Author: isabel.li

加拿大魁北克投資移民8月31日即將重啟

加拿大魁北克移民局當地時間2015年3月18日發佈2015-2016移民計畫：

移民局將於2015年8月31日至2016年1月31日重新接受申請( 有法語成績的申請，不受該名額限制，在2015年4月1日至2016年3月31日期間均可遞交);

仍舊保持全球1750的全球限額，單一國家不超過1200個(中國包括中國澳門和中國香港);

所有的申請檔都要遞交至蒙特利爾，不允許在中國香港遞交;

魁北克移民局允許檔通過普通郵寄，快遞，或本人親自遞交;

魁北克移民局只接受完整檔的申請，不接受簡表檔的申請;

任何超出生效配額限制的申請都將被退回;

新的《檔清單》、《資產敘述檔/ND》、《申請表》將於近日出臺。

加拿大魁北克投資移民8月31日即將重啟

加拿大魁北克投資移民最新政策消息

申請條件依然保持不變

加拿大魁北克投资移民8月31日即将重启
  • 擁有不少於160萬加幣(約人民幣1000萬)的淨資產;
  • 資產是通過合法商業努力所得;
  • 最近5年中有2年以上企業管理經驗;
  • 投資80萬加幣，5年後政府歸還本金，無利息;或投資22萬加幣，一次性支付不返還;
  • 申請人全家符合體檢要求、安全背景調查要求並沒有犯罪記錄。

專案優勢明顯

一步到位拿綠卡，無需商業計畫書和創辦企業;

審核通過後才需要投資，無經營風險，無附加條件;

投資方式靈活：既可選擇投資5年後政府歸還本金無利息，還可選擇融資，向使館指定金融機構貸款;

專案成熟穩定，已有20餘年歷史;

無居住地的限制，可在加國任何地方居住;

無年齡、語言、學歷要求

推薦專題：2015年加拿大投資移民新政解讀

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加拿大房產出租回報率實例分析

老王手上有一，二十萬閒錢，考慮買個房子出租，想知道出租投資房是否划算，諮詢身邊朋友和行業人士，得到的回饋卻各不相同，數據也五花八門，有的朋友告訴他投資房子出租是虧錢的，比存款還差，每月倒貼錢；有的說還可以，不算差，有6%以上吧；有的說至少每年有10%以上的回報，還有的說至少20%，到底出租物業的回報有多高呢?

加拿大房產出租回報率實例分析

要說請投資回報到底有多高，首先得搞清投資回報的定義，是指租金回報率還是首付款的淨資產回報率，是稅前回報還是稅後回報。計算回報假設的條件，貸款利率，首付款比例，租金水準，空置率，管理費高低，是否折舊等多種因數都會對出租物業的回報產生較大影響。因此，需要分不同情況，按照不同假設預期來分析。我這裏用內部收益率(IRR)法做個分析, 算是拋磚引玉。

老王要買的房子是學區房，有管理費的Townhouse,小學初中及高中都在安省名列前茅，房價約$55萬，租金約$2,100/月，管理費約$330 /月，包物業保險和維護,水費，剪草鏟雪等，地稅為$3,000/年, 維護費為$1,200/年,管理維護費和地稅每年增長3%, 租客支付電費，氣費，供暖費和租客保險。假設房產首付款比例為30%，持有期為10年，房租每年增長2%，空置率為5%，購房費用包括地產轉讓稅, 律師費等為房價的2%，房價每年平均增長為6%，貸款利率為4%，貸款攤還期為30年, 賣房費用為出售時房價的3.5%, 邊際稅率為40%，持有期間不提取折舊。

假設沒有貸款, 現金付款買房。採用內部收益率法(IRR),考慮投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素,若10年後將房產賣出,10年的淨現金流(稅前)如下:

(561,000)   15,700   16,000    16,300    16,600   16,800   17,100   17,500   17,900   18,200   969,092

該投資的內部收益率IRR為7.84%(稅前),即你第一年投入的$561,000,加上每年取得現金流,到第10年買房收回$96,9092, 其年複利回報為7.84%,若考慮稅賦,年稅後複利回報為6.15%。

假設貸款比率為70%。採用內部收益率法(IRR),若10年後將房產賣出,10年的淨現金流(稅前)如下:

(176,000)   (6,400)   (6,100)   (5,800)   (5,500)   (5,300)   (5,000)   (4,600)   (4,200)   (3,900)   643,692

