Author: ZoeChan

东京住宅租金创新高！日本买房出租好处知多少？

据日经新闻报导，日本房地産调查公司东京KANTEI发布的数据显示，东京圈10月住宅平均招租租金为每平方米3163日元（约合人民币199.1元），环比上涨0.6％，已连续3个月刷新历史最高纪录。

城市地区的住宅租赁需求十分坚挺，租金水平较高的东京都的招租住宅的比例扩大，对总体起到拉动作用。

从不同都县来看，东京都上涨0.1％，达到每平米3698日元（约合人民币232.8元）。神奈川县也上涨1.7％，达到2380日元（约合人民币149.8元）。横滨市和川崎市的价格上涨明显。

近畿圈招租租金上涨0.4％，达到1945日元（约合人民币122.4元）。大阪府转为上涨，兵库县连续2个月下跌。中部圈也上涨1.6％，达到1732日元（约合人民币109.1元），为4个月以来首次上涨。

为什麽要在日本买房出租？

日本房产市场经过了20多年的去泡沫化，价格水分被挤压，短期内很难出现巨大波动，所以无论何时买入的话，资金的风险都会小很多。房产投资可获得回报的形式，相比单纯的金融产品来说也更加多样，除了在短期获取租赁回报之外，长时间的土地升值，也是可以获得长线利益的方式。

对于不少中年投资者来说，日本房产投资无疑拥有这样一个加分项。日本的医疗、生活，甚至是自然环境都一直处于世界前列，并且日本一直是世界上人类寿命最长的国家。在一定时间进行收益投资之后，可以选择以日本作为自己养老之所，安度晚年享受优质的医疗。

日本房屋大多数为永久产权，购买之后会拥有房子和土地的永久所有权，不仅可以随意翻建，还能世代传承。这样，以后不论是出租还是开展民宿服务，从回报率上看都有一定的投资优势。随着东京奥运会，2025年大阪世博会等重大事件的到来，房价会呈现稳步上涨的势头。

在日本买房出租房屋也相当安全可靠。日本租屋契约一般需要加入保证公司，有的甚至要有连带保证人，而且基本不能租超过月薪资一半的物件；假若是学生的话，父母则为连带保证人等。递交租房申请后，一般得通过保证公司的审查后，才可以签订租房契约。因为条件严苛，所以对于房东有相当的保障。

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综合整理自日经新闻&腾讯网
责编：Zoe Chan

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市场报告｜重发OTP受遏制 新加坡楼市销量增长暂陷停滞

开发商的房屋销售量在今年下半年有望取得亮眼表现，因为成交量在封锁期后连续5个月上升，自2020年7月以来，月度销售量超过1000套住宅单元。不过，关于重授购买选择权（OTP）的新限制似乎对市场造成了一定影响，造成上个月销售数据下降逾50%。

如此低迷的销量也可能是因无大楼盘项目推出所致。上个月，仅推出一个新开楼盘——Hyll on Holland，共有319套住宅单元。开发商仅推出了423套住宅单元，低于实施封锁期间推出的住宅数量（4月份一共推出了640套，5月份一共推出了615套）。  

市区重建局（URA）的开发商销量调查结果显示，不包括执行共管公寓（EC）在内的新房销量下降了51.7%，从9月份的1,329套下降至10月份的642套。住宅（包括执行共管公寓）销量低至682套，环比下降了50.8%。与2019年10月的932套相比，私人住宅（不包括执行共管公寓）的销售量下降了31.1%。  

新加坡每月新房市场数据。数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

为了强化购房决策的财政约束，开发商不得在到期后继续重授购买选择权（OTP），否则将会面临罚金。新加坡市建局于9月份实施了一项新规，在较早的购买选择权（OTP）到期后的12个月内，不得向购买同一住宅单元的同一买家重新授予一次购买选择权（OTP）。此举旨在确保买家准备在有效期内行使购买选择权（OTP）时，才会承诺购买房产。

在重授购买选择权（OTP）受限制之后，市场作出了下意识反应，导致上个月销量暂时回落。橙易产业（OrangeTee & Tie）指出，由于房地产市场极易受买家情绪波动，住房需求的回落不足为奇。一些买家可能在观望，希望开发商能够降价以应对销售下滑；直接受新规影响的人士可能需要时间来解决任何未决问题，以便继续走完购房流程。例如，组屋升级者因可能需承担额外的买家印花税，会设法先把单位出售。在等待新房竣工期间，他们可能会在其他地方租房或作出其他住房安排。在“尘埃落定”后，房屋销量可能会再次回升。

上个月，其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR）的私人住宅（不包括执行共管公寓）依然贡献了大部分的销售量。44.1%的私人住宅（不包含执行共管公寓）位于其他中央区，45.5%位于中央区以外，还有10.4%位于核心中央区。

当月各大区域出售住宅单元数量。中央区以外（OCR）\其他中央区（RCR）\核心中央区（CCR） 数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

10月份最畅销的项目包括嘉和馨苑（The Garden Residences）、聚宝园（Treasure at Tampines）、锦泰门第（Parc Clematis）、山景坡（Midwood）、桦丽居（Woodleigh Residences）和武吉知马（Bukit Timah）的福瑞轩（Forett）。 

新加坡大型楼盘最新销售数据。数据来源：新加坡市建局（URA）、橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部

由于新加坡正处于重新开放的第三阶段，市场情绪有望得到提振，因为明年经济活动的增加将有助于许多行业的复苏。橙易产业（OrangeTee & Tie）预期，未来几个月，随着航空线路逐步恢复，可能会有更多外国买家重返新加坡房地产市场。 

