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縱觀加拿大房市：到底是誰買走了溫哥華的豪宅

BC Business最近爆出了在溫哥華Angus Drive上的40棟房屋交易細節，包括買主是誰、是否付現金、那些房主為了買房翻新等等。

溫哥華早已變成了加拿大最火熱的房地產市場，2015年9月份的溫哥華市內獨立屋的平均售價在220萬；而多倫多，雖然也市房產市場熱門城市，平均房價為105萬；像卡爾加里這樣被油價下跌嚴重影響到地區，平均房價只有52萬多。

縱觀加拿大房市：到底是誰買走了溫哥華的豪宅

現在，溫哥華西區的房價已經飆升到287萬，其中大部分房產都屬於「豪宅」。豪宅的售價均為400萬以上。在今年上半年中，有206間售出房屋的價格在400萬以上，722間的售價在200萬至400萬之間。相比之下，多倫多的房地產市場雖然更大，但只有70件房屋售價在400萬以上，另外790間售價在200萬至400萬之間。

調查樣本及數據結果

BC Business對於溫哥華西區Angus Drive上所售房屋的具體調查包括隨機抽取的2012年至2014年售出的40棟房屋。調查顯示，有一棟在2009年以210萬售出的房屋在2013年再次以695萬的高價售出。一棟2012年以290萬售出的房屋經過翻修之後，在2014年以796萬高價售出。不僅售價驚人，銷售量也依然沒有下降的傾向。半年之內，Shaughnessy上平均應該售出20-30棟房屋，但在2015年的前9個月內，售出了110棟房屋。

與此同時，飆升的房價也與本地收入出現了脫節。以多倫多相對較貴的豪宅區為例，平均家庭年收入為20.5萬，房屋售價中數為287萬；但溫哥華西區的 Shaughnessy，2015上半年的房屋平均售價為650萬，但平均家庭收入只有13.5萬。也就是說，很多購房者都不是本地居民。一名房屋經紀說，「很多年前的購房者多為溫哥華本地的律師、醫生，但現在情況已經不同了。」

是誰買了這些豪宅？

根據房地產經紀Vivian Li的說法，購房者多為在在海外有投資意向的商人，其中很多都是來自中國內地的移民。但當然，也有房產經紀指出「新移民不會一下子就買500萬的豪宅」，很多購房者都已經在溫哥華生活了幾年，再從200萬的房子換到400萬的豪宅。

根據調查，2012至2014年在Angus Drive上售出的房屋有30%都是現金支付的。

不管購房者是移民還是本地居民，這些購房者都很少參與待售房屋的公開參觀日（open house），也很少使用待售房屋網站MLS。售出的房屋中大部分都是由朋友、親戚、商業夥伴、或是移民中介的推薦。這些移民中介大多都會同時推薦給客戶一種「加拿大的生活方式」，例如清新的空氣、優質的學校、以及豪宅。有的移民顧問甚至會直接把客戶介紹給貸款經理或房屋經紀。

UBC地理學教授David Ley說，現在這種海外購房者大量湧入溫哥華房地產市場的狀態與九十年代中國香港移民湧入加拿大是不一樣的，「很多溫哥華的商業移民希望拿到加拿大公民，拿到公民之後就相當於有了一個避難卡。」與九十年代不同的是，現階段的趨勢牽扯到更大數目的資金，移民也變得更加簡單快捷了。

另外，已經有更多的加拿大銀行與中國的銀行進行合作，比如HSBC，原本是鏈接中國香港和溫哥華的銀行，現在已經與中國銀行、中國工商銀行、RBC、BMO聯通，幫助移民在支付35%首付款的情況下得到更大利益的房屋貸款。有些銀行甚至允許客戶直接在海外購房，都不需要踏入溫哥華一步就可以得到一戶投資房產。

同時，往返溫哥華和中國的航班也變得更加便捷便宜，從2000年的每週10班到現在的每週40班。

海外購房者的正面影響

雖然媒體焦點都集中在「外來資金」對於溫哥華房地產的負面影響，但是更多的業內人士還是在強調外來資金的有利影響，尤其是更多消費給商店、餐廳和服務業帶來的好處。畢竟，這些購房者都是實實在在有家庭的人群。

