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说起房屋养护，很多朋友首先会想起秋冬时节那些重要而繁琐的工作。的确，秋冬时节的养护工作非常重要。但是夏天的房屋养护也是不可或缺的，而且夏天也比秋冬时节更适合户外劳作。虽然在多伦多，大家都希望能趁夏天出去玩玩，但对于有意卖房的朋友，我们还是建议大家抽点时间出来做好养护工作。

以下就是一些有关夏日房屋养护，还有设施维修方面的建议。

首先，夏天非常适合维修屋顶。房屋的屋顶应定期检查，夏天尤其如此。特别是那些已经超过5年的屋顶。如果在最近几年内，房屋所在地区出现过一些恶劣的天气，那对屋顶的检查和维修更是不容忽视。

• 弄清屋顶瓦片的推荐使用时间。相关信息会记录在检查保修单上。一般来说，只要过了保修期，那屋顶瓦片就得更换。

• 如果屋顶确实需要更换，那可以考虑将屋顶升级翻新。如果需要翻新的时间快过预期，那么千万不要犹豫。

• 如果瓦片要被完全替换，建议在瓦片下面放置一定数量的隔热材料。

• 经常检查瓦片是否有松动或损坏，如果其他瓦片状态良好，可以考虑只替换这些瓦片，而不需要替换整个屋顶。

其次是维修车库。除了维修外，还得做许多类似清洁、整理之类的工作，甚至还可以给车库安排一些新的用途。

• 夏季伊始，就要开始打扫车库了。

• 如果需要的话，在地板上涂一层新的密封剂。

• 考虑一下墙壁或地板是否可以刷上一层新漆。

• 与其清空车库，不如把它看作一个创造性的存储区域。

• 在整理车库时，可以添加一些货架，或者规划一些储物空间。

• 在添加夹子之后，车库里还能放置冰箱之类的电器。

• 把自行车挂在架子或挂钩上，这样可以延长自行车轮胎的使用寿命。

车库的自动门如有半开半关、关闭后再开，或发出刺耳噪音之类的问题，可同时维修。

• 车库门每年都需要上油。这件事房主自己就可以完成，不用另外请人。

• 对于那些不能正常开关的门，一定要及时检修。

• 库门弹簧也是有使用寿命的。使用寿命将尽时，要及时更换。

• 屋主不要试图去维修弹簧；更换弹簧维修库门之类的工作一定要雇佣专业人士。

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然后是房屋护墙板。针对不同的护墙板需要进行不同的养护。

• 无论哪种类型，所有护墙板都需要每年清洗一次。大多数类型的塑料都可以用强力清洗机清洗，但是薄的乙烯基塑料需要用专门设计的清洗液冲洗。

• 检查壁板，看看有无损坏。如果损坏，就要及时修复。

• 如果壁板是天然木材或油漆过的木材，首先考虑重新粉刷。

• 如今市场上有许多新型侧壁板。如果你的护墙板年久失修，或者在过去的几年里，护墙板的维护费用很高，可以考虑整体更换。

再然后是加固和装饰庭院外的栅栏。这不仅是为了美观，更是为了安全。

• 开始检查栅栏，看是否需要加固。

• 检查门闩并确保它们状态良好。如果无法修复或门闩太旧，立刻更换。

• 检查一下大门开闭是否正常。门，连同锁系统，可能需要更换。

门窗也必须经得起天气的考验，还要能经受大量的磨损。

• 夏天适宜户外工作，而且油漆干得也比较快，所以是重新粉刷木质门窗和窗棂的理想时间。

• 考虑用一些环保建材替代原来的门窗，这样不仅有利于环保，还可以节约成本，在需要夏天制冷和冬天保暖时也能节约能源。

另外还要检查空调。这件事最好在夏天一开始时就能完成。

• 即便刚入夏时气温可能不高，检查空调的工作也一定要在夏天刚来时就做好。如果到盛夏时节才发现空调坏了，很可能一时间找不到维修人员。

• 维护室外的植物。清除单位周围两英尺内的灌木和树叶，以防阻塞通风系统。

• 确保按照制造商的建议清洗和更换过滤器

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此外，夏季是植物旺盛生长的季节，屋主可能会经常使用草坪和花园中的设备。所以对它们也要进行养护。

