Category: Finance News AU

全球樓市泡沫蔓延，澳大利亞或是距離泡沫破滅最近的國家之壹。花旗集團發布報告稱，澳大利亞的房地產泡沫已經達到過去16年以來最高點。

更讓人擔心的是澳大利亞政府最近大幅放松外國購房者的限購政策，允許外國人在澳買“二手房”，或將吸引不少中國購房者。【轉手樓花不算二手可買 財長放寬海外買家限制】壹旦樓市泡沫破滅，在澳買房的中國人將成“接盤俠”。知名財經博客ZeroHedge近日撰文深度分析澳洲樓市泡沫，以下為全文：

今年九月澳大利亞新建房屋許可數量環比下降9.3%。此後，受澳大利亞央行的樂觀言論影響，市場預期高度樂觀，預計今年十月澳大利亞新建房屋許可數量將出現反彈，環比上升2%。

新建房屋數量創2008金融危機以來最大跌幅

但是，最新出爐的經濟數據顯示，經濟數據大幅低於市場預期，今年十月新建房屋許可數量環比大降12.6%，比去年同期水平更是大跌24.9%（不做季節性調整，該指標同比降幅高達28%），創下2008年金融危機以來最大降幅。

具有諷刺意味的是，十月正是澳大利亞財政部放開外國購房者限購政策的時間。

整體來看，今年澳大利亞房市非常疲軟，可能預示澳大利亞的房地產泡沫即將破滅。

澳大利亞新建房屋許可同比漲跌幅

澳大利亞房價或在2017年大跌

今年十月的數據是過去兩年中澳大利亞人均新建房屋許可的最低值，似乎來自中國的房地產信貸資金已經完全枯竭。

同時，澳大利亞房屋按揭貸款的違約率也正在緩慢上升。最新研究報告顯示，居民住宅交易中，貸款違約率已經沖破歷史平均水平1%。除了按揭貸款違約，澳大利亞長達四年的房地產牛市，也即將面臨其他因素的沖擊。

目前，火熱的住宅建造市場已經引起澳大利亞央行的高度關註，特別是墨爾本等中心城市。上周五，匯豐銀行首席經濟學家Bloxham在研究報告中預測，澳大利亞墨爾本和布裏斯班的住宅供應量過剩，這將導致房價在2017年開始下跌。其中，墨爾本的平均房價明年將下跌2%至6%，布裏斯班房價下跌4%。

但是，分析師並不十分悲觀，而是認為即使墨爾本和布裏斯班等中心城市的房價小幅回調，也不會對澳大利亞全國房地產市場和經濟產生較大沖擊。

大幅放寬限購政策：外國人也可買賣“二手房”

澳大利亞財政部部長Morrison也較為樂觀，表示政府將會調整境外資金投資限制，允許外國購房者購買前壹個外國購房者沒有入住的房子。

此前，澳大利亞政府認定，出售已經付款的樓盤屬於二手房交易，不允許外國購房者參與。此前的購房規定要求，外國購房者只能買新建住宅。如果這條購房限制被取消，將有壹大批來自中國等地的外國購房者湧入澳大利亞房地產市場。

但是，也有機構提醒投資者註意澳大利亞房地產市場的泡沫風險。昨日，花旗集團發布了壹項最新指數，該指標顯示澳大利亞的房地產泡沫已經達到過去16年以來最高點。過去幾年中，澳大利亞經濟曾經歷過許多可能導致經濟崩盤的危機，包括大宗商品價格大幅上漲後崩盤，礦產業投資過剩後無人問津，債券收益率創下歷史新低，以及低利率點燃的房地產建造行業。

目前，澳大利亞房地產行業再次進入泡沫期。但是，盡管利率維持在歷史低位，財政政策很可能開始收緊，這將刺破澳大利亞的房地產泡沫。房價漲得越高，泡沫破裂後對經濟發展的負面影響就越大。

泡沫指標圖/泡沫指標各個成分當前的位置

其實，澳大利亞房地產出現泡沫已經不是什麽新聞了，以租金收益率來看，房地產估值已經接近歷史最高點。

澳大利亞房價與租金比 澳大利亞房價估值中位數

澳大利亞居民負債率也躋身世界前列：

家庭負債與收入比

境外貸款也是直線上升：

澳大利亞境外凈負債

2000年來，澳大利亞3次面臨樓市“崩盤”風險

壹般人沒有意識到的是，長期房地產泡沫已經扭曲了澳大利亞的政治經濟結構。過去二十年以來，澳大利亞房地產市場出現長期牛市，每次房地產即將崩盤時，都會自我調整或政府出手接盤。