房產經紀Saito指出，「如果說移民帶來的都是外來資金的流入，那麼具體分析來看我們每個人都在幫助外來資金流入，在投資加拿大養老計劃的資金中，60%都來自海外，難道我們應該全部停止投資嗎？」

數字背後

1. 現金交易超常

在調查的40個房屋交易中，有30%的房屋是現金交易。而整個低陸平原地區的房屋交易中只有20%是現金交易，而且交易數額也要低很多。很多業內人士稱，豪宅區的現金交易數量應該減少，但在Angus Drive上卻格外多。

2. 價格漲幅超過加拿大其他地區

2011年至2012年間Angus Drive上的房價漲幅遠遠高出其他地區，在多倫多相似的豪宅區，7年才達到了相同幅度的價格增長。

3. 購房者為商人和主婦

數據顯示，有10為購房者為家庭主婦（homemakers），15位為商人，16為是家庭主婦和商人，2位學生，2位醫生，1名媒體從業者，以及1個移民律師公司。

4. 交易後房屋大多推倒重建

被調查的房屋中有30%在交易過後2年內得到了政府的建築許可，有3棟在交易前就已經擁有了建築許可。2015年9月，溫哥華市政府剛剛出台了新的政策，不允許把戰前房屋推倒重建，這項政策也許會對未來的房屋價格有小範圍的影響。

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（據新快網）

2016加拿大留學：這些事你知道嗎

一直以來，加拿大憑藉良好的世界優質教育資源以及誘人的留學移民政策吸引著來自世界各地的莘莘學子。如今，中國留學生在加拿大留學現狀如何?加拿大留學及簽證又有哪些新變化?

2016加拿大留學：這些事你知道嗎

加拿大作為作為最受歡迎的留學熱門國之一，除了優質的教育資源和生活環境，良好的社會福利以及便利的移民政策都是吸引著無數學子前往深造的主要原因。首先，讓我們先瞭解一下大家普遍關心的留學移民政策：

加拿大留學移民政策

國際學生在加國成功讀完大專以上院校學業後，可獲得最長三年的工作簽證。在工作簽證期滿內如累計一年以上相關工作經驗，並通過語言測試(如雅思成績5分或以上)即可提出申請經驗類移民。

加拿大留學現狀

目前，中國學生留學加拿大的人數大約在10萬人左右，分佈主要是在西部溫哥華大區和東部的大多倫多地區，但現在有一些家長也開始關注其他地區的留學，如愛德華王子島省、魁北克省、薩省等。

近兩年來，加拿大的移民政策愈發嚴苛，但是，針對有加拿大留學背景的人，則沒有過多的限制。凡在加拿大完成至少兩年制的文憑或學位課程後即可獲得有效期為3年的工作簽證。這為眾多在加留學生提供了海外實習及工作的機會。而在加拿大就業前景最高的幾個領域包括護士、人力資源管理、公共管理、教育、工程、建築、計算機、精算、石油等。

加拿大留學費用

加拿大可以說是目前全球主流留學國家中性價比較好的國家。加拿大高中一年學費大約7萬～8萬人民幣，生活費6萬人民幣左右;本科留學費用一年學費加生活費大概16萬人民幣到25萬人民幣之間，因為地區以及專業的不同，不同學校的費用會有一些差別。碩士的費用差別會更加大，一般理工科的碩士生，都會有很大額度的研究助學金，或者獎學金，一般來說，學費一般7萬人民幣到12萬人民幣之間。另外，加拿大有兩個省份，還有返還60%學費的政策，所以如果選擇這兩個省留學並留下工作的學生，性價比會更好。

加拿大留學及簽證的新變化

從去年4月加拿大推出最新SDS簽證以來，連同較早前的SPP計劃，大大提高了赴加拿大上大專以上學歷的學生簽證通過率及審核週期。從保證金上來看也從傳統的60萬~80萬保證金並逐條說明資金來源簡化到如今的在指定銀行存1萬加幣，並預交1年學費，不需要詳細說明資金來源。當然值得注意的是，不論是SPP計劃還是SDS簽證都是對學生有相應的雅思成績要求。相對前幾年，過簽率有上升的表現，這對於一些被加拿大簽證政策難倒的學生是個非常好的消息。可以說加拿大簽證也進入了「全面開放」時代。

