Author: ZoeChan

人民幣貶值對澳洲房地產的利與弊

人民幣貶值可能抑制中國人對澳洲房地產的需求

試圖在全球經濟中恢復有競爭力地位的中國已連續2天讓人民幣貶值。《澳洲人報》報道稱，澳元兌美元短線跳水近百點，跌勢擴大至1%，觸及六年新低0.7215，新西蘭元兌美元跌逾1%，觸及六年新低0.6466，因中國央行改革中間價，人民幣持續貶值施壓澳新貨幣。

因澳大利亞和新西蘭和中國經濟狀況密切相連，澳元和新元極其容易受到中國方面因素影響。澳洲國民銀行分析師指出，人民幣大幅貶值之後，市場仍面臨相當多的不確定性，在人民幣中間價公布後，澳元瞬間遭遇大幅拖累，顯示未來幾周內相關貨幣仍將繼續承壓。

這並不是說人民幣的貶值主要針對澳洲。它是為了讓人民幣重回大部隊的行列，因為只與猖獗的美元掛鉤已意味著，人民幣對其它貿易伙伴而言，例如澳洲，價格過高。這造成了澳洲住宅、旅游及礦業等方面的繁榮。
 
因此，雖然人民幣彙率的調整幅度相對較小，更像是展示意向，但它對澳洲來說肯定是件大事。
 
近幾年全球深陷低迷的經濟增長、通脹及資產回報，原因在於供給過剩及消費者需求和商業投資不足。
 
德國和日本都請求鄰居們降低貨幣價格，但中國固執地維持基礎設施支出，並緊緊抓住美元。結果，其經濟嚴重受累於過多的債務和資本支出以及價格過高的貨幣。目前中國有關當局似乎想處理這些問題。這對澳洲而言有著深遠的影響。
 
澳洲房價飆升的部分原因在於2011年以來澳元兌人民幣的彙率降低了35%。中國投資者已成為澳洲房地產的邊緣定價者，但一直帶著不同於澳人的衡量方式去參加拍賣。
 
如果中國真心讓人民幣貶值的話，可能抑制中國人對澳洲房地產的需求，令房價不再上竄。但從周二晚的市場情況來看，澳元可能跟隨人民幣的腳步。因此，有分析師認為這或許會是零和博弈（正如所有貨幣戰爭的結局）。
 
澳洲商品價格自2011年以來已狂跌了近50%，這造成“收入衰退”。不過，商品出口量有所提升，這令GDP繼續增長。如果出口量因為中國鋼鐵產業的調整而下滑，那麼澳洲就得指望中國人繼續出現在這裡，不管是作為游客還是地產買家。
 
另一方面，羅柏並不知道中國政府會采取什麼措施來重新實現強勁的經濟增長。他說：“如果我知道答案的話，我就不在這兒了。”但羅柏補充稱，他相信中國政府在作出的選擇上會取得成功。
 
澳洲國民銀行（NAB）8月12日撰文就中國央行調整人民幣中間價對澳元的影響進行分析，並認為澳元預期有下修風險。內容如下：
 
中國央行將美元/人民幣中間價大幅上調近2%，澳元給出了經典的膝跳反應式下跌。澳元的下跌是對於美元/人民幣彙率的最大反應，同時也是亞洲貨幣走勢中的典型代表。
 
隨著人民幣貶值的持續發酵，我們將看到美元兌亞洲貨幣進一步走高，澳元/美元也將進一步承壓。本行對於澳元的後市預期也或因此作出修正。目前的預期是澳元/美元9月末目標0.74，年末目標0.72，2015年上半年目標0.71水平。
 
如果要維持現有預期的話，我們需要看到中國央行令美元/人民幣後市進入一個震蕩區間，而非進一步走高。又或者是美元/人民幣進一步走高，但美元兌其他亞洲貨幣不再續升。
 
此外，本行對澳元/美元年內剩余時間的預期也有嚴苛條件要求，主要取決於美聯儲9月16/17日的貨幣政策會議上是否升息。我們認為美元在9月仍有進一步上行的可能性，因此，本行澳元/美元的預期仍有下修風險。
 
