨勢依然沒有改變。

海外資產配置中的風險控制

2014 年全球金融市場有幾件重大事件,壹是美國股市全年表現超群,但是美國國債表現仍然超過股市,收益率曲線趨平;二是美元指數走強至90大關上方,為六年來首次,黃金價格則先漲後跌,走出了最中庸的行情;三是原油市場年中開啟暴跌,年底前腰斬至每桶50 美元/ 桶附近,鐵礦石暴跌,農產品價格在大跌後反彈,其它大宗商品的市場疲軟;四是後QE時代遭遇通縮,歐元區通脹率壹路下滑。

海外資產配置中的風險控制

資產配置的六特征

以這個簡要的回歸作為背景分析,2014 年全球資產配置的流向主要有六大特征:

金融危機後債券相比股票被過度配置的情況依然非常顯著。美國股市直到2013年才出現資金流入,普通投資者依然將很高比例資金配置於債券,股市配置不足,從而基本踏空美股6年的牛市行情。

利率正常化是周期性資產重新配置的機制。從歷史上以及過去幾年來看,利率上升通常會造成債市資金轉投股市。2014年,國債收益率下跌,資金重回債券,股市資金流入趨於停滯。在歐洲,由於預期歐央行[微博]推出QE,投資者將資金從股市撤出、投入債市。

2014 年債券資金回流到長期債券。2014年,加息預期降溫,情況剛好相反,高收益率企業債出現大規模資金流出,流入級別較高的企業債和長期國債。

雖然漲幅最大,美國股市獲得資金流入最小。2008年12月以來,累計資金流入最高的是新興市場,然後是日本,再然後是歐洲,美國排在最後。2014年,資金向美國回流,與過去美元升值周期的模式相同。

美元多頭頭寸規模與上壹個美元升值周期類似。盡管美元多頭頭寸很高、存在多頭平倉的風險,但由於美元升值依然只到中途,我們預計美元多頭頭寸的規模將會持續下去。

原油和黃金的多頭頭寸規模也可能具有粘性。原油多頭頭寸處於壹年半的低點,但相比歷史水平依然很高。就像去年的黃金壹樣,在價格暴跌的情況下,原油多頭持倉“堅守”在高位意味著可能繼續存在對原油和大宗商品的戰略性資產配置需求。

圖壹列出的是美國市場收益率中比較關鍵的幾個參數,重點關註美國的房地產市場和固定收益市場。近三年以來,美國的房地產增幅達到30%,換算成年化收益大概是9%。而固定收益市場如果換算壹下的話,如果2014年初投資美國國債,年末的收益應該超過5%。

富豪配置海外資產

在了解美國市場在2014年的收益情況之後,再來看壹下高收益的美國市場是中國高凈值人群值得矚目的投資平臺。

中國高凈值人群的資產正在快速增長,2013年,全球私人財富達到152 萬億美元,美國私人財富總額為46萬億美元。其中,中國私人財富總額為22 萬億美元,規模過去五年超越德國和日本,排名僅次於美國。中國私人財富管理行業處於發展初期,潛力巨大。

在高凈值人群方面,2013年,全球高凈值人群為1630萬,財富總量為54萬億美元;其中,中國高凈值人群為237萬,財富總量為4.4萬億美元。中國高凈值客戶數量已經占比14%。

2013年,中國金融產品市場的規模約為13萬億美元,其中,股票市場為4.2萬億美元,債券市場為4.8萬億美元,信托產品為1.8萬億美元,銀行理財產品為1.6萬億美元。中國金融市場規模不能滿足私人財富投資需求。

海外資產配置方面,2013年,全球高凈值人群24% 投向海外資產,中國超過30% 的高凈值人士持有海外投資,但其中只有5% 的財富投向海外資產。中國高凈值人群海外資產配置比例偏少,空間廣闊。

通過簡單的優劣勢分析法(SWOT)分析,可以清楚看到中國高凈值客戶資產面臨的機遇和挑戰,中國高凈值客戶對於資產在海外的均衡配置,實際上是存在內需的。

出現內在需求的原因,首先,目前高凈值人群的財富總量達到4.4萬億,但是只有5%的財富流向海外,而當下人民幣國際化的進程正在加速,進行海外資產配置的現實條件在不斷完善。而當下美元指數上漲,導致以美元計價的資產走高,正好是投資比較好的時機;其次,如果資產的配置中偏重本幣資產, 抵禦系統風險的能力就很低;另外,由數據可以看出,目前在美國的投資回報比較豐厚;最後是時機問題,當前中國的國內經濟高速增長的步伐在放緩,通脹預期可能會進壹步下降,基準利率也會走低,投資的不確定性在加大。而國際資本正在流向以美國為代表的發達經濟體。