2003年，由於澳大利亞央行宣布加息，房地產泡沫第壹次面臨崩盤的風險。但是，由於政府拿出大量現金補貼首次購房者，這種需求側財政刺激的方式挽救了澳大利亞房地產市場。此後，中國經濟快速增長帶動大宗商品價格快速攀升，澳大利亞居民的收入也水漲船高，掩蓋了房價過高的問題。

2008年，澳大利亞幾個大型銀行接近破產，海外債務融資基本凍結，房地產市場第二次面臨崩盤風險。當時，澳大利亞商業銀行無法償付巨額海外債務。當時，政府決定出手援助，承諾償付所有境外負債，並直接買入房貸按揭證券化資產，並推出壹系列財政刺激政策，包括取消外國人購房限制和加倍補貼首次購房者。幾乎所有這些政策都沖擊了澳大利亞金融行業的根基，但是這些政策壹直延續至今。全世界沒有幾個國家的政府會如此無私支持房地產市場。

2011年，中國大宗商品熱潮衰退，加息周期重啟，澳大利亞房地產市場再次出現危機，但是政府再次出手接盤。這壹次，澳大利亞央行宣布，由於錯誤判斷大宗商品牛市的持久性，決定降息至歷史最低水平。此後，大量中國資金湧入挽救了當地購房者，當時澳大利亞監管部門對此睜壹只眼閉壹只眼。

盡管部分人士支持政府救市，幫助澳大利亞奇跡般地實現了連續25年經濟增長，這些救市政策也給澳大利亞經濟發展帶來了長期負面影響。

如今，澳大利亞經濟結構的競爭力較弱，長期資本流入導致澳元匯率高企，土地價格上升導致商品原材料價格飛漲。因此，澳大利亞制造業占比已經下降至經濟總量的5.8%，同時汽車制造企業也計劃在未來十二個月內退出澳大利亞市場，其中半數將轉移至美國、英國和盧森堡。商品貿易行業也受到較大沖擊，目前澳大利亞出口業產值僅為經濟總量的20%。

同時，澳大利亞經濟生產力在過去十五年內基本停止增長，主要由於大量資本流入生產力較低的資產。目前，澳大利亞貿易經常項目逆差為GDP的4%，財政赤字約為GDP的3%。

先後換了5位總理：都沒能解決高房價難題

此外，房地產泡沫對澳大利亞政治結構的沖擊更大。每當危機出現，政府也開始火上澆油。目前澳大利亞財政赤字正在快速上升，可能導致主權信用評級下調。

同時，政府也放松移民管制，試圖引導境外資金流入制成澳大利亞房價，東部主要城市的人口預計將在未來四十年內翻番。這些政策導致澳大利亞本地居民怨聲沸騰，無力負擔高房價。如今，壹半的首次購房者依靠父母提供資金支持，成交量僅占總量的12%。

過去六年中，五位總理走馬上任，但是都未能解決房價上漲導致生活水平下降的問題。上壹次大選中，房地產稅成為主要議題。最終保守黨贏下大選，開始征收房地產稅。由於房屋資產出現負收益，投資者只能依靠投機獲取資本收益。每年，約有130萬澳大利亞人平均支付9000澳元房地產稅。

隨著境外資金不斷流入，澳大利亞房地產市場已經成為壹場擊鼓傳花的龐氏騙局，逐漸綁架整個經濟結構。同時，大量海外負債也將成為澳大利亞經濟發展的潛在風險。

相關閱讀：澳洲 | 銀行縮緊借貸 3萬中國買家或廢買房協議

（據鳳凰網）

 

2016年，悉尼房價上漲11%。投資分析師表示，悉尼人已經背負了“相當多的房貸”。據某私立研究公司的最新數據顯示，2017年，悉尼房價仍然沒有下降的趨勢，而其他主要城市房價可能放緩。

