Author: ZoeChan

據《每日電訊報》報道，瑞士信貸集團（Credit Suisse）稱，中國的人民幣貶值有可能會促使澳聯儲繼續下調官息，也令澳洲能源企業面臨更大壓力。

近日，人名幣對美元貶值3%-4%，然而人們認為人民幣還有繼續貶值的可能。

人民幣貶值，使得全球的通脹得到一定的抑制，但卻使澳洲投資更熱

瑞士信貸的分析員哈桑（Hasan Tevfik）稱，澳聯儲將面臨更大壓力，來下調已非常低的利率。他說，大宗商品價格疲軟和貿易下行的情況，將令澳聯儲不得不考慮減息。

而為恐人民幣繼續貶值，中國投資者急於提錢，也令澳聯儲感到害怕——擔憂這些資金將用於澳洲房市中。而澳聯儲認為，再降息只會影響金融穩定，信貸更便宜，增大房產泡沫。

哈桑說，人民幣貶值，贏家將是那些有海外業務的公司和在中國有大量成本支出的公司，而輸家將會是澳洲的能源企業，特別是那些要與中國競爭的的能源企業。人民幣貶值也使得澳洲大宗商品更昂貴，而是中國的企業更占有利地位。

貶值消息出來後，澳洲大宗商品價格及能源股應聲下跌，原油價格跌至6年半地位。

哈桑稱，人民幣貶值，使得全球的通脹得到一定的抑制，但卻使澳洲投資更熱。

Macquarie Wealth的中國經濟學家Larry Hu稱，中國將可能會繼續使人民幣貶值，而受影響最大的將是鋁、鋅、鎳市場。

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悉尼市中心一些公寓大樓的擁擠程度超乎想像，從陽台、洗衣間、客廳、走廊到臥室，處處擠滿了床位和租戶。新州1961年所推出的物業法律，主要針對小型由業主自行管理的無電梯公寓樓，顯然無法預計50多年後的公寓居住情況，也無法看到如今的悉尼正經歷房地產繁榮大潮，許多區域正在大興土木建設新的公寓。

期間新州物業法曾修改更新數次，但進入21世紀，城市已發生翻天覆地變化，居住環境、人員構成和以前有更多的不同。物業法律須與時俱進，適用於城市高層公寓樓、聯排別墅、辦公區、養老院、多用途大樓以及旅游開發項目等。

日前新州物業法律草案出爐向民眾征詢意見。新州公平交易廳介紹草案中有八大主要的重大變化將會對業主和居民的生活產生影響。

草案出爐征詢民眾意見

新州的物業管理改革草案千呼萬喚始出來，於7月中旬公布向公眾征詢意見，讓公眾有一個月的時間去考慮並給出意見或者建議。該物業管理草案包括了靈活的投票方案、透明度和問責制、業主投票代理、集體出售、翻新、裝修、房屋缺陷、糾紛解決、停車、寵物以及吸煙等問題的改革，民眾對政府計劃改革的90多項條款有最終話語權。

現行新州物業法需追溯回到1961年，新州公平交易廳表示物業法應進行改革，以更好地反映物業以及居住現狀，而草案也就是在這樣的情況下出爐。而相關物業條款的制定都是為了更好地改善物業居住環境，減輕監管壓力，並改善民主進程。

物業法的改革是順應而生也勢在必行。根據新州公平交易廳的數據，新州有超過200萬人是物業公寓住戶，幾乎占到大悉尼地區人口的四分之一。新州約有75,000個物業機構以及社區體系，總資產約為3500億澳元。物業法的改革無疑牽動著許多人和各方的利益。

新州公平交易廳表示該草案將於今年年底提交給議會，並介紹草案裡的主要變化對公寓居民和業主產生的影響。

澳洲城市中越來越多的高層公寓需要物業法與時俱進

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變化一：投票方式更為靈活與時俱進

以前需要業主親自到場參加物業管理大會並進行投票的方式可能成為過去。在草案中，修改的條款將會讓物業管理大會的召開使用多種的現代溝通方式。比如投票可以通過傳統的郵寄、電子方式和無記名投票等的形式。有關文件也可以通過電子郵件發送，而不是再是依賴於傳統的紙張通知。