長期配置鎖定收益

值得重點提出的,是高凈值人群在海外資產配置過程中的理念問題。與在國內的投資方式不同,筆者倡導在海外投資中引入“壹分為三”的理念:壹是分散投資,就是俗話說的雞蛋不能放在壹個籃子裏面,把資產配置盡量多元化壹點;二是關註長期的投資,因為高凈值客戶會更關註資產保值,獲得更長遠的收益;三是聘請專業化管理的團隊,或者服務機構,包括私人銀行、第三方財富管理公司,甚至專業的資產管理公司等。

海外資產控制風險

在海外的資產配置中,風險控制永遠是重中之重。從理論上講,在資產類型的相關性很小的情況下,通過分散投資能夠在同等收益的情況下降低風險,也可以說是獲得更高的風險調整後的收益。在中國目前的經濟情況所呈現出的系統性風險之下,中國高凈值人群要想住財富的話,就需要考慮合理的海外配置,通過減少和國內資產的相關性,來獲得更為穩健的投資收益,這也許是未來十年或者幾十年財富管理致勝的關鍵。

首先要關註人民幣匯率波動的風險。匯率變動會帶來很大的風險敞口,壹般來說,個人投資者很難靠自己的力量對沖。

其次要了解海外金融市場風險。成熟國家的金融市場發展歷經百年,金融產品的品種細化且繁多,對這些金融產品的解讀、分析和遴選,從而形成適合客戶風險收益特征的組合是對財富管理的巨大考驗。可以從最簡單、流動性最好的公募基金開始,在海外配置的漸行漸近中,逐步豐富海外投資的品種、擴大海外投資的範圍。

再次是控制信息不對稱風險。對比其他的投資機會,投資海外資本市場,由於國內外交易機制、時差等差異性,導致信息不對稱,對投資者來講參與海外投資的專業性和需要付出的精力都需要更多。

最後是要規避法律監管風險。必須系統研究和熟悉投資標的所在國家法律法規和對外合作政策,掌握相關法律條款和政策規定,避免在項目運行中出現法律糾紛,造成經濟損失。

中國香港將同中央商討啟動深港通 推進資本互聯互通

中國香港特區政府財政司司長曾俊華25日在特區立法會發表2015/2016財政年度財政預算案,除繼續推出高達340億港元的多項紓緩措施之外,還致力尋求新突破,推動多元發展。

回顧上壹年度,曾俊華表示,2014年的環球經濟表現未如理想。中國香港全年經濟增長只有2.3%,是連續第三年低於過去10年3.9%的平均增幅。但2014年中國香港通脹持續緩和,基本通脹率為3.5%,低於2013年的4%。

中國香港將同中央商討啟動深港通 推進資本互聯互通

曾俊華預計,2014/2015年度特區政府收入的修訂預算為4707億港元,較原來預算高出406億港元,2014/2015年度盈余為638億港元,財政儲備在2015年3月31日為8195億港元。

當日,曾俊華宣布將推出340億港元的紓緩措施,包括:寬減2014/2015年度75%的薪俸稅和個人入息課稅,上限為2萬港元;寬減2014/2015年度75%的利得稅,上限為2萬港元;寬免2015/2016年度首兩季的差餉,以每戶每季2500港元為上限;向領取綜合社會保障援助、高齡津貼、長者生活津貼和傷殘津貼人士發放額外津貼;為中國香港房屋委員會和中國香港房屋協會出租單位的較低收入住戶代繳壹個月租金;以及將由2015/2016年度開始,將子女基本及額外免稅額由7萬港元增至10萬港元。

曾俊華說,有關紓緩措施將有助減輕市民負擔、刺激消費、穩定經濟和保障就業。“連同預算案其他措施,可為本地生產總值提供1個百分點的提振作用。”

曾俊華提到的其他措施,包括對受“占中”影響行業提供短期支援,“這壹系列的支援措施和推廣工作涉及2.9億港元”,可為受影響行業提供壹些實質幫助,重建信心,提升中國香港形象。

曾俊華又提出連串措施發展中國香港的支柱產業,即貿易物流、旅遊、工商專業服務和金融。在金融方面,特區政府會向本地居民發行不多於100億港元的通脹掛鉤債券,年期為三年。同時,中國香港正與中國澳門商討締結更緊密經貿關系的安排。旅遊業方面,則會繼續朝高增值方向發展,吸引高消費旅客。

