Author: ZoeChan

澳洲房产投资者或先吞赔本苦果 资本增长让你笑到最后

澳洲房产投资者Maureen Pound称，虽然她在墨尔本和布里斯本的3套出租公寓都赔钱了，但她并未因此感到担忧。她认为未来的澳洲房价必将上涨，届时她就将连本带利地收回投资了。

这名住在墨尔本、现年46岁的企业管理顾问称：“我的房子可能在10年里会损失掉3万元，但它事实上已经涨了20万元。”

Pound是逾百万名须掏钱填补房贷与租金收入差额的澳洲房东之一。他们所押的房价将继续上涨的赌注正在导致创纪录的债务水平，并让房产投资者更易受到利率提涨和房价下滑的影响。

悉尼Digital Finance Analytics的调研总监Martin North称：“问题在于，对于房价的假设是否是现实的？在我看来，回答是否定的。”

根据澳洲统计局（ABS）的数据，在去年10月份的新房贷中，投资者占到了创纪录的51%，比前一年同期的46%高出许多。澳洲储行的数据则显示，在去年9月份，澳人所背负的债务已经是家庭可支配年收入的153%。储行在去年9月份曾发出警告，越来越多的澳人买房出租的行为或许是“投机过度的一种迹象”。

根据CoreLogic Inc的数据，在澳洲主要城市的房价攀至纪录高点之时，房东们购买了更多的房产。去年，他们所购房产增加了7.9%，而在截至2011年的10年里，这一数据则是翻番。

储行为刺激澳洲经济而让利率保持在2.5%的历史低点是这种置业行为的推动因素之一，因为这让放贷人将平均的基准可变利率下调至2009年以来的最低点——5.95%。悉尼调研机构Domain Group的资深经济学家Andrew Wilson称：“投资者所想要的就是资本增长。毫无疑问，在过去12个月里，已有创纪录的投资者进入房市。”

就在房东们增加手中持有的澳洲房产数量之时，能够负担得起当前房价的首置业者则越来越少。根据ABS的数据，在去年10月份，他们在房贷总额中所占的比例低至11.6%。

根据国际货币基金组织（IMF）的报告，澳洲是全球溢价水平最高的国家之一，仅次于比利时。

而CoreLogic的数据则显示，澳洲各州府城市的租金在2014年仅涨了1.8%，这是逾10年以来的最低涨幅。在去年的最后一个季度，租金的中位价几乎没有改变：独立屋的周租仍为430元，公寓的周租也保持在410元的位置。

澳洲的很多房产投资者去年都亏本了

根据澳洲税务局（ATO）的最新数据，在截至2012年6月30日的一年中，约130万名澳洲人——约占房产投资者的三分之二——的出租房赔本了，比两年前的数据高了7.5%。他们总共损失了约138亿元。在2012财年，余下的三分之一房产投资者赚了59亿元。

但澳洲的负扣税政策却让房东不必忍受太大的赔本痛苦，因此他们并不会因为手头的房产赔本而停止买房。房产投资者可以就租赁房产的各项成本，包括利息、超出收入申请退税。

去年12月，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）已经敦促各大银行将租赁房产的借贷涨幅限制在一年10%以内。而根据储行于12月31日发布的数据，去年截至11月30日的涨幅就已经达到了10%。

Pound称，税收优惠是她在过去11年里购买了3处投资房产的原因之一，而她自己现在却仍是租房子住。她每个月总的租金收入为5525元，低于她的房贷还款额5600元，而且她还得负担保险和其他的各项费用。Pound称，她通过税收减免来减少一些损失。她还表示，她的房产价值在过去10年里已经翻番。她认为房价将会继续涨。“当全球金融危机爆发时，所有进行其他类型投资的人都损失惨重，而我却是笑到最后的那个。我已经从我的投资物业中获得了利益，因此我感到很安心。”

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澳洲公寓供应量大增 当澳洲房东未必赚大钱

很多潜在的自住型买家可能感觉自己被不断涌入的投资者挤出了澳洲房地产市场，但最新数据还显示，澳洲出租房产的增多正抑制房租增长。

CoreLogic RP Data的季度房租审查显示，首府城市独立房和单元房的平均租金在第四季度保持不变，分别还是每周430元和410元。至于次发达地区，独立房租金上涨1.3%至400元，但单元房租金还是保持每周390元。

