ONE30 Hyde Park:悉尼标志性区域经典杰作,尊享铂金地段品位生活

位于伊丽莎白街毗邻海德公园的“海德公园130号”(ONE30 Hyde Park),由中国香港上市地产公司奥园集团和悉尼Ecove公司联合开发,顶尖建筑事务所Bates Smart担当设计,以回归经典、优雅和舒适为理念,旨在透过对传统名贵建材的创新应用,对富豪人士对奢华生活的需求做出完美回应。与海德公园为邻无疑是这栋未来38层建筑得天独厚的优势。设计师对伦敦和纽约多个俯瞰城市著名公园的豪华公寓大楼进行了深入研究并将汲取其精神与韵味,营造出超越时间的经典空间。

楼高38层的“海德公园130号”(ONE30 Hyde Park)享有悉尼海德公园的绝美风景
楼高38层的“海德公园130号”(ONE30 Hyde Park)享有悉尼海德公园的绝美风景

毗邻悉尼最美公园,尽享280度无敌景观

这处公寓开发项目名为“海德公园130号”(ONE30 Hyde Park),位于澳大利亚悉尼市的中心地带,距中央商务区和内港只有几步之遥。本项目的房源都享有悉尼市知名的海德公园(Hyde Park)的绝美风景。项目占据整个悉尼市内无与伦比的最佳位置,通往悉尼市十分豪华的生活场所,周围分布着领先的学校、餐馆、澳大利亚博物馆、悉尼歌剧院,距海德公园和博物馆地铁站仅举步之遥。

悉尼最美的公园——海德公园
悉尼最美的公园——海德公园

悉尼海德公园,位于CBD东侧,同名于伦敦海德公园,并媲美美国中央公园,已有近200年的历史。它向北经悉尼禁苑(The Domain)和悉尼皇家植物园一直延伸到悉尼港岸边。海德公园的形状大致呈长方形,南端方形,而北端圆形。公园西到伊丽莎白街,东到书院街,北到圣雅各路和艾伯特王子路,南到利物浦街。

住在“海德公园130号”能够享受顶级国际都市的所有便利
住在“海德公园130号”能够享受顶级国际都市的所有便利

每日与海德公园美景相伴,周边就是国际知名餐馆和购物中心,享受顶级国际都市的所有便利,这是很多人所向往的生活。对于商务人士来说,ONE30 Hyde Park的吸引力不仅在于工作与生活距离的大大缩短,他们更看到了独一无二的地段给物业带来的强劲增值潜力。

“海德公园130号”占据整个悉尼市内无与伦比的最佳位置
“海德公园130号”占据整个悉尼市内无与伦比的最佳位置

资深投资顾问浅谈加拿大房地产信托投资基金

由于源价格大跌导致商业投资下降,在2015年加拿大出现6年来最大的经济萎缩,也是2009年以来程度最糟糕的经济衰退。经济衰退对国家经济产生巨大负面影响的同时,还让加拿大的大量共同基金产品在最近的2-3年内表现持续低迷,普通投资者蒙受巨大损失。更过分的是大部分共同基金公司在其基金表现低迷甚至亏损的情况下还收取投资者高昂的管理费和手续费,对此很多普通个人投资者抱怨连天,但又束手无策。

除了共同基金之外,其实在加拿大还有一个重要的渠道可以进行投资,那就是信托投资基金公司。今天,本文将重点介绍房地产投资信托基金(Real Estate Trust Funds,简称REITS)。地产基金的特点有三个,分别是收益主要来源于租金收入和房地产升值、收益的大部分将用于发放分红和长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。而房地产信托投资基金(REITs),其实是房地产证券化的重要手段。所谓房地产证券化,就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。那么与市面上其他投资项目相比,房地产投资信托基金主要有以下优势:

