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被低估的澳大利亚新南威尔士州，拍了拍你｜居外精选

澳大利亚的明星城市悉尼为了解决日益拥堵的问题，确定了未来城市划分为三大就业区域中心的都市发展新格局。其中悉尼西部是居民人口增长最快的区域。预测到2036年，整个西悉尼的就业增长会占到总体增长的56%。

其中，正位于澳大利亚新南威尔士州的西悉尼地区的Edmondson Park已经吸引了许多的首次置业者和房产投资者的关注。这里面的原因不外乎以下几点：

1、悉尼第二机场即将建立

随着悉尼第二机场于2026年正式运营这一重磅消息的发布，周边的热门区域获得了空前的关注。政府公布的铁路修建计划中，Edmondson Park与新机场仅仅两站之隔！并且Edmondson Park不在飞机航行路线，这使得Edmondson Park不仅坐拥了有利位置，而且远离了机场的嘈杂。周边交通设施的愈发完善，以及大型公园的环绕，都使得Edmonson Park成为投资的不二选择。

要知道，一个新机场的兴建会带来周边巨大的工作机会，随着人潮的涌入，也将伴随着庞大的住房需求。届时，除新州政府大力发展基础设施与服务，国内外知名企业也将在此入驻。项目距离Edmondson Park火车站及巴士转乘站仅250米。

2、优质人口构成

据新州教育部最新数据显示，Edmondson Park、Hurstville、Carlingford等都是上精英中学人数最多的地区；而澳洲新南威尔士州Edmondson Park的居民则以高收入的年轻家庭为主，再加上新规划的区域绿化环境非常好，以及总价不高的诸多优点，吸引了很多年轻家庭和投资者来此置业。

3、精英社区生活品质

Edmondson park是一个全新的带有浓郁气息的城镇，并且拥有150公顷的公园绿地和生活休息区域，人行专用绿道连接各期住宅与商业区、火车站，让居民步行可达社区的每个角落。

万事俱备，只欠东风。在西悉尼飞速发展的今天，寻找到一个知名企业投资建设的优质房产才是搭乘这辆高速发动的黄金列车的不二法则。海外投资毕竟远隔千山万水，而在澳洲久负盛名的由房地产投资专家——华人同盟（PIA）正是致力于服务海内外华人到悉尼购房投资和房屋租赁业务的企业。

PIA通过几十年研究地产投资的成败经验，结合澳洲政治、经济、法律等宏观环境因素和悉尼住宅地产的微观市场特征，总结出一套适合普通收入者的安全有效的地产投资方案，近期隆重推出位于澳洲新南威尔士州Edmondson Park3卧2卫的房产，它正位于本文一开头为大家介绍的西悉尼地区。

注：华人同盟（PIA）年销售额超过10亿澳币，新房公寓市场份额占新州新公寓楼盘发售量的10.55％（HIA 2018财年数据），是新州的就业与经济最大的贡献者之一，销售额曾占到新州生产总值的2.3%，全澳GDP的0.4%。

澳洲新南威尔士州Edmondson Park 3卧2卫的房产目前正在建设中，可谓占尽“地利”资源：

距西南重镇Liverpool仅11公里；
距西悉尼机场仅17公里（未来西悉尼机场地铁线一旦开通，仅需5站即可到达西悉尼机场）；
距悉尼第二大CBD-Parramatta仅需约34分钟；
距悉尼CBD仅需约41分钟；
项目距离Edmondson Park火车站及巴士转乘站仅250米。

澳洲新南威尔士州Edmondson Park 3卧2卫的房产具备优质楼盘的几大突出特点：附近生活设施配套周全、周边有购物中心购物便利、价位中等，具有较强增值潜力，是国内人士在澳洲地产投资的首选。在不久的将来，全新的大型Town Centre商业中心也将在此地落成，占地45,000平方米，拥有超过120家零售商店、健身房、健康医疗中心、电影院、银行和各式餐厅。可以想见，这所楼盘的升值潜力，不容小觑。

来提前了解一下这所楼盘的内部装修风格吧！

室内以中性的色调为主，地板用的是木质外观的瓷砖，处处给人以高级质感与温馨感。室内配有敞亮的落地窗，室外的阳光可以毫无阻挡的透过玻璃窗进入室内，最大限度保证了采光与通风，要知道在阳光充裕的澳大利亚，我们怎么忍心在一年四季错过明媚的阳光！

而厨房是灵感与实用性相结合的地方，看！这里Costello的厨房既有强大的功能设计又保证美观性，让您的美食生活充满质感与情趣。还有那抛光石材质地的早餐吧，搭配上流动的瀑布边缘设计，为整个吧台带来高端柔和感，更能凸显上层社会的生活品质。此外，厨房还配有高品质的饰面、不锈钢水槽、古铜色玻璃防溅板，集成的洗碗机和知名品牌Fisher＆Paykel电器。

浴室的设计也同样展现了高品质的工艺，无框玻璃淋浴屏与木质外观的瓷砖体现了现代浴室简单大方，符合澳洲新南威尔士州Edmondson Park的居民的审美情趣。

澳洲品质生活，从新南威尔士州Edmondson Park 3卧2卫的房产开始！拨打心动热线400 041 7515，登陆居外网https://www.juwai.com/54995954.htm，或留下您的联系方式，与居外详询！

撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

房产科技公司居外IQI拓展泰国版图开设IQI Phuket

房地产科技巨头之一居外IQI（Juwai IQI），今天宣布旗下子品牌丶东南亚最大的房产中介网络IQI Global，在普吉市（Phuket）的新办公室正式开幕。

IQI早前在曼谷已有 IQI Bangkok分部，每年处理高达数千份的境外买家对泰国房产的咨询。此次普吉新办公室——IQI Phuket的开幕，也意味居外IQI越加重视前景可期的泰国市场。

根据居外IQI在2020年上半季度的报告，泰国是中国海外投资者最青睐的房地产投资市场，查询数量位居榜首。

IQI Phuket副会长Nasupha Suwansri受访指出，对於普吉的房地产市场而言，居外IQI具有三大优势，即品牌丶科技和国际形像。

“居外IQI在泰国很知名，在中国等国家更是如雷贯耳，其吸引的境外投资者也占了新项目相当部分的购买额。”

