美國房地產發展至今將近百年歷史了，在這期間發生了三次顯著地泡沫危機，但是依舊是高居不下。現在就讓居外帶你瞭解美國房地產發展史。
Author: Shelly
這三個原因造成了那年美國房地產的瘋狂和泡沫 | 美國
美國的這波房地產泡沫是如何產生到破滅的？
美國房產是如何發展的？今天我要給大家講的是發生在90年前的美國的一場房地產泡沫。
我們現在都非常關注房價的上漲，都在擔心什麼時候房地產會出現泡沫的崩潰，再往前看我們還會看到，日本曾經出現過房地產泡沫的崩潰，中國香港曾經出現過房地產泡沫的崩潰。所有這些房地產泡沫的崩潰，我們再往前看我們看到美國在20世紀的時候出現的，美國歷史上的第一次房地產泡沫。
在這場泡沫出現之前，美國沒有真正意義上的房地產泡沫。因為房地產泡沫主要發生在城市化的過程中。在之前美國曾經出現過地價的上漲，但那個時候的土地主要是農業用地。20世紀以來，隨著汽車工業的發展，隨著汽車工業拉動了城市化的發展。所以這個時候城市的土地才開始出現的上漲，才有了我們真正現代意義上的房地產泡沫。
汽車行業的發展，要說到福特推出的T型車，T型車的推出使得汽車的價格一下子變得非常的低廉，然後有很多美國的中產階級家庭都有能力買到汽車。買到汽車之後就覺得非常興奮，就開始開著汽車到處跑。很多人開著汽車從寒冷的北部到了南方，到了佛羅里達，就跟我們現在逃霧霾跑到海南去一樣。到了那裡之後，發現這裡真是一個好地方。所以佛羅里達州的房地產突然出現了一場高潮。來自四面八方的投機商為了一個共同的革命目的都到了佛羅里達。
這裡頭最有名的人物就是龐茲，學過金融的人都知道一個術語，龐茲騙局，那麼龐茲騙局就是由這位著名的意大利裔的投機商龐茲命名的。
什麼叫龐茲騙局，有時候我們也把它叫金字塔騙局。就是找來一批人，對他們許諾，說給我錢吧，我會給你非常豐厚的回報，我能保證你半年翻倍，能夠保證給你50%，100%的回報率。大家將信將疑地把錢給了，你還真能夠把收益給他們。但是你怎麼把收益給這些人呢，因為你繼續騙新的一批給你錢的人。然後把後面投資者的錢給第一批投資者。
但是最後的結果就像金字塔一樣，你必須越修越大，越修越大，這個金字塔的塔基必須越來越大。像滾雪球一樣，到最後資金鏈條一定會斷裂，然後騙局會被大家發現。龐茲幹這個幹得非常在行。他的第一個騙局做的一個叫郵政券，就是當時在金本位制的時候，世界各國有一個萬國郵政聯盟，他們推出了一個推銷的活動，就是你可以去購買郵政券，拿郵政券可以在別的國家換郵票。當時簽訂這個協議的時候，各個國家都是實行的國際金本位制，匯率是固定的。
但是後來在第一次世界大戰爆發之後，匯率變得浮動，所以有了套利的機會。龐茲就想拿這個來騙錢，以這個為由頭來騙大家的錢。後來被發現了，關進了監獄，但是從監獄裡面出來之後，他又找到了一個新的投資的機會。到哪裡去呢，到佛羅里達州，在佛羅里達州他建了自己的房地產公司。然後把當地的一塊土地分成很多的小份，然後賣給投資者。他許諾說只要你每投入10美元，在60天之內就可以獲得30美元的回報。每當你聽到別人給你許諾這麼高的投資回報的時候，就要想一想，這裡頭是不是有龐茲騙局了。
來到佛羅里達州的除了職業騙子龐茲之外，還有各行各業的企業家。這裡頭並非巧合的是很多汽車商人也變成了房地產商。
因為我們在前面講到，正是由於很多駕車的遊客來到了佛羅里達州，佛羅里達的房價和地價才開始上漲。很多房地產商人同時也是汽車的狂熱愛好者。因為他們能夠最早發現其中的商機。比如說有一個專門做汽車配件的商人叫卡爾費雪，他早年做汽車配件賺了很多的錢，30多歲的時候就已經錢多得不得了，想要退休。但是覺得這麼早退休好像有點太早了，所以他找到了一個新的業務增長點，就是到佛羅里達州來做房地產商。
還有當地的一些房地產商，比如說在當地原來有一個牧師叫喬治梅裡克，同時他也是一個種植園園主，後來改行了，當了房地產商。和中國的房地產商也有點像，他有一個愛好就是寫詩，自己出了一本詩集。他的主要才華其實不是寫詩，他的主要才華是推銷他的房地產項目。他的手筆很大，想了很多招，比如他會做廣告，然後在空中會看到有很多大的熱氣球上面都是他的廣告，他會組織旅遊大巴從新英格蘭地區一批一批帶購房的遊客一邊玩，一邊參觀他的售樓處，還請出來大腕來為自己站台。
其中最大的大腕就是赫赫有名的布萊恩。熟悉美國歷史的讀者可能會知道，布萊恩當年曾經作為白銀運動的代表，差一點當上美國總統。以微弱的少數敗給了他的競爭對手。但是他是美國政治歷史上非常有名的一個政治家。在競選失敗之後，梅裡克就把布萊恩請到了佛羅里達州，因為布萊恩的太太得關節炎，所以到南方她會感覺更好。布萊恩原來演講的內容是抨擊金本位制，現在他演講的內容是讚美佛羅里達州的黃金海岸。由於這些房地產商，最後推動了在20世紀20年代的時候，佛羅里達州出現了一場轟轟烈烈的房地產造房的運動。
其實房地產泡沫的出現都有一些共同原因：
如果我們回過頭去看這段歷史，你會發現，其實房地產泡沫的出現都有一些共同的原因。
第一個原因就是由於住房的需求突然出現了一個巨大的變化。我們講到，這裡頭也可以講說它有一些來自實際需求的原因。那20世紀20年代為什麼佛羅里達州會出現房地產泡沫呢，我們講到城市化的發展。在當時的時候還出現了一種新型的房地產，那就是商業地產。因為原來很多公司他最多蓋一個辦公室，蓋一個樓，有自己的辦公室就行了。後來有一些公司的樓越蓋越高，發現自己用不了這麼多的房間，剩下的房間可以拿來出租，給別的公司做辦公室。所以這是商業地產最早的起源，原來在美國歷史上沒有出現過。所以除了在佛羅里達州，在紐約，芝加哥這些大城市，也出現了房價的上漲。