  • 投资资金门槛低

对于中小投资者来说,通过投资REITs可以间接获得在大规模的房地产投资的收益。REITs的出现,可以说是为公众提供了参与商业性房地产权益投资的机会。民众可以通过购买REITs的方式参与投资,分享宏观经济增长带来的收益;

  • 更多元化组合投资,市场风险低

REITs的资产是分散化了的房地产资产組合。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比,REITs可以投资于不同的项目,回避风险的能力较强。REITs通过多元化投资组合,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务,有效地降低了投资风险,也取得了较高的投资回报。其最吸引人之处,是定期的股息收益,而且股息率相对优厚。

  • 税收优惠,投资者收益高

REITs的税收政策,也是吸引众多投资者的原因之一。REITs在税法上是一个独立的经济实体,如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者,则无需缴纳公司所得税,这就避免了对REITs和股东的双重所得课税,因此REITs所发红利也特組高。同时,投资人以分红的方式收到的投资收入,在个人税率中也是最低的。

  • 实行专业化团队管理,有效降低风险

REITs所募集的资金往往委托专业的管理公司自主管理、集中管理,管理人员为有经验的房地产专业人员,他们时刻关注市场和收益率的变化,制订最佳的投资策略,可有效降低投资风险。

  • 可预见性收入

REITs多是以租赁收入为其主要收益。而其所投资的地产的又多为长期的合作。故投资REITs可获得相对稳定的、可预见得收入。

虽然对很多从中国大陆来的新移民来说,房地产投资信托基金听上去很陌生,但其实在美国市场上,房地产投资信托基金规模几乎是整个股市的两倍了,这当然归功于美国发达的零售市场和从商环境。纵观房地产投资信托基金的整体投资回报率的表现,在过去20年里,北美地区的地产基金收益最佳 (13.2%),欧洲次之 (8.1%),亚洲的平均收益最低 (7.6%)。在这之后,由于欧债危机的影响,欧洲地产基金收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的地产基金则取得了超过12.0%的平均收益。

我们通过对REITs和S&P500指数的平均年投资回报率的比较可知,REITs的历史收益率是相当可观的。REITs如此之高的分红来源于公司经营层面的税收规则不同。REITs由于必须将其90%以上的利润以分红的方式收回投资者,故而在公司层面上是免税赋的。而其他的公司均需要支付35-38%的税率,而在过去的40年这个比率更是高达48%,且无论是否分红。很显然,这就是为什么REITs能给广大投资者带来高收益的最大原因。从历史数据看来,REITs的这种投资产品的税赋优惠直接产生的结果就是,每年高于S&P500分红2%左右。当前市场的股票价格波动太大,同时国家的债券收益率又太低,这个时候高收益低风险的房地产信托投资基金的优势就完全体现出来,可谓一次投资,两种收益。

 

倪骏良Peter专栏全集:

投资顾问倪骏良带你“玩转”商业地产投资

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澳大利亚房价百万区年增三成 昆士兰增幅最大

新州房市红火,公寓价格超百万区,位于新州的占到96%。

在2014年末的时候,全澳洲仅仅有406个区域其房价的中值为100万元以上,然而经过了短短12个月,全澳洲房价中值超过百万的区域大增了约31%至530个。

曾几何时,澳洲房产价格超过百万的就被称为是中高端房产,然而现在随着房价的上涨,价格超过百万的区域越来越常见了。澳大利亚房价多少钱一平

澳洲530区 房价中值超百万

房产数据分析公司CoreLogc RP Data的报告衡量了那些在2015年至少销量超过10幢房的地区。分析了全澳各个地区的房价上涨情况。

2015年末,全澳房价中值超过百万的区域达到530个,比2014年末的406个区域上涨了不少。在过去的12个月内,这一数字涨幅达到30.5%。

各种房型来看,公寓和独立屋还是有一些差别。公寓价格中值超过百万的区域数量远远低于独立屋所在区域,而且大多数集中于悉尼。在过去的一年中,全澳独立屋价格中值超过百万的区域数量上涨27.6%,而公寓价格中值超过百万的区域数量则上涨136.4%。

