为您解析:近年来中国人究竟为何热衷日本房产?

每百套被中国人买走10-15套

最近,日本几家主流媒体纷纷聚焦“中国人赴日购房”,其中一家 媒体还用了这样一个夸张标题——《中国人疯狂买房推高当地房价,日本人哭了》。报道说之前席卷悉尼、温哥华和美国的中国人扫房热潮如今蔓延到日本,一辆又 一辆大巴满载中国的购房者络绎不绝来到日本,推动当地房价节节攀升。

中国人扫房热潮如今蔓延到日本

点击查看日本更多精品房源

听起来挺夸张的,现在中国人去日本买房真的这么多吗?对此,中国国际问题研究院世界经济研究所所长姜跃春在接受海峡导报专访时说,据日本媒体披露的数据显示,最近中国人到日本买房确实呈现大幅增加的势头。2015年上半年 日本销售房地产,每一百套当中,中国人购买的数量达到了10到15套,占到10%到15%,成交金额是2014年下半年的3倍。

中国人赴日抄底有四大原因

越来越多的中国投资客正开始通过不同渠道进入日本房地产市场,中国人为什么现在开始青睐日本房地产了呢?对此,姜跃春分析认为主要有以下四大原因:

首先是日元大幅度贬值。去年7月份,一美元兑换约80日元,现在一美元可兑125日元,就是日元贬值40%到50%。人民币现在也处于历史高位,对于日元也显得很坚挺,日元对人民币的贬值幅度也不小。

第二个因素就是,2020年奥运会将在东京举办,这对房价预期是上涨的,也是市场的普遍共识。而且这种预期的涨幅,无论是过去的北京还是伦敦,涨幅都是非常大的。

第三,虽然日本房地产市场从2005年开始缓慢复苏,但距离历史最高位还有很大的空间。

第四,中国的有钱人多了,赴海外投资房地产逐渐成为一种常见的投资方式。

未来五到七年仍有升值空间

随着大量外国地产投资者纷纷涌入,日本房价变得越来越贵了,在当前节点上,日本房价还有多大回报空间呢?

对 此,姜跃春分析说:“我个人觉得,日本房地产上升空间应该还是有的。在未来五到七年,上涨20%—30%应该没有问题,如果是东京的话,价格会涨得更多, 但不会像北京前几年那样房价飙升得翻几倍,日本的房地产市场还是比较理性、比较成熟的。”“日元贬值这个因素,对中国人投资日本房地产太重要了。我觉得日 元贬值到目前为止,应该说还有空间,因为安倍经济学要搞2.0,继续印钞票推行货币宽松政策。我估计在未来两三年之内,日元贬值的空间还会出现,但是不会 太大。”姜跃春说,此外,日本房地产的总体走势还是处于复苏回暖状态。1990年日本房地产到达一个高峰,随后持续14年一直在下降,2005年之后开始 企稳回升,但目前距离1990年的高位还有很长的距离。

日本房价有多高?

目前东京中心六区的公寓价格正在不断上涨,七十平方米平均要价已经达到了约6500万日元,折合人民币大概是330万元,跟北京二环房价基本上差不多。东京的赤坂(高档住宅区)一套五六十平米的房子,现在的价格差不多是一亿日元。

东京的房价是日本最贵的,其他城市会低一些,如果是三四线城市,价格会低很多。当然,每个城市不同地段、不同房龄的房子价格差异还是挺大的。

此外,在日本几乎没有毛坯这一说,如果是新房,一般都是精装修。日本房子基本按套内面积计算,几乎不用建筑面积一说。

日本也有限购吗?

很多中国人去海外投资房产不是移民就是留学,所以中国人赴日投资最喜欢的标的就是五十万到一百万人民币的单身公寓。日本单身公寓的使用性比较强,公寓基础设施完备,而且装修得非常科学。

日本不限购限贷,它贷款非常容易,利率非常低,几乎是零。你只要有固定的职业,固定的收入,基本上贷款没有问题。所以首付非常低,10%到15%,20%算是多的。

浏览居外【名家专栏】栏目,了解海外房产投资独家专业解读。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

英國購置房產:新房二手房有何區別?| 英國

1. 建築標準:新房VS二手房

英國現在大多數新建築根據最新的標準建造,大多采用當代風格、節能設計(生活成本低),安全性設計等方面都比以前的建築有了更多保障。而且作為新建建築,房屋保險的時間上會相對長壹些,而且保費更低於老房子。

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

英國購置房產:新房二手房大PK!| 英國

點擊查看英國更多精品房源

2. 布局:新房VS二手房

新建住房對於買家的吸引力是多方面的,首先買房人的心理就會有壹個很明顯的偏好。再加上新建住房在建築設計、布局和配套上都更有優勢:有很多新建的社區都會配有綠化、健身和休閑區域,這些因素都會更加受到買家的親睞。

3. 購房後的維修費用:新房VS二手房

選擇新房的另壹個原因還在於買家對於新建房屋未來的預期;

對此,大家對於新建住房的預期是希望買了房的未來十年都不會有太大的支出,比如不用擔心要花錢請人來維修房子的破損的地方啊之類的;並且現在有些社區可以提供有償的物業維護和包裹代收服務,很方便。

