加拿大移民新政大幅提高門檻 投資最少20萬

企業移民首改計分制 投資最少20萬

BCPNP企業移民計畫第一次改用計分制度,總分為200分,其中以商業構想占80分為最多,其次是創造就業機會36分,以及個人投資30分。根據計分辦法,申請人必須能夠做出最少20萬元的投資,才能夠拿到6分(最高30分),低於20萬元以下將不會拿到投資方面的分數,而不可能被邀請移民。

加拿大移民大幅提高門檻 投資最少20萬

至於英語能力部分,則是劃歸於適應能力(adaptability)部分,除了英語能力之外,還看教育水準、年齡、有沒有到本省實際考察投資環境,以及在加拿大的工作經驗等,總分為18分。

英語能力部分,除了能提供加拿大語言標準考試(CLB)5級及以上的分數,表示英語達到中高級程度則可拿到4分,CLB4級有2分,若英文很差,或是完全不懂英文,則不會給予任何分數,但仍可以申請。

企業移民網上登記系統的登記費為300元,登記有效期為6個月,每個月新接受網上登記不超過200個。省府將根據計分結果,選擇得分高的企業移民申請,企業移民申請費從3000元調高至3500元,總資產要求為60萬元。

技術移民配額還剩200個

技術移民申請辦法方面,省府首次對在大溫地區工作的技術移民薪資作出要求,要求申請人提供的工作聘書,必須滿足卑詩省時薪中位數水準,每小時22元以上。至於那些時薪達不到22元的低技術工作的申請人,則可以按照大溫以外地區工作的條件申請。今年的技術移民配額還剩200個。

申請技術移民受聘時薪須逾22元

卑詩省推薦移民計畫(BCPNP)新修改的技術移民及企業移民申請辦法昨日出爐,其中對中國申請人影響較大的改變,包括大溫的技術移民申請人必須取得時薪22元以上的工作聘書才能申請,由於之前申請積壓嚴重,今年省府只剩200個技術移民申請配額。

省府並首次推出企業移民計分辦法,滿分為200分。至於之前備受爭議的企業移民英語能力部分則不強制要求,只要英語能達到中等程度以上的申請人可多拿4分便可。省府指出,由於申請人不要求必須具備英語,因此若他們在個人資產、投資金額等條件得分高,仍然可以申請企業移民。企業移民投資金額最低是20萬元,總資產要求為60萬元。

負責BCPNP的省工作、旅遊及技能培訓廳昨日如期公佈新的技術移民及企業移民申請辦法,並且立即生效。省府3個月前決定暫停受理多數BCPNP的類別,當時即承諾3個月後會修改辦法後重開。

新計畫的主要修改包括:

  • 所有申請均改成網上申請。
  • 從明年開始技術移民申請以技術優先,屆時95%的技術移民提名人將是本省需要的勞工。
  • 之前「商業技術」及「地區商業」兩類商業移民將整合成一類「企業移民」。
  • 引進網上企業家登記系統,使申請簡化,並挑出對本省經濟影響較高的企業家,再邀請他們移民。
  • 取消2012年10月已經暫停的商業移民「快速移民」(Fast Track Option),不再重開。

省府指出,目前仍在輪候審核的技術移民申請,省府將繼續審理,為表示對舊申請人公平,省府今年主要處理舊的申請,以致必須對今年的新申請設限,只能再處理200個技術移民申請,直到省府向聯邦政府爭取到更多的提名配額為止。

省府指出,今年本省推薦移民的提名人數為5500人,到目前為止,省府已經使用60%今年的配額,且今年底之前將百分百用完。

省府統計指出,2014年時,抵埗卑詩省的移民有80%是聯邦移民計畫下的移民,有20%是BCPNP計畫下移民,聯邦近來修改臨時外國勞工計畫,以及對投資移民的要求提高至200萬元,令到BCPNP收到的申請驟增。省府將繼續遊說移民部,要求增加BCPNP的年度配額。

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加拿大五大城市移民PK

加拿大一直都是中國人首選的移民國家,不僅是因為加拿大的高福利政策,優美的環境和穩定的制度,另外多元化,包容性也在眾多準備移民的人們的考量範疇。那麼在加拿大五大城市中那個更適合移民呢?