中值百万区 维州增逾4成

2016澳大利亚房价走势最新消息。其中独立屋价格中值过百万的区域增幅,在各州和领地分别体现在:新州增幅32.7%,维州增幅46.7%,昆州增幅15.4%,南澳下跌7.7%,西澳下跌9.5%,塔州北领地首都领地变化不大。

独立屋价格中值过百万的区域,昆州增幅最大达到150%。全澳所有公寓价格中值超过百万的区域中,位于新州的区域占到68%,有公寓价格超过百万的区域中,位于新州的占到96%。新州和维州中公寓价格中值超过百万的区域,占到全澳总数的85%。

截至2015年末,全澳房价最昂贵的10大区域中有9个位于悉尼。总体来讲,Centennial Park是全澳价格最昂贵的居住区,而Point Piper则是公寓价格最昂贵的居住区。所有10大公寓房价最昂贵的区域都位于悉尼。

虽然随着悉尼墨尔本房价的上涨,有不少业内人士认为房价的涨幅一定会放缓,但也许一年以后房价超百万的区域可能会更多。

澳洲独幢屋价格最昂贵区域 澳洲公寓价格最昂贵区域

数据来源:CoreLogic RP Data

(据澳洲新快网)

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噩耗还是谣言?英国政府正式向工作签证开刀!

上班路上就陆续接到朋友们发来的新闻链接,有中国的有英国的,都纷纷打探1月19日出台的MAC报告提到的最新英国移民法关于工作签证的变化。 

有的说:工作签证马上要涨到最低3万工资啦,有的说以后工作签证配偶都不能工作啦,有的说以后内部公司调动也要算到工作签证年度名额里啦…种种此类…

甚至包括腾讯,不知道从哪里来的新闻源,直接PO出来下面的标题,吓得大叔一哆嗦,什么时候英国政府的效率这么高,不经过议会就可以更改这么重大的法案?

现在大叔仍然在反复的看MAC的这份报告,越看越心惊胆战……这是要下狠手了呀。对于非欧盟人士通过T2工作签证途径进入英国的政策,将是一个寒冬的到来!!!

先来看看MAC是个什么东东吧?他们和内政部到底是什么关系?

MAC全称: 英国移民咨询委员会(Migration Advisory Committee),通常政府在对某些重大政策变化之前,为了避免打架以及推卸责任,会找一个专业的机构对相关的现行政策以及变化预期做出“专业?”的评估和分析。 这个MAC就是英国内政部御用的专业的,对移民政策做出变化趋势评估及现状分析的一个专门机构。 

按道理来说,这应该是一个第三方的专业机构,但是实际上,这个机构是和移民局在一个办公楼里……所以说,基本上是隔壁和隔壁的关系。 

MAC也可以理解为内政部的移民智囊团,对英国内政部制定相关的移民政策导向起到了很关键的作用。 例如在2014年的涨价就是根据MAC的报告建议所做出的相应更改。 另外一个重要的作用是对英国移民市场数据进行分析以及相关领域进行调研判断,包括每年出台的短缺工种名单,都是由这个机构来建议并通过内政部来实施。 

然而,MAC的报告仅仅有建议权,而沒有法律效力!就像2014年闹的笑话说是要拍卖英国护照,消息一出,全英哗然,很显然的MAC的领导被门夹了脑袋才会出这样的建议。 果然这个建议没有通过内政部的同意,最后不了了之。 

1月19日的报告说了什么?建议了什么?