該投資的內部收益率IRR為12.13%(稅前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出現金流的年複利回報為12.13%, 若考慮稅賦,稅後IRR為10.50%。在有貸款的情況下, 投資回報增加較多, 這是因為使用了杠杆，房子增值6%是基於整個房價，而貸款只有房價的70%,貸款成本4%低於房子增值率6%。

考慮更保守的情況,假設房價每年上漲為3%, 貸款利率為5%,10年的淨現金流(稅前)如下:

(176,000)  (9,100)  (8,800)  (8,500)  (8,200)  (8,000)  (7,700)  (7,300)  (6,900)  (6,600)  393,884

該投資的內部收益率IRR為5.44%(稅前),即你第一年投入的$176,000,加上每年付出現金流,10年後收回$393,884,年複利回報為5.44%, 若考慮稅賦,稅後IRR為4.98%。可以看出, 在貸款利率高於房價增長率的前提條件下, 貸款杠杆可能是負向的, 投資回報可能不如現金購房的回報高。

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加拿大售房指南 保留租客利弊分析

很多客戶都曾問過我，賣房子是否可以保留租客？

首先，我個人體會，租客和房東的關係，無論處理的多好，從形式上，基本上可以說是“資本家和工人”的關係，或者，“剝削與被剝削”的關係。

其實不是這麼回事。房東買房出租，或者將自己的住處部分分租出去，錢上基本都很緊張。每個月的貸款，地稅及以後的修復工作，全靠著每個月的租金，而一旦租金斷了，那筆開銷是一筆巨大的額外支出。

房東和房客之間總是會或多或少的感覺有點兒彆扭。所以我自己的投資物業堅持整棟出租，篩選客戶時千挑萬選，不惜因此讓房屋空置。一旦租出，我不會經常去看，我希望可以讓房客住在裏邊有家的感覺。當然，這麼做的前提條件是，租客一定是嚴格篩選出來的AAA租客。

但是，對於客戶的出租物業，尤其是主人回國，或者外省工作，全權委託我照顧的出租單位，我會隔兩三個月去看看。我是作為地產經紀去看，這是我的工作，租客理解，自然不會有什麼自尊心上的情緒波動。房東不露面，大家都好說話。

好，言歸正傳，賣房期間，是否讓租客繼續住在裏邊？

加拿大售房指南 保留租客利弊分析

這個問題，如何回答，都是雙刃劍。

最佳選擇，租客搬走。這樣，房子空出來，好好佈置一下。不用的東西扔出去，家裏力求做到乾淨清爽。潛在的客人通常在看房時，不願意看到房子裏邊住著租客，即使這個買家本來就是要買來出租的。空置也不太好，除非空置的房子非常新，或者佈置的很溫馨，好像有人住著。最好是房子的主人住在裏邊，房子有人氣，這其實呼應了前邊的說法。

房子有租客住著，最不好出售。買來自住的買家尤其不願意看到房子被用來出租用。另外一個重要的原因是：根據“房東和租客法案”，有租客住著的房子，售房期間，預定展示必須要給租客24小時書面通知，展示時間不可以超過晚上8點。實際上也是如此。很多租客要求必須24小時提前通知，並且偶爾會以晚上招待客人為由拒絕展示。當然，也有一些租客比較配合，只需要3小時，甚至2小時提前通知即可。

租客不可以在合理時間段拒絕客人看房，房東可以據此對租客發出驅逐通知。

但租客可以選擇在潛在買家看房子時留在家裏，並且租客沒有責任和義務像主人賣屋時那樣總是將家裏收拾的窗明几淨。租客住的房子，不一定髒，亂是一定的。

租客住著的房子，出售期間不能做OPEN HOUSE ，除非租客同意。但是租客沒有責任和義務同意，通常也不會同意。想想看，做OPEN HOUSE的時候，要求主人事先將房子收拾好，洗手間的毛巾，臥室的床，擺放的恰到好處，然後在外邊停留至少兩個小時。即使是自己的房子出售，有時候都覺著很麻煩，何況是和你的房子收益沒有半毛錢關係的租客。

如果客人看房時租客在家，恰逢租客心情不好，或者和房東鬧彆扭，那麼，你無法保證你的租客會對潛在買家說些什麼。比如，社區不安全，夜裏過往車輛噪音影響睡眠，等等。

有的租客甚至向房東抱怨有人看房後東西丟失，要求賠償。

另外，租客如果簽的是一年的租約，房東要在租約到期前60天發出通知，請租客搬走。如果是月租，任何時間可以提前60天發出通知。如果房東的房子在租客還沒有到搬走日期前售出，房東要和買家簽署相關檔，保證租客到期搬出。或者，買家如果願意繼續將房子出租，並且願意接受現有租客，那麼，賣家需要提供他與租客簽的租房協議。