中國香港特區政府暗示將遏制樓市“瘋牛”

2015年以來,中國香港樓市連創新高,但新的調控措施有可能接踵而來。

中國香港特區政府暗示將遏制樓市“瘋牛”

近日,據了解,反映中國香港二手房價走勢的中原城市領先指數最新收報於134.03點,這也是進入2015年以來連續三周創出歷史新高。中國香港土地註冊處公布的數據顯示,1月份送交土地註冊處註冊的所有種類樓宇買賣合約共8310份,環比上升9.7%,同比暴增42.9%。樓宇買賣合約總值為537億港元,環比上升0.5%,同比暴增59.6%,呈現“量價齊漲”的勢頭。

面對高漲的樓市,中國香港特區政府頻頻警示風險,並暗示可能再出手抑制房價。中國香港金管局總裁陳德霖2月2日表示,目前特區政府正在密切關註樓市狀況,如果市場繼續升溫,金管局在適當時候會采取逆周期措施,以保障銀行體系穩定。

中國香港運輸及房屋局局長張炳良也表示,中國香港特區政府將在3月匯報有關買家印花稅和雙倍印花稅的檢討結果,強調政府關註樓市的情況,將會繼續采取必要的措施穩定樓市。

美聯物業首席市場分析師劉嘉輝表示,低利率環境是支持中國香港樓市屢創新高的重要原因,在租金收入足以抵消貸款月供的情況下,大量買家渴望通過買房抵禦通脹。

中國香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者,“雙辣招”主要是通過增加購房者稅務成本抑制投資需求,中國香港金管局可以通過收緊房屋按揭的方式提高購房門檻。

此外,中國香港特區政府行政長官梁振英於1月14日發布的施政報告顯示,未來十年中國香港將興建48萬個公私營住宅 (包括商品住房與保障房),通過加大和加快土地供應以解決中國香港的住房問題。預計未來五年,商品房年均供應量將較前五年增加30%。這有望扭轉過去數年中國香港樓市“供不應求”引發房價飛漲的現象。

新加坡冷風頻吹 壹年來幾乎無大型樓盤開盤

新加坡的樓市最近非常“冷”。

“開發商這壹年幾乎沒有大型的樓盤開盤。”在新加坡遠東機構工作的查玉(化名)對記者透露,去庫存已成為現今新加坡房地產市場的主題,而當地的開發商們也在過去的2014年保持了“克制”的經營模式。

與此同時,記者獲悉,去年年底之前,“亞洲第二貴”的新加坡房價已經連續3個季度下滑,下滑時間為5年來最長。

新加坡冷風頻吹 壹年來幾乎無大型樓盤開盤

新加坡城市重建局(URA)公布的私人住宅指數顯示,在第壹季度下滑1.3%之後,新加坡私人住宅價格在第二季度下跌1.1%,跌至209.3點。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受記者采訪時指出,新加坡市房地產市場出現持續下跌的情況,壹方面是因為新加坡樓市供應增加過快——過去幾年,新加坡政府不斷提高私人及公共房屋供應。未來9年將有近9.5萬幢私營房屋進入市場,同時還有2.5萬幢左右的公共房屋建成。另壹方面則是由於新加坡利率上升以及政府抑制房價過快上漲的政策作用。

值得壹提的是,正如殷旭飛所說的那樣,為了繼續消化之前樓市過多的“供應”,新加坡政府將繼續延長2009年推出的壹系列房地產降溫政策,這或意味著房價下降的局面將進壹步深化。

查玉告訴記者,業內市場預期中,新加坡房地產市場慘淡經營的狀況將貫穿2015年全年,房地產價格也會進壹步下跌,預測跌幅高達11%。

租金下跌

房價持續下跌無疑成了新加坡投資商們最為無奈的事情。不過,在當地投資商張元看來,他對新加坡房地產市場走低最直觀的感觸不是房價走低,而是租金下滑。

“私宅的租金已經連續下滑了兩年,我壹個朋友去年底的租金相比前年下降了3%。”張元告訴記者,單從下滑的比例看,似乎不是很大,但是對於那些資產眾多的“房東”們來說,這意味著壹年結束,他們將面臨著幾十萬,甚至上百萬人民幣的損失。

