Author: Joyce

新西蘭基督城“M96”項目：投資機遇千載難逢，鎖定未來資金安全

基督城位於新西蘭南島東岸，是著名的“花園之城”，也是新西蘭除奧克蘭以外、來往世界各地的第二大門戶。這裏具有濃厚的英國氣息，藝術文化氛圍格外迷人，生活設施相當完備。選擇基督城的房地產作為投資重點，是因為相比新西蘭其它城市，基督城的房產價格低，潛力大，增值空間廣闊。如今，基督城“M96”項目中的居住、商業投資單位，現正熱售之中，為您帶來絕好的投資機遇。

聚焦投資熱地基督城，位置卓越的“M96”帶來良好前景

這是壹個帶專業管理服務的多用途開發項目，名為“M96”，共含17套居住和商業倉儲單元，各單元面積不等，價格各異。正在出售的17個單元，價格範圍為52.5萬至73.9萬新西蘭元，不包括商品和服務稅（如有）。

“M96”項目位於馬歇爾街（Marshall Street）旁壹個寧靜的輕工業區兼居民區內，靠近著名的坦內爾綜合大廈（Tannery Complex）、眾多超市和各居住區。本項目交通便利，連通了所有主交通幹道，通往所有郊區；因此，其占據極佳的地理位置，很適合從市區重建過程中獲益。

目前許多海內外買家選擇基督城作為房地產投資城市，把握這個時機，可以令財富升值。房地產業主要受當地經濟和人口數量的影響。基督城是新西蘭南島最大城市，目前人口已經超過惠靈頓成為新西蘭第二大城市。另壹方面，基督城是新西蘭有名的花園城，地處平原地區，擁有良好的深水港、航空港，交通便利，基本設施完善。越來越多的人，包括本地人和移民選擇基督城定居。新西蘭的房地產以奧克蘭和基督城最熱，基督城的地價和房價比奧克蘭便宜，對同等規模房地產業，投資會相對少，升值空間相對比較大。

這個活力四射的地區，具有良好的發展趨勢和優美生活環境。基督城處處洋溢著濃厚的英國氣息，是英國以外最具英倫色彩的城市。這裏，十九世紀的典雅建築比比皆是，而花團錦簇、草木繁盛的景象，又為基督城贏得了“花園城市”的美譽。基督城潔凈的道路、濃濃的林蔭、雅致的環境、醇厚的文化氣息讓人迷醉。

基督城位於新西蘭南島東岸，是著名的“花園之城”，也是新西蘭除奧克蘭以外、來往世界各地的第二大門戶
選擇基督城的房地產作為投資重點，是因為相比新西蘭其它城市，基督城的房產價格低，潛力大，增值空間廣闊
基督城“M96”項目中的居住、商業投資單位，現正熱售之中，為您帶來絕好的投資機遇
這是壹個帶專業管理服務的多用途開發項目，名為“M96”，共含17套居住和商業倉儲單元，各單元面積不等，價格各異

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2015最新馬來西亞移民指南

2015海外各國 最新移民政策
傳統投資移民： 美國 澳洲 加拿大 英國 新加坡 新西蘭  
海外買房移民： 葡萄牙 西班牙 塞浦路斯 希蠟 馬來西亞 泰國 韓國

 

壹、馬來西亞“第二家園”計劃

 

馬來西亞“第二家園”計劃

【點擊查看馬來西亞移民“第二家園”計劃】

 

二、馬來西亞“第二家園”政策詳解

 

1、資金要求

馬來西亞第二家園計劃對資金要求的規定

 

2、申請資料

申請馬來西亞第二家園計劃所需的資料

 

3、申請流程

馬來西亞第二家園移民的辦理流程

 

4、購房稅費

馬來西亞購房的相關稅費

【點擊查看馬來西亞購房的詳細稅費】

 

5、福利和優勢

馬來西亞“第二家園”計劃的優勢

 

三、馬來西亞移民的常見問題解答

 

 

四、馬來西亞“第二家園”計劃的最新動態

 

 

 

中國地產商買下南加酒店 投資趨勢轉向商業地產

來自中國山東的地產投資商日前斥資近2000萬元，買下阿罕布拉市Commonwealth街2225號至2221號的地產。該地產占地近四英畝，包括現有的「Fremont Inn」酒店，原來的黃金海岸自助餐廳及附近一處寫字樓。

華人商家近日買下阿罕布拉市Fremont Inn酒店，計畫將其做成品牌連鎖酒店

投資商Johnny高來自中國山東的房地產家族，他表示，該地產原屬於一對華人夫婦，去年10月從朋友處聽說對方有意向出售，還沒掛牌，他就和老夫婦溝通想買下這處地產，最終於今年1月成交。這是他們在美國的第一個商業地產投資項目。