一般來說，買家通常都不願意接受租客繼續租住的條件，即使買家的目的也是買來這個物業出租。因為，作為買家，原來的租客並不是他親自挑選的，很多租客的事情並不瞭解，萬一遇到一個問題租客，得不償失。這就阻止了一部分潛在買家的購買欲，從而限制了房屋儘快並順利出售。

綜上所述，房屋出售期間，最好將租客請出物業。

凡事有利就有弊，租客搬走的弊端是什麼？ 不言自明，當然是財務上的損失。如果房子是在好賣的區域，空置時間短，一切好說。如果是比較難賣的CONDO單位，或者地段或區域不算上乘的物業，房屋也許要空置很久。先且不說保險方面的問題，但是這每個月的租金損失，就是很大一筆開銷。賣家要從其他管道來償付這個物業的貸款，地稅，保險，取暖或製冷等各項開支。尤其CONDO單位，每個月還要加上一大筆物業管理費。

我目前幫助銷售的一個CONDO物業就是這樣，理想狀態當然是租客搬出。我堅持的賣房理念也是租客搬出才可以上市出售。但是，由於市場大勢，我們的單位在上市一個月後，沒有售出。我的客戶堅持不住了，把這個單位短期分租給兩個學生。短住的租客更不愛護房子，衛生一團糟，年輕人熬夜不起早，買家看房子時中午12點，居然還在睡覺。

沒辦法，屋主經濟壓力太大，我也只好聽之任之。

可是，我心裏還是很焦急。這無異於飲鴆止渴：單位越亂就越不好出售，越不好出售就必須要靠租客打開銷，惡性循環。

所以，我的觀點是：只要經濟過得去，一定要把租客的問題在房屋上市出售前解決掉。就是說，讓房屋整齊，乾淨，靚麗的展示在所有買家面前，不要讓買家有任何不必要的由租客引起的擔心。

捨不得孩子套不得狼，這點魄力還是要有的。

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6月多倫多獨立屋均價超105萬 年增長15%

多倫多地產局主席Mark McLean今日宣佈GTA地區在6月通過TREB’s MLS系統的房屋交易量創造了一個新紀錄，為11,992，年同比增長了18.4%；平均交易價格為63萬9,184，相比去年同期增長了12.3%。

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今年高層房屋交易量比去年有所增加，這也是今年平均房價年增長速度更快的重要原因。6月所有房屋價格都出現了明顯增長，但增長最快的仍然是獨立屋，415地區的獨立屋與去年同期相比增長了14.2%；905地區獨立屋年同比增長了15.0%，增長速度最快。

 

6月多倫多獨立屋均價超105萬 年增長15% 6月多倫多獨立屋均價超105萬 年增長15%

416地區獨立屋今年6月平均房價達到105萬1,912，與去年同期比增長了14.2%；905地區平均房價也達到了73萬8,016，年同比升15.0%。

416地區的半獨立屋平均房價為76萬1,819，比去年同期升13.2%； 905地區平均房價為49萬6,740，年同比升10.7%。

416地區的鎮屋均價為53萬9,259，年同比增長10.8%；905地區均價為45萬9,004，與去年同期升14.0%。

416地區公寓均價為41萬8,599，年同比增長7.0%；905地區均價為32萬4,388，與同期增長4.6%。

McLean表示說：“在我的新任期剛剛開始時，我覺得我有必要指出GTA地區的房屋市場之所以一直如此繁榮，主要是因為該地區在經濟、文化和種族上的多樣性，也是因為GTA地區作為一個適宜人類居住的地區得到了來自世界各地的購房者的一致認可。隨著家庭數量的上升，我希望他們能夠從多倫多及其周邊地區可負擔的房價中獲利。”

與多倫多一樣的，溫哥華的6月房市也同樣火爆。對此，BMO的高級經濟師Nesbitt Burns表示說，毫無疑問，多倫多和溫哥華這兩個房價高居不下的城市直接刺激了大眾的需求。但問題來了，目前以及未來可能出現的低利率的副作用可能使得價格調整機制無法起作用。如果下周央行再次降息，兩個城市的房價可能又會面臨一輪上漲。

根據央行的經濟數據，加拿大房屋價格的通貨膨脹率在10%到30%之間。很明顯，多倫多的獨立屋價格已經讓許多家庭難以負擔，特別是第一次買房的人。對此，地產局市場分析總監門瑟（Jason Mercer）表示說：“今年房屋供應量上升是鼓舞人心的。這說明越來越多的屋主對日益增長的房價做出了回應，以從中獲利。但是我們要看到目前市場上的房屋供應量年增長速度仍然低於需求量，這意味著還是有很多人的購房需求沒有辦法得到滿足。”

