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2015年2季度澳洲房价趋势报告


2015年第二季度，澳大利亚房价持续走高。八大城市房价均呈现上升趋势，在悉尼、墨尔本的带领下全速飙升。而从房屋类型来看，独立屋的涨幅要普遍优于独栋单元。达尔文、悉尼的单元房快速上涨，但布里斯班的单元房大幅下跌。

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悉尼独立屋房价年度涨幅为17.9%，墨尔本独立屋房价年度涨幅为9.4%。而帕斯，独立屋以及单元房均呈现小幅下跌的趋势。但有人称，珀斯或许会成为下一个新的房地产热点。

在悉尼，有买房意向的人中71%打算购买现成的独立房或公寓房，38%打算新建或购买全新的房产。这样的以现房为主的购买意向，或许意味着2015年澳洲房价将继续飙升，众多的寻房者为数量有限的现房互相竞争。墨尔本的情况接近全澳的平均形势，有意购房者中67%的打算买现房，43%的打算买新房。而在珀斯，有购房意向者中50%打算买或建新房，55%的打算买现房。

相比之下，墨尔本悉尼的房价过高，反而是帕斯有着更多的机会。

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在悉尼CBD 16公里内，只剩36个城区的房价中值在100万以下，但其中19个已经离100万只差4.5万，只需要再涨5%左右就能加入“百万俱乐部”。当中包括一些蓝领聚集区，例如Marrickville和Mascot，他们曾经是逃避住房压力的天堂，但过去3年它们的房价中值涨了20万左右。

一个单间275澳元每周在悉尼内城区根本算不了什么，现在悉尼有25个区域的平均周租金都超过了300澳元，而在全澳洲前50名租金最高的区域中，位于悉尼的区域占到了绝大多数。

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本周海外各国房市头条 当地视角让您更懂市场（7月23日）

中国香港《南华早报》：投资美国房产 中国人不应该只瞄准沿海地区 

越来越多中国人为了脱离动荡的中国股市而购买海外房产。今年上半年，中国人注资50亿美元进军美国楼市，超过去年全年总额。中国买家偏爱美国沿海房地产，但只有纽约的房地产持续表现强劲。芝加哥房地产投资公司海特曼（Heitman）研究负责人玛丽‧勒德金强烈建议中国投资者“放眼更广泛的美国市场”，尤其是就业及人口增长高于平均水平的非沿海地区。【阅读原文】

 

新西兰广播电台：新西兰房产税怎么收？太纠结！ 

新西兰政府提出，除家庭住房和主要居所外，出售两年内购买的房产获利须上税。该法律提案将要求所有投资者，包括海外投资者，在购置房产前必须拥有一个新西兰税号和一个新西兰银行账户。但有评论指出， “主要住房”的豁免申请存在不确定性，因为如今很多人有不止一处主要住房。房地产投资者们則促请新西兰政府将提案改为向买下不到一年就出售的“投机”房征税。【阅读原文】

 

《澳洲金融报》：澳洲重大投资者签证改革已生效 富人才不会被吓跑！ 

500万澳元重大投资者签证项目改革得到了各种不同的反应：有不少风险投资集团表示赞同，但同时大多数的基金经理和移民机构都不以为意。签证新要求是500万澳元投资中至少要有50万澳元是合法的风险投资，或投资于初创企业、小型私人公司的私募股权发展基金。虽然中国投资人一向倾向于投资债券和住宅物业，但这种伴随着越高的风险的投资就会有越高的回报，无惧吓跑中国富人。【阅读原文】

 

国际房地产新闻：土耳其房地产市场的外商投资将翻一番 

土耳其房地产受国际房产投资人关注已超过10年，据统计每年有大约2.5万套房产出售给外国人。近两年投资者热忱增长，行业专家人士预测国外房产买卖可能会增长到每年6万笔的销量。随着建设基础设施项目的需求和就业机会增加，多個伊斯坦布尔以外的城市都具有巨大的增长潜力，为投资者们提供了更高利润率的投资机遇。【阅读原文】

 