最新留學政策解析

一，學習許可將只會頒發給成功獲得能夠接收國際學生的正規教育機構錄取的申請人。

解析：對於這項新政，國內的申請人只需注意在申請時選擇正規的留學中介提供服務，不要被沒有資質的留學中介推薦到一些野雞大學或非正規的機構留學，讓自己的留學生涯處在危險之中。

二，加拿大留學生生活中允許打工，但是持有學習許可的學生必須申請校外工作簽證，才能夠進行每週最多20個小時的打工。

解析：此項規定為很多希望靠自己努力減輕留學經濟壓力和積累工作經驗的留學生們提供了一個便利條件。但是，我們並不建議留學生赴加拿大出國留學後就立刻開始打工，一方面是政策要求就讀6個月後才可以開始，另一方面剛到異國他鄉，留學生們更需要盡快適應純英語的學習和生活環境，為自己未來的發展打下紮實的基礎。

三，完成學業後，學生的學習許可90天後自動失效。

解析：此項規定同樣是出於對學習許可管理更加嚴格的目的而頒佈的，在舊規定中學生完成學業但學習許可未到期的情況下，學生可以逗留在加拿大直到學習許可到期為止。加拿大官方出台這項政策能夠更好的督促留學生們畢業後盡快投入到工作環境之中，減少時間的無謂浪費。

四，合格的國際留學生完成學業後可以從事全日制工作直到獲得畢業後工作簽證(Post-Graduation Work Permit)。

解析：這一項新規是一個非常明顯利好消息，之前由於工簽申請的程序、學習許可轉換工簽的時間、用人企業對於是否持有工簽的擔憂等問題讓留學生們手忙腳亂的準備之餘，也錯失了很多較好的工作機會。這項規定的出台，一方面能夠讓留學生們在畢業後將時間和精力更加集中的放在工作方面，也能夠讓用人單位更加放心的錄用自己心儀的人才。

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（據太傻網）

澳洲留學：難失業的十大專業

留學專家對目前澳洲留學的專業、就業形勢和就業的種類做了分析，通過此分析可以幫助學生和家長做好留學的決定，以下是較熱門、需求高的專業：

澳洲留學：難失業的十大專業

1.同聲傳譯同聲傳譯員被稱為「21世紀第一大緊缺人才」

隨著中國對外經濟交流的增多與奧運會帶來的「會務商機」的問題，需要越來越多的同聲傳譯員。「同傳的薪金可不是按年薪或月薪來計算的，是按小時和分鐘來算的，相關人士告知，現在的價碼是每小時4000元至8000元」澳大利亞有多所大學開辦翻譯課程，NAATI作為官方翻譯認證機構，全世界認可。

2.3G工程師據相關研究報告稱，估計國人3G人才的缺口將達50萬人以上

由於目前3G人才比較少，尤其是複合型人才奇缺，預計四年之後，3G工程師的基本年薪會在15萬元至20萬元。從目前的一些趨勢來看，在無限增值服務行業的一些精過2.5G技術的人才年薪都會在10萬元左右，3G到來之後這些人才的收入會更高。澳大利亞已經使用3G多年，大學的通訊課程也非常先進，選擇名牌大學的電訊碩士也是好選擇。新南威爾士、RMIT及墨爾本大學此專業都是世界領先。

3.網絡媒體人才越來越走俏

相信4年之後，整個網絡媒體的廣告收入越來越高的時候，從業人員會有一個更好的回報。年收入應在10萬~12萬元。學習傳媒的人士也考慮在澳大利亞學習，吸收國外成功運作國際傳媒的精華，獲得新的思維方法，寫出更好的文章，在澳洲此課程以埃迪斯科文大學的傳媒專業最負盛名。

4.物流師物流人才的需求量在600餘萬人

相關統計顯示，目前物流從業人員中擁有大學學歷以上者僅佔21%。許多物流部門的管理人員是半路出家，很少受過專業的培訓。殼牌在國內招聘應屆大學生目前薪金每月為6000元至8000元，在一年之後會有大幅度的提升空間。澳大利亞的物流非常發達，RMIT的物流專業首屈一指，另外悉尼大學及臥龍崗大學亦有物流專業開設。