据澳大利亚广播公司报道，过去一年首府城市独立房租金增长1.2%，单元房租金增长2.5%，而住房价格增长7.9%，其中最后一个季度增长1.6%。

根据统计局数据，尽管纵观过去5年，首府城市的独立房租金每年也只平均增长3.1%，单元房增长3.2%，远远不及年均增速达到5%的房价。CoreLogic研究分析师库什（Cameron Kusher）称，房租今年的涨幅似乎也不可能赶上房价。“考虑到最近住房审批量大，加上投资者的购房活动活跃，我们预测2015年的澳洲租金增幅将保持疲软。”库什在报告中称。

悉尼的单元房租金增长3%

柏斯堪培拉房租下跌 内悉尼墨尔本涨势弱

堪培拉和柏斯是最弱的租房市场，2014年两者的独立房租金分别下跌5%和6.3%，单元房租金分别下跌7.3%和4.4%。达尔文的独立房租金也有轻微下跌，而单元房租金则保持不变。

阿德莱德的单元房租金也停涨，但独立房租金增长了2.9%。候巴特的租金增幅最大，分别为3.8%和3.7%。其次是悉尼，增幅为3%左右，布里斯班和墨尔本的增幅则比较小。

但是，东海岸3个大城市的内城区公寓租金在第四季度都出现下滑趋势，其中中央悉尼下跌2.6%、墨尔本下跌2.3%，布里斯班下跌1%。由于悉尼、墨尔本和布里斯班内城区最近建设了大量公寓，供应增加似乎打压了租金。

库什说这些地区的很多投资者似乎都过分关注资本增益。他告诉ABC新闻：“投资者需要更加关注澳洲租金回报。

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澳洲房产投资多样化 中国投资者竞购新州医院改建农学院

据澳洲媒体报道称，虽然老旧的仁慈关怀医院（Mercy Care Hospital）还空荡荡地坐落在甘宝街（Campbell Street），但该项目的改建工程却吸引了广泛的关注。澳大利亚农业研究院院长梅德伟（Greg Medway）希望在这片旧址上修建一个农业学院，他说他们每周都会带不同的中国投资客前来参观。

新州杨格市（Young）在去年12月一共招待了三个中国投资考察团队，1月中旬将迎来第四个。梅德伟说：“我们把他们从悉尼带至杨格，来到中国纪念花园，给他们看看当地的风土人情，带他们来樱桃果园，让他们参观医院的旧址。我们的系统安排得非常好。”

梅德伟去年11月份的时候曾经对于协商将在去年年底前结束非常有信心，但1月初他表示，没有料到进展会是这样。“我们的中国投资者在协商过程中都采取了强硬态度，这是他们的文化，因此我们面临艰难长期的道路。”

梅德伟说，他们会分析每一个步骤。“他们已经拟定好了合同。我们在悉尼的中国投资代表告诉我，在西方国家我们商谈、开火、瞄准，而在中国文化中是商谈、瞄准，开火。”

他还指出，另一个协商时间很长的原因在于，合同的内容不仅仅包括杨格市，还包括一个位于中国的学院，一旦合同达成，澳大利亚学生将到那里学习，另外还有一个位于悉尼的培训设施。“我们在讨论整体的规划，一旦获得成功，必将是不可思议的。”

他说，最近中国投资者来到杨格的反馈都比较积极，投资者们喜欢这个地区。

澳新州杨格市仁慈关怀医院吸引中国投资者

澳大利亚农业研究院去年5月份购买了旧的仁慈关怀医院。

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大批新规1月1日生效！澳洲生活将不再一样

按照传统，1月1日是很多政府改革开始实施的日期。总的来说，今年钱包最受伤的将是澳洲的福利受助者。

从今天起，诸如学童津贴等福利的申领要求将有所不同。年收入超过10万澳元的家庭将不能再享受这项补贴，申请补助者将要接受经济情况调查。同时政府也在收紧关于海外澳人享受残疾人福利金的规定。求职者必须参加就业服务提供中心安排的约谈，否则将被停发失业救助金。申请护照的成本也将增加，成人申请费增加6元，而外国伴侣申请签证则更加贵。