中国留学生人多钱多 受惠的岂止澳洲房地产？

一名澳洲留学的中国学生近日豪掷1400万澳元买下了The Residence的顶层套房，可饱览海德公园（Hyde Park）的美景。

另一名同样来自中国的留学生以1800万澳元买下了尚未兴建的高档住宅区达令广场（Darling Square）的顶层豪宅的楼花。
 
还有一名来悉尼留学的中国学生花了350万澳元买下了一套豪华公寓和一辆全新的奔驰车，据说销售人员还要教他怎么加油。
 
来自上海的Cindy Wang就读于麦考瑞大学（Macquarie University），她在Chippendale买了一套120万澳元的两居室公寓并将其出租，用房租来支付学费和生活费。
 
一名的中国留学生豪掷1400万澳元买下了悉尼The Residence的顶层套房
 
由此看来，教育已经不止是启蒙的途径。对中国的超级富豪来说，教育也是投资几十亿澳元通往悉尼的途径。而对于那些担心外国资金涌入澳洲的人，悉尼华人社区指出这是完全合法的，不会影响当地的首置业者，而且还可以为新州经济带来巨大的涟漪效应，帮助政府上一财年的印花税收入达到破纪录的73亿澳元。
 
唐人街的主要房地产中介、商会副会长Ray Chan表示，这些中国留学生在父母的资助下在“大学校区”附近购买大量楼花，受益的城区包括Ryde、Carlingford、Zetland、Green Square、Mascot、Kingsford和Alexandria。
 
Ray Chan不仅是Henson Properties的负责人，也是新州房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）的国际分部主席。他说：“过去1年推出的公寓全部都卖光了，有些在半天内就被买走。这些留学生不仅来这里学习，他们还在每一个领域大肆消费，例如服装店、美发店、美甲店、卡拉OK、咖啡馆、餐馆和各种专业服务等。”
 
“如果他们获得了永居权，他们的家人也一起搬过来，那么对澳洲经济效益更大。他们会买大型家用电器、家具、上私立学校等等。然而，许多购买了澳洲高端房产的中国买家都遭到了惩罚和羞辱，尤其是1000万澳元到2000万澳元之间的房产。”
 
现在在20个澳洲人里就有1个有中国血统，中国人已经成为澳洲最大的非欧洲群体。澳洲的留学生有45.3万人，其中中国留学生占了12.1万人。教育产业现在是澳洲的第四大出口产业，价值170亿，当中中国留学生功不可没。四分之一的留学生就读于麦考瑞大学（Macquarie）、新南威尔士大学（UNSW）、悉尼科技大学（UTS）和悉尼大学（Sydney），其中大部分来自中国。
 
Ray Chan说，中国留学生通常花100万澳元左右买一套新的两居室公寓，所以对本地首置业者来说几乎没什么影响，因为他们属于不同的市场。
 
2013-2014年，澳洲房地产市场批准的投资中，中国傲居榜首。根据外国投资审查委员会的最新年度报告，当年的住宅计划投资反了不止一倍至347亿，其中新州占130亿以上。
 
“15年前，我们从来没有关注过留学生的澳洲购房市场，现在这个市场非常庞大。大多数中国留学生都非常有钱。”
 

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首次购房者可利用两笔贷款零首付澳洲买房

飙升的澳洲房价继续排挤着首次购房者

没有存款、无希望买房的首次购房者现在有机会利用两笔贷款，登上进入澳洲房市的阶梯。

由于澳洲住房负担能力危机继续恶化，一些存款少甚至无存款的入门级购房者可依赖父母支付澳洲购房首付款，而他们需正式同意连同利息偿还，同时也自己按时定期偿还抵押贷款。

家长们无需赠送，而是同自己的孩子签署法律文件，借钱帮助他们进入房市，而孩子们需要偿还债务。

非银行贷款机构BlueBay去年推出了“父母协助”贷款产品，让入门级买家向他们的父母借到20％的首付款，并对余额办理购房抵押贷款。

BlueBay公司经理克莱林（Don Crellin）称，这类贷款受欢迎程度逐年上升，是父母与孩子之间进行的很顺利的方式。

他说：“虽然我们正在试图帮助孩子们，但我们也想帮助父母们，避免让他们处于风险之中。我们将父母和孩子聚在一起来做这件事（购买第一所住房）。”