• 定期磨好割草机刀片；尤其是在盛夏时节。

• 如果割草机的使用年限超过5年，请确在使用前已经检修过。

• 如有需要，可以考虑添置一些更新式、更高效的设备。

还要在屋子附近走上一圈，注意检查地基处的裂缝。

• 如有裂缝，立刻用合适的灌浆填补。

• 特别要注意检查和修复地下室墙壁的裂缝。

定期对车道进行养护，以延长使用寿命。

• 从第一级台阶开始，选择适用于混凝土、沥青的填料来修补裂缝。

• 在修补完裂缝后，如果车道年份过长，可以用柏油/沥青重新铺装车道。

• 考虑重新设计车道，以配合你的房屋和景观设计。目前石材和混凝土是两种最受欢迎的选择。

最后，夏天时庭院中的用水量会激增。因此确保供水设备的正常运行也是必不可少的一件事。

• 如果室外水龙头漏水，请及时修理。有时龙头拧紧关闭后依然会漏水，这时就必须把龙头换掉。

• 如果有游泳池，那就需要在夏天到来前及时清洗，还要检查供水和排水设施是否完好。

• 如果使用过室外热水浴缸，也要注重清洗和保养。

以上这些主要是适合在夏天进行的检修和养护工作。但其实，夏天也是一个对房屋进行升级改造的好时节。关于这方面的建议，我们会在之后介绍给大家。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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多伦多最大的华人地产公司大鹏地产2018年Top 10 Listing Team团队经理Jason Gao，在给一些人还在中国或刚来加拿大的客户介绍房子时，大家问的第一个问题通常是这个房子有多大、面积多少？然而，加拿大的房地产市场观念中，并没有单位面积价格的概念。加拿大的房屋，不论是公寓，联排别墅还是独立屋，所有人在买卖房屋时，都是按一整栋/套房屋来标价的，即一栋/套房屋开出一个价格， 而不是按每平方英尺出售。

在中国买房，无法避免“公摊面积”这个坑。“买100平米的房子只得70平米。”这就是为何绝大多数中国人在买加拿大买房的时候会计较房屋面积的原因。

加拿大的房屋面积不包括公共部分。公摊就是公摊，不能拿出来卖钱。

而在加拿大，卖家并不提供房屋面积的多少，实际上大多数人也不知道自己的房屋准确面积。即便有时候卖家提供房屋面积，但也会加一个卖家免责的条款“所有数据不一定准确”。Bo, The Real Deal ! 团队经理Jason Gao指出，一个房屋的价值是由很多因素决定的，主要是房屋的位置、占地的大小、房屋的大小、房屋的布局、房屋的状况、前后院和车道的状况等等，房屋的面积多少只是其中一个因素，有时候还不是主要因素，并且加拿大房屋销售合同中的价格都以“套“计算，不换算到单位面积价格，所以房屋面积只是一个参考，无需纠结具体数字。

土地面积和房屋面积

加拿大的房屋可分为带土地的低层别墅和不带土地的高层公寓两种。

加拿大房产的土地面积

加拿大带土地的别墅价格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、车道、车库、前后花园，甚至游泳池等。

别墅一般会标有一个土地面积（Lot Size），一般会标注如50X120FT、10X35Meters等，分别指地皮的长度和宽度。

例如下图的双拼别墅，土地面积是29.75X137.79英尺，可以看出，这幢房屋的LOT比一般房子要长，一般LOT长是120尺。

如果遇到不规则四边形（irregular Lot）的地皮的话,前一个尺寸代表临街一边的尺寸,后一个尺寸则代表地皮纵深较短的那个边的尺寸。

加拿大房产的房屋面积

房屋面积对于加拿大的买家来说，一般是依据政府最后验收时候测量的数据（MPAC房屋面积资料），或者开发商，或者卖家经纪测量出来的，可能会具有一定误差，只是一个参考数值。但误差并不能影响房价。

Jason Gao指出，对于公寓来说500平方英尺以下是一个级别，500平方英尺以上每100平方英尺是一个级别。但对于独立屋（半独立、镇屋等）来说，每500平方英尺作为一个台阶，比如1500到2000是一个级别，2000到2500是一个级别 。

比如，房屋面积一般指的是使用面积，而这个使用面积不包括地下室、车库和游泳池等。

加拿大对房屋面积的计算，虽然全国并没有一个统一的公式，但也算有一个大多数人认可的标准。

独立屋、双拼和联排别墅面积认可标准

按  Floor Space（地板面积）来计算

【计入面积】

主层、二层、三层或阁楼，但屋顶若有坡度，第三层或阁楼的房屋面积会酌情折减。

【不计入面积】

阳台、露台等不封闭空间不计入面积。

地下室一般不计入房屋销售面积内。

地面以上的非供暖建筑空间，如车库、泳池、工具房、临时储藏室等地方的面积是不会计算在房屋面积以内。

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公寓面积认可标准

一般指套内的建筑面积, 从墙内的一半测量长与宽。【不计入面积】

公寓阳台、公寓楼梯间、电梯间，小区花园、小区外围绿化带，和地下公共车库等中国国内计算的公摊面积在加拿大房产中就几乎不会被计入公寓的房屋面积内。

其实在加拿大人们更注重房屋的质量和窗外的景色，对面积的多少不会那么的斤斤计较。

如果您在房产投资方面有任何疑问，欢迎随时联系我！ 作为加拿大最大的华人地产经纪公司Homelife Landmark — 大鹏地产主席大奖获得者、地产超级精英俱乐部会员，Bo, The Real Deal! 团队愿为您提供从选房、卖房、贷款、律师、物业管理等一条龙服务！

 

