ZoeChan – Page 497

“有钱就可以”！澳洲移民新政锁定全球投资客

日前澳大利亚政府宣布，自7月1日起，所有希望通过500万澳元重大投资者签证（SIV）项目移民的投资者，必须将其投资的500万澳元中的半数以上投入到风险领域。而将于7月1日同天登陆的高端投资者签证（PIV）再度将澳洲移民送上风口浪尖。有人认为，若此举正式落实，被称为“有钱就可以”的SIV移民通道或将成为历史，PIV可能将取代SIV。

投资求稳SIV缺乏优化

有调查显示，澳大利亚现已成为中国富人移民的首选国家。排除技术移民，投资移民无疑是最受富豪青睐的方式。据了解，目前澳洲移民主要有188A类企业主类别、188B类投资者类别、188C类重大投资者类别以及132永居签证四种项目。

据了解，188A类似于过去的163签证，更偏向于创业。尽管备受瞩目，但188A类的实际申请人数相较于过去的163却出现了大幅下降，甚至不及163的30%。究其原因，有业内人士认为188A类不允许副申请人在澳洲居住和投资是导致人数骤降的主要因素。

188B类是专业投资者类别的移民渠道。与其他项目相比，由于此类项目以专业炒股、炒房的群体为对象，国内虽有却达不到澳洲的标准，因而国内市场十分狭小，申请人数比例甚至低于总体人数的5%。

在各项移民项目中，最受关注的无疑是188C类，即重大投资者签证（SIV）。据要求，SIV投资500万澳元便能在四年后获得澳洲的永久居留权。SIV凭借其相对宽松的政策和较短的居住时间，甫一推出便广受追捧。也因此，SIV被戏称为“有钱就可以”的投资移民项目。同时也因此，投资者的资金流动在澳洲引发了一系列的问题。

澳洲政府签发的SIV在去年间增长了5倍，其中89.1%的签证申请者来自中国

大笔的资金流向稳定的州债，在政府并不缺钱的情况下并未发挥其应有的作用，资金紧缺的创投却鲜有分一杯羹的机会。此外大量的房地产投资也使澳洲房产发展速度过快，这并非澳洲政府所乐见的情况。有人对此评论，目前的SIV达到了预期却缺乏优化。

截至今年1月31日，澳洲移民局一共收到2075份申请，共计已投资32.55亿澳元资金，28.95亿澳元的资金正计划进行投资。另据《澳洲日报》报道，澳洲政府签发的SIV在去年间增长了5倍，其中89.1%的签证申请者来自中国。

新政暗藏投资移民版图

正当SIV春风得意时，澳洲政府于今年2月12日发布的一纸改革草案却令其撞上了铁板。草案规定，未来SIV投资者必须将至少一半的资金投入初创型、成长型企业以及新兴上市公司，同时一直备受投资者青睐的房产和政府债券也被一刀砍去。将一半的资金进行风投，显然违背了国内移民求稳的投资风格。

然而在SIV折翼的同时，又一投资项目在这一微妙的时间点再度切入大众视野，即高端投资者签证（PIV）。与SIV仅一词之差的PIV，从名字至内容都显得并不一般：1500万澳元的投资金额，12个月即可拿到永居权，并且没有任何居住要求。从表面看，PIV成为了更加简单粗暴的“有钱就可以”，然而这背后却隐藏着澳洲政府未来计划构建的澳洲投资移民整体框架。与SIV不同，PIV并没有明令限制澳洲房产投资，但每一笔投资都需要经过澳洲联邦政府外国人投资管理局的批准，而以前的项目只需要州政府批准。

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澳洲购房实用指南：哪些策略不适合新手投资者？

对于澳洲房产投资，每个人具有各自的经验和知识，都有着不同的风险偏好，而第一次购屋对于房产投资新手很关键，因为这是建立更大的投资组合的第一步。

没有经验的投资者可能会犯更多的错误，以下的策略不太适合小资本、大潜力及专门知识不多者，首次投资者需要小心。

矿业或单一经济类边远城镇

矿业城镇甚至能使最精明的投资者受挫，房地产圈外人士都知道矿业城镇的反复无常。这些城镇很有吸引力，经常被冠以“热点”称号。

Destiny Financial公司创建人洛马斯（Margaret Lomas）问道：“矿业城镇为什么会让房地产投资者疯狂？这些投资者中很多人根本无钱可亏，或用自己的住房作为赌博的资产，完全无视购买矿业城镇房产的危险因素。”