他称，具有高贷款与价值比，即贷款额与房产价值比率高，并不总是意味着高风险。

父母协助贷款是指父母不担保，不是送钱给孩子，因为这些钱必须偿还，其利率是房贷利率的一半。

飙升的澳洲房价继续排挤着首次购房者，在截止到今年第一个季度，全澳住房价格上涨了6.9％。悉尼增长了13.1％，墨尔本上升了4.7%。

但消费金融专家蒙哥马利（Lisa Montgomery）称，将首次购房者的购房行为与他们的父母交缠在一起带来了额外的压力，他们可能会面临高达100％的房产价值的债务。

她说：“贷款达到房产价值的100%意味着，购房者可能无法创建自己的资产，甚至最后可能会持有负资产，这取决于购买价格和房产的地点。”

澳洲房产贷款公司RAMS提供的贷款产品，允许首次购房者请父母或兄弟姐妹用他们的住房作为担保来申请全额货款，首次购房者违约则担保人承担责任。

但RAMS的产品经理麦克马伦（Nathan McMullen）表示，申请这类贷款的客户需要符合严格的标准。

他说：“拖欠率比没有家庭担保的贷款相比明显偏低。”

圣乔治银行（St George Bank）还提供了一种家庭担保贷款，允许父母使用自己的资产为孩子的贷款的部份金额提供额外的保障。

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中国投资者抛售澳洲房产填补股市亏损

中国股市崩溃令中国投资者更加谨慎，澳洲房地产中介称，少数人将因为股市损失而销售在澳洲的房产。

中国股市在过去几周下跌了30%，市值蒸发了数万亿。悉尼地产公司Sothebys International Realty的主管帕里尔（Michael Pallier）称，一些年轻的投资者被卷入了股市崩盘的漩涡中。他说他有一位在悉尼买了新公寓的买家在中国炒股亏了钱。
 
“她还年轻，以前没见过股市崩盘，她希望股票能继续涨，做出了错误的判断，现在要承受后果。有些人不得不卖房子，但我觉得不会很多。”
 
地产集团莱坊国际（Knight Frank）的亚洲市场高级总监Dominic Ong也认为少数中国投资者要卖掉在澳洲的房产。“有这种可能，但数量非常非常有限。我不认为会发生这种事。”
中国投资者将因股市损失而销售澳洲房产
中国投资者喜欢澳洲房产胜于现金和股票
 
帕里尔称中国股市的动荡提升了中国人对澳洲高端房产的兴趣。
 
“上个月我们办公室卖出了20套房子，6月的业绩达到1.15亿，其中25%是卖给中国人，所以我们对于处理中国市场经验丰富。”
 
他说他有些富裕的客户在中国股市开始下跌前已经将钱转出中国。“他们宁愿将钱转到房地产，也不愿持有现金或投入股市。”
 
帕里尔称他有一位中国客户想投资1000万元，另一位想买入悉尼内城区一栋价值1380万元的房子。
 
但Ong说澳洲的中国房产投资者已经变得更加谨慎。他在接受《今日世界》采访时说：“我从来没见过股市矫正会导致流入澳洲的投资增多。现在我一直在观察，发现这些投资者在澳洲买房的时候变得更加谨慎。
 

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2015年澳洲首府城市中位价排行榜：珀斯房价下跌位居第二

澳洲整体的中位房价已经基本上涨到了66万澳元，但是其中两个首府城市的中位房价却在下跌，珀斯便是其中之一。

2015年第一季珀斯中位房价下跌位居第二

据报导：一项由本迪戈银行(Bendigo Bank)与澳洲房地产研究会联合公布的最新数据显示，悉尼的中位房价越来越接近一百万澳元，然而布里斯本和珀斯的此房价却下跌了。

该数据还表明，在今年的第一季度，澳洲总体的中位房价的加权平均值上涨了2.4%，达658,608澳元，其他住宅的中位价格上涨1.5%，达517,929澳元，达尔文暴涨6.8％至625,000澳元，悉尼在所有的首府城市中拥有最高的中位房价－929,842澳元。

