上一期Daisy黄岚回顾了和展望了加拿大商业地产