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2015年2季度澳洲房價趨勢報告

 


2015年第二季度，澳大利亞房價持續走高。八大城市房價均呈現上升趨勢，在悉尼、墨爾本的帶領下全速飆升。而從房屋類型來看，獨立屋的漲幅要普遍優於獨棟單元。達爾文、悉尼的單元房快速上漲，但布裏斯班的單元房大幅下跌。

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悉尼獨立屋房價年度漲幅為17.9%，墨爾本獨立屋房價年度漲幅為9.4%。而帕斯，獨立屋以及單元房均呈現小幅下跌的趨勢。但有人稱，珀斯或許會成為下一個新的房地產熱點。

在悉尼，有買房意向的人中71%打算購買現成的獨立房或公寓房，38%打算新建或購買全新的房產。這樣的以現房為主的購買意向，或許意味著2015年澳洲房價將繼續飆升，眾多的尋房者為數量有限的現房互相競爭。墨爾本的情況接近全澳的平均形勢，有意購房者中67%的打算買現房，43%的打算買新房。而在珀斯，有購房意向者中50%打算買或建新房，55%的打算買現房。

相比之下，墨爾本悉尼的房價過高，反而是帕斯有著更多的機會。

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在悉尼CBD 16公里內，只剩36個城區的房價中值在100萬以下，但其中19個已經離100萬只差4.5萬，只需要再漲5%左右就能加入“百萬俱樂部”。當中包括一些藍領聚集區，例如Marrickville和Mascot，他們曾經是逃避住房壓力的天堂，但過去3年它們的房價中值漲了20萬左右。

一個單間275澳元每週在悉尼內城區根本算不了什麼，現在悉尼有25個區域的平均周租金都超過了300澳元，而在全澳洲前50名租金最高的區域中，位於悉尼的區域占到了絕大多數。

推薦閱讀：澳洲房價趨勢報告（每季度更新）

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本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場（7月23日）

中國香港《南華早報》：投資美國房產 中國人不應該只瞄準沿海地區

越來越多中國人為了脫離動蕩的中國股市而購買海外房產。今年上半年，中國人註資50億美元進軍美國樓市，超過去年全年總額。中國買家偏愛美國沿海房地產，但只有紐約的房地產持續表現強勁。芝加哥房地產投資公司海特曼（Heitman）研究負責人瑪麗‧勒德金強烈建議中國投資者“放眼更廣泛的美國市場”，尤其是就業及人口增長高於平均水平的非沿海地區。【閱讀原文】

 

新西蘭廣播電臺：新西蘭房產稅怎麽收？太糾結！

新西蘭政府提出，除家庭住房和主要居所外，出售兩年內購買的房產獲利須上稅。該法律提案將要求所有投資者，包括海外投資者，在購置房產前必須擁有壹個新西蘭稅號和壹個新西蘭銀行賬戶。但有評論指出， “主要住房”的豁免申請存在不確定性，因為如今很多人有不止壹處主要住房。房地產投資者們則促請新西蘭政府將提案改為向買下不到壹年就出售的“投機”房征稅。【閱讀原文】

 

《澳洲金融報》：澳洲重大投資者簽證改革已生效 富人才不會被嚇跑！

500萬澳元重大投資者簽證項目改革得到了各種不同的反應：有不少風險投資集團表示贊同，但同時大多數的基金經理和移民機構都不以為意。簽證新要求是500萬澳元投資中至少要有50萬澳元是合法的風險投資，或投資於初創企業、小型私人公司的私募股權發展基金。雖然中國投資人壹向傾向於投資債券和住宅物業，但這種伴隨著越高的風險的投資就會有越高的回報，無懼嚇跑中國富人。【閱讀原文】

 

國際房地產新聞：土耳其房地產市場的外商投資將翻壹番

土耳其房地產受國際房產投資人關註已超過10年，據統計每年有大約2.5萬套房產出售給外國人。近兩年投資者熱忱增長，行業專家人士預測國外房產買賣可能會增長到每年6萬筆的銷量。隨著建設基礎設施項目的需求和就業機會增加，多個伊斯坦布爾以外的城市都具有巨大的增長潛力，為投資者們提供了更高利潤率的投資機遇。【閱讀原文】