相反,二手房,或者不那麽新的房子,在買回來後,可能是需要再花錢去修復、裝修、擴建的。

4. 免費保險:新房VS二手房

壹般來說,英國的新建住房有80%具有NHBC(英國國家房屋建築委員會)的10年保險(Buildmark),這個保險必須是由房產開發商所負責提供給購屋者的。這個由NHBC所提供的10年保險,對於您房屋貸款,或者是將來把自己的房產重新抵押出去、轉賣等,都是非常必要的;若是沒有這個10年保險,要拿到貸款可以說是非常困難的,同時未來房子若想要轉賣,也會變得比較沒有價值。另外,這個10年保險是跟著房產走的,也就是說,如果您的房產在購買後的3年後轉賣的話,接手的買手仍然有剩餘7年的保險的。

而二手房的房屋保險壹般剩余期限短,甚至是沒有,這時就需要買家進行額外支出了。

(據大蘇網)

在英國”假離婚”能否免除二套房印花稅?| 英國

夫妻二人在英國“假離婚”後購買二套房到底能否免去高檔印花稅?兩人結婚前各自名下的房產婚後會不會被多征收印花稅?除此之外另外壹些需要註意的問題都有什麽?

印花稅的合理避稅壹直是各位購房者關註的永恒話題。個人買不行公司買,父母買不行子女買,甚至有些夫妻想出了假離婚的招數。。。

好吧,今天我們就來聊壹聊這“婚姻與印花稅”的話題。首先我們來看來自Q女士的案例:

“我現在和老公居住在英國,目前有壹套自住房。自印花稅新政實施以來,我壹直有個疑問,就是如果我和老公想購買第二套房產,在購房前我們離婚的話,是不是就不用多交印花稅了?現在住的房子是在我的名下,我老公名下還沒房子,第二套房子可以由他購買然後我們共有產權。我知道這個問題可能聽起來有點荒謬,但是據我了解事實上如果這樣做並不違反法律,並且確實能夠避免多交5萬多英鎊的稅費。因為就我來看這個政策對於沒結婚的雙方來說顯得比較利好。”

確實,在國內,假離婚買房或許已經成為老生常談的話題,在北上深這些壹線城市高房價的打壓下,很多夫妻為了生活破不得已實行此種做法,雖然極端不過擦邊球成功案例也不是沒有。那麽在英國,“假離婚”是否依舊可以成功華麗避開高檔印花稅的問題呢?

答案其實簡單明了:NO!

談到假離婚,首先我們先來探討壹個問題,就是在英國怎樣才能離婚。畢竟不管是不是假離婚,既然要買房用,那麽白紙黑字必須要有法律依據,也就是合法才能離婚。根據英國離婚律師Jacqueline的建議,若辦理離婚手續,必須能夠證明此段婚姻已經破裂並且無法挽回,例如滿足以下條件之壹:

★壹方有通奸行為(Adultery);
★有反常行為(Unreasonable behaviour);
★雙方同意離婚且分居兩年以上(Separation with consent todivorce);
★兩年以上的遺棄(Desertion);
★或者雙方未達成共識但分居五年(5 years’ separation without consent)

因此如果目前Q女士夫婦二人仍然在壹起居住的話,顯然無法證明二人婚姻真的出現了問題,除非二人從現在開始實行上述的“兩年或五年計劃”,但成功率仍然無法保證…

另壹方面,如果Q女士和丈夫成功買了第二套房,但享有權如果是共有(Joint)的話,還是需要多交印花稅,因為Q女士的名下還是有兩套房,這和離婚與否並無關系。未婚伴侶在購房上的優勢就是若婚前任意壹方擁有自己名下的房產(Sole name),那麽這套房產並不會計入另壹人的名下。

因此事情其實並不難,房產方面看的就是擁有者,若符合“壹人壹套”則不需要多交稅,至於方法問題…只能說“假離婚”這個方法,在英國很難適用,畢竟與房產相比,夫妻二人的感情更為重要,您說是不…?

那麽在這裏我們舉壹反三,如果婚前二人分別單獨購房,那麽婚後各自的房產是否會被多收印花稅?請大家繼續看下壹個來自D先生的案例:

“我和我女友都剛剛從學校畢業,打算在英國發展定居。前幾年時我父母已經幫我在英國買了壹套房子,但是我女朋友名下還沒有房子。我們目前準備在北部另壹個城市自己再買個新房,雖然目前打算自住但未來不排除出租出去的可能。目前我們自己首付可以搞定6萬英鎊,住房貸款她可貸12萬英鎊,思來想去我和她名下各在婚前有壹套房的話應該是不用多交印花稅的。兩套房子我們都不會在短期內賣掉,因此資本利得稅什麽的感覺都不用考慮。我想問下目前我們的計劃是否可靠,這樣做是不是最佳的辦法?”