这个报告总共282页,有兴趣的朋友可以去MAC网站上下载来看看:https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/493039/Tier_2_Report_Review_Version_for_Publishing_FINAL.pdf

总的来说,这份报告最后的结论和给政府的建议有以下几个方面:

  1. We recommend that the best way for the Government to achieve its aim of restricting volumes under Tier 2 and focusing on more highly skilled migrants is through price;  

    我们建议:最好的方法完成政府的目标- “降低T2工作签证移民并且关注更多高技能移民的方法是通过(增加)代价来实现。 

  2. We recommend that the cost of Tier 2 recruitment be raised via higher overall minimum salary thresholds and the introduction of an Immigration Skills Charge;  

    我们建议:通过提高最低薪资要求标准以及增加移民技能费来增加工作签证招聘的代价。 

  3. We recommend that use of the Tier 2 (Intra-company Transfer) route for third-party contracting be moved into a separate route and a higher salary threshold (£41,500) be applied;  

    我们建议:工作签证中的内部公司调动签证类型里第三方外包公司的形式应该被设置单独的的通道标准并且建议最低工资标准应该达到41,500英镑。 

  4. We do not recommend that Tier 2 (General) is restricted only to occupations on an expanded shortage occupation list; and,

    我们不建议:工作签证(普通)类别是仅限于扩大紧缺职业名单上的职业。 

  5. We do not recommend restricting automatic work rights for dependants or an automatic sunsetting of occupations on the shortage occupation list.

    我们不建议限制工作签证随行人员的工作权利。 

以上5条就是MAC最后做出的结论,当然做这个结论之前的280页里面出现了大量的数据分析和预测评估,得出了以上的结论和建议。 

刘律师专业点评

看过了以上几个MAC的报告结论,我也想分享一下看完这个报告自己的判断和想法。 

  1.  这届英国政府的移民政策在逐渐的深入到细节执行,从最早的扫除T4学生签证中的不合规学生,加强各种对学生签证的监管,到关闭各种不符合要求的社会第三方办学机构。铁娘子的铁腕移民控制手段正在逐渐得到实施和执行!

  2. 解决了最好解决的学生签证问题,下一步就是针对性的解决工作签证。 包括最近能够明显的感觉到,对工作签证的审核,包括担保人审核,签证申请人的审核,已经严格到接近吹毛求疵的地步; 预计工作签证不单单是涨价的问题,相信以后要通过工作签证进入英国定居序列的申请人,真的是难度加大很多。

  3. 下一步相信是对企业家移民的审核,不仅仅是下一步,从目前我们得到的反馈来看,无论是境内还是境外,在申请首次签证以及续签的时候,都遇到了比以往严格很多的审核制度和条例,对于相关制度的执行程度也是前所未有。

  4. 对于其他漏洞的审核,例如婚姻类签证,例如T5临时工作签证等等有可能增加英国净移民数量的类型,相信在很长一段时间内都会持续下去。 

一个简单的推测,关于4月份即将发生的移民法修改案——

工作签证:

  1. 提高最低工资收入标准门槛到3万英镑,这个是MAC也建议的。 

  2. 内部调动子目录被单列规则,工资要求提高到40,500英镑,MAC建议。

  3. 所有T2工作签证申请雇主,需要为每个非欧盟地区雇员支付额外的1,000英镑每人每年的一个费用。MAC建议,但是定价权在财政部。 

    企业家移民:

  4. 引进第三方的专业商业评估团队,对商业计划以及申请人的企业家精神进行更专业的判断。

  5. 放开英国境内当天签证窗口。

  6. 放开特定程度下的因商务原因的离境时间要求。 

  7. 特殊情况下,没有产生就业机会也可以获得续签,例如创业初期,不能产生就业机会,但是获得风投机构认可。 

以上仅仅是推测,根据对目前现行的移民法政策以及执行过程中遇到的各种信息,综合分析推断得出,并不代表任何法律意见!