今年前10个月，已售出8,021套新房（不包括执行共管公寓）（市建局季度数据显示第1至3季度为7,379套，10月份为642套）。橙易产业（OrangeTee & Tie）估计新加坡在11月至12月将售出500至700套新住宅，即2020年全年的新房销售总量将达到9,000至9,500套。尽管这一预估的住宅销量低于2019年售出的9,912套住宅，但考虑到新冠流行病可能是新加坡房地产市场遭遇的最严重危机之一，今年可能售出9,000多套新房这一业绩仍令人感到欣慰。鉴于明年可能推出的新楼盘（尤其是大型楼盘）较少，橙易产业（OrangeTee & Tie）估计，2021年可能售出约8,500至9,500套新住宅。 

 

延伸资讯：

 

 

本报告由居外IQI合作伙伴橙易产业（OrangeTee & Tie）提供发布，欲获取更多新加坡市场信息可与橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询主管孙燕清（Christine Sun）女士联系（Christine.sun#orangetee.com）

 

不看要血亏！澳洲房产过户给子女，哪个办法最划算？︱居外专栏

今年澳洲政府出台了新的建房补助，积极拉动房市。有的人用最省钱的方式拿到了最多的政府补助，比如父母子女间的房产过户。

在这利好政策里，子女不仅仅能从父母手里低价拿下房产，还能拿到多重补贴，比如联邦政府和西澳的建房补贴、西澳首次置业补贴、印花税补贴等等。

父母和子女之间的转让方式通常有“买卖、赠与、继承”，让我们就来分析一下哪个最划算。

房屋买卖

在澳大利亚出生的移民子女，受西方教育的影响他们相对的更加独立。从学校毕业后出来工作有了收入，便可以向银行申请贷款买房买车。

很多父母会把其中一套房子/地块过户（出售）给子女，子女就可以自行建房然后拿政府的补助。

如果其子女需要向银行申请贷款，银行会要求申请人提交一份房屋买卖合同。父母可以请房屋中介写销售合同并付中介佣金；另外父母和子女可以找过户中介拟定基本的房屋买卖合同。

然而无论合同的价值是多少，政府还是需要对此房产进行市场估值来确定买方（子女）需要按照多少房屋市值来支付印花税。

有的家庭为了公平公正，父母和子女可以各自找不同的过户律师办理过户手续。买卖双方也可以同时委托一家过户中介，当然这要事先得到双方的同意。

房产赠与

有的家庭，会直接以赠与的形式把房产转让给子女，让子女顿时间坐拥百万资产，还有可能获得政府的补助，说不羡慕是假的。

没有金钱交易，带来的好处就是过户时间快，并且赠与不需要拟定买卖合同。但是需要提交一份父母和子女双方签好字的Transfer of Land文件给土地局作为转让依据。

虽然是赠与，政府还是会对房产进行市场估值，确定买方（子女）需要按照多少房屋市值来支付印花税。

在此过程中，父母和子女一般会委托同一家过户中介来办理赠与过户手续。如果父母在此套房产上还留有贷款，需要先取消贷款才能进行赠与转让或得到贷款银行的同意。

房产继承

父母一方如果去世留下了多处房产，并且其生前遗嘱里同意把名下的某一处房产转给子女的，可以通过继承的过户方式进行房产过户交易。

因为没有金钱交易，所以不需要买卖合同，也不需要Transfer of Land文件。需要提交有效的遗嘱认证丶死亡证，并提交原件到土地局，以确认复印件和原件相符以及申请表格。

递交的继承文件符合土地局要求的，只需要支付$20印花税（nominal duty）。最后受让方委托一家过户中介便可以完成过户手续。

今天我们所谈的继承只是最简单的一种情况，具体财产怎么分配还要根据遗嘱里的内容进行分析，如有需要可以联系我们律师进行咨询。

如果子女还不是澳大利亚永久居民或者公民，无论是以上哪种情况，都需要支付外国人印花税。

建议大家在做家庭间的房产交易过户前先找会计师咨询一下税务方面的事宜，如有需要，我们的房产过户师可以提供专业的建议。

 

澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

 

5大有利因素 使新加坡留学更趋热门

中国新加坡两国建交30年来，政治互信日益增强，经济合作卓有成效，人文交往领域广阔，教育交流成果丰硕。中国至今已派遣数以万计的公务员、企事业单位管理人员、各类专业人员赴新加坡培训学习。目前，中国约有4万名学生在新加坡留学。

新冠肺炎疫情导致许多学生无法选择赴美国、英国等疫情严重的国家留学。美国近来对中国留学生的歧视和限制举措增多。新加坡作为东西方文化交会地，拥有世界公认的优质教育资源。特别是中新两国各自成功控制住疫情，学习生活环境相对安全，更使中新两国学生互选对方国家留学渐趋热门。

1. 美欧留学变数增

秋季到来，美欧国家疫情防控形势愈加严峻，使得不少外国留学生望而却步。加之，美国政府在疫情中的签证政策不断收紧，使欲赴美欧国家留学的学生无所适从。美国国土安全部日前提出了针对留学生所持非移民签证的修改意见，使得国际学生与访问学者最长只能在美国停留4年。这无疑给原计划赴美欧留学的学生增添了诸多变数。

