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在過去的三年裡，受中國買家推動， 墨爾本北貝沃尼（Balwyn North）地區房價上漲了87%，成為澳大利亞增長最強勁的房地產市場。

中國投資者和移民長期以來被視作貝沃尼、格倫威弗利（Glen Waverley）和威弗利山（Mount Waverley）等市郊的房地產最大買家。

教育環境、眾多中國社區的建立是關鍵激勵因素，許多中國買家在這裡購買房產目的是為了讓他們的孩子進入當地著名的高中──博文公立中學（Balwyn High School）和格倫威弗利中學（Glen Waverley Secondary College）就讀。

這套5室別墅位於威弗利山坎普大道（Kemp Avenue）22號，售價286萬澳元。

Domain 集團數據顯示，北貝沃尼正在加入東部第一流的郊區行列，平均房價高達180萬澳元，公寓均價100萬澳元。

北貝沃尼的房市現在比悉尼郊區查茨伍德區（Chatswood）更火熱，查茨伍德區一直受到悉尼澳籍華人追捧，房價漲幅高達69%，目前均價高達205萬澳元。

在墨爾本，中國買家也推高了在貝沃尼的房價，該地區平均房價增長了54%至190萬澳元。

但是在過去的一年裡,威弗利山地區房市表現出色，平均房價飆升40%至120萬澳元,超越了格倫威弗利地區，後者平均房價增長25%至116萬澳元。

Domain集團資深分析師安德魯•威爾遜（Andrew Wilson）表示，北貝沃尼正在迎頭趕上貝沃尼的房市，他稱，據傳, 北貝沃尼曾定位為墨爾本澳籍華裔至尊郊區。

「我並不是說中國買家不關注圖拉克（Toorak）或傳統(著名)郊區,」他說,「但是大數而言,我認為華人圈普遍認為北貝沃尼是精英郊區。」

威爾遜博士說查茨伍德區房市也是受悉尼市場活躍度推動，而墨爾本郊區房市比全市區市場的增速更顯著。

展望未來，這些郊區房價預計將持續增長，這將迫使一些買家到更遠的地區買房。

無法承擔北貝沃尼和貝沃尼房價的買家目前關注蒙特艾伯特（Mont Albert）、盒子山（Box Hill）,唐卡斯特（Doncaster）和東唐卡斯特（Doncaster East）地區的房市。

而那些已經放棄在格倫威弗利和威弗利山買房的買家正在將目光轉向東伯伍德（Burwood East）和南旺加拉塔 （Wantirna South）。

房產中介機構巴裡普蘭特（Barry Plant） 威弗利區銷售總監馬里奧•穆納佛（Mario Munafo）說, 過去12至24個月威弗利區郊區的中國市場一直在增長。

他說，特別是中國買家對新豪宅的需求，這推動該地區房市價格進入第二象限。「主要是受對（包括）威弗利山中學在內的公立學校的需求影響，但好的私立學校也是一個不錯的選擇。

「威弗利山新豪宅市場沒有像格倫威弗利那樣佔有優勢，所以一旦推出一個新豪宅——無論它是成為投資還是新居，就會出現對這些風格房產的大量需求。」

該房產中介機構最近在出售日期之前，以2,860,500澳元賣掉了一套位於威弗利山中小學區，坎普大道（Kemp Avenue ）22號的兩層樓高的房子。

穆納佛說，一共有四群人出價競拍，但最終由一個當地的中國買家贏了這套房子的鑰匙。境外中國投資者通常先買地，然後建造豪宅，而當地的中國買家選擇直接住進豪華住宅。

根據澳洲統計局（ABS）2011年普查數據顯示，中國人口占查茨伍德區26.3%，佔北貝沃尼的15.9%，佔貝沃尼的17.4%。

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房地產專家稱，雖然悉尼和墨爾本的房地產投資回報很少，但在拜倫灣（Byron Bay）和霍巴特（Hobart）及其他海安發展（sea change）計劃覆蓋的地方，投資回報卻很可觀。

Corelogic RP Data的研究負責人Tim Lawless表示，「嬰兒潮一代」回到正軌，再加上海安發展計劃，他們正在塔斯馬尼亞州（Tasmania）、新南威爾斯州拜倫灣、維多利亞州巴斯海岸（Bass Coast）和衝浪海灘（Surf Coast）等地尋找可以承租或購買的宜居房產。「如果投資者想尋找有價值的投資標的，就應該看看霍巴特和拜倫灣地區。」