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租賃收益更高 越多澳洲百姓投資商業房產

據《每日電訊報》報道，越來越多的澳洲人，父母輩投資者投資澳洲商業地產，購買諸如酒吧、商店、兒童護養中心甚至數字廣告牌。

退休的阿德萊德醫生Prahbash Goel就是其中一人，上周購買了位於Swan Hill的價值1095萬的Bunnings倉庫。

與住房房產不同，商業房產的租客需付地稅和保險。

雖然商業房產並不會像住房一樣價格大升，但低管理投入及日常開支，意味著租賃收入會更高。

據商業房產投資經驗豐富的Prahbash Goel說，Bunnings倉庫非常搶手，日常開支很低。

據悉，這也不是Goel先生第一次投資商業房產了，他說，他還會繼續購買，稅後收益大概是3-3.5%。

Burgess Dawson的估價師負責人Tim Perrin說，隨著資金和證券的收益減少，越來越多的父母輩投資者選擇商業房產投資。“這也是受到了自我管理養老金政策的影響。人們購買這些商業房產作長期投資來賺取利潤。”

越來越多澳洲人投資澳洲商業地產

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然而投資商業房產也有風險，最大的風險是找租客難，需要花數月或超過一年才能找到一個新租客。同時，商業房產也不會像住房房產一樣升價迅猛，靠的是現金流，而不是資本收益。再者，利率的上漲也會減少商業房產的租賃收益。

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揭澳洲房地產市場“逐外令”真相！其實沒你想像中可怕

凶猛湧入國際市場的中國買家總是讓人又愛又恨。他們既是各地爭搶的金主寵兒，也容易成為“推高澳洲房價”的眾矢之的，甚至成為被打擊的對像。

現任澳大利亞財長何基（Joe Hockey）近日指出，數名外國投資者已被要求出售在悉尼、布裡斯班和珀斯等城市的6處房產，這其中就涉及到中國投資者。
 
上述要求出售的澳洲房產價值在15.2萬~186萬澳元（約合70萬~856萬元人民幣）之間。除了最新的撤資要求，澳大利亞還在調查462起外國人涉嫌違法購房的案子，這些案子同樣涉及中國買家。
 
根據目前的規定，澳大利亞非定居居民非法購買現房將面臨最高12.75萬澳元（約合58萬元人民幣）的罰金或三年監禁。他們還將被處罰購房價格的25%或者市場價值的25%，以金額更高者為准，因此他們將失去從這套房產獲得的資本收益。
 
不過，澳大利亞政府打擊的是非法澳洲購房行為。對於合法購房的行為，坐享外投紅利的澳大利亞始終敞開大門。
 
事實上，早在今年2月，澳大利亞總理艾伯特就要求向推高悉尼房價的非法海外投資者下達撤資令，要求他們立即出售房產。艾伯特曾說，制定這些新措施，並不是不歡迎外來投資，也不是要打壓房市，而是要讓本地民眾享有平等的購房機會。也就是說，只要外國買家遵守投資規則合法購房，澳大利亞依然熱烈歡迎。
 
澳大利亞政府打擊的是非法購房行為。對於合法購房的行為，坐享外投紅利的澳大利亞始終敞開大門。

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避開非法購房陷阱
 
海外房產銷售總監董潔對《第一財經日報》記者表示，澳大利亞嚴打非法購房對中國投資者在當地買房的影響並不大。對於此次打擊，中國投資者首先要弄清楚什麼是非法購房，並了解如何合法購房。
 
董潔告訴記者，對於海外投資者而言，只能在澳大利亞購買新房，而不能購買二手房。購房以前需要向當地的外國投資審查委員會申請海外投資許可，然後由代理律師參與簽訂購房合同等流程才算合法購房。如果開發商已獲得海外投資許可，則可以免除這一環節。即便申請海外投資許可，過程並不復雜也不需要費用，時間僅需十來天。
 
對於持有臨時簽證的居民或留學生，允許購買二手房，但只能用來自住，禁止出租或轉賣從而獲利。並且，在離開澳大利亞或臨時簽證到期時必須售出，且同樣不能獲利。也就是說，或者按買入價格賣出，或者只能拿回購房成本，售房獲得的利潤必須以交稅方式還給政府。
 