第二個原因，歷來房價的上漲都不簡單是一個房地產需求的原因。這裡頭還有貨幣政策。在20世紀20年代的時候，美聯儲推出了寬鬆的貨幣政策。用我們現在的話講，流動性很多。流動性很多之後，這些錢會流到哪裡，自然會流到能夠獲利最高的地方，在當時就是房地產的投資。
那麼第三個，即使你有了寬鬆的貨幣政策，如果沒有金融機構推波助瀾，也很難會有波瀾壯闊的房地產泡沫。當時出現了各種各樣的所謂的金融創新。因為美國當時的金融監管是比較鬆的。對州一級的銀行，當時美聯儲剛剛成立，對於加入美聯儲的一些銀行監管比較嚴，當時有一個規定，不許跨州來建銀行，但是各個州之間的銀行可以通過像連鎖店一樣的方式互相配合，所以這樣可以繞過監管。
尤其是當時出現了一些新型的金融機構，就是專門做房地產貸款。因為它比較小，而且專做房地產貸款。而且很多並不吸收存款，是作為吸收股本的方式，監管者認為這些金融機構可能不會有那麼多的風險，放鬆了對他們的警惕。而恰恰是這些監管薄弱的環節，最後推出來越來越多的投機性的金融工具，最後使得房地產泡沫很難收拾。
房地產泡沫崩潰，很難用一個單獨原因解釋
如果我們再看這段歷史，這段房地產泡沫最後是如何破滅的。我們還可以從歷史上得到一個教訓，就是房地產泡沫的崩潰，你很難用一個單獨的原因解釋。當它開始出現的時候，你會有種種原因解釋為什麼房價只能越來越高，但在房價下跌的時候，只要有一個原因，哪怕只要有一個謠言，都可能使得房地產泡沫出現崩潰。
在當時的時候，有一些偶然性的原因，一個原因就是在1926年2月到5月份的時候，美國的股市出現了下跌，股市的下跌連帶著傳染到了樓市的下跌。另外一個原因就是到1926年的時候，冬天非常冷，原來大家到佛羅里達州是因為覺得那個地方非常溫暖，可以從寒冷的北方到這個地方避寒。但是到了佛羅里達州發現，這裡的冬天比想像中的冷。所以佛羅里達州的吸引力不像原來。
同時在當時又出現了一場非常大的颶風，這場颶風襲擊了邁阿密，所以在邁阿密很多度假小屋房頂被大風掀掉了。這個也讓大家對投資佛羅里達州房地產的熱情有所下降。所以慢慢就會出現了更多的傳言和謠言。尤其是周邊的一些州，因為他們很妒忌，佛羅里達州的房地產泡沫把他們的資金全部吸引來了，所以這些州，不僅是這些州的公民，甚至這些州有一些政府官員也加入了製造謠言的隊伍。
比如他們講說，在佛羅里達州有很多不安全，晚上睡覺的時候會有大蜥蜴鑽到你的房間裡咬你一口。而且他們還推出了很多州的金融監管。我們後來會在美國金融歷史上聽到的《藍天法》，這個《藍天法》主要是為了禁止證券的投機。還有一些比如佛羅里達州肉不好吃，犯罪的活動，社會治安不好。由於種種的謠言，突然之間，在2007年的時候，美國歷史上的第一次房地產泡沫在佛羅里達州終於崩潰了。
但是回過來說，這一次的美國房地產泡沫崩潰主要是局部性的，並沒有擴展到美國全國。但是它是一個徵兆，就是我們從這個泡沫的崩潰已經能夠看到，美國經濟在20年代看起來蒸蒸日上，但實際上暗含許多險灘。
本期講師：何帆，著名經濟學家、北京大學匯豐商學院經濟學教授，曾任中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長。
來源：華爾街見聞（ID：wallstreetcn）
責任編輯：Shelly Du
美國房地產估價發展歷程與關鍵人物 | 美國
美國的房地產估價業作為一個獨立的行業開始發展始於1902年，回顧百年歷史，美國房地產估價業在估價理論的發展和技術的應用上取得了若干次大的進步，而每一次進步都與一些房地產界的著名學者和實踐者聯繫在一起。在這裡讓我們回顧一下他們的偉大貢獻，同時也就看到了房地產估價理論和方法的發展之路。（美國房地產發展史）
我們將房地產估價業的發展分為四個時期：“三方法”時期、理論完善時期、新方法和技術發展時期、個人電腦／網絡／實時數據時期。下面將分階段論述之。
一、“三方法”時期——房地產估價作為學術領域的開始（20世紀初至20世紀40年代）
“三方法”指的是市場比較法、收益法和成本法，這三種基本的估價方法在這個時期開始發展，最初的房地產學術教育也始於這個階段。在這個時期有很多房地產學者對估價理論做出了巨大的貢獻。
理查德.赫德（Richard Hurd）
理查德.赫德（1865-1941）在1903年寫作了《城市土地價值原理》（Principles of City Land Values）一書，該書是第一本論述城市土地估價理論的著作。在書中赫德分析了影響城市中物業價值的因素和經濟力量。赫德在這本書中引入了兩種形式的價值概念：內在價值（intrinsic value）和交換價值（exchange value）。內在價值是指物業所獲得租金的資本化價值；交換價值是指市場交易的平均價值。因此，赫德所提到的“交換價值”就是我們現在所說的“公平市場價值”的雛形。他認為內在價值有可能與交換價值產生差異，這與一個物業所處的具體環境有關。但是這兩種價值是相互依賴的，交換價值在長期是圍繞內在價值波動的。赫德也是提出“最高利用”（Highest utilization）的第一人，這個概念就是我們現在所說的“最高最佳使用”（Highest and best use）。
歐內斯特.費希爾（Ernest Fisher）