善用房产科技创造端到端解决方案

IQI Global董事总经理Daniel Ho表示，居外IQI善於科技促进房地产发展，这在2020年显得尤为重要。

他自豪地指出，团队正透过独有平台ATLAS，一个完全整合中介管理丶营销丶虚拟导览丶聊天机器人等功能的平台。

“我们的团队中介在加入的首天，便能手握这项科技，提升整体效率。”

他指出，普吉办公室在此为买家丶卖家和发展商提供服务，同时居外IQI遍布亚太区的业务，也让普吉市的潜能房产能进入海外投资者的目光。

“在普吉市部分公寓，外国买家占了90%。而我们能为发展商提供完整丶端到端的配套，从线上销售到成功售出，几乎不需要考虑买家的实体位置。”

他认为，考虑到疫情影响，这在目前是非常重要且紧贴趋势的发展。

居外IQI执行主席Georg Chmiel自信地指出，其科技丶程序和国际团队能协助IQI Phuket办公室迅速发展，即使在市场略显困难之时。

他说，疫情让科技显得更为重要，而恰好科技正是居外IQI的强项。

“透过拓展我们在泰国的业务，从曼谷到普吉市，我们覆盖了当地两大主要的房产销售市场。”

他认为，普吉市的发展商今年的销售放缓，这让他们提供的端到端丶接触当地和国际买家的营销及销售方案，更具价值。

泰国普吉市前景可期

IQI首席执行长Kashif Ansari指出，对於如此强大团队加入IQI网络，并将品牌带入泰国普吉市，感到非常兴奋且期待。

“我们相信作为外籍人避风港和旅游胜地普吉市，具有光明的前景。普吉也是世界上最激动人心的区域之一，我们期待能成为当地2021年和未来发展及成功的一份子。”

除了新的IQI Phuket办公室，IQI Global近期也进军印度和巴基斯坦。此外，8月份拓展至新加坡市场也为IQI团队新增约5000名房地产中介。

IQI团队也在马来西亚丶澳洲丶柬埔寨丶加拿大丶菲律宾丶泰国丶越南和阿联酋拥有分行。

原文：IQI Global
责编：Zoe Chan

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2021 THE泰晤士高等教育世界大学排名揭晓！居外送上超全解读

9月2日，泰晤士高等教育（Times Higher Education，简称THE）发布了2021年度泰晤士高等教育世界大学排名。

在解读观点之前，我们还是先来带大家了解一下THE排名。（文末有TOP200榜单）

什么是THE排名？

泰晤士高等教育世界大学排名是最均衡且综合的全球大学排名，以13项单独的绩效指标涵盖了研究型大学的全部核心活动：教学、研究、知识转移和国际视野。

《泰晤士高等教育世界大学排名（THE）》、《QS世界大学排名》、《世界大学学术排名（ARWU）》、《U.S.News世界大学排名》被视为目前世界最具影响力的四大排名。

评分标准

该排名基于13项经精心校准的绩效指标，以衡量一所高校在研究、教学、知识转移和国际视野上的表现。

教学（学习环境）：30％

声誉调查：15％
师生比例：4.5％
博士学位比率：2.25％
博士学位授予与学术人员的比例：6％
机构收入：2.25％

研究（数量，收入和声誉）： 30％

声誉调查：18％
研究收入：6％
研究效率：6％

引文（研究影响力）： 30％

国际视野（员工，学生，研究）： 7.5％

外国留学生比例：2.5％
国际人员比例：2.5％
国际合作：2.5％

产业收入（知识转移）： 2.5％

我们现在就从国家和地区的维度，来和大家具体分析这回的排名！

英国

世界TOP20院校英国占据20%：牛津大学连续 5 年蝉联世界第 1 位，剑桥大学排名第6位，帝国理工学院排名第11位，伦敦大学学院排名第16位。

接下来是2021 THE 世界排名TOP100英国院校，主要分为3类：

1. 排名上升：

伦敦国王学院上升1名，排在第35名
曼彻斯特大学上升4名，排在第51名
格拉斯哥大学上升7名，排在第92名

2. 排名稳定：

华威大学第77名

3. 其他入围大学：

伦敦政治经济学院第27名
爱丁堡大学第30名
布里斯托大学第91名

这都是非常热门申请的大学名单，而排名非常稳定的也包含华威大学、伦敦政经，还有爱丁堡大学以及布里斯托大学。它们都属于英国罗素集团排名大学的序列当中。

给英国学生的选校建议：

大学学费

英国大学学费水平是衡量大学的一个重要标准。综合排名高且专业排名高的大学学费也相应较高，高学费会促使学校有更多经费用于教学研究、招聘学术背景更佳的教授授课，而这也形成良性循环。

地理位置及生活费

在考虑选择学校的同时，也需衡量大学所在地是否适合自己，毕竟英国各地生活费用相差较大，一定要考虑到个人经济能力和生活喜好。譬如，如果喜欢大都市气息并且有能力承担高消费，伦敦地区的大学就比较适合；如果想生活在安静田园式环境中，也有很多适合的大学可供选择，生活费也相对较低。

实习和工作的机会

充分考虑课程导师在行业内的影响力及人脉。如果希望在英国获得一定的实习机会甚至工作经验，可以选择提供配有实习的硕士课程院校，甚至有的院校提供毕业后配有半年以上带薪实习项目的硕士课程，积累工作经验和丰富履历对将来的职场发展有很大的帮助。

美国

众所周知，美国大学在很多排名的榜单上都是名列前茅。在全世界前10的学校当中，排在第二位的是斯坦福大学，比之前上升了两名。然后是我们非常熟悉的哈佛大学，比去年上升了4名。世界排名当中的前10名的学校当中，有8所美国大学进入到了世界前10强，这是美国教育非常有实力的体现。

有19所美国大学名列世界大学的前30强，占比超过了60%，在前50强里，美国的比例是占到一半。如果我们把这个范围拉到世界前100的话，也有38所美国的学校。

现在特殊的环境下，一些曾经想要去美国留学的家庭，开始犹豫到底还要不要选择去美国留学？其实从这个世界排名上大家可以看到，美国大学的学术能力学术能力依旧是在世界顶尖的一个位置，从长远角度考虑，美国留学依然是非常好的选择。