在董潔看來，那些非法購房者很可能就是通過熟人或中介機構介紹，在違反上述規定的前提下購買到了澳大利亞房產或者非法獲得了利益。
 
風險在貸款和利率變化
 
據澳大利亞外國投資審查委員會統計，今年4月，中國已經取代美國成為澳大利亞最大的海外投資來源國。2014年，中國對澳投資總額達277億澳元，其中房地產投資占總額的近一半。
 
按照澳洲投資移民集團董事長金凱平的估算，澳大利亞過去10年每年房價增速大約在10%，而每年租金收入大約為房屋總價的3.5%，因此投資回報率大約在13.5%。
 
董潔說，澳大利亞各大城市的房屋供求平衡存在較大差異。比如，悉尼的人口增長過快，因此供求關系十分緊張，供遠小於求，房價上漲也非常快；墨爾本供求關系相對平衡，增速也比較平緩；布裡斯班的供大於求，目前的房價較為實惠。
 
董潔建議，投資者應當根據實際的需求來考慮到底去澳大利亞哪裡購房，找到真正適合自己和家人的地方，切忌盲目追捧熱門城市或地區。另外，只要房地產的信息來源准確，簽合同時有律師代理，在澳大利亞買房的流程和在中國買房並沒有太大差別，風險也並不會比國內大。
 
仲量聯行國際住宅部海外地產負責人張宏曾對《第一財經日報》記者表示，澳大利亞政府有計劃增加房產交易的印花稅以抑制房價的上漲，因此，在澳大利亞買房最大的風險在於貸款的成數和利率的變化。至於在產權交易流程上，因為澳大利亞法律的完善反而比國內還要安全。
 
除了看好當地房地產市場的完善和透明，買家的權益可以得到充分保障，中國人熱衷在澳大利亞買房還主要因為移民的需求。由於美國投資移民配額緊張，加拿大投資移民又暫時關閉，適時推出1年就拿綠卡“閃電版”投資移民項目的澳大利亞自然成為最受中國人歡迎的移民目的地。
 

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中國人不給力 澳洲最大冬季拍賣日清盤率不佳

悉尼庫靈蓋大道40號賣出510.5萬澳元

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8月8日，澳洲地產界迎來了史上最大規模的冬季拍賣日，悉尼多個城區的房價紀錄接連被打破。

根據Domain集團的數據，悉尼周六舉辦了848場拍賣會，特拉慕拉（Turramurra）和紅坊（Redfern）打破悉尼房價紀錄，當日最大的交易是蘭域（Randwick）的1間4居室獨棟屋，賣出515萬高價。
 
在特拉慕拉，庫靈蓋大道（Ku-Ring-Gai Avenue）40號1棟6居室、4浴室的房屋賣出510.5萬，高出底價30.5萬，創下該區的新房價紀錄。房子始建於1898年，位於北岸最優質街道1個近2000平方米的地塊上，上一次翻新是在2009年，附帶1個網球場和1個泳池。
 
沃龍加（Wahroonga）地產公司LJ Hooker的代理沃德（Robert Ward）稱，一共有5人登記競標，3人是亞洲買家、2人是本地人，最後成功買下房子的是1對在沃龍加居住了10年的荷蘭夫婦。
 
沃德說他鼓勵賣家在8月8日舉行拍賣，因為中國買家視這一天為幸運日。“亞洲人對這個地區很感興趣，尤其是附近有好學校的房子。”他說。
 
Domain集團在周六晚上收集了674個拍賣結果，顯然8月8日並不是每位賣家的幸運日，清盤率只有75.4%。“這不僅僅是今年以來的最低清盤率，而且比1年前還要低。”Domain高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱。
 
而在墨爾本，周六有超過900套大都市房屋拍賣，是墨爾本有史以來規模最大的8月份拍賣日，這主要是受華裔社區和國際買家的驅動。
 
據Domain報道，墨爾本周六的拍賣數量比去年同一個周末增加了51%，因為很多中國人視8月8日為幸運日。盡管如此，任何類型的買家依然對市場持謹慎觀望的態度，很多人都在等質量更高的房子、倉庫和公寓放盤，但可能要等到9月或10月。
 
至於墨爾本周六的拍賣結果，Domain收集了789個結果，統計的清盤率是79%。Marshall White的拍賣師Doug McLauchlan說，內城東區湧入了很多中國大陸買家，他們對空地特別感興趣。
 