2015年在澳洲生活有哪些大变化？

学童津贴

从今澳洲学童津贴受助者要接受经济情况调查

今日起，学童津贴受助者要接受经济情况调查。目前小学生可领422澳元，中学生可领842澳元。现在起只有年收入少于10万澳元（包括10万）的家庭才可以领取。

求职者

今日起，求职者若不以合理理由提前通知就不参加就业服务中心安排的约谈，他们的失业补助将被停发。只要他们参加约谈，失业补助就会恢复发放。

政府此前宣布的失业要等半年后才能领取救济的措施不会在今天实施，因为没能获得参议院通过。

残疾人特殊津贴（DSP）评估/出国

今日起，DSP申请人将要接受政府授权医生的评估。享受这项补贴并要出国的澳人一年最多只能在海外逗留4个星期（与出国次数无关），否则将被停发补贴。

今日以前，受助者每次出国最长可以享受6周补贴。但如果出国计划是在2014年5月前预定的，只要能在2016年1月1日前回国，受助者仍可继续享受最长6周补贴。

永久性残疾、严重残疾或丧失工作能力者不受此规定影响。

护照费/伴侣签证

从今申请伴侣澳洲签证要多付50%的费用

今日起申请护照的费用将增加，成人费用增加6元至250元，儿童（18岁以内）及长者护照（75岁以上）费用增加3元至125元。

今日起澳人为外籍伴侣申请伴侣澳洲签证还要多付50%的费用。

养老金优惠

今日起，养老金账户将纳入联邦长者健康卡申请的经济调查中。但已经接受过调查的长者将继续按老规定，除非他们选择更改产品或购买新产品。

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七大指针看透2015澳洲房产市场

2015年的澳大利亚房市要面临严峻考验，各路专家都给出了自己的看法。其中一种比较极端的意见是，以前任职于西悉尼大学、现转到伦敦金斯顿大学（Kingston University）的学术经济学家坚因（Steve Keen）坚持认为市场处于泡沫之中。

另一个极端是澳联储（RBA）的助理行长埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份说房价只是一次性增长，是由于金融自由化和转入低通胀期导致的，基本上10年前就已经结束，随之而来的是澳洲房价较收入比较稳定的时期。

无论如何，一个被广泛认同的意见是，澳洲的房价相对高，尤其是在悉尼和墨尔本。不过随着关键的供需因素变弱，预示着今年的市场不一定会鼓舞人心。

1. 利率：中性。澳联储已经多次宣称利率要保持“一段时期稳定”，尽管坊间猜测可能会降息，但澳元下跌应能足以刺激经济防止降息，并在今年稍后让上调利率重回日程。

2. 外国投资者：可能消极。数量未知，无可靠数据。但如果房价停滞，他们可能会掉头就跑。

3. 人口：积极。人口一年增长1.6%，超过过去20年的平均增速1.4%。

4. 就业与薪酬：双重消极。澳洲统计局估计就业增长趋势不足过去20年平均水平的一半，而平均薪酬收入则略高于平均水平的一半。

5. 信心：消极。国民银行调查显示的商业信心以及西太/墨尔本研究所调查显示的消费者信心均处于低潮。

6. 监管：消极。澳联储和澳洲审慎监管局（APRA）已经暗示有意利用监管力量遏阻资金流向投资者。

7. 势头：可能会转变成消极。房价增速在2014年的关键销售季（春季和初夏）明显慢于2013年，2014年只有阿德莱德和候巴特的年度增幅高于2013年。正如澳洲房产投资者所知，势头具有传染性，当势头减弱时也一样。

2015年的澳洲房地产市场要面临严峻考验

各首府城市房价增幅：

  • 悉尼：2013（14.5%），2014（12.4%）
  • 墨尔本：2013（8.5%），2014（7.6%）
  • 布里斯班： 2013（5.1%），2014（4.8%）
  • 阿德莱德： 2013（2.8%），2014（4.3%）
  • 柏斯： 2013（9.9%），2014（2.1%）
  • 候巴特： 2013（2.2%），2014（3.5%）
  • 达尔文： 2013（3.3%），2014（1.6%）
  • 堪培拉： 2013（+3.5%），2014（0.6%）
  • 8个首府： 2013（9.8%），2014（7.9%）
  • 其他州*： 2013（2.2%），2014（2.9%）