5.系統集成工程師

一名剛剛畢業毫無經驗的大學生應聘系統集成工程師之後的薪金是年薪8萬元，用戶對系統集成服務的要求不斷提高，從最初的網絡建設到基於行業的應用，至對業務流程和資源策略的諮詢服務，未來系統集成工程師應該是一路走高的職業。系統集成工程師在未來的年薪估計會在10萬~20萬元，IT目前在澳洲也在復甦，學習IT的學生可選擇墨爾本大學、昆士蘭大學、RMIT、UTS、南澳大學及臥龍崗大學等，其中臥龍崗大學，國內三年制的大專畢業生可直接讀研，南澳大學有研究生預科連接IT碩士。

6.環境工程師年收入將在8萬~10萬

目前中國環保產業的從業人員13萬餘人，其中技術人員8萬餘人，按照國際通行的慣例計算，中國在環境工程師方面的缺口在42萬人左右。澳洲的環境工程設計理念全球領先，作為一個美麗多元的社會，澳洲的設計師活躍在全球。著名設計大學如RMIT、墨爾本、MONASH、UNSW、QUT等久負盛名。

7.精算師人才極度缺乏

中國被世界保險界認可的精算大師不足10人，「准精算師」40多人，在當今的國內人才市場上，精算師可謂是鳳毛麟角。隨著國際保險巨頭在中國開拓市場以及國內企業的需要，精算師是幾年後保險業最炙手可熱的人才，目前，國外的精算師平均年薪達10萬美元，中國目前月薪也在1萬元以上。四年後，隨著人們對於保險認識的加強，保險行業的興起必然會需要更多的精算師。可以考慮墨爾本、MQ、UQ等大學。

8.報關員

「入世」後，我國對外貿易的迅速增長使得對報關員的需要增加，報關員目前的收入每月5000~8000元之間，目前在貿易發達的珠江三角洲地區報關員月薪都在七、八千元。在澳大利亞可通過物流專業及國際貿易的學習完成報關員所需知識的基本儲備。

9.醫師和醫藥銷售

中西醫師/醫藥銷售醫學院校畢業的學生有三條路可以走，一是進入醫院，急救醫生、產科醫生、婦產科醫生、眼科醫生、兒科醫生及牙醫、理療都將十分的吃香;二是進入醫藥生產流通企業;三是繼續深造。此行業的特點是越老越吃香，目前中國的醫藥行業月薪水平在3000~5000元，相信四年之後會有一個更好的薪金水平。

澳大利亞中醫已經合法，超過50%的澳洲人用過非西醫的傳統療法，前景是一片光明，可以考慮RMIT、UWS等大學就讀。值得注意的是本科畢業去西方國家再念臨床醫學不可能，學生可通過公共健康衛生、藥劑、醫學管理等課程的學習，實現個人職業規劃。

10.註冊會計師

根據中國經濟高速發展的需要，至少急需35萬名註冊會計師，目前實際具備從業資格的只有8萬人左右，其中被國際認可的不足15%。澳大利亞的 CPA註冊會計師體系是全世界認知度最高的三大會計師體系之一，相對中國CPA通過率僅11%，澳大利亞60%以上的通過率，讓我們留學的學生應該有足夠的信心完成CPA的學習及認證，澳大利亞眾多的大學開設有CPA課程，其中以Deakin 及MQ大學的課程甚具代表力。

除以上所述十個專業之外，對於國外的就業市場還有眾多專業都具備高競爭力、高薪的優勢，比如教師、律師、營養師、工程師等等。

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（據威久留學）

美國放寬地產法海外投資享優惠待遇

美國奧巴馬總統上週五（18日）簽署美國國會通過的聯邦政府2016財年預算法案，避免聯邦政府關門的窘境。國會通過這份包含逾6千億美元減稅法案的同時，亦通過「2015年保護美國人免於高稅法」（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下簡稱免高稅法），將原本即將到期的多項抵稅規定予以暫時延長或永久延長，減免美國納稅人及企業的稅賦負擔。在這些抵稅規定中，有一項規定使外國投資人亦獲抵免稅的優惠待遇。

