在經歷了金融危機的陣痛後，迪拜似乎還沒有完全恢復元氣。近期其股市和房地產價格出現下跌，讓投資者們非常擔憂。
根據地產咨詢公司萊坊國際近日發布的萊坊環球房地產價格指數，2014年第三季度迪拜房地產價格環比下跌5.2％，同比上漲12.5％，這是4年來，迪拜房價首次出現季度下跌。由此，關於迪拜房地產泡沫化的話題也甚囂塵上。業內人士表示，去年第三季度房價的下滑無疑為迪拜的房地產市場敲響了警鐘。
然而，讓人困惑的是，在迪拜房價步入下行負面言論不斷的當口，英國投資者卻開始湧入迪拜，尋求購房契機。那麽，海外投資者將會給現今的迪拜房地產帶來什麽？又是否能消除迪拜的房地產價格再次面臨泡沫破滅的負面言論？
迪拜樓市泡沫又吹壹年
迪拜房價下跌
根據地產咨詢公司萊坊國際發布的萊坊環球房地產價格指數，去年第三季度迪拜房地產價格環比下跌5.2％，同比上漲12.5％，這是4年來，迪拜房價首次出現季度下跌。值得壹提的是，在去年壹季度，迪拜還是全球增長最快的房地產市場，住宅商品房的價格相比去年同期上漲27.7%。如此起伏不免讓投資者們感到些許擔憂。
對此情況，Business Insider文章評論稱，此次迪拜股市崩盤是油價下跌的又壹個犧牲品。
自去年6月以來，全球油價已經下跌了40%，給石油出口國帶來了巨大壓力。雖然並非主要的石油出口國，但迪拜作為中東地區主要的金融與商業中心，對油價變化極為敏感。因為油價的暴跌讓政府和消費者的實際收入縮水，對當地公司收入將會帶來重創，並嚴重打擊投資者的信心。在他們眼中，迪拜的前景將變得更加不確定，投資者已經開始擔憂該地區的經濟活動放緩。
在迪拜壹家房產經紀公司工作的Abigail告訴記者，其實從早些時候開始，迪拜的房地產增速已經開始放緩，
回首過去，迪拜樓市2002年開始向外國人開放，自此壹路上漲，2008年達歷史最高水平。2009年受債務危機沖擊，迪拜樓市開始跳水，房價近乎腰斬。
不過，隨著需求回暖，迪拜樓市無論售價和租金都迅速上漲。據美國仲量聯行測量師事務所數據，自2012年8月以來，迪拜樓市售價和租金分別上漲56%和41%。正當外界擔心迪拜房價出現“泡沫化”的時候，當地的樓市已經開始有放緩的跡象。
英國萊坊房地產經紀公司認為，迪拜樓市開始降溫。公司在壹份秋季樓市報告中寫道，迪拜房價“增速已經放慢”。
“所以，迪拜去年第三季度房價出現下跌的原因，壹部分是因為油價下跌的緣故，這是大趨勢的影響，另外壹方面則是因為迪拜當地房地產市場投資也開始趨於穩定，加上可能是房產投資淡季，所以出現房價下降的趨勢，無需大驚小怪。”房地產中介LJHooker Dubai的工作人員告訴記者。
“快發展”後遺癥
迪拜的房價下降真的不用擔心麽？
有業內人士認為，這正是對之前迪拜房地產過熱的現象的壹次警告，也是迪拜房地產業過激發展後遺癥的體現。
從上世紀90年代末開始，迪拜政府開始大力發展房地產業，迪拜海岸線上的棕櫚島、世界群島、迪拜塔、商業灣以及迪拜樂園，這些大型項目無壹不是世界商業地產的標桿之作，不僅為迪拜帶來了大量的商業機會，而且為迪拜提供了源源不斷的旅遊收入與就業機會。
金融危機期間，隨著國際投資者的撤離，迪拜壹度爆發了主權債務危機，最後依靠阿布紮比酋長國超過100億美元的援助得以擺脫危機。隨後，迪拜以驚人的速度實現復蘇。曾經作為危機源頭的迪拜房地產市場，很快回到了危機前的高點。不但房價與租金高企，房地產投資也再度活躍。
接下來，迪拜房地產開發商開始變得狂熱，迪拜政府的導向行為也開始變得激進。2013年11月，迪拜贏得了 2020 年世博會主辦權，開發商爭相布局商業地產和住宅地產，這使迪拜重新成為全球最火爆的地產投資目標地。
根據Dubai Chronicle的數據，今年以來，大型地產開發商如Nakheel、Emaar以及Damac已經啟動了42個新的地產項目，這些項目預計可以提供11250個新住所。