數字分析公司Moody’s Analytics公布的數據指出2016年悉尼房價飛速上漲，而2017年將繼續漲下去。Moody經濟學家Emily Dabbs表示悉尼房價在 2016 年增長了 11%。她說，“妳可以去看看價格上漲的圖標，它就壹直是向上，向上，向上。”對此她解釋道，悉尼房子的供求量還是比較大的，因此房價也不可能下降。”她還指出，“目前的利率相當低了，所以在悉尼東區和墨爾本等收入增長相當快的區域，房價會繼續升高。悉尼和墨爾本的人口也會快速增長起來，兩地人才市場的興旺絕對是壹個相當重要的因素。”

經濟學家Emily Dabbs表示悉尼房市自成系統，同其他地區不同

點擊查看澳洲更多精品房源

但有壹名投資分析師並不贊同Moody的預測。Roger Montgomery運營Montgomery基金，手中掌管著10多億澳元的客戶資金，他表示絕不能忽視悉尼人背負的巨額房貸。他說道，“和收入和GDP相比，為了應付高昂的房價，尤其是增長速度極快的公寓，悉尼人已經背負了相當多的房貸。”悉尼的公寓供應也相當多。但Montgomery表示目前已有跡象顯示開發商發現買家的購置公寓的熱情已漸漸冷卻，高房價和高供應的局面不會持續太久。“為了解決掉積壓的庫存，開發商將不得不降價處理自己手中的房產，”他說道，“我們發現房價已經有所下跌，還有些公寓開發商為買主提供飛行積分，還有買房送度假的，甚至還有人提供10年租房保障。這些都是在變相打折。”

悉尼房市蒸蒸日上，而澳洲其他各大城市的房市均已表現出疲軟。墨爾本的房價預計將在未來幾年內停滯不前。Moody的數據分析顯示，和獨棟別墅相比，公寓的價格增長已經放緩，顯示出了公寓買家的變化。隨著布裏斯本失業率的升高，當地房價也已呈下降趨勢。Dabbs表示，礦業的低迷繼續加壓給珀斯和達爾文房市。預計到世紀20年代，珀斯的房價才能明顯回彈。Dabbs表示，當地的方方面面都會影響到房市。以失業率為例，珀斯的失業率遠高於澳洲的其他地區。失業率會嚴重制約經濟的發展，也會使當地居民難以負擔高昂的房價。

而Montgomery警告說，西海岸的房價不斷走低，最後東海岸的房價也將有此趨勢。當中國的經濟增長放緩之時，澳洲西海岸地區將是最先被影響的地區。他還認為這壹影響會跨過Nullarbor，最終將同樣對東海岸帶來影響。

（據ABC）

 

澳洲著名女演員凱特·布蘭切特（Cate Blanchett）想要出售自己位於悉尼的臨水豪宅，而來自中國的壹位買家也十分想要購買這處房產，但麻煩就從這裏開始了。

凱特·布蘭切特

據《澳洲金融評論報》報道，把錢從中國轉到境外被證明是不可能的，這2000萬澳元的房產售價遠遠超過了5萬美元（6.68萬澳元）的限制，由於資本外流的管制，中國人每年允許向境外轉出5萬美元。據壹些經手交易的房產中介表示，潛在的買家無法解決資金問題，而導致了中國公民在澳洲的房產交易告吹，這已經導致了幾十個交易失敗的案例。

中國人掀起了空前的海外置業熱潮，但是布蘭切特的案例說明了，這樣的資金流動遭到了經濟和政策的雙重反對，但反對之聲不光來自於中國，同時也存在於海外國家。現在在澳洲，這個與中國聯系甚廣的發達國家，這樣的反對態度更為清晰。

中國官方正在加緊資本外流的限制，而在澳洲，外國人貸款限制上的諸多強硬政策，在可能影響澳洲房市的背景下，中國買家猶如夾在三明治當中，處處受擠壓。而這些都是澳洲央行所樂見的，他們迫切地希望削弱房產價格上漲的趨勢，這昭示著，澳洲需體嘗中國資金撤離所帶來的掙紮，而這些資金流到了更遠的地方，從亞洲的馬來西亞至美國的佛羅裏達州。

來自蘇富比國際集團悉尼公司的Lulu Pallier，她專門處理高端中國買家的事務，她說：“他們很難把錢轉出中國，隨後他們又發現，想要得到貸款也很困難，交易陷入困局。”

中國官方擔心，資金外流將加劇人民幣的貶值，也可能成為壹個致使人民幣持續貶值的驅動力。據全球經濟研究公司Capital Economics的估計，10月份中國的資金外流達到730億美元資（976.3億澳元），再次加速了今年中期以來的放緩。據彭博智庫（Bloomberg Intelligence）的估計顯示，截止到今年9月的9個月中，中國的資金外流數額為6200億美元。