2. 名列世界前茅的优质教育资源

《泰晤士高等教育特辑》9月份公布的全球大学排行榜显示，中国和新加坡的顶尖学府大都维持或提高了国际排名。其中，清华大学和北京大学分列亚洲第一位和第二位；新加坡国立大学蝉联亚洲第三位，南洋理工大学排名第六位。两国高校教育水平日益提高，让两国学生对选择去对方国家留学更有信心。

新加坡国立大学

3. 教育助力经济发展

目前，中新两国在平等互利、富有成果的经济合作基础上，迫切需要通过教育合作助力各自经济发展。新加坡作为中国“一带一路”重要支点国家以及中国第一大新增外来投资来源国，对中国加强与东盟国家乃至世界的交流和合作具有重要意义。中国是新加坡第一大贸易伙伴、第一大出口市场和第一大进口来源国。两国各领域合作交流日益广泛而深入，亟需培育更多了解和熟悉对方国家情况的优秀人才，从而在新的起点上推动两国全方位合作更上一层楼。

4. 特设课程与奖学金

为了满足中国学生和企业管理人员的需求，新加坡高校不断推出新举措。在新加坡国立大学和南洋理工大学，近期推出了全中文的管理经济学，以及高层企业主管硕士学位课程，吸引了大批中国学员到狮城的大学学习。

全球排名前2%的詹姆斯库克大学新加坡校区发言人表示，近期也接到不少来自中国学生的咨询，他们有意到新加坡留学。为吸引中国优秀学生到詹姆斯库克大学新加坡校区学习，该校除设置传统奖学金外，今年还特意增设了10个“最美逆行者奖学金”名额，以向在抗击新冠肺炎疫情中辛勤付出的医护人员家庭致敬。詹姆斯库克大学新加坡校区发言人表示，学校教职工虽然不能与医护人员在一线并肩抗击新冠肺炎疫情，但可通过此种形式向医护人员表达一份敬意。

5. 优良法治管理环境

显然，作为全球金融中心和交通枢纽的新加坡一直主张多元文化并存融合，努力打造优良法治管理环境，加之中新两国新冠肺炎疫情得到有效控制，双方于6月份率先开通人员往来的“快捷通道”，这些有利因素都将吸引更多优秀学生到对方国家学习，两国学生互选对方国家留学渐趋热门。

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来源：经济日报
责编：Zoe Chan

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为何迪拜拥有继续吸引世界富豪的潜力？

专家称，尽管受到新冠疫情的影响，迪拜仍有望长期吸引高净值人士。

迪拜被评为2019年全球高净值人士（HNWI）流入量最大的城市之一，其所在的阿联酋是全球最富有人群的10大首选目的地之一。

鉴于迪拜对新冠疫情的有效应对措施，其高净值人士的数量将继续增长。

《全球财富迁移报告》（Global Wealth Migration Report）指出，尽管2020年和2021年高净值人士的财富迁移前景并不乐观，但迪拜仍可能会保持其对此类人群的吸引力。

该报告援引了当前普遍存在的一种担忧，即阿联酋这样拥有大量富裕外籍人士的国家可能会在2020-2021年出现短期的高净值人士迁出潮。

该报告估计，2020年，由于新冠疫情的爆发，许多人无法或不愿迁移，高净值人士（财富在100万美元或以上的个人）的流入和流出量均会下降。

该报告还补充道，从长远来看，特别是被誉为“中东和北非地区唯一真正的避风港”的迪拜，仍将继续作为高净值人士迁移的热门目的地。

行业专家还认为，由于迪拜对疫情的有效应对，其高净值人士的数量将继续增长。

Range开发有限公司是一间专注于在东加勒比地区投资入籍行业的酒店开发商，其创始人兼董事总经理穆罕默德·阿萨瑞亚（Mohammed Asaria）说，“迪拜被新兴市场所环抱，其中不少地方在新冠疫情期间都经历了大规模的公共卫生安全危机。另一方面，迪拜在新冠疫情期间的应对措施表现非常出色”。

阿萨瑞亚道：“如果您是一位高净值人士，为何不将您的家人安置到迪拜？在这里您和家人可以享受高品质生活、优质教育和医疗保健服务。同时，您可也以远程办公，享受旅行的便捷。”

此外，阿萨瑞亚还提到近期推出的退休签证是一项“极佳的举措”，势必吸引更多高净值的欧洲人来到迪拜。

“新冠疫情危机最严重时，欧洲各国不再为超过60岁的病患提供呼吸机，阿联酋不会存在如此严苛的限制，很多（欧洲）人原本有机会康复，”阿萨瑞亚说道。

“很多人都指责欧洲在组织应对疫情和公共卫生安全方面的失败。当前，欧洲正处于第二个封锁期，反观阿联酋，其应对措施则值得称赞。”

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在财富情报公司新世界财富（New World Wealth）汇编的这份报告中，沙特阿拉伯被列为2019年高净值人士外流的前10个国家之一。

阿萨瑞亚表示，他的一些第二国籍客户的经历与这一结果一致。

阿萨瑞亚说，“我们确实有一些投资人，主要是印度人、巴基斯坦人和阿拉伯人，他们和家人住在沙特，并着手申请加入加勒比第二公民身份，以获得更好的安全保障。”

阿萨瑞亚补充道，“我认为人们意识到其在沙特的侨民生活终会结束，所以需要一个新的解决方案让生活继续。新冠疫情也改变了新兴市场的高净值人士对第二公民身份的期待。”

“在新冠疫情期间，真正的变化在于，新兴市场的高净值人士不再只是把寻求旅行证件作为其B（备选）计划，”阿萨瑞亚说，“他们正在根据自己的风险承受水平，并结合自己的能力，考虑迁移到一个更成熟或更合意的国家。”