高岩松Jason 加拿大新移民、学区房购房一站式解决专家

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“可以帮忙租房么？”“有没有什么坑需要注意？”最近收到不少这类的询问。想想也是，马上天暖和了，不少移民来登陆，也有很多准备今年秋天来留学的朋友都拿到学签，也考虑要来准备来蒙城了。于是“找房住”成为登陆蒙城备忘录中的第一项是内容。一想到要到一个完全陌生的地方找地方住，好像还真是一件很麻烦的事呢。

回想起17年前我只身一人来蒙城前，也曾为这事愁得晚上睡不着觉呢。2002年虽然有网络了，但没有微信这么方便，都是电子邮件往来。记得当时是转了几个弯，才找到了朋友的朋友的朋友在蒙城帮忙找房。这名素末谋面的朋友很是热心，听说我一个人来，就在家附近找了一个要找室友的女生，帮我谈好价钱和入住时间，和我确认之后定了下来。于是我一到蒙城就有了落脚的地方，当时对自己的一间小屋也很满意，我们两人共用客厅，厨房，洗手间，价格好像就250元一个月。一住就是一年，后来租约到期，我又找房换房，短短两年之中因为各种原因换了4-5次地方，中间自己找房，有租别人转租的房子，和人合租，付了订金结果没租成等种种经历，租房5年之久的房，才自己买房稳定了下来。

可是我感觉这里租房没有什么坑啊，所有法律都对租客有利，当然因为不了解法律可能会有一些误会，那么这次我就那些年的租房经验，和大家分享一下在蒙特利尔租房时要注意的问题：

房型有“半个”

来这里的朋友会发现的第一件事是，这里描述要租的房都是说：1个半，2个半，3个半，4个半。这到底是什么意思呢？原来这是区分户型的一种说法。这“半个”是指洗手间。通常1个半就是指进门就是一大间外加厨房和洗手间，没有关门卧室，象是单身宿舍的样子。1个半还分大1半和小1半，大1半是指厨房有门，小1半就是厨房开放了。这种房子单身或小两口住最适合不过。2个半是指有卧室有门，但厅的面积非常小，可以忽略不计。3个半就是国内的一室一厅，4个半是两室一厅。

租房要签合约

正常蒙城租房都是要签合约的，英文叫“LEASE”，法语叫“BAIL”。别小看这个文件，你去办很多事的时候都需要，比如为孩子申请学校，自己申请上政府为新移民举办的法语班，学校申请助学金等都会要你出示你的租约，以证明你的居所。

蒙特利尔的租约由政府为保护公众利益监制、公开发行的，在便利店或邮局，药店都有出售，也就几元钱而已。上面的条款都已写好，只需要房东和房客商量好按自己的情况填写就可以，非常方便。建议大家好好读一读上面所有的条款，以了解作为房客自身的权益。

租约签多长时间？

一般来说，大多数房东要求租约12个月起签。也可以签6个月或3个月以下的，一般的房东不喜欢短期租客，即使签下也会租金比较高，同时出了纠纷，租客的利益得不到很好的保护，因为是短期租约，有关保护租客的法律多不适用。

例如根据法律要求，12个月的租约，房东要在房租到期前提前6个月询问租客是否续租，如果不想续租，必须在房子到期前3个月以挂号信形式书面通知房东。不通知的话，房子到期视为自动续约一年。如果租约不满一年，只需提前一个月通知房东是否需要续租。租约未满前如果想退房，需与房东商量，如果房东不同意，也可以提议将房子转租给他人，由新租户去完成租约。

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房租价格什么是合理的？

蒙特利尔的房租都是市场价格，根据地点、房况情况定价不同，只要双方都接受就可以了。象市中心，现在1个独立卧室，家具全包的新公寓租金达到1500元左右，但如果在非市中心的地铁沿钱，也就千元左右，根据房子状态不同各有不同，有的房租可能只有几百元。

房屋整间出租的通常不包括家具，单间房间出租的有时会有家具提供或者前房客的家具转卖给你。房租有包热水和取暖的，保暖的房子大多都是水暖，不保暖的一般是电暖。每月电费看房子大小，一家人一般一个月电费100左右，如果租新公寓,一个月电费有时只有30元。

有一些出租房全不包的很彻底，连炉头冰箱都没有，这个一定要在签约时看清楚，lease上面都会标注是否包热水包暖包炉头冰箱，不要相信口头承诺，所有东西都以签字的租约为准。

房东可以随便涨房租么？

国内常听说黑心房东随时涨房租，赶房客走的消息。在蒙特利尔这几乎是不可能的。因为这里有关租房的法律法规都向房客这一弱势群体倾斜。房东可以每年涨一点租金，如果没有翻新或大的维修，一般涨价水平只能和通货膨胀相持平，前些年都只有2%左右。他们会写信提前6个月通知房客新一年的租金是多少，作为房客如果觉得不合理可以不同意，房东也许会到当地租房委员会申请执行，到时就要看法官怎么判了。在判决下来之前，房东是不能赶房客或涨价的。

蒙特利尔市中心高档公寓，一共112平方米，原是两个卧室的设计，因为现主人希望大会客室，去掉一堵墙。现在只有一个主人房，两个浴室，第二个卧室只需要加上一堵墙就可以了。该公寓在市中心地区，离GUY地铁站仅5分钟路程，公寓楼对面就是CONCORDIA大学的修女院改成的大学生宿舍，出租也很方便。离最热闹的市中心仅一街之隔，闹中取静。
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房东可以收押金么？