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全澳洲租金下降 房客歡喜投資者憂

據《每日電訊報》報道，房客要高興了——7月，澳洲全國租金下降了。但這對那些一心想著澳洲房價上漲的投資者們來說，卻是壞消息。

根據CoreLogic RPData發布的數據顯示，全國的周租平均值為486澳元，而布裡斯班的為433。而布裡斯班的租金收益率為4.5%。

悉尼仍然是最貴的租地，平均周租為593澳元，然而租金收益率卻是各大城市中倒數第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨爾本的為最低，7月的收益率為3.1%。

澳洲租金平均值為486澳元，收益率為3.5%

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Ray White New Farm的租賃負責人Haesley Cush說：“現在有很多因素都在鼓勵著房客們去買房而不是租房。低利率意味著你的周租與只支付利息的按揭支付差不多。而房價上漲也促使著房客們馬上行動，避免以後要多付。”

達爾文也是租金昂貴，周租為549澳元，但它的收益率是最好的，為5.6%，比一年前5.9%低。

數據還顯示，全國2015年7月的周租下降了0.3%，收益率為3.5%，比一年前的3.9%低。

Haesley Cush說長期投資者也在發揮作用，“有經驗的房東明白一個好房客和房屋不空置的重要性，所以很多房東不會增加租金，還會鼓勵房客留下。”他還說，不同季節，租賃市場的情況也不一樣。

報告稱，租金增長緩慢，主要是因為澳洲各大城市房屋建設增加，澳洲房產投資者活躍。

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專家：悉尼、墨爾本房市已近頂峰

據Domain報道，McGrath Real Estate的首席執行官約翰•麥格拉斯（John McGrath）稱，悉尼房市已近頂峰。

周一，在Aussie Home Loans大會上，他說：“我認為悉尼房市會以3%-5%左右的速率增長，然後就會步入平穩階段。墨爾本差不多也一樣。澳洲的其余地區將會迎來下一輪增長，未來3年，昆州東南部將是最熱的市場。而珀斯要依賴其能源。”

Aussie Home Loans的高層John Symond也同意該預測。

有澳洲房地產專家指出，悉尼、墨爾本房市的增長勢頭減緩

但也有中介和市場人員表示，上述兩位專家的看法是不成熟的——不應用清盤率作為判斷市場的唯一依據，悉尼和墨爾本房市依然強勁。

中介Douglas Driscoll說：“過去6-12個月前的從眾心理的確消失了，但過去幾周的房產售賣很大，房產銷售供應增加，清盤率自然會下降，但有很多是私底下售賣的。”

Century 21 Australia的主席Charles Tarbey 則表示很多人都很貪心，在不斷試探市場。

Australian Property Institute的高層Tyrone Hodge說，說房市增長已到頂端為時尚早，“市場的基本面依然是供應不足，唯一的實際變化是銀行借貸限制增多，供應也在增加。”

其余多個專家也表示，澳洲房市增長勢頭還在。

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最重要的15分鐘－美國名牌大學招生官講述申請審批的真實過程（下）

以下是由哥倫比亞大學前任招生官Keith Hernande講述的一個真實的申請流程故事。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作，一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官，而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望通過以下故事讓同學們更加瞭解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

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12分鐘過去了。

文書

文書平淡無奇。當我們在審閱完文書之後感覺無特別之處或無任何感情波動時，我們則稱之為平淡無奇。這是他在一個小村莊參加志願者的活動經歷。他在那兒教書。在這一季招生時段中，我懷疑這已經不是我第一次審閱諸如此類的文書了。

但是我後來發現了一些獨特之處，這是一個簡單的句子。「我看著這些學生。來自學校的校友們自豪地幫助著這些孩子，這些年輕的村莊學生們也快樂地玩耍著。但是我卻為此難過。我感覺他們並不瞭解對方。但是我瞭解。因為在我生命中的大多數時間裡，我就是一個來自小村莊的男孩。」