這位D先生的案例其實很明確:“我們還沒結婚,婚前各自在英買壹套房結婚後是否不用繳納多余印花稅?”首先對於這個問題,湧正可以明確告訴您,結婚之前,兩個人分別都是單獨的個體,因此婚前各自名下的房產是不構成共有房產的,就不存在第二套房,同樣的額外印花稅(多交3%)也不適用於這類人群;倘若夫妻擁有共有房產在先(Joint Ownership),即使之後以其中任何壹人單獨名義購房,此時也必須使用高檔印花稅稅率。D先生屬於前者因此不適用於高檔印花稅稅率。

二人婚前用各自名字買房,之後出租壹套自住壹套確實是個可以避稅又能創收的投資房產的方式,不過除此之外還有壹些事情是D先生以及其他投資者今後需要留意的。首先我們就假設此案例中房產價值總計18萬英鎊,既然不用繳納高檔印花稅率(按二套房多交3%的話就是6,500英鎊),但基本檔的稅率還是要交1,100英鎊,即(180,000-125,000)x 2%,不過確實省下了5,400英鎊。可是,您需要確定的是,對於這套房子您可以做到“100%放手”

什麽意思?就是這樣壹來其中壹方就要100%放棄這套家庭住房的權益,也就是您可以擁有的房產份額。如果想日後獲得該房產的權益,您的另壹半可以與您另外再去立壹份遺囑,在他/她去世後您可以成為該房產的繼承人…而這壹系列包括立遺囑請律師都要不少花費(具體價格請咨詢不同律師事務所),花個幾千英鎊也是很輕松…

還有壹點,如果您這套房子是在您另外配偶的名下,您將無權通過該房產進行常規的住房再抵押貸款(Remortgage)籌集資金,可以選擇的貸款方式只有購房出租抵押貸款(Buy-to-let Mortgage),而這種方式會比常規的住房貸款花費更多(具體金額以各銀行及放貸方實時價格為準)。

如果被出租的房子是在您的名下,雖然到時候您會獲得比較可觀的租金,但是這筆收入也會計入您個人收入名下,這意味著在個人所得稅(Income Tax)方面您很可能會被擡到更高級別壹檔中,需要支付更高額的個稅…

最後,如果將來您想賣掉名下的這套房產,在資本利得稅(Capital Gain Tax, CGT)方面,您需要承擔這套房產所有的稅款。但是如果這套房產為夫妻共有,屆時該稅可以被拆分為兩等份,根據2016-17年英國現行稅法,每人支付11,100英鎊。

因此,婚前各自購房確實能夠達到合理避免高額印花稅的困擾,但是也並非高枕無憂,之後夫妻每壹方都可能面臨不同的需要格外留心的方面,當然這也要看您如何對家庭財富進行未來規劃。如果大家還有任何關於此案例的問題請盡管留意聯系我們,我們會同專業人士壹起探討,幫您尋找最佳解決方案。

(據UKObserver)

周邊有哪些因素會讓房子增值?| 英國

在購房過程中,大家都以找到配套全,地段好,未來升值空間大的房子為目標。然而,市場的在售樓盤數量龐大,魚龍混雜,如何選到好房逐漸成為壹門學問。那麽您是否知道,除了交通和學區,鄰近好的超市/餐廳也是使您房產溢價的尚佳選擇。英國大大小小的無數店家中,哪些最能為房產帶來無限增值呢?同時看到哪些店家您要小心留意呢?今天我們就來看看英國壹項最新研究成果。

>>>英國置業百科英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費

周邊有哪些因素會讓房子增值?| 英國

點擊查看英國更多精品房源

該調查主要采集了英格蘭東南部地區的27個市鎮,數百家商超餐館咖啡廳周邊房產的價格,歷時數月作出統計。調查顯示,Waitrose, M&S, Starbucks在所有店家中勝出,成為最新的房產溢價“好評店家”;而McDonalds,Primark,Asda,和Poundland則被列入了房產增值“黑名單”,詳情如下:

第三名:Starbucks

溢價指數:8%

星巴克上榜其實並不意外。作為全球連鎖咖啡廳星巴克可謂能滿足廣大好青年們的所有休閑需求。但是在購房選房中,星巴克的存在可以作為周邊房產增值的重要保證。他們有單獨負責選址的部門,利用GIS(地理信息系統)選址,通過建模把各項參數編寫進壹套決策模型,再由市場調查人員調查人流,車流量,進行消費群體和商業構成分析,最後得到較為明晰翔實的報告繼而決定是否開店。

因此從某種程度而言,星巴克已經提前為您做了選址測評,他們所在的地方正是瞄準了發展潛力區域。早在2013年,美國壹家知名房產數據公司Zillow就專門做了星巴克與房產的相關調研,結果顯示,2013年美國平均房價增長65%,而星巴克附近的房產增值遠遠甩開平均值,達到96%。雖然國情不同,但是在英國星巴克也絕對是助力房產升值的強大法寶,多家英國房產公司都曾表示在星巴克附近的房產不論是出售還是出租速度都非常快。

第二名:Mark & Spencer (M&S)

溢價指數:9%

英國那麽多家超市,每個都有自己的特色,而Mark & Spencer(M&S,瑪莎超市)是英國國民級百貨,從服飾內衣、化妝保養、禮品家居無所不包,值得壹提的是,他家食物食材豐富且健康味美,每年聖誕期間的新意廣告大片也是賺足了眼球。

關於“選址心經”,瑪莎自然也有自己的方法。首先相關部門著手進行市場調查和資料信息收集,包括人口、經濟水平、消費能力、發展規模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發展機會及成長空間。其次,對不同商圈中的物業進行評估,包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等,以得到最佳的位置和合理選擇。本次調查結果顯示距瑪莎超市半徑1/4-1/2英裏(約400-800米)的房產價格比區域平均值高出9%。這些區域多是商場聚集,人流匯聚的地方,並且發展成熟穩定。

