Author: ZoeChan

根据最新公布的房产中位价数据，Armadale、Caulfield North和Kew是去年墨尔本房市中的大赢家，而South Yarra、Carlton和Middle Park的表现就很糟糕。

根据CoreLogic RP Data的最新数据，墨尔本逾85%的城区（总共333个）的房产在2014年增值了。其中有90城区的房产价值增长了逾10%，还有逾120个的增幅超过了全墨尔本市的平均涨幅——8.4%。

增长幅度最大的是Yarra河南面的内东区。这个地区百万元邮编区云集，包括增幅最高的Armadale——它的中位价值大涨47.5万元（38%）至172.5万元。Box Hill的表现也名列前茅，房产价值中位价猛增逾17万元（22%）至93万1633元。

CoreLogic RP Data的墨尔本房产专家Robert Larocca称，Box Hill的房价之所以会涨，主要是因为一大波被挤出百万元城区——包括Mont Albert、Mont ALbert North、Balwyn和Balwyn North——的买家都涌入此地购房。

Abbotsford的经历与Box Hill一样，该城区的房产中位价增加了逾16万元（22%）至91万5794元。不过Larocca表示，这个城区的房价还受到在此地购买独立屋以改建为单元房的开发商的影响。“墨尔本是一个不断发展的城市，因此，如果你是住在CBD的附近地区，那么房产就会变得更有价值。”

其他表现优异的城区还有St Kilda、Ashburton和Glen Iris。Larocca指出：“去年Yarra河南面和内城区的表现最好，而低端房市的涨幅则低于中高端房市。”不过Keilor Downs和Braybrook是两个表现相当抢眼的低端区。

而在51个墨尔本房价下滑的城区中，Middle Park猛降了10.9%。

虽然独立屋市场的表现几乎可说是2013年的翻版，但Larocca指出，由于供过于求，单元房的价格在去年第4季度下滑了。“2014年开年的形势强劲，但最后的表现越来越弱，这给2015年的形势打上了一个问号。”

South Kingsville的公寓中位价增加了11.2万元（30%）至48.4万元。而Docklands和墨尔本市区的公寓价涨幅却连3%都没到。2014年，Docklands的中位价只略增1.6万元至58万元。

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很多潜在的自住型买家可能感觉自己被不断涌入的投资者挤出了澳洲房地产市场，但最新数据还显示，澳洲出租房产的增多正抑制房租增长。

CoreLogic RP Data的季度房租审查显示，首府城市独立房和单元房的平均租金在第四季度保持不变，分别还是每周430元和410元。至于次发达地区，独立房租金上涨1.3%至400元，但单元房租金还是保持每周390元。

据澳大利亚广播公司报道，过去一年首府城市独立房租金增长1.2%，单元房租金增长2.5%，而住房价格增长7.9%，其中最后一个季度增长1.6%。

根据统计局数据，尽管纵观过去5年，首府城市的独立房租金每年也只平均增长3.1%，单元房增长3.2%，远远不及年均增速达到5%的房价。CoreLogic研究分析师库什（Cameron Kusher）称，房租今年的涨幅似乎也不可能赶上房价。“考虑到最近住房审批量大，加上投资者的购房活动活跃，我们预测2015年的澳洲租金增幅将保持疲软。”库什在报告中称。

柏斯堪培拉房租下跌 内悉尼墨尔本涨势弱

堪培拉和柏斯是最弱的租房市场，2014年两者的独立房租金分别下跌5%和6.3%，单元房租金分别下跌7.3%和4.4%。达尔文的独立房租金也有轻微下跌，而单元房租金则保持不变。

阿德莱德的单元房租金也停涨，但独立房租金增长了2.9%。候巴特的租金增幅最大，分别为3.8%和3.7%。其次是悉尼，增幅为3%左右，布里斯班和墨尔本的增幅则比较小。

但是，东海岸3个大城市的内城区公寓租金在第四季度都出现下滑趋势，其中中央悉尼下跌2.6%、墨尔本下跌2.3%，布里斯班下跌1%。由于悉尼、墨尔本和布里斯班内城区最近建设了大量公寓，供应增加似乎打压了租金。

库什说这些地区的很多投资者似乎都过分关注资本增益。他告诉ABC新闻：“投资者需要更加关注澳洲租金回报。

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据澳洲媒体报道称，虽然老旧的仁慈关怀医院（Mercy Care Hospital）还空荡荡地坐落在甘宝街（Campbell Street），但该项目的改建工程却吸引了广泛的关注。澳大利亚农业研究院院长梅德伟（Greg Medway）希望在这片旧址上修建一个农业学院，他说他们每周都会带不同的中国投资客前来参观。