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南素裏即將成為溫哥華下一站的房地產熱點

南素裏2015年上半年盤點:供求不匹配房市火熱

根據大溫地產局的統計數字，今年1到6月，南素裏賣出盤893個，同比增長19.51%；賣出盤平均價120萬0312元，同比增長12.98%。

南素裏即將成為溫哥華下一站的房地產熱點

從各個地區看，Crescent Beach Ocean Park賣出盤166個，同比增長30.71%；賣出盤平均價119萬1702元，同比增長13.17%。Elgin Chantrell賣出盤138個，同比增長42.27%；賣出盤平均價169萬6506元，同比增長1.77%；Grandview Surrey賣出盤93個，同比增長32.86%；賣出盤平均價128萬6817元，同比降低4.73%。King George Corridor賣出盤154個，同比增長28.33%；賣出盤平均價61萬8451元，同比增長10.28%。Morgan Creek賣出盤86個，同比增長36.51%；賣出盤平均價131萬148元，同比增長7.80%。Pacific Douglas賣出盤55個，同比降低30.38%；賣出盤平均價92萬3341元，同比降低2.82%。Sunnyside Park Surrey賣出盤104個，同比增長6.12%；賣出盤平均價95萬6409元，同比增長7.71%。White Rock賣出盤181個，同比增長27.46%；賣出盤平均價115萬6319元，同比增長9.04%。Hazelmere賣出盤9個，同比增長12.50%；賣出盤平均價166萬1776元，同比降低0.46%。

海洋森林高爾夫成亮點

Ocean Park是名副其實的海洋公園，位於Semiahmoo半島最西面，被Semiahmoo海灣和Boundary海灣所環繞，北接Crescent Beach，東鄰白石鎮，20世紀初，居住在北溫、西溫和新威斯敏的居民就來此建度假屋。現在該地區還保留著很多占地幾英畝以上的，位於森林深處的古屋，也有不少鄉村氣息的小房子。Elgin Chantrell以其獨特的歷史遺產和自然風景而聞名。很多背靠森林，面向溪流的豪宅都坐落在這個地區。靠近東面有不少城市屋，安全幽靜、舒適，很多退休老人居住在這裏。Sunnyside是一個比較新的社區，因為區域內的Sunnyside Park得名。這是南素裏的綜合運動型公園，有網球場、足球場、室外游泳池等。區內有兩個大型的購物中心South Pointe 和 Pennisula Village。有很多新建的城市屋、共管公寓和獨立屋。區內還有大型城市森林公園Sunnyside Acres Urban Forest。白石鎮擁有迷人海岸線，名字來源於海邊白色大石頭，據說是冰河時期的沉積物。既有很多適合普通人居住的公寓，也有很多依山面海的豪宅。開車15分鐘可以到達15家高爾夫球場。

性價比高享受鄉村氣息

King George Corridor-King George Corridor位於南素裏東面，通過99號公路很容易到達菲沙河谷地區和溫哥華市中心。這是發展中的新區，新型公寓、城市屋和高密集的獨立屋越來越多。該區房價便宜，20萬左右就可以買到一個公寓，60萬左右就可以買到獨立屋。Morgan Creek/Rosemary Heights-Morgan Creek以高爾夫球場聞名，著名的私校Southridge就坐落於這裏。西面的Rosemary Heights臨近河灣地帶。 因為靠近素裏南北重要的交通要道152街，深受上班族喜愛。據數字統計，Rosemary Heighst是大溫地區最富有的社區，居民收入是其他社區的兩倍；Grandview是最近10年才發展起來的新社區，現在是南素裏市中心。擁有占地55萬平方尺的大型零售購物中心。新建的豪華型獨立屋、城市屋和公寓吸引了投資者和自住者；Pacific Douglass和美國邊境相連，美加共同所有的和平門公園就位於Pacific Douglass的最南面。擁有廣闊的農場、馬場、高爾夫球場、森林，可以享受鄉村生活的寧靜和休閒。Hazelmere區內有著名的高爾夫鄉村俱樂部Hazelmere Country Club，南面是美加邊境，東面緊鄰蘭裏。土地遼闊，有很多供休閒娛樂的農場，大部分土地都是農業保留地。東南面的Campbell Valley Regional Park一帶有獨立屋住宅區。