第壹名:Waitrose

溢價指數:8%-12%

“哪裏有Waitrose,哪裏就有中產階級社區”,壹些英國人經常會這壹講。雖然這句話我們暫時無從考證,不過去年就有英國網友投票選出了自己最喜歡的超市,結果就是Waitrose壹馬當先,拔得頭籌。

壹直以來,Waitrose家的東西比大多數超市貴壹些,質量也要好些,有些英國人只到Waitrose和M&S購物,尤其是年紀大壹些的人,對品質要求比較高。不僅如此,連英國王室都和Waitrose頗有淵源,伊麗莎白二世女王和威爾士親王查爾斯王儲都為它頒發了委任狀,承認它為禦用食品、葡萄酒和烈酒供應商,而凱特王妃在與威廉王子大婚不到壹周,也推著超市推車出現在壹家Waitrose門店中,更是被媒體稱為“Duchess of Waitrose”。

如果您家的附近有Waitrose超市,那麽這家超市給您房產到來的溢價可以達到8%-12%。去年Lloyds Bank(勞埃德銀行)專門為Waitrose做了類似的調查,調查顯示,附近有Waitrose門店的房產比同區域的其他房產要貴12%;而《鏡報》則宣稱靠近Waitrose的房子平均能夠升值40000磅,甚至還有學者提出了壹套“Waitrose經濟學”,用區域中Waitrose門店的數量和規模來衡量該區域的經濟發展情況。

不過,既然有這些房產溢價的“好評店家”,壹些“黑名單店家”也不能被忽視。
餐巨頭McDonalds(減分指數:24%),平價服飾Primark(減分23%),平價超市Asda(減分22%),和“壹鎊店”Poundland(減分16%)是在本次調研中獲得負分的店家。

調查指出,雖然這些也都是經營很成功的連鎖店,每壹家店選址前也都是做了精心策劃,但這僅限於保證營業額最大化這壹方面。此次調研負責人表示,由於主打“平價”的經營理念,這些店家的顧客群多位中低收入人群,所在地多數是人流量大但嘈雜的地區。例如我們會看到很多在麥當勞店面門前排起很長隊購買套餐的顧客,人群聚集就會產生諸多不確定因素(偷盜搶劫等)。而這些店家周邊或許是個節省生活開支的好去處,但對於購房選址來說顯然無法構成很好的參照物。每壹家新的Waitrose或者M&S門店的開張最開始並不能直接拉動房價上漲,但是逐漸的這些門店會使該區域變得更加令人滿意。

所以看過此文您不妨留意壹下,自家附近有沒有上榜的“好評店家”,有的話房子就賺到啦!如果您即將購買的房子正好靠近“黑名單商家”,那麽在購房之前您需要再仔細留意周邊環境,謹慎思考,做好購房決策。

(互聯網綜合整理)

英國買房如何炒樓花?| 英國

倫敦不單是英國首都,更是集文化、教育、歷史、建築、購物與休閑於壹身的世界級城市,而在經濟上,倫敦則是著名的資金避風港,並且對各種海外投資抱持開放態度,因此倫敦的地產市場壹直以來頗受全球關註,不時成為新聞焦點。

於這個競爭激烈的地產市場,不少物業準買家和賣家都想知道怎樣才可以達成最有利的交易。要在倫敦購置物業,其中壹種較輕松的方法,就是透過樓花交易。

首先讓我們講解壹下樓花買賣的好處。

賣方沒有感情包袱 – 買方直接從發展商買下物業,毋須如買二手樓般要猜度賣方對物業有的主觀感情,而發展商的定價壹般十分清晰,能夠對買方的出價馬上接受或拒絕。

不會隨時擡價 – 壹旦雙方同意物業成交,並經買方委託的律師進行盡職調查 (due diligence) 後,便為最終交易,賣方不得再接受其他買家的出價。

交樓清晰 – 賣方在交樓前已訂明物業的基本規格,因此買方在收樓時不會遇上有關樓宇狀況和配置的灰色地帶。

樓宇保險 – 壹般新樓宇在落成後,發展商會購買長達10年的保險,以防止因樓宇結構缺陷帶來損失。

管理簡便 – 由於樓宇缺陷和其他問題會隨時間而顯露,因此業主在管理新建物業時會較為輕鬆,而租客在找租盤時,亦更傾向於選擇新樓。

資金結構 – 按樓花買賣的規定,買方須於樓宇落成前支付壹筆按金,金額由售價的10%至30%不等;換言之,這筆資金已被鎖定,物業如在收樓前升值,買方亦毋須補差價。

交易簡便 – 交易的全部過程可遙距操作,因此買方毋須像購買二手市場上的物業般,需要犧牲放假時間,親自到海外處理。

然而,買樓花亦存有潛在風險,例如:
售價合理嗎?要衡量物業的價值,看售樓書自然比看現樓困難。因此買方如要確保自己沒有出價過高,甚至要找到壹個「筍盤」,必須進行深入的盡職調查。

看不見的資產 – 由於物業還未建成,因此買方無法像買現樓般,可以看到甚至摸到樓宇;這是在物業建成前購買必然會產生的機會成本。

物業價值可能下跌 –樓宇在興建期間可能升值,自然也有機會下跌。如果整體地產市道呈下跌趨勢,樓宇完成後的價值可能比最初支付的價格還低。

給準買家的建議:

充分準備 – 不妨對自己有興趣的市場多作研究,參照二手市場情況,對各項可供選擇的物業多作比較。自己要買的物業,自然沒有人比妳更著緊,因此妳必須對資料充分掌握,並相信自己的判斷

小心聽取建議和聘用專業人士──只與值得信賴的人合作,並在選擇合作夥伴時多聽取意見:

中介人- 在整個交易過程中,中介人擔當重要的指導角色;這些中介人有良好紀錄嗎?他們的服務夠專業嗎?妳對他們所安排的賣買交易有信心嗎?