他說，南加商業機會多，華人日益增加。去年5月他開始四處選擇投資的地產，酒店、購物廣場和醫療大樓都是投資目標，最後選擇酒店業是因為回報高且現金流比較多，尤其該酒店的地理位置比較繁華，附近有商場和超市、各種餐廳，對入住的客人尤其是中國遊客非常便利。

Johnny說，三處物業中酒店是主要收益來源，阿罕布拉當地缺少品牌酒店，所以將現有的Motel掛牌做品牌連鎖，將花費100多萬元重新裝修，預計明年能裝修完工，屆時能提升酒店形象增加入住率。寫字樓和自助餐廳依然以出租為主，短期不會改變。自助餐廳已重新裝修，現在營業狀況不錯，收入穩定。寫字樓也會做部分簡單裝修，增加出租率。

阿罕布拉市議員沈時康表示，該地段是阿罕布拉主要商業區，對面的廣場未來會有主流的餐飲業進駐。因Fremont街和Commonwealth街附近還有合適用地，所以市府對該地區未來也有發展計畫。不過投資有風險，投資者要自己評估，對阿罕布拉來說，商業地產的所有者或者投資商族裔不重要，重要的是城市經濟發展和居民生活的便利性。但目前市政府較頭疼的是，多族裔店家的平衡，有居民反映阿市華人店鋪太多，西餐廳或其他族裔的餐廳減少，這也是未來城市發展需要注意的問題。

酒店投資業者Terry李表示，阿市這處地產地理位置還算不錯，如能以品牌連鎖的形式經營，規定品質，在掛牌半年後如發展順利，房價會上漲。這樣的經營方式對於初入行的投資者是不錯的學習機會，可初步了解酒店的運作形式，從小的連鎖品牌開始，還能繼續往更高規格的酒店連鎖發展。

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美國這幾個州窮人紮堆 貧困人口占總人數的1/5

美國的收入分配非常不平衡，人們常常思考上班族的收入為什麽低於高管，但幾乎忘記了那些沒有足夠的錢，甚至連基本生活都無法保障的人。

美國窮人都分部在哪些州
數據來自美國人口普查局

 上圖中最低收入群體盡管只有微小的壹部分，但在這個國家，20％底層美國人薪水僅占全部的3%，另外20％人群的收入也僅占9％。

全美有4500萬美國人符合貧困標準，所謂貧困標準就是，壹個四口之家年收入不足23850美元，壹對夫婦的收入低於15730美元，個人不到11670美元。

就像收入和財富壹樣，貧窮人口在全國的分布並不均勻。在壹些地區，貧困率比官方公布的2013年全國貧困率14.5％高出很多。下面是貧困率最高的7個州的列表。

7. 肯塔基州

  • 2013年貧困人數：800,635
  • 2013年貧困百分比：18.8％
  • 2012年貧困人數：823,197
  • 2012年和2013年差額：-0.6％
  • 領取食物券人數排名：10

6. 哥倫比亞特區

  • 2013年貧困人數：115,551
  • 2013年貧困百分比：18.9％
  • 2012年貧困人數：108,732
  • 2012年和2013年差額：0.4％
  • 領取食物券人數排名：1

5. 佐治亞州

  • 2013年貧困人數：1,843,768
  • 2013年貧困百分比：19.0％
  • 2012年貧困人數：1,848,533
  • 2012年和2013年差額：-0.2％
  • 領取食物券人數排名：8

4. 阿肯色州

  • 2013年貧困人數：565,469
  • 2013年貧困百分比：19.7％
  • 2012年貧困人數：568,065
  • 2012年和2013年差額：-0.1％
  • 領取食物券人數排名：16

3. 路易斯安那州

  • 2013年貧困人數：888,019
  • 2013年貧困百分比：19.8％
  • 2012年貧困人數：891,981
  • 2012年和2013年差額：-0.1％
  • 領取食物券人數排名：7

2. 新墨西哥州

  • 2013年貧困人數：448,461
  • 2013年貧困百分比：21.9％
  • 2012年貧困人數：426,245
  • 2012年和2013年差額：1.1％
  • 領取食物券人數排名：3

1. 密西西比州

  • 2013年貧困人數：695,915
  • 2013年貧困百分比：24.0％
  • 2012年貧困人數：698,252
  • 2012年和2013年差額：-0.2％
  • 領取食物券人數排名：2

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馬來西亞購房的稅費詳解

1 契稅

根據房地產總價按比例征收，0-10萬令吉為1%，10-50萬令吉為2%，50萬令吉以上為3%。

2 律師費

根據房地產總價按比例征收，0-15萬令吉，律師費用1%；15-85萬令吉，律師費用0.7%；85-200萬令吉，律師費用0.6%。

3 貸款印花稅

貸款總額的0.5%

4 貸款律師費及雜費

貸款總額的約0.8%

5 門牌稅+地契稅

1500令吉左右(公寓)