阿萨瑞亚介绍道，“如果您是格林纳达（东加勒比国家）的公民，便具备短期内通过特别的E-2签证移居美国的能力，众多投资人都将其视为公民身份之选。”

然而，迪拜仍然是新兴市场高净值人士在本地区的首选目的地。阿萨瑞亚还说：“我经常遇到这种情况：客户与我们联系在加勒比投资机会时，他们表示加勒比护照是我们理想的公民身份，美国是为了孩子的未来，但现在，我们想要在迪拜。”


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来源：投资移民知情者

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日本经济企稳趋好 企业破产数降至30年来最低｜居外专栏

在经历了新冠疫情冲击，以及历时49天的“紧急状态”封闭措施，日本经济遭受了近年来最大的挑战，但从近期公布的系列数据来看，出现了企稳且向好的趋势。

据东京商工调查公司的数据，日本2020年4月至9月的全国企业破产数（负债额为1000万日元以上）总计3858家，较去年同期减少9.4%，这一数据为过去30年来的最低水平；来自政府的实际无利息无担保贷款等公共支援的措施，支持了企业的资金周转，是企业破产数量减少的重要原因之一。

从行业来看，新冠疫情严重影响了和旅游相关的行业，如餐饮业和住宿业皆为破产数量增长；而建筑业、零售业、制造业等的破产数量是下降的。

来源：東京商工リサーチ

日本财务省公布的数据显示，日本9月的国际收支初值，反映与海外货物丶服务和投资交易情况的经常项目盈馀，较去年同期增长4.2%，达到1.6602万亿日元，为时隔6个月来的同比转增。而纵观整个上半年度（4月至9月）的这一数据（经常项目盈馀），则为6.6901万亿元，较去年同期下降36.2%，但还是保持了连续13个半年度实现盈馀；上半年度经常项目中，贸易收支顺差为95亿日元。

 

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

 

资深金融专家陈柏轩
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【RCEP签署】中国及亚太国家打造超级经济圈的6个看点

经过8年马拉松式谈判，世界上覆盖人口数最多、成员结构最多元、发展潜力最大的自贸区迎来了重要的里程碑。包括中国与亚太14国在内的区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）在周日（11月15日）签署。

这一协定因所涵盖的人口之多、贸易及经济总量之大被认为是世界上最大的自由贸易协定。 协定签署之前，东盟国家与中国以及日本、韩国举行了一系列领导人视频峰会。中国总理李克强、日本首相菅义伟、韩国总统文在寅以及东盟十国的领导人参加。 有关这一协定，我们梳理了以下几个基本要点：

RCEP范围有多大？

RCEP由东盟十国发起，最初邀请中国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰、印度六个对话伙伴国参加。不过，印度中途退出后，目前这一协定共有15个国家，还包括印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、泰国、新加坡、文莱、柬埔寨、老挝、缅甸、越南。

这些国家共有人口约36亿，占全世界78亿总人口的近一半。15国的经济总量约为27万亿美元，占全球GDP的约三分之一，贸易额也约占全球的三分之一。

有报道称，协定国虽然有意在短期内不接纳新的成员国，但将为印度随时加入敞开大门。一旦印度加入，将使这一庞大经济圈的人口总数和所占世界GDP份额都大幅增加。

RCEP目的是什么？

东亚区域全面经济伙伴关系协定RCEP旨在通过削减关税及非关税壁垒，建立一个16国统一市场的自由贸易协定。

RCEP谈判涉及中小企业丶投资丶经济技术合作、货物和服务贸易等十多个领域，以减免货物贸易和服务贸易关税丶降低市场准入门槛为主。

由于RCEP中各国的经济差距很大，既有世界第二、第三大经济强国中国和日本，也有许多新兴市场国家，因此外界普遍预计贸易自由化水平将低于日本和加拿大等11个国家加入的跨太平洋伙伴关系协定（TPP）。

观察人士指出，RCEP成员国之间早期关税减让货品的优先顺序视东盟最低收入国家的利益而定。另外，RCEP也不像跨太平洋伙伴关系协定（TPP），在知识产权、国有企业、劳工、环境等方面制定高标准。

亚太地区已经有不少以东盟十国为基础的自贸协定，RCEP是对现有各协定的集体升级。亚太区域内统一的贸易规则体系，有助于降低进出口企业的经营成本，减少经营的不确定性风险。

RCEP的历史

2011年东盟国家提出RCEP的构想，同年东盟峰会上十国领导人正式批准了这一构想。

2012年，东盟十国与中国、日本、韩国、印度、澳大利亚、新西兰的领导人，共同发布《启动<区域全面经济伙伴关系协定>谈判的联合声明》，这一覆盖16个国家的自贸区协定正式启动。

2013年5月，第一轮谈判在文莱举行。

2019年11月，在经过30多轮谈判之后，RCEP第三次领导人会议联合声明宣布，15个成员国结束全部20个章节的文本谈判以及实质上所有的市场准入问题的谈判。

国际反应及舆论

对这一贸易协议的前景，所有参与各国都表示欢迎。

新加坡总理李显龙赞扬RCEP是“重要的成就”，显示各方有决心“维护以规则为基础的多边贸易体系，促进区域经济一体化”。

对亚太15个国家打造超级经济圈，国际评论着重在这一经济圈对中国的意义。

彭博新闻社的报道认为，包括中国在内的15个亚太国家打造世界最大经济圈，“是北京过去十年寻求更大程度经济一体化的高潮”。

路透社则注意到这一协定签署之时，正值美国大选结果紧张局面让外界质疑华盛顿与亚太国家互动关系之际，“很可能更强化中国作为东南亚、日本和韩国的经济伙伴地位，也使中国处于更有利位置塑造本地区的贸易规则。”