歐內斯特.費希爾（1893-）是20世紀20年代房地產領域出現的著名學者。1924年他出版了《房地產實務原理》（Principles of Real Estate Practice）一書，後來該書成為了房地產專業的教材，當時房地產專業教育才剛剛起步。20世紀30年代初，費希爾是密歇根大學商業管理學院的房地產教授。1932年他協助巴布科克寫作了《房地產估價》（The Valuation of Real Estate）一書，而另外的一個著名房地產學者理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff）就是費希爾在密歇根大學的博士生。
弗雷德里克.巴布科克（Frederick Babcock）
弗雷德里克。巴布科克（1897—1983）是美國第一本房地產估價專業著作的作者，1924年他出版了《房地產估價》（The Appraisal of Real Estate）一書，在書中巴布科克列舉了估價的八種方法（第二版改為七種），並指出必須根據物業的不同類型選擇合適的方法。例如，對於商業物業和住宅物業就應該運用不同的估價方法。巴布科克的第二本書更加有名，這就是1932年版的《房地產估價》（The Valuation of Real Estate）。這本書第一次試圖將房地產評估的各種方法和技術統一在一起。巴布科克在書中論述了在評估之前準確界定評估目的的重要性，他是認識到必須根據評估目的選擇合適的評估方法的第一人。同時，他指出評估目的還會影響評估的結果。這樣，價值就不再是唯一的一個值，而是依賴於所定義的評估目的。購買、銷售、償債、開發、收購、保險、賠償和抵押就是不同的評估目的，可能導致不同的評估值。
在《房地產估價》（The Valuation of Real Estate）一書中，巴布科克將評估的目的劃分為兩大類，一類是為進行與物業有關的決策而進行的評估，例如銷售、購買和投資等；另一類是為某種行為求取一個價格基數，例如物業稅評估、政府收購、災害賠償等。
他同時區分了價值和市場價格這兩個概念，認為價值是理論上的，而價格是實踐中的。市場價格是基於銷售的真實價格，而價值必須加以界定。巴布科克列舉了估價的七種方法，將它們歸為三類：市場比較法有一種；收益法有四種；成本法有兩種。他認為收益法是最好的一種方法，只要有可能就應該使用這種方法。他同時提出採用分割的資本化率，將收入流劃分為兩部分（土地部分和建築物部分），對於不同的部分採用不同的資本化率分別計算其價值。
其他三位著名的房地產學者霍伊特、韋默和拉特克利夫都可以被看作是費希爾和巴布科克的弟子。
霍默.霍伊特（Homer Hoyt）和阿瑟.韋默（Arthur Weimer）
霍默.霍伊特（1895—1984）在1918年和1933年分別獲得芝加哥大學的法學博士和經濟學博士學位。阿瑟.韋默（1909-1987）1934年獲得芝加哥大學的博士學位。霍伊特最著名的著作是《城市房地產原理》（Principles of Urban Real Estate與韋默合作）。在書中，兩位作者提出收益法是確定物業價值的最可靠的方法，因為該方法“基於對未來收益的預測，利用合適的資本化率將這些預測反映到當前價值中”。他們認為位置、市場、法律、政府以及物業本身的特徵是影響物業價值的重要因素，而區位和市場因素是最重要的。
二、理論完善時期（20世紀50年代至20世紀60年代上半期）
在這個時期，房地產估價理論被眾多學者分析和討論，從而不斷得到擴展和完善。
利昂.埃爾伍德（Leon Ellwood）
利昂.埃爾伍德（1896-1974）從未獲得過博士學位，但他卻是房地產實務界著名的思想家。他1959年出版了《房地產評估和金融中的Ellwood表格》（Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing），引入了債務——權益分析技術，其中資本化率是基於貸款條件、預期持有期和預期增值率計算的。Ellwood方法的核心就在於考慮到債務和權益所有現金流的實際發生時間，並為二者確定合適的資本化率。
理查德.拉特克利夫（Richard Ratcliff）
理查德.拉特克利夫（1906-）是創立現代房地產估價標準和技術的最重要人物之一。他是傳統房地產估價框架（由赫德、費希爾、霍伊特和巴布科克建立）的變革者。拉特克利夫是一個多產的作家，他的著作包括《城市土地經濟學》（Urban Land Economics，1949）、《現代房地產估價》（Modem Real Estate Valuation：Theory and Application，1965）和《房地產決策評估》（Valuation for Real Estate Decisions，1972）。
拉特克利夫在他的一篇重要文獻“淨收益不能被分割”（Net Income Can‘t be Split）中對巴布科克所提出的將收益流分解為土地和建築物兩部分的方法提出了異議。他認為由於資本化率反映了整個投資的風險水平，而整個投資包括了土地和建築物，因此現金流應該用一個統一的資本化率來進行資本化。拉特克利夫還引入了一個新的市場價值概念，稱為“最可能出售價值”（most probable selling price）。這個概念包含兩個含義：第一，在估價過程中評估師是基於所界定的條件對物業能夠在市場上所銷售的價格進行預測；第二，這個預測是最可能實現的價值，但並不是一定能夠實現的價值。因此他認為評估的過程是找到一個最可能售價的過程。