生活方便景色優美

南素裏是素裏市南部社區的總稱，位於Boundary灣東南部的半島上，毗鄰白石鎮。由於南素裏與素裏的其他部分被大片的農地所分隔，從而形成了一個獨特的區域。具體可分為10個小小區，他們分別是Crescent Beach、Crescent Heights、Elgin、Chantrell Creek、Grandview Heights、Hazelmere、Johnson Heights、Morgan Creek、Ocean Park以及Sunnyside。

南素裏有多個成熟的購物中心，Semiahmoo Center、 Morgan Crossing、South Exchange Mall、Windor Square Shopping Centre。 還將新建Superstore和Costco。除此之外，南素裏距離美國邊界很近，去美國購物很方便。

南素裏白石鎮緊鄰大海，風景如畫，寧靜自然。市內有長達五公里的沙灘和海灣的溫暖淺海，這裏有兩個可以親水游泳的海灘。Crescent Beach 和 White Rock Beach、Crescent Beach是BC省重要的候鳥棲息地。White Rock Beach是加拿大久負盛名的海灘之一。

南素裏的房子或許沒有素裏另外幾個社區新，但這邊卻讓人感覺更有底蘊、更有韻味。街區寧靜、祥和，一派北美海邊度假小鎮的恬淡風情。當地居民以白人為主，即使是在非英語族裔中，德裔人士也是本區的第一大戶。而華人、印度人、韓國人在南素裏的人數差不多，所占的比例都不是很大。南素裏居民年平均收入超過10萬加幣，號稱素裏的富人區。

夏季平均氣溫為攝氏23度，冬季平均氣溫為攝氏6度。如果大溫菲沙穀是加拿大氣候最好的地段，南素裏白石就是他們的第一名。南素裏大大小小的花園也數不勝數。著名公園有Crescent Park、Centennial Park、Elgin Heritage Park、和平門公園。

南素裏擁有大約10535名長者居民，是素裏市擁有年齡超過60歲的長者居民密度最高的社區。根據2001年的人口普查數據，南素裏總人口是53980人。官方預計，南素裏的人口將在2046年達到近15萬。

名校多教育有優勢

南素裏的教育品質令華人滿意。南素裏地區中學、小學、公立私立一共十多所，有三所著名的公立中學：Semiahmoo Secondary School很受華人歡迎，主要是因為有IB班，附近居民多為中等收入者。特別值得一提的是這個學校的樂隊，在北美較有名氣，經常去國外參加比賽並獲獎；另一所 Earl Marriott Secondary School，白人多、華人相對較少，現在由於周邊房地產發展太快，已經人滿為患了，這個學校有冰球特殊專案，籃、排球、壘球、女子足球水準很高，學校的話劇小組在全國獲過獎，附近的居民藍領較多，該校ESL比例在南素裏和白石的三所中學中最低；第三所公立高中是Elgin Park Secondary School，2011-2012年在284所中學中，該校排名第44位。

南素裏還有一所頂尖的私立中學Southridge School，號稱是培養影響世界人物的學校。設有從學前班到12年級。其小學在全省850所學校中排名第一，中學全省274所學校連續10年排名前三名。由於附近家庭收入較高，所以入學門檻也比較高，家庭背景審查較嚴，學業上也比較突出。學費每年一萬多，贊助也自然是需要的。

商業工業發展生機勃勃

南素裏以獨立屋為主，152街是它主要的商業街。素裏市近年來還加大對南素裏的開發力度，計畫將該區打造成一個全新的“市中心”。 以其“名校”、“豪宅”、“低價”三大亮點，吸引了愈來愈多華裔移民及投資人。業內人士更以“下一站，南素裏”來形容該區的房產發展大勢。

南素裏還在進行Campbell Heights 工業園區的建設。該工業區位於南素裏東部，屬於輕工業和商業園區。占地面積1900英畝。目前一期工程已完工投入使用，有很多知名企業在那裏入住。二期正在建設當中。未來這個工業園能帶來2萬多個就業機會。

南素裏的交通越來越便利。99號省道跨越南素裏，向南直達美加邊境，並於和平門口岸連接5號州際公路交通方便；向北直通市區，貫穿Delta、列治文，並可連接91號公路。南北向的15號省道則連接1號省道以及另一個美加口岸。臨近兩個通往美國的海關關口，10分鐘即可到達美國；在16街與99號省道新修建了高架橋。

由於地緣關係，過往華裔移民置業大多集中在鄰近溫哥華國際機場的列治文及溫哥華西區，但隨著溫哥華西區屋價己大幅飆升；而列治文則因為華人過度密集，部分希望前來“避世”的中國富豪，已同時將眼光投向新開發的南素裏地區。