日本共同社评论认为，“由于中国不是美国曾经主导的另一个大规模自贸协议——跨太平洋伙伴关系协定（TPP）的一部分，中国在使RCEP得以落实的过程中发挥了积极作用。”

在很多评论人士看来，这一贸易协定是中国在亚洲影响力日益加强的体现，也是中国主导的亚洲在贸易领域抗衡美国的必然结果。

RCEP对中国的意义

中国多次表示，如期签署区域全面经济伙伴关系协定（RCEP），将“充分展示区域国家支持多边主义和自由贸易、进一步深化经贸联系的积极意愿”。

对中国而言，周边多个国家签署RCEP之时，正值中国与美国的角力仍在进行之际。美国对中国的贸易调查与限制，对中国经济及贸易造成重大影响，中国有必要寻求突破限制。

而中国要实现“一带一路”战略，也有重新构建全球贸易体系的必要。RCEP将成为重要的基础，为中国制定贸易规则争取主动权。

另一方面，跨太平洋伙伴关系协定（TPP）在美国前总统奥巴马任期是美国亚洲战略的一个重要组成部分，被认为旨在强化亚太地区美国盟友与华盛顿的纽带，抗衡中国。

随着拜登胜选，美国重返TPP可能性大增。美国新一届政府如果努力重塑世界贸易秩序维护者的地位，中国无疑面临更加大的竞争。RCEP此时签署，无疑更符合中国的利益。

中国总理李克强在协定签署之前的东盟会议上再次向东亚国家喊话：中国愿在“互利共赢基础上同东盟国家加强发展战略衔接”，推进共建“一带一路”合作。

中泰结盟加深 泰国成投资优选

经过8年谈判，泰国终于正式签署RCEP。

中泰之间的密切往来也绝对不会仅限于经济贸易方面，旅游业、高新科技产业甚至是政治之间的纽带也都会得到加强。

借助协约国之便利，泰国将能再开拓14个国家的贸易投资市场，泰国农产品、食品等将能从签署RCEP中获益。泰国副总理兼商务部长朱林透露，这是多边主义和自由贸易的胜利，泰国将借此加强与同是协约国的中国之间的贸易往来。

作为多次被评为全世界最适宜人类居住的国家，泰国本身是一个超级旅游大国，每年都要接待数量上亿的国际游客。其中大约有40%的游客来自中国！

如今，伴随着RCEP的正式签署，同是协约国的中泰两家之间的羁绊将进一步加深。泰国的旅游业和经济市场也在近期迎来了一系列利好消息！

同时，中国“一带一路”政策还有中泰高铁项目都在有条不紊地实施建设中，特别是泰国在此次疫情防控中又有着出色的表现，两国之间的密切交流会在今后几年、甚至数十年间都保持有增无减的态势。

这无疑点燃了各路海外投资客的热情——当下，就是置业泰国的最佳时机！

相比国内“房住不炒”大环境下，通过房地产实现资产保值之路变得愈发困难，泰国房地产有以下几大核心优势，将在未来几年被进一步凸显：

  • 资产保值首选：曼谷市公寓平均每年涨幅12%
  • 稳定资金流：曼谷中心区公寓平均入住率83.7%
  • 高质量生活水平：物价低廉+一流的教育和医疗
  • 政策红利明显：“一带一路”和EEC核心国
  • 城市建设迅速：多条轨道交通和高新园区建设


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综合整理自BBC等
责编：Zoe Chan

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葡萄牙黄金签证的投资热度 受到第二波疫情影响了吗？

葡萄牙黄金签证10月份投资额降至疫情爆发以来的最低水平，这很可能是病例数量的急剧上升所导致，目前病例数量已经超过了春季：54名主申请人连同72名家属上个月收到了他们的黄金签证，与今年9月相比下降了31%，与去年同期相比则下降了47%。10月的批准量换算成投资就是大约2,900万欧，其中2,600万是买房。

按月度和申请人来源地排列的葡萄牙黄金签证主申请人数量
葡萄牙黄金签证——月度投资额

假设疫情是项目表现下滑的主要原因，那么葡萄牙黄金签证11月份的投资额也不太可能提升了。疫情很可能让2020年投资额超过2019年的希望破灭，这一雄心之前看起来似乎比较现实。

葡萄牙黄金签证——签证签发量
葡萄牙黄金签证各年度投资额
葡萄牙黄金签证——2012年以来各类别主申请人获批的签证数量

自该项目开放以来，几乎每个月都是如此，中国人10月份申请量最多（20宗）。美国人、越南人、土耳其人分别递交了5宗，巴西人——累计来看，第二大申请人团体——递交了4宗。

自项目2012年11月开放以来，葡萄牙黄金签证总计有9,254名主申请人连同15,864名家属获得了签证，94%是买房。但是，正如《投资移民知情者》今年所观察的那样，市场对“替代性”投资选项（50万欧买房以外的其它所有选项）的兴趣近年来大幅提升；2020年，35%的申请人选择“替代性”投资选项。按比例计算，涨幅最大的是风险资金/投资基金（VentureCapital/Investment Fund），自去年以来火热程度增长了3倍。