我们准备了一份对整个报告全面分析和理解的中文版本说明,有兴趣的朋友可以添加大叔的个人微信号索取。

 

刘鹏律师专栏全集:

刘鹏诠析英国移民与投资

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【惊爆消息】英国政府计划取消投资移民!静观议会如何响应

彼得森律师行收到ILPA(Immigration Law Practitioners’ Association)发来的内部邮件,计划从2017年1月开始,将关闭英国投资移民通道Tier 1 Investor。

提出该议案的是HAMWEE男爵夫人与WALLACE OF SALTAIRE勋爵,通过议会程序,提出将Tier 1 Investor英国投资移民方式取消。具体提议已在1月27日发布的移民法案修正案当中体现,提议在移民法案地55条后加入新的法条,原文如下:

After Clause 55

BARONESS HAMWEE

LORD WALLACE OF SALTAIRE

Insert the following new Clause—

“Tier 1 (Investor) visa

(1) The Secretary of State must make rules which shall come into force no later than 1 January 2017—

  1. to close the Tier 1 (Investor) route;
  2. to close applications to extend leave under Tier 1 (Investor) to applicants in the United Kingdom before 1 January 2017.

(2) Nothing in this section shall affect leave to enter or remain of the holder of 

a Tier 1 (Investor) visa granted before that date in accordance with that 

leave.”

(1) 2017年1月1日起

  1. 取消Tier 1 投资移民签证
  2. 取消Tier 1 投资移民签证的续签

(2) 2017年1月1日前,已取得Tier 1 投资移民签证的,不受影响

英国议会官网移民法修正案提议全文链接:http://www.publications.parliament.uk/pa/bills/lbill/2015-2016/0079/amend/su079-II-c.htm

刘律师专业点评

为了控制移民数量,英国议员们也是拼了… …

话说2016年刚刚开始,英国移民局也是够忙的。先是宣布缩紧学生签证,接着限制工作签证,大叔刚刚消化所有结婚签证提高英语成绩要求的消息,如今投资移民也有被取消的可能!完全体现出英国对于移民的控制力度,铁娘子的手腕一点不轻!

但是,大家不必过分惊慌,这只是一个提案,还没进入到国会的审批程序之中。

从2014年11月,英国投资移民门槛从100万英镑涨到200万英镑,全球的投资移民数量明显下降,尤其中国的申请人大多转向资金要求更低的企业家移民,没想到一直被认为有钱就能任性的签证也被推上风口浪尖,关闭投资移民签证的消息悄然而至(没有一点点防备啊……)ILPA内部消息猜测是因为政府腐败,没有将投资移民的投资资金发挥到最大用处,对于拉动英国经济没有明显的帮助。

但如果国会一但通过了这个提案,那就意味着,2017年1月之后,英国的Tier 1投资移民这个签证就不复存在了。

就是这两个人出的主意:

大叔再次提醒大家,ILPA的内部文件里用的是tabled an amendment,也就是议会程序里提出议案开始考虑的阶段,还不是正式的出台移民法修改。所以究竟结局如何,还不得而知。关于进一步的准确消息,敬请继续关注大叔的居外专栏,或者直接联系专业移民机构咨询。

同时,关于移民法案修改的其他内容,大叔将进一步为大家分析!敬请时刻关注!

 

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刘鹏诠析英国移民与投资

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国外最大春节庆祝在悉尼 中国客料为悉尼经济注入2亿!

悉尼以举办中国以外最大规模的春节庆祝活动的闻名,吸引大批游客

澳洲过春节的中国游客预计将为悉尼本地的经济注入数亿元。

悉尼以举办中国以外最大规模的春节庆祝活动的闻名,预计从周一大年初一开始的9天内,会有60万人到悉尼CBD参与庆祝活动。

悉尼市议员郭耀文(Robert Kok)表示,中国人在过春节时还喜欢买买买,悉尼的零售业可能就能因此获得2亿元的收益。他称:“中国人非常迷信,所以新年头一天要穿新衣。他们来这里旅游的很大一个组成部分是购物和吃饭。”