值得壹提的是,新加坡市區重建局房地產資訊系統的最新數據顯示,截至2014年第三季度,新加坡整體非有地私宅(特指別墅區以外的住宅區)租金已下挫1.80%。相關數據指出,其中代表高檔私宅市場的核心中央區(CCR)首當其沖,下跌2.6%;代表中檔私宅市場的其他中央區(RCR)下滑0.1%;代表大眾私宅市場的中央區以外地區(OCR)則下跌1.7%。

與此同時,新加坡房地產聯合交易網SRX的數據指出,截至去年11月,非有地私宅租金相對第三季度進壹步下滑,如今已經下滑了5.7%。同2013年1月的租金高峰相比,2014年11月的租金已下跌9.4%。

新加坡媒體最新報道稱,新加坡非有地私宅租金在去年12月連續11個月下跌後,在過去壹年滑落了5.3%,其中以高檔私宅租金的跌幅最大,達到6.7%。

“這個幅度下跌得有些‘狠’。”張元感嘆。原本無需操心便可獲得高收益率的新加坡租金為何下跌得如此讓人意外?

新加坡智信研究與咨詢總監王伽勝在接受媒體采訪時指出,由於2014年竣工的新私宅有所增加,以致於整體租金走軟。“租戶有更多的選擇,而出租交易量卻追不上新竣工私宅的增幅。”王伽勝說。

“中央核心區(即高檔私宅)的跌幅最大,是因為公司繼續減少外來專才的房屋津貼,作為壹種有效節省成本的策略。”王伽勝認為,雖然大眾私宅2014年12月份數據顯示,當地租金跌幅最小,但租賃需求疲弱,加上有項目完工,可出租單位增加,將繼續給租金施加下行壓力。

新加坡高力國際研究咨詢部主管謝岫君對此表示贊同,他認為,除了移民和外勞政策,大量新竣工私宅和屋主出租賣不出的較舊私宅單位,造成租金市場的競爭越來越大。

與此同時,記者獲悉,根據新加坡市建局的數據,從去年至2017年,已取得或預計取得的臨時入夥準證是72109個,這意味著新加坡私宅的供應量龐大,租金市場繼續面對壓力。

當地房地產機構報告指出,展望明年,私宅出租市場將因為大量新私宅進入市場而面對更激烈的競爭。“明年預料有20284個新私宅單位將竣工,其中占大部分的13315個單位將集中在OCR,而其余6969個單位則將平均分布於CCR和RCR”。

新加坡第壹太平戴維斯(Savills)研究與咨詢部主管張敏璋也在公開場合指出,2014年前三個季度,新加坡私宅簽訂的租約數目已經達到46949個,照這樣看,它很可能超越2013年同期的55856個。

因此,房產分析師張佳媛認為,這意味著CCR和OCR將面對更大的租金壓力。OCR將因為這壹地區龐大的新私宅供應而走弱。她告訴記者,在RCR的新供應相當適中,這壹地區竣工的新私宅可能將開始搶走CCR的租戶,尤其是那些減少預算又要住在較大單位的租戶。

政策影響

房價下滑加上租金下跌,新加坡樓市的未來顯然考驗重重。

對於新加坡房地產市場的走向,相關機構認為,新加坡房地產市場的嚴峻考驗2015還會繼續上演,因為政府短期內並不打算取消對房地產市場作出的降溫措施。

新加坡房地產分析師杜剛在接受記者采訪時表示,他預計房價在2015年將下滑10%左右。“房價不會暴跌,但是政府依舊在推行降溫政策,而短期供應過剩的情況,將在未來兩至三年內逐步解決”。

在杜剛看來,新加坡政府的政策因素顯然是非常有作用的。“抑制買家貸款,提高賣家印花稅——4年之內賣房賣家分別繳付16%、12%、8%、4%的印花稅。這壹項基本趕走了市場投機的人。”杜剛指出,政府還從宏觀上收緊了外勞政策,這對於抑制房地產市場過熱都有著極為關鍵的作用。

然而,在投資商們看來,新加坡樓市走低未嘗沒有政府收緊外勞政策方面的影響。“尤其是對租金的影響。”張元指出。

新加坡房地產分析師Eva對記者指出,政府收緊外勞政策對出租市場確實有所影響,它確實從壹定程度上影響了潛在租戶的供應,但並沒有影響到以就業準證租戶為對象的私宅,所以租金下滑不能完全歸咎於政府的政策作用。