加拿大五大城市留學PK

蒙特利爾

如果將活潑俐落的北美和悠閒安詳的歐洲生活結合在一起時,會得到怎樣的城巿?350年來不斷演變的美麗村落?還是擁有高科技與高水準生活品質的大都會?蒙特利爾(Montreal)正是融合這兩種特色的城巿。從當地的節日活動、令人讚歎的美食和傳統夜生活看來,蒙特利爾絕對可以為人們的生活帶來最多的歡樂和最佳的娛樂。

有“北美的巴黎”之稱的蒙特利爾是加拿大的金融、商業中心和全國第二大城市。建築融合了現代與懷舊,優雅的歷史古結構巧妙地搭配21世紀現代感十足的外觀。這裏的視覺藝術也很蓬勃,您可以在蒙特利爾藝術博物館、現代博物館,以及數以百計的當地頂尖美術館中看到許多傑作。蒙特利爾又有“尖塔之城”的美譽,全市的哥特式教堂繁多,甚至超過了古城羅馬,每跨一兩個街區便可看到一個教堂。事實上,蒙特利爾享譽國際的特色正是創造極致完美,不只在傳統藝術上,也適用於尖端科技、多媒體、音樂和影片上。

也許是因為拉丁血統的緣故,熱情的蒙特利爾人民也將這種感覺帶到世界各地。若您來到此地,一定也會充分感受到這個城巿的熱情——溫暖、輕鬆、迷人和快樂。

氣候:蒙特利爾的氣候宜人、雨量充沛、氣溫適中,並非象人們想像的那樣冷。春天通常在五月來臨,為時短暫。夏天熱,間有雷雨。秋天則清涼怡人。第一次下雪多是在十月底,直至來年三月中。

南京加成留學建議:如果你喜歡浪漫,追求時尚,既厭倦了國內喧囂的大都市的生活,又想享受城市設施的便利,來蒙特利爾就對了。蒙特利爾的繁華既不喧嘩也不寂寞,一切都恰到好處。

多倫多

安大略省之首府多倫多(Toronto)是加拿大第一大城市,是加拿大文化、經濟的發源地,也是交通要樞,兼全國製造業的心臟。在多倫多的對岸,是美國的紐約州,聞名世界的尼亞加拉大瀑布,距多倫多僅100公里。

多倫多Toronto是印第安的Huron族語,“會面之地”之意。多倫多享有世界上最多元化城市的美譽,包容了來自一百多個國家的移民,在大街上走動的人膚色各異,社會、飲食、娛樂、藝術、購物和遊憩特色,演繹出文化的多元性。

加拿大有名的大銀行總部,如皇家銀行、帝國銀行、蒙特利爾銀行等全部彙集於此,90%的外國銀行駐加分支機構設在多倫多,按交易額計算,多倫多證券交易所是北美第三大交易所。此外,附近著名的尼亞加拉大瀑布每年吸引約3000萬旅遊者。多倫多移民眾多,居民的48%為來自世界各地的移民。它還是北美地區有名的華人聚居地,約有40多萬華人。

氣候:多倫多四季分明,氣候溫和,1月的平均氣溫為——6.7℃,7月為20.5℃。春天通常是個短季,隨之而來的是濕、熱的夏季,間中有雷暴。秋天陽光普照,氣溫怡人,午間溫度會到夏天的水準。如果你在冬天來多倫多,你需要帶上厚外套或大衣、防水靴子、手套和羊毛帽子。南京加成留學友情提醒:如果你夏天來到,寬闊的薄衣服就最為舒服。一早一晚較為清涼,應該帶備一件毛衣。

多倫多是一座年輕充滿活力的年輕城市,充滿機會與挑戰,如果你準備在加拿大大展宏圖,多倫多不失為一個好的移民城市。

溫哥華

加拿大第三大城市溫哥華(Vancouver)有“太平洋門戶”之稱,幾乎四面環水,是北美洲太平洋沿岸的最大天然良港,只有一百多年的歷史,是眾多的亞裔人聚居之地。

溫哥華是一個把現代都市文明與自然美景和諧彙聚一身的美麗都市,令無數曾經去過的人如癡如醉。這裏擁有很多大型的公園,現代化的建築,迷人的湖邊小路,以及保存完美的傳統建築。這裏每一個類似中國城市中一個區的地域都被稱為“市”,很多小市組成“溫哥華市”。每個市都有自己的中心,市民生活、辦事都可以在本市內完成。市與市之間通過SKYTRAIN(輕軌)或大巴相互通行,市與市之間會有些幽靜的綠化帶或是面積龐大的停車場、倉庫分隔。而這些分隔的花園、綠地幾乎佔據溫哥華80%的面積,難怪這裏多次被聯合國評為最適宜人類居住的城市。

氣候:溫哥華的氣候由於受北太平洋暖流的影響,再加上東部連綿的落基山脈擋住了美洲大陸來的寒冷乾燥氣流,因此令溫哥華四季宜人,是全加拿大冬季最暖和的城市,最冷的1月平均氣溫為3℃,7月的平均氣溫為17℃。宜人的氣候條件和旖旎風光,再加上現代化大都市的魅力,吸引著世界各地的來客。