郭耀文还称,中国春节期间有7到10天的公共假期,还有有闲钱旅行的中产阶级,所以今年有很多人选择来悉尼过春节。春节期间,中国方面还有约60名媒体人员在悉尼进行报道,数以亿计的中国人将感受到悉尼的过节气氛,所以他们对悉尼的兴趣无疑会只增无减。

禧市商会(Haymarket Chamber of Commerce)主席Simon Chan则认为,虽然今年没有了新春花灯大巡游,但通过其他形式的活动来消弭了由此产生的不利影响。中国游客带来的经济效益从唐人街扩散到了市区的各个地方,包括达令港(Darling Harbour)、多尔斯角(Dolls Point)、马丁广场(Martin Place)以及CBD。

过去只有花灯巡游的时候,人们反而可能错失了悉尼的其他乐趣,但现在人们有更多的东西可以看,有更多的事情可以做。

Chan称对欢度春节的中国人来说,悉尼是个颇具吸引力的地方,他有朋友从中国香港来悉尼过春节,并称春节期间飞抵这里简直不知道自己究竟是否身处澳洲,因为机场里面中国人随处可见。

悉尼市议会发言人称,市政府为了今年的春节庆祝活动耗资200万元,而且所有的活动都免费向民众开放,“悉尼和亚洲,尤其是中国的联系越来越密切,这是维持我们国际地位的关键。

(据澳洲新快网)

 

 

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悉尼邦迪海景公寓不用40万澳元!引来买家疯抢

39万澳元能在悉尼买什么房子?但这竟然是房市热门地区邦迪(Bondi)海滩的一套公寓指导价。

在这套房里,你可以观览著名的海滩和海港景色。

由居外代理的悉尼邦迪(Bondi)海滩公寓

据悉,这套房只是一个小小的单间公寓,但Ray White在Double Bay的中介威尔逊(Diane Wilson)称,很多买家都对它很感兴趣。

威尔逊称:“这个地段的便利胜过了它的面积。这里离海滩和Bondi Junction都很近,也落在著名的邦迪路上。”

她说,这个第八层的公寓阳台大小适合,厨房也高级,这都是卖点。

楼顶的11层更能观览海滩和海港大桥景色,也有水池,对所有居民开放。

威尔逊说:“这对那些想要高收益的澳洲房投资者来说尤为吸引。”

39万澳元的价格可是远低于邦迪的公寓中价89万澳元,跟2100万澳元的海滩顶层公寓纪录价相比也是天壤之别。

(据澳洲新快网)

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英国Top10学区大盘点系列:学区排名公布

在学区介绍中,我们《英国教育专刊》主要参考了英国卫报的名学区排名。在全英国前10名的校区中,有9个校区位于大伦敦地区,1个校区位于曼彻斯特地区。除了较好的公立校区外,针对中国家长对于私立学校的需求,我们对私立学校较多且教学质量较高的学区进行了介绍。

学区介绍主要针对在择校过程中家长比较关心的几个问题进行客观描述。通过与家长和学生的沟通,我们选了以下几个方面,其中包括:校区环境、居民素质、人口分布、校区安全及孩子教育相关的新闻。所有信息均来自政府官方网站、学校网站、报纸等官方公布的信息,保证信息的准确性。为学生和家长对于这些学区提供更加直观的了解。在每个学区当中,《英国教育专刊》都选择了顶尖的私立及公立学校进行详细介绍。

英国最具权威性的两大监管机构分别是Ofsted和ISI,其中,Ofsted主要负责多数公立学校的评估,ISI主要负责对多数私立学校的评估。在选择学校时,我们优先介绍了Ofsted及ISI评选的达到Outstanding及Excellent级别的学校,在关注权威机构评估的同时,学术成绩也列入考虑范畴。基本上所有学区介绍中包括的学校的学术成绩均在全英10%中。我们《英国教育专刊》在学校的具体介绍中,也将学生成绩作为单独的一项加以说明。在小学的成绩中,我们以英语、数学和科学成绩达到5级的学生比例为标准,因为达到5级是小学生考取好的Grammar School——相当于国内重点中学——及好的私立学校的重要参考标准。GCSE的成绩按照获得A*到C的比例作为参考,A-Level的成绩按照获得A*到E的比例作为参考。在总结每个学校的具体信息时,我们主要以最新的Ofsted和ISI提供的调查报告作为参考,通读整篇报告后总结概括学校的主要特点。