各投资选项吸引的总计外国直接投资——葡萄牙黄金签证
葡萄牙黄金签证中替代性投资选项在总投资中所占的比例

尽管2020年春季和秋季，葡萄牙黄金签证的投资都受到了不可抗力的抑制，但是项目本身的改进为疫情后的复苏奠定了基础；就在前天，葡萄牙政府公布了修正后的国籍法（11月10日开始生效），承认去年在葡萄牙居留的父母，无论居留手段合法与否，所出生的孩子享受出生公民权。这个消息受到黄金签证从业者和申请人的热烈欢迎。

尽管各服务提供商的媒体渠道向他们的读者（潜在申请人）明确表示2021年里斯本、波尔图、以及阿尔加维的房产市场会被这个项目排除在外，但是这个变化仍旧是一个假设，同时也受到了地产行业的强烈抵制。

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来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan

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居外IQI调查：菲律宾2020年第四季度房市预测

亚洲房产科技集团居外IQI于2020年9月和10月在网上开展了一项房地产市场调查，共有192名菲律宾房地产经纪人小组成员参加了调查。

菲律宾的经济与商业枢纽马卡蒂市（Makati City）

房价预测

新冠病毒大爆发和随之而来的经济冲击使菲律宾和其他许多国家一样，付出了沉重代价。菲律宾是东南亚地区新冠肺炎病例数量第二多的国家，仅次于印尼。

这对其国内生产总值增长造成了严重影响；亚洲开发银行（Asian Development Bank）将菲律宾2020年的全年经济收缩率下调了7.3%。好消息是，据该行称，2021年菲律宾经济将恢复到6.5%的强劲增长。

在截至2018年的9年时间里，马卡蒂市（Makati City）中心地区的住宅价格上涨了近132%，目前首都市场的表现比全国其他大部分地区都要疲软。房地产业内人士预计这种疲软态势将持续下去，马卡蒂市的房价和租金将在未来两年落后于全国趋势。

在我们的研究中，受访房地产经纪人大多达成一项共识，即未来12个月内全国住宅价格将上涨3.2%。相比之下，马卡蒂市的房价预计同期将下降2.3%。

无论是在全国各地区还是在马卡蒂市，2022年的房价预计会乐观得多。据房地产经纪人预测，从全国范围来看，2022年第三季度房价将会反弹并攀升16.9%。马卡蒂市的房价预计也将出现类似反弹，同期房价将上涨14.8%。

租金预测

据业内人士预计，从全国范围来看，到2021年第三季度末租金只会上涨1.9%，之后会加速增长，到2022年第三季度租金涨幅将达到13.2%。

据房地产经纪人预测，马卡蒂市的租金将在明年下降6.6%，这对投资者来说可能是一个沉重的打击。到2022年第三季度，租金将再次录得12.3%的增幅。

新开发市场份额

据受访经纪人称，投资者在预售住宅房地产市场中占有优势，占马卡蒂市所有购房者的30%。他们在所有买家中占据了最高比例。本地首次购房者占购买量的26%；本地升级买家占22%，外国买家占21%。

在全国范围内，外国买家和本地投资者各占交易的27%。在全国预售市场中，本地升级买家的购买量为22%，而本地首次购房者以23%的成交量险胜本地升级买家。

转售市场份额

与预售市场相比，本地投资者在马卡蒂市的转售市场和二手房市场中更占优势，占总购买量的31.5%。其他买家群体在转售市场的购买份额则有所下降。本地升级买家占总购买量的24.5%，本地首次购房者的购买量几乎与之持平，为24.4%。外国买家占转售交易量的19.6%。

从全国范围来看，数据似乎不太相同。与一级市场一样，本地投资者和外国买家在全国转售市场所占份额几乎相等。本地投资者占交易量的27.2%，外国买家占27.1%。

在全国转售市场中，本地升级买家占交易量的24.1%，本地首次购房者占交易量的21.6%。

交易量增长预测

在未来的一年里，哪一个买家群体将会对交易量增长和房地产市场的良好发展做出最大贡献？

在我们的调查结果中，25%（占比最高）的业内受访者表示，全国交易量增长很可能来自外国买家。其次是本地投资者，21.4%的受访者预计，在未来一年这一群体全国范围内的交易量将超过去年。

业界对本地自住业主的交易量增长不太乐观。只有19.8%的受访者预计本地升级买家在未来一年内将会达成更多笔交易，也仅有16.1%的受访者预计未来几年内本地首次购房者会完成更多交易。

而在马卡蒂市，数据更是一边倒。超过40%的受访者预计，未来一年马卡蒂市将有更多的外国买家达成交易。而33.3%的受访者表示，本地投资者将在未来12个月内达成更多交易。

25.9%的受访者预计，未来一年内本地升级买家的交易量将出现增长。在马卡蒂市，本地首次购房者在未来一年内购买房产的可能性最低，只有22.2%的受访者认为他们有可能购置房产。

重点关注：外国买家

客源国

中国大陆买家是菲律宾最活跃的外国买家，其次是中国香港人和中国台湾人，分别位居第二、第三位。美国买家在全国排名第四，新加坡买家排名第五。

而在马卡蒂市，排名大致相同，新加坡买家的交易量排在第四位，美国买家则排在第五位。

外国买家交易量增长

业内人士认为，外国买家的需求仍然相对强劲。在调查中，大约有一半的经纪人称，无论是在全国各地区还是在马卡蒂市，中国大陆华人在第四季度达成的交易量都可能比今年早些时候还要多。超过三分之一的经纪人预测，中国香港人将在第四季度达成更多交易。第四季度最有可能增加购房数量的买家群体分别是中国台湾人、美国人、新加坡人和英国人。