不可否認的是,新加坡政府的政策走向確實讓壹些人感到擔憂。

在新加坡工作的外來專業人士已經開始擔心會越來越難以保住長期飯碗,或在離開新加坡後較難重返本地工作而勒緊腰帶,租用低租金公寓甚至組屋。

當然,更為憂心的當然是當地的房地產行業。瑞銀對新加坡房地產市場2015年展望中指出,本地房價比起最高峰時期已經下降了3.8%,但是由於還是比2009年的水平高出56%,所以政府會維持降溫措施,“我們可以預見房價將繼續下跌,預測在2015年至2016年,會下降6%到11%。”

這意味著,建築發展商將繼續面臨來自各方的挑戰,因為除了來自政府的降溫措施和供應過剩的現象,可能出現的貸款利率的提升將會雪上加霜,進壹步打擊新加坡的房地產市場。

瑞士銀行預測,在接下來幾個季度,房地產發展商和市場參與者都會繼續面臨考驗,新加坡的屋主必須做好應對準備。尤其是等待新租客入住以協助還貸的屋主,要有足夠的現金周轉和預算來支撐還貸壓力,度過這場“房地產寒冬”。

“從目前的趨勢來看,2014年新加坡房地產市場已經進入停滯時期。”Eva對記者直言,“壹些房地產商們已經開始將投資目標轉向海外。”

與此同時,根據普華古柏與美國城市土地研究所之前的壹項聯合調查,新加坡已經跌出普華古柏2014年房地產市場排行榜的前五名。

因此,2014年至今,已經有多個房地產業者要求政府放寬降溫措施、出手救市。

新加坡產業發展商公會會長謝文華在接受媒體采訪時表示,自從政府實施降溫措施和總償債比率(TDSR)後,住宅市場進壹步放緩,交易量從去年的大約18000個減少至今年的預計不到9000個,整體私宅價格也連續4個季度下滑,因此,他要求政府出手,防止形勢急轉直下。

除了謝文華,豐隆集團兼城市發展執行主席郭令明也曾在多個場合呼籲政府放寬降溫措施,並指出新加坡正在流失房地產投資。不過,新加坡國家發展部當時的回應是,暫時還不到放寬條例的時候,雖然私宅交易減少,但房地產價格還是相當穩定。

新加坡金融管理局也重申,不會放寬房地產降溫措施,並將繼續關註樓市的走勢,在必要的時候采取進壹步的措施,來確保家庭負債維持在合理的水平。

勢頭不減

“在投資者眼裏,買房不管出於什麽目的,都有壹個共同的目標,就是要實現保值增值。如果房價下滑,原本收益率很高的租金現狀慘淡,對於投資者來說,基本在傳遞壹個信號,那就是離開新加坡樓市。”張元告訴記者,因為當地政府對樓市的插手,投資商們逐步開始對新加坡房產的增值潛能提出了質疑。

“不可否認,新加坡政府出臺的壹系列調控政策,增加了包括中國在內的外國買家在新加坡的購房成本。”殷旭飛表示,調控措施的密集出臺使房價上升的空間縮小,投資前景也被看淡。

與此同時,記者獲悉,新加坡政府還在2014年提高了私人及公共房屋的供應。新加坡城市重建局的數據顯示,在未來5年,將有接近9.5萬幢私營房屋進入市場,此外每年還將有2.5萬幢至2.7萬幢的公共房屋建成。

有專家預測,未來兩年總房屋供應量將達到平均每年4萬幢,到2015年將達到4.7萬幢的高峰,遠高於1.23萬幢的歷史年均水平。假設新加坡購房者每年對房屋的需求為1.55萬幢,預期到2016年新加坡的私營房屋空置率將從現在的5.6%上升至9.9%。

歷史經驗表明,當房屋空置率達到8%時,房屋租賃和房屋價格將開始下降。而現在的新加坡樓市顯然證實了這樣的“歷史”。 

那麽,新加坡的房地產市場還具有吸引力麽?