三、新方法和技術發展時期（20世紀60年代後半期至20世紀80年代初）
在這個時期裡，房地產估價的三種方法繼續得到改進和提高，同時一些新的方法（特別是DCF（現金流折現）方法）開始應用於房地產估價。
保羅.溫特（Paul Wendt）
保羅.溫特（1908-2000）是房地產估價實務界很著名的評論家。Wendt最著名的著作有《房地產估價：理論和時間的評論分析》（Real Estate Appraisal：A Critical Analysis of Theory and Practice）和與艾倫？瑟夫（Alan Cerf）合寫的《房地產估價：回顧與展望》（Real Estate Appraisal：Review and Outlook）。他在這些著作中力推DCF方法，認為傳統的收益法往往都基於不現實的假設。
詹姆斯.阿諾德.格雷斯卡普（James Arnold Graaskamp）
格雷斯卡普（1933-1988）的研究非常偏重應用領域，他認為真正有價值的東西往往都是“簡單的真理”，不喜歡將注意力都集中在細節上。Graaskamp的主要工作是使房地產分析系統化和結構化。人們普遍認為格雷斯卡普是房地產開發中所應用的可行性研究方法的創立者。在估價理論方面格雷斯卡普並沒有創立新的理論，但他在完善DCF方法方面做了大量的工作，他認為DCF方法是一種更好的估價方法，因為它能夠把影響物業價值的很多複雜因素整合在一起。格雷斯卡普認為“最高最佳使用”是一個不現實的用語，往往需要很多的假設條件，用很多的時間去分析，這在普通的估價工作中是很難做到的。他傾向於使用更加現實和容易達到的“最可能使用”（most probable use）一詞。
彼得.科爾威爾（Peter Colwell
彼得.科爾威爾（1943-）是伊利諾斯大學房地產研究中心的主任，他對房地產估價做出的貢獻主要是總結和完善了收益法估價體系。他詳細總結了當前所有的收益法估價方法，包括DCF方法，並比較了它們之間在假設上的差別，以及應如何在應用時保持一致。這些研究成果都彙集在他的一篇著名論文《房地產評估中收益法的統一理論基礎》（A Unified Field Theory of the Income Approach to Appraisal）中。到目前為止，科爾威爾的對於收益法理論的貢獻還沒有人能夠超越。
四、個人電腦／網絡／實時數據時期（20世紀80年代初至目前）
在這個時期，房地產估價理論的創新已不多見，而主要是估價方法和技術方面的發展。特別是“多元回歸方法”的出現和應用。
Hedonic估價模型（多元回歸方法）
Hedonic估價模型的應用是這個時期估價方法的一大發展。該模型將房屋價值和房屋的很多種屬性建立一個線性方程，房屋的屬性包括面積，臥室個數、房齡、區位、環境等等。之所以稱為“多元回歸方法”，是因為方程的因變量是房屋價值，自變量是多個屬性變量。現在用Hedonic模型進行估價往往都在擁有很多房屋數據的數據庫上操作。其基本思路可以用這個方程表示：
其基本方法是收集大量房屋的售價與屬性數據，代入上面的方程進行回歸，估計係數a、b1、b2、……bn.其中屬性值可以是實際值（例如面積），也可以是實際值的對數值。求取到係數之後，就可將目標物業的屬性值代入，得到目標物業的價格估計值。目前很多評估機構多採用地理信息系統（GIS）來收集目標物業周圍可比物業的這些數據，這種實時數據能夠在很大程度上提高評估的準確性。
很多抵押貸款機構，例如Freddie Mac，都很喜歡應用這種評估方法，因為Hedonic估價方法的結果是無偏的。另外，Hedonic估價方法主要應用在住宅物業，而商業物業的評估往往還依賴於收益法，其中DCF方法應用得更為普遍了。
從上面對美國房地產估價理論和方法發展歷程的回顧我們可以看到，這些發展都不是孤立的，後人的工作往往是建立在前人的貢獻之上，而且學者之間的相互合作非常重要。目前房地產估價方面的理論創新和技術發展主要還集中在美國等西方國家，我國的房地產估價行業起步較晚，目前還停留在引進西方理論與技術的階段。相信隨著我國房地產估價業的進步和房地產專業教育的不斷深入，我國的房地產估價專業人士也能夠為估價理論的發展做出一些貢獻。
互聯網綜合整理
責任編輯：Shelly Du
倫敦將延長西南部有軌電車 帶動沿線房產升值 | 英國
除了倫敦四通八達、讓每一位倫敦人都引以為豪的地鐵系統之外，很少有人知道的是，倫敦的有軌電車系統（tram）也曾經是歐洲最大的的城市有軌電車系統。
但是，自從1952年以來，因為種種原因，倫敦的tram系統就停止了發展，而最近的新增tram軌道僅僅是在Croydon的一條小線路。
當前倫敦有軌電車線路：
在經過了半個世紀的沉寂之後…
最近，倫敦交通集團（Transport for London）承諾將投資7000萬英鎊來加長Croydon這條軌道系統：
新增的延長線路將以South Wimbledon為起點，途徑Morden和Sutton，集中在倫敦西南。
這7000萬英鎊的預算是TfL價值5.5億英鎊的發展基金的一部分，此項基金也是TfL專門為了倫敦公共交通還不算特別完善的區域所設置的，旨在改善倫敦整體的共同交通系統。
對此，TfL的發言人表示：
“這次的延長線計畫的目的就是加強該區域的通達性以帶動就業人口，將有超過1萬套新建住房在此區域落成，包括Morden、Sutton中心城區和St. Helier地區在內的公共交通系統將更為完善。”