美国留学的优势，最重要的是他的教学质量和科研的实力。近4000多所的美国学校遍布在美国的各个州，教育的资源也是非常丰富的。美国的专业选择其实是非常灵活的，多数大学，您在进入到大一的时候，其实是不带专业的，直到真正大三或者大四之后，才开始您的专业的学习，然后包括后续研究生的一个学习。所以说在专业的确定上，其实也是非常人性化的一种设计。

再有就是奖学金的制度，助学金的制度，以及毕业之后的自动的工签的制度等等，其实都是给我们的留学生留学生们提供了很多的机会和资源，海归归国留学归国之后的薪酬水平也是在各个国家留学生中处于优势地位的。

澳洲

澳大利亚有6所院校跻身世界前100，12所入围世界前200，比去年入围钱200的院校数量有所增加，整体排名和去年相比均是上升趋势！其中，墨尔本大学在THE排名中保持澳大利亚第一，位列世界第31。澳大利亚八大院校表现平稳，均稳定在世界前200。

另外，悉尼科技大学和麦考瑞大学排名上升非常明显，分别上升了33名和55名（最高），是澳大利亚发展最快的两所大学。

墨尔本大学

墨尔本大学在今年的最新排名中，位居全球31位，相比去年上升1名，依旧为全球极具竞争力的大学之一。学校的优势专业包括会计与金融、计算机科学、艺术与设计、教育、法律、生命科学和医学等。几乎涵盖了所有热门领域。

悉尼科技大学

悉尼科技大学是一所位于澳大利亚悉尼市的著名公立研究型大学，也是发展最快的年轻大学之一。在此次排名中，悉尼科技大学荣获了世界第160的好成绩，排名持续上升。学生在校期间可以接受广泛的实践类课程。UTS的护理专业一直闻名世界，艺术和设计专业及图书与信息管理专业也受众多学生青睐。

麦考瑞大学

麦考瑞大学在今年的排名中，首次进入全球前200。学校的综合实力稳步提升，从全球201-250名进步到全球195，最高提高了55个名次。麦考瑞大学以商科为主要优势，同时为迎合新时代设置了多门特色专业，包括网络安全、商务分析、听觉学、翻译学、物联网、脊柱学等。

加拿大

加拿大多大、UBC、麦吉尔连续跻身世界TOP50，并且在各项世界大学排名中2021年均有上升，是当之无愧备受世界认可的加拿大TOP3大学。

除了刚才三所非常靠前的学校，其实加拿大一共有8所院校进入了前200的行列，有些人可能会觉得加拿大为什么作为一个世界知名的留学国家，却只有8所院校进入了前200呢？

给大家稍微列举几个数据，加拿大是一个人口3000万的国家，他们提供本科及本科以上教育的大学只有94所，但在世界前50里就占了三个，前200里就占了8个。按照比例来讲，可以看出加拿大为世界一流的教育提供了更多的机会。同时加拿大是公认没有教育产业化的国家之一，因此他们的学校大都是以实用为主。其实对于这些排名各方面的并没有那么在意，与美国相比加大了永久居留权，申请过程会更简单一些，学费也会更便宜一些。

根据加拿大国际教育局做过的一个国际学生调查，超过90%的受访学生对在加拿大的学习都表示非常满意。他们中有95%的学生都会推荐加拿大作为留学目的地给他们的亲朋好友，还有学弟学妹们。

值得一提的是蒙特利尔大学从去年的85名上升到了今年的73名，上涨幅度达到了12名之多。麦吉尔大学虽然常年在国际排名上低于多伦多与UBS，但其实在加拿大人心中麦吉尔大学其实才是本地的No. 1。

麦克马斯特大学有着独特的创新性和求实理念，而且他们的工程类专业非常厉害，所以素来有加拿大的MIT之称，可以看到下面西安大略大学虽然没有进入前200，但是该校的埃微商学院是北美两大案例教学法发源地之一，跟哈佛一样都有着丰富的案例教学，因此也被称为加拿大的哈佛。

同样是没在榜单前200的滑铁卢大学，也有着世界公认的顶级计算机与数学专业。所以我们可以看出在选学校的时候不能光看综合排名，还要看专业排名。

亚洲

本次排名中亚洲的大学包含了我们整个中国大陆地区，中国台湾地区所有的院校，共有16所学校进入到世界排名前100。24所学校进入世界前200。亚洲整体高等教育质量提升迅速，抛开旧思维，世界名校，身边的风景特别好！

亚洲无论是新加坡还是中国香港地区的院校，一直以来在泰晤士排名当中有一个很好的表现，因为其实他们也一直以来的话是比较奉行的是英联邦的教育体制，所以整体来讲跟英系的这些国家和这些排名，学校的发展理念，包括很多指标方面的相似度会比较强一些。所以其实这两个地区，在排名方面一直还算是比较有优势的。

中国香港这边，香港城市大学的整合销传播专业，在整个媒体圈内的话就非常的受欢迎。很多媒体公司公关公司的中高层管理者，都是从这个学校跟专业毕业的，那么其实他们就会对这个专业形成一个很强的人脉网。

中国香港求学的优势：商科、工科、医学、传媒、法律、教育等多个学科均排名世界前五十，作为中西方文化的交汇地区，它既保留了中国的文化特色，同时又融合了西方的教育优势，给学生提供了一个更具有国际化视野的平台。虽然上课是全英文的授课语言，但是生活中粤语和普通话的应用是非常普遍的，所以我们的内地学生可以更好的融入到当地的学习和生活中。

除此之外的话，对比THE大学排名和日本大学排名，我们可以发现一个很大的变化，就是东大的排名到了第三，东北大学就咱们鲁迅先生的母校反倒成为了第一，北海大学位列第六。

日本留学的优势：材料、工程、物理、药学、语言学、社会学等学科均处于世界一流地位，而且日本和中国的地理位置相近、文化习俗相似，使得留学生并没有太多离乡背井之感，减少了留学生的孤独和寂寞。

韩国的表现还是蛮亮眼的，韩国过去几年在高等教育方面的提升速度非常的快。其实韩国作为一个我们说其实我们的邻邦小语种国家，然后同时也开放大量英文授课，可以去申请了这么一个国家跟区域的话，它的排名的上升确实给我们带来了很多实际意义上的一个附加值。

对于新加坡、中国香港以及日本和韩国，因为它们本身的经济特性，包括历来的专业的特色本身不一样，他们能覆盖的学科，或者说是作为留学生极其关注的极其人气的学科的话，并不是完全一致。