外国买家交易增长类型

我们请业内人士专门针对两个重要但截然不同的外国买家群体报告相关趋势：一个是关注退休生活的买家，另一个是为离岸博彩公司员工购买或租赁房产的买家。

其中前景最乐观的是购买或租赁房产的离岸博彩公司。56%的业内受访者认为，第四季度马卡蒂市与博彩行业相关的房产交易量将会增加。

相比之下，只有不到一半的业内受访者预计，看重退休生活的买家在第四季度的交易量将会增长。

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编译：Zoe Chan

近期，不少国内投资都在考虑前往菲律宾抄底，但是未来形势充满不确定，做出投资决策之前，最好咨询专业的地产投资机构，这样才能灵活地避开风险，敏锐地抓住菲律宾楼市复苏的机遇。

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新西兰与澳洲房产市场急速回暖 是时候出手了！

在南太平洋上有许多国家，大大小小接近30个。因为环绕南太平洋的地理位置，物产丰富，环境美丽。这其中幸福指数最高、最为发达的两个国家，无外乎是新西兰和澳大利亚。在后疫情时代，这两个高度发达的国家凭借其超严格的防疫举措 + 极低的死亡率，赢得了联合国与许多其他国家的点赞。据悉，近期新西兰甚至成为了美国、英国两国移民的新晋热门国度，新西兰移民局发布的统计数据显示：从7月1日开始的2020-2021财年，新西兰1000万纽币的大额投资移民申请有52宗，300万纽币的普通投资移民申请有178宗，这意味着至少10.5亿纽币的资金等着进入新西兰，其中半数来自美国。

在这样的背景之下， 2020年上半年，新西兰全国各地以百万纽币或以上出售的房地产数量比2019年上半年增长了11.7％，成交物业总价达到了54.26亿纽币（高于2019年上半年的4,858套）；而在澳大利亚，随着除维多利亚州以外的其他澳大利亚州府相继开始放松社交管制，人们看重创历史最低的房贷利率（澳洲国民银行（NAB）宣布将自住房四年期固定房贷利率降至1.98%）带来的“市场优惠”，房产市场迅速反弹，全国住宅销售量大幅上升。

新西兰
新冠疫情西方清零第一国  房产市场持续坚挺

大美新西兰

新西兰是南太平洋发达国家，世界银行将新西兰列为世界上最方便经商的国家之一 ，其具有国际竞争力的工业化自由市场经济，鹿茸、羊肉、奶制品和粗羊毛的出口值皆为世界第一。新西兰也是大洋洲最美丽的国家之一，被誉为“世界上最后一块净土”，总计约有30%的国土为保护区，拥有3项世界遗产、14个国家公园、3座海洋公园、数百座自然保护区和生态区，壮阔秀丽的自然风光成为了无数经典电影的取景地。

新西兰融合了当地毛利土著、欧洲、太平洋岛屿以及亚洲的历史与文化，俨然成为世界多个民族人民的大熔炉——但其中也不乏共有特征，这使得这座岛国成为了世界上独一无二的国度。据新西兰统计局的数据，2020年3月新西兰常住人口已达到500万，但人口密度仍低于经合组织（OECD）平均水平的一半。此外，新西兰也被联合国评为全球最清廉的国家（2018年）。

漂亮战“疫”

2019年底2020年初，新冠肺炎疫情暴发，并在极短时间内以迅猛之势席卷全球。当前，世界范围内仍有很多国家还在遭受疫情的严重影响。在受到疫情影响的西方国家中，有一个国家拥有世界最低的传染率（平均每10万人的确诊病例数远低于全球平均的2.5，为世界最低之一）和世界最低的死亡率（据牛津大学COVID-19政府反应追踪系统显示，这里的严重病例比例相对较低，为最低的国家之一）；不仅如此，这个国家还曾经实现过连续17天零增长，全球第一个曾经清零的西方国家——这个国家就是新西兰。英国智库“深度认知集团”（Deep Knowledge Group） 于今年6月首次发布了疫情下全球最安全的国家榜单，新西兰高踞第二。

房产市场坚挺

此前，经济学家纷纷预测疫情会导致经济衰退以及房地产市场的萎靡。但令人意想不到的是，新西兰的房地产市场不降反升，房价已经达到破纪录的高位。分析其背后原因，有许多潜在因素在发挥作用，包括：严厉而有效的疫情控制手段，持续的供应短缺和需求增加（尤其是过去的几个月新西兰人不断从海外回流）；低利率和央行取消了限贷政策有利于首次购房者；至今不征收资本利得税、财产税、遗产税、印花税。以上这些因素，无论它们是否会直接影响房价，都有助于提振整个新西兰房产市场。据专家分析，随着市场信心增长，消费者纷纷涌入市场，因为担心未来房价涨势会更凶猛。不少买家如此总结：现在不下手，之后只会更贵！

买房行不通？投资移民有妙招

自2018年10月22日之后，海外人士在新西兰购买房产要适用新规定：只有拥有新西兰、澳大利亚、新加坡永久居留身份的公民，才可以在新西兰投资房产，而对其他国家的公民则限购。即便如此，海外买家对新西兰的购房热情依然浓厚，甚至可以用“趋之若鹜”来形容。因为只要海外移民申请人符合移民资格要求，并在新西兰购买指定的房产类型，即可通过投资移民签证获得新西兰身份。