她认为，投资在一个完全基于单一行业的小镇所带的风险，高于购买拥有多元化产业的城镇的房产。

她警告道：“一个最初可能与该行业并无关联的事件，比如另一个全球经济危机，来自中国的资源需求的减少等，最终可能发展为相当大的负面影响，形成真正的风险。”

首次在澳洲购房投资得好，可能创造更大的资产组合。图为澳洲一处住宅。

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旧屋整修和翻新

虽然一些新手可能有能力进行这样的大工程，但大部分人都不具备此背景或经验，在没有实质性的帮助下，不能成功完成整修翻新。不仅需要大量的前期成本，而且整修工作可能需要很长的时间。

买房新手最好考虑在投入较大及昂贵的整修房子之前，先尝试些较小的房子，如老年房、隔断或装饰等。

低头期款或无头期付款选择

如果不必支付头期付款就能购买到一处房产，则应小心合同中的条款和要求。如果没有建立实质性的房贷缓冲区，当市场逢低甚至略微下行时，就把自己置于风险之中了。

这一类房贷，包括家庭担保、40年期贷款和低头期付贷款，只要精心计划和调查，都可以为投资者安全使用。

投资者可进行一项压力测试，看看利率上升3%以上时，是否还能够负担得起。

联合购屋风险

与朋友或家庭成员联合购屋，可以以较少的前期资本更快进入市场。

联合投资购买房产也带来了新的风险。如果情况发生变化，一方想要卖房，但其他各方希望持有房产时怎么办？谁负责怎样的还贷额？如果拖欠贷款会发生什么事？

免去了前期的一些责任，但也可能会发现自己失去资产控制权而带来了烦恼。应确保每个人明确自己的责任、应该协助的费用及房产维护需要，并备有良好的矛盾处理方案。

要做好这些工作，需要有律师起草合资伙伴之间的协议，在投资前明确各方责任、费用、实现资本收益时的处理方法等。

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说好的房价暴涨呢？悉尼部分城区房价增幅竟低于通胀

房市繁荣令悉尼大部分地区的业主都大发横财，但这种好事其实并不是每个人都能摊上。

据澳洲房产机构Domain的报道，虽然过去2年悉尼的平均房价整体增长了大约30%，有些城区的增幅甚至超过五成，但有些地区的房价几乎原地踏步，甚至倒退。其中最明显的是东部、北岸、北部海滩和南部的一些高威望区。

例如哈金港（Port Hacking）上的水岸城区Burraneer，距离市区只有26公里，但Domain集团的数据显示这个地区的房价在2年内只增长了3.4%，还不及通胀。又如东部的海滨城区Bronte，2年内的房价增幅不足8%，而同期北部海滩的Balgowlah Heights增幅达到10.7%。

悉尼房价增长“拖後腿”的城区

Domain集团高级经济学家韦森（Andrew Wilson）表示，驱动房价的因素主要是投资者、自主型业主和中端买家，他们都希望趁低利率入市。而很多高威望区被遗忘是因为他们对利率不太敏感，这些地区的买家和卖家受股票市场的影响更大。

“悉尼的民宅，虽然价格也有增长，但跟市场的其他部分不一样。那是因为市场条件不适合它们。”韦森说高端市场在2007年金融危机前达到峰值，而现在已经倒退回那些水平。

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1年涨26.7%！是哪个悉尼城区房价涨得这麽疯？

悉尼上北岸St Ives Chase的平均房价在过去12个月录得了最大增幅。

悉尼St Ives Chas科林斯街102号以240万澳元高价卖出

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根据CoreLogic RP Data的最新统计数据，这个袖珍城区的房价疯涨了26.7%至137.5万澳元。

St Ives Chase科林斯街（Collins Rd）102号的一笔交易就反映了这个城区在买家中的人气。这间4居室的房子以240万澳元私下交易成功，创造了这条街的新纪录。买家是一个来自Kellyville的家庭，他们希望搬到更靠近北圣艾夫斯小学（St Ives North Primary School）的地方。

销售中介Mary Hepburn和James Yahl在3个星期内带了超过100组人前来看房子。 “买家们都喜欢这个地区安全的社区氛围。我们的房子现在都能吸引大批有诚意的买家，他们希望买到这个地区的优质房产，可以靠近购物中心、学校和交通的是首选。”Hepburn说。