但是亚洲整体的经济走向的话其实还是很强。所以其实在我们整个亚洲这些国家和地区求学的话，在整体就业上的附加值，以及说未来获得一份比较好的工作的可能性还是挺高的。

2021年度泰晤士高等教育世界大学排名前200位

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来源：启德留学
责编：Zoe Chan

在纽约购买新楼公寓您必须了解的20个问题︱居外专栏

纽约新楼盘是纽约天际线上的明珠，新建造工艺和现代化设计，高档家居配置和令人羡慕的豪华设施，新楼盘深受买家青睐。但纽约新公寓的价格并不便宜，根据Douglas Elliman最新市场报告，曼哈顿新楼售价中位数为2,446,647美元，几乎是曼哈顿二手公寓房价的两倍。

很多时候，您在签订购买合同时，大楼还在建造中，因此有很多不确定因素，包括大楼完工时间、建造品质等。在我看过纽约众多新楼盘后，我认为有20个基本问题是您在购买新楼之前一定要了解和提出的。

01 价格有打折的可能性吗？

一般在市场好的时候，开发商是不会给价格打折的，即使在房源过剩和疫情过后，也很少有开发商直接宣告降价打折（唯一例外是One Manhattan Square）。作为买家，一定要让经纪人询问大楼是否有折扣空间。大楼销售人员一般不会告诉您折扣力度，只是告诉您欢迎所有报价（Making an offer），这实际上就是暗示，大楼有打折和议价的空间，但没有统一标准，属于case by case。

相关内容：【视频】疫情效应显现纽约爆红楼盘八折出售

02 Offering Plan是什么？

开发商被允许出售新公寓之前，必须详细说明发行计划，这份计划还必须得到纽约州总检察长办公室的批准。该文档包含有关开发各个方面的详细信息，例如大楼将使用哪些材料作为外墙，厨房使用哪个品牌厨具，将在地面种植多少棵树木等。这样做的目的是保护买家免于货不对板，并使开发商承担责任。如果开发商没有按承诺交付物业，购买者可以向总检察长投诉或起诉。

这份计划书就是Offering Plan通常有数百页，在您的报价被接受之后，大楼会将大楼计划书发给您的律师，您的律师应仔细阅读，留意特殊规定和相关费用。

03 什么是Outside Date？

Outside Date被理解成开发商承诺的最后交房期限，一般来说大楼销售人员会告诉您一个大致的过户时间，而Outside Date通常定在过户时间的一年后。比如大楼预计2020年第四季度过户，那么Outside Date就是2021年第四季度。如果在Outside Date截止日到期后，开发商仍无法顺利过户，买家有权退出合约，并拿回定金。Outside Date让买家知道大楼的最后过户期限，它能否和买家未来计划相配合，会否耽误孩子的入学等家庭计划。

04 开发商是谁？

纽约每年有几百栋新楼盘上市，这些新楼难免良莠不齐。因此了解开发商是谁非常重要，纽约有不少老牌开发商，像Extell、Related等，他们扎根纽约十几年，开发了众多优质楼盘，这样的开发商在品质把控和交房期限上都有一定保障。对首次在纽约开发楼盘的开发商，也可以了解是否在美国其他地方已经有成熟的开发项目，因为一个楼盘最终的品质和开发商的经验和信誉有很大关系。

05 大楼有哪些额外费用吗？

新楼盘和二手公寓在购买时一个最大的不同是，新楼盘有一些特殊或额外费用，比如开发商律师费，大楼管理人员在大楼居住单元的购买，以及大楼最早的物业管理储备金等，这些都要第一手买家来支付。其次您还可以就押金进行谈判，在签新楼合约时，大楼一般会要求缴纳10%的押金，但现在一些楼盘为了促销，只要求5%的押金。

06 是否提供过户费的优惠？

一些开发商在价格上不会让步，因为价格上直接打折，最终都会在网站上公开实际售价，这对剩余单元的销售有些不利。因此开发商承诺在买家的过户费上提供优惠，变相打折。最常见的便是交易税（Transfer Tax）和豪宅税（Mansion Tax）上提供折扣。交易税和豪宅税是新楼盘买家在过户费上的最大开支，一般占到售价的3%或更高。开发商有时会承担这两项总费用的一半，甚至这两项费用都由开发商支付。

07 会为某些物业费买单吗？

纽约新楼盘越建越豪华、越建越高端，为了提高售价，开发商便会在大楼公共设施上升级，比如建造游泳池，宠物Spa等，这些都要配备额外人员管理，会提高大楼的物业管理费。买家要了解这些设施是否是自己生活必须的，并是否愿意为这些增加的物业费买单。

08 到销售中心看什么？

在大楼还在建造的时候，开发商都会在大楼附近设立销售中心，里面会建造一个样板间，让买家了解未来公寓建好的实际样子。一般样板间是根据最大户型的单元建造的，因此买家一定要了解您实际购买单元和样板间的设计有何差别，一般您可以问，厨房抽油烟机是否外排，是否每个单元都有餐吧，炉灶有几个炉头、冰箱尺寸大小是否一样、小户型是否有储酒柜等。

09 窗外呈现怎样的风景？

在一个楼盘中，楼层越高，风景越好，售价也越高，如果您付出高价购买一个景致好的单元，就一定要了解窗外风景的实际状况。一般来说样板房不会给您带来景致感，但开发商通常会使用无人机摄影为您提供所选择单位的景物。有时候大楼已经建得差不多，开发商还会安排潜在买家，戴上安全帽，到大楼您实际购买的楼层去实地考察，这时候您能清晰了解单元朝向和窗外景色。您还可以观察大楼周边是否有其他楼盘在建造，是否将阻挡您的风景，这会让您单元再出售时价值受损。

10 室内设计是我喜欢的吗？

纽约新楼盘在交付的时候都是精装修，因此室内设计风格基本都是固定的。一般来说开发商会避免较强个人风格的设计，比较符合大众的审美。现在不少楼盘还提供了两种不同的设计，比如“曼哈顿广场一号”就提供了浅色系和深色系两种风格。有一些设计是当下普遍流行的风格，比如开放式厨房，这对喜欢烹饪的买家来说，就要考虑此种设计会否为客厅带来油烟的问题。