美國放寬地產法海外投資享優惠待遇

美國國會上週通過的減稅計劃，其中一項放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金。

彭博社（Bloomberg）12月18日報導，免高稅法放寬美國1980年實施至今的「外國人投資美國不動產法案」（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未來「合格境外養老基金」（qualified foreign pension funds）將享有美國本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有稅賦。預料此項放寬，將為美國房地產市場引進更多的外國資金。

根據FIRPTA法，外國人即非美國公民、沒有美國綠卡的海外個人或者公司，在出售位於美國的不動產時，買方應預扣房款的10%作為賣方未來申報美國所得稅的預扣款。根據美國全國房地產投資信託協會（National Association of Real Estate Investment Trusts）的統計，如果加計其他聯邦政府、州政府稅賦，外國人賣房後所要負擔的稅賦約為房款的60%。

FIRPTA法案對不動產的定義包括了土地、樓宇、以及任何與該土地有關的財產，甚至包括石油、天然氣和礦產；另外，取得美國不動產控股公司（USRPHCs）的股權也相當於投資了美國的不動產。

FIRPTA對「合格境外養老基金」的定義是，該外國基金受外國政府的約束，並依規定向其政府報告；有關其之設置系提供員工退休或養老福利，其退休收益不超過5%，且在外國國內無論是捐款或投資收入都享有免稅規定。

由於全球經濟衰退，外國投資者紛紛湧向收益相對較高且較穩定的美國房地產市場，包括辦公大樓、商場、公寓及倉庫等，這股趨勢已推升美國房地產的價格。

另外，免高稅法同時也放寬外國退休基金在美國持有公開交易的「地產投資信託」（Real Estate Investment Trust, REIT）的份額，由5%提高到10%，在這個比例以下可豁免FIRPTA的規定。

根據地產資金分析公司（Real Capital Analytics Inc）資料顯示，今年美國房地產交易金額總計為4,830億美元，其中784億美元來自外國資金，約佔16%。另據紐約一家地產研究機構資料，今年外國退休基金約投入75億美元在美國房地產市場，約相當於外國資金的10%。

地產資金分析公司表示，2009年美國房地產交易的外國資金僅47億美元，而2002到2012年外國資金的比例，平均每年約僅8%。

全國房地產投資信託協會執行長費特加特（Jim Fetgatter）表示，本項修法將帶來巨大的改變，毫無疑問地會促進外國對美國不動產的投資，應會帶來數千億美元的外國投資。

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（據加西網）

CMHC公佈加拿大溫哥華地區公寓空置率地圖

今天加拿大按揭和住房公司（CMHC）公佈加拿大溫哥華地區公寓空置率報告，加拿大溫哥華地區創下2008年以來最低平均空置率，從去年的1%降到0.8%。

UBC區域，北岸地區和三角洲市南區有著最低空置率，而素裡市空置率略高（１.９％）。

CMHC公佈加拿大溫哥華地區公寓空置率地圖

該報告把空置率下降歸因於大溫地區人口增長，市場需求大於新住房單位建設速度。另外，高漲的房價也使潛在購房者卻步，轉而增加了房屋租賃市場的壓力。

目前，加拿大溫哥華地區2臥室公寓單位基準出租價格為$1,368, 比上年的$1,311略有增長。

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（據加西網）

你知道簽樓花合同前需要知道些什麼嘛？

很多買樓花的人由於簽署了購房合同，即使對結果不滿意或賠了錢，也束手無策。作為；樓花買家，要保護自己，最重要的事情就是對合同進行全面細緻的談判，保護自己的利益，最大限度地降低風險。

據澳洲Domain房地產網報導，大多數的合同都包括一個很短的冷靜期，通常為三至五天。但如果買家退出，那就要求支付違約金，在紐省通常以房產購買價格的0.25%。因此，買家在簽合同前仔細檢查合同至關重要。

首先，購房者應該問問自己是否對樓花期房的計劃和規格完全滿意。大多數糾紛的發生是買方對蓋好後的房子成品不滿意，因為不符合他們的預期。避免失望的一種方法是，確保合同包括了全面詳細的清單。什麼東西包括在內，什麼不包括，還有什麼是可以選擇特製的等等。