日前，澳洲房地产研究会会长桑德斯(Neville Sanders)表示，房价中位值从去年这个时期的涨幅近9%，预期还会在2015后半年继续上涨。他指出：“在2015年，我们预计利率会保持低下，而住房价格会继续上涨，但澳洲地产的外商投资政策的改变可能会改变市场的动态。”

联邦政府将实施更新，更严格的政策来打击可疑的外商房地产投资，此新政于12月1日开始生效。

澳洲首府城市中位价的排序如下：

1.悉尼929,842澳元；上涨4.9%
2.墨尔本688,000澳元；上涨3.5%
3.澳大利亚658,608澳元；上涨2.4%
4.达尔文625,000澳元；上涨6.8%
5.堪培拉560,000澳元；上涨0.7%
6.珀斯535,000澳元；下跌2.7%
7.布里斯本475,000澳元；下跌1.5%
8.阿德莱德425,000澳元；上涨0.1%
9.霍巴特382,500澳元；上涨6.3%

 

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2015澳洲各首府城市房价最廉价的区域

越靠近大城市的市中心，房价越高。不过，在澳洲各省会城市方圆10公里之内，仍然能找到一些房价低廉的区。

2015澳洲各省城近郊 前7位最低房价区

据报导，尽管省会城市周围的区房价大多数都很高，但并不是每个区的房价都已经涨破了天。

房地产数据分析公司（CoreLogic RP Data）列出了每个省的省会城市10公里范围之内的房价最低廉的区。当然，所谓的“廉价”只是相对于每一个省而言。

霍巴特的Clarendon Vale区，房价中位数156,078澳元，是澳洲所有省会城市中距离市中心10公里范围内最廉价的区。澳洲房地产网站（realestate.com.au）上目前有该区的五个房产广告，价格在15万至20万澳元之间。

阿德雷德附近最廉价的区是Dry Creek，距市中心10公里。这里的中位数房价是244,847澳元。目前realestate.com.au网站上该区有三处房产，其中价格最低的是一处三卧室两浴室的房，要价33.9万至35.9万澳元，地址1 Gum Ave。

布里斯本最廉价的区是距市中心9公里远的Rocklea，其中位数房价是353,030澳元。目前市场上该区有七处房产，价格在35万至40万澳元之间。

在珀斯，这样的区是距市中心7公里远的Osborne Park，中位数房价为431,036澳元。目前市场上该区有12处房产。其中要价最低的是49.9万澳元的位于101 Cruikshank Lane的三卧室的villa房，靠近火车站，房内新刷漆，竹地板。

达尔文的Malak区，距市中心10公里，中位数房价569,447澳元，是市区附近最廉价者。该区目前有14处房产上市。其中最廉价者是要价51万至53 万澳元的三卧室房子，其土地面积800平米，面对公园，有两个储藏棚、一个鱼塘。地址9 Magdelene Court。

墨尔本最廉价的区是Bellfield，距离市中心9公里，中位数房价是582,573澳元。目前市场上有三处房产，其中要价最低的是一栋三卧室的独门独院房，地址21 Poplar Cres，期望买家出价在60万至63万澳元。该房临近公园、绿地、运动场，土地面积613平方米。房内有中央供暖系统、警报器、抛光木地板。

在悉尼，距离市中心9公里远的Turrella是最廉价的区，其中位数独立房价格为839,676澳元。是各省会城市近郊最廉价区中的最昂贵郊区。目前澳洲房地产网站上有该区的12处房产，但其中没有一栋是独门独院的房子。

悉尼市中心方圆10公里之内公寓房价格最低廉的区是Eastlakes，中位数公寓房价为484,487澳元。目前市场上最廉价的公寓房之一要价54万澳元的两卧室套房，地址是4/27 Mascot Drive，是一栋总共有12套房的小楼中的一套。

 