新西兰投资移民分为2类，分别为投资移民一类和二类。一类是投资1000万纽币到政府认可的基金、债券、股票等；第二类是300万纽币的增长型投资，投资项目主要包括：政府基金、债券，新西兰股票，房地产开发、投资期房建设等。直白点说，这两类投资移民项目，尤其是第一类，是专为全球高净值人士开设的——无年龄要求、无雅思要求、无商业经验要求！

接下来，新西兰蘇富比國際房地產公司为大家隆重呈献的新西兰精选房源，就是获得了海外投资办公室（OIO）豁免的房产，每一套特色豪宅，外国买家可以购买并持有，可谓是实力强劲的海外买家在新西兰安居置业的难得机会哦！

新西兰蘇富比國際房地產房源推荐

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澳大利亚
新冠疫情全球死亡率最低国度 房产市场保有弹性

优质环境 移民圣地

再来看看新西兰的优质邻居——澳大利亚，澳大利亚社会稳定，资源丰富，一直以来都是国际上众多高净值人群的移民目的地。与新西兰相比，澳大利亚开出的移民门槛较低、政策更灵活丶途径也更多更广，投资房产就可以实现投资移民。也就是说，投资澳大利亚房产，既可以坐等升值盈利，又可以顺手拿张澳洲绿卡。所以澳洲的房地产市场一百年来一直维持缓步上升的格局，即使在全球性金融危机和经济衰退当中，也没有经历太大的波折。正因为如此，澳大利亚的房地产市场多年来一直是全球投资者重要的投资标的之一。

日前，世界银行、世界卫生组织等机构综合比较了全球150个国家的养老情况，从医疗环境、预期寿命、金融稳定和生活质量等20个方面进行排名，澳大利亚排名全球前三。其优美的自然环境、清新的空气和食品安全自不必多说，免费的医疗保障和健全的养老体系也是澳大利亚适合海外人士移民澳洲养老的主要原因。

移民条件2020

澳大利亚政府为了吸引有才华、资金、管理经验的海外人士在该国定居和工作，推出了众多利好的移民政策，如投资移民、技术移民、杰出人才移民、雇主担保移民、亲属团聚移民等。可以说，在众多的移民国家之中，澳大利亚移民性价比很高，政策很宽松，申请条件和流程都没那么复杂。

抗疫优等生

作为全球化程度最高的国家之一，澳大利亚显然无法从全球新冠疫情风暴中幸免。但在过去多月的情况来看，澳大利亚当局和民众无疑给全世界交了一份满意的答卷。从全球各国的确诊累计来讲，澳大利亚划出了一条远好于美国、意大利等国的曲线，表现甚至完全不亚于被称为防疫典范的中国、韩国、日本、新加坡，成为了西方国家抗疫的一面旗帜。其死亡数据特别抢眼，没错，澳大利亚，全球死亡率最低，只有0.98%。远远低于全球平均死亡率6.52%（来源：澳洲卫生部）。由于澳洲在全球范围内属于较早爆发的国家，从目前新增确诊病例数据来看，已经基本过了新增峰值。所以可以预期，澳洲目前在发达国家中病例数增长率最低及全球死亡率最低的趋势将会越来越明显。

房地产市场保持弹性

澳洲房市会面临一场完美的逆袭，在2021年下半年到2022年这段时期内，房地产价格将出现强劲的增长，并伴随以下因素：

  • 联邦政府的支出，计划和基础设施项目；
  • 州政府支出和基础设施计划；
  • 历史上的最低利率（1%）使得借贷比以往任何时候都便宜；
  • 利率保证将维持多年低位；
  • 信贷批准标准放宽；
  • 国际市场对澳大利亚房地产的需求回升；
  • 移民和学生重返澳大利亚。

澳大利亚蘇富比國際房地產房源推荐

针对国人的喜好和需求，澳大利亚蘇富比國際房地產为大家推荐了以下五套位于澳大利亚的精品房源，各具特色，一起来看！

新南威尔斯州，悉尼

从漫步沙滩，到巡游世界闻名的海港，再到可通往沿海风景区的丛林步道，悉尼不论在购物、餐饮、交通还是高等教育方面都十分便利。它能为你带来多元化的生活体验，让身在其中的真正感受到自己的独特性。

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维多利亚州

虽然是澳大利亚大陆面积最小的州，但维多利亚州的人口却跻身全国第二，其首府墨尔本更是被称为澳洲的“文化之都”。自进入2021财政年，维多利亚州半岛区域的豪华房地产市场就创下了历史新高。

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昆士兰州

昆士兰州位于澳大利亚东北部，被称为户外活动的天堂，从黄金海岸到大堡礁国家公园，再到有着澳大利亚马尔代夫美誉的圣灵群岛（Whitsundays），昆士兰州的风景名胜数不胜数。目前，整个昆士兰州的房产销售都很强劲，许多本地的高净值客户都成为了购买主力。

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澳大利亚其他区域

除了东部的联邦州以外，南澳、西澳、塔斯曼尼亚、北领地等区域的房市也格外值得关注。以西澳为例，这里不仅拥有宏伟的地貌景观，珀斯以南的玛格丽特河（Margaret River）地区更是以高级葡萄酒闻名世界，其海滨土地产生了浓厚的投资兴趣。。

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“云”看房了这么多位于新西兰和澳大利亚的房子，有没有您的心头好呢？种种现象都表明，新西兰和澳大利亚房产市场正在强劲的复苏当中，房价在持续普遍上涨，选择这个时间段来购买新西兰或者澳大利亚的房子，将是不错的选择。更多有关澳纽房地产项目和咨询，敬请关注蘇富比國際房地產公司和居外网相关资讯。

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