6 物業管理費

100平米房子每月500-1200令吉

中國人在大馬購買壹手房，從看中到辦完手續壹般要兩個月以上，其間需多次往返。而且，購房和貸款都要聘請律師，律師費約房價的0.4%-1%。

如果妳相中了房子，便可繳付房價3%左右的定金並簽訂購買意向書。14天內備齊貸款材料向銀行申請貸款，並交付房價7%的定金。貸款可以本人親自申請也可委托開發商向銀行申請。某房產中介稱，外國人在大馬申請房屋按揭貸款的額度約為房產總值的50%-60%，貸款利率約為4.2%-4.6%。

房款都打到政府監管賬戶，不是直接給開發商。其中的5%會留18個月，如果沒有任何質量問題，才會根據住房修建進度分批次發給開發商。

在大馬買房需要支付的總費用約為房價的1.40%至4%，其中印花稅約3%內，地契稅年繳約數千元人民幣。

馬來西亞政府為了避免房地產投機，設置了房地產盈利稅。壹家中介公司房產經紀人介紹，目前不動產盈利稅征收標準是：“兩年內出售的，稅率為增值部分的15%，2-5年出售的為10%，5年以上出售的免征”。2014年起，當地政府將提高征稅標準為：“持有房產5年以內出售的，征收增值部分的30%，5年以上出售的免征。”

此外，吉隆坡等大城市的房產物業費較高，每月每平米約7元人民幣，購房投資的話也要把這部分成本計算進去。

如果在馬來西亞購買壹套200萬元人民幣(單位下同)的新房，購買時繳納的費用大體包括：印花稅約3%，6萬元；律師費按中等收費標準計0.7%，1.4萬元；其他費用約400元，共約7.44萬元。

購入後，持有房產須繳納門牌稅和地契稅約3000元/年，物業費每平米每月約7元，按房屋面積百平方米計，約1.7萬元/年。明年1月起，如5年內以250萬的價格賣出，則繳稅15萬元。

紐約7號地鐵延伸線貫通曼哈頓西側 推動房市繁榮

7號地鐵延伸項目成功的關鍵在於該線經由紐約最繁忙的交通樞紐──中央車站Grand Central）和時代廣場（Times Square），將曼哈頓西側與整個運輸系統串連起來，它還是高架公園High Line壹端的入口點。

7號地鐵線位於34街哈德遜園區(Hudson Yards)車站的規劃圖

地鐵建設工人們正在紐約地底下加緊趕工，以期完成紐約市25年來首座主要的新地鐵站──7號地鐵線的34街哈德遜園區(Hudson Yards)站。該新站可望讓曼哈頓壹處長期被忽略的街區活躍起來。

紐約交通當局到目前為止已經花了7年時間、耗資24億美元建設7號地鐵線，其主要功能是連結法拉盛與曼哈頓，以及接送觀看紐約大都會與美國網球公開賽的球迷們。而今，這條地鐵線將延伸至曼哈頓11大道，經過曾是惡名昭彰的“地獄廚房”(Hell’s Kitchen)沒落地，那裏還有壹處公車總站和通往新澤西的隧道入口。

這條延伸線工程曾被耽誤。不過，相較於歷時80年的計劃、目前仍在建設的第二大道地鐵線， 7號線的進度己算是快速的。

MTA發言人奧爾提斯(Kevin Ortiz)表示，因火警與保全系統的問題將竣工日期推至2015年四月。MTA同時負責紐約市內地鐵、公車等通勤大眾交通運輸。先前的延誤歸咎於兩座手扶梯機械故障。

哥倫比亞大學歷史與社會科學教授傑克遜 (Kenneth T. Jackson)稱道，這是壹條非常重要的地鐵延伸線，將會寫下歷史新的壹頁。傑克遜教授同時身為紐約市百科大全編輯之壹。

這個項目因前市長彭博的支持而進展順利。他發想的新型融資結構為該項目免掉因尋求聯邦資金而造成的冗長程序。不過也招來壹些批評，認為這個發想將令本地納稅人背負數十年的財政重擔。

新站的建設是哈德遜園區(Hudson Yards)發展的關鍵，這園區將建蓋十幾座摩天大樓、壹座文化中心和公園，以取代曾是殘舊工業樓宇的街區。

根據紐約大都會運輸署MTA估測，截至2025年，哈德遜園區站每日將有20萬名乘客。相較之下，MTA最繁忙的地鐵站時代廣場站，目前每日19.8萬名乘客進出。而整個MTA系統每日運送約580萬名乘客。