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溫哥華房價創歷史新高 房產局長否定高稅額提議

許多人說溫哥華的房市瘋了，上月獨立屋的價格又創造了歷史新高。整個地區，包括如Burnaby和Richmond這樣的郊區，獨立屋均價從2014年6月的1,200,539跳升到上個月的1,442,296，年增長幅度達到了20%。

溫哥華房價創歷史新高 房產局長否定高稅額提議

大溫哥華地區房產局長Darcy McLeod表示說，對溫哥華地區的獨立屋需求還在不斷上升，在過去一個月獨立屋成交量是過去10年同期最高的。獨立屋成交量每年以31.3%的速度在增長，去年更是達到了1,920。

大溫哥華地區公寓房的成交量也增長了35.6%，上個月達到了1,774；鎮屋的成交量則上升了7.1%至上月的681。6月房屋總成交量是同期最高的，達到了4,375，比過去十年同期平均值高出了29.1%。

5月溫哥華市內獨立屋均價在223萬。目前房產局還未公佈6月的數據，已公佈數據僅限於城市西部和東部。溫哥華西部獨立屋價格也在6月達到了峰值，為2,967,500；東部獨立屋價格中值也創了新高，達到了1,238,048。

據稱，溫哥華地區獨立屋需求主要來自於新移民。前加拿大駐中國大使David Mulroney在最近表示說，目前雖然缺乏有關買房者國籍的可靠數據，但在多倫多和溫哥華兩個城市，中國人對獨立屋的需求仍在上升。Mulroney在其新書中寫到“有一些國家已經對非居民的買房者徵稅了”。

上月B.C.省長Christy Clark否定了溫哥華市長向炒房者徵收投機稅的提議，同時也不贊同其提出的向購買奢侈房屋的人徵收更高的房產轉讓稅。

對此，McLeod分析說，溫哥華房價的居高不下是由很多因素共同促成的，絕不可歸結為一個因素。他說：“也許歸因為一個因素是比較容易的做法，但是事實是這種現象是很多因素共同促成的。這些因素就包括當前的低利率、獨立屋供應的下降、人口的增長、省內經濟的良好表現、過去一年不斷增長的需求。更重要的是，溫哥華這個地方適宜人居，需求自然就旺。”

與溫哥華相呼應的是多倫多的高房價。根據本月初多倫多地產局主席艾瑟林頓（Paul Etherington）公佈的數據，5月大多倫多地區的房產買賣成交量為11,706， 與去年5月同期的11,013相比增加了6.3個百分點。 大多倫多地區5月的平均房價也達到了$649,599，比去年同期提高了11個百分點。其中，增長最快的是416地區的獨立屋，平均房價年同比增長達18.2%。

地產局高級分析行政總監門瑟（Jason Mercer）則表示，市場行情的收緊，尤其對大多倫多地區的獨立屋、半獨立屋以及鎮屋的高需求，持續推升了房價。目前來看房屋供應量不會下降，預期2015年下半年房價將保持同比增長。

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空置即變廢墟 加拿大出租房投資須謹慎

夏季出行的人越來越多，房屋空置顯然不是個省錢的好主意。於是，許多加拿大家庭都紛紛在出行期間準備要出租自家的房屋。在享受旅行的同時還能賺錢，何樂而不為呢?

但是就像賺錢本身就是有風險的一樣，靠出租自家房屋來賺錢同樣隱藏著巨大的風險。

空置即變廢墟 加拿大出租房投資須謹慎

今年居住在卡爾加裏的一對夫婦Mark和Star King就遇到了讓他們頭痛不已的事情。他們在旅行期間出租了自家的獨立屋給4個自稱來小鎮參加婚禮的人，等到回家時卻發現，屋子整個像個爆炸現場，混亂不堪。

原來，在夫婦倆離開才幾個小時，租住的人就在屋子裏開起了一場極為瘋狂的聚會。住在附近的鄰居稱，其間來了一輛聚會的公車，將近100人參加了此次聚會。有鄰居甚至撥打了Mark的電話，告訴他們說員警已經來過他們家很多次了，因為附近的居民已經不堪噪音的滋擾了。

等到Mark和Star回到家，員警已經在他們家等著了。可是卻無法進入自己家，因為根據居住房屋的相關租賃法規，此時租住他們房屋的人仍然是受法律保護的租戶。Mark回憶說：“最終，在我們的多次請求下，他們才開了門讓我們進去，並把參加聚會的客人給疏散了。”