萊坊國際（Knight Frank）霍巴特分部的Scott Newton稱：「現在這種情況，加上強勁的租賃需求和被低估的房價，塔斯馬尼亞簡直是投資者的夢中之地。「當然，我們已經減少了供應量，但程度和澳洲大陸不一樣，因為這裡的房價還是處於被嚴重低估的水平，」他說，「況且我們還沒有獲得那麼多外國人士的關注。」 Scott Newton還說，越來越多的人搬遷到霍巴特和朗塞斯頓（Launceston），他們尋求一種更安靜、更實惠的生活方式。

回報率仍然很高

嬰兒潮一代、學生和年輕家庭對帶小型游泳池的現房需求，使得塔斯馬尼亞的房地產回報率要比澳大利亞大陸高很多。

澳洲最大的房地產代理商Ray White的Ant Manton稱：「我們看到，房地產代理在悉尼為他們的投資者客戶尋找合適的投資物業，他們多以城市邊緣為目標，那些地方的房產空置率很低，價格在300,000澳元至450,000澳元之間。」

對投資者來說，塔斯馬尼亞島、拜倫灣及其他海安發展計劃覆蓋的地區，房價低且回報高。在拜倫灣，房產單價中位數為54.2萬澳元，回報率為6.7％；而在維多利亞州（Victoria）巴斯海岸（Bass Coast）的Wonthaggi和霍巴特，中位價只有25萬澳元，投資者可預期收益率為5.6％。相比之下，悉尼的中位價為80萬澳元，回報率為3.4％；墨爾本中位價為55.1萬澳元，回報率為3.7％。

「房屋購買力是大問題。相比悉尼和墨爾本，你在這能買到的房產簡直是『無以倫比』。」澳洲房地產代理公司LJ Hooker朗塞斯頓（Launceston）分部的Col Edwards說。拜倫灣的房地產銷售人員格Graham Dunn向投資者保證，那裡的房屋空置率很低和租金在海安發展區域很靠譜。

小戶型推動需求

「拜倫灣的整體空置率小於1％。很多人在這裡都選擇小一些的房型，尤其是嬰兒潮一代，他們賣了自己在雙灣（Double Bay）的大房子，選擇一種更適合生活的房型。

塔斯馬尼亞的房產空置率為2.9％，Ant Manton說。但Herron Todd White的首席執行官Brendon Hulcombe提醒投資者要當心。「房地產市場仍然相當脆弱，人們應該知道，我們與全球市場相連，現在的回報率可觀，但未來事情可能會起變化，我們不會與世界孤立開來。」

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自居外名家專欄推出以來，許多用戶通過我們、或直接與專欄作家聯系，希望專欄作家能幫他們解答海外各國投資的相關問題，涉及海外購房、移民、留學等各個方面。為此，我們從中精選出壹批頗具代表性的問題，刊登與此，希望能為更多讀者的海外投資提供參考。

如您有關於海外買房、移民方面的難題，歡迎來信，我們將與專欄作家團隊共同為您解答，完全免費！您的海外投資難題，居外專欄作家為您解答！

1、Q ：我是澳洲的永久居民，已經遞交了父母的移民申請，現在正在排隊。現在父母看中了壹套二手的房子，正準備在兩年內拆掉原來的房子，建兩幢房子的理由來申請FIRB的批準。 現在我的問題是，如果得到FIRB批準的父母以外國人的名義買下了房子，但如果父母在今年內拿到澳洲的居民身分，那是不是可以不拆房子， 不再受外國投資者的購房限制呢？

A ：通常來講，買家獲得永久居住權後，不再受到 FIRB許可下的限制。 但壹般我們不建議買家通過這種方法購房。 且目前由於FIRB法案正在修正中，不確定因素較多。 同時建議妳父母獲得永居時應當通知FIRB委員會。

居外點評： 相信大家對在澳洲買房第壹個想要知道的問題是：外國投資者是否有權在澳洲買房？簡單來說，外籍人士完全可以在澳洲境內購房的。 其實澳洲政府是非常歡迎海外投資的，因為澳洲是壹個地廣人稀的國家，來自海外的投資為澳洲的經濟發展帶來許多機會。 這壹點，從澳洲投資審批委員會（即Foreign Investment Review Board，簡稱“FIRB”）的相關政策就能看出來。 澳洲政府對外國投資者在澳洲買房的具體相關規定，可閱讀楊泱律師的專欄文章：http://www.juwai.com/news/66684.htm