哇，自我認知，社會感知。這是很有深度的東西。雖然這並不是一篇措辭精美的文書，沒有華麗的辭藻，但是我在意的並不是措辭，而是文書中表露的情感。他擁有將自己置身環境之外，理性分析環境的能力。我專心致志地審閱著文書的其餘部分，嘗試著瞭解這篇志願者文書與我審閱過的和將要審閱的諸如此類的文書的不同之處。我深深地陷入了「思想泉流」。我開始瞭解他是誰和他的想法，以及這與老師推薦信，課程，成績和期望的聯繫。我寫下備註：「這個學生很優秀。」事實上，在我看來這不僅僅只是一篇關於志願者活動的文書。我們在乎的並不是文書的主題，而是學生在文書中展現的思考問題的方式。我知道，這名學生會很好地適應世界各地的生活環境。他會從他人身上學習，分析問題，處理並解決生活中的困難。他可以加入到我們的團體當中，成為一名優秀的貢獻者。

14分鐘過去了。

我看著時鐘，希望在15分鐘內完成。我沮喪而悲傷，因為這意味著我將更加痛苦，並不得不更晚入睡。但是我享受此次審閱和瞭解這個學生。

補充文書

他在文書中提到了他創造的數學公式，並將此作為申請數學學習的理由之一。這二者之間的關聯天衣無縫。但是我也為文書中的一些語法錯誤而失望。他書寫這篇文書時似乎並沒有像書寫其他文書那樣用心，但是我對此的感覺仍然不錯。

這還有一封來自學生父親一個朋友的額外推薦信。我想看看我是否知道這位推薦人，但是我不知道，我繼續閱讀著。

面試

面試評分為4分，總分5分，總的來說還不錯。我接著審閱面試報告。面試者說這名學生特別木訥，但是他讓你感覺好像木訥的人理應徵服這個世界。我笑了。這名面試者備註說，這名學生沒有英語交流障礙，上課應該沒有問題。我對此特別欣慰。我繼續完成我的報告。「這名學生是我在整個申請時段中覺得最好的孩子，但是我們最好在審閱完所有學生材料後再做出最後決定。我們將看到他一步步成長起來。無論是他的考試成績，背景都讓他從所有來自同一高中的學生中脫穎而出，但是難度較低的英語課程意味著我們可能會找到更具優勢的學生。如果非得說出我的擔憂，那就是他的TOEFL成績，因為這確實低於我們通常招收的國際生TOEFEL平均分要求。」

我將該生的申請材料存入電子等候區，我們稱之為委員會討論隊列。17分鐘過去了。

———–

2個月過去了，我重新查看Bob的材料。現在，我已經審閱過很多在TOEFL成績，領導力，學術研究和推薦信都比他優秀的學生。但是並沒有一個學生在各方面都比他優越。比起和Bob來自同一高中的其他同學，我還是更喜歡他。我和其他不是特別明確Bob情況的同事展開討論。我們決定在審閱完同一地區的400名申請者後再決定是否錄取Bob。我們完成了所有的審閱，錄取了4名學生，然後回到Bob。我們的溝通時間比較長，我可以從其他招生官們的眼中看出，這真的就要發生了，我們決定錄取Bob了！這並不是因為Bob比其他學生跟更優秀，這並沒有「更好」，因為我們查閱了太多不同的學生。但是回到文書部分，我們何曾審閱過一名可以完美適應自己社會經濟情況的學生？我的同事們說他們沒有遇見過。他們認識到了我在17分鐘內發現的所有。Bob對數學熱情高漲，他希望學習之餘同樣提升其他方面，他具有分析社會情境的能力。他將比來自同一地區的其他學校和來自同一高中的其他同學帶給課堂更多的積極影響。他值得被發現，他被錄取了。他是同一地區400名申請者中第五個被錄取的學生。

相關：最重要的15分鐘－美國名牌大學招生官講述申請審批的真實過程（上）

 

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最重要的15分鐘－美國名牌大學招生官講述申請審批的真實過程（上）

以下是由哥倫比亞大學前任招生官Keith Hernande講述的一個真實的申請流程故事。途西教育十分有幸能與前任招生官們共同協作，一起幫助學生申請美國院校。途西教育希望直接通過招生官，而不是曾經就讀過某所學校的學生闡述申請流程中的關鍵點。我們希望通過以下故事讓同學們更加瞭解招生官們的想法和申請流程中的重要事宜。