英国Top10学区,我会在本专栏系列中逐一深入介绍

一点点观察所得

通过对公立学校和私立学校的调查,《英国教育专刊》的编辑们有一点小小的感触:

在公立学校中,由于经费的限制,多数公立学校只能关注学生的学习成绩。在顶尖的公立学校中,多数学生来自在英国的少数种族,母语非英语的学生占多数。在不同的公立学校,师生比例差异较大。获得政府补助较多的学校在保证学生的学术成绩的同时也会积极扩展学生的课外活动。顶尖公立学校的竞争日益激烈,为使孩子能够有机会进入优秀公立学校,“孟母三迁”的故事也时常发生在英国父母的身上。

教学质量较高的通常都是教会学校,通常是罗马天主教会学校或英国国教学校。许多家长也为了使孩子能够进入好的学校提前几年便开始每周末前往教堂。对于公立学校的需求日益增长,特别是在好的学区,英国政府也在积极扩建、新建公立学校。

另一方面,顶尖的私立学校不仅保证学生出色的学术表现,学生的课外活动也十分丰富。音乐、戏剧表演、艺术和体育通常是私立学校课外活动的标准配备。另外,私立学校通常占地面积较大,学生有更多的活动空间。除了学生所学的课程外,私立学校中的学生也经常获得学科奥林匹克竞赛的奖项,在体育、音乐、艺术等方面通常也有出色的表现:代表地区参加国家级比赛、在音乐和艺术方面取得高规格的认可等。

针对高年级学生的私立学校多数可以选择走读或者寄宿,当然,寄宿生的学费也远远高于走读学生。在学生比例上,私立学校中来自少数种族的学生比例远低于公立学校。虽然学费高昂,但由于许多私立学校设立了奖学金,也扩大了私立学校招生的范围。

然而,想要进入顶尖的公立或私立学校都不是一件容易的事。许多学校要求学生通过入学考试。入学考试通常分为两部分:面试及笔试。具体考试科目由学校确定。为了使孩子能够顺利通过入学考试,有些时候,补习在所难免。

英国的小孩也不容易啊…虽然国内的学生各种抱怨课业压力大,但是看看英国娃在高中的时候就能写出本科水平的研究报告,每个人会两三种语言,也得各种考级和奥林匹克竞赛也是醉了…孩子都不容易啊…

 

安妮专栏全集:

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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海外 | 中发地产海外高级经理带你“走出去”投资获利

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探讨:海外私人岛屿在中国的运作模式

现在提到私人岛屿,很多人还是水中望月的感觉,可望而不可及。由于中国的土地产权属于国家,因此,在我国暂时不会出现真正意义的私人岛屿。现在国人要想拥有一个真正属于自己的岛屿,目前只能在海外寻找。我来跟大家深入探讨未来国内私人岛屿市场的运作。【阅读原文

 

2015年是中国海外地产发展里程碑的一年

2015年中国资本进军海外房地产市场正在进入一个全新的阶段,各大品牌开发企业已经快速开始自己的海外项目布局。随着中国投资者通过购买更多的海外资产来分散快速增长的国内财富,中国资产输出,在全球房地产投资市场将会占有越来越多的比重。对於中国海外地产发展的未来趋势,我有三大观点。【阅读原文

 