這些改革將能夠讓業主對業主管理委員會大會的參與，能夠通過社交媒體、視頻或者電話會議等實現，大大方便因故無法親自到場參加的業主。並且業主立案法團也因此能夠更為靈活地去決定年度業主大會何時舉行。

變化二：透明度更強以及建立問責制

草案中主要修改建議包括：提升標准以及在物業管理中介和大廈管理處建立問責制。同時加強包括財務管理方面的信息的披露等。

物業管理也不再僅僅是業主的事情，租戶不能全然置身事外。如果大廈中大多數的單元都是出租的話。在草案中，新法將允許租戶參與物業管理，參加業主委員大會的召開，同時也可選舉產生代表進入物業委員會，但是在財務方面仍然需要尊重業主的決定。 

變化三：代理投票進行限制

很多人對現行的代理投票系統提出疑慮，該代理投票系統讓少數人代表了大多數業主在業主委員會做出決定性的投票。在草案的改革中，一名業主將不會再代表大量的業主進行投票。草案中的投票制度的改革讓促使更多業主可以參與到物業管理的決策中，有公平的機會發表意見。包括：限制一個代理最多代表不能超過20個業主，或者如果整個物業超過20戶的話則只能代理業主數的5%的投票。

變化四：樓宇維修引入檢驗報告和保證金

草案中對此項的改革包括引入強制性缺陷的檢驗報告和建築保證金。如果一幢新的大樓有建築方面的缺陷，建築的檢驗報告和保證金將有助於加強對居民和業主的保護以及延長建築的使用年限。

對建築缺陷的早期發現識別和整改將會實施，這要求開發商在建築竣工後的12到18個月之間聘請獨立的建築質量監查員開展建築缺陷檢查並完成檢驗報告。

業主委員會應當確認質量檢查員的任命，如果沒有進行確認或者在建築完成後開發商停止運營，那麼新州公平交易廳將會任命其他的建築質量檢查員。 如果檢查發現建築存在問題，費用將由建築開發商提供的保證金支付，否則保證金將會被退還給開發商。該舉措將鼓勵建築開發商盡快地發現並及時解決建築問題。

變化五：集體出售和樓宇改造

關於樓宇的整體出售以及改造歷來頗受爭議，這方面在此次物業法改革中是一個重頭戲。目前在老式公寓中需要全部業主同意，方能將公寓出售或者進行更新改造，但是在草案當中，則是如果有75%的業主同意則可進行實施，其他少數業主必須服從整體決議。

類似的運作機制已經在新西蘭、美國的大多數州和英國實行。這將讓一些老式樓宇得到恰當的維修以及居民得到應有的權益。新州公平交易廳將開展物業更新改造建議和宣傳計劃，為居民提供免費的資訊，這將包括援助熱線。

這一改革的目的是確保業主至少能夠得到他們所住單元的市場價值以及獲得額外的金額以支付一些相關的費用，比如搬家費用等等。 

任何有關樓宇的更新方案將會提交到土地和環境法庭做最後的審議。法院將會根據實際情況考慮該更新進程是否恰如其分。但如果樓宇的翻新改造方案的提出並沒有遵循正確的程序，業主對樓宇更新不抱信心，支付給對更新方案持異議的業主的金額少於應有的補償金等，法院將會對樓宇的更新方案進行否決。

變化六：業主自家“微整”自主權更多

在現行物業法中，公寓業主在對自家的房子進行微整時碰到不少難題，難以實施。但新的物業改革將為批准業主進行裝修提供更為清晰的依據。比如在現行的法律中對局部微小的裝修將不再設限。業主將對自家裝修有更多的自主權，比如想在牆上掛幅畫裝個掛鉤等都不再是難事。 

但是需要注意的是，如果是有持久影響的裝修，比如安裝地板等，仍然需要批准，但只需要50%的投票通過即可。如果是影響建築結構或者外觀的裝修則仍然需要有75％的投票表決通過才可進行。

變化七：解決人滿為患、飼養寵物和吸煙等難題

在諸多容易產生糾紛之處比如寵物的飼養、停車問題和居住過度擁擠等問題上，草案也設立了更為明確和到位的法規細則，使之更加容易管理。在公寓中飼養寵物將更為容易實現，公寓的訪客車位的濫用將受到多方監管，一個單元中居住的成人的數量將會根據臥室的數量進行限制，否則將面臨高額罰款。、