追溯這次延長線計畫的歷史，最初是由倫敦上任市長Boris Johnson所提出的，最初的建議投資額為1億英鎊，但在今年一月Sadiq Khan上任事被暫時擱置，理由是該投資並不是“優先級”。
而最近在Khan市長的交通建設計畫中，又將這一項目重新啟動，一旦施行，將會大大改善南部地區的公共交通系統。
這項延長計畫最多將耗費3.5億英鎊，目前TfL正在等待Merton和Sutton市政府來提供資金。
對此Corydon的議員Steve O’Connell表示：
“現在是到了這幾個區域的政府將這個問題嚴肅對待的時候了，我們希望所有人將這個項目重視起來。”
對於這個延長線項目，TfL和O’Connell先生都相信，該項目會大大提升Wandle 河谷區域的價值。
Wandle河流經Carshalton、Hackbridge和Morden，之後在Wandsworth匯入泰晤士河。
延長線南端起點為Sutton, 將與倫敦地鐵北線(Northern Line)的Morden站相連，屆時，通勤到倫敦的時間將會大大減少。
Foxtons位於Sutton的地區經理William Campbell認為，這次基礎設施的升級將會吸引更多對此區域有興趣的買家，從而推動房價的增長：
“現在，Sutton區域已經接受了從South Wimbledon、Streatham和Crystal Palace外溢的需求，這些地區的房價高漲，兩居室的均價高達50萬英鎊。對於首次購房者來說，這個價格可以在Sutton買到一套足夠大的房子，配有停車位和花園。”
現在Sutton地區的三居室價格在42.5萬英鎊左右，而四居室的價格在47.5萬英鎊左右。
Sutton的有些地方現在環境還是不盡人意，商業配套設施也比較缺乏。
然而，石油公司Subsea7的新總部大廈的落成已經促進了該區域價值5000萬英鎊的重建計畫的落地。
一個新建的Sainsburys代替了之前的Asda超市，另外將有100萬英鎊投資到該區域舊電影院的改造之中，而一些新建住房的落成也正在慢慢改變這裡的面貌。
另外，延長線的開通也將帶動周邊區域的發展，例如Sutton附近Carshalton地區作為一個安靜但又交通方便的區域，預計將受到較大提升。
另外，距離Sutton三英里以外的Hackbridge的房價也比較合理，平均房價為316,473英鎊。而該區域也正在經歷一個價值1500萬的重建計畫，目的是打造倫敦第一個可持續性的遠郊區域。
總結：
交通對於一個地方房產市場的重要性想必大家已經非常明確，而新的交通線路的的建成更是對一個區域的房價會帶來根本性的影響。
今天提到的tram延長線的區域內的房地產市場值得投資者的密切關注，在tram線路建成之後將會帶動整個區域房地產市場的發展。
來源：英倫房產圈
責任編輯：Shelly Du
珀斯珍貴海濱公寓，毗鄰國王公園享有極美景觀 | 澳洲
如果你想在澳洲置業，那麼目前有個很好的機會！在珀斯的Crawley，有一套獨特的海濱公寓正在出售，位置絕佳，毗鄰400公頃的國王公園（Kings Park）。著名的國王公園地處珀斯市區以西，緊鄰澳洲最美的大學——西澳大學，是南半球最大的城市公園。這裡地勢較高，可以俯瞰到整個珀斯和天鵝河的美景，是珀斯市民最喜愛的自然休憩場所。如此珍貴位置的住宅具有很大升值潛力，千萬不要錯過！
位置優越毗鄰國王公園，盡享珀斯迷人的居住環境和自然風景
珀斯擁有廣闊的居住空間及高水平的生活素質，於每年的世界最佳居住城市評選中都是名列前茅，無論居住環境，生活素質及社會福利等都是極佳的城市。由於地處澳大利亞大陸西岸地中海氣候地區，溫和的氣候與天鵝河（Swan River）沿岸的別緻景色，使珀斯得以成為非常受歡迎的地方。
在全澳洲，珀斯是日照最長的一個，是澳大利亞最燦爛的城市，陽光明媚，加上難以形容的美妙的印度洋微風，可以媲美南法“蔚藍海岸”的浪漫風情，被世界各地的旅遊者稱為“太陽城”和“空氣城”。珀斯的物業近幾年一直很受歡迎，具有很大升值潛力。因此現在購買這套房產，也是很好的投資機會。
這套優質物業毗鄰400公頃的國王公園，家門口就是蔥鬱的綠色環境，滿目清新，居住環境極為舒適自在。國王公園與植物園是城市的綠色中心，毗鄰天鵝河，距離珀斯中央商務區約 1.5 公里。 該公園有著獨特的叢林、寧靜的綠地和植物園，廣闊而壯觀，是西澳大利亞最受歡迎的度假勝地。 國王公園與植物園擁有廣闊的城市與河流景觀，可欣賞達令山脈（Darling Range）全景。
海濱公寓視野獨好，前景看好升值潛力大
這套公寓可謂是珀斯最與眾不同的海濱地產！風景獨好的海濱公寓佔據很好的位置，非常私密毫不吵鬧，又享有便利與舒適。這裡佔地2896平方米，是現在餘下的最後一套在南面可以觀賞到天鵝河景觀的公寓。搶佔購房先機一定會讓您有超乎想像的收穫。
該房產被劃為R60，用於開發多功能豪華公寓，有20％的額外地積比率，3475平方米建築外殼（條件允許）。這套公寓距離芒特灣街（Mounts Bay Road）僅30米，並且有前往國王公園大道（Kings Park Avenue）的行車通道。尤為特別的是，東面毗鄰400公頃的國王公園自然保護區，非常貼近自然。
公寓的內部也十分精美，採用了高品質來打造該物業，並且公寓還有開闊的海濱視野，讓人心曠神怡。靠近醫院和醫療中心對於生活來說非常方便。您只需幾分鐘的路程便可到達珀斯中央商務區和西澳大學，要知道，這個地段的物業非常容易出租，如果您用於出租，可以帶來可觀的租金收入。珀斯的未來發展前景非常好，住宅擁有很大升值潛力。