探讨:海外私人岛屿在中国的运作模式

现在提到私人岛屿,很多人还是水中望月的感觉,可望而不可及。由于中国的土地产权属于国家,因此,在我国暂时不会出现真正意义的私人岛屿。现在国人要想拥有一个真正属于自己的岛屿,目前只能在海外寻找。

其实私人岛屿的出现,与别墅、游艇的存在意义相似,更多的是个人地位与财富的象征。从世界范围看,私人岛屿的发展与经济的发达及法律的健全密不可分,现有私人岛屿主要集中在北美沿海地区、五大湖区、加勒比海、太平洋岛国、澳大利亚沿海等区域,这些区域内岛屿资源众多;从私人岛屿的拥有者来看,大部分为欧美中产以上家庭为主,纬度越低的海岛,价格越高,如加勒比海区域的私人海岛,则多数被富豪占据。

海外私人岛屿的价值

  • 全球资产配置,分散资产风险,拥有一片真正可以世代传承的私有领地;
  • 拥有可以自由规划建设的土地,建立自己的“王国”;
  • 坐享岛屿资源的价值增长;
  • 个人财富与权力的象征,实现自我价值;
  • 开发海外旅游资源,实现经营收益。

购买私人岛屿面临的问题

目前国人购买海外私人岛屿还是要面临很多问题,如私人岛屿所属国家的政治经济情况、海岛具体位置、海岛的交通、基础设施配套、现阶段开发状况、海岛开发规划、所在国法律等等一系列的问题;同时,资金更为关键,基础设施、电力、淡水、垃圾处理、码头港口、小型机场等都需要不菲的投资,最重要的是后期运营与维护的问题,从目前的状况来看,个人开发一个私人岛屿还是属于超级富豪的专利。

未来国内私人岛屿市场的运作探讨

随着人民币进入下行通道,会有更多的国内资本着眼海外投资市场,企业海外投资与个人海外投资都会持续的增长。目前,私人海岛市场在国内还处于萌芽阶段,需要有领军的开发企业去尝试开发,创立出适合中国客户需求的私人海岛开发模式,并对需求市场进行引导。

模式一:传统开发模式

开发公司购得私人海岛后,根据海岛特点进行产品规划,依据自身产品的市场定位,开发出符合市场需求的产品,并进行销售。此种开发模式,由于私人海岛客户需求的个性化及需求的不确定性,开发商存在较大的市场风险。

模式二:私人定制模式

随着海外开发的热潮,催动产业不停的细化发展,私人岛屿开发可采用产品定制模式进行市场运作。由开发企业选择适合不同需求的可开发岛屿,国内企业或客户根据自身需求,与开发商共同定制开发产品。此种模式优势在于可以将客户个性需求最大化,在产品设计阶段即根据客户需求进行定制开发,同时开发商在项目前期即可实现销售回款,有效降低开发风险。

模式三:产业开发模式

由于私人海岛产品属于休闲度假类房产,开发企业在前期规划阶段,可将当地旅游资源与海岛的后期市场运营方式进行整体规划,开发出不同类型的海岛度假产品。海岛以酒店的基础服务为依托,推出海岛婚礼、企业年会、私人海岛party等服务。在产品销售前赋予产品后期的运营价值及投资回报。在销售端,可将销售产品金融化,通过分权销售或众筹的模式进行产品销售,让购买客户享受私人岛屿服务的同时,拥有一定的投资回报。此类开发模式需要开发企业拥有较强的产品运营能力与市场把控能力。

任何海岛产品的尝试性开发,都需要从国内需求层面进行深入研究,了解客户需要什么产品,并进行定向开发,以降低产品开发风险。同时,在国内来讲,私人海岛产品的需求,仍属于金字塔尖的小众需求,满足此类人群的需求,更应进行较为深入的调研与访谈。

综上,不论何种开发模式,还都需要市场层面的验证。结合开发企业自身特点,利用好自身优势资源及金融杠杆,通过优质的私人海岛产品来撬动国内海外投资的市场。

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