溫哥華的平均房價剛剛超過100萬加幣,華人人口達到230萬,有錢人的天堂。

渥太華

渥太華(Ottawa)位於安大略省東南部與魁北克省交界處。是加拿大的首都和加拿大第四大城市。現有人口100多萬,其中有華人4萬。

渥太華(Ottawa)是加拿大首都和政治文化中心,安大略省第二大城市,加拿大第四大城市。渥太華坐落在安大略省東南部的渥太華河(Ottawa River)南岸,與渥太華河北岸的魁北克省加蒂諾(Gatineau)一起構成了加拿大的首都地區。根據美世諮詢的排名,渥太華是北美生活品質第一的城市。同時也是加拿大第二乾淨的城市和全球第三乾淨的城市。加拿大著名財經雜誌《MoneySense》公佈最新的本國最佳居住城市排名榜,首都渥太華在本國190個城市的排名中,連續第三年排在第一位。其獨特的文化個性、優美的城市風光、閒適的生活情,使渥太華不僅受到加拿大人民的鍾情,而且成為世界人民旅遊觀光嚮往的城市之一。

氣候:二月和五月是遊覽渥太華的最佳時間。二月渥太華舉辦北美洲最大型的冬天嘉年華會——冬節winterlude,還有冰雕和煙花等節目。五月拜訪時可邂逅百萬朵鬱金香的盛開。

渥太華的氣候,冬夏之間各走極端。春天通常於四月來臨,為期短暫。夏天通常陽光普照,熱而潮濕,間有雷暴。秋天則多半清涼舒適。每年十一月底會下第一次雪,雪下至次年四月中為止。渥太華的冬天極為寒冷。渥太華年平均氣溫5.7℃,位於世界平均氣溫最低的首都第五位,年絕對最低氣溫——36℃,是世界第三位絕對氣溫最低的首都。據氣象部門統計,渥太華每年約有8個月夜晚溫度在零度以下,故有人稱其為“嚴寒之都”。如果你在夏天來到渥太華,可帶一件毛衣或外套。即使是暮春或早秋,天氣也相當冷。冬天應用的衣服,包括防水靴子、厚大衣或外套(連帽)、溫暖的圍巾和手套。

卡爾加裏

卡爾加裏(Calgary)又稱卡城,是一座位於加拿大艾伯塔省南部落基山脈的城市,面積789.9平方公里,海拔約1048米。是艾伯塔省經濟、金融、和文化中心。卡爾加裏一詞的意思是“清澈流動的水”。這裏早先是一個牧場,二十世紀發現了石油和天然氣,經濟得到迅速發展。世界上包括中國在內的眾多石油公司(中石油,中石化和中海油)都在這裏設有常駐機構,很多石油和金融公司的加拿大總部就設在這裏,因此卡爾加裏是加拿大的能源中心以及北美第二大能源中心。卡爾加裏人均世界500強公司數居全加第一。

卡爾加裏市區人口1,195,194(2014),都會區人口1,364,800(2013)是艾伯塔省最大的城市。卡爾加裏的工程師密度是全加第一,多次被評為“世界上最乾淨的城市”。1988年第15屆冬奧會在這裏舉行。卡爾加裏連續於2012-2014年被經濟學人排在全球最宜居城市第五位。

卡爾加裏的天氣素以多變而著稱,甚至市內流傳著“一天之中你會體會到一年四季”的說話。而且卡爾加裏的冰雹也在夏天出現幾率比較大。卡爾加裏擁有四季分明的天氣,春、秋、冬三季較長,夏季較短,往往到了5月初還會有飄雪的日子。該市最冷的月份一般集中在2月和3月。該市陽光充沛,平均年日照時間居全國之首。

加拿大的能源之城,卡爾加裏是加拿大油氣行業的領袖,同時也是加拿大經濟活力最強的地區。它擁有極高的個人和家庭收入,低失業率和高人均GDP。充滿了機會,不過最近隨著國際原油價格的狂跌,對當地的經濟也造成了一定的影響。

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根本停不下來 溫哥華房價依舊瘋漲 年漲幅高達20%

許多人說溫哥華的房市瘋了,上月獨立屋的價格又創造了歷史新高。整個地區,包括如Burnaby和Richmond這樣的郊區,獨立屋均價從2014年6月的1,200,539跳升到上個月的1,442,296,年增長幅度達到了20%。