 

中國留學生人多錢多 受惠的豈止澳洲房地產？

一名澳洲留學的中國學生近日豪擲1400萬澳元買下了The Residence的頂層套房，可飽覽海德公園（Hyde Park）的美景。

另一名同樣來自中國的留學生以1800萬澳元買下了尚未興建的高檔住宅區達令廣場（Darling Square）的頂層豪宅的樓花。
 
還有一名來悉尼留學的中國學生花了350萬澳元買下了一套豪華公寓和一輛全新的奔馳車，據說銷售人員還要教他怎麼加油。
 
來自上海的Cindy Wang就讀於麥考瑞大學（Macquarie University），她在Chippendale買了一套120萬澳元的兩居室公寓並將其出租，用房租來支付學費和生活費。
 
一名的中國留學生豪擲1400萬澳元買下了悉尼The Residence的頂層套房
 
由此看來，教育已經不止是啟蒙的途徑。對中國的超級富豪來說，教育也是投資幾十億澳元通往悉尼的途徑。而對於那些擔心外國資金湧入澳洲的人，悉尼華人社區指出這是完全合法的，不會影響當地的首置業者，而且還可以為新州經濟帶來巨大的漣漪效應，幫助政府上一財年的印花稅收入達到破紀錄的73億澳元。
 
唐人街的主要房地產中介、商會副會長Ray Chan表示，這些中國留學生在父母的資助下在“大學校區”附近購買大量樓花，受益的城區包括Ryde、Carlingford、Zetland、Green Square、Mascot、Kingsford和Alexandria。
 
Ray Chan不僅是Henson Properties的負責人，也是新州房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）的國際分部主席。他說：“過去1年推出的公寓全部都賣光了，有些在半天內就被買走。這些留學生不僅來這裡學習，他們還在每一個領域大肆消費，例如服裝店、美發店、美甲店、卡拉OK、咖啡館、餐館和各種專業服務等。”
 
“如果他們獲得了永居權，他們的家人也一起搬過來，那麼對澳洲經濟效益更大。他們會買大型家用電器、家具、上私立學校等等。然而，許多購買了澳洲高端房產的中國買家都遭到了懲罰和羞辱，尤其是1000萬澳元到2000萬澳元之間的房產。”
 
現在在20個澳洲人裡就有1個有中國血統，中國人已經成為澳洲最大的非歐洲群體。澳洲的留學生有45.3萬人，其中中國留學生占了12.1萬人。教育產業現在是澳洲的第四大出口產業，價值170億，當中中國留學生功不可沒。四分之一的留學生就讀於麥考瑞大學（Macquarie）、新南威爾士大學（UNSW）、悉尼科技大學（UTS）和悉尼大學（Sydney），其中大部分來自中國。
 
Ray Chan說，中國留學生通常花100萬澳元左右買一套新的兩居室公寓，所以對本地首置業者來說幾乎沒什麼影響，因為他們屬於不同的市場。
 
2013-2014年，澳洲房地產市場批准的投資中，中國傲居榜首。根據外國投資審查委員會的最新年度報告，當年的住宅計劃投資反了不止一倍至347億，其中新州占130億以上。
 
“15年前，我們從來沒有關注過留學生的澳洲購房市場，現在這個市場非常龐大。大多數中國留學生都非常有錢。”
 

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首次購房者可利用兩筆貸款零首付澳洲買房

飆升的澳洲房價繼續排擠著首次購房者

沒有存款、無希望買房的首次購房者現在有機會利用兩筆貸款，登上進入澳洲房市的階梯。

由於澳洲住房負擔能力危機繼續惡化，一些存款少甚至無存款的入門級購房者可依賴父母支付澳洲購房首付款，而他們需正式同意連同利息償還，同時也自己按時定期償還抵押貸款。

家長們無需贈送，而是同自己的孩子簽署法律文件，借錢幫助他們進入房市，而孩子們需要償還債務。

非銀行貸款機構BlueBay去年推出了“父母協助”貸款產品，讓入門級買家向他們的父母借到20％的首付款，並對余額辦理購房抵押貸款。

BlueBay公司經理克萊林（Don Crellin）稱，這類貸款受歡迎程度逐年上升，是父母與孩子之間進行的很順利的方式。

他說：“雖然我們正在試圖幫助孩子們，但我們也想幫助父母們，避免讓他們處於風險之中。我們將父母和孩子聚在一起來做這件事（購買第一所住房）。”