空置即變廢墟 加拿大出租房投資須謹慎

Mark和Star剛進屋子就差點被屋裏的濃煙給熏了出去，他倆和員警都震驚了。滿地的狼藉，地上堆滿了破碎的玻璃和陶瓷片，吃的包裝袋也到處都是，白色的沙發墊被隨意扔在過道上，還被染上了奇怪的顏色。甚至天花板上都沾上了燒烤醬，Mark鞋子裏出現了一個雞骨頭，櫥櫃上還遺留著沒有吃完的生日蛋糕。

員警當時對屋子的描述是藥物催化下的“狂歡”現場，屋子裏充滿著大麻和酒精。這場“狂歡”對屋子造成的損失將近10萬。而這場混亂的罪魁禍首，租賃Mark房屋的人僅僅被判損害罪，罰款5,000。 

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所幸的是，Mark的保險公司Airbnb向他們提供了免費的清潔服務和臨時住宿，以幫助他們重新整修好房屋。Airbnb的發言人Jakob Kerr表示說，租住者已經上了Airbnb的黑名單，而且他們會在1百萬主人保證金政策內向租房者提供幫助，以補償其資產所有到的任何傷害，最高賠償款為1百萬。但並不是所有的保險公司都會對短期出租的房屋提供此類的保護，所以大家在出租房屋的時候最好能夠仔細地查看自家的保險細則，以確保已有保險能夠很好地保護房屋免受此類的意外事故傷害。

對此，專家建議出租之前最好通知你房屋的保險公司，並與保險專家確認是否對房屋的保險包含足夠的房屋保險保障;如果不提前通知，有可能保險公司會拒絕支付保額。值得注意的是，大多數的房屋保險只為意外破壞提供保險，而上文裏這種有意的破壞則不在保險的範圍內。另外，想要轉租房屋的人也需要仔細思考一下。因為通常的租客保險政策只能保障出租人的權益，不包括轉租人的權益。因此，大家在出租或者轉租房屋時需要格外小心。

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加拿大房東奇葩任性 留學生租房成問題

網友反映許多關於租房問題，各種奇葩房東，各種任性條款，讓留學生面對租房苦不堪言，費心費力。一起來看看他們都面對什麼問題及網友的出謀劃策吧。

加拿大房東奇葩任性 留學生租房成問題

問題一：限制烘乾機使用，男友搬入要加150合理么?

MAGGIE1212：我租了個house的半地下一整層，一個廚房一個衛生間兩個房間，本來說兩個人一共850包水電網，但是房東把烘乾機鎖起來了說只能7點半後才能用，也不開暖氣。現在我男朋友也想搬進來，但是房東要我們加150。我問過很多人都說一般加100封頂。現在我們都不想人住了，但是剛交了一個月的房租跟一個月的押金，應該怎麼辦。告的話怎麼告，能贏嗎?

網友回答：

翠er：你租房子和房東簽過合同嗎?房屋裏規定室內問題不能低於21度，否則你可以警告他。你男朋友搬進去 他要加錢 價格談不籠也沒辦法。勸你住滿2個月搬走吧。

你沒有合同的話 他的烘乾機 他怎麼處理你也沒辦法。這就是為什麼在這裏租房最好簽合同，至少在交錢之前也要問清楚。

你這個情況就是碰上個無良小氣的房東，所以你常住也不會舒服。他沒有限制你至少住一年吧?

絕對沒這名兒：房東加1500也是他的事、不喜歡就搬好了。不過鎖烘乾機挺猥瑣的

laman3：房東應該提供基本居住條件，否則很難收到房租

媽咪寶貝：如果你是房東也希望房客7點後用洗衣機，完全可以理解的事情。加150也屬正常，不開暖氣看你房間溫度了，如果房間20來度就沒必要開了吧

TreeNewBee：樓主搞笑嘛。在加拿大還有治不了房東的情況? 還要告。。。 直接不交房租幾個月房東拿你都沒辦法，像這樣的房東一般都是有問題的，他們應該拿你沒辦法才對。記住一點：加拿大的法律是傾向保護訪客的!治不了房東就不要說你在加拿大混過，太丟人!

Mybabyangela：如果要搬家必須提前30天跟房東說!一般是60天!這就是為什麼有押金!如果你提前30天說押金不就沒啦!押金就是用來保障房東在你提前說的這段時間尋找下一家租客!一般租房子押金都是不退的!作為最後一個月的房租!

Kiarah：叫你男朋友住進來 賞房東200塊大洋 兩個月子後搬走 房東沒權利唧唧歪歪 最多報警 報警你也可以和員警說本來就住這 員警不會管滴!