溫哥華房價發飆瘋漲年度漲幅20% 根本停不下來

大溫哥華地區房產局主席Darcy McLeod表示說,對溫哥華地區的獨立屋需求還在不斷上升,在過去一個月獨立屋成交量是過去10年同期最高的。獨立屋成交量每年以31.3%的速度在增長,去年更是達到了1,920。

大溫哥華地區公寓房的成交量也增長了35.6%,上個月達到了1,774;鎮屋的成交量則上升了7.1%至上月的681。6月房屋總成交量是同期最高的,達到了4,375,比過去十年同期平均值高出了29.1%。

5月溫哥華市內獨立屋均價在223萬。目前房產局還未公佈6月的數據,已公佈數據僅限於城市西部和東部。溫哥華西部獨立屋價格也在6月達到了峰值,為2,967,500;東部獨立屋價格中值也創了新高,達到了1,238,048。

據稱,溫哥華地區獨立屋需求主要來自於新移民。前加拿大駐中國大使David Mulroney在最近表示說,目前雖然缺乏有關買房者國籍的可靠數據,但在多倫多和溫哥華兩個城市,中國人對獨立屋的需求仍在上升。Mulroney在其新書中寫到“有一些國家已經對非居民的買房者徵稅了”。

上月B.C.省長Christy Clark否定了溫哥華市長向炒房者徵收投機稅的提議,同時也不贊同其提出的向購買奢侈房屋的人徵收更高的房產轉讓稅。

對此,McLeod分析說,溫哥華房價的居高不下是由很多因素共同促成的,絕不可歸結為一個因素。他說:“也許歸因為一個因素是比較容易的做法,但是事實是這種現象是很多因素共同促成的。這些因素就包括當前的低利率、獨立屋供應的下降、人口的增長、省內經濟的良好表現、過去一年不斷增長的需求。更重要的是,溫哥華這個地方適宜人居,需求自然就旺。”

與溫哥華相呼應的是多倫多的高房價。根據本月初多倫多地產局主席艾瑟林頓(Paul Etherington)公佈的數據,5月大多倫多地區的房產買賣成交量為11,706, 與去年5月同期的11,013相比增加了6.3個百分點。 大多倫多地區5月的平均房價也達到了$649,599,比去年同期提高了11個百分點。其中,增長最快的是416地區的獨立屋,平均房價年同比增長達18.2%。

地產局高級分析行政總監門瑟(Jason Mercer)則表示,市場行情的收緊,尤其對大多倫多地區的獨立屋、半獨立屋以及鎮屋的高需求,持續推升了房價。目前來看房屋供應量不會下降,預期2015年下半年房價將保持同比增長。

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互聯網浪潮波濤洶湧,加拿大留學選啥專業?

隨著互聯網資訊技術的不斷發展、日新月異,人們的生活發生了翻天覆地的變化。21世紀,是屬於互聯網的時代。在這個新世紀裏,有很多行業已經、正在或者即將消失,但是也有些行業在互聯網的推動下必將呈現增長趨勢。

互聯網浪潮波濤洶湧,加拿大留學選啥專業?

網上有很多人轉載的一篇文章中寫道廣告、新聞、通信、製造業等很多個行業都會消失。果然如此嗎?

各位赴加拿大學習深造的留學生們,在選擇專業的時候就要多注意一些了。專業的選擇決定著未來的就業領域。互聯網的發展需要哪些行業的配合,又會使哪些行業穩健發展?互聯網的發展會讓哪些行業走下坡路,甚至逐漸消融?又有哪些行業,在未來的五十年內不會受到互聯網的影響?

加拿大作為工業強國、石油出口大國、科技領先的發達國家,是否也會受到互聯網的衝擊呢?

答案當然是肯定的,互聯網的影響是全球性的,加拿大當然也不例外。但是,畢竟加拿大與中國還是有很多不同點,所以在選專業的時候,大家也不能完全按照中國如今的發展情況來看。那麼,要去加拿大留學的同學們,又該如何選擇專業呢?

強烈建議的幾個專業:電子資訊工程、軟體工程、網路工程、電腦科學與技術、物聯網技術、資訊安全、電子商務

互聯網領域是一個很大的領域,以上列舉的幾個專業都與互聯網有著密不可分的關係。沒有電腦科學,就沒有今天你所見到的電腦;沒有網路,電腦也只是“電腦”,不能進行遠程交互;沒有軟體工程師,就沒有你今天所用的微信、微博;沒有資訊安全技術的存在,那你在網上用過的各種帳號密碼可能就都會洩露;沒有電子商務,你想買衣服、買生活用品、買電器等等,就都要去商場了;如果沒有電子資訊工程,那一切都是虛擬世界裏的童話,想要將代碼運用到實際生活中,就要通過電子設備來實現硬體功能,否則電視、電冰箱都不存在了。