他稱，具有高貸款與價值比，即貸款額與房產價值比率高，並不總是意味著高風險。

父母協助貸款是指父母不擔保，不是送錢給孩子，因為這些錢必須償還，其利率是房貸利率的一半。

飆升的澳洲房價繼續排擠著首次購房者，在截止到今年第一個季度，全澳住房價格上漲了6.9％。悉尼增長了13.1％，墨爾本上升了4.7%。

但消費金融專家蒙哥馬利（Lisa Montgomery）稱，將首次購房者的購房行為與他們的父母交纏在一起帶來了額外的壓力，他們可能會面臨高達100％的房產價值的債務。

她說：“貸款達到房產價值的100%意味著，購房者可能無法創建自己的資產，甚至最後可能會持有負資產，這取決於購買價格和房產的地點。”

澳洲房產貸款公司RAMS提供的貸款產品，允許首次購房者請父母或兄弟姐妹用他們的住房作為擔保來申請全額貨款，首次購房者違約則擔保人承擔責任。

但RAMS的產品經理麥克馬倫（Nathan McMullen）表示，申請這類貸款的客戶需要符合嚴格的標准。

他說：“拖欠率比沒有家庭擔保的貸款相比明顯偏低。”

聖喬治銀行（St George Bank）還提供了一種家庭擔保貸款，允許父母使用自己的資產為孩子的貸款的部份金額提供額外的保障。

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中國投資者拋售澳洲房產填補股市虧損

中國股市崩潰令中國投資者更加謹慎，澳洲房地產中介稱，少數人將因為股市損失而銷售在澳洲的房產。

中國股市在過去幾周下跌了30%，市值蒸發了數萬億。悉尼地產公司Sothebys International Realty的主管帕裡爾（Michael Pallier）稱，一些年輕的投資者被卷入了股市崩盤的漩渦中。他說他有一位在悉尼買了新公寓的買家在中國炒股虧了錢。
 
“她還年輕，以前沒見過股市崩盤，她希望股票能繼續漲，做出了錯誤的判斷，現在要承受後果。有些人不得不賣房子，但我覺得不會很多。”
 
地產集團萊坊國際（Knight Frank）的亞洲市場高級總監Dominic Ong也認為少數中國投資者要賣掉在澳洲的房產。“有這種可能，但數量非常非常有限。我不認為會發生這種事。”
中國投資者將因股市損失而銷售澳洲房產
中國投資者喜歡澳洲房產勝於現金和股票
 
帕裡爾稱中國股市的動蕩提升了中國人對澳洲高端房產的興趣。
 
“上個月我們辦公室賣出了20套房子，6月的業績達到1.15億，其中25%是賣給中國人，所以我們對於處理中國市場經驗豐富。”
 
他說他有些富裕的客戶在中國股市開始下跌前已經將錢轉出中國。“他們寧願將錢轉到房地產，也不願持有現金或投入股市。”
 
帕裡爾稱他有一位中國客戶想投資1000萬元，另一位想買入悉尼內城區一棟價值1380萬元的房子。
 
但Ong說澳洲的中國房產投資者已經變得更加謹慎。他在接受《今日世界》采訪時說：“我從來沒見過股市矯正會導致流入澳洲的投資增多。現在我一直在觀察，發現這些投資者在澳洲買房的時候變得更加謹慎。
 

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2015年澳洲首府城市中位價排行榜：珀斯房價下跌位居第二

澳洲整體的中位房價已經基本上漲到了66萬澳元，但是其中兩個首府城市的中位房價卻在下跌，珀斯便是其中之一。

2015年第一季珀斯中位房價下跌位居第二

據珀斯網報導：一項由本迪戈銀行(Bendigo Bank)與澳洲房地產研究會聯合公佈的最新數據顯示，悉尼的中位房價越來越接近一百萬澳元，然而布里斯本和珀斯的此房價卻下跌了。

