Author: Joyce.z

據美國人口普查局（CensusBureau）公佈的最新季度數據，第二季度美國住房自有率63.4%，較去年同期下降1.3%，較上一季度下降0.4%，為自1967年以來最低水平。

7月28日，美國人口普查局（CensusBureau）公佈最新季度數據：第二季度美國住房自有率為63.4%，較去年同期下降了1.3%，較第一季度下降0.4%，也刷新了1967年以來的最低記錄。

大約3個月以前，著名財經博客ZeroHedge曾撰文稱，以目前的速度，至2015年底，奧巴馬第二個任期結束時，美國住房自有率將降至美國現代歷史上最低，現在看來，這一刻來的甚至遠快於預期。

同樣也是3個月前，美國諮詢公司Gallup做了一次民意調查。調查發現，尚無房產並且認為在可預見的未來都不會置業的美國人，由兩年前的31%大幅上升至41%。而在無房者中，未來一年或五年內有置業計劃的人數比例保持不變，這意味著美國房市將在短期內變化不大。

對於數百萬計的美國人而言，置業或許並不是人生非實現不可的夢想。這或將對美國房地產市場產生長期影響。

彭博社指出，造成這一狀況的最大原因，是工資增長沒有跟上房價增長的步伐。美國研究公司SentierResearchLLC的數據顯示，即使美國目前的失業率已降至經濟衰退之前的水平，但6月美國平均家庭收入仍較2008年初的紀錄高位低4%。

美國人住房自有率的快速下降也從另一方面助推租房市場的火熱。日前，私募公司黑石集團就斥巨資收購逾2000戶房屋用以出租，大肆掠奪由通脹失控所帶來的租金利潤。

而由於住房自有率下降，租房需求大幅上升。第一季度，美國租用房屋空置率由去年同期的7.5%降至6.8%，為自1986年以來最低。因此，月租金報價中位數達到803美元的歷史新高，也不足為奇。

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今春房市起初有點悶，但到了五月成屋銷售創六年來新高，六月房價漲了2%，7月4月假期全美出遊人數創八年來新高，顯示消費者閒錢變多了，再傳出九月美聯儲可能會加息，下半年美國房市走向將會如何？

全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun近日發表經濟與房市觀察，他預測，美聯儲可能在九月或十月加息，目前這種氛圍也已造成房貸利率上漲；他估計至今年底利率將達4.3%至4.5%，到明年底會超過5%。

不過，Yun曾在2013年底預期30年固定利率可能在2014年底跳升至5.4%。此外，2013年底Zillow房貸處長Erin Lantzb也曾預測2014年房貸可能會觸達5%。房地產網站首席經濟學家Jonathan Smoke 去年底也預測，30年固定利率至今年底將達5%。這些房貸利率預測雖然都滑鐵廬，但也反映出美聯儲貨幣政策在全球金融環境下要面面俱到的壓力。

美國房市走向——市場預期加息

Yun認為，在美國房市走向成交量拉高的原因之一是預期房貸利率將上漲，通常在利率上漲的初期會促使很多人趕快做決定，而不再等利率漲得更高才買屋。

成屋銷售在五月達到2009年以來的最高量，而且2009年當時還有政府推出的買屋獲8千元的稅金扣除額；雖然現在沒有這些購屋刺激方案，但經濟的改善帶來購屋的誘因和財務能力；同時，新屋銷售也達到七年來新高，營建申請許可也達到八年來的高點，而購買成屋成交中的交易也達九年來高點。

另一個原因是首次購屋人也走進房市，五月房市的首次購屋人佔32%，比去年的27%上漲很多，這與FHA房貸的幫助有關。同時，投資客也逐漸退場，因為房價上漲後使投資報酬率不再亮麗。

美國房市走向——供給面短缺

雖然購屋仍回籠，但整個房市走向中售屋數量遠少於需求。很多城市的售屋庫存量一直處於極低點，如丹佛和西雅圖，當地就業成長強勁，但是售屋庫存卻少得離奇，僅有不到一個月的售屋庫存量。

Yun指出，房屋供給面短缺的根本原因在於過去五年來建商在房市裡的大量缺席，根據人口成長，基本上建商應該每年新建150萬棟新屋，但是建商在2009年只蓋了55萬戶，2010年59萬戶，2011年61萬戶，2012年78萬戶，2013年93萬戶，2014年100萬戶。預計今年將建成新屋110萬戶，明年140萬戶，真正回到每年150萬戶新屋的水平可能要等到2017年。新屋銷售也會追隨這個趨勢，而新屋營建的持續增加會慢慢減少供給面短缺的壓力。

根據HW報導，Capital Economics經濟學家Ed Stansfield也認為，150萬的新屋營建數量要直到2017年才會出現，而在2006年的逾200萬戶新屋營建規模將很難再現。

目前已沒有大量的法拍或短售屋來干擾房市，它們現在只佔房市交易的10%，而且未來數月還會持續減少，因為超過三個月未繳房貸的違約房貸已經越來越少。Yun甚至建議那些經營法拍屋的人可以開始改變經營策略了。

美國房市走向——房價上漲

美國房市走向在供需不平衡的情況下，帶來房價的上漲，很多城市房價上漲幅度是薪資漲幅的三倍至四倍。對租屋族來說，更無力的是他們才開始存錢，就眼睜睜的看著房價和頭款水漲船高，離他們越來越遠。

Yun說，最近數月石油價格下跌使物價通膨減至最低的效果只是短期的，到了11月之後，石油價格跌價的影響就不存在，因為石油就是從去年11月跌價，所以從11月起年度石油價格就不再呈現跌幅，物價上漲的通膨情況就會浮現。

他認為，值得注意的是租金，3.5%租金漲幅已是近八年來最高，消費者物價指數的通膨可能在明年初跨過3%的警界線。

Realtor.com根據六月前三週資料指出，六月份房屋中位價比五月上漲2%，比去年上漲7%，美國房市走向趨於上漲。

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7月16日，美國官方新推出的報告稱，華盛頓州及俄勒岡州的新落成房屋，朝向更多公寓綜合大樓，這與全美普遍的趨勢相符。實際上，新建房屋種類往往可以反應重要的經濟指標，但並非所有的新落成房子都是單一格式。

公寓綜合大樓，或者稱多住宅大廈（Multi-familybuildings）是指那些擁有五個及以上住宅單位的建築。數據顯示，這類建築在2014年佔據華盛頓州和俄勒岡州新落成樓宇的三分之一，而且在過去十年間，數目還翻了將近一倍。

俄勒岡州城市聯盟相關負責人指出，多住宅大廈的出現是無需拓展城市邊界的一種增長方式，但這對於政府來說是一種喜憂參半的現象，因為多層住宅大廈繳納的物業稅比起獨立屋相對較少。

而且目前尚不清楚更多大廈和公寓單位是否只是暫時性，還是反映了一項長期的趨勢。並且居住在多住戶大廈的居民，同樣同樣都有交通、公共安全、公園、圖書館和學校的需求，但地方政府卻沒有相對足夠的建設資金。

但可歸納出一項結論，就是由於就業市場的不確定性，千禧世代是不太可能再購置獨立屋來居住的了。

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