不受互聯網波及的專業:石油工程管理、人力資源管理、設計類、社工、護理、心理學

加拿大是世界第二大的石油出口國,即使石油的開採、處理都可以完全實現機械化,互聯網對石油工程是起不到什麼作用的。不只是石油工程,哪個工程都需要管理者,加拿大的石油業發達,所以對石油工程管理專業畢業生的需求是不會減少的。

人力資源管理者、設計師、社會工作者、護工、心理諮詢師,這些職位如果都是機器人,你覺得會怎麼樣?這都是無論互聯網如何發展都取代不了的。

不建議的專業:會計、製造類

會計近些年來的就業情況都不是特別樂觀,電腦科學的飛速發展會讓社會對會計師的需求越來越少,很多現有的會計師都將面臨著失業或者改行。所以,如果你現在開始學會計,那邵老師真的為你的未來感到擔憂了。

製造業已經正在全部朝自動化發展,傳統工藝領域內的製造業面臨著大洗牌。如果你不想畢業就失業,海歸變海帶,邵雨青老師還是建議你不要選擇製造業。要學就學自動化。

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加拿大移民申報財產切忌漏稅

當讀到這篇文章的時候,相信大部分人士已填報稅表,完成了2014年度的報稅了。報稅的單據繁多,特別是投資收入方面的報稅紙條,如 T3、T5、T5013等等,這些都是由銀行或有關投資的機構直接寄予納稅人。郵件的寄遞會有延誤或遺失,信件錯派地址不時有發生,因而導致報稅單未有及時寄到納稅人手中,以致造成漏報收入的情況。須知道,漏稅的罰款可以是相當沉重的! 

加拿大移民申報財產切忌漏稅
加拿大移民申報財產切忌漏稅

稅法第163第(1)節有關漏報收入的罰款條文,若納稅人漏報收入,而在過去三年內又曾有漏報事件的話,漏報罰款是按漏報的金額計算,聯邦罰款為10%,另加省的罰款10%,合共便是20%。

當漏報的收入被政府發現的時候,所漏報的收入當然要加入相關年份的稅表中評稅,若因而引致額外的稅款,欠稅固然要補交,同時,欠稅的利息亦不能倖免。再者,若相關的稅表仍沒有在限期內呈報的話,遲報稅表的罰款是按欠稅計算的(見附錄),即使漏報收入的稅表沒有誤期遲報,或者在加入了漏報的收入後亦不會引致額外的稅款,如在過去三年內曾有漏報事件,稅法第163條第(1)節的漏報罰則會被應用,罰款是漏報金額的20%,絕對不容忽視。

有一個案,納稅人遷居後沒有通知其投資機構,以致報稅單T5沒有寄到新住址,該納稅人因收不到T5稅單便漏報了相關的投資收入;幾年後被政府追查,才發覺漏報了幾年的投資收入。雖然所漏報的收入加入各年的稅表中仍不致產生額外的課稅,但在稅法第163條第(1)節的罰則之下,按漏報的入息額罰了20%。納稅人當然後悔不已,但亦無可奈何,唯有受罰。

因此,在收集報稅資料時,應徹底檢查,避免遺漏,特別是在過去三年內曾試過漏報的話,更要小心,因為再犯會墮入稅法163條第(1)節的罰款網羅中。

如在檢查收入的時候,發覺有應報的收入但仍未收到報稅單的話,應儘快與有關機構聯絡;若在報稅限期屆滿仍未收到稅單,可用一估計的數字先報上,並在稅表中注明為估計數字及略述原因,日後若收到正式報稅單,所示的入息與已報的有出入,可以去信政府更正。

假如在呈報了稅表後才發現漏報,應儘快通知政府;若因補報收入而須繳付額外的稅款,亦應從速繳付,以減少欠稅的利息。

稅法第163條第(1)節的罰則雖然嚴厲,若納稅人能證明已經盡力搜尋資料,以為報清,但仍有遺漏的話,可向政府要求罰款寬免,但證據必須要充份,因為政府的寬免乃基於適當的理由。

附錄: 遲報的罰則

稅表的呈報有限期,一般個人稅表的限期為翌年的4月30日,自雇人士的報稅限期延至6月15日,但所欠稅款仍須於4月30日前繳交,如果誤期遲報,遲報的罰款以所欠稅款計算,基本罰款為欠稅之5%,另外每遲報一個月再加1%,最高12個月(即12%),合共最高為欠稅的17%。如在過去三年內曾有過遲報而遭罰者,會雙倍罰款,即基本罰款為欠稅的10%,另每遲一個月再加2%,最高20個月(即40%),合共最高為欠稅的50%。