律師 – 每宗物業交易均有壹名買方律師,負責為妳處理交易事務,所以應確保他們會致力保障妳的利益。

財務安排 – 假如妳需要為物業進行按揭貸款,必須先知道自己是否有信心能取得銀行貸款。

保持審慎 – 不可令自己的財政過度緊張,亦不應對物業的升值潛力過於樂觀。只有當賣方提出的交易條件令妳滿意,才落實購買。

認識賣家 – 最重要的是找個妳信任的賣家。賣家過去的買賣紀錄如何?能給妳足夠信心嗎?過往有發展過類似的物業嗎?這些妳都要了解。

就如其他物業市場上的交易壹樣,樓花買賣是否成功有不少決定因素,但選擇買樓花令妳更容易於較難進入的市場購得物業。湧正提醒:不論在哪個市場購買樓花,以上基本參考原則均為適用。

(據湧正)

在英国如何减少继承房需缴纳的资本利得税?| 英国

問:我和弟弟在2013年2月繼承了壹套房子,並壹直出租,直到2014年10月出售。我想問壹下我需要繳納的資本利得稅是不是這樣計算:房子繼承時估價20萬鎊,出售價格為30萬鎊,因此利潤除去其他成本再對半分為每人5萬鎊。2014年的資本利得稅免稅額為1.06萬鎊,因此需納稅的利潤為3.94萬鎊。我算出我的稅率是18%,因此最後的利得稅為7092鎊。能不能把這套房子說成是我們的主要住房?能不能適用其他出租優惠政策?

答:不能把這套繼承來的房子說成是妳的主要住房,因為這並不是事實。但如果在妳擁有它的時候妳曾部分或者所有時間住在裏面,妳可以申請“私人住房補助”。

如果妳在擁有這套房子的時候壹直住在裏面,售房獲利將是免稅的,部分時間居住將會享受稅收折扣。住回之前出租的房子裏只能很有限地減少稅額。壹旦被HMRC發現妳只是裝裝樣子為了享受PPR政策,而不是真的把房子當成主要住所,將會把這認定為是避稅行為。

當然,妳也有合法減少利得稅金額的方法。首先計算利得時記得刨除壹切相關支出。例如售房時的法律和中介費用,如果之前曾裝修過房子,也可以將成本從利得中扣除。

將得到的金額壹分二,然後減去出售房屋當年的免稅額度,剩下的就是妳需納稅的金額。如果個人所得稅為20%,則利得稅為18%,但如果個人所得稅高於20%,或者將利潤和應稅所得相加導致妳需繳納更高所得稅稅率,則利得稅為28%。妳需要在2016年1月底前填寫HMRC納稅申報單,並支付稅金,否則將會面臨罰款。

(互聯網綜合整理)

在新西蘭購買期房的要注意些什麽?| 海外

隨著越來越多奧克蘭人對公寓的熱度增加,“期房”這個概念也正在逐漸地被新西蘭市場所接受。

不過,新西蘭的公寓市場還不算太成熟,在這裡買“期房”還是會冒一定風險的。近日,行業人士Maria Slade就在她出版的新書“新西蘭購房指南”中,專門提到了在購買“期房”前,12個你不得不知的問題,一起來看一下!

在新西蘭購買期房的要注意些什麼?| 海外

點擊查看新西蘭更多精品房源

1、搞清楚開發商背景

如果你對新西蘭的開發商並不熟悉的話,可以登錄這個官方網站 ,上面每家公司的情況都一清二楚。

還有一些網址也請記住, 查是否有破產的,

.這個網頁上可以搜任何出現在法庭上的名字。

你是可以查哪些工程指導是被禁了的,只要掌握到那個director的名字,就可以去Insolvency and Trustee Service去注冊查看他們有沒有被卷入什麼案件工程。

當然,也不要省了在google上大肆“人肉”這些開發商的步驟,各種相關的新聞報道都留意一下,看看他們有沒有什麼項目是失敗的,或者進入了破產進程的……

2、查清楚他們拿到consent沒有

你可以去查一下開發商到底有沒有拿到建築許可,因為有時候有些開發商在沒有resource consent的情況下,就會打廣告,拿著一個空空的圖紙開始賣樓。

一般來說,一個合法的contract幾乎都會說,必須要在多少棟公寓已經“預售”掉以後,樓盤才會開始施工。這是因為出資人必須要在開發商接收到一定程度的“預售”之後,才會給項目放款。

3、知道合同上的Sunset條款

一定要保證自己的合同上有一個利於自己的Sunset條款,這個條款會允許你在開發商沒有在一定時間段內完成相應工程量的時候,進行取消並把你的押金給拿回來。

有些開發商故意要避免給你這個條款,因為他們不希望誤工給他們造成任何損失。

4、首付交給第三方

一定要確保你給的資金是給第三方的信托賬戶(比如律師)放著的,而且這筆錢的利息是你的。

5、小心“Entire agreement”條例!