* 其他州的房价变化仅指独立房，至于2014年的数据是指截至11月底

来源：CoreLogic RP Data

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澳洲购房指南：避免向房地产代理透露的四件事

让我们开诚布公：现在在澳洲大城市买房好似跳一种舞，参与的有你、澳洲房产代理、还有神秘的卖家、以及你的期望值。澳洲房产中介懂得如何与买家打交道，如何问他们问题，如何让他们感兴趣。但是一些买家仍然与代理交谈，好像代理是为他们买家服务的一般。他们不是──他们或许很友善，但那是因为他们想要你的钱。这看起来或许微不足道，但是买家们使用的语言或许就决定了他们是按市场价格买了房还是多付了钱。以下是澳洲每日新闻网站建议的永远不要对代理说的四件事情。

错误一：“我有多少多少钱来花！”

房地产代理想要知道你有多少钱能用来买房。但是买房与其它讨价还价没有区别，你不应该过早的透露你的底细。

买方代理公司（Property Mavens）的女发起人桑德库勒（Miriam Sandkuhler）称，你没有义务告诉代理你有多少钱。

“当然，有好的代理，也有不好的代理。但是根本上他们试图确定是你是否有他们所希望的足够资金买下那房子，”她说。

另一位买方代理布莱特（Patrick Bright）表示，最好是根据你所看的房子类型告诉代理一个大致的范围。如果你把真实的预算都告诉了他们，那么他们就会竭尽全力地去榨取你的每一份钱，特别是他们在没有达到卖主的价格底线的时候。

尽管房地产代理说他是站在你这一边的，他们只是为了把房子卖掉

错误二：“我喜欢它！”

桑德库勒认为，这是一个非常大、非常大的错误，而且很难再回头。买房中很多成分是感情因素，而代理正想从中渔利。

“你不必显得特别冷静，似乎全然不感兴趣，但你总是可以说你是买来投资的，”她说，“肯定的是，不要到处转，说孩子们将住哪间房，家具将放哪里。”

她建议，如果你在买房过程中不能抑制感情，那就最好是找一个买方代理。

房地产投资人詹密卡尔（Stephen Zamykal）称，他总是在代理的面前鸡蛋里面挑骨头。“即使我喜欢那栋房子，我还是要着重看它的缺陷，”他说，“即使我没有，我还会告诉他们我心中还想着另一栋房子。”

错误三：“迫不及待地要买！”

桑德库勒建议，找房的人不要把买房的真正原因告诉代理，比如，不要说你的租约要到期了，你非买房不可。尽量少告诉代理你的个人情况，因为那些与买房是不相干的。

布莱特也持相同意见。他说，买家应该看上去是满不在乎的样子，“永不告诉他们你买房的真正动机是什么。”

他认为，如果你与伴侣一起去，让其中一人与代理交谈。否则代理可以轻易地从你们两人的话中套出你们的底细。

错误四：“我认为这房子值多少多少钱 ”

有些代理或许会问你估计这房子值多少钱。詹密卡尔建议买家尽量避免这个圈套，因为这只是代理来套你愿意出多少钱的一个招。“我对这个问题的回答将是，我需要先调查一番再说，”他说，“或者你可以反问他们此值多少。告诉他们你来是为了从他们那里知道房价是多少。”

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亚洲旅游业盛景带旺澳洲 中国游客喜手机预订

澳洲旅游业价值1100亿澳元，亚洲游客的增长幅度超过世界上其他任何地区

旅游业的年度盘点报告显示，尽管去年发生了三起重大空难，西非也爆发了伊波拉疫情，但2015年国际游客人数料将增长多达5%。

这对澳洲价值1100亿元的旅游业来说是个好消息，亚洲游客的增长幅度超过世界上其他任何地区。

一个正在兴起的潮流就是通过智慧手机预订行程，中国正在引领这一风潮，有10%的中国游客在手机上进行预订。7%的美国人在手机上进行预订旅行。如今，超过66%的旅游预订在网上完成，“但有迹象显示，在较成熟的市场，饱和点可能会在70%到来”。