法律规定民用房长期出租一概不许收取押金，任何形式的都不行，所以如果遇到房东问你要押金的，直接回他这是违法行为就OK了。但是实际上，对于大多数新来的移民和留学生，因为没有办法调查房客的信用纪录，房东会要求收取押金或提前收取最后一个月的租金，如果不交房东可以不租给你，在这种情况下为了租到房子，很多房客也同意交了，但一定记得找房东要收据，并把这个钱写在租约上，到时也有据可寻。

接转租房要小心

网上经常会有转租房子的广告，一般因为价格便宜，有时还会有比较诱人的条件，如家具，或免一个月半个月的房租等，这让许多人心动。但是我建议接这样的房子，一定要谨慎，仔细读租约，你接下来的不仅仅只是一个房间，还有一些责任和义务，租约上的条款对承租人都有约束力。

另外要查清转租的原因，有些有虫害，噪音，被盗抢的房子都是转租的热门，接手的人要慎重。还有，租房一定要看一下地下室和垃圾间，这两个地方是最能看出整个物业是否干净有虫的关键。针对虫害最讨厌的就是bedbug,这个东西在中国除四害的时候早已灭绝了，但是却由中东人带入了北美，有些房东喜欢捡一些二手家具，把bedbug引入公寓内，此东西非常难清除，所以租房之前可以去这个网站去查一下你要租住的公寓是否有bedbug http://bedbugregistry.com/search/

在蒙城怎么租房？

在蒙城租房有三种：第一种是找中介，我们在一般在专业房产网站上找，有合适的推荐给客人，如果客人在国内，我们也可以用线上视频让他们现场看房，如果合适我们会帮助谈价格，签租约，甚至担保交押金等。

第二种是对人已经在蒙城的，那就是扫街（也就是现场找房，对外出租的房子一般会在房外挂上 A LOUER的标牌），看合适的打牌子上的电话就可以。但这种办法适合已经比较了解蒙城地域环境的人。

第三个途径就是能过网络自己找房，其中分中文和英文租房网站：

中文租房网站有，例如：

1. www.sinoquebec.com：蒙城华人网，比较大的本地华人论坛。
2. www.mengchenghui.com：蒙城汇。
3. 58同城
4. https://www.juwai.com：居外网

英文网站：

1. http://montreal.kijiji.ca：这边的大型分类网站，类似于国内的58同城，其租房板块很专业，可以选择区域，房间类型，是否含家具，是否可以样宠物，用户体验比较好。
2. http://montreal.en.craigslist.ca：类似的大型分类网站，类似于国内的赶集网，租房板块没有kijiji那样设定多个筛选条件，不过房源比kijiji要多。

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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转眼暑期已至，广大多伦多学子们都开启了假期模式，这其中也有很大一部分正为新学年的住宿问题计划并行动起来了。要知道市中心的多伦多大学St George学区仅提供一年级学生宿舍，从两年级开始学生就得自找“住宿”出路了。Daisy黄岚认为不管您是买是租，先下手为强，而且应该对市场有足够的了解，做足功课。本期Daisy黄岚为大家解析一下多伦多大学市中心校区周边的Condo市场行情，选取有代表性的区块和二手楼盘给大家做一个综合介绍。相信一定能帮到您或您的亲友、同学。

首先让我们现在俯瞰一下多伦多大学及周边的地图。我们可以从图中看出多大附近主要Condo公寓分布在多大东面，北面，南门也有一些，但西面多为低层建筑，基本没有适合学生的高层Condo。

我们先来看多大北面，这块区域一般是指Bloor北面的Yorkville街区。这里是Downtown最高端的区域了，我们从Daisy的视频和下面的3D房价鸟瞰图中可以看出房价最高的几根柱子都在Yorkville。为什么Yorkville的房价相对于市中心其他地方有鹤立鸡群之感呢？因为这里集高品质生活，休闲，时尚，购物，以及多大学区于一身。地段相当于上海的南京西路，纽约的第五大道。这其中以四季酒店私人公寓最为典型，也带动了周边高端公寓的开发。人口组成方面，居住在这里的人群都是富裕阶层。Daisy之前原创的【多伦多市区有钱人都住哪】以及【多伦多Condo豪宅三甲榜】中都提及了Yorkville。每年多伦多Condo房价冠军总在这里诞生。这里不仅建有豪华公寓、商业写字楼、星级酒店、电影院、美食餐厅，还有著名的名牌购物街。这块区域房屋的购买者主要为政客、老板、学者、艺术家、留学生以及高端市场的投资者，这里集中了 Downtown 80% 200万加元以上的成交。这里双相地铁交汇，交通发达，临近大学城、使馆区、Bloor精品名牌购物街、安省皇家博物馆、数百个高档餐馆酒吧、私人俱乐部，居有典型的“高收入”、“高学历”以及“高房价”等高端市场特征。