11 有地税减免吗？

一些新公寓享受421-a的减税优惠，对购房者而言，这意味着每月较低的维持费。但纽约的减税政策在前两年已经结束，因此目前市场上尚存的减税楼盘越来越少。当一个楼盘有减税的话，销售人员会第一时间告知，这时候您要了解，减税期有多长，一般有10、15、20、25年之分，但不意味着所有减税期都在一个税费水平，通常在减税到期前几年，地税开始逐渐增加，直到减税期结束。所以您还要了解何时开始计算减税，减税到什么时候结束，到期后预计的地税是多少。

12 新楼可以贷款吗？

购买新楼并非不可能获得贷款，但它比二手公寓要难一些。银行对在建楼盘的贷款格外慎重，除非建筑物已售出至少51％，并且满足自住房的某些最低要求，否则普通银行通常不会批准贷款。但不用担心，开发商也意识到这个问题，因此大楼销售人员会给您一份Prefer lenders的名单，上面是一些愿意给这个大楼提供贷款的银行名单。这些银行一般和开发商之前有过合作，对开发商资质和实力有充分了解，并对在建楼盘做过调查，对未来销售前景有信心，因此他们愿意放贷。

13 什么时候可以交房入住？

新房的合约中不会有明确的交房时间，开发商一般给出大致的过户时间，但纽约近一半新楼会比承诺的交房时间延迟，因为大楼建好以后，还需要等候各类政府部门的验收，因此很难控制过户时间。一旦开发商通知可以过户，大多只提前一个月时间，这对一些买家来说，可能面临贷款时间不够，或者无法马上搬出旧地点等问题。不过开发商会允许更改过户时间，但多次更改过户时间，可能面临额外收费问题。

14 大楼有哪些商业空间？

在纽约市，混合使用的建筑将住宅公寓与办公室，酒店，商店或餐馆结合在一起，这很普遍。值得一问的是，开发商未来的商用空间计划做哪些用途？以免您被嘈杂，臭味或其他不愉快的事物所困扰。如果开发商将底层空间作为高档健身房或高级超市等，这可能会给楼上住户带来某种便利。但如果是快餐店或喧闹的夜总会，那就对大楼住户带来困扰和噪音。此外还要了解商业部分占大楼多大比例，有时候遇到经济不景气，零售商铺关门歇业，大楼的管理维持费用就会部分转嫁到楼上住户身上。

15 邻居是谁？

在销售中心，您是很难了解大楼周边的情况，因此您一定要到大楼工地实地看看，观察周边环境是否对居住品质有影响，如果周边有干洗店、超市、餐厅、地铁站等，那么会对生活带来便利。但如果周边也有新的建设项目，那意味着未来几年您都会生活在工地中。同时周围有没有会影响您房产升值保值的因素，比如政府将会设立游民所或垃圾处理站等。

16 物业管理费包什么？

物业管理费有包括什么？一般来说纽约公寓物业费包含了冷水、热水、暖气、煤气的费用，但电、网络、电视等费用不包含在内。另外要了解大楼的公共设施是否都是免费的，有时候一些特殊的设施要额外收费，比如游泳池的使用。同时要了解大楼是否提供停车位和储物空间，在纽约买单元附送停车位基本没听说，即使大楼有停车场也是外包性质，最多给予住户停车费用的折扣，储物间也大多不是免费的，需要付费租用。

17 隔音效果如何？

纽约是一个热闹嘈杂的都市，很多公寓建在繁忙的路口或地铁站旁，因此单元内的隔音效果非常重要。随着建造工艺的提高，大楼大多采用高效隔音材料，有些玻璃窗采用双层或三层真空玻璃，因此可以询问销售人员隔音处理，如果可以实地看房，一定打开窗和关上窗，体会一下隔音效果。

18 大楼将提供哪些服务？

一些公寓大楼提供全方位服务，比如有24小时门卫，还有专门给您开门或叫uber服务的迎宾员，不仅可以收发包裹，如果您预订生鲜食材还可以寄放在大楼冰箱里。同时大楼配备维修人员，他们24小时住在大楼里，随叫随到。但有些一些大楼并非全服务型，比如门卫没有24小时在岗，或只是Virtual Doorman。这些都和您自身对居住的要求有关。

19 我可以出租我的单元吗？

如果您是投资型买家，请事先了解大楼的出租政策，一般来说多数公寓大楼允许买家在过户后立即出租单元，但也有一些开发商禁止在过户后的一年内出租单元。还有些大楼，如果是租客使用大楼设施要额外收费，一些大楼不允许短租，最短租期要一年，同时要了解管理委员会对租客的批准要求和申请费用。在纽约，大楼公寓是不允许Airbnb形式的出租。

20 可以立即出售单元吗？

大部分开发商不允许买家在过户后立即出售自己的单元，因为开发商的楼盘很多时候需要3-5年时间才能销售大部分单元，为避免买家和开发商竞争未售出单位的状况，开发商规定买家在过户后的1-2年不得出售。这方面的规定在大楼计划书中都有明列，买家也要了解清楚。

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【安家纽约】节目制片人/主持人陈东
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马来西亚最快明年征收房产空置税，对您有什么影响？

马来西亚传媒报道，马来西亚政府为解决公寓单位滞销问题，正研究向发展商开征住宅空置税，最快2021年实施。

去年，马来西亚国库研究院建议政府考虑落实房产空置税，要持有未售出单位的发展商从目前的“先售后建”，转成“先建后售”的模式。这也是一个行政手段来解决马来西亚国内产业领域的结构性问题。

房屋及地方政府部部长Zuraida Kamaruddin指出，方案拟定发展商要就取得完工证明书（Certificate of Completion and Compliance, CCC），但仍未有人入住的单位缴交空置税。

她解释，空置税旨在减少住宅空置量，令发展商推出住宅项目时可以更明智及更负责任，特别是一些高层住宅大厦的项目。当开征新税后，发展商将更小心规划新盘的发展方向以迎合买家，而非只按照发展商的意愿发展。

Kamaruddin又认为，以往很多单位的空置期多于一年，会为房屋市场带来不少问题，征税是必要之举，推动发展商加快住宅项目的入伙时间。

如果大马内阁通过方案，最快明年实施。至于具体空置税会怎么征收，是指向开发商卖不出的房产，还是买家购房不入住也算是空置？目前还不清楚。要是后者，那好多外国人购置的房产将会是属于空置的。