St Ives Chase房价的长期增幅也强劲，过去3年这里的房价中值飙升了52.6%。东林德菲尔德（East Lindfield）一间没装修的砖房都能卖出173.5万高价。

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澳洲最大建商：疯狂房市要靠中国

澳洲最大的建筑开发商之一的Meriton集团总裁Harry Triguboff认为，悉尼独立屋的价格今年还将上涨10%，因为相比上海，澳洲房价还是便宜。

“中国人认为我们的房子很便宜。” 亿万富翁Harry Triguboff作为Meriton集团的创始人，他告诉媒体：“刚开始有中国人来澳洲买房时，我问他们上海的房子便宜还是这里的房子便宜，他们回答我说‘这里的便宜’。”

“如果现在我还问中国人，他们仍然认为澳洲房子便宜，而且中国房产是有产权年限的，而澳洲没有。”

澳洲最大建商之一的Meriton集团总裁Harry Triguboff

Triguboff旗下的Meriton集团四分之一的公寓都卖给了外国人，他提醒澳人要注意中国正在崛起的购买力，他也相信澳中两国之间会有大的经济合作，并将持续很多年。“如果哪个国家的国力强盛，这是任何人都害怕的。因为如此强大的国家，我们有时不得不听从它，而且有时候它要求的可能并不符合澳洲人的利益。”

但Triguboff认为中澳之间关系友好，而且全球化越来越密切，哪个国家也不能独善其身。82岁的Triguboff在中国出生，他在建立自己的商业帝国前，独自盖起了属于自己的第一幢房子，位于Roseville，《亚洲福布斯》估算，他的商业帝国价值74亿元。

Triguboff称，他赞成财长Joe Hockey的建议，认为年轻澳人应该可以使用养老金进入澳洲房产市场。他称，年轻澳人现在被挤出了房地产市场，因为有不少来自国外的买家，“如果澳洲政府真担忧年轻人买不起房，那么确实该做点什么。”

Meriton今年将完工约3000所公寓，而且还有13600所房屋在待建计划中。Triguboff还认为悉尼43个议会应该合并为6个，“因为大多数议会都不知道如何应付新房数量的急剧增加。”

Triguboff还批评艾伯特政府打压外国房产投资人，包括迫使一位中国买家出售位于派珀角（Point Piper）价值3900万元的豪宅。

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澳洲房产市场有几多海外买家？谜底揭晓！

一名权威银行分析师称，他的大面积调查显示，澳洲房地产买家中有9%来自海外。

Digital Finance Analytics（DFA）调查了2.6万个家庭，其中15%左右是首置业者，该机构询问了他们的住房安排。

DFA对调查结果进行了分析，估计至少有9%的首置业者是外国人。DFA对分析结果表示自信。

DFA的诺斯（Martin North）说，这还只是一个保守估计。“我们可能还是低估了，因为我仍然觉得还有一部份海外投资者，可能从澳洲银行获得融资，但我无法得到这部份数据。”他对澳广（ABC）的午后节目说。

诺斯说，他没有对更加广泛的市场进行同样的分析，但认为外国买家的比例应该与在首置业族群中差不多。

North先生说，在某些市场，特别是悉尼和墨尔本的内城区，海外置业者比例高于其他地方，而这确实推高了房价。

“在我看来，（海外买家）无疑推动了房价，特别是在悉尼这种交投特别活跃的地方。”

“在其他州，统计数据的比例低得多，但还在增长。比如，在维州，我们看到海外购房者的比例在某些邮政区飞速增长。”

海外买家推动了澳洲房价，特别是在悉尼这种交投特别活跃的地方

首次置业者选择投资房

诺斯说，他的研究也发现本地首置业者越来越多地选择投资房，而非自住房。该报告估计，大约35%的首置业者以贷款购入投资房，57%是自住，还有8%无需贷款。

诺斯解释说，很多买房者担心喜欢的区域房价上涨过快，所以只好以投资方式入市，并期望能分享一些房价上涨的好处。

“在我看来，这是一个非常显著，非常令人担心的趋势。因为这本质上是房市向投资领域扭曲，人们追求借贷、想在未来的房价上涨中捞一把。有相当高比例的首置业者直接进入投资市场，而非购买自住物业，他们中很大部分选择了只还利息的澳洲贷款。”

