Category: FAQ Finance

從德國整體來看，因為今年出生率比較低，如果保持目前的趨勢，德國的總人口呈下降的趨勢，但是筆者認為位於德國的大城市和大學城的房地產仍有投資機會，筆者認為有如下原因：

第一，就會發現德國很多大城市如慕尼黑，法蘭克福，漢堡，杜塞爾多夫很多具有很強競爭力的跨國公司和中小企業都位於這些城市，這些公司的發展，會帶來更多的就業機會。

第二，德國人又興起了搬到大城市居住的趨勢。大城市裏面基礎設施完善，交通發達，文化娛樂活動豐富（相對德國郊區）。因此之前選擇在郊區居住很多人逐漸考慮搬回城市。

第三，隨著德國出生率的降低和離婚率的增加，平均每個家庭的人口數目在減少，這些家庭增加了大城市小戶型房地產的需求。

第四，由於德國取消了強制兵役制度和高中雙年畢業生的重回，眾多的高中畢業生湧向大學，急劇增加了對小戶型和WG型房地產的需求。

第五，德國人傳統上擁有自住房的比例不高，隨著歐債危機和低貸款利率的刺激，很多德國人開始意識到房地產的投資價值，也開始出手了，這樣客觀上加劇了個別地區房地產供需不平衡，推高了房價。筆者認為歐洲央行的低利率政策還會持續幾年，因此這段時間的購房熱仍將持續。

綜上所述，盡管德國大城市和大學城房價已經上漲很多，但是筆者認為這些地方的很多房地產市場仍處於供不應求的局面，德國房產投资仍然具有升值潛力。

在2011和2012年價格上漲的計算是基於我們專業網上房地產媒體平臺搜集到的數據。我們計算了每個城市平均三個地區的平均價格。2014和2015年的預測是基於我們對德國大城市房地產市場的長期趨勢和分析。

居外預計法蘭克福住宅價格在2013年底至2015年底期間上漲35%以上。同期，我們預計柏林的價格將上漲30%，慕尼黑的價格也會每年以兩位數的百分比速度上漲。

用物業購置價格的百分比來表達年度租金毛收益率。這是一個房東預期的，在繳稅、支付維護及其它成本之前，所能得到的投資回報率。

《全球房產投資指南》說德國租金收益率是4.1%。

投資收益的期望：我們預期價格上升將持續。2011年法蘭克福的價格上升了6%和慕尼黑的價格則上漲了14%。2012年的價格上升則為法蘭克福的9%在和慕尼黑16%。德意志銀行預計，到2020年全國範圍內的年均價格漲幅將在5%左右。我們對於價格漲幅的預期將更加激進，我們預期法蘭克福的房價從到2012年年末到2015年年末將增加45%。這些價格的增長將增加加上租金收益的總收益率。

租金毛收益率比較印證德國投資價值

為了能夠較為准確地比較德國和世界其它地區的租金收益率，我們用市中心120平方米的公寓作為標准物業來計算。

在過去20年裡，德國房地產的租金水平保持穩定，並逐漸顯示出上漲的趨勢。值得一提的是，我們應該要了解和平均租金價格有關的兩個方面。首先，在幾個最大的城市，租金在最近三年裡已經出現了明顯的上漲。這和較小的城市有所區別。總體而言，租金價格在很大程度上取決於物業所在的地理位置。

以下將舉例說明地區的差別。在德國，對於那些欲購買或租賃一個裝修精美的老房子，相比慕尼黑和法蘭克福，柏林有最多價格實惠的選擇。但另一方面，房地產投資者即本著投資目的的購房者，可以從投資法蘭克福的公寓而取得最高的租金回報，該城市的租金毛收益率高達4.24% 至4.68%。柏林的租金收入位居第二，小型公寓的租金收益率可達4.29%。慕尼黑的租金收益率在2.88% 至4.66%的區間。

在過去10年裡，平均租金收益率超過了德國10年期政府債券的收益率。這也反映了德國房地產的整體融資環境。融資利率接近歷史底部，並對投資者的放大杠杆起到了支撐作用。

在德國買房提供了永恆的產權。德國的法律安全標准是世界上最高之一。這個地位是經過了歷史經驗和美英軍事占領的檢驗的。現在占領的痕跡幾乎看不見了，但仍然在很多年內會極大地保護外國投資者的利益。

在德國歷史上，物權享有很高的地位。經歷了幾次戰爭和危機，德國房地產的物權從來沒有被動搖過。除了在納粹時期，房地產被國有化的情況在德國鮮有發生。依據產權指數2標准，德國排在整個歐洲的第二位，表明了德國的私有財產是最安全的財產之一。德國也對外國人擁有物業沒有任何的限制。一旦進入土地登記簿（Grundbuch），買者便對該物業擁有永久的產權。這一產權不會在一定年期後（如99年）被剝奪或者被要求重續。

在德國 (基本) 持有財產的征稅

德國房產稅收體質是一個復雜的問題。這裡的稅收水平並不是一個不利的因素，這是很多人都知道的。很多扣稅項目可以減輕稅務負擔，特別在財產持有方面，征稅實際上是有利的。即便這樣，它仍然是一個歐洲工業國家的稅收水平。