《大马邮报》早前报道，大马联邦直辖区部副部长Edmund Santhara曾在大马国会透露，空置税做法与一些已发展国家的城市例如温哥华、墨尔本相似，目的是为了解决在巴生谷（Klang Valley）未能售出的豪华公寓单位。虽然当地住宅空置率低于4%，现阶段没有急切需要开征空置税，不过当局仍会审视方案。

根据马来西亚国家产业资讯中心（NAPIC）的数据指，2018年第二季巴生谷滞销单位有2,260间，其中498间为价值100万马币以上的豪宅单位。

最后，我们看看外国人在马来西亚买房都要交哪些税？

外国人在马来西亚买房时，是有：

买卖合同的印花税；
外国人购置税；

持有房产时，会有：

门牌税；
单位税（地税的一种）；

卖房时，要交：

房地产盈利税（RPGT)。

万一，不入住的房产也算空置，那就在持有方面还得加入空置税了。当然，目前此税还没正式落实。具体会怎么样，这就静观其变吧。

日本二季度商业地产交易下降，大阪预期收益率上涨｜居外专栏

受COVID-19新冠疫情的不利影响，更多租赁和交易逐渐出现被推迟，甚至取消的现象，J-REITs和日本国内投资者的投资出现明显下降。据数据显示， 2020年第二季度，日本商业类房地产交易量为7,530亿日元（不包含土地交易和J-REIT IPOs），同比下降22％；其中，海外投资者的交易量同比增长45％，其主要原因是今年初签订的一项重大投资组合交易所致，除去该项大额交易，海外投资者的投资总额也呈现下降。

投资交易额（按投资者类型）

J-REIT指数在3月触底1,145点後，於6月10日回升至1,721，之后继续出现波动。现有J-REIT交易量丶并购数量和IPO数量均出现下跌。那些多元化的J-REIT，由於其资产类型的结构，被认作可以减轻经济波动的影响而受到关注。

虽然市场的投资资金充足，但买卖双方的价格预期差距却越来越大，由於担心经济的不确定性而带来可能的需求减少和租金下降，商业类房产的预期收益类都出现下降。目前，投资者对防御性资产如住宅类和物流类表现出更大的兴趣，但二季度，东京的住宅类丶物流类和办公类房产的预期收益率仍然出现2个基点至5个基点的下降；而大阪的办公类房产的预期收益率环比增长了4个基点。

风险披露：
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4个信号告诉您，疫后英国房市有多亢奋！

近月英国房市转趋炽热，加上政府在7月宣布限时减免印花税，令到房市旺季提早出现，上月全国物业成交额创近12年新高，数据显示7月有三成住宅成交有超过3个买家竞争。但同一时间英国经济却出现11年来首次衰退，房市与经济表现背驰，令人担心英国房市的好表现只是因为滞后因素，最终会因失业率上升而出现明显跌幅。

积极信号1：成交量增加

根据研究公司LonRes的数据，7月进入市场的新放盘数量按年增加39%，成交量亦上升9%，尤其是在印花税减免政策公布后，7月8日至31日的成交量按年升15%。

相关文章：英国惊现买房热！7月售出370亿镑房产创10年新高

积极信号2：买家竞争激烈

而根据地产代理公司Hamptons的调查，7月份有30%的住宅成交，都有超过3个买家竞争，比去年同期增加5个百分点。

积极信号3：房价上扬

至於房价方面，全英房屋按揭贷款协会（Nationwide）的数据显示，7月英国房价按年升1.7%，为11年来最大单月升幅。LonRes的研究发现，伦敦市中心及伦敦黄金地段（Prime London）的房价都出现不同程度的升幅，房价按年分别升1.6%及3.1%。

有分析指出，一些疫情封锁措施经已解除，有意置业的买家会恢复入市计划；而且经过长时间居家抗疫后，不少人萌生换屋念头；加上近月英国政府为刺激经济，决定在明年四月前减免印花税，促使不少人将置业计划提前；此外，各国央行放水，不少投资者担心资金贬值，於是寻求优质资产避险，推动黄金地段的房市成交，带动楼价上升。

积极信号4：海外买家询盘

另外，根据居外网的数据，7月中国买家对英国物业的查询量按年大增逾两倍，较3个月前几乎大增3倍，原因是海外买家印花税将於明年4月实施，不少中国买家赶及死线前成交。

文章推荐：疫情未过，伦敦房市7月成交量大增！原因离不开它

另外，中美关系持续紧张，一些计划安排子女留美的家长将目光转移至英国，不少家长都会方便子女而置业，尤其是在疫情过后，很多家长对租屋及合租不再放心，置业的人亦较多。

现时英国陷入经济衰退，第二季GDP下跌逾20%。有投资者认为，经济衰退对楼价影响不大，住宅属於优质资源，抗风险能力强，而且英国住宅一直供不应求，疫情过后供求差距越来越大，楼价会有支撑。但亦有分析指，经济衰退导致不少人失业，没有收入自然买不起住宅，对房市的冲击可能在英国政府结束就业援助政策后逐渐显现出来。

而根据牛津经济研究院（Oxford Economics）的研究指出，结合政府的反应速度丶推出的政策及有利的融资条件等，未来一段时间英国房市最大可能出现是温和调整，像2008年金融海啸时房市大跌的情况较难会出现。

延伸阅读：利好刺激英国房市量价创新高！智库却预计未来一年大跌？

英国房市火热，近月更开始出现中国买家热潮，想抓住牛市投资好时机但忧虑“一屋难求”？

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来源：星岛虎报
责编：Zoe Chan

泰国房产投资火爆，哪些人最适合泰国买房？

泰国房产成本低、税费低、永久产权、回报率高、不受CRS税制约束，吸引着全球投资者目光，早已成为新晋投资风口。根据2020年1月份居外网的数据显示，泰国仍居中国买家询盘数量第一。更有数据称，中国人3年在泰国买了100亿美元的房产！

一直以来，关于泰国房产就有不同的声音，有一大波人追潮逐浪，尽管从未去过泰国却打算直接投资买房；而另一波人极力阻止去泰国买房的人，喊着海外买房有多坑。

居外点评：任何事情都有两面性，并非所有的泰国房产都万无一失的好，也不是满天满眼的坑，而是要根据每个人不同的情况和置业需求来考虑是否要买？买哪里？买什么样的房？找谁来买？