新州杨格市（Young）在去年12月一共招待了三个中国投资考察团队，1月中旬将迎来第四个。梅德伟说：“我们把他们从悉尼带至杨格，来到中国纪念花园，给他们看看当地的风土人情，带他们来樱桃果园，让他们参观医院的旧址。我们的系统安排得非常好。”

梅德伟去年11月份的时候曾经对于协商将在去年年底前结束非常有信心，但1月初他表示，没有料到进展会是这样。“我们的中国投资者在协商过程中都采取了强硬态度，这是他们的文化，因此我们面临艰难长期的道路。”

梅德伟说，他们会分析每一个步骤。“他们已经拟定好了合同。我们在悉尼的中国投资代表告诉我，在西方国家我们商谈、开火、瞄准，而在中国文化中是商谈、瞄准，开火。”

他还指出，另一个协商时间很长的原因在于，合同的内容不仅仅包括杨格市，还包括一个位于中国的学院，一旦合同达成，澳大利亚学生将到那里学习，另外还有一个位于悉尼的培训设施。“我们在讨论整体的规划，一旦获得成功，必将是不可思议的。”

他说，最近中国投资者来到杨格的反馈都比较积极，投资者们喜欢这个地区。

澳大利亚农业研究院去年5月份购买了旧的仁慈关怀医院。

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让我们开诚布公：现在在澳洲大城市买房好似跳一种舞，参与的有你、澳洲房产代理、还有神秘的卖家、以及你的期望值。澳洲房产中介懂得如何与买家打交道，如何问他们问题，如何让他们感兴趣。但是一些买家仍然与代理交谈，好像代理是为他们买家服务的一般。他们不是──他们或许很友善，但那是因为他们想要你的钱。这看起来或许微不足道，但是买家们使用的语言或许就决定了他们是按市场价格买了房还是多付了钱。以下是澳洲每日新闻网站建议的永远不要对代理说的四件事情。

错误一：“我有多少多少钱来花！”

房地产代理想要知道你有多少钱能用来买房。但是买房与其它讨价还价没有区别，你不应该过早的透露你的底细。

买方代理公司（Property Mavens）的女发起人桑德库勒（Miriam Sandkuhler）称，你没有义务告诉代理你有多少钱。

“当然，有好的代理，也有不好的代理。但是根本上他们试图确定是你是否有他们所希望的足够资金买下那房子，”她说。

另一位买方代理布莱特（Patrick Bright）表示，最好是根据你所看的房子类型告诉代理一个大致的范围。如果你把真实的预算都告诉了他们，那么他们就会竭尽全力地去榨取你的每一份钱，特别是他们在没有达到卖主的价格底线的时候。

错误二：“我喜欢它！”

桑德库勒认为，这是一个非常大、非常大的错误，而且很难再回头。买房中很多成分是感情因素，而代理正想从中渔利。

“你不必显得特别冷静，似乎全然不感兴趣，但你总是可以说你是买来投资的，”她说，“肯定的是，不要到处转，说孩子们将住哪间房，家具将放哪里。”

她建议，如果你在买房过程中不能抑制感情，那就最好是找一个买方代理。

房地产投资人詹密卡尔（Stephen Zamykal）称，他总是在代理的面前鸡蛋里面挑骨头。“即使我喜欢那栋房子，我还是要着重看它的缺陷，”他说，“即使我没有，我还会告诉他们我心中还想着另一栋房子。”

错误三：“迫不及待地要买！”

桑德库勒建议，找房的人不要把买房的真正原因告诉代理，比如，不要说你的租约要到期了，你非买房不可。尽量少告诉代理你的个人情况，因为那些与买房是不相干的。

布莱特也持相同意见。他说，买家应该看上去是满不在乎的样子，“永不告诉他们你买房的真正动机是什么。”

他认为，如果你与伴侣一起去，让其中一人与代理交谈。否则代理可以轻易地从你们两人的话中套出你们的底细。

错误四：“我认为这房子值多少多少钱 ”

有些代理或许会问你估计这房子值多少钱。詹密卡尔建议买家尽量避免这个圈套，因为这只是代理来套你愿意出多少钱的一个招。“我对这个问题的回答将是，我需要先调查一番再说，”他说，“或者你可以反问他们此值多少。告诉他们你来是为了从他们那里知道房价是多少。”

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