值得一提的是，这一块小小的区域的租金价格位列北美最贵零售店租金之一。这里有700多个独立精品店和6家百货公司。沿着Bloor大街入驻的奢侈品牌有Louis Vuitton、Prada、Gucci、Boss、Chanel、Hermès、Tiffany、Cartier、Calvin Klein、Lacoste、Coach等等，使得Yorkville成为一个真正的高端购物区。

Daisy黄岚在下面列举了Yorkville街区颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标：

Four Seasons Residence

开发商：Menkes

地址：60 Yorkville Ave, Toronto

One8One Davenport

开发商：Mizrahi

地址：Davenport and Avenue , Toronto

再来看多大东面

多伦多大学东面的街区以Bay, Yonge 和Church 三条南北向的街道为代表，北邻Bloor大街，南至Dundas大街。从Daisy黄岚的分析地图中可以看出，这里Condo众多，加上夹在多大和怀雅逊Ryerson大学之间，天然的成为了学生社区。相对于北部Yorkville Bloor大街的奢华和南部University大街的大气，多大东面的Bay街和Yonge街更显地气，沿街各式亲民的店面齐全，风味十足，生活非常方便。这里往南就到了Dundas大街的伊顿购物中心，以及金融区CBD，而且临近地铁，无论学习工作都非常方便。由于区块内Condo众多，在此选择Condo基本是随行就市，不管是租或是买卖，价格一般不会出现偏离太多的状况。一些有特点的Condo, 如可以俯瞰多大全景的楼盘如U Condo等虽然价格不菲，Daisy黄岚认为还会持续受到买家、租客的追捧，其价格走高的趋势将跑赢大市。

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Daisy黄岚在下面列举了多伦多大学东面颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标：

ONE Bloor

开发商：Great-Gulf

地址：Yonge and Bloor , Toronto

U Condo

开发商：Pemberton

地址：65 St Mary St, Toronto

AURA AT COLLEGE PARK

开发商：Canderel

地址：386 Yonge St, Toronto

Casa II

开发商：Cresford

地址：42 Charles St E, Torono

Chaz Yorkville

开发商：Edenshaw

地址：45 Charles St E, Toronto

Casa III

开发商：Cresford

地址：50 Charles St E, Toronto

One Thousand Bay

开发商：Cresford

地址：1000 Bay St, Toronto

VOX Condos

开发商：Cresford

地址：28 Wellesley St E, Toronto

TOTEM Condos

开发商：Worsley-Urban

地址：17 Dundonald St, Toronto

最后我们来关注一下多大南面。

说到多大南门就一定要说University Ave这条多伦多的长安街，它是多伦多最宽的一条主街，相当于北京的长安街，上海的世纪大道，巴黎的香榭丽舍大道。University Ave沿线遍布公共机构，如加拿大最权威的5大医院，还有安省法院，再往南一点就到了市政厅和金融区CBD。这里距离多伦多的娱乐区即Rogers Center一带也很近，而且出行有地铁， 有的楼盘更可以直通金融区CBD的著名地下走廊网PATH。这里往东一点的唐人街也一定不会让我们中国留学生的中国胃失望。综上所述多大南门区域对于求学、工作、生活休闲的人群都是很有吸引力的，由于整个多大南门区域整体上规划大气，这也是Condo规划在这一带相对稀缺的原因。

Daisy黄岚在下面列举了多大南门颇具代表性的二手楼盘均价鸟瞰和关键行情指标：

RESIDENCES AT RCMI

开发商：Tribute

地址：426 University Ave, Toronto

鉴于篇幅关系，Daisy黄岚对于多大附近Condo不能逐一列举，具体还要结合您的租、售、买的需求量身定制。

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

 

 

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很多人向我打听作为外国人到底在加拿大魁北克怎么买房？可以贷款么？有没有特别的税，需要亲自来加拿大一趟么？……好多问题。所以我想写写最近替法国来的王先生买房的经历，也许可以回答大家所有问题。

找个靠谱的引路人

在一个你可能都从没有去过，或者只是匆匆路过的国家投资买房，还真是一件风险挺大的事。所以找个靠谱点的引路人很重要。这个引路人就是当地有专业执照，愿意尽心为你服务的地产经纪了。当然这种事还真很难说，你怎么就可以相信一个和你素不相识的人呢？我想每个人都会有自己的判断标准。

我和王先生相识算缘份吧。他是通过看我的文章找到我的，我们先是电话联系，然后加了微信联系上。在通过交流中，我了解了他想为来读书的女儿购房的需求，资金情况，想买房的区域等，我也多次发给他一些房源，让他对蒙特利尔的市场有所了解。几个月下来，他确实对蒙特利尔的房价有了更清楚的了解。在制定预算和选择定居点方面有了明确的想法。