法国巴黎依旧是全球头号游客吸铁石，2013年共有超过1880万人造访法国首都。纽约排名第二，其次是伦敦、曼谷、巴塞罗那和新加坡。

亚洲接待的欧洲游客增长了7%，其次是北美和加勒比海，均增长了6%。2014年，跨国旅行增长了4.5%。德国人，美国人和中国人是全球最活跃的旅行者。 

在过去五年里，出现了两种持之以恒的旅游趋势：到大城市旅游，以及到有阳光和沙滩的地方旅游，也就是“休闲度假”。跟团游日益流行，主要归功于团队出游的亚洲客。

“城市旅行是世界上一门真正火爆的生意，”国际旅行咨询集团（International Tourism Consulting Group）的董事长兼执行长弗利塔格（Rolf Freitag）说，“这种生机勃勃的增长主要是受到了廉价航空增加和廉价住宿扩张的支持。”

随着科技进步以及企业削减成本，传统的商务旅行正在萎缩。然而，会议，奖励，大会和展览会市场，正在稳定发展。大会，会议和座谈会占到了商务旅行市场的41%。贸易博览会和展览会居次，占29%。

总部位于慕尼黑的经济研究所（Institute for Economic Research）经济学专家纳博（Gernot Nerb）说，国际旅游业将受益于全球经济复甦预测。“未来两年我们将进入上升通道。”

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2015全球最热买房地 悉尼纽约前景最被看好

澳洲房地产公司莱坊集团（Knight Frank）预测，全球最受追捧的房产投资城市，料将经历一个艰难的2015年。在莱坊监测的8个高端城市中，只有两个——纽约和悉尼——料将在2015年实现价格增长。

2015年，伦敦住宅市场料将表现平淡，而巴黎、新加坡、中国香港、日内瓦和迪拜的房价预计都将下跌。纽约房价料将在2015年增长5%到10%，而悉尼房价的涨幅较为温和，料将上涨5%。这两个市场的上涨势头主要得益于海外买家的好胃口以及购房政策的相对宽松。

悉尼将在2015年继续实现价格增长

莱坊的全球调研部门主管白利（Liam Bailey）说：“国际需求增加和经济指标改善双管齐下的效应，帮助推动纽约高端房产在2014年增值6.7%，我们预计这一势头将一延续至2015年，中国买家可能会日益活跃，特别是考虑到近期的签证放宽。”

海外兴趣强烈

“和纽约一样，我们预计悉尼将成为2015年表现最好的高端住宅市场。商业信心上涨以及政治稳定感增加有利于吸引海外兴趣。”

“澳元疲软增加了这方面的动力，也再度激发了澳洲外侨的兴趣。低利率预计将保持稳定，直到2015年中期至末期都不会发生改变，银行也积极地以有竞争力的利率提供贷款。”白利说。

他还提到，众议院经济常委会对澳洲住宅市场内的外国投资情况进行了审查，尽管提出了一系列可确保规定被更严格执行的建议，但却并没有对外籍人士在澳买房施加额外限制。

新的房产税，额外印花税以及其他旨在使房地产价格增长降温的措施，都是导致世界上其他房地产市场前景看跌的原因。

在纽约，曼哈顿市中心地区将是表现最好的房地产市场。在悉尼，莱坊集团认为，东区和下北岸最为看好。

迪拜的前景最弱，价格可能下跌多达10%。此前阿联酋央行将转账费用提高一倍至4%，并引进按揭贷款上限，提高了购房成本，挫伤了投资者胃口。

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澳洲投资移民计划加强审查谢绝中國贪官

在加拿大收紧类似机制之后，为了防止投资者购买居留权，澳大利亚的重大投资者签证（SIV）计划面临越来越大的审查压力。

专家称，澳大利亚是中国贪官潜逃的其中一个主要目的地，由于加拿大已经改革签证计划，他们担忧澳大利亚会成为白领犯罪的天堂。

澳大利亚最近披露中国国家电网公司的前老总带着从公司盗来的数百万元躲藏在澳大利亚。中国的调查员已经确认了至少6名前官员和国企执行官们涉嫌贿赂和盗用供款，涉案金额大约是10亿元。