2、Q：楊泱律師：妳好！ 看了妳的“省錢還能自選戶型——談怎樣在澳大利亞買地建房”很感興趣。 我馬上就要退休了，很想能到澳洲買地建房養老，不知道能否可以？

A：目前澳大利亞政策是允許海外人士到澳購地建房的。 貸款細節則需要根據買家自身情況做出進壹步判別。

居外點評： 對於有能力到澳大利亞買房投資的海外買家來說，除了購買常規房產物業外，買地造房，或收購農場實現在國內無法完成的“地主夢”，都是不錯的投資選擇。為此，澳大利亞持牌律師楊泱就如何在澳大利亞買地造房和購買農場這兩個話題進行講解：http://www.juwai.com/news/80902.htm

3、Q：海外投資者是否可以購買原業主重新建造的房屋（舊房屋推倒重建）？

A：海外人士是可以購買全新物業的，如果推倒重建的物業符合此要求，則可以通過申請購買。

居外點評：在澳洲對外國投資法規的限制下，海外投資者在澳洲必須購買新房，只有在如下情況下才能購買澳洲的二手房：他們打算再細分地塊，建造2套房產；他們可推倒重建那些“已遭廢棄、無法居住的”房產。

4、Q：請問我太太是澳洲公民，我是中國公民，我們想在墨爾本買二手房，那麽據說需要以我太太的名義去購買才可以，我的問題：我是否可以加進房產證，如果我加進來，是否還算澳洲公民購買還是海外投資？ 還可以買二手房嗎？

A：如果妳的太太是澳洲公民（永居持有者不在此範圍），且兩位以自然共有權益（ joint tenancy）的聯名方式購買澳洲房產（包括二手房）是有豁免不需要提出申請的 ； 如果以妳本人名義買房，則只能購買新房或空地，並需要遞交買房申請。

居外點評： 如果澳洲房地產是共同擁有，即此房產沒有全部所有人的簽字不可出租或轉賣。

5、Q ：前壹陣，壹個墨爾本的房產中介朋友介紹了當地的期房公寓給我，壹開始覺得還不錯，因此交了500澳元定金，之後中介發了份房產銷售合同給我，讓我簽字，並在壹個月之內支付房產總價的10%。 由於我在中國國內，只能簽字後掃描件郵件給他了，未寄正本。 壹周後，我收到他的合同電子版，開發商已經在上面簽字。 但當時已經不準備買了，所以向中介提出，但中介稱開發商態度強硬，聲稱我已經過了冷靜期，如果我不支付10%押金的話，可能要起訴我。

1、在維州，合同的電子版是否有效?

2、如果合同的電子版有效，那麽合同生效之日是開發商簽署之日，還是我收到合同電子版的郵件之日 ？

3、冷靜期 的起始之日是開發商簽署合同之日，還是我收到其簽署的合同電子版的郵件之日 ？

A： 1、簡單來說，簽名電子版是有效的。但壹般會由雙方（或其代表律師）事先聯系協商好，並在規定時間內補上簽名原件。

2、合同生效日為最後壹位合同方簽署合同的日期。 在買房過程中，壹般都是買家先簽合同，賣方後簽。 所以合同生效日應為賣方簽名的日期，這個日期也會在合同上顯示。 請看壹下收到的賣方簽署的合同以及其中寫明的日期。

3、壹般情況下，冷靜期由合同生效日開始計算。 過了冷靜期後，買家不可再取消合同。

居外點評： 澳洲買房絕大多數情況下雙方都有自己的代表律師。妳的代理律師不光要向妳解讀合同內容，還涉及到後續很多房產過戶的問題。 請趕快聯系自己的律師了解妳的權益和義務。

6、Q：想了解壹下多倫多公寓出租情況。

A ：多倫多的公寓出租市場非常良好，其公寓出租市場空置率 2014年第4季度低到0.8%-2.1%，應因各個區域或不同的樓盤，會有壹些區別。多倫多的公寓出租，基本上沒有現金流，想通過公寓出租獲得現金來生活是不現實的。

在過去 10年，多倫多的公寓價格每年能有8%-12%的升幅，預見未來其長幅將會低於前十年。 多倫多的公寓出租所得租金，在支付首期（ 20%-30%）後，大都能完全抵消公寓的所有開銷，即是個長期投資的好市場，投資者不僅可坐享房屋的升值，還能有人給妳供房。