为买房早做资金准备

王先生之前匆匆来过一次蒙城，在银行开了户，为了买房，他也早早开始把资金从海外打入加拿大帐户。但是到底要多少钱，他并没有数。为此我给他介绍了几家银行的贷款经纪，由他们为王先生的购房做资金规划。根据现在的政策，外国人买房要付至少35%的首付，剩下部分由银行贷款。但这些贷款也是有条件的，有的需要10%的房款存在银行做押金，只能做保本投资，不能随意动用，直到贷款结束。有的只给贷款60%，但需要4%的房款做押金。而且对贷款人的资格审查也不一样，大多数银行要求贷款人和加拿大必须有一定联系，比如子女在此留学或是有工签，或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什么亲人也没有，唯一要来读书的女儿还没有办好学签。好在还是为他找到了一家肯贷款的银行，愿意以65%贷款加上10%的押金，但必须要他人亲自到蒙城来签贷款文件。

明确所需资金后，王先生很快从香港转来了所需的首付。

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亲自看房 面见银行

一切准备好后，王先生在两个月后订下了来蒙城的时间。他告诉我一共只能待4天，所以必须在这4天的看好房，并办好贷款。于是在他来的前一周，我开始为他预订看房。说实话，现在蒙城的房市很热，正确标价的房子应该在21天就出售。所以我为他好不容易预约上两天内看12个房，但实际上我约了30个以上的房子，有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地调整时间，以确定他能在最短时间看到最多的房子，这样能做出最好的决定。

那两天现在想想真是不容易，都要到下午3点才能吃上饭，脚都走得生疼。但好在在看完最后一套房后，他告诉我，第二天早上看的第一套房是他想要的，因为地理位置特别合适，价格也在他的预算内，房子状况也保持很好。那房其实并不在王先生当初考虑的区域内，但在我搜索房源，考虑到他女儿上学的实际情况，加之我对蒙城的十几年生活的经验，特地扩大了另外两个不错的好区的房源搜集，才找到了这个房源，当时才上市3天，我们是第一个看房人。所以该说什么呢，我想只能用缘分来解释。

居外推荐蒙特利尔西南部LaSalle区独立别墅。该房占地452平方米，有4+1个卧室，3+1个卫生间，居住宽敞舒适。刚刚重新装修厨房，大理石台面，时尚橱柜，尽显高档。该房地处LaSalle优质社区，步行距离两所优质小学，附近有大超市，电影院，餐馆，LaSalle医院，公共室外游泳池等，非常适合新移民安家定居。
居外物业编号：48975905 查看更多房源信息

王先生看中了这房，但他并不太清楚到底该如何出价才能既没有买高，又能买到这房。我连夜查了这附近已出售房子的价格和市场上房子的标价，和他仔细分析合理的买价，制定了正确的还价策略，并解释所下的OFFER上的每一句话，他这才签了字，第三天发出了OFFER。与此同时第三天上午，我陪他见到银行有关人员，办理好了所有贷款文件。

还没有等到OFFER的回音，王先生一大早就飞离蒙城了。我们还保持着密切联系。还价过程如我们预料地来来回回了两次，每一份需要他电子签名的文件我都细细做了解释，最后就在我们预想的价格上，卖家接受了我们的OFFER。

但王先生真得能顺利买下他的房子么，做为海外买家，他人不在这里，接下的事该如何处理呢？我下期再讲给大家听。

下文继续：【3天买下公寓房，3个月後顺利入住——海外买家王先生蒙城购房记（下）】

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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小编每周都催稿，可是身在房地产交易中的我们有时真是的象打仗一样，实在找不到时间写东西。过去的三周时间，我基本上忙得团团转。有一周一连三个交易，一个是超低价买的，原价46.9万元，我们在40.8万元买下。有一个是6个offer中抢来的，开价41.2万元，我们是42.9万元8天内成交价的。还有一个是帮客人卖房，要价37.85万元，最后38.5万元卖的。每个客人都很高兴，而我也发现我工作本该有的意义，不是帮客人卖高价，不是帮客人找特低价，而是陪他们在这一路比想象中更复杂曲折的买房或卖房的过程中最终做成一笔双方都满意的交易，找到一个真正属于自己家。客人的利益是我在工作中考虑的第一标准，不管他最终是买卖了房，还是没有。

这周稍有点时间，我想和大家分享一个就在上周六差点成交的投资房案例。今年我拿到了商业房的买卖执照，对投资房有了一些研究和定期跟踪，也有成功的买卖，但是这个失败的案例，我想可以给很多想买投资房子的读者一些启示吧。

我的客人是国内刚过来移民登陆的陈女士。说心里话，我对陈女士还是相当敬佩的，好好花时间了解蒙城的地产情况，根据自己的具体情况对房产投资做出计划。比起国内一些来都没有来看过蒙特利尔，就咨询买房问题的客人来说，陈女士自己做了好多功课了，真是诚心诚意想买房的。但即使如此，她还是走了不少弯路，而且最终还是没有成功。