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在哥倫比亞大學，你知道我們會選擇何時開始審閱申請者們的申請材料麼，我總是喜歡在晚上八點，天完全黑了之後再開始。那時候很安靜，只有我和申請者。

我打開電腦（幾乎每所學校都是線上審閱），開啟系統軟件開始審閱材料。首先，我必須得決定從哪兒開始。因為我們是按地區審閱，所以我首先得選擇一個地區。接著我會審閱那個地區所有申請者的申請材料，共400名申請者。我查看推薦最多申請者的學校，有一所學校共推薦了40名學生。這會花費我約8小時的時間進行審閱，每個學生約15分鐘。我將在凌晨4點離開辦公室，但好在我可以在辦公室睡覺！我打開音樂，讓房間裡充滿能量。我從GPA最高的學生開始一一審閱。

第一個申請者：GPA 97分（100分制），男生，對數學感興趣，國際生，但是我不知道他的母語是什麼。

GPA

我查看他的成績單確認GPA是否一致。結果GPA錯誤。招生部希望簡化我的工作，但是他們卻沒注意到這名學生就讀過兩所高中。97分只是其中一所學校的GPA。因此我得親自重新計算。我審閱他的學校檔案，這是一所重點學校，闡述了學校所提供的課程和成績計算方式。根據該校的GPA計算方式，我計算的結果為92分，因為該學生9年級的成績不是特別優異。就此來說，他不是該校最優秀的學生。確定GPA之後，我開始從學校檔案（從中我可以得知難度最大的課程是哪些）查看該生所選擇的課程。這個檔案很好，它記錄了該生每一科的最高成績！我可從中得知原來他選擇了11年級難度最大的數學課（除他之外，班裡只有5名學生也選擇了此課程），並取得了最高分。這特別厲害。然後我看到了他的英語。他選擇的是常規英語課程，但除此之外學校還提供了2個難度更大的英語課程。他的英語成績還不錯，我開始疑惑他選擇常規英語課程的原因。他的學校不允許他選擇難度更大的英語課？是他自己選擇更簡單的英語課程？他是否更關心高分GPA？我在招生官發言區留下備註，我們內部的交流術語，「人文科學選課難度較低，數學成績優異，推薦信需待明確。」

本應花3分鐘完成的審閱流程，最終卻花了5分鐘，因為得重新計算GPA。

推薦信

有趣的是，他選擇了他的英語老師做為推薦人。他的老師談到他剛來到這所學校時的面對的挫折。因為詞彙量匱乏，他被迫選擇難度較低的英語課程。但是這並沒有打壓到他的決心，相反，他變得孜孜不倦，總是希望越做越好。每天放學後，他都會求助老師的輔導，並帶著礦泉水以向老師作為感謝。我知道他的家境比其他同輩同學貧困，直到中學才有機會學習英語，對此他感覺很遺憾，但卻又不得不接受事實。我開始明白他選擇難度較低的英語課程的原因。我開始對他有好感。在我審閱完其他推薦信後，我對他的好感明顯加劇。

9分鐘過去了。

學生簡歷

我從人口資料開始。該生被稱作Bob，他之前從未來過美國，母語為中文，無兄弟姐妹。母親畢業於一所大專學校，父親從未上過大學，但現在運營一家採礦公司。這看起來十分有趣。如果父親擁有一家採礦公司，為什麼該生會比其他同學貧困？推薦老師在撒謊？但是他的父母都沒上過4年制的大學。這個公司應該是最近才開創的，然後發展迅速。他們可能稱得上富裕，但並不算大富大貴。致富經歷的不同，讓人們更加清楚如何利用他們的金錢。

10分鐘過去了（但這只用了1分鐘)。

課外活動

該生在學校沒有過任何擔任領導的經歷。在數學組中贏過一次市級競賽，全國排名第三。這還不錯。他創建過一個獨立的項目（這從某種程度上說，可以算是一種領導力的表現），創造了一個決定級別的數學公式。我想要瞭解更多關於這個數學公式的信息，真希望他能將此寫進一篇文書！