藉由新居民與商店的入駐，新車站將可改造鄰近地區。這類似百年前掩埋路面鐵路線的決定，其留下了從中央車站起被煙煤覆蓋的軌跡，改變了曼哈頓的地理樣貌。那條公園大道(Park Ave)，現在是奢華的代名詞。

不過，批評者稱：略過聯邦障礙也意味著失去聯邦援助。紐約市提供給哈德遜園區地產發展商減免高額的物業稅，會成為納稅人沈重的負擔。

非營利機構財政政策研究所(Fiscal Policy Institute)反對彭博的財政計劃。該機構首席經濟學家裴洛(James Parrott)表示：這對於納稅人民來說是個可怕的政策。它正在花費人民的錢，並且會持續二至三年。”

公民預算委員會CBC主管Charles Brecher也認為：從短期看來，紐約市必須為它補助津貼。

為了延伸交通線，MTA開挖了1.5英哩(約2.4公裏)的隧道，從西26街第11大道到時代廣場。這個車站將占據1,212英尺長，相當於369公尺。

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全球商業地產投資趨勢：倫敦、紐約、東京、巴黎最吸引人

世界經濟論壇（World Economic Forum）於1月23日發布的壹份研究報告顯示，全球房地產直接投資量已恢復到2014年經濟衰退前的榮景，預計在5年內全球房地產的直接投資金額將高達1兆美元，而美國壹線城市的商業地產投資額在2014年壹年內就增加了66％。此外，英國倫敦連續3年奪下全球最吸引商業地產直接投資的城市冠軍。

英國倫敦連續3年奪下全球最吸引商業地產直接投資的城市冠軍

全球房地產投資將持續增長

拜強勁的世界經濟發展之賜，2014年全球房地產總直接投資金額估計達7,000億美元，這個數字自2006年之後就不曾再超越過。世界經濟論壇的研究預測，今年世界經濟將成長10～15％，到2020年的房地產直接投資金額將達1兆美元。

世界經濟論壇表示，全球投資市場好轉歸因於以下幾點：投資委員會制定更趨嚴苛的承保標準與更多的審查制度，讓舉債經營的現象減少，同時抵押資產的凈值增加。此外，來自亞洲與新興市場的資本湧入，再加上因低利率和新的監管環境吸引更多的法團投資者（institutional investor ）等，都是讓房地產前景被看好的原因。

30個主要城市掌握全球總投資量的50％

在過去10年裏，全球30個城市共吸引到5兆美元的商業房地產直接投資金額，這個數字占總金額的壹半。在2014年的排名中，美國是吸引最多商業地產直接投資的國家，共有18個城市入圍；而歐洲占6個城市。

在美國，壹線城市（如：紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山、華盛頓和波士頓）的商業地產投資額在2014年增加了66％，而全美整體商業地產市場的平均值是37％。

2014年吸引最多商業地產直接投資的全球前10名城市分別是：

  1. 倫敦
  2. 紐約
  3. 東京
  4. 巴黎
  5. 洛杉磯
  6. 波士頓
  7. 舊金山
  8. 芝加哥
  9. 華盛頓
  10. 悉尼

2014年，最吸引商業地產直接投資的城市還有多倫多、墨爾本、達拉斯、中國香港、美國加州聖荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥爾摩、首爾、費城、休士頓、亞特蘭大、都柏林、聖地亞哥、丹佛、鳳凰城、邁阿密、柏林以及西雅圖。

2013年吸引最多商業地產直接投資的前5名城市是：

  1. 倫敦
  2. 紐約
  3. 東京
  4. 巴黎
  5. 洛杉磯

2012年吸引最多商業地產直接投資的前5名城市是：

  1. 倫敦
  2. 紐約
  3. 巴黎
  4. 東京
  5. 洛杉磯

“超級大交易”

讓倫敦、紐約、東京和巴黎勝出

倫敦、紐約、東京以及巴黎這4座城市在2014年的商業地產直接投資額就占了全球的19％。從2012～2014年3年的排名中，因為存在“超級大交易”，所以讓倫敦、紐約、東京和巴黎能夠坐擁江山、穩固不動，壹直名列全球前4大商業地產直接投資金額最高的城市。

在倫敦，“超級大交易”有2個：分別是全英最昂貴的地標辦公大樓——“小黃瓜”（The Gherkin）和匯豐銀行（HSBC）辦公大樓。據悉，“小黃瓜”於去年的開價是6.5億英磅（約9.74億美元）。

紐約的“超級大交易”是“華爾道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交價為19.5億美元；在東京的“超級大交易”是鄰近東京火車站附近的“太平洋世紀大廈”（Pacific Century Place），去年的開價是16億美元；而巴黎的“巴黎香榭麗舍大街萬豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成為當地的“超級大交易”，去年的交易金額是4.68億美元。紐約和巴黎這兩地的酒店買主皆來自亞洲。