這套公寓性價比高，位置極好，也帶來無與倫比貼近自然的生活方式，無論自住或者投資，都是完美的選擇。
欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/35250273.htm
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責任編輯：Shelly Du
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去美國買房 公寓還是獨立房 | 居外課堂
去美國買房的時候，由於沒有在美國生活過的經驗，都會有這樣的問題：美國有house和condo兩種房屋類型，我應該買什麼樣的房子最合適？下面，居外網來跟大家討論一下兩種房屋各自的優勢，看看到底哪種類型更適合你。
獨立房 HOUSE
美國的House，也稱獨立房，簡單的類比就是國內的別墅，與國內最大的區別是分佈在城市各處，並非都在城郊。通常的標準是樓上四個臥房，樓下有廚房，家庭房、餐廳、客廳，大的還會有書房。地下室有全地下、半地下的，也有步出式幾乎相當與三層樓房的。車庫一般是兩車位。House都有自己的後院，前面通常也有小片綠地。
公寓CONDO
美國的公寓和國內的公寓差不多。不過，美國沒有毛坯房，所有的房子都是有中央冷暖空調的精裝修房，廚房裡通常會配好了爐子、油煙機、烤箱、洗碗機、冰箱，俗稱「五件套」。有一個小小的洗衣房，配好了洗衣機和烘乾機。通常每個房間都會有一個壁櫥（Closet），通常帶一個地下車位。
去美國買房 公寓VS獨立房大PK
我們列舉了一系列投資House和Condo的主要差異，但精明的投資者更樂於看到的是那些實實在在能說明問題的數字。作為投資者一定想要最大化自己的投資收益，那麼美國的Condo和House哪一類房屋更適合國內的買家買房或投資呢？
總而言之，買HOUSE還是買CONDO，要理性分析，根據個人需求和資金實力來決定，買房者應結合自身的具體情況做出明智的決定，抓住最佳投資時機，相信無論你投資House還是Condo都會有不小的財富回報。
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10月租金上漲領跑者 休閒之都維多利亞 | 加拿大
與去年同期相比，前十位的城市租金上漲劇烈，下面一起看看您所在的城市有哪些動向。
1. 卑詩省溫哥華市，仍然是全國租金最貴的城市，本月一居室租金增速位列全國第二，比上月增長5%，達到 $2,120。兩居室租金增速平緩，上升了1.3%，達到$3,200。
2. 安省多倫多市，一居室租金接近$2,000，比上月略漲0.5%，達到$1,940。兩居室租金下降0.4%，達到 $2,430。
3. 安省巴裡市，一居室租金上升4.2%，達到$1,250；兩居室租金上升4.8%達到 $1,520。
4. 魁省蒙特利爾市，一居室租金月升3.4% 達到 $1,230；兩居室租金上升3.3% 達到$1,570。
5. 卑詩省維多利亞市，一居室租金上漲速度全國最快，飆升5.2% 至 $1,210；兩居室租金月升幅 4.7% 達到 $1,560。
本月的顯著變化：
上升的地區
哈利法克斯：排位上升一位，進入前十個租金最貴的城市，與漢密爾頓不分上下，一居室租金上漲2% 至 $1,020。兩居室月租金上升4.5%至 $1,170。
漢密爾頓：與哈利法克斯相仿，也位居第十位。一居室月租漲 2% 至 $1,020 ；兩居室月租金上升4.2% 至 $1,250。
安省 St. Catharines：一居室租金增速位列第三，月租上漲4.7%至$900，位列排行榜第16位，兩居室月租上漲0.8% 至 $1,260。
下降的地區
安省奧沙瓦市，下降一位，成為全國第九貴城市，一居室月租下降1.9% 至$1,030，兩居室價格上升3.3% 至 $1,250。
薩省裡賈納市，下降三位，位列排行榜第13，一居室月租下降 3% 至 $980。
安省金士頓市，一居室月租比上月下降的幅度最大，降幅達 5.1%, 至 $940，位列全國第14；兩居室價格也下降5% 至 $1,130。
PadMapper的數據取自加拿大數十萬的房租要價，按照計算得出的中位數排列出25個人口最多的城市，反映租房行情。該報告數據不涵蓋短租和Airbnb的租金數據。
來源：加國無憂
責任編輯：Shelly Du
昆士蘭班達伯格精美大宅：投資環境好升值潛力大，享有無敵自然景觀 | 澳洲
班達伯格被稱作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的門戶，該地區擁有原生態的環境，生長著數量眾多的海洋生物，吸引許多遊客。班達伯格地區的投資環境有著增值快的特點，這是由於本地區美麗的自然風光、現有發達的企業群體、豐富的原產品和完備的城鎮服務設施。這套豪宅位於班達伯格的Qunaba，毗鄰亞熱帶樹林，有一望無際的美好視野，可以在家裡就俯瞰富饒的農田和珊瑚海。遠離喧囂、寧靜愜意的環境讓人彷彿置身於世外桃源，呼吸純淨空氣、又享有現代化生活的便利。
位置優越，盡享班達伯格地區的自然美景與優質資源