Abigail告訴記者，近年迪拜房價的暴漲，海外投資者顯然功不可沒。根據迪拜土地管理局發布的數據，2014年上半年，外國公民總共在迪拜房地產投資超過100億美元，位居榜首的是印度，上半年共投資28億美元。在2013年，約有1000名中國個人投資者花費了3.53億美元投資迪拜的土地、住宅和辦公樓，較前年的投資規模增長了約兩倍。
如此發展之後，便出現了讓人擔憂的情況，迪拜房屋供應量完全大於需求量，也就是出現了供求錯配的情況。萊坊國際也指出，供求錯配是去年第三季度迪拜房價下跌的主要推手。
“從人口密度上來看，迪拜的房屋投資非常特別，投資群體也很特別，都是壹些富豪明星。準確地說，這樣的投資者數目是很有限的，尤其是在投資需求上，甚至算不上是剛需。”房地產獨立經紀人Jeff告訴記者，最危險的是，迪拜的發展在近幾年完全以房地產發展為經濟依靠主體，所以如今房價出現下跌，就是發展過激之後出現的拐點。
“泡沫論”再起
房價下跌，讓業界對於迪拜樓市泡沫化的質疑聲再度被提起。
IMF早前就發出警告稱，迪拜可能需要對房地產市場進行幹預，但其提出的提高稅收等建議當時並未得到積極響應。
迪拜當地的投資機構認為，IMF的警告是恰當的，基於相關規劃和藍皮書就預籌資金上項目的做法只會鼓勵公眾投機並引發樓市躁動，應該予以遏制。
“迪拜的房地產泡沫將被重新吹起。”有業內人士指出，這些情況得“歸功於”迪拜新近宣布上馬壹些大型不動產項目以及各方天花亂墜的營銷，而非強勢的經濟基本面。與此同時，迪拜樓市租金上漲的背後並沒有經濟基本面的支撐。
記者還了解到，雖然迪拜2013年GDP預期增長4%至4.5%，並逐步從2009年至2010年的危機中恢復，但迪拜的人口增長以及收入增長都低於危機前的水平。
在談到迪拜樓市時，華裔商人王力行有些不安，他在迪拜生活十年，經歷過2008年前的迪拜“神話樓市”的瘋狂，也見證了金融危機時期的“神話”破滅。面對前幾年迪拜房價的瘋狂上升以及如今房價的“走下坡路”，顯然有些擔憂。
“當時我和幾個朋友就談到，房價的上升下降是壹個周期，經歷了頂峰，面臨的就是下坡路了。現在，我的很多朋友都認為我該將手上的產業脫手，轉去投資比較穩定的市場，比如美國或者英國。”王力行稱。
王力行表示，迪拜的投資者們也有點風聲鶴唳的味道，“因為，我們還記得2008年金融危機爆發時，到處的爛尾樓、空置房，很多商人的資產大規模縮水，人們的眼神裏都是絕望。”
當時，陷入債務危機的迪拜政府最後不得不向阿布紮比政府求援，以償還棕櫚島集團母公司迪拜世界集團的部分債務。
在王力行看來，雖然這些已成為歷史，樓市回暖讓迪拜重新找回了尊嚴，但悲觀情緒仍在蔓延。
與此同時，有經濟學者表示，由於迪拜缺少中國所謂的“剛需”市場，並且過分依賴外國投資，樓市中是存在壹些泡沫的。
著名財經評論員劉戈也曾指出，迪拜可能會再次出現泡沫破滅的情景。“2009年時，迪拜樓市泡沫破裂，很多人跳樓，如今從谷歌地圖上可以看到，迪拜壹些建築依舊是爛尾樓。2007年以前，所有人都認為迪拜樓市不會成為壹個泡沫，即使有泡沫也不會破裂。但是在2009年，它跌了2/3，即使現在又熱起來了，會不會再來壹個2/3呢？這很難說。”
投資仍未停止
在房價下跌引發了壹系列負面言論後，英國投資者卻很“英勇地”進入了迪拜投資市場。不免讓人有些疑惑。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉對記者表示，這正是因為迪拜當地經濟繁榮，尤其是金融業和旅遊業較為發達，是富人聚集圈之壹，讓很多高端房地產投資者趨之若騖。
“這造就了迪拜房地產市場現狀，當地商鋪以及旅遊地產、商業地產等具有較大的投資價值和發展潛力，對投資者具有吸引力。投資者的訴求在於獲取資產價格升值收益、租金收益以及滿足自身度假、旅遊的需要等。迪拜正好滿足了這些。”韓長吉指出。
韓長吉認為，迪拜房價的下跌與當前石油價格的下跌具有密切的關系，短期內石油價格沒有明顯回升，迪拜房價還將繼續承壓，長期看，未來石油價格會回升，而迪拜房價仍然具有投資價值。