市政透明、房價穩定與科技雄厚

二線城市也吸引投資者

在北歐，中型城市的房地產投資也很熱絡，如德國的杜塞爾多夫（Dusseldorf）、漢堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奧斯陸和哥本哈根等城市也吸引了許多企業租戶和投資者，因為這些城市的市政透明、房價穩定、科技雄厚還有環境方面等指標都不錯。

值得註意的是，愛爾蘭首都都柏林從2013年93名躍升到去年的24名，辦公大樓租賃方面，在過去壹年裏是全球增長速度最快的城市。

世界經濟論壇提到，美國的二線城市，如：費城和邁阿密，來自美國國內的法團買主增加，但是海外買主似乎對這些城市不感什麽興趣。世界經濟論壇估計，今年美國二線城市的商業地產交易量將增加，因為有更多資產出售。

世界經濟論壇還說，2014年大部分亞洲的房地產熱錢集中在東京、悉尼、墨爾本、中國香港以及首爾等市場。但是因整個地區的透明度較低，在亞洲的二線城市能吸引到的資金更少。近年來，中國開發商正積極拓展海外市場，主要以倫敦、紐約、舊金山、多倫多和悉尼這幾個城市為主。

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美國房價走勢分析：123年來美國房市的歷史和規律

美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。

根據美國最權威的凱西·席勒房價指數（席勒是2013年諾貝爾經濟學獎獲得者），從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上漲的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的壹年，跌幅達18%。連續下跌達到5年的只有兩次，第壹次是 1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%；第二次是2006-2011年的由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。

那麽美國的房價在壹個正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價平均內生（幾何）增長率為3.07%。這個數字的邏輯是從哪裏來的？在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖壹，美國的房價以高於通脹率千分之2.5%的速度漲了壹百多年。壹般的常識是房地產是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率後，房價就基本不漲了。

美國123年扣除通脹後的房價歷史（資料來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學）

如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。

1938-1954之間的地產大牛市是因為1943-1947年間由於二戰帶來的工業和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹後的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹後是負增長。

1969-1986之間的大牛市主要發生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹後年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率後為負增長。

1995-2007之間的大牛市主要發生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹後仍然有8%。這個超越通脹的漲幅後來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹後已經低於壹個多世紀以前的1895年。

總結壹下，美國過去壹百多年曾經發生過三次房產牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是壹個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。

美國房價會漲多快？

圖壹表現出美國房市的兩個規律。第壹，美國房價的長期增長率為3.07%，略高於美國通脹率。第二，如果房價變動偏離這條軸線，無論太高或太低，其後的趨勢可以預測，即會回到這條軸線。

這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價在經歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲後，已經回到、甚至略高於扣除通脹後的歷史平 均價位。這表明美國的房價在將來的漲幅不會高於歷史平均（3%）。其他可以考慮的因素包括由於美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經濟回暖； 這兩個因素對房價的影響是相反的。

除了看通脹調整後的房價，另外壹個公認的衡量房價貴賤和預測房價走勢的重要指標是房租對房價的比率。其邏輯是房租代表了真實的需求（而非投資價值），相對於這個需求的房價就可以衡量房價的貴賤。

如圖二所示，在1960年第壹季度到2013年第壹季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫，表現在房租對房價比率從1999年初的4.8%下降到2006年第壹季度的2.98%，下降比率達38%。

美國房租、房價對比（數據來源：美國勞動力統計局，威斯康辛大學）

如果房租對房價比率遠遠低於歷史平均水平，就像壹只市盈率很高的股票，要麽相對於房價來說房租太低，意味著房租會上漲得很快，要麽相對於房租來說房價太高，意味著房價會下跌，或者房租漲房價不漲。

那麽到底是通過房租上升還是房價下跌來讓房租對房價的比率回到歷史平均呢？2007年，美國三位經濟學家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）發表了壹篇研究美國整體房租對房價比率的文章。文章的摘要，現在讀起來讓人凜然心驚，這樣寫道：“根據美國1960年以來數據我們構建了 房租對房價比率的時間序列。我們發現在1960到1995年之間美國的房租對房價比率在5%到5.5%之間，但是1995年後很快下降。到2006年末， 房租對房價比率已經到了3.5%的歷史低位。如果房租對房價比率要在今後五年回到歷史平均，房價可能會下降很多。”