草案允許公寓的物業管理委員會和當地市議會聯手，讓市政停車管理人員對公寓停車場進行巡邏，並可以對濫用停車位的人進行罰款。

變化八：擴大仲裁庭對物業爭議解決的權力

草案中將專門針對許多物業管理方面的爭議，擴大仲裁庭的權力。物業管理中未付債款將在當地的法庭進行登記。仲裁庭權力的擴大將有助於確保業主委員會的功能運作更為順暢。 目前仲裁庭只能是在物業管理公司不作為的情況下，指派另外的物業管理公司進行管理，但是這顯然未能很好地解決面對物業管理中產生的諸多爭議。 草案中仲裁庭還可以要求就某些爭議事項業主委員會進行投票等。

草案意見征詢結束進入倒計時

對於物業計劃管理草案和物業計劃開發草案（Strata Schemes Management Bill 2015 and Strata Schemes Development Bill 2015）的詳情，公眾可登錄www.fairtrading.nsw.gov.au進行了解，並可將自己的意見發送至policy@finance.nsw.gov.au。截止日期為2015年8月12日。

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據《每日電訊報》報道，位於悉尼西南的一隱蔽豪宅擁有室內和戶外酒吧、網球場、9個睡房，再加一個奢華大水池——竟兩年都賣不出。

據悉該悉尼豪宅位於Cobbitty，自2013年8月起就已上市售賣，估計將於9月被拍賣。

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BOS Realty Carnes Hill的中介Dean Boskovic稱，該豪宅絕對是大師級作品，肯定能拍賣得至少500萬澳元——該區房價中值的7倍。“房子占地8公頃，非常漂亮，應該用來做婚禮接待才對。”

中介說，房子由賣家所建，一個有5個小孩的家庭。他們已經買了一個更大的農場。

這個豪宅處處都精美，高高的天花板、控溫的地窖、隔音的影院、還有可容納40輛車的停車場等等。房主還可以自己調燈光、聲響等等。水池旁還有健身室、桑拿房。

中介說，房子需求很大，將於9月12日下午2點開拍。

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澳洲房價中值最高的20個城區

由於房價上漲而且外購投資者迫切希望在悉尼著名的海港和海邊城區擁有一席之地，悉尼房價中值在200萬以上的城區數量在短短1年內幾乎翻了一倍。

CoreLogic RP Data整理了截至6月份的年度數據，發現在澳洲房價中值超過200萬的48個城區中，悉尼占了40個，而它的海港富人區派珀角（Point Piper）再度榮登榜首，房價中值達到560萬。

根據這些數據，1年前悉尼有22個城區的房價中值在200萬以上。自此之後，悉尼的房價飆升了近20%，迫使銀行收緊對投資者的貸款，以幫助市場降溫。

墨爾本有5個城區的中值超過200萬，但只有位於內東南區的圖拉卡（Toorak）進入前20名。圖拉卡的排名從去年的第15位上升至今年的第9位，中值為320萬。

珀斯有2個城區的中值超過200萬，分別是斯旺河（Swan River）北岸的Peppermint Grove和另一個斯旺河城區Dalkeith，它們的中值分別為330萬和247萬。

整體而言，全國房價中值超過100萬的城區數量增長了23%，從355個增加至437個。其中新州占了三分之二以上，12個月內從232個增加至302個，幾乎全部都在悉尼。其次是維州，增加了10個至61個，西澳（39個）、昆州（14個）、南澳（12個）、堪培拉首都領地（7個）和北領地（1個）。

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澳洲房市的“逐樓令”可能反而為外國投資者制造了賣房的好時機

據澳洲金融評論網報道，財長何基（Joe Hockey）的“逐樓令”可能在倒幫外國購房者。

此前，財長何基曾宣布外國投資者非法購買澳洲房產，並下令要強制性售賣這些房產，然而，這些外國投資者或許可以趁此逃離正在下跌的房市。

在被強制售賣的房產的所在地區中（悉尼的Eastwood，Fairfield 和Mosman，布裡斯班的Eight Mile Plains和珀斯的Kewdale），一些房產中介稱，這些外國投資者不應浪費時間，找好時機就賣掉。