此外，購買公寓樓花的還應當審查房子的方位與朝向。因為這些在以後會很難予以糾正。

買家還必須知道，開發商有權對計劃做出改變，只要他們沒有實質性地損害買房人的權利。通常在合同中會有一個公允變化的百分比數值，購房者應努力讓該值儘可能地低。

另需要檢查合同的方面是，如何處理缺陷。在通常的情況下，合同要求開發商解決房子中出現的所以缺陷。開發商通常會自己驗樓，但購房者不應該僅僅依靠於開發商的調查結果。買家有權在付全款前，預先查看房子。買家可以委託獨立的專業人員做房產檢查，這是一個很好的主意，這樣把問題列一清單出來，可以讓開發商修好。

許多樓花期房項目的竣工日期會被延遲。如果期房的建設超出預期交付日期一年以上，房產合同中的日落條款通常允許該份合同被解除。

但不幸的是，一些不法的開發商為了謀取暴利，以犧牲購房者利益為代價，鑽日落條款的漏洞。在新曝光的一些案件中，開發商故意拖延工程進度，再利用日落條款，與買家取消合同，之後他們再以較高的價格將這些房產轉售出去。因此，購買者應進行談判，如果需要採用日落條款取消合同的話，要確保該條款有利於自己。

總而言之，購買任何房產都會涉及到一定程度的風險，買家必須權衡潛在回報。一份穩妥的合同將能減低這些風險，讓購房者更加安心。

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（互聯網資訊綜合整理）

看悉尼人如何增值自己的房子

新州的建築活動刷新了紀錄，更多是在人們的後院進行，因為他們要在自己的土地上建設，以應對緊張的房地產市場。

Val和Paul Buckley住在女兒房子的「老奶奶套間」

根據政府今天公佈的統計，在自家土地上建附加建築或「老奶奶套間」的人比5年前多出大約75%。上一財年新州的建築價值從一年前的290億增長至340億。

悉尼大學城市規劃和政策教授Peter Phibbs稱，大地塊上建設的附加建築可能會成為住房供應的一大來源，因為悉尼居民都希望充分利用他們的土地。

上一財年政府大約出具了4500個擴建許可，比前一財年增長了大約10%。

「老奶奶套間」的建築許可也有增長，去年大約批准了3650套，年比增長了大約20%。這也許反映了與父母同住的年輕人數量。澳洲統計局的數據顯示，過去5年，搬出父母家獨自居住的25歲以下澳人的數量減少了大約20%。

Val和Paul Buckley就加入了這種潮流，他們為了與女兒們同住，購買了一套「老奶奶套間」。Buckley太太說：「這比上養老院划算，而且離家人很近。」

High Tech公司的持牌建築商Robert Bird說，「老奶奶套間」的投資者有三類：父母為孩子而建、孩子為父母而建以及單純的投資建設。

新州政府近日發佈了一份討論文件，鼓勵人們更大限度利用例如排屋等中等密度的住房。根據政府的大都市策略，悉尼到2030年需要新增大約50萬套住房。規劃廳長斯托克斯（Rob Stokes）說建築活動增加反映了規劃系統的改革。

「我們要令規劃系統更加簡單易用，讓人們能建設和改造他們的房子，而不至於被各種複雜的規劃監管綁手綁腳。」

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（據新快網）

全球一線城市房市：溫哥華房產嚴重低賣

近幾年來，溫哥華很多專欄作者，分析評論員都在繪聲繪色地描述溫哥華住房按揭負債率，投機客，外國買家和高速增長的價格等話題，彷彿溫哥華住房市場充滿泡沫並可能破裂而影響整個加拿大的經濟。

全球一線城市房市：溫哥華房產嚴重低賣

不要坐進觀天! 如果把溫哥華放在全球眼界下，我們認為處於全球一線城市的溫哥華房價不但不貴，反而是太便宜了。每個來自北上廣深的中國人都會驚訝溫哥華的房價之低，我們無需在這裡花費太多筆墨。

全球5000多個城市的詳實生活成本數據，包括房租，房價收入比，1-3臥房房價，租房平均產出，平均月收入，犯罪率，交通，污染指數，醫療等指標。

我們把以下10個主要國際大城市拿出來做對比，分別是中國香港，倫敦，莫斯科，紐約，巴黎，三番市，悉尼，多倫多，東京和溫哥華。從各項指標來看，溫哥華當之無愧列在全球一線城市之中。