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2015澳洲房产市场分化 珀斯倒退悉尼重振

澳洲房地产数据机构CoreLogic RP Data 发布最新数据，全澳房地产市场分化，其中珀斯出现倒退，而悉尼市场则再次振作。

2015澳洲房产市场分化 珀斯倒退悉尼重振

据澳洲新闻网报导，悉尼3月份的住房价格重新振作，上涨了3％，相当于一栋价值65万的房产比2月份增值了1.95万澳元。

最新的CoreLogic RP Data房价指数还显示，除布里斯本的房价下跌了0.3％外，所有省会城市的房产都有所增值。所有省会城市3月份的平均住房价格上涨了1.4％。从整个第一季来看，涨幅更加强劲，达到了3％。

南部的各省和行政区表现最好，其中悉尼的房价上涨5.8％，墨尔本的房价上涨3.5％。在3月份和第一季度中，堪培拉的表现也非常强劲，数值分别为1.9％和4.1％。

珀斯的房价下降了2.7％；阿德莱德跌了0.9％；布里斯本则下跌了0.5%，是第一季度表现最差的省份城市。

3月份澳洲房地产市场的赢家和输家：
悉尼 3%
墨尔本 0.6%
布里斯本 -0.3%
阿德雷德 0.1%
珀斯 0%
霍巴特 0.2%
达尔文 0.9%
堪培拉 1.9%
平均 1.4%

第一季度表现：
悉尼 5.8%
墨尔本 3.5%
布里斯本 -0.5%
阿德雷德 -0.9%
珀斯 -2.7%
霍巴特 0.9%
达尔文 0.4%
堪培拉 4.1%
平均 3%

RP Data的研究分析师库舍（Cameron Kusher）表示，很难超过悉尼房地市场的上涨幅度。他认为如果有再次降息，房市将继续会火爆。

他称，去年末，悉尼的房地产市场的确开始降温，虽然市场依然在略微上涨，但趋势是缓慢下来了。今年到目前为止，悉尼出现了再一次的红火，特别是从2月初起。

库舍认为，低利率确实促使人们进入了住房市场，特别是在悉尼和墨尔本。

“在这两个城市之外没有太多的活动，悉尼和墨尔本仍然是两个领先的城市。”

库舍表示，尽管许多分析师认为布里斯本的房产市场现在已开始红火起来，但这个城市在3月份和第一季度中的数字都有所下降。

“这种情况目前不是真的发生在布里斯本，那里确实有更多的住房需求，售房活动的程度也更高了。这种情况主要发生在靠近布里斯本的外围地区，像Ipswich，Logan等这类地区，拖累了整体的情况，”库舍说。

他称，由于悉尼房价的飙升，到了一定的时候，购房者最终会寻找布里斯本作为投资的替代的地方。

库舍认为，对于阿德雷德的房地产市场，人们已经看到了那里的房价上涨水平很低，他预计这种趋势将持续；而珀斯的房产市场由于受到铁矿石价格下跌的影响，现在已经陷入负上涨；霍巴特正显示出改善的迹象，但幅度仍相当小。

 

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澳洲四大行最严房贷率 西太要求投资者首付20%

《堪培拉时报》报道称，本土最大房贷供应商西太银行（Westpac）将要求新的地产投资者至少有20%的首期。各银行正加快抑制飙升的住宅投资者贷款增长。

从7月8日起，西太银行要求新澳洲房产投资者贷款的贷款价值比率至少为80%。这是大银行目前为止实施的最严格上限。

澳新银行（ANZ）也于同一天采用新规定，但比西太银行的高10%。国民银行（NAB）上个月就将比率上限定为90%。联邦银行（CBA）则已表示，当比率超过90%时，它不会考虑贷款人通过负扣税的税务减免。

西太银行的政策调整是银行响应监管部门要求的年增幅最多10%而减缓住宅投资者信贷额增长（5月跃升了10.4%）的最新一步。

西太银行要求新澳洲房产投资者贷款比率至少为80%

澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）去年12月宣布了10%的上限，但官方数据表明今年头几个月的增长并未得到缓和，这促使该部门进一步向银行施压。