後來的故事，如圖二所示，是房租對房價比率的大幅度上升，接近歷史平均。這個調整是通過房價的下降來完成的，包括在2008年發生的美國過去100多年最大的單年跌幅。

個別城市的房價歷史

那麽美國的壹線城市是否會遵循不同的房價規律呢？現在讓我們來回顧壹下美國壹些大城市在80年代末以來的房價歷史。

紐約實際房價
波士頓實際房價與通脹率

洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹後的實際房價。如果把紐約房價在1988年初的房價折成壹塊錢，那麽到2013年紐約房價在扣除美國通脹 後剛好是0.99元；換句話說，紐約過去25年的房價增長率非常準確，正好是美國通脹率；其間經歷了90年代房價大幅度下滑，包括三菱地產於1996年宣 布洛克菲勒中心項目破產，以3.08億美元的價格，加上8億美元的債務，賣回給包括洛克菲勒家族在內的美國人；紐約房價在21世紀初開始大幅度上漲，到 2006年達到頂點的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的輪回。

類似的，如果在1988年初把波士頓的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.08元，相當於扣除通脹後以每年0.3%的速度增長，其間也經歷了和紐約壹樣 的漲跌周期。如果在1988年初把洛杉磯的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.12元，相當於扣除通脹後以每年0.46%的速度增長；如果在1988 年初把舊金山的房價折成1元，那麽到2013年漲到1.29元，相當於扣除通脹後以每年1%的速度增長。舊金山的房價漲幅是最大的，壹個重要原因是矽谷造 富的驅動。

洛杉磯實際房價與通脹率圖
舊金山實際房價與通脹率

結語

希望讀者能夠記住這樣幾個規律：

美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高於美國的通脹率（2.8%）。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

這個規律是如此的精準，以至於在這100年中只有1943-1947是唯壹的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國平均，而且適用於壹線 城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規律。

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2015年紐約共管公寓市場將迎來“大爆發”

2015年規劃在曼哈頓掛牌上市的新增共管公寓單元，將至少達到2014年的兩倍，創下了自2007年以來的新高。這意味著，購房者將有更多選擇，而開發商之間也會出現壹些令人喜聞樂見的競爭。

2015年紐約房地產市場的共管公寓數量將大幅增加

在此輪新房源大量湧現之前，樓市已經歷了持續5年的供應緊缺。在這期間，新建共管公寓樓幾乎主導了市場，使得開發商能夠不斷推動房價走高。壹些地產界觀察人士預測，2015年即將到來的新開發熱潮，將使房價的增速和銷售步伐放緩，給曼哈頓購房者帶來些許寬慰。

大量公寓樓處於建設階段

“只要是在競爭激烈的強勁市場裏，最終的贏家都是消費者，”曼哈頓壹家房產經紀公司的首席執行官肖恩·奧謝爾(Shaun Osher)說，他的公司今年正在運營九個新建項目，共包含了608套單元。 “我認為買家將得益於這樣壹個蓬勃興旺的開發市場。為了競爭，人們將不得不打造出更好的產品。”

科克倫陽光營銷集團(Corcoran Sunshine Marketing Group)追蹤了新開發項目的數據。該集團的數據表明，總體而言，至少有6500套新增共管公寓單元，預計將於2015年內在第96街以南的100多處樓盤當中發售；去年則有2500套新增單元在59處樓盤裏發售。而存量房將達到自2007年以來的新高，2007年時，有8052套新增單元掛牌銷售。

“從獨壹無二的古舊樓宇，到高聳入雲的奢華大廈，各種令人眼花繚亂的新開發項目都將投放市場，”科克倫陽光營銷集團的總裁凱莉·肯尼迪·麥克(Kelly Kennedy Mack)表示。她說，在整個城市，“我們有好多年都沒看到過這麽多新住宅開工了。”

在人稱“億萬富翁街”的西57街走廊壹帶，壹系列令人寄望甚高的公寓大廈，正處於施工初始階段，並計劃在來年開售。

“所有目光都將聚集在中城(Midtown)這個熱門市場。”肯尼迪·麥克說。

其中壹處便是西57街111號——壹棟大約1400英尺（約合427米）的高層共管公寓樓。它是由地標建築施坦威大樓(Steinway building)改建而來的，開發商是JDS Development Group和Property Markets Group。這對組合也開發了沃克大廈(Walker Tower)，其中壹套頂層公寓去年被以5090萬美元（約合人民幣3.2億元）的價格售出，打破了下城區當年的紀錄。