合同裡面有一個叫做“全部同意Entire agreement”的條款,這些條款基本上的意思就是說,這個合同已經包含了你和開發商之間的所有問題,你們都已經同意了。這個條款就是被設計用來避免你後來跟他們扯皮的。

6、知道所見並非所得

大多數合同,都能使開發商在未經你同意的情況下,就直接對工程進行改變。

什麼直接把你的公寓的size提高個5%了,或者改變布局,使用不同的建築材料,改變車庫的位置……簡直不要太多見。

你在樓書上看到的那些漂亮得不得了的效果圖……真的就只是效果圖而已,那個效果是很難如實落地的。

根據房產律師的說法,如果你的公寓最後的樣子真的變得太厲害,那麼在你合同裡面應該是有條款,可以讓你減少付款的。

7、清楚自己有Cooling-off期的權利

在資源管理法案中,有一項規定,就是期房買主有一個14天的“冷靜期”權利。也就是說,在你簽了合同後的兩周內的任何時間,你都可以改變主意,取消協議。

8、寬帶、水電、物管問題誰管?

這些問題事先都要搞清楚!因為有些開發商會和一些公司說好,只允許業主使用某一家公司的供電、供網等等,你想用別的根本沒辦法安。

還有開發商會來一個長期協議,指定某一家物管公司。

為了讓業主心甘情願的接受他們的“霸王規定”,一般業主可能會得到一些價格上的好處。不過這肯定還是損害了你的自主選擇權啊。

9、等到CCC,善用維護期!

一定要保證你最後一筆款,是在公寓拿到了CCC(建築合格證)之後。這才能夠保證開發商有動力去敦促施工過程。

CCC實際上就是在建築法之下,確認工程施工按照建築許可的原計劃進行的一項聲明。在交房後的維護期(maintenance period)內,業主如果發現單元有任何問題,可以告知開發商並要求他們付錢來修好。專家表示,這個維護期至少應該是90天。

10、要把以後花的錢考慮進去

開發商給你說的每年的物管費會是多少,往往並不表示你要交的錢也就這個數了,因為他們給你說的這個數,往往是沒有包含長期維護費用的。每家物管公司都有一個長期維護計劃(LTMP),而這個計劃裡面的維護費,到時候還是會你們業主去攤的。

雖然你的物業費一部分每年會放入一個長期維修基金(Long Term Maintenance Fund)裡面——這樣等到有大項目的時候,還是有錢去修的,但反正你的開發商應該不會主動去跟你說得這麼細,因為不想讓你覺得買了公寓每年要交這麼多錢,嫌貴。

另外還有以下兩點是大家應該心裡有數的:

信息不透明的問題需要改善

在工程完工以後,開發商是應該要提供一個叫做Turnover Disclosure Statement的聲明,上面會列清楚建築相關的維修建議,各種warranty的細節,以及使用產品的擔保期等等信息。但這個東西是給物管公司的,不是給業主看的。

房產律師專家表示,這種聲明通常技術性很高,一般人都看不懂的。現在他們已經在呼吁開發商去出一個簡單版本,並給每一個業主都發一份,而且還應該寫清楚物管的LTMP會花多少錢。

信息越公開 購買期房信心越強

現在專家們還在要求對“提前公開聲明”進行修改,給買家一個更為清晰的未來藍圖。

不過,房子還沒蓋就要給業主報告,這確實有點浪費時間。

在這方面你要知道的是,已經有各種努力在進行,來增強人們購買“期房”的信心。比如,已經有團體向政府提出了一系列建議,其中包括,在給業主的“提前公開聲明”中應該包含以下內容:

  1. 預估的物管費
  2. 開發商的背景資料、歷史、已完成項目
  3. 項目中自住者的比例
  4. 項目中是否有單元被賣給政府機構以做安置住房
  5. 資源及建築許可的列表
  6. 意向服務提供商合同的列表

(據新西蘭天維網)

日本 | 日本房产的7种类型

最近几年,越来越多的人赴日本购买房产,尤其是来自中国的投资者,他们纷纷将资金转移到房地产价格有望上涨的日本。居外为你介绍日本房产有几种类型?(日本房屋产权

日本房屋的魅力

日本房产类型
日本房产类型
日本房产
日本房产

点击查看更多日本房源

魅力一:有效利用空间,合理布局

虽说日本国土面积狭小可谓寸土寸金,但这并不体现在居住空间,小户型的空间也能让人觉得宽敞大气。

魅力二:收纳空间多

与国内不同的是,每个居室内,可收纳可储藏的柜,箱等空间多,

丝毫没有物品过多没有空间储藏的烦恼。

 魅力三:更加人性化设计

现在大多的商品住宅居间都有照顾老人,小孩的守护设置。例如,电梯里有扶手,有声控,盲文指示文字标示;楼道里同行轮椅;室内浴室里有扶手;防滑地面等。

魅力四:“家”的味道浓郁

视觉上,色调搭配稳重,使人能够平心静气 感觉上,居间舒适,立即使人能够轻松下来,远离浮躁。

 魅力五:露台的风景

日本商业住宅的露台,很宽很长(因户型),(放上几把椅子一张桌子喝着咖啡看着书,很惬意),也可以家庭聚会烤肉。

 魅力六:室内软件设施智能化

任何一个细节都能满足业主,没有你不满意的,只有想不到的。

日本房产除了以上六大魅力之外,还具备以下独特的特性:

♦ 世界一流的抗震性:由于日本特殊的地理条件,房屋在施工上特别注重抗震性 设计。就建筑物支柱来说,国内一般采用混泥土浇注,但日本会采用大型的角钢来增强房屋的抗震性,所以日本房屋的抗震级别较高。

♦ 设备完善:日本的房屋不仅结构结实,内饰也很细致,堪称精美。和国内住房最大的不同,就是房屋内部精装修,配套设施完善,入住前就已经安装了性能优越,具备人性化的配套厨房、洗浴与空调设备等。

♦ 严密保安系统:近年来,一向以治安良好闻名世界的日本,犯罪量也比之前有所增加。因此,日本的房屋不断加强安保设备,大部分住房都引进了24小时保安系统,设置多个监视摄影头,玄关大门也安装了难以盗入的特殊门锁,甚至在窗玻璃上也安装了安全传感器。良好的安保措施,保障住户安心舒适的生活。

♦ 完善的售后维护制度:日本房屋的结构部分,免费提供10年保修。房屋的公共设施部分有专人定期打扫(电梯等设施定期检查及修缮),另外还制定了长期保修计划,定期对建筑物实施检查维护修理等,售后服务堪称完美。

近年来,大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道,抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品,各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上,随着2020日本东京奥运会的临近,处于对日本房产投资价值的追逐,中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产! 

 延伸阅读:为什么近年在日投资房产如此火热

                   中国人在日本买房前期常见的10个问题

                  公寓5年上涨23.7% 日本房市崩盘后的第25年现状如何?

                 日本房产投资哪里最合适?(上)

                 日本房产投资哪里最合适?(下)

本文系居外网度独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信:居外资讯(juwai-com),每日阅读精选海外文章。

 

日本 | 在日本買房,要交哪些費用?

每個國家的房產政策都不盡相同,買房時需要繳納的費用也都不一樣。在日本買房,購房時需要以現金支付哪些費用?買房後,除了償還住房貸款外又需要繳哪些費用?這些費用明細在買房之前一定要瞭解清楚,下面,居外便為大家講講在日本買房時的各項費用。(日本買房有什麼條件

一、購房時,需要繳納哪些費用?

1、中介手續費

中介公司可按客戶要求搜尋優質房產,同時為客戶從賣家爭取有利的成交價格。以上所發生的費用為中介手續費。

稅費1

2日本房產稅費

日本無論是土地或建築物,購買者都可成為房屋的永久擁有者。因此,在購買房產時,需要通過日本政府,將該房產的產權變更到買房者的名下。從此,日本政府會保護買房者所有的產權。此費用基本上為稅,其費用大約為交易價格的1~2%左右。通過此手續,買家的房產權將會被日本政府安全保護,房產繼承時也可受到保障。

二、日本買房購房手續

在日本購房時,通常都是以現金支付首付款(部分房款)和各項購房費用。那麼,在購房手續方面,在什麼情況下大概支付多少呢?下面以購買4000萬日元的房產為例進行介紹。

稅費2

【設定條件】

貸款條件:銀行住房貸款為3600萬日元,分35年償還。保證金選擇後付方式

固定資產稅估價:土地528.6萬日元,建築物1037.5萬日元

※1 認購金金額根據房產不同而存在差異,有些房產不需要認購金

※2 如首付款金額高於定金,則在交房時支付餘款(首付款-定金)

※3 住房貸款的保證金採取先付時,費用將增加74萬日元

三、購房時支付費用的明細

瞭解了購房時所需費用的標準之後,接下來請詳細核對費用具體用於哪些事項。

2

四、購房後定期支出的費用

入住後,除償還住房貸款外,還需要為住房的維護和管理支出費用。在制定住房相關資金計劃時,還要考慮到是否有能力同時支付這些費用,這點非常重要。

日本房產
日本房產

點擊查看更多日本房源

1、稅金

固定資產稅、都市計劃稅,是對每年1月1日時的房地產的所有人課徵的市區町村稅。每年4月份左右發出通知,從6月份起每年分4次繳納。

如果是新建住宅,在購買後5年內可以享受減稅措施,因此稅額較低,在第6年稅金會增加,這點需注意。

2、每月支付的費用

管理費

管理費,指小區用地和建築物的共用部分(電梯、走廊等)的清掃、檢修、電費等,進行日常定期管理所需的費用。費用交給由小區全體業主組成的「業主委員會」。

該費用通常都是由物業管理公司代為收取。

維修基金

維修基金,是為了讓建築物保持長久,為定期對建築物進行必要的維修而建立的基金。如果維修基金過少,有可能在需要時卻無法充分進行維修。

與管理費一樣,以「業主委員會」的名義進行儲蓄。

停車費等

使用停車場和自行車停放場等小區公共設施時,每月(或以年為單位)要支付使用費。閣樓和私人花園等也視為是公共部分,因此也需要支付使用費。

這些費用充當管理費或維修基金。

 

近年來,大家不斷在媒體上看到中國遊客在日本「爆買」的報導,搶馬桶蓋、搶電飯煲、搶保健品,各類日本優質產品都成為了中國買家搶購的對象。事實上,隨著2020日本東京奧運會的臨近,處於對日本房產投資價值的追逐,中國買家在日本的搶購清單又多了一項——日本房產! 