該數據還表明，在今年的第一季度，澳洲總體的中位房價的加權平均值上漲了2.4%，達658,608澳元，其他住宅的中位價格上漲1.5%，達517,929澳元，達爾文暴漲6.8％至625,000澳元，悉尼在所有的首府城市中擁有最高的中位房價－929,842澳元。

日前，澳洲房地產研究會會長桑德斯(Neville Sanders)表示，房價中位值從去年這個時期的漲幅近9%，預期還會在2015後半年繼續上漲。他指出：「在2015年，我們預計利率會保持低下，而住房價格會繼續上漲，但澳洲地產的外商投資政策的改變可能會改變市場的動態。」

聯邦政府將實施更新，更嚴格的政策來打擊可疑的外商房地產投資，此新政於12月1日開始生效。

澳洲首府城市的房價中位值漲幅如下：

1.澳大利亞658,608澳元；上漲2.4%
2.珀斯535,000澳元；下跌2.7%
3.悉尼929,842澳元；上漲4.9%
4.墨爾本688,000澳元；上漲3.5%
5.達爾文625,000澳元；上漲6.8%
6.堪培拉560,000澳元；上漲0.7%
7.布里斯本475,000澳元；下跌1.5%
8.阿德萊德425,000澳元；上漲0.1%
9.霍巴特382,500澳元；上漲6.3%

 

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2015澳洲各首府城市房價最廉價的區域

越靠近大城市的市中心，房價越高。不過，在澳洲各省會城市方圓10公里之內，仍然能找到一些房價低廉的區。

2015澳洲各省城近郊 前7位最低房價區

據報導，儘管省會城市周圍的區房價大多數都很高，但並不是每個區的房價都已經漲破了天。

房地產數據分析公司（CoreLogic RP Data）列出了每個省的省會城市10公里範圍之內的房價最低廉的區。當然，所謂的「廉價」只是相對於每一個省而言。

霍巴特的Clarendon Vale區，房價中位數156,078澳元，是澳洲所有省會城市中距離市中心10公里範圍內最廉價的區。澳洲房地產網站（realestate.com.au）上目前有該區的五個房產廣告，價格在15萬至20萬澳元之間。

阿德雷德附近最廉價的區是Dry Creek，距市中心10公里。這裡的中位數房價是244,847澳元。目前realestate.com.au網站上該區有三處房產，其中價格最低的是一處三臥室兩浴室的房，要價33.9萬至35.9萬澳元，地址1 Gum Ave。

布里斯本最廉價的區是距市中心9公里遠的Rocklea，其中位數房價是353,030澳元。目前市場上該區有七處房產，價格在35萬至40萬澳元之間。

在珀斯，這樣的區是距市中心7公里遠的Osborne Park，中位數房價為431,036澳元。目前市場上該區有12處房產。其中要價最低的是49.9萬澳元的位於101 Cruikshank Lane的三臥室的villa房，靠近火車站，房內新刷漆，竹地板。

達 爾文的Malak區，距市中心10公里，中位數房價569,447澳元，是市區附近最廉價者。該區目前有14處房產上市。其中最廉價者是要價51萬至53 萬澳元的三臥室房子，其土地面積800平米，面對公園，有兩個儲藏棚、一個魚塘。地址9 Magdelene Court。

墨爾本最廉價的 區是Bellfield，距離市中心9公里，中位數房價是582,573澳元。目前市場上有三處房產，其中要價最低的是一棟三臥室的獨門獨院房，地址21 Poplar Cres，期望買家出價在60萬至63萬澳元。該房臨近公園、綠地、運動場，土地面積613平方米。房內有中央供暖系統、警報器、拋光木地板。

在悉尼，距離市中心9公里遠的Turrella是最廉價的區，其中位數獨立房價格為839,676澳元。是各省會城市近郊最廉價區中的最昂貴郊區。目前澳洲房地產網站上有該區的12處房產，但其中沒有一棟是獨門獨院的房子。

悉尼市中心方圓10公里之內公寓房價格最低廉的區是Eastlakes，中位數公寓房價為484,487澳元。目前市場上最廉價的公寓房之一要價54萬澳元的兩臥室套房，地址是4/27 Mascot Drive，是一棟總共有12套房的小樓中的一套。