加拿大的兩大城市的核心區房屋租賃價格，分別位於第8和第9位。

如果比較這十個城市的核心區房價，加拿大兩大城市房產更是嚴重低賣（Undervalued）, 平均尺價位: 多倫多（$692）, 溫哥華（$770）, 紐約($2419)，倫敦($3167)，中國香港($3297)。如果考慮現在加元貶值的大前提，加拿大兩大城市的房產相對於全球投資者來說簡直就是大減價促銷！

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（據加西網）

2016年英國房價：較今年增幅放緩繼續上漲4-6%

英國最大抵押貸款機構哈利法克斯(Halifax)週五(12月4日)預測，明年英國房價上漲速度將放慢至4-6%，過去12個月增幅接近10%。

2016年英國房價：較今年增幅放緩繼續上漲4-6%

去年哈利法克斯預測今年英國房價將上漲3-5%，但該公司自己的數據顯示，截至10月的三個月房價較上年同期上漲9.7%。

哈利法克斯樓市分析師艾利斯(Martin Ellis)表示，相比於收入，英國房價有些貴，不過價格受到出售房屋少、新建房屋偏低以及異常低利率等因素的支撐。艾利斯稱，今年英國央行未如市場預期中的上調利率，是房價較預期上漲更快的一個主要原因。那麼英國房產多少錢呢？

其他數據則顯示，英國房價上漲速度低於艾利斯的預測。英國統計局公佈，9月房價較上年同期上漲6.1%。上週路透調查訪問的分析師預測，明後兩年房價將分別上漲4.3%和3.9%。

英國央行(BOE)首席經濟學家及貨幣政策委員會(MPC)委員霍爾丹(Andrew Haldane)上月稱，英國房市供需「不平衡」，稱建設長期趕不上需求。

艾利斯屬於萊斯銀行集團(Llyod’s)旗下，是英國最大的抵押貸款提供商之一。

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（互聯網資訊綜合整理）

美國東灣三谷城市之二：超值好學區聖拉蒙

聖拉蒙（San Ramon），這個位在康縣（Contra Consta County）最南面的美麗小城，不僅有藍帶學校，城市安全與居民素質都排名全加州乃至全國最優秀之列！來關注一下聖拉蒙的發展近況。

美國東灣三谷城市之二：超值好學區聖拉蒙

San Ramon位於東灣的北面，南接都柏林（Dublin）和普萊森頓（Pleasanton），這裡有便捷的BART捷運系統可以直通舊金山、奧克蘭（Oakland），南面可以到達Fremont。San Ramon的北面是丹維爾（Danville），此處一年四季鬱鬱蔥蔥，是豪宅遍地的富麗之城。

大建商興建豪房社區

San Ramon有兩個郵政編碼（Zipcode）94582和94583，高速公路680以東的94582主要是Doughterty Valley，為大多數華人青睞，因為這裡有更好的學區和更新的房子。

Doughterty Valley又可分成兩區：Windemere與Gale Ranch。當初由康縣與Shapell Industries以及Windemere Partner BLC聯合規劃。Windemere多數的房子是在2000年後興建，總共5,170套房子，2009年基本完工。Windemere最大的特點就是綠化好，沒有高壓線，馬路極寬敞，而且具有「步行五分鐘，必到一公園」的社區理念。

另一處Gale Ranch是由十幾個小社區組成，其中，很值得一提的是美麗的Bridge小區，約有300多棟建築風格各異的超級豪華別墅。因為緊鄰Bridge高爾夫俱樂部，又坐擁無限風光的Golf球場，這個社區一直很受華人買家的追捧。

Gale Ranch如今也一直在不斷的擴建，自2013年美國著名豪宅建商Toll Brother花了16億美元收購Shapell Residential Homes後，他們在Gale Ranch還將建立更大的Master Plan Community，預計要新建近1,500套新房，目前已經有十多個項目在公開發售，銷售熱度持續不減，好多項目自開盤的一年內，漲幅已經超過10%。