上文中的LJHooker Dubai的工作人員也對記者指出，那些英國投資者壹方面是在迪拜房價低位的時候入場尋求最優價格，另壹方面則是看中了迪拜的投資潛能——這裏的高端房地產是很多明星和富豪的最愛。
不可否認的是，英國投資者此時進入迪拜，無疑為當地的房地產市場註入壹針“強心劑”。只是這樣的強心劑又能給當地房地產市場帶來什麽？
“當前迪拜房價環比下跌，石油價格的下降又打擊了投資者信心，如今英國投資者看好未來迪拜房地產市場，出手進行投資，這有利於迪拜樓市的穩定發展。總而言之，英國投資者的信心有助於緩解迪拜房地產市場壓力。”韓長吉表示。
“對於迪拜這樣的房地產市場，外資投入是非常必要的。”Abigail告訴記者，曾經的迪拜因為金融危機導致房地產市場崩盤，但是之後讓當地經濟恢復的挽救者卻是海外投資者。
印度人，英國人、巴基斯坦人和沙特人都曾是迪拜房地產市場上壹次繁榮期間的最大海外買家，也給迪拜帶來了黃金時期。
與此同時，韓長吉也對記者表示，如今的迪拜房地產市場並非那麽“易碎”，它還是存在壹定支撐點的。
“自2008年金融危機後，迪拜房價中的水分被擠出了不少。另壹方面，迪拜獲取了2020年世博會主辦權，意味著未來度假、旅遊人數的增多，樓市也會得到眾多投資者青睞。”韓長吉表示。
值得壹提的是，當地政府也在用相關政策避免迪拜樓市的泡沫化。2011年9月，為了抑制倒買倒賣的投機行為，迪拜政府將現房登記費用從交易價格的2%提高到了4%。由於迪拜沒有房產稅、流轉稅、置業稅，甚至沒有增值稅，將房地產登記費用翻倍的做法成為壹項空前嚴厲的調控政策。在此之後，阿聯酋中央銀行針對購房又出臺了新的按揭貸款規定。
“因此，迪拜樓市的泡沫周期還未到來。”克爾瑞研究中心總監薛建雄曾對記者表示，“樓市的起伏總會有壹定的周期，2008年迪拜樓市崩盤，接下來將會經歷恢復期、巔峰期和下滑期。目前看來，迪拜的房價依舊會上漲，如果要出現泡沫化，也會在3至4年之後。”
投資需穩健
由此可見，迪拜的房地產市場依舊有非常可觀的投資潛能。不過，在分析師看來，投資迪拜也顯然並不是毫無風險可言，高收益往往伴隨著的是高風險，當年迪拜樓市崩盤的陰影依舊存在壹些投資者的心裏。
在投資機構工作的章安妮表示，投資任何壹個海外房產，最核心的策略還是要穩健。第壹要了解該國政局；第二要了解這個國家經濟發展狀況及失業率；第三要了解該國對於海外房產投資者的態度。目前看來，以上條件迪拜都具備，無疑是個不錯的選擇。
浙江商人李林（化名）也對記者透露，自己在迪拜街區擁有幾套公寓，去年6月份，公寓售價同比增長30%，別墅售價漲到了5.5萬元/平方米。可是，在房價上漲的時期，房租收入卻意外地比2013年少了20%左右。
“2013年10月時，迪拜政府出臺了限制房東大幅增長房租的法令，以抑制市場投機行為。很多出租房屋的房東收入都降低了。我現在準備在近期將房子出手。以現在的價格，每平方米大概能賺2萬元。”李林表示。
李林稱，自己的兩位朋友在早年迪拜樓市崩盤時經歷了巨額的損失，因此他現在對迪拜的樓市充滿了警惕之心。事實上，在經歷了債務危機後的房價的瘋狂，很多中國內地商人都開始謹慎起來，不再在異地瘋狂追擊樓市。
安妮也指出，普通商人最好不要到迪拜去投資，因為風險太大。“因為去迪拜買房的人，大多是壹些資產極為豐厚，不把錢當錢的超級富商們。這些人去迪拜購買房產，未必是通過房地產來獲得收益，主要目的是度假，享受奢侈的生活。”安妮說，“投資迪拜，顯然是富人們的遊戲。”
韓長吉也認為，迪拜樓市的風險主要體現在前期價格上漲迅速，已經處在壹個相對高點。
“雖然環比下跌，但是同比依然上漲，此時的石油價格的下跌顯然對迪拜房價形成壓力。讓之前積累的壹些泡沫沒有有效擠出。”韓長吉表示，雖然迪拜依舊具有投資潛能，但是此時如果再追加投資，引發新壹輪投資熱情，恐怕會為未來樓市危機埋下隱患。