中国最近表示担心澳大利亚的500万元重大投资者签证计划（近日改革后又推出了1500万元高端投资者签证）可能会为罪犯提供一种简捷的潜逃方式。这个问题自6月起就是中国关注的焦点，一份报告称澳大利亚的重大投资者签证计划可能会使它成为吸收中国“灰色资金”的目的地。

澳大利亚是中国贪官借投资移民潜逃的主要目的地之一

按照加拿大的签证计划改革，私营产业的法务会计师将调查申请人是否有犯罪纪录或“陷入政治风险”。此举出台时，中国政府采取行动“狩猎”带着数十亿国家资金潜逃到澳大利亚、加拿大和其他发达国家的数百名贪官。

澳大利亚贸易和投资部长罗柏（Andrew Robb）捍卫这个签证计划的完整性，称据他所知重大投资者签证计划并没有问题。他还说澳大利亚的移民机构如果在强制审查及品性筛查过程中发现任何问题都会通知中国警方。

“如果任何线索表明某人是通过非法途径累积财富，我们将向来源国本地政府提交所有材料。至于中国，我们会交给中国警方。”罗柏说。

除了为贪官提供潜逃通道外，重大投资者签证计划还被澳大利亚的无良奸商当作诱饵来吸引中国大陆投资者参与澳大利亚那些已经失败的项目。

知情人士告诉《澳洲人报》，有澳洲投资者向一个已崩溃的高尔夫球场开发项目注资，以为这样有助于他们获得重大投资者签证，但最后公司倒闭，他们都损失惨重。

几乎所有重大投资者签证的申请人都来自中国。按照规定，该签证的申请人必须将500万投入经审批的投资中4年，然后才能申请永居权。而按照高端投资者签证计划的要求，申请人一年至少要投资1500万。

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2015年投资悉尼房地产要看重西区市郊

悉尼西区将会是2015年房价增长最强劲的地方

2015年在悉尼房地产市场中，在靠近即将进行基础设施建设项目，居住在悉尼西区家庭将会体会到城市房价的最大增长，其幅度将会超过传统的热门市郊。

近日公布的报告显示，悉尼住房中位数价格在2015年只会上升6％，远少于2014年15%的房价上涨幅度。但分析师们警告道，即使是这样的适度增幅，也不会平均出现在整个大悉尼地区的所有市郊。

房地产数据机构PRD的全国范围研究员霍尔（Harrison Hall）称，由于悉尼中、内城区的价格上涨已超出了大多数购房者的预算，因此悉尼西区将会是房价增长最强劲的地方。“两年来，在某些情况下，我们已经看到了内城区近30％的价格增长，这将促使买家进入地方设施正在改善的更便宜的市场，”他说。由于需求的减弱以及即将出售的住房供应的增加，中、内城郊区的公寓房价上涨幅度会很小或者不上涨。

澳洲Hotspotting房地产网站的总监莱德（Terry Ryder）表示，引领西区房价上涨的市郊有利物浦（Liverpool）、坎贝尔镇（Campbelltown）、卡姆登(Camden)的地方行政区。

利物浦、坎贝尔及卡姆登地方行政区。“在边缘地方行政区已成为突出的市场，”他说，“悉尼西南不远是领先区如：在坎贝尔和卡姆登地方行政区。”

莱德认为，对于西南地区房产市场有利的情况，地方政府一项对绿地进行城市开发的项目、西南铁路连线，以及在利物浦地方政府管辖区的巴吉里斯溪（Badgerys Creek）修建悉尼第二机场的计划获得批准所带来的连锁反应。这些开发项目将改善地方经济，创造就业机会，鼓励人口增长，从而会增加对住房的需求。

研究机构Onthehouse的数据证实，强劲增长的悉尼西区还包括可负担的起的彭里斯（Penrith）市郊，该地是悉尼购房者最活跃的区——投资者们带来了不错的租金回报。一个很好的例子就是安南山（Mount Annan），那里的租金收益率是5％，超过了悉尼市区3%的平均水平。这吸引了更多的投资者买房，进而推升了悉尼房价。

市场上涨最快悉尼市郊如下：

  • 利物浦（Liverpool）
  • 坎贝尔镇（Campbelltown）
  • 卡姆登(Camden)
  • 彭里斯（Penrith）
  • 奥本（Auburn）

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