班達伯格地區（Bundaberg Region）距離昆士蘭州首府城市布里斯班以北大約350公里。美麗的伯內特河貫穿於市中心，世界著名的大堡礁南端、大海龜繁殖保護區、班達伯格朗姆酒、澳洲飛行祖師伯特辛克勒均是班達伯格的驕傲。該地區擁有厚重的歷史感，與精彩的荒野探險、富有田園特色的悠閒體驗，以及溫馨的鄉村風格，這一切都完美地融合起來。
班達伯格是一個區域中心，擁有很多設施包括空中和鐵路運輸、擴建和戰略運輸港口，並且可以方便去往布里斯班和陽光海岸。這個地區有著巨大的增長和發展空間，在這裡置業還有很大升值空間。
這處無與倫比的住宅位於昆士蘭海岸邊，地處大堡礁的起點位置，佔據了優越的地段。馬斯格雷夫夫人島、艾略特夫人島和弗雷澤群島就在您的家門口——如此得天獨厚的位置自然十分珍貴，其稀缺性也讓該物業更具投資價值。
住宅附近有高爾夫球場，漂亮的沙灘，可以去那裡浮潛、釣魚和潛水，以及觀賞珊瑚礁。您還可以在此看到孵化時節的海龜，盡享大自然的美好。您還可以在這裡看到許多野生動物，並在附近區域觀賞到每年3萬隻鯨魚的遷移活動。這個區域有澳大利亞最肥沃的農田之一，這裡的農場可以種植甘蔗、澳洲堅果、甘藷、西紅柿、芒果等多種植物。
空間開闊格局舒適，裝修精美充滿迷人度假風格
這是一套多元風格的豪華房產，佔據私密又貼近自然的位置，享有綠色景觀，讓人心曠神怡。這裡有不同樓層和不同級別的寬敞格局，1726平方米自由空間帶來極大的居住舒適度。這套住宅位於這個優雅的亞熱帶綠洲，班達伯格地區為將為您的工作、生活方式、以及旅遊等都提供良好的條件。
這套住宅擁有永不過時的現代風格設計，新穎別緻又非常精美，採用了高品質的裝修。這裡非常安靜，無人打擾，確保您擁有自己的隱私，又可以在7個層面觀賞到無敵景色。您完全可以把這一物業當作自己的私人度假村，完美格局有新穎的建築風格，寬大的面積適合許多人同時居住，令人印象深刻的4臥3衛格局足夠靈活運用。並且這裡的3個室內生活區可以根據不同需求來進行打造，每個人都有自己喜歡的地方，或欣賞美景、或享受生活。這裡也為您提供了許多娛樂休閒空間，比如舒適的陽台、游泳池、漂亮的露台，都是歡聚或者獨處的好去處。無論是在庭院，還是客房，或者正式用餐區域，都享有壯觀的景色，給予您愉悅的心情和自在的感受。
這處物業也是完美的度假住所，可以讓人在家庭中享受美麗的亞熱帶氣候，冬季也享有溫暖的空氣，並在夏季可以充分感受涼爽的海洋風。如此絕佳位置的優質物業，更具投資價值，是昆士蘭不可多得的優質房產。
欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/35145331.htm
（本文內容資料由客戶提供）
責任編輯：Shelly Du
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溫哥華西哥倫比亞大学周邊租房秘诀|加拿大
溫哥華有租房需求的華人不僅僅是留學生們，還有許多上班族，以及陪孩子讀書的父母們。今天我們說說以UBC為主的溫西地區和列治文（Richmond）：
溫哥華西： 英屬哥倫比亞大學（UBC）周邊
先說說UBC的宿舍，一直都是稀缺資源。雖然說經常被嫌貴，但和UBC周邊地區比起來，那已經是超良心價了。
一名正在UBC讀大四的安心義工小藍告訴記者，UBC的三人間/四人間都是$850左右一個月，規格就是4個比較小的單獨臥室，公用廚房客廳和兩個洗手間，兩人間價格和studio差不多，在$1100-$1200一個月。
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費
一般來說，就是上圖這個規模。
UBC的宿舍超級搶手，完全遵循先到先得原則，只能早早申請然後在wait-list上等著，不然就只能去附近租附近死貴死貴的房了。
說到UBC周邊房子的租金，那真的是一把鼻涕一把淚了…先說說UBC校園內的公寓，現在兩室兩衛不帶家具的價格在$2500-$3000一個月，帶家具的租金則在$2800-$3200左右了，新樓就一般在$3200-$3500左右。一室一廳的話則在$2000-$2200左右（新樓$2300以上）。
而實際上有不少華人放租出來的價格比這個區間更貴，比如說另一名UBC學生就告訴記者，他現在所住的兩室兩衛公寓總面積在750尺左右，租的是側臥，不包家具，每個月租金$1500，他正考慮搬到Richmond，因為這個價格在Richmond已經可以租到還不錯的一室一廳公寓了。
而很多UBC大學生也會住在Kerrisdale和Kitsilano地區。Kerrisdale比起apartment，house出租更多，很多是半地下室一室一廳獨立出入，價格在$1700-$1900左右，稍舊一些的獨立出入價格在$1300-$1600左右。530尺以內的studio租金則在$1750-$2000。Kitsilano價格和Kerrisdale差不多，十年新左右的公寓樓，一室一廳一den，650尺左右不包家具的價格一般在$2000-$2100左右。也有不少學生選擇一起分租一整棟house，如同在宿舍一樣一起過過小日子。
列治文（Richmond）– 溫哥華的華人天堂
要說到列治文，可真是個神奇的地方，許多遠在Burnaby、Surrey、Vancouver Downtown上學上班的小夥伴也願意住在這裡，每天開一兩個小時的車來回跑。為啥？衣食住行太方便了，華人的天堂啊！而且這邊想要租房的話，選擇就很多了。離市中心的十年以內新公寓樓，一室一廳630尺左右的租金一般在$1600-$1800之間，laundry in building一室一廳的老公寓租金則在$1100-$1400左右。新公寓就稍微貴一些，比如Walmart後面新起的一片矮層公寓基礎設施非常齊全，一室一廳就可能要在$1800以上，兩室兩衛的話就最少$2500起了。