路過打醬油：房東和房客合用的情況下，房客是必須要走的，加150覺得價格合理 至於洗衣機烘乾機的 如果不是天天洗或者想到要洗衣服的時候必須要洗 7點以後能用也行啊 畢竟高峰時段的電費是低峰時段的翻倍!樓主你這情況 這價錢可以租個公寓比較合適 也自在 實在不滿意 住完2個月搬走吧!

問題二：住在獨立的地下室，室友馬上搬走，房東立馬塞異性進來，這樣對嗎

Andy.yyyyyy：樓主和室友兼閨蜜一起住在一個house的地下室半年了。現在室友馬上要搬走，然後房東立馬塞了男性租客到樓主隔壁。我給房東發短信說這樣是不是不太好，因為要跟一個男性公用洗手間和廚房。房東完全沒有get到重點，她認為沒有任何不方便。我當時就想說，您願意您的女兒和陌生男人公用一個獨立的地下室嗎?

其實剛住到這個房子的時候感覺房東人超好，房子新裝修的，每個房間都有地毯，感覺很乾淨。然後房東阿姨人很和藹的說：“我肯定不會為了省錢把房子弄的冷呵呵的，也不會為了賺錢把家裏弄的特別吵。”但住進來半年的感想就是，冬天的時候冷爆了，家裏空調溫度確實是21度，但地下室完全達不到那個溫度的。然後家裏隔音奇差，樓上人說話走路聽的一清二楚，有什麼東西掉在地上簡直就是巨響。

現在家裏住了十一個人，什麼人都有。其實這些都無所謂，但我無法接受房東直接塞個男性室友給我，太醉了。

對了而且我和房東沒有簽合約，我有提過要簽，但房東說什麼，這樣太生分了之類的，弄得我沒好意思堅持要簽。

該怎麼處理啊，是我太玻璃心嗎?

網友回答：

Kjj006：你搬家唄 人家自己的房子想住誰是她的事 你要是實在不爽可以舉報 房子裏不能住那麼多人

irisreverie：這房東太能扯了 簽個約還能說成太生分 不就是逃稅么 不太好打交道啊 美女不易久住

可悲的買房者：其實這種思路是不對,當初租房時,如果是這麼多人,就不應該租這種房子.既然圖便宜,明知人多也租了,就忍受.能忍受就換個好點的地方租.不要不舒服了就舉報…正確的辦法當初就抵制.不要圖一時便宜.安全隱患很多的.

a495349069：玻璃心了.而且如果人家男生不吵不鬧不打擾到你.你這是岐視男的嗎?感覺我們男的就不衛生不安全了??讓我等情何以堪.不過.說來是個人喜好 ..真不喜歡的話就搬吧.哈哈

Love_BB：11個人，，，感覺很不安全，起碼如果誰不注意點，有可能就會爆炸的了……

問題三：租期快到 房東想要不合理賠償怎麼辦

租客：和同學在多倫多市中心合租了一套老的condo，快到期交房了。之前室友不小心在counter上燙了一個洞，所以房東帶contractor來看房，看房時候各種不滿意，說這個也壞了那個也壞了。所有其他電器和傢俱其實都沒有問題，只需要最後找professional cleaner來打掃一下就好了。 但房東給的list裏都說需要replace，包括什麼天花板，門，還有牆壁，瓷磚之類的都要維修。很多地方搬進來的時候就是這樣，根本不是我們造成的。感覺是房東想要賣房前把所有地方都維修一遍，然後賴到我們頭上。給出的價格也是天價，清潔費每樣都要幾百，要換的家居或電器都要2000左右。我們搬進去之前也沒有所有有問題的角落都給指出，覺得不影響使用的都算了，畢竟租的是老房子。我想請教一下大家有沒有遇到類似情況是怎麼處理的?最後要是爭執不下怎麼辦?

網友回答：

~carrie~：不用怕他，我的房客半年不交租金，全屋全新傢俱被他租半年全部壞了，給他家大狗破壞的，然後我從新裝修房子，賣了closing後律師還說很多地方壞了又在我這裏拿了一筆錢，這種情況我都沒有辦法追房客，太麻煩了

Bilodisi：是你們破壞了的部分(counter上燙的洞)便負責, 不是的就拒絕。那些什麼天花板，門，牆壁，瓷磚或家電, 如果是正常使用久了的損耗, 租客根本沒責任。房東不服, 可以去LTB申訴, 不過除非明顯是人為破壞, 否則房東勝數不大。

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