由於遲報的罰款乃按欠稅計算,如無欠稅,便不會有遲報罰款的問題。

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2015年3月溫哥華房市分析

溫哥華地產局(REBGV)消息稱,2015年3月,大溫哥華區MLS®中住宅物業銷售量達到了4,060。這與2014年3月2,641的銷售量相比上升了53.7%,並且比2015年2月3,061的銷售量上升了32.6%。

上個月的銷售量比過去十年中平均每月銷售量高出26.8%。

2015年3月溫哥華房市分析

大溫哥華地產局局長達西·麥克勞德表示:“今天,房屋購買者之間形成了強烈的競爭。這產生了較多的多重競價,並且給房屋價格帶來一些上行壓力。對賣方來講,這意味著如果在現行市場中正確定價,那麼銷售房屋所花費的平均時間就會減少。”

3月份,大溫哥華市區新掛牌獨立式住宅、連排住宅以及公寓住宅共計5,968。這與2014年3月的新增量5,281相比上升了13%。

上個月的新掛牌總數比該區過去十年中平均每月新增數高4.7%。

目前大溫地區MLS®上的待售房屋總數為12,376,這比2014年3月下降了14.5%,但比2015年2月上升了4%。

麥克勞德稱:“今天,待售房屋數量較往年同期較少。如果你準備將房屋投入市場,這些市場條件顯示,現在是絕好的時機。”

目前,大溫哥華市區所有住宅物業的MLS®房價指數複合基準價格為660,700加元,這比2014年3月高出7.2%。

3月份,銷售量與現行房屋總量之比為32.8%。這是自2007年7月以來大溫哥華市區的最高比率。

2015年3月,獨立式房屋的銷售量達到了1,711,這比2014年3月的獨立式房屋銷售量1,116高出53.3%,並且比2013年3月的獨立式房屋銷售量933高出83.4%。大溫哥華市區獨立式房屋的基準價格比2014年3月上升了11.2%,達到了1,052,800加元。

2015年3月公寓住宅的銷售量為1,627,這比2014年3月1,106的銷售量高出47.1%,並且比2013年3月的銷售量982高出65.7%。公寓住宅的基準價格比2014年3月高出3.3%,達到了390,200加元。

2015年3月,附屬住宅的銷售量為722,這比2014年3月的銷售量419高出72.3%,並且比2013年3月銷售的附屬房屋量432高出67.1%。附屬住宅的基準價格在2014年3月至2015年之間上升4.9%,達到484,900美元。

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2015年4月溫哥華房市分析

買家的強烈需求和低於平均水準的房產上市情況已經在大溫地區創造了賣家主導市場的局面。

溫哥華房地產局(REBGV)報導說2015年4月多重掛牌服務® (MLS®)的住宅產業銷售量達到了4,179套。與2014年4月的銷售量3,050相比增加了37%,與2015年3月的銷售量4,060相比增加了2.9%。

2015年4月溫哥華房市分析

上個月銷售量比該月在過去10年平均銷售量高出29.3%。

大溫地產局主席達西·麥克勞德說,“該區域如今的房產供應無法滿足我們所看到的買家對房產的需求。這增加了價格上漲的壓力,尤其是獨立住宅市場。”

大溫地區4月的獨立住宅、複合住宅和公寓新上市共計5,897套。與2014年4月新上市的5,950相比減少了0.9%。

目前大溫在MLS®上市銷售的房產總量為12,436套,與2014年4月相比減少了19.8%,與2015年3月相比增加了0.5%。

麥克勞德說,“今天的市場競爭強烈,發展迅速,對賣家較為有利。為提高競爭力,與本地的REALTOR®聯繫非常重要,可以幫你制定策略來滿足房產買賣需求。”

目前大溫地區所有房產的MLS®房價指數綜合基價為673,000加幣。與2014年4月相比增長了8.5%。

4月的掛牌成交率為33.6%。這是大溫地區自2007年6月以來該比率的最高值。

2015年4月獨立住宅的銷售量達到1,815,與2014年4月1,336套的獨立住宅銷售量相比增加了35.9%,與2013年4月售出的1,064相比增加了70.6%。大溫地區獨立住宅的基價自2014年4月增長12.5%至1,078,900加元。

2015年4月公寓式住宅的銷售量達到1,579套,與2014年4月的銷售量1,172相比增長了34.7%,與2013年4月的銷售量1,052相比增長了50.1%。公寓式住宅的基價自2014年4月增長4.4%至394,200加元。

2015年4月複合式住宅的銷售量共計785,與2014年4月的銷售量542相比增長44.8%,與2013年4月複合式住宅的銷售量511相比增長53.6%。複合式單元的基價在2014年4月和2015年之間增加5.7%至493,300加元。

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海外買家是否真的再不能染指溫哥華高燒的樓市?