考試成績

他參加了8科AP課程考試，但是學校並不提供AP課程。可能我是招生官中比較特殊的一位，但我對此有點惱怒了。這聽起來好像某人給了他錯誤的建議。他本可以花更多時間發展自己的領導力而不是擔心這些沒必要的考試。但是至少它們都是5S和一個4。該生還是很有天賦的。考試成績優異：SAT 670/780/700 (2150)，SAT2中物理，數學和化學滿分，文學740，但這也很令人欽佩。儘管他選擇了難度較低的英語課程，但仍然表現優秀。這是我沒料想到的。他的TOEFL成績105，這有一點點讓人不安。這比我想像的要低一些。然而不管怎樣，他的考試成績和我之前8分鐘所知的一致，這名學生學術表現優異。事實上，我並不那麼在意他的考試分數，因為成績優異是一名好學生的徵兆，而不是一名好學生的原因。好學生的考試成績都很優秀。Bob是一名好學生。但是我會喜歡他的性格嗎？

想知道國際留學生Bob最終有沒有獲得招生官的垂青，被哥倫比亞大學取錄及其原因，請緊貼途西教育的下一期專欄！

 

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悉尼奧本成澳洲移民中轉地 中國移民扎堆

據《悉尼先驅晨報》報道，奧本（Auburn）成為了悉尼的“中轉候機廳”——該區位於悉尼CBD西19公裡處，是悉尼人口自然增長率最高的地方，也是海外移民最常到的目的地之一。但該區的民眾也常常會搬去悉尼其他地方。

據悉尼統計局表示，該區的國內移民在2006-2014年達到了7800。

人口統計數據顯示，住在奧本當地行政區域的90%的人中，就至少有一個父母是來自海外的——這是全澳洲最高的數據。

悉尼奧本是海外移民最常到的目的地之一，當地房價高漲

中國移民陳冰（Bing Chen，音譯）就是一個例子。她在6年前就來到了這裡，因為當時這裡的租金比較適中。雖然她剛來時不怎麼懂英語，但當地的華人都會幫助她。

據統計局數據顯示，該區的中國族裔人就高達18.8%。

陳冰如今是3個小孩的媽媽。她說，住在奧本非常便利，因為當地也有針對新移民及其小孩的服務，如她現在正在上的英語培訓班。

奧本多元化服務署（Auburn Diversity Services）的負責人Justin Han說，當地的一系列活動安排吸引了很多海外移民，但一旦他們適應了澳洲生活，很多人就會因為工作或其他原因而搬離這裡。

前奧本官員Le Lam說，當地的房價高漲，也是驅使人們搬離這裡的原因，“很多移民都會搬到房價更便宜的Blacktown、Mount Druitt、St Marys和Penrith區。”

現在，奧本最普遍的出生人口，除澳洲人外，就是中國人，其次是土耳其人。

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澳洲房產投資者無視警告 1周搶購1800套房產

澳洲房產投資者驅動拍賣購買潮

盡管各大銀行紛紛收緊借貸並提高借貸成本，但澳洲房地產投資者根本停不下來，上周就賣出了近1800套房產。

周六恰逢中國人的幸運日8月8日，賣家都期望從中撈上一筆，因此周末的房屋拍賣數量猛增。根據CoreLogic RP Data的數據，悉尼有超過1000套上市拍賣，打破了8月份的紀錄，幾乎是去年同期的2倍，其中近78%成功交易。

墨爾本上周末一共有1057套房屋供拍賣，清盤率接近79%。首府城市的平均清盤率是77%，超越去年同期的68%。

財長何基（Joe Hockey）宣布，再有6套被非居民購買的房屋被強迫撤資，他說政府還在調查另外462筆交易。

分析師稱，驅動拍賣購買潮的是投資者，而非自住型買家。澳洲房產投資者6月份投入房市的資金接近破紀錄的60億，而自住型買家的借貸出現下跌。

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）與各大銀行合作遏制投資者貸款，四大銀行上個月都上調了投資者按揭的利率。知名經濟學家Saul Eslake質疑這種做法的效果。

“至少短期之內不會影響需求，很可能沒什麼效果。其中一個原因是，盡管銀行已經宣布了上調利率，但澳洲利率依然很低。”

澳洲房價在截至7月份的1年中增長了11.1%。國際清算銀行（BIS Shrapnel）的預測總監Robert Mellor稱，投資者開始追求租金收益而非資本增值，租金收益比債券收益高。

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