 

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2015澳洲房產市場分化 珀斯倒退悉尼重振

澳洲房地產數據機構CoreLogic RP Data 發佈最新數據，全澳房地產市場分化，其中珀斯出現倒退，而悉尼市場則再次振作。

2015澳洲房產市場分化 珀斯倒退悉尼重振

據澳洲新聞網報導，悉尼3月份的住房價格重新振作，上漲了3％，相當於一棟價值65萬的房產比2月份增值了1.95萬澳元。

最新的CoreLogic RP Data房價指數還顯示，除布里斯本的房價下跌了0.3％外，所有省會城市的房產都有所增值。所有省會城市3月份的平均住房價格上漲了1.4％。從整個第一季來看，漲幅更加強勁，達到了3％。

南部的各省和行政區表現最好，其中悉尼的房價上漲5.8％，墨爾本的房價上漲3.5％。在3月份和第一季度中，堪培拉的表現也非常強勁，數值分別為1.9％和4.1％。

珀斯的房價下降了2.7％；阿德萊德跌了0.9％；布里斯本則下跌了0.5%，是第一季度表現最差的省份城市。

3月份澳洲房地產市場的贏家和輸家：
悉尼 3%
墨爾本 0.6%
布里斯本 -0.3%
阿德雷德 0.1%
珀斯 0%
霍巴特 0.2%
達爾文 0.9%
堪培拉 1.9%
平均 1.4%

第一季度表現：
悉尼 5.8%
墨爾本 3.5%
布里斯本 -0.5%
阿德雷德 -0.9%
珀斯 -2.7%
霍巴特 0.9%
達爾文 0.4%
堪培拉 4.1%
平均 3%

RP Data的研究分析師庫舍（Cameron Kusher）表示，很難超過悉尼房地市場的上漲幅度。他認為如果有再次降息，房市將繼續會火爆。

他稱，去年末，悉尼的房地產市場的確開始降溫，雖然市場依然在略微上漲，但趨勢是緩慢下來了。今年到目前為止，悉尼出現了再一次的紅火，特別是從2月初起。

庫舍認為，低利率確實促使人們進入了住房市場，特別是在悉尼和墨爾本。

「在這兩個城市之外沒有太多的活動，悉尼和墨爾本仍然是兩個領先的城市。」

庫舍表示，儘管許多分析師認為布里斯本的房產市場現在已開始紅火起來，但這個城市在3月份和第一季度中的數字都有所下降。

「這種情況目前不是真的發生在布里斯本，那裡確實有更多的住房需求，售房活動的程度也更高了。這種情況主要發生在靠近布里斯本的外圍地區，像Ipswich，Logan等這類地區，拖累了整體的情況，」庫舍說。

他稱，由於悉尼房價的飆升，到了一定的時候，購房者最終會尋找布里斯本作為投資的替代的地方。

庫舍認為，對於阿德雷德的房地產市場，人們已經看到了那裡的房價上漲水平很低，他預計這種趨勢將持續；而珀斯的房產市場由於受到鐵礦石價格下跌的影響，現在已經陷入負上漲；霍巴特正顯示出改善的跡象，但幅度仍相當小。

 

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澳洲四大行最嚴房貸率 西太要求投資者首付20%

《堪培拉時報》報道稱，本土最大房貸供應商西太銀行（Westpac）將要求新的地產投資者至少有20%的首期。各銀行正加快抑制飆升的住宅投資者貸款增長。

從7月8日起，西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款的貸款價值比率至少為80%。這是大銀行目前為止實施的最嚴格上限。

澳新銀行（ANZ）也於同一天采用新規定，但比西太銀行的高10%。國民銀行（NAB）上個月就將比率上限定為90%。聯邦銀行（CBA）則已表示，當比率超過90%時，它不會考慮貸款人通過負扣稅的稅務減免。

西太銀行的政策調整是銀行響應監管部門要求的年增幅最多10%而減緩住宅投資者信貸額增長（5月躍升了10.4%）的最新一步。

西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款比率至少為80%

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）去年12月宣布了10%的上限，但官方數據表明今年頭幾個月的增長並未得到緩和，這促使該部門進一步向銀行施壓。