研究估计大约有36%的首置业投资者选择了只还利息的贷款，这种贷款比普通贷款风险更高，因为他们欠银行的本金没有被偿还。

报告发现41%的首置业者选择了本金和利息一起还。11%首置业者是海外人士，并且无需贷款，3%是本地置业者且不需贷款，6%向父母借钱，另外3%从其他地方融资。

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中国人爱在澳洲买房也成澳洲羊毛最大买家

模特穿着墨尔本设计双子星Peter Strateas及Mario-Luca Carlucci设计的衣服

据《澳洲人报》的报道，中国中产阶级人士已成为全球最大的澳洲羊毛买家，他们更希望把财富“穿”在身上给朋友看，而不是把羊毛制成衣服卖到其它地方。

3月17日在北京举行的“国际羊毛标志大奖赛”（International Woolmark Prize）上，举办方羊毛标志公司（Woolmark）的CEO麦卡洛（Stuart McCullough）表示，越来越多中国消费者购买并穿戴羊毛制品，而不是将羊毛加工成衣服后远销海外。

在该大奖赛上，4年前由帕特莫斯（Marcia Patmos）自创的美国品牌M. Patmos击败澳洲设计师双子星Peter Strateas和Mario-Luca Carlucci的Strateas.Carlucci、中国V. Major、德国Augustin Taboul及黎巴嫩Bird on a Wire，成为女装组冠军。

获奖产品将从8月起在大卫琼斯（David Jones）及萨克斯第五大道（Saks Fifth Avenue）等知名零售商处出售。根据比赛规定，衣服必须是用美利奴羊毛制成的。中国购买了澳洲80%，价值19.4亿元的羊毛出口品，正成为全球最大的羊毛消费国。麦卡洛说：“中国对澳洲羊毛的需求自上世纪90年代起一直增长，但过去5年我们看见的实质变化在于，他们目前不仅仅加工羊毛，还将其进行改造和穿戴。”

根据两国间当前的贸易条款，澳洲每年可向中国输出2.87亿公吨关税仅为1%的羊毛，但超出这个上限后的关税高达38%。好消息是，去年11月签署的澳中自贸协定将1%关税的配额增加了3,000万公吨。

中国淘宝网上有成百上千种用澳洲羊毛制成的时尚品，围巾最低仅售20人民币（约合4.2澳元），而法国品牌的大衣却标价11,260人民币，几乎是北京月均工资6,000人民币的两倍。

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澳洲首府房市现曙光堪培拉房产交易达五年新高

澳洲首都堪培拉的房屋市场随着贷款买房人数的增长而持续发展，并创下至少五年来的第二高点。

堪培拉房市展现骄人的增长势头

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据澳洲的国家统计局研究表明，今年1月份，堪培拉有860宗大型房屋借贷交易完成。这一数字只比2009年12月份少一例，在那之后交易数量大幅下降。堪培拉在1月的房屋交易数量紧追塔斯马尼亚，后者也仅仅多出13例。

Domain集团高级经济学家安德鲁•威尔森（Andrew Wilson）认为，这对堪培拉房产市场有着积极的影响。“我们不仅看到了被拍卖出去的房屋的数量创了记录，而且还看到了三年来的最高拍卖率。”他说，“拍卖是很好的衡量房屋市场的指标。过去几年的房屋市场就像过山车，但是现在消费者信心正在从公务员裁员中恢复起来。”

威尔斯博士表示，堪培拉房市先前没有看到过房屋购买者对于利息下调后的反应，但是现在房市的增长势头，可能反映出减息的效果了。他说：“现在对于堪培拉来说，所有的迹象都表明房市上扬，也是时候了。”

当民众想要在澳洲买房或建房时，这会给民众对于堪培拉长期房屋市场前景带来信心，而最终，一个可持续发展的房屋市场将会给堪培拉提供就业机会，这对所有堪培拉人来讲也是巨大的收益。

首席部长安德鲁•巴（Andrew Barr）表示，堪培拉政府正致力于确保当地房屋市场持续走高。“考虑到联邦政府的裁员，这将是一个持续的挑战，”他说，“但比起1996年的那次裁员，我们可以乐观的看到，外在因素对我们经济的影响变小了，经济的自我调节能力变强了。”