海外置业是一个行业，更是一个专业。不妨确认一下眼神，看看您适合去泰国买房吗？

投资理财初期的职场青年

如果您是生活在一二线城市的白领或金领，工作繁忙、经常加班，有空挣钱没空花钱，刚付首付买了一套刚需房或不打算买房，每个月收入足够还房贷或养家糊口，手里还剩了50-20万元闲钱。想投资，但不敢投股市或P2P，同时也没时间思考投资什么更好，钱暂时都放在银行理财和余额宝里。

那么居外建议您，可以购买曼谷的一套小公寓作为投资房。总价尽量不要超过100万元，这样首付30%左右，免息2-3年付尾款还是无压力的。地段上，要尽量选择曼谷BTS或者MRT沿线，距离地铁最好不要超过1公里，并且要选人口密度大，尤其是外来人口多的区域，这样便于出租，投资收益有保证，性价比高。

居外推荐The Privacy S101项目，位于曼谷长安街素坤逸路101巷，Punnawithi核心区域。Punnawithi为东南亚最大数码创新园区，站沿线公寓偏受年轻人、以及高科技产业的人群喜爱，出租率高达95%！项目距离BTS 450米，可快速抵达老牌商业区。一房面积26-30平方米，房价仅约¥ 62万。

因为您很少有时间自己享受您买的房子，所以买曼谷的房子，把公寓长期租出去才最为妥当！

准备分散投资风险的理财者

如果您国内有好几套房，平时轻松收租就完全可以养活自己或一家人，但眼看着房产税来临，或许要面对房市寒冬，担心房价和房租下跌导致房子砸手里，希望找到新的投资方向，手里有活钱500万元或以上。

如果您是这种情况，分散风险、保住资产价值最重要！现在楼市的情况风雨飘摇，一旦崩塌了，手里的房子可能瞬间就不值钱，而且还要收房产税！所以居外给您的建议是，选择性的卖掉一些在国内地段一般、租金收益不佳的房子，在曼谷入一手好房。

您可以选择距离曼谷轨道交通400米内的房子，区域可以选择日本富人区通罗（Thong Lor），或者Rama9这样新发展起来的CBD，总价不要超过250万元。

M Thonglor 10是标志性的“M”系列公寓中的最新项目，由泰国最大的上市开发商之一兴建。它理想地坐落于著名的Thonglor 10巷，曼谷最时尚别致的富人区域，许多精品商店、餐厅、咖啡厅和酒吧近在咫尺。2卧2卫面积58平方米，房价约¥ 215万

这些地方仍然有价格洼地的房子，凭借发达的商圈，未来还有升值空间，租金收益也不会差！更重要的是，开始走出国门在国外收租，不仅洋气，更分散了鸡蛋放一个篮子里的风险。

渴望满足自住加投资的自由职业者

如果您不用坐班，是独立设计师、自由撰稿人，或者网红，只要提着电脑或带着手机，在哪都可以赚钱，完全不受时间和空间的束缚。您没有养家糊口的压力，赚得多也花得多，手里的现金虽然不多，但再赚也不难。世界那么大，想多出去看看，还有一个面朝大海春暖花开的梦想。

那么建议您，去泰国核心城市曼谷购买一个带无边际泳池的景观房，或者去普吉岛或者芭堤雅购买一套海景房，总价不超过150万元。

为什么？美景可以给您带来创作的灵感，居住环境也更为舒适；更重要的是，海景房在短租市场非常火爆，出租收益率可以达到7-8%。想度假了就自己住，想赚钱了就出租，简单愉快。

普吉岛大多是全视野半山海景房，芭堤雅则大多是高层海景公寓，都非常漂亮。普吉岛的出租收益和未来升值潜力都值得期待，海景令人赞叹，不过价格上会比芭堤雅稍微贵一些。芭堤雅也有升值潜力极佳、性价比很高的海景房，也值得入手！

摩纳哥里维埃拉（The Riviera Monaco）项目，距离芭堤雅Jomtien海滩只有几百米（步行5分钟即可到达海滩）。40层海景公寓楼，共提供404个住宅单元，可以欣赏周围360度的全景景观，设施齐全，24小时安保服务。1卧1卫房价约¥ 100万。

准备让孩子读国际学校的父母

如果您生活在一线城市并已为人父母，正在为孩子上学操碎了心。辅导小孩写作业就已累得不行，还要讨好老师防止孩子被穿小鞋，买学区房要掏空家底。好不容易弄到名额让孩子进了国际学校，您会发现外籍老师也就那么几个，一个班35个小孩其中30个是中国人，一点也不国际化，学费还贵得要命。

那么居外建议您，可以考虑送孩子去泰国的国际学校读书。虽然很多人更倾向去欧美国家留学，但生活开销较大，学费也高，孩子还得寄住在别人家。而泰国的国际学校，不仅学费比欧美国家低很多，甚至比国内一线城市的国际学校学费还要低，但教育质量却是一流的。有很多国际知名的学校都在泰国开设了分校，学校老师也基本都是欧美人，学生来自30个以上的国家，课程都是多语种教学，是真正的国际化教育。

如果送孩子到泰国读书，那么在学校周边买房可以达到两个目的：第一，自己可以居住，也方便照顾孩子；第二，平衡收支情况，利用房子的出租和升值来补贴留学花销。

曼谷有很多不错的国际学校，可以根据个人需求进行挑选。因此，送孩子去泰国读书=省了学费+省了学区房费+投资高价值不动产，怎么看都是赚的。

相关实用文章：【居外百科︱泰国国际学校该怎么选？】

Chapter One ECO Ratchada-Huaikwang项目，由泰国排名第一开发商Pruksa开发，项目位于曼谷四大商业繁华区之一的新兴商圈拉差达区（Rachada），距离Regent’s曼谷国际学校450米丶曼谷KIS international school 1.3公里丶曼谷新加坡国际学校2.5公里丶LFIB法国国际学校2.8公里。项目均价约¥2.5万/㎡。