“那可未必。”査玉告訴記者,雖然新加坡房地產市場開始走軟,銷售情況逐漸放緩,投資者在新加坡投資的火熱勢頭卻似乎不減。

“相比加拿大如今的樓市政策,新加坡並不是最嚴格的。”外聯集團的工作人員Bob告訴記者,外國人在新加坡購買商品房沒有任何特殊要求,購房者本人只要年滿21周歲即可。

外國購房者也能夠從新加坡的銀行申請到房屋貸款。此前,外國購買者最高可以申請到房屋總額80%的銀行貸款,盡管目前銀行開始收緊這壹比例,但外國購買者在新加坡購買第壹套房,仍然可以申請到60%至70%的貸款;購買第二套房,可以申請到的貸款比例是40%-60%。具體貸款成數,要看購房者自身的情況,包括年齡、貸款年限等因素。

“在新加坡買房,政策很友好,銀行不排外,也認可中國內地的收入證明。”廣東東方金源律師事務所金焰律師談到移民新加坡後曾指出。

2013年6月,金焰幫壹位客戶在新加坡購買了壹處房產,是壹套二手房,面積127平方米,總價85萬新加坡元(折合成人民幣約為428萬元)。當時,這位買房者只付了兩成首付,剩余80%申請銀行貸款,貸款年利率約為1%。

“因此,來新加坡買房投資的人並沒有明顯減少。”査玉對記者透露,壹些人覺得如今的新加坡樓市非常穩定健康,很樂意來投資新加坡房產,特別是執行共管公寓的地段,最受國外投資者的青睞。

業內人士認為,這與新加坡政治穩定,擁有非常完善的金融體系息息相關。“新加坡地少人多,土地是稀缺資源,所以未來的房價依舊會非常堅挺,這對於投資者的吸引力是巨大的。”該人士指出。

有投資商告訴記者,新加坡的大眾市場住宅依舊有許多發展空間,而且新加坡市場相對穩定,並有利於企業借助地域優勢,開拓東南亞其他市場。“而且新加坡土地面積有限,未來房價下跌的幅度也不會很大。”該投資商表示。

記者還發現,有很大壹部分是看中新加坡的教育環境選擇移民投資。

上海的張愛華將女兒送到新加坡留學後,就在當地直接購買了壹套公寓,雖然當時價格昂貴而現在的房價有所回落,但是她認為並不吃虧。“我們看中的是新加坡的教育資源和孩子未來發展前景,是對未來的投資”。

然而,不是所有人都對投資新加坡表示贊同。

“由於新加坡房價存在下跌的可能,目前單純投資當地樓市並非壹個好時機。”殷旭飛認為,“房價已經上漲到壹個較高的水平,加上政府為了抑制房價的過快上漲,提高了相關稅費以及首付比例,這將增加投資者購房成本和風險。”

未來走向

只是,新加坡房地產在近期真的會壹直保持低迷麽?

在査玉看來,房地產市場也是變幻莫測的,對新加坡房地產市場未來走向的判斷也不可過分武斷和悲觀。

據悉,高力國際在近日發布的2015年亞洲房地產市場展望報告中,分析了亞洲區所有類別資產來年的表現,指出亞洲經濟持續增長,應會令區內的機構級資產持續受到追捧。但由於收益率受壓及貨源短缺,資金可能會繼續流出亞洲以尋求機遇。

高力國際與過去幾年比較,2015年不同之處在於外來資金量將大幅增加,因為機構投資者需要實現配置平衡。目前他們在亞洲的投資不算多,有必要在此地區提高房地產投資。然而在過去數年,多個市場實施若幹購買限制,如?

馬來西亞節慶年整裝待發 第二家園成亮點

2015年2月6日,由馬來西亞第二家園服務中心主辦的“2015馬來西亞節慶年推介會暨馬來西亞第二家園服務中心項目發布會”在中國銀行上海分行舉行。

馬來西亞節慶年整裝待發 第二家園成亮點

馬來西亞旅遊領事凡迪表示“2015馬來西亞節慶年”是馬來西亞政府推出的又壹重大旅遊盛事。馬來西亞擁有豐富多彩的自然美景和多元文化,節慶年將吸引全世界超過3000萬遊客更深壹層去認識馬來西亞。不論是文化音樂,街頭美食,還是美麗的煙花表演等都將呈現馬來西亞獨特的多元文化與生態魅力。

為了大力推動馬來西亞節慶年,馬來西亞第二家園服務中心同時發布了多項計劃,包括全國100場大型推介會,全馬高端旅遊考察線路、以及馬來西亞華僑生項目。第二家園服務中心總經理高健表示:“我們將組織5000人考察團前往馬來西亞。通過訂制化的高端旅遊路線讓更多的中國客戶深入體驗馬來西亞的自然文化、生活環境和投資教育等各個方面。”

馬來西亞第二家園是馬來西亞政府推廣的壹項長期居留政策,成功申請者可以獲得可續簽10年多次往返和居留簽證。馬來西亞中國銀行在2012年與馬來西亞政府簽署合作協議成為該項目唯壹的官方合作夥伴。根據馬來西亞旅遊局公布的數據2014年有1500多個中國家庭辦理了此項居留計劃。