購買多倫多的公寓，銀行借貸率低到 2.85%-3.09%，應因借貸年限和信用紀錄好壞而有不同，有力於利用銀行的錢，拱桿原理來做長線投資。

多倫多的公寓出租市場，應因不同的區域和樓盤，其情形會很不同，只能具體各個案例分析，歡迎具體資料提供後，進壹步詳解。

居外點評： 多倫多租賃公寓市場看好的原因很簡單，就是多倫多任務作機會多，人口增長快。 大多倫多的供租賃用的公寓空置率相當低，長年維持在1%左右，市中心的空置率更低；而房租增長很快，出租公寓相當有利可圖。大多倫多地區的公寓租金地區差價也極大，在最熱門的市中心卑街（Bay St.）壹帶，新建共管公寓大樓內的兩睡房單位月租可達將近3000加元，比多倫多東北和西北地區的同樣單位高出約壹倍。了解更多：http://www.juwai.com/news/112113.htm

7、Q：我想咨詢澳洲貸款房產，多久不還房貸會被強制拍賣。我家裏前些年買了套公寓，壹直弟弟在澳洲管理，最近剛回來才說有半年多沒有還房貸了，聽說會被銀行強制執行拍賣，需要律師專業意見，能否等到過完年回去壹次性還上。 萬分感激。 謝謝！

A ：謝謝來信。這種情況比較麻煩，如果壹旦上了銀行黑名單以後貸款都會有問題，信用記錄也會非常不好。 請盡快提供客人全名，物業地址，銀行名稱，並授權我們向銀行確定事態具體情況，以便及時采取行動，看能否和銀行協商補上欠款。

居外點評： 信用紀錄的好壞直接影響著妳未來的財務決策。小到簽約手機，大至買車、買房的貸款申請。 壹般金融機構對於信用不好的客戶通常比較謹慎，甚至有時候直接拒絕服務。 反之，良好的信用報告有利於為妳獲得更優惠的利率。 貸款經理人在妳申請貸款之前都會通過妳的信用報告和信用紀錄進行評估。了解更多：http://www.juwai.com/news/48746.htm

8 、Q ：您好，目前我正在了解有關澳洲房產投資的事宜。 我在澳洲地產商的網站上，看到了他們的房地產基金投資產品，我想向您請教壹下：

1、澳洲地產商因開發住宅型樓盤需要，壹般向銀行借貸的還貸利息是多少百分比？

2、澳洲地產商以基金形式對房產進行銷售，請問這樣的操作目的是什麽？是為了少向銀行貸款麽？

3、請問在澳洲，房地產基金都有哪些運作形式？ 對外國投資者有什麽門檻限制？

A：感謝您的來信，對於您的問題我簡答回答如下：

1、根據不同的項目條件（例如，購房金額、貸款金額、還款能力、已有貸款等）銀行會給出不同的貸款條件及利息。大型的項目需要預約銀行經理商談項目利息及條件。

2、設立信托基金的目的最主要為規避風險及避稅。 其實不光是地產項目，商業運作通過信托的模式來運作都會有很多利處。 當然，對於買家來說，將會很難追索開發商的責任。

3、信托大致可分為單位信托（Unit Trust），自由裁量信托（Discretionary Trust）及混合信托（Hybrid Trust）。 設立信托基金的基本要求與公司類似，主要看控制權是否在海外人士/公司手中。

居外點評： 澳洲重大投資者簽證（ SIV）的改革現已實施！ 其中部分政策修訂涉及到來信讀者所提及的房地產基金。

查看 SIV PIV的政策變動細則：http://www.juwai.com/news/123093.htm

9、Q ：我和先生對澳洲房產感趣，有幾個問題想請教下：

1、 新西蘭公民能夠在澳洲買二手房嗎？ 並且不住在澳洲以後，必須要將房子賣掉嗎？

2、新西蘭永居能夠在澳洲買二手房嗎？ 並且不住在澳洲以後，必須要將房子賣掉嗎？

A：新西蘭公民是可以在澳洲購買二手房的，大部分情況不需要申請許可（例外情況例如，購買農業用地或商業房屋等）。 目前沒有規定需要在離開澳洲後出售該房屋。 簡單來說，新西蘭永久居民被視為海外人士，所以不能隨意在澳洲購房，都需要進行申請。

居外點評： 根據《澳洲海外投資政策》，新西蘭公民在澳洲的居住不受法律規定的任何時間限制。 更多關於外國投資者在澳洲買房投資的相關規定的詳解，請瀏覽：http://www.juwai.com/news/66684.htm