同樣引人註意的有：讓·努維爾(Jean Nouvel)設計的53W53，該大廈靠近現代藝術博物館(Museum of Modern Art)，高約1050英尺（約合1320米），由漢斯有限合夥公司(Hines)、高盛(Goldman Sachs)和新加坡的邦典置地集團(Pontiac Land Group)聯合承建；此外，還有沃納多房地產信托公司(Vornado Realty Trust)在中央公園南220號(220 Central Park South)運作的壹棟高950英尺（約合290米）的大樓，該樓盤由羅伯特·斯坦恩建築師事務所(Robert A. M. Stern Architects)設計，由蒂埃裏·W·德蓬建築師事務所(Office of Thierry W. Despont)負責室內裝潢。而在上東區(Upper East Side)，公園大道520號(520 Park Avenue)這棟由澤肯多夫開發公司(Zeckendorf Development)與Park Sixty及Global Holdings共同開發的54層石灰石共管公寓樓，已經搶占了各處頭條。其中共包含31套住宅，價格範圍從整樓層公寓的最低1620萬美元（約合人民幣1億元），到三層頂層公寓的1.3億美元（約合人民幣8億元）不等。

超豪華共管公寓備受矚目

眼見如此眾多的新增共管公寓樓將在同壹年內華麗上市，有人擔心樓市供應即將過剩。地產界觀察人士註意到，One57的銷售正在放緩，這是由Extell開發公司(Extell Development)在中城區開發的壹棟住宅大廈，曾引發超奢華共管公寓的興建大潮。

“市場到什麽時候才會開始喊‘夠了’呢，”經紀公司Engel & Völkers NYC的總裁斯圖爾特·西格爾(Stuart Siegel)說，“我覺得我們現在需要問這個問題。”

盡管如此，大多數經紀人和新開發項目的營銷人員說，市場對優質公寓的需求並未減弱。 “我們認為，這些高端房產的市場將繼續保持非常強勁和火熱的態勢，因為推動需求的不僅僅是國內市場，還有國際市場，”房地產公司道格拉斯·艾麗曼(Douglas Elliman Development Marketing)的總裁蘇珊·M·德弗蘭薩(Susan M. de França)說，“紐約市仍是與倫敦相媲美的頭號投資目的地”，高身價人士都正在這裏尋求投資機會。

他們說，目前的情況是，壹些高端客戶正在觀望，等待著即將到來的豪華房源上市潮。

“現在大多數項目的成交過程，耗時都稍長了壹些，”市場營銷公司Stribling Marketing的負責人史蒂芬·拉特(Steven Rutter)說，該公司正在運作至少14個擬於2015年內開售的新項目，“買家的緊迫感沒有那麽強。他們想多看壹些房源，以確保自己做足了功課。”他還說，在2015年，“房子會賣得很好，只是需要更長的時間而已。”

科克倫陽光營銷集團的肯尼迪·麥克說，頂級公寓在2015年的新開發項目中，占比不到10%；其中預計將有大約500套定價超過每平方英尺5000美元（約合人民幣每平方米35萬元）的“超豪華”公寓單元，會掛牌上市。

“人們有壹種錯覺，以為市場正向著高端房產大舉傾斜，”她說，“而我們看到的，則是壹個年年相對穩定的定價結構，這確實是由各級購房者的強勁需求所支撐的。”

在新增的公寓單元中，有半數將屬於所謂的中等豪華級別，定價在每平方英尺1700到2300美元（約合人民幣每平方米12到16萬元）。根據簽約數據，上述價格區間中的兩居室房屋，在2014年三季度的售價約為250萬美元（約合人民幣1553萬元）。而根據科克倫陽光營銷集團的數據，有半數新增共管公寓——也就是大約3300套，將處於每平方英尺1700到2300美元的價位，與去年的1100套相比有所增長。這是因為，開發商們正在全力進軍之前未曾充分開拓的市場領域。

“入門級”公寓單元有望增長

投放市場的“入門級”公寓單元數量，也有望增長。所謂的“入門級”，也就是定價低於每平方英尺1700美元的房源。2015年，將有超過800套此類單元進入市場；而在2014年，其數量為306套。根據簽約數據，屬於這壹級別的壹居室公寓在2014年三季度的平均售價為119萬美元（約合人民幣739萬元）。該類別在市場中的整體占比預計將保持穩定，在新開發項目中，入門級公寓的份額將僅占13%。

由於土地成本在飛漲，低價位的公寓令開發商們很難有所盈利，地產估值公司米勒·塞繆爾(Miller Samuel)的總裁喬納森·J·米勒(Jonathan J. Miller)說。因此，除非他們壹開始的成本基礎比較低——壹種可能是土地是幾年前購置的，否則大多數開發商都不會為入門級購房者蓋房子。

米勒說，由此導致的結果是，“我們將會繼續建造許多價格遠高於市場急需檔次的房產，因為如果不這樣做的話，就回不了本了。”

2015年，新破土動工的樓盤將繼續占據主導地位，在新的開發項目中占比達到59%。不過，那些改建項目裏也有可能湧現出壹些有趣的創意。紐約人壽保險公司(New York Life Insurance Company)的原址，是壹棟規模占據整條街區的文藝復興式建築，於1899年由McKim, Mead & White建築師事務所設計；如今，它正被改建成壹處包括140套高端公寓的樓盤，稱為倫納德街108號(108 Leonard Street)。銷售工作擬於今年年底啟動。