一、公眾宣誓的稅務顧問是唯一允許在德國提供稅務咨詢的機構。稅務顧問都是在國際上受過專業的稅務高等教育的德國顧問，他們的咨詢服務由投資者按小時支付。

二、購買房產時，5%(大多數州)的土地購買稅“Grunderwerbssteuer”需一次性支付。

在德國的年土地稅低於大多數國家。它不是以買價為基礎計算的，而是以比買價低很多的歷史應付稅款為計量標准。一個例子可以幫助理解：我們在法蘭克福市中心位於四樓的 51 平米公寓項目，只有66歐元每年的土地稅務負擔。只有對於擁有巨大的庭院的房產，土地稅才會變得比較重要。無論如何，當把公寓出租後，土地稅最後都是由租客自己承擔。

三、不在德國生活的，沒有住所的，甚至沒有德國護照的人都必須為在德國的租金收入交稅。租金收入折算為實收的租金減掉2%折舊。此外按揭負擔和維修費用也可以扣除。所有這些都大大降低了年租金的實際稅率。

四、只有當某房產在購買以後的10 年內出售並且盈利時，銷售利潤才會被征稅：出售的利潤（銷售價格減去扣除攤銷的購買價格）的全部在德國都是應當納稅的。德國對於低收入者的稅很低，但是對高收入者的稅收卻高達到53%。對於想在十年內出售該房產的投資者，如果擁有持有該房產的公司，他們可以通過從利潤中扣除其他成本，例如工資，咨詢費，公司汽車，差旅費，有關禮物以及很多其他費用。這樣可以大大減少稅收負擔。此外該公司還可以投資於位於葡萄牙的房地產，這樣申根簽證在那裡可以輕松地獲取。

五、在支付了購買價格後，有些房產中介會幫助選擇合適的房屋管理。房產中介也將在年度的房產投資委員會捍衛投資者的利益。房產中介也會收取一小筆費，用於監督房子的管理員和對於投資者收到的所有文件做精確界定的相關性檢查。如果得到授權，還可以為投資者尋找有關的理想的退出可能性。

物業持有的其他費用

一、出租公寓的維護費用將交由專業的房屋管理公司處理，一個德國本土的專業公司。對於一個50到100平米的出租公寓，每年的費用在170到250歐元不等。這個款項由房屋所有者支付。像很多其他事情一樣，這一項也是在德國被嚴厲監管的，絕不會出現失控的情況。

二、其他費用，如營運費用中的電費，暖氣，水費，髒水處理費，街道清掃費，垃圾費，掃雪費，保險，專業花園，有線電視，由房屋所有者的社區會支付，社區會將把費用攤給各個業主並要求他們在每月月初支付。租客會按法律要求提前支付給業主所有的營運費用。年底會收到實際這些營運費用的賬單。根據實用數額，租客在他們預付的基礎上多退少補。

三、此外，業主需備有儲備金用於大型的房屋翻新。例如煤氣、 暖氣、 水、 電、 隔離、 外立面的修復和現代化。這個維修儲備基金不能分攤給租客。應由業主支付。它可以從年度稅中扣除。儲備金會有最低限額，但業主的社區會每年都會決定其數額。比較切合實際的數字是每月每平方米 1.2 歐元。這個款項關乎到客戶的利益。投資者一旦他們購買我們會密切關注這項條件。

德國沒有針對任何外國買家的任何德國房產投資限制，因為這種限制將違反德國憲法。

德國政府鼓勵支持外國人在德國投資置業，外國人可不受限制地購買別墅、公寓、商鋪、酒店等房產（無論是期房、新房還是二手房），或者購地自己建房。健全的法律體系和獨立的司法體制，保護著每個海外投資者的利益，保障私有財產神聖不可侵犯。

居留身份和買房

這裡先要分清是貸款買房還是全款自付買房。如果不需銀行貸款，德國對於買房人的身份沒有任何特殊要求。換句話說，只要不貸款，外國人都可以在德國買房。因為買房人的常住地不在德國，所以通常情況下開發商會要求在一定期限內（一般不超過四個星期）房款100%彙到德國的指定賬戶上。

需要說明的是，這個賬戶不是開發商的賬戶，因為按照德國法律規定在房屋蓋成交接前，不允許開發商一次性得到房款。所有的房款必須按照施工的進度分期分批的支付。所以這種情況下，這個指定的賬戶是公證師名下的托管帳戶。作為合同的第三方，中立的公證師在收到買房人支付的100%房款後，會根據施工的進度，通知買房人，在得到買房人的書面認可後，代表買房人分期分批支付房款直至房屋交接完畢。

如果買房人不能親自在德國辦理房屋預定，簽署購房合同以及房屋交接等重要手續，可以全權委托第三方辦理，可以是私人，也可以是職業房產經濟人比如德國搜房。全權委托書首先要經過公證才有效。

如果需要銀行貸款，那麼申請人在德的居留身份就很關鍵。一般情況下，德國的銀行不會貸款給沒有居留或持有限居留的申請人。但是不排除一些例外情況，比如貸款申請人本金支付比例較高。