西太銀行一度允許住宅投資者貸款95%。澳新銀行在簡報中指出，如果貸款人能用2套或以上的房子做抵押，而且其中1套是業主自主的，那他們可能還是可以貸款超過80%。

悉尼房貸經紀人伍茲（Andrew Woods）表示，這會讓資產較少的人更難像投資者那樣入市，包括首置業投資者。

他說：“如果你本來就富有，有1套貴重的自主房子，那你的情況不錯。這會排擠可能試圖購買第一套投資房產的非一流投資者。”

審慎監管局的最新數據顯示，西太銀行的投資者房貸額全國最高，達1,509億元。

截至5月的1年裡，西太銀行、澳新銀行及國民銀行這方面的增幅都超出了10%的規定，但它們也發誓未來幾個月要壓低增長。

各銀行5月和6月還采取了許多其它變動，包括降低投資者的利率折扣，以及收緊包銷標准。

2大澳洲房貸經紀行Mortgage Choice及AFG聲稱新貸款中投資者的占比大幅下滑。這可能表明那些變動正在產生作用。

監管部門特別擔心悉尼房市。CoreLogic RPData的數據顯示，投資者在當地房貸中的占比處於新高位，房價在截至6月的1年裡狂漲了16.2%。

AFG的總經理麥基翁（Brett McKeon）表示，如果近期新住宅投資者貸款的跌勢持續下去，應當能幫助緩解悉尼房市過熱方面的擔憂。

部分經濟師相信澳儲行（RBA）可能更傾向於通過降低官方利率來控制投資者的貸款。

7月7日維持2%的利率不變後，澳儲行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）聲稱央行正與其它監管部門一同評估並控制房市可能帶來的風險。

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你絕對應該投資澳洲商業房產的五大理由

當澳洲房產投資者考慮從住房房產轉向商業房地產時，都會問同樣的問題。商業房產投資者顧問克裡斯朗（Chris Lang）列出了以下很有說服力的五大理由。

商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

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理由一：租戶的租期更長

多數情況下，住房租客的租期按月計算，也許是6個月，幸運的話也許是一年。

而商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

理由二：房東擁有更大的控制權

當住房租戶想在租約到期之前離開，他們只需要找到一個合適的替代租客，然後將租約轉過去即可。從那時起，由新租客負責租金及履行租約的剩余期限。

而商業租戶從事著經營活動，他們出售所經營的業務時，也需要房東同意他們的租約。

真正的區別在於，如果新商業租戶在支付租金上違約，房東還可向前商戶追討，因為商業租約屬商業合同，由法律規定強制執行。

理由三：不需要額外的支出

通常情況下，住房房產可提供5％的毛租金回報。房東還需要支付市政費和稅金、保險、維修等，到年底算下來淨回報率約為2.5％至3％。

商業房產取決於其位置和類型，每年能有約5％至9％的淨租金回報。因為商業租戶在租金之外，還需要支付各種建築方面的支出，使房東獲得真正的淨租金回報。

理由四：商業租戶負責維護房產

如你所知，如果公寓房的廁所出現問題，租戶會要求房東找管工來維修。而商業租戶由他們自己迅速解決這類問題，以免影響他們的業務。

此外，商業租戶比較在意房產的整體外觀，房產在商業租戶的照顧下保持著最佳狀態。

因此，無論租約是否有要求，大多數商業租戶定期維修並重新粉刷房產，以保持一個良好的企業形像。

理由五：租金支付更有規律性

大多數出租住房由個人租用，因此，支付租金方式往往是現金、個人支票或直接轉款，往往不能定時。

而商業租戶正在運行一個企業，他們將每月的房租視為一種常規的費用。一般被設置為自動周期付款，也可以在期約中指定這種做法。

從底線上來看，住房投資者往往不得不面對不同的個人。而在適當的商業基礎上的商業投資者，可以開始享受與商業租戶更可預見的長期合作關系。

難道這聽起來不是一個更好的安排嗎？尤其是當你能夠購買一套兩臥室的公寓房，而同樣的價格可以購買一套小型辦公室的時候。

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