买房定位不明确

最早陈女士象很多移民一样想买自住房，但考虑到放不下国内的事业，她计划要1-3年之后才真正登陆，对所买的房子该是什么样并不很明确。听朋友说、上网看，跟过许多地产经纪，她从西岛看到南岸，也看了好学校众多的NDG，西山，东部，西南角，贵的，便宜的，估计把整个蒙城都看了一遍。当我们碰面时，我分析了她的情况，考虑她是几年之后才会来居住，现在买只是因为房价在涨，她希望能保值增值，所以向她推荐了多套房投资。这里的房市和国内不太一样，可以一次性买一幢楼含有多套房子的小楼作为投资。象她看中的自住房都比较大，装修高档，这样的房自己不住，但费用大，租金不会太高，所以收益率并不理想。因此我建议她不如直接买投资收益率好的多套房，持有这样的物业，正常报税，还贷款，在加拿大建立信用，到时自己来了再买自住房也是容易的。就这样，我们开始寻找投资房。

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投资房比自住房购买更复杂成本更高

其实从地产经纪的角度来说，自住房买卖比投资房要简单很多，如果从我的工作量考虑，建议客人买自住房最省事。但是客人利益是第一的，我们做为经纪首先是要站在客人的角度找到对他们利益最大化的买房方案。那么投资房和自住房购买有什么区别呢？

1. 银行贷款更严格：

自住房银行的贷款额度是可以算出来的，也就是购买人的年收入乘以4.5倍。做为5年内的新移民和海外居民，购买人的收入证明可以从中国出具，银行是接受的。

但是多套房就不太一样了，一般银行不考虑外国的收入证明。

小的物业，如有的银行办理6套以内出租房贷款，有的银行办理8套以内出租房贷款时，根据房子的收租情况和贷款人的收入情况 ，贷款额可以是80%到65%不等，和自住房差不多。贷款利率可能比自住房的稍微高一点，但也可以拿到3%左右这样的优惠利率。

 大的物业，超过8套数，或者里面有一套是商业用房，哪怕所占面积不到50%，这样的房都要转做商业贷款，那么这样的商业贷款到底能贷多少钱，就真的不是我们可以自己算出来的，银行一般要看到房子本身的收益情况，贷款人自己的条件等，根据特别算法，给出贷款额，有的可能只是房价的50%，有的可能50%都不到。贷款利率也是商业贷款利率，现在都到了4%以上。这就要求买家有相当的首付款。象陈女士后来想买的房，150万元的价格，最后我们只贷款到65万元。这是这个交易失败的关键之一。

2. 投资房购买成本会更高：

买自住房，买家一般花个验房费用，一套房根据公寓或别墅不同，价格在300-700之间吧。但是买多套房，验房费首先就会有差别。象帮陈女士后来我们下OFFER的房是4套加一个商业用房，验房费收到1250元，这还是便宜的，我经手的其他房一般一套至少300元。

另外银行会要求一个房产价值评估师做评估，有些银行如果套数不多的纯收租房可能免费，但一般的费用是100元一套，价格高上几百万元的的物业，7000-8000元，甚至更高。这些费用由买家承担。还有环境测试报告，一般商业用房比例大的多套房，或纯商业用房，环境测试报告1是肯定需要的，如果买加油站等大型商业，会根据环境测试报告1的结果要求进一步做环境报告2，这个费用一般也在万元上下，也都是由买家承担。

如果正式申请办理银行的商业贷款，银行有时还会收取开户费，申请费等，会根据贷款额不同上千或上万元各有不同。

所以在买投资房的过程中，出现各种与自住房不一样的费用，也让陈女士颇为意外，这些额外的成本给她的预算造成了压力。

我从3月一直和陈女士从找房，看房，到市政厅咨询，下OFFER，谈贷款，验房，还价，一直工作到6月，就差那么一点点，这个交易还是以失败告终。其中的原因到底是什么？我下期再接着聊。感兴趣买多套房投资物业，或大型商业房产的的朋友可以与我联系，一定帮你买到合适的投资物业。

下文继续：【验房还价究竟该怎么谈？复盘一个失败的投资房案例（中）】

 

经纪柯婕专栏全集：柯婕魁北克谈房说地

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进入到2019年，世界经济添加了更多的不稳定因素，多伦多地产投资将放到哪里，才能获得更好的回报？在2018年加拿大的商业地产经历了一些调整，依旧保持着健康而平稳的增长。而在2019年，预计公寓类住宅的开发，有望在众多商业地产的投资门类中，成为一个持续而强劲的增长亮点。

1、回顾2018 ——公寓投资市场创纪录的一年

在过去十年，加拿大公寓类住宅的开发，一直是地产投资中的热点。其中最重要的原因就是市场中多户公寓类住宅供应量的严重不足。

根据地产市场投资分析公司JLL的数据，2018年，多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年，却远低于国际通行惯例，房屋空置率在5％至10％的合理区间，仍然处在极低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计，由于供应紧张继续推高租金，2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境，加上围绕租金增长的乐观情绪，促成了多户型住宅价格的空前上涨。

就总体而言，2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋，9,289套，总额超过了23亿加币。

目前，大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套，并且这一均价常年来基本呈现递增之势。

而根据多伦多地产局的官方数据，大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破$550，000/套。可见在公寓开发领域，投资利润空间相当丰厚。