西太银行一度允许住宅投资者贷款95%。澳新银行在简报中指出，如果贷款人能用2套或以上的房子做抵押，而且其中1套是业主自主的，那他们可能还是可以贷款超过80%。

悉尼房贷经纪人伍兹（Andrew Woods）表示，这会让资产较少的人更难像投资者那样入市，包括首置业投资者。

他说：“如果你本来就富有，有1套贵重的自主房子，那你的情况不错。这会排挤可能试图购买第一套投资房产的非一流投资者。”

审慎监管局的最新数据显示，西太银行的投资者房贷额全国最高，达1,509亿元。

截至5月的1年里，西太银行、澳新银行及国民银行这方面的增幅都超出了10%的规定，但它们也发誓未来几个月要压低增长。

各银行5月和6月还采取了许多其它变动，包括降低投资者的利率折扣，以及收紧包销标准。

2大澳洲房贷经纪行Mortgage Choice及AFG声称新贷款中投资者的占比大幅下滑。这可能表明那些变动正在产生作用。

监管部门特别担心悉尼房市。CoreLogic RPData的数据显示，投资者在当地房贷中的占比处于新高位，房价在截至6月的1年里狂涨了16.2%。

AFG的总经理麦基翁（Brett McKeon）表示，如果近期新住宅投资者贷款的跌势持续下去，应当能帮助缓解悉尼房市过热方面的担忧。

部分经济师相信澳储行（RBA）可能更倾向于通过降低官方利率来控制投资者的贷款。

7月7日维持2%的利率不变后，澳储行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）声称央行正与其它监管部门一同评估并控制房市可能带来的风险。

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你绝对应该投资澳洲商业房产的五大理由

当澳洲房产投资者考虑从住房房产转向商业房地产时，都会问同样的问题。商业房产投资者顾问克里斯朗（Chris Lang）列出了以下很有说服力的五大理由。

商业租赁期趋向于三年到五年之间，往往还可以更长。这意味着较少的租约变化，有一个更可预测的收入来源。

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理由一：租户的租期更长

多数情况下，住房租客的租期按月计算，也许是6个月，幸运的话也许是一年。

而商业租赁期趋向于三年到五年之间，往往还可以更长。这意味着较少的租约变化，有一个更可预测的收入来源。

理由二：房东拥有更大的控制权

当住房租户想在租约到期之前离开，他们只需要找到一个合适的替代租客，然后将租约转过去即可。从那时起，由新租客负责租金及履行租约的剩余期限。

而商业租户从事着经营活动，他们出售所经营的业务时，也需要房东同意他们的租约。

真正的区别在于，如果新商业租户在支付租金上违约，房东还可向前商户追讨，因为商业租约属商业合同，由法律规定强制执行。

理由三：不需要额外的支出

通常情况下，住房房产可提供5％的毛租金回报。房东还需要支付市政费和税金、保险、维修等，到年底算下来净回报率约为2.5％至3％。

商业房产取决于其位置和类型，每年能有约5％至9％的净租金回报。因为商业租户在租金之外，还需要支付各种建筑方面的支出，使房东获得真正的净租金回报。

理由四：商业租户负责维护房产

如你所知，如果公寓房的厕所出现问题，租户会要求房东找管工来维修。而商业租户由他们自己迅速解决这类问题，以免影响他们的业务。

此外，商业租户比较在意房产的整体外观，房产在商业租户的照顾下保持着最佳状态。

因此，无论租约是否有要求，大多数商业租户定期维修并重新粉刷房产，以保持一个良好的企业形象。

理由五：租金支付更有规律性

大多数出租住房由个人租用，因此，支付租金方式往往是现金、个人支票或直接转款，往往不能定时。

而商业租户正在运行一个企业，他们将每月的房租视为一种常规的费用。一般被设置为自动周期付款，也可以在期约中指定这种做法。

从底线上来看，住房投资者往往不得不面对不同的个人。而在适当的商业基础上的商业投资者，可以开始享受与商业租户更可预见的长期合作关系。

难道这听起来不是一个更好的安排吗？尤其是当你能够购买一套两卧室的公寓房，而同样的价格可以购买一套小型办公室的时候。

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