實際上，想要在Richmond租到性價比相對高一些的房子並不是很難，但是需要花點心思細心尋找。比如說在KPU（Kwantlen Polytechnic University）走路範圍十分鐘之內，靠近Westminster Highway與Garden City一片，有很多十年左右新的aparment，細心找一下可以找到租金$1400以內，一室一廳一den，面積在670尺左右的公寓。甚至還有月租$1700以內，兩室的聯排。這些都需要小夥伴花一些心思。
相對來說，Richmond租房比較貴的就是Rivergreen和Oval那片的Ora，以及三號路沿線新起的一些新樓，一室一廳就在$1800-$2100左右了。
在溫哥華地區租房，你要學會什麼新姿勢？
由於許多小夥伴都在租房的時候遇到了很坑爹的事，老司機和小藍就在這裡和大家分享一些租房技巧，有需要的趕緊學起來，別被坑了啊！
1、找房子的時候不要怕麻煩，多問多看總是好的。萬一房東很坑爹，以後你的日子會很艱難！認準房東坑不坑也能從很多細節看出來，首先是看房東收多少押金。一般來說是半個月租金，不要說帶家具的就交更多押金，帶家具後租金本來就比不帶家具貴啊，房東怎麼不說！如果是養寵物的話，就需要適當多給一個星期或半個月租金；第二就是，如果房東要求拿你的私人證件，絕對不要答應！小編就有朋友被房東要求拿走護照一個星期，這種事情絕對不能答應。
2、簽合約一定要仔細看清楚。無論是和房東私人簽，還是和中介公司簽。要知道有些霸道的中介公司會在你簽約的時候弄上好幾個附加合同，裡面一堆手腳，簽的時候要對這些合約有足夠的瞭解。帶個懂行的小夥伴或者請個這邊的翻譯或律師陪同一下，有些無良中介就會拿這些附加合同不斷坑人，簽之前一定要小心再小心！
3、如果是合租，儘量不要找身邊最親近的朋友。住到一起後各種生活瑣碎事，茶米油鹽醬醋茶，天天相處由於關係太近會一時間分不清彼此應有的獨立空間，會惹上一堆不必要的不愉快和麻煩，簡簡單單找個室友，禮貌和諧地相處，有各自的獨立空間是最完美噠。而且決定之前還是先相處一下，萬一看不對眼，以後的日子也會很艱難。
4、搬進來之前一定要各種拍照。有損壞的地方一定要注意，把細節記錄下來！別到時候交房的時候被這裡收費那裡收費，很多時候連自己都不確認是不是本人所為的損壞都迷迷糊糊交了錢，中介和房東一般是不會保留的，如果怕手機照片太多，最好的方式就是搬進去前先把屋內各個角落的照片照好，然後即使以郵件形式發給自己和中介/房東，標註好時間地點和拍照日期，這樣以後交房的時候找起來也很方便。
5、如果被人身攻擊和恐嚇，以及一些無良房東/中介動不動拿什麼卑詩省法律法規來壓你，別怕，只要你沒做什麼太過分的事，就找律師唄！卑詩省法律是保護租客的，不要覺得自己不懂這些就輕易被無良房東和中介給坑了，傻乎乎地嚇得發抖然後把錢乖乖交上。任何時候都不要忘記自己有法律武器可以使用。
6、如果房東明文寫了不能養貓養狗，就不要偷偷養喲。味道一定是會有一些的，你自己聞不出來其他不養貓狗的人肯定聞得出來。如果瞞著被發現了那理虧的絕對是你！在看房的時候給房東留下一個好印象，然後好好商量一下，多給一丟丟押金，一些人好的房東還是願意讓你養貓狗的，萬一偷偷養被發現後房東怒了，你把寵物又隨便賣出去那豈不是對寵物更不負責。
來源：加拿大樂活網
責任編輯：Shelly Du
2017年美國各州房產稅都在這裡了！| 美國
與中國不同，美國的土地和房產都是私有的。房主擁有永久產權，不用擔心被強拆，但需要每年繳納數額不小的房產稅。房產稅徵收在美國已有200多年的歷史，從建國初期就被寫進了各州法律。
房產稅由各州政府徵收，也由各州自行決定稅率的高低，是地方政府的消防、教育、醫療等公共服務費用主要來源。下圖為全美各州平均徵收的個人房產稅率的數據，不包括商用房產。
房產稅率最高的三個州為新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾；最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那。
美國著名社交財經網站 WalletHub 公佈的一項最新調查結果，根據美國人口普查局 (U.S. Census Bureau) 的數據顯示，2017年美國人均每年繳納的房產稅達到了2,149美金。而根據美國稅收留置權協會 (NTLA) 的數據顯示，每年未繳納的房產稅金額竟高達118億美金！在此我們溫馨提醒：漏繳或不繳房產稅是很嚴重的違法行為，政府有權沒收並拍賣房產。
下面是全美50個州及哥倫比亞特區的平均房產稅率、州房價中位數及房產稅中位數的情況。
註：熱門城市所在州已標粗表示。要注意的是，以下是各州房產稅的平均值。同樣價位的房產，在州內不同城市、不同學區的房產稅徵稅方法和稅率可能有所不同，但不會相差太大。
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
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責任編輯：Shelly Du