如果想要看看原來的San Ramon什麼樣子，就該到Pine Valley 地區來看看，這裡的房子大多從1960年之後建，很多是一層的Ranch Style獨立屋，但是每個房子的佔地都很大，至少都有6千多平方英呎的地塊（Lot）。這裡的高中California High School在2006-2007年也曾是全國的「藍帶高中」，學業、體育都各有強項。

好學區引起搶房效應

San Ramon公立學校隸屬San Ramon Valley School District，旗下中小學幾乎都是9分以上的好學校。郵編94582的Dougherty Valley高中小學校尤為出色。

值得一提的是Dougherty Valley高中（DVHS），大家都知道買學區房主要看高中的水平。DVSH於2007 年竣工，造價為是1.5億美金，是今日全美設備最先進，最完善，造價最貴的公立高中。

此外，DVHS擁有一流的數學和社會科學師資團隊，還有多達52門的大學先修AP課程，在全加州都非常少見，而且有平均70%的畢業生會直接升入美國重點四年制大學。

初中⽅⾯，Windemere Ranch Middle School是加州排名前十名的初中（6到8年級），其2013年API全國統考更獲得加州第一名；2014年還獲得「Blue Ribbon School」的榮譽（全國只有25所初中入選，全加州只有5所）。

此外，Dougherty Valley區的小學也很優秀，區內所有的小學在最新的GreatSchools Rating都是滿分10分，無不一列外。

最新城市排名均亮眼

Doughterty Valley High名列US News 2015加州最佳高中的第29名，僅次於第26名位於Palto Alto的Henry Gunn High School，以及第27名的Saratoga High School。但這兩所高中的所在城市，其獨立屋平均房價都超過2百萬美元。

最近，美國著名的社區和城市排行榜網站Niche，評選的2015加州最適合家庭居住城鎮，San Ramon名列第一桂冠；2015加州最好公立學校，San Ramon也摘下第二頭銜，全國排名第六。

好學區好價格

這麼好的學區房價會不會很貴呢？答案是一點兒也不貴。根據zillow.com House Value Index，2015年10月31日前銷售數據顯示，整個San Ramon中間位房價為911,800美元。其中，郵編92582，Doughterty Valley區的中間價位是1,024,800美元；郵編94583為842,700美元。

一般來說，在San Ramon花100萬美元，可以輕鬆擁有一套2,000至2,500平方英呎，2000年後新建的獨立屋，這個在灣區其他好學區，是幾乎找不到的。同等級別學區的Cupertino獨立房中間價為$1,790,600、Palo Alto為$2,482,900、Saratoga為$2,347,000。如果你也想買好學區，而且是又新又漂亮的大房子，一定要來San Ramon看看。

種族均衡環境優美

而且，San Ramon風格各異的高爾夫球場之多可以說是灣區之最了。著名的有The Bridge Golf、San Ramon Golf、Canyon Lake Golf 等等，每年有很多國際賽事在此舉行，以及鄰近的 Black Hawk、Alamo、Diable等高檔社區也有專屬的高爾夫球場。

還有值得一提的是San Ramon的治安也非常好，今年FBI公佈年度美國犯罪指數調查，San Ramon為灣區最安全的城市第三名。其中，第一名城市是希爾斯堡（Hillsborough），房價門檻太高，不易進入；第二名的城市是克萊頓（Clayton）則學區一般，且位置偏遠；第三名便是廣受青睞的San Ramon。

San Ramon人口也很多元化，根據2010年全國人口普查，全市有74,378人，其中，白人佔53.6%、亞裔36%、拉丁裔8.7%、黑人2.8%，其他5.3%。亞裔中還包括位數眾多的印度人、韓國人、日本人、越南及華裔。

在⼈均收入方面，根據CBS 2013年的一份調查顯⽰示，全國只有16個城市中一半以上家庭收⼊入超過六位數，⽽其中San Ramon是六位數收入比例排名第一高的城市，中位數家庭收入為$132,339（2010年數據，如今應該更高）。高收入和高素質的居民，是讓這座城市學區好、治安好的最重要因素。

飲食購物在San Ramon也非常方便，附近有兩家99⼤大華超市、兩家Costco，多家超市開車都在5到15分鐘之內。附近還有San Francisco Premium Outlets、眾多華人著名的餐館。

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（互聯網資訊綜合整理）