中國的銀行已經被告知，將嚴審個人逃避資本管制的漏洞，警方已開始逮捕壹些試圖以其他方式將資金轉移出國的人員。中國官方同時也禁止了朋友或親戚所帶出的共同貨幣配額，遏制地下銀行的跨境活動，並要求貸款機構減少外匯銷售。

自2008以來，在澳洲最大的城市，房價已經攀升了50%以上，部分原因是因為中國人的購買

點擊查看澳洲更多精品房源

不過對於下定決心要在境外置業的買家來說，仍然有大量替代的資金出路。企業主可以通過離岸貿易公司為他們購買房屋融資，而壹些中國開發商允許客戶支付人民幣購買海外的房產。

但那些成功將錢從中國轉移到澳洲的買家，同時在澳洲也面臨著高度限制。去年，政府強制中國恒大地產集團出售公司所有的3900萬澳元的悉尼豪宅，這就是打壓非法購房的外國人最高調的壹個案例。

今年，澳洲的四大銀行和花旗集團表示，他們將不再批準收入以人民幣和其他四個亞洲貨幣結算的客戶，在澳洲的抵押貸款申請。西太平洋銀行則表示，要支持澳洲人和永久居民購房。

正因為如此，地方融資的替代品正在出現。澳洲億萬富翁、開發商 Harry Triguboff，根據他的Meriton集團所提供的信息，他將公寓買家的貸款增加了壹倍，尤其是那些受到中國緊縮政策影響的買家。澳洲央行在10月的金融穩定審查中強調，購房者未能完成房產交割已成為風險，特別是在布裏斯班、墨爾本和珀斯等城市。

根據最新的數據，截止到2015年6月的壹個財年中，澳洲批準了240億澳元的中國房地產投資，中國是迄今為止最大的外國買家，其次是美國人，他們花費了70億美元在澳洲置業。

自2008以來，在澳洲最大的城市，房價已經攀升了50%以上，部分原因是因為中國人的購買。來自中國的買家對澳洲物業的需求強勁，但他們融資無門，的確給這種購買熱情潑了壹盆冷水。

（據AFR）

 

房產轉售時通常獲利多於虧本，但房產專家John McGrath提醒投資者，轉售虧本可能是因為錯誤的選擇。

據澳洲房地產觀察網報導，McGrath認為房產轉售虧本的最主要原因有以下三條：

新移民避免房產轉售虧本 三大誤區需註意

 點擊查看澳洲更多精品房源

1、購買房產後太快賣出

對於普通的買家，應該是在壹個長期內持有房產。購買房產後壹直持有它，也許中途做些改進，至少7至10年內不要考慮出售。這是因為在過去壹個世紀，澳洲的房產價值平均7至10年增倍。鑒於購房成本，妳需要談成壹個好的交易價格時才會考慮出售。因此，好的經驗法則是最少持有房產7至10年，這通常足夠經歷壹個完整的房產市場周期。

如果買家真的很幸運，在房產市場熱潮前購買的房產，也許可以在較短的時間內出售，並會獲利豐厚。但即便如此，他仍然建議持有房產盡可能長的時間。

2、購買二線地點的房產

通過嚴謹的研究這是可以避免的。

不要在人口下降的城鎮或依賴於壹兩個主要行業，尤其是采礦和旅遊等不穩定行業的地區購買房產。當在壹個城區或街道選擇區域時，同代理聊壹聊，努力在妳所選中地區，成為掌握鄰裏情況的專家，以確保做出正確的購買決定。

3、過度使用預算

購買房時避免超出合理的情況使用預算。展望壹下未來7至10年，妳是否能負擔得起7-8％（長期平均值）的利率的還貸？例如在失業的情況下或休長假照顧小孩時是否還能跟上還款要求？妳有足夠的儲蓄用於其它意外費用嗎？在購房之前，妳需要對所有這些問題的回答是肯定的。如果不是，妳可能最終會為了償還欠款而賣掉房產，這通常會導致損失。

他說：“房地產是壹個昂貴的資產類別，但它也是在澳洲創造財富最安全和最可靠的方式之壹。”

“如果妳保持簡單行事，在好位置購買質量好的房子，並持有較長時期，妳有充分的理由期待有個非常好的結果。

（據今日澳洲）