寻找优质医疗资源的人群

如果您的父母即将退休或已经退休，您希望他们去一个空气清新没有雾霾，看病不需要排队，医疗条件很好的地方生活，而您也有一定的经济能力；或者您自己就是那个即将退休或已经退休的人，在国内您有房有车，孩子争气不啃老，有养老有医保，攒了一生的积蓄足够游山玩水。

那建议您可以买一套总价200万元以下的泰国房产作为养老房，要注意的是，买的房子附近2-5公里内，一定要有非常靠谱的国际医院，这样最适合老年人居住。

泰国北部养老胜地清迈的The Dynasty（Koolpunt Ville 9），位于清迈杭东区North hill 高尔夫球社区，12分钟到达清迈中心医院和清迈兰医院。经典兰纳建筑风格的二层独栋别墅，土地面积290平方米，带有3卧3卫，房价约¥ 196万。

泰国有国际顶尖水平的医院，尤其是私立医院，服务周到，还有中文一对一服务。在泰国看病也便宜，买个合适的国际医疗保险，就可以在泰国免费看病了！

泰国空气质量很好，蓝天白云随处可见，年平均气温为28摄氏度，这种气候非常适合中老年慢性病的康复疗养。闲时看看山和海、逛逛街，吃顿海鲜，老年生活非常滋润。

婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属一览表（澳洲版）｜居外专栏

当下热播剧《三十而已》引发了全民热议，尤其在许幻山出轨后，那套市中心豪宅该如何分割成为焦点问题。若类似情况发生在澳洲，法庭会如何决定房产归属哪？根据澳洲的Family Law Act 1975 (Cth），法律婚姻和事实婚姻在财产分割问题上适用相同的法律原则。

首先，给大家纠正下坊间对澳洲婚姻法的误解：

接下来为大家解决管辖的疑惑：我的情况是否可以在澳洲提起婚姻财产诉讼？

根据澳大利亚的Family Law Act，各州法庭在决定夫妻双方共同财产的分割问题时，统一适用如下四个步骤给出裁定（Court Order）：

考虑诉讼的高成本，如果你不想对薄公堂，如下的庭外选择一样具有约束力，且省时省钱：

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澳大利亚法律执业博士林汇铭
为您解析澳洲投资法与移民法
联系邮箱：hi@auslawreview.com.au

塞浦路斯“黄金护照”需求翻倍涨价三成！入籍门槛反降

想拥有欧洲岛国塞浦路斯的“黄金护照”真正到了欲购从速的阶段——2020年8月18日，塞浦路斯内政部公布了投资计划（CIP）的最新法规，想通过入籍获得“黄金护照”的捐款金额从15万欧元提升至20万欧元。

加上之前的规定，还要购买当地价值200万欧元以上的房产。

“涨价”的附加服务是降低了“入籍门槛”。根据今年8月的最新规定，政要人物申请塞浦路斯公民身份，从卸任5年的要求降低为卸任12月即可申请。

“黄金护照”需求翻倍上涨

“在过去几年，要求入籍塞浦路斯的人，翻倍上涨。”一家知名的移民机构负责人向《中国经营报》记者介绍。

塞浦路斯护照之所以被称为“黄金护照”，是因为办理其护照不要求申请人居住在当地，同时又可以自由进出其他欧盟国家，成为塞浦路斯公民同时可以享受各种税收优惠。

唯一能够在政策上与塞浦路斯相媲美的欧洲国家还有马耳他，“但是马耳他的捐款要求比较高。”前述人士向记者表示，“从2013年起，个人捐款达到60万欧元以上。”

相比之下，成为塞浦路斯公民的捐款相对较低。按照8月18日公布的新政，“捐款金额从15万欧元提升至20万欧元。申请人需要在国籍申请获批后、入籍证明签发前，向塞浦路斯研究和创新基金会、工业和技术服务局、可再生能源和节能基金或国家团结基金捐款10万欧元，并向塞浦路斯土地发展协会捐款10万欧元。”

相关文章：【移民塞浦路斯丰俭由人门槛低至30万欧元】

对于中国申请人，“主要以经济界人士为主，他们有全球配备资产的需求。”前述人士表示。

实际上，真正推动塞浦路斯“黄金护照”需求的，并非移民中介机构。

“其实是一些知名的律师事务所和会计师事务所在推动顾客申请‘黄金护照’，主要从税务的角度来考虑。”

资料显示，塞浦路斯公司所得税仅12.5%，为欧洲国家中最低。同时，免去遗产税，房屋租金收入的20%部分、股息分红收入、证券销售收入免缴个人所得税。

面对优惠的税收政策，“在律师事务所和会计师事务所，本身就会建议顾客进行减免税务的规划。”前述人士表示，“因为政策对顶级富豪非常友好。”

有报道称，即使在今年1~5月，全球疫情较为严峻的时期，当地仍收到200份入籍申请。

他补充说，疫情期间，“国内申请的情况暂时停滞，但是去年和前年要求办理‘黄金护照’的客户非常多。”

有一部分原因，“目前欧洲资产的价格比较低，一些人还可以借助塞浦路斯公民身份去海外抄底。”

入籍门槛降低

另一家来自北京的移民机构向记者介绍，“根据我们的经验，申请塞浦路斯公民的情况，通常都是非常着急，客户紧急办理的。”

如果在海外资金能够快速到位的情况下，“半年左右的时间就可以获得塞浦路斯的身份。”无论是出于何种原因，希望求得塞浦路斯公民身份的手续和途径都必须合法。

同时塞浦路斯新政对无犯罪记录的时间要求比较简单，从过去的3个月无犯罪记录上涨到了6个月无犯罪记录。

亚洲房产科技集团居外IQI董事会主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说，塞浦路斯是地中海国家中较早推出投资换护照计划的国家，过去几年来买家通过居外网对塞浦路斯房产的询盘量一直小幅上涨，不过2020年一季度，对该国房产的询盘量下降了100%。

“塞浦路斯的投资房产换护照项目对亚洲高净值人士颇有吸引力，能为商界人士提供国际旅行便利，以及第二身份。现在也有越来越多的国家提供购房换取国籍的计划，人们的选择多了起来。我们认为此次新冠疫情将使更多高净值人士寻求第二身份，以便在类似疫情封锁国界的情况下享受更多旅行和居住自由。现在提供各类投资移居项目的国家已超过一百个，并且还在逐年增加。”乔治·奇米尔表示。

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来源：中国经营报
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