溫哥華房屋價格飆升不止,商界、投資者雖喜開顏,但叫苦不迭的民眾卻越來越多,尤其是正被迫離開大溫的年輕一代憤而發聲後,一直視若無睹的各級政府,也正在被迫正視這個燙手的山芋。

海外買家是否真的再不能染指溫哥華高燒的樓市?

前陣子溫哥華市長羅品信,徒然仿若化身年輕世代代言人,頻頻建言抑房價,哪怕徵稅提議一再遭省府否決,且本身動機也曾遭人詬病、被指推卸責任。然而,《溫哥華太陽報》專欄作家麥克馬丁(Pete McMartin),卻由此巧妙的,向省府發問:你不屑羅品信的提議,那麼省府又有何良策?
  
麥克馬丁調侃式的,給省府列出了3個選項:

A.以缺乏數據為由,無視羅品信的建議;

B.承認數據不足,但引用卑詩地產協會的報告、稱海外投資對大溫房價影響微乎其微。不過,地產協會由於利益關係,中立性就不必提了;

C.洗洗睡吧。

鑒於民眾呼聲日益見漲,同時學術界也越來越質疑政府的不作為、尤其是連購房數據都不願收集,太陽報特意就此向省府提問,並將所提問題與省府回覆公佈於眾:

1) 問:世界其他地方都可以追蹤海外購房數據到一個非常精確的程度,為什麼卑詩省府拒絕這麼做?憑什麼省府感覺這些海外投資資訊不需要追蹤和收集?

答:省府清楚知道卑詩尤其是溫哥華的住房可負擔性問題;財政廳正在研究該問題,並考慮一些可能減輕這種負擔的措施;省府會謹慎行事,以免降低房產價值,妨礙賣房者獲得公平的房價;省府會繼續研究推高房價的因素,包括是否需要收集任何額外資訊。低陸平原歷史上房價就高,土地有限,移民帶來的人口激增,加上經濟增長因素,促使房價攀升。

2)問:省府有沒有海外投資房地產方面的紀錄?

答:加拿大統計局收集了外國投資者方面的有限資訊,不過沒有按省分細分。財政廳諮詢的行業專家稱,非居民購買房屋不足占大溫房市的5%,不會推動房價暴漲;而國內投資者比海外投資者活躍3到4倍,增加了出租房供給。

3)問:省府歷史上曾經要求卑詩省每次房產交易的新房主,提交一份身分證明,包括買家或經辦人的身分證明。這些紀錄後來被忽視,甚至銷毀。那麼省府是否考慮重新這麼做?如果不,又是為何?

答:1978年生效的新《Land Title Act》148條曾經要求這麼做;1998年預算案精簡流程中,廢除了這條規定。而《Property Law Act》早有法規,非加國公民,同樣有權在卑詩省購買、處置土地,因此須知,卑詩省並無法規禁止外國人購房。

4)問:省府在自己的研究報告中,就海外投資房地產,下了斷言,儘管省府報告也承認相關數據不准確。那麼,省府是如何在這些數據的基礎上得出其結論?尤其是這數據不僅是非正式的,而且來自於明顯受益於高房價的房地產行業。
  
答:省府未就此下最終結論。而且省府在繼續研究中。財政廳的分析數據來自地產協會、Central 1 Credit Union、the 2011 Census、 CMHC、 Urban Futures,、和Landcor。

5)問:財政廳能否區分海外投資者和海外資金?因為許多本地居民有海外收入、卻不申報。然而他們卻可以把錢帶入加拿大。財政廳是否試圖估測有多少海外資金流入本省,或者說,海外資金可能帶來何種影響?

答:……這些是聯邦政府和稅務局的問題。泛泛而談,海外投資與移民為卑詩帶來繁榮與財富。
  
在公佈了這些問答後,麥克馬丁調侃著得出一個結論,即那些寄希望於省府提供海外購房數據的人們,現在應該已經得到了回答,雖然不盡人意。

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以美國房市解讀加拿大房產“泡沫”純屬無稽之談?

加拿大帝國商業銀行副首席經濟師泰爾(Benjamin Tal)認為,以美國房市與加國房市相比,是錯誤且不負責任的。

以美國房市解讀加拿大房產“泡沫”純屬無稽之談?