31層的威瑞森大廈(Verizon building)位於西街140號(140 West Street)，就在世貿大廈壹號樓(One World Trade Center)的對面，目前正由瑪格南房地產集團(Magnum Real Estate Group)和CIM集團(CIM Group)改建為住宅樓盤，其中的共管公寓房源擬於今年壹季度上市，定價範圍將從壹居室的140萬美元（約合人民幣870萬元）到五居室的1500萬美元（約合人民幣9319萬元）不等。這座建於1927年的建築，將采用巴克萊街(Barclay Street)100號這壹地址，並保留其飾以藤蔓、花鳥雕刻的奢華外觀，同時由室內設計師亞歷山德拉·尚帕利莫(Alexandra Champalimaud)重新設計大廳。

開發商競爭日益升級

為了脫穎而出，開發商們都在專註於建築、室內裝潢的設計和工藝。“每家公司都在設計高水平的作品，”房地產營銷公司Terra Development Marketing的總裁斯蒂芬·G·克利格曼(Stephen G. Kliegerman)說，“我認為，這跟我們在2008年之前看到的情況有很大不同。2008年之前，開發商基本上是按照自己的市場定位來建房，而不是為了將購房者吸引到自己的市場。”Terra Development Marketing為霍爾斯特德地產公司(Halstead Property)和布朗·哈裏斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)提供咨詢服務。

今年在紐約亮相的建築師包括普利茲克獎(Pritzker Prize)得主安藤忠雄，設計了伊麗莎白街152號(152 Elizabeth Street)——壹棟精品共管公寓樓，由紐約公司Sumaida and Khurana開發。該樓盤將融入安藤的標誌性元素，包括澆築混凝土、鍍鋅鋼和大量的玻璃，其中僅有七套從兩居室到五居室不等的公寓，占據半個樓層的戶型起價在590萬美元（約合人民幣3665萬元），占據整個樓層的起價在1500萬美元。

在西切爾西(West Chelsea)的高線(High Line)沿途，紮哈·哈迪德(Zaha Hadid)設計的、線條蜿蜒的共管公寓樓引起了關註。該樓盤位於西28街520號，包含37套單元。開發商是Related Companies。巴西建築師伊賽·魏因費爾德(Isay Weinfeld)在紐約設計的第壹座建築，正在西27街527號拔地而起。這處占據整個街區的開發項目，由Centaur Properties和Greyscale Development Group開發，其中將包含兩棟公寓樓，內含36套壹居室到四居室的公寓。

還有位於西29街515號的515 Highline，是壹棟包含12套單元的共管公寓樓，有著波浪形的立面，正對著高線公園，是新加坡建築師、開發商曾仕乾(Soo K. Chan)在紐約的第二個項目。這棟共管公寓樓由Bauhouse集團(Bauhouse Group)開發，將於本月開售，價格為500至2500萬美元（約合人民幣3106萬至1.6億元）。就在該項目開工前，曾仕乾開展了他在紐約的另壹個項目——Soori High Line，壹棟包含31個單元的共管公寓樓，它帶有十幾個私人泳池，位於馬路對面的西29街522號，開發商是Siras Oriel Development。

“施工質量肯定會有提高，”Urban Compass負責新開發項目的羅伊·金(Roy Kim)表示。他說，購房者將不僅擁有更多選擇，“而且還有真正精心設計的優質項目可供選擇。人們的要求變高了。”

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2015最新泰國買房移民指南

2015海外各國

最新移民政策
傳統投資移民： 美國 澳洲 加拿大 英國 新加坡 新西蘭  
海外買房移民： 葡萄牙 西班牙 塞浦路斯 希蠟 馬來西亞 泰國 韓國

 

壹、泰國退休養老簽證

 

泰國養老簽證政策

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二、泰國養老簽證政策詳解

 

1、資金要求

泰國養老簽證對資金要求的規定

年齡在50歲以上並具有壹定財務能力的外籍人士均可以申請泰國養老簽證，在申請泰國養老簽證的2個月之前，必須有壹個泰國銀行賬戶和資金證明，證明賬戶至少有80萬泰銖，或者每個月至少有65000泰銖的退休金收入。

泰國養老簽證辦下來之後，銀行賬戶內的80萬泰銖可隨時取出，無需保持壹定的存款金額。

 

2、辦理流程

泰國養老簽證的辦理流程

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3、購房稅費

泰國購房的相關稅費

【點擊查看泰國購房的詳細稅費】

4、福利政策

泰國移民的福利政策和優勢

三、泰國買房移民的常見問題解答

四、泰國買房移民政策的最新動態