10、Q ：請問，悉尼的哪個區域公寓機會大，墨爾本西南區別墅有投資價值嗎？

A：悉尼 、墨爾本都是澳洲最好的城市 。悉尼公寓的優勢在於其租金回報；而墨爾本的西南區別墅就像十年前的浦東，海邊的項目處於價格窪地，今後的潛力不可限量！ 澳洲土地私有，所以，包括澳洲當地人都是投資有土地的別墅。

居外點評： 很多澳洲人都覺得房子很貴，尤其是在悉尼和墨爾本，但在外國買家眼中並非如此。 澳元貶值令澳洲房子對海外買家更有吸引力，尤其是中國、新加坡和中國香港等地的投資者，他們不壹定追求短期的升值，只是想找個地方安放資金。 悉尼和墨爾本房價增幅強勁，年比增長率分別是18.4%和11.5%。了解更多：http://www.juwai.com/news/141041.htm

11、Q：我們是457簽證持有者，請問買二手房是只可以買壹套自住嗎，如果再買壹套是否可以？

A ：457簽證持有者可以在澳買壹套二手房自住，不可以投資出租。 如要購房作為投資出租使用，則只能購買樓花或者新房。

居外點評：4

投機性投資者是推動澳大利亞房地產市場火熱的中堅力量，在過去的一年將地區住宅地產價值推高了5000億澳元。據路透社報導，事實上，超過半數獲得貸款審批的新住房是用來投資的。

但這種情況可能很快就會迎來改變。高盛（Goldman Sachs）在8月3日（週一）發佈的一份報告中指出：「隨著房地產市場動能繼續發揮效應，我們預計，接下來，租金收益率將會創歷史新低，再加上新的宏觀審慎政策將針對投資者的房地產貸款，很可能會考驗房產需求，特別是來自投資者對房產的需求。」該銀行在報告中補充道，這可能導致房價增速放緩。

澳大利亞央行——澳大利亞儲備銀行（RBA）一再表示對近幾個月房地產市場投機行為的擔憂，擔心投機者突然撤退，可能引發住房市場大幅修正，進而損害整體經濟，特別是考慮到60％的家庭財富是投放在物業資產上。不過，儘管房價一直上漲，預計在8月4日（週二）舉行的政策審議上，央行也不會採取任何行動。

跟高盛一樣，安保資本（AMP Capital）投資策略主管兼首席經濟學家謝恩•奧利弗（Shane Oliver）認為投資者的需求下滑可能會使房價增長放緩。然而，他補充道，唯一能引發房價下跌的是澳大利亞央行迅速拉升利率，使其遠高於目前2%水平，而這種情形似乎不大可能會發生。

CoreLogic RPData 8月3日分析指出，今年7月，澳大利亞州府城市租金同比小幅上升0.9%，是有記錄以來的最低增速。這使得毛租金收益率再創新低，儘管當月房價上漲11.1%，創2014年4月以來的最高水平。

「當你考慮到在過去的12個月，悉尼租金僅增加了2.5%，而房價上升了18.4%，很容易看出收益率越來越收到擠壓。」 CoreLogic RPData研究主管蒂姆•勞利斯（Tim Lawless）在8月3日發表的一份聲明中解釋道。

在投資活動量最高的城市之一墨爾本，租金收益率約為3%，是澳大利亞州府城市中的最低水平。2015年7月份，住宅價格同比上升11.5%。勞利斯稱，這表明低收益率並沒有抑制投資。但是，低收益率加上新出台政策打擊投資者貸款，房產投資前景暗淡。

7月下旬，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣佈提高銀行住房抵押貸款資本規定的要求，其中包括資本金增加2%，住房按揭貸款風險權重從目前的16%增加到25%。在這項新措施出台之前，6月數據顯示，多數銀行超過澳大利亞審慎監管局規定的投資住房貸款年度增長10%的上限。

為了應對澳大利亞審慎監管局的新舉措，包括西太平洋銀行（Westpac）、澳新銀行（ANZ）以及安保資本在內的金融機構上週（7月27日至8月2日）均宣佈緊縮措施，如減少對外國投資者的貸款、提高投資貸款利率、甚至停止投資住房借貸。

勞利斯還預計,最近接二連三的發展將成為影響投資者興趣的主要障礙。「信貸收緊，加上抵押貸款利率提高的潛在可能性，以及澳大利亞銀行機構投資貸款增長受限這些因素加起來，將促使市場上投資者需求放緩。」

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