Century 21的Fairfield 地區銷售中介Binh Huynh說，該地的房價雖然是悉尼西部上升最快的，但也不會維持很久了。他說，過去三周房產拍賣的買家減少，人們都處在觀望態度，認為悉尼房價遲些會降。

在Eastwood，McGrath Epping的銷售中介Wayne Vaughan也說，最好盡快賣掉房產。

在北岸，Belle Property的Mosman負責人Tim Foote則沒有催促，但他也認為越早賣掉越好。

而Kewdale地區，則是在所有被強制售賣房產所在地區中唯一房產中價有下降的地區，在過去一年下降了15.4%，但Laurie Kelly Real Estate房產公司的銷售負責人Devon Kelly說，澳洲房投資者應為春季做好准備，將房產賣出，但也稱當地的房價下跌擔憂被誇大。

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據澳洲金融評論網報道，墨爾本房產中介商Hodges利用外國購房者需求旺盛作誘餌，鼓勵東南郊區的居民賣出自己房屋。

Caulfield South的一居民收到一封信，信上說，墨爾本房價在一直高漲，而其中一個原因在於很多外國買家要在這裡買房。

信中還說道，Hodges機構已經聘請了一位說得一口流利普通話的中介，正與買家緊密接洽，如果居民們想賣房，可隨時聯系Hodges。

墨爾本房產一直深受外國購房者喜愛

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據悉，8月財長何基（Joe Hockey）宣布強制售賣6處外國人所購的非法房產。而自11月1日起，購買現有房產的非法買家將面臨嚴重罰款甚至監禁。

Hodges的高層Alex Flamm說，外國買家是否非法購買房產是不由中介來檢驗的，應由律所等法律人員來確定。

他說，類似信件早在兩月前已發往諸多東南郊區居民手中，因為很多亞洲買家都想擠進該地的學區房。而當地郊區的房價賣至120萬至500萬澳元，並說對於富裕的外國投資者來說，150萬是很便宜的。

同時，Alex Flamm 也說“但人們可能存在一些誤解，以為房市都被中國人占了。他們的確在競爭當中，但這不意味著他們就是最後的買家。

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據《每日電訊報》報道，Galaxy Research的一份調查顯示，南澳的居民最挑剔，平均花7.3個月才買到房。

澳洲購房者平均要花12.4天才前去查看新房，而搜房的過程就花了580澳元。

但新州買家花得更多，平均732澳元；有14%的購房者花了超過1500澳元。

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雖然花了這麼多時間來找房子，7%的人說最後還是會不確定。

12%的人認為自己花太多錢了，13%的人終於得到了想要的房子。

45%的人說，一個較大的澳洲房產會讓他們增大或調整預算。

受訪者認為，設施便利、靠近商店會比房間大小更重要。而三分之一的買家願意為非主干街區泊車付費。

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目前澳大利亞各州的農業不動產總價值在5000萬澳元

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看到了中國買家對於農場的喜愛以及多金的錢包，澳大利亞農場銷售團隊近日遠赴中國，進行了一次只邀請少數人的宣傳活動。

據澳大利亞廣播公司報道稱，商業不動產中介公司Landmark Harcourts在中國舉行了特別的宣傳活動，這次活動僅有獲得邀請的人士才能夠參加。其中主要涉及10個農業不動產。

目前澳大利亞各州的農業不動產總價值在5000萬澳元，主要包括谷物、豆莢和廣闊的牧草農場。包括兩個西澳谷物農莊，大約每個9000公頃，以及維州穆雷河邊的一處畜牧業農場。

在中國主持這次活動時，Landmark Harcourts公司發言人指出，澳大利亞的賣家不希望浪費時間，因此我們只請到那些認真考慮購買的人士。

他說：“在中國一切都在於建立網絡，這樣我們才能夠在澳大利亞做同樣的事情。賣家們希望不要浪費時間，主要針對有實際購買欲望的人士。”

根據澳大利亞統計局消息，中國已經取代北美成為澳大利亞最大的海外投資者。“然而僅有不到4%來自中國的資金投資於農業和漁業領域。大筆資金都投向了商業和民用不動產方面。

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