 

 

全球房價排名 中國香港居首

由美國市場研究公司Demographia公布的第11份《全球住房負擔能力調查》出爐,榜單覆蓋了9個國家或地區378個城市地區房地產市場,其中中國香港居榜首。

據報道,這份全球性住房調查報告的統計者利用“房價收入比”衡量住房可負擔能力水平。房價收入比是用壹個城市的中位房價除以中等家庭年收入總值而得出。

全球房價排名 中國香港居首

作為世界房價排名第3貴的城市,悉尼2015年房價收入比為9.8%,高於2014年的數值9。這也是悉尼在Demographia公司公布調查報告11年以來,最差的住房可負擔能力評級。

據報道,其他國家在住房可負擔能力評級方面也差強人意。2014年住房可負擔能力最強的主要都市地區在美國,房價收入比為3.6,屬於“中度負擔不起”。加拿大和愛爾蘭被評為“嚴重負擔不起”,房價收入比均為4.3。此外,日本的房價收入比為4.4、英國為4.7,而新加坡為5.0。澳大利亞有33個“極度負擔不起”房地產市場,在所有受訪國家中數量最多。

在所有378個房地產市場中,屬於負擔得起的市場共有98個,其中88個在美國、5個在加拿大、3個在愛爾蘭,還有2個史無前例地出現在澳大利亞,位於西澳大利亞皮爾巴拉地區的Karratha小鎮和西澳大利亞Kalgoorlie小鎮,房價收入比分別為2.6、2.8。

全球10個可負擔能力最差的房地產市場:

1 中國香港

2 溫哥華

3 悉尼

4 三藩市

5 聖何塞

6 墨爾本

7 倫敦

8 聖地亞哥

9 奧克蘭

10 洛杉磯

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中國有錢人買房成本高 新加坡豪華公寓賣不動了

新加坡聖淘沙灣,價值數百萬美元的別墅車道上停靠著蘭博基尼、保時捷和賓利這樣的豪車,遊艇在附近400個泊位的碼頭壹字排開。為了安全考慮,大量房屋外還設立了警衛室。

然而,光鮮的表象下是新加坡房地產放緩的跡象。由於疏於照管,屋前的草坪已經變得枯黃。去年夏天,兩棟獨立產權的公寓售價也已經跌破了原價的壹半以上,而另外壹些公寓依然無人入住。

中國有錢人買房成本高 新加坡豪華公寓賣不動了

其中,最新的聖淘沙灣W公寓只賣出了不到壹半。W公寓開發商城市發展有限公司銷售顧問鄧茜娜走在公寓帶有超大遊泳池的奢華樣板房裏說,以前W公寓的潛在買家是聖淘沙灣有錢的亞洲人,想把公寓作為度假屋,而現在大多數住戶都是在新加坡的外國專業人士,而且他們只租不買。

新加坡過去標榜自己是亞洲富豪的樂土,聖淘沙灣因此壹度吸引了許多來自中國、馬來西亞和印度尼西亞的有錢人。但是,這種繁華背後的勢頭已經開始放緩,而W公寓這樣的高端社區則成了市場疲軟的中心。

從某種程度上來說,這種放緩是新加坡領導層精心策劃的結果。

新加坡生活與住房成本不斷上漲,人們的不滿情緒沸騰。面對這種情況,新加坡政府實施了壹系列舉措給房地產市場降溫的措施,結果使高端市場遭受了格外沈重的打擊。

新加坡向外國人征收18%的房地產稅,降低了買房者的熱情。那些希望頭兩年變賣產權的人面臨的地產稅差不多同樣高昂。

泰國金英證券公司研究主管吳文祥說:“迄今為止,聖淘沙灣遭受的打擊最嚴重,因為當初那裏是市場狂熱表現得最明顯的壹個地區。”據吳文祥稱,2004年至市場最高點的2013年間,高端地產的價值上漲了80%。

2004年前後,也就是亞洲金融危機和SARS爆發後,資金開始四處流動。新加坡政府為了加強實力,對外宣揚自己全球金融以及私人銀行中心的形象,同時提供稅收鼓勵和其他優惠政策來吸引外資企業。

新加坡政府還放松了外國人購買土地的政策,同時開始出售聖淘沙灣上復墾的土地。聖淘沙灣位於新加坡本島的南面,從前是英國人的軍事基地。

此後,形形色色、風格各異的別墅在那裏拔地而起。其中有壹棟房子的外形如同埃及古墓,門口還有兩個法老獵犬的警衛雕塑。還有些房子屋頂上則覆蓋著棕櫚樹葉,以召喚提基的保佑。

當地壹直傳言,到底是誰買下了哪棟房子。《商業時報》等當地小報曾經挖出了大手筆買房交易背後那些億萬富翁的名字,其中包括澳大利亞礦業女繼承人吉娜?萊因哈特和印度電信業大亨布蓬德拉?庫瑪?穆迪.