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澳洲房价将腾飞两年：悉尼升20% 布里斯班涨14%

新研究指出，悉尼房价料将在未来两年内增长20%，使得当地房价中值突破100万元。布里斯班房价料将腾飞，但墨尔本和阿德雷德的房价增长价格大大减速，珀斯房价料将下跌——这是BIS Shrapnel的预测。

经济分析师说，悉尼和昆州东南部存在住房短缺的情况，尽管住房营建活动有所增加，但从长远来看，营建活动的提升空间有限。

未来两年，布里斯班的房价料将增长14%

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根据澳洲统计局（ABS）数据，悉尼房价在截至2月份的一年里增长了14%，BIS Shrapnel预计2014/15财年的增幅将达到13%，促使悉尼房价中值突破100万。2015-16财年料将进一步增长7%。

本财年，布里斯班的房价料将增长6%，2015-16财年的增幅料为8%，使得房价中值逼近60万元。

BIS Shrapnel认为，住房营建活动是比减息更重要的推动房价上涨因素。“对许多潜在借款人来说，是否进入房市的决定早已作出，房贷利率再降0.25%也不足以改变他们的打算。”该机构说，“这可能会鼓励某些摇摆不定的人出手买房，给市场带来温和的提振作用。”

“当前的交易活动已经奠定了自己的发展势头，并且有望再持续两年。”本财年墨尔本房价增幅料将大为减慢，仅为3%，下财年也仅为2%。阿德雷德市场料将放缓，本财年的增幅预计为1%，下财年为2%。随着矿业热潮放缓，珀斯将迎来房价下跌，BIS Shrapnel预测本财年房价将下降1%，下财年下降2%。

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澳洲重大投资者签证中国资金瞄准西澳矿业

中国的“黄金门票”签证资金正打算降落到澳洲矿业资产上，本土多家私人公司正在请教顾问对于高价出售铜及金资产给希望得到签证人士的看法。

有卖方顾问表示，他们一直在回答国内私人公司关于西澳标价200万元左右资产的问题，那些公司一开始并不透露资金细节。经过一些试探，顾问们发现，似乎这些公司打算马上把资产卖给中国富豪，而且通常会涨价到能满足500万元这个重大投资者签证（SIV）门槛的水平。

2012年实施的重大投资者签证向中国等地的富豪提供居留签证，但要求他们在澳洲对三类获认可资产中的一种投资500万元。有人抨击称，部分合资格的投资并没有真正让澳洲经济受益。对此，联邦政府正展开审查。重大投资签证可选择的投资类型包括联邦或州政府的债券、受澳洲证券与投资委员会（ASIC）监管的管理基金（必须在澳洲投资）以及直接向私人澳企投资。基金管理公司已催促政府更严密追踪资金去向。

潜在的澳洲移民已显示出对西澳矿业的兴趣

被称为“黄金门票”的重大投资签证一直是联盟党政府的摇钱树，目前批出的签证约有90%流向中国人。维州及新州吸引了最多的这类投资。

有意申请西澳重大投资签证的人必须得到州政府的担保，后者在递交给联邦审批之前可以详细规定投资的标准。监管西澳商业移民项目的Small Business Development Corporation指出，当地约有四分之一的申请是打算投资私企。其中，有两名申请人计划投资矿企。

未经开发的10万盎司黄金资源是资产可能吸引人的一个例子。自2012年以来，西澳提名了59份重大投资签证，15份获批，当中13份是投资政府债券，其余为管理基金。

投资者资金有转向私企趋势

商业移民的企业经理德尔凡特（Bruno Delfante）表示，部分潜在移民已显示出对持有西澳矿业资产的私企感兴趣。他说：“还存在一种新兴趋势，即一半左右最初看中政府债券的投资者目前将资金转向私企。”

部分资源业交易者担心，打探矿业消息的澳洲私企在矿业方面肯定不是那么有经验。消息人士表示，中国有着在澳洲矿业投资失败的历史，寻找归宿的热钱可能结局惨淡。部分顾问警惕与相关交易产生联系，提防相关公司是否有能力完成交易。

作为审查的一部分，联邦政府正提议对寻求涉足重大投资签证项目基金管理公司设定新的要求。本土700亿元房地产产业的顶尖团体Property Funds Association强烈反对其中一项改革提议——只有管理资产达1亿元的基金管理公司可以参与重大投资签证项目。

经过吸引了68份意见书的初步利益相关方商议，联邦政府2月公布了一份框架草案。

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