延伸閱讀:為什麼近年在日投資房產如此火熱

中國人在日本買房前期常見的10個問題

公寓5年上漲23.7% 日本房市崩盤後的第25年現狀如何?

日本房產投資哪裡最合適?(上)

日本房產投資哪裡最合適?(下)

本文系居外網度獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任。

new-qrcode_簡

 

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房?| 海外

1.為何部分海外人士用“澳洲公司”投資澳房?

A. 所有權

公司不同於個人,是法律意義上的實體,可以獨立擁有資產,即公司名下的房產歸公司所有。而公司歸股東所有,是股東間接擁有資產的壹種法律形式。

B. 資產保護

由於公司壹般是有限責任公司,所以在公司名下的資產具備壹定的保護。

也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題,最多只能追究到這個公司裏面的資產,而不會超出該公司的範圍。所以公司具備資產保護,但有壹定的限度。

C. 收益權

公司名下的資產歸公司所有。資產所產生的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體,資產的盈利和虧損也會按照公司形式的稅率進行計算。

值得註意的是,公司的部分商業支出可以用來抵消收入所產生的稅務,以提高公司的收益,控制成本。

D. 控制權

公司名下的資產由公司來控制,而公司是由董事來控制,董事是由股東來控制,而董事壹般本身就是股東。所以海外人士作為股東壹般不會喪失對於資產的控制權。

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房?| 海外

點擊查看澳洲更多精品房源

2.海外人士如何開設“澳洲公司”?

A. 註冊公司要求

  • 標準法定股本:通常法定資本100澳元,而註冊資本無須驗資,資金到位不限。
  • 公司名稱:公司名稱不是必須以PTYLIMITED “有限公司”結尾,其他詞具體查詢。公司名稱壹般不能以“信托公司”或“銀行”或其它被認為意思相似的詞結尾。
  • 董事: 每家澳洲公司都需要委任最少壹個董事。其中壹董事須為澳大利亞居民或在澳大利亞有住所的人士。
  • 股東:最少壹個股東,沒有國籍限制,而且可以是法人團體。股東和董事可以是同壹個人。

B. 注冊流程

  • 向澳大利亞證券投資委員會(AustralianSecurity & Investment Commission,簡稱ASIC)進行申請Australian Company Number,簡稱ACN;相關鏈接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
  • 向澳洲稅務局申請澳大利亞商業號碼AustralianBusiness Number,簡稱ABN,以及申請消費稅GST申報後才算完成公司註冊的全部程序。相關鏈接:https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時,如何豁免至少5000澳幣的FIRB申請費?

澳洲《1975 年外國收購與兼並法》第4條定義“外籍人士”為:

•非澳洲常住居民的自然人;

•由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司;

A . 由兩人或多人合計持有控股權益的公司,並且其中每壹個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人,或者為外國公司;

  • 由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信托財產的受托人;或者
  • 由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每壹人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信托財產的受托人。

澳洲《2015 年外國收購與兼並規則》第184條對“海外公司”作出補充與修訂,必須申請FIRB:

B.由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益超過20%的公司;

由兩人或多人合計持有控股權益超過40%的公司,並且這類控股人為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司。

C.壹言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%,則壹般會被定義為“澳洲公司”,即可豁免FIRB申請。

4.海外人士的“澳洲公司”投資澳房時,如何豁免海外人額外印花稅?

A. 以昆士蘭州為例,在其《額外印花稅征收規則》中對海外公司的判定特別強調了”控制權益“(ControllingInterest)壹詞。

B. 壹言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股權益超過80%,則壹般會被定義為“澳洲公司”,即可豁免FIRB申請。

5.沒有本地收入的海外人士如何通過“澳洲公司”得到澳洲銀行貸款?

A. 投資項目類型(購物中心、酒店等):

案例壹:由海外人士(沒有本地收入)持有100%股份且有壹名澳籍董事的“海外公司”欲投資價值300萬澳幣的購物中心,因該購物中心有穩定現金流與良好的商業前景價值,該“海外公司”仍然成功獲得60%的澳洲銀行貸款。

此外,若通過內保外貸與Letter of Credit的形式,將有可能獲得更高的貸款額度。

B. 地產開發項目(公寓、聯排別墅等):

案例二:地產項目壹直受到中國投資移民申請人的青睞,當他們持有“澳洲開發公司”絕大多數股份時,若該公司的澳籍董事有著不錯資產、商業背景且占有部分股份,那麽將極大可能地獲得更高的銀行貸款比例,甚至有可能會被豁免預售要求。

* 此處特別感謝昆士蘭資深商業貸款咨詢公司Balanz的創始董事GeorgeSha提供貸款方面建議。

6.海外人士的“澳洲公司”如何進行股份轉移?

A. 轉移步驟:

1. 準備股份轉讓協議,包含日期、對價、受讓人等關鍵條款(註意增值稅等);

2. 注銷或減少轉讓人的股份證書;

3. 出示或增加受讓人的股份證書;

4. 在股份變更的28天內遞交ASIC 484表格進行政府登記。

B. 回顧1-5步

妳獲得了什麽?失去了什麽?

相關資訊:7.1起海外華人財產賬戶全面遭清查!公民、PR、留學生都受影響!| 澳洲

(作者:林匯銘)