房地產建設持續了好幾年,壹直勢頭不減。開發商們建起了壹棟棟奢華公寓,對外推銷稱,它們是新加坡唯壹的水岸居所。

聖淘沙灣W公寓總經理史蒂芬?法布雷格說:“我們都叫它亞洲的蒙特卡洛。”

聖淘沙灣其它地方也正在開發之中。

2010年,雲頂世界在聖淘沙灣主要地段開了壹家賭場。新加坡官方並不鼓勵本國公民及永久居民參與賭博,他們每光顧壹次賭場必須支付100新幣的費用。為了吸引遊客,當地還興建了壹座環球影城主題公園。

當時,整個新加坡的地產市場正在蓬勃發展。利率很低,刺激買家提高了舉債的額度。市場信心高漲。各家銀行也在新加坡成立了區域總部,新增了就業崗位。新加坡的城市天空輪廓發生了巨大的變化。壹個新的金融區拔地而起;三棟樓組成的濱海灣金沙酒店樓頂上有壹座外形酷似輪船的賭場,報道稱,整個酒店的建造成本高達54億美元。

由於新加坡政府無力遏制火熱的房地產市場,當地的外國人越常見,住房成本也在上漲,這些都成了點燃人們不滿情緒的觸發點。尤其是擁有嶄新別墅、遊艇和豪華公寓大樓的聖淘沙灣,它更是成了許多新加坡本國公民眼中壹個象征著不平等的標誌。

2011年的大選中,自從新加坡1965年脫離馬來西亞脫離獨立以來壹直都是執政黨的人民行動黨雖然勝出,但優勢之微弱卻是它歷史上最低的壹次。

大選之後不久,新加坡政府開始采取措施降低國外的投資。盡管新加坡政府已經采取了宏觀措施來減少投機,但它最新的舉措卻更多地瞄準了高端市場。

東南亞仲量聯行董事總經理符斯克說:“上壹次大選中有人表達過憂慮,說外國人參與房地產市場幫助推高了價格。”

為了降低購房需求,在基礎的印花稅之外,新加坡開始向外國購房者額外征稅。壹年之後,這項稅收再次提高,針對外國購房者的總稅率達到了18%。

如今,購房壹年內打算轉賣房產所有權的人必須繳納轉售價格16%的稅收。若是在兩年期間內轉售,則須繳納12%的稅收。隨後兩年的稅率則逐漸下降。

新加坡政府采取的最有效的措施是根據貸款人收入的壹定比例限制其貸款金額。

此後,新加坡整個市場的新房銷售降幅驚人;2014年,新加坡售出的房產數量較前壹年減少了壹半。去年,新加坡住宅價格下跌了4%,壹些分析師預測,今年還會出現兩位數的降幅。

符斯克說:“需要取消這些降溫措施,價格才會回暖。”

聖淘沙灣眼下的購房者很少。最近開發的項目中還沒有賣出去的單元大多數只能租出去。

借款人也碰到了麻煩。

最近,新加坡大華銀行起訴印尼開發商力寶集團與聖淘沙灣壹個項目的購房者串通誇大放貸的金額。在這起訴訟案件中,大華銀行稱,38名借款人中有37人已經違約的抵押貸款價值高達1.81億新元.

案件訴訟稱,項目開發商發放的家具抵用券總金額相當於向購房者提供了房屋總價20%的折扣,而購房者們並沒有透露這個折扣細節。力寶集團否認了這些指控。

近期的銷售情況描繪了壹幅低迷的圖景。大多數賣家都蒙受了巨大的損失。

Turquoise公寓大樓壹套單元去年7月的售價為400萬新元。而根據泰國金英證券公司為新加坡政府編制的數據表明,賣家2007年11月買下這套公寓時的價格為700萬新元.

另壹棟樓濱海公寓去年9月壹套公寓的售價是399萬新元。但2010年,它的標價還高達470萬新元.

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