目前雖有部分曾因美國房市崩盤,而獲利數十億的對沖基金(Hedge Found)投資人,以美國歷史經驗為範本,認為加國房市短期內將泡沫化,不過加拿大帝國商業銀行(CIBC)的分析師指出,將目前加國房市與2006年時的美國房市相比,是錯誤且不負責任的。

泰爾在25日所公佈的最新報告中表示,加國房市整體來說十分複雜,每個地區的地理、人口結構、及可供出租的房屋數量等各個因素都有所不同,若僅依照整體平均數據來看,根本無法看出各地不同的趨勢。

泰爾在報告中進一步將多倫多、卡爾加裏與溫哥華的房市數據抽離,以加國其他整體數據分析,表示目前其他地區的平均值僅比去年同期高出2%,且似乎並未受到上述三個主要城市房價波動之大幅影響。

不過泰爾也在報告中指出,在多倫多與大溫地區,目前不斷有公寓建案在大興土木,未來可能出現總量過高導致價格修正的狀況,不過後續效應與銀行利率有關,往後若出現利率調漲,是否會造成影響仍有待觀察。

泰爾進一步提到,他認為房市確實會出現修正狀況,但因影響市場的面相眾多,此一修正應不會同時出現在各地,影響大小也會因市場種類不同而異。

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市民發飆 加拿大外資投資時代或將告別輝煌

在外國人投資加拿大房地產方面,現在只有零零碎碎的數據。一些專家認為,如果政策制訂者想要維持加國房地產市場的穩定,便必須查明其中的外國投資者狀況。

房地產市場中的外國投資者最近成為溫哥華的熱門話題,很多溫哥華市民抱怨,那些尋求資金避風港的外國人大量湧入溫哥華投資住宅,推動房價飛漲,以致當地人再也買不起房子。

市民發飆 加拿大外資投資時代或將告別輝煌

一些批評者擔心,一旦房地產市場出現下跌的徵兆,外國投資者便會立即賣掉手中的房產逃離加國房地產市場,從而加劇房市崩裂的程度。

溫哥華羅品信最近為此致函卑詩省長簡蕙芝,提議省府採取開徵投機稅等行動,以此壓制那些導致房價節節升高的炒樓者。但簡蕙芝本月初回函說,根據專家的分析,以開徵新稅方式壓抑房價,可能適得其反,甚至可能令一些以房貸購屋者出現負資產。

卑詩省房地產協會也說,溫哥華房價上升很快主要原因,是地理位置導致建地資源不足,而非外國投機者炒高。

然而,卑詩省房地產協會首席經濟師摩爾承認,手中缺乏具體的統計數據,“目前政府未蒐集這些數據。”

迄今只有加拿大房貸暨房屋公司(CMHC)試圖蒐集共管公寓市場中的的外國投資者數據。去年秋季CMHC以調查共管公寓大樓經理等方式,調查持有共管公寓的外國投資者的數量,結果發現從總體看,持有共管公寓的外國投資者比例很低,雖然在溫哥華、多倫多和蒙特利爾的一些熱門住宅區中外國投資者比例較高。

在一些大都會的特定地區,外國人投資共管公寓的比例相當高,例如在蒙特利爾市一個住宅區,有6.9%用於租賃的公寓的東主是外國投資者。在溫哥華的部份地區的租賃公寓擁有者中外國人占5.8%,在多倫多市中心這一比例約為4.3%。但是,CMHC告誡,對大城市特定地區進行的調查所取的樣本很小,據此得出的統計數據可靠性較低。

而且那是最熱門地區的情形,從整個城市看,外國投資者的比例更低得多,他們在多倫多的共管公寓市場只占大約2.4%,在溫哥華占2.3%,蒙特利爾占1.5%,維多利亞占1.1%。CMHC據此認為,儘管很多人擔憂一旦外國人決定套現和退出加拿大房市時,有可能導致共管公寓市場一落千丈,實際上外資根本不具備這樣的影響力。

必須指出,CMHC這些不甚精確的統計數據只涉及共管公寓市場,難以反映外資在加拿大整個房地產市場的面貌。CMHC的首席經濟師杜甘表示,該機構正在設法擴大這項調查研究的範圍。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)副首席經濟師陶爾說,進行這類統計的挑戰之一,是如何界定外國投資者。他指出,與加拿大毫無關聯的外國買家在加國房地產市場中只占很小比例,更多見的是買家自己在外國工作和居住,但他的其妻子兒女住在他買的住宅裏,他的家人參與加拿大社會活動,孩子在加國學校就讀。

陶爾繼續說:“這是內資呢還是外資?外資的概念比人們認為的複雜得多。”

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