2、投资展望：2019公寓开发前景精彩可期

根据JLL的统计，2018多伦多投资总额最高的新建“多户家庭物业”位于士嘉堡1340-1360 Danforth Street，总额达$154,440,000，共572套公寓，每套均价$270,000。而建成后，预计平均每套单价最高的物业，则是位于多伦多市区的41 – 45 Spadina Road，共24套，总价$20,950,000，平均每套高达$872,917。

而就目前来看，在2019年，公寓开发的前景依然值得看好。有许多理由可以支持这一乐观的预期。

首先，公寓市场的供应尚不足以满足需求。

根据加拿大著名的投资公司Manulife Investment Management综合而得的数据，从2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25万户左右，这一数字超过了平均每年20万套的新房动工数。而大多伦多地区的公寓空置率又处于历史低位（1.6%）。

而土地的紧张，以及加拿大政府对土地开发的严格监管，也会让公寓市场在一段时期内始终处于一个供小于求的状态。

由世界银行在2018年12月对各国商业活动难易程度所作的结论（Ease of doing business index），加拿大的地产开发审批时间较为冗长。比如，审批一个简单的地产开发项目在美国需要81天，而在加拿大平均要249天。这一政策性的原因，也导致市场供应不足的问题，不可能会在短期内改变。

著名投资Manulife Investment Management也曾在去年得出结论，在住宅、零售、工业，办公室几个主要的商业地产投资门类中，加拿大住宅的单位风险回报居于最高。

因此，对房屋基本需求的扩大，以及市场供应的不足，会使公寓开发仍然具有巨大的商业前景。

其次，加拿大的经济也可以支持公寓开发的市场前景。

由于美国和加拿大的经济关系相当密切，美国处于50年来经济发展最好的时期，2019年首个季度的GDP增长更是达到了3.2%，而2019年前4个月的平均失业率仅为3.8%，这也使得加拿大的经济有被进一步带动的可能。

目前，加拿大的失业率正处于43年来的最低值。此前加拿大的就业市场更是从去年9月到今年2月，实现连续6个月的增长。而在今年四月，净增岗位更是超过10万，实现了43年来最大幅度的单月增长。这一亮眼的经济数据便可视为是一项例证。

再者，大城市中购房者的心理也为公寓开发提供了不错的前景。

今年5月，加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage（皇家地产）和美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大公司，进行了一项联合调查。其结论是“加拿大有57%的首次购房者最担心首付问题，而在多伦多，这一比例为68%，居全国之最”。因此，多数受访者表示，更愿意购买一套面积较小的房屋。而公寓房屋价格较低，首付也较低，因此更符合购房者的条件。

另外，在同一项调查中，全国有48%的首次购房者表示，自己更倾向于住在离工作地点较近、交通更便利的物业，即便其面积可能更小。而这一比例在多伦多，则达到了59%。因此，相比大面积，但较为偏远的独立屋，位于市区或地铁沿线的公寓会在将来更受年轻人的青睐。

而且，此间针对首次购房者父母的调查信息，也印证了Royal LePage在去年进行的另一项调查。调查显示，那些首次购房者的父母，其中有17%的人打算卖掉现在居住的房屋，并在2023年之前购买一套面积更小，价位更低的房产。这意味着在未来几年，公寓市场，除了首次购房的年轻人外，很可能还将多出140万的潜在买家。

最后，多伦多的建设，及安省的前景也有利于公寓开发。

目前安省已经承诺和联邦政府共同拨款90亿改善安省的交通系统。其中有50亿将用在多伦多。目前，已经有6个项目正处在设计和发展阶段，另有7个项目正随着多伦多的市政规划而进入筹备阶段。所有这些项目都会大幅改善多伦多的公交和基础建设状况。

这些项目包括了Eglinton轻轨项目、密市10号公路轻轨项目、拓宽401公路，以及正在提议中的约克区地铁延伸线路。可以预期，这些项目在投资基建、促进经济的同时，也将为交通沿线的公寓开发带来更好的机遇。

3、其他商业地产门类——土地，工业、零售及办公室

相较公寓开发，在其他商业地产投资的门类则呈现出更多喜忧参半，和涨跌互现的现象。

根据多伦多地产局的官方数据，2019年第一季度的租赁市场，除办公室租赁的面积同比小幅下滑0.5%外，其他门类均有不小的提升。但在租金方面，只有工业用地上涨了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三个门类的出售面积同比均告下滑。但在售价方面，除了零售业之外，工业用地和办公室的单位面积售价同比都大幅上涨30% 左右。可见依然有一定的投资前景。

决定商业地产投资前景的因素，除了政府政策导向外，土地的供应量，人口迁移的走向，和与人口相匹配的交通配套设施，都是关键。多伦多地区做为拥有3700多万人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全国38.64%）的首府，不仅是最大的城市区（有642万人），还有最大的机场，最多的高速路，最完善的交通网，再加上最多的新移民和人口流入，这些都为未来商业地产投资的回报提供了可靠的保证。而找到一个全方位，精通房地产专业的可靠人士，能为这种投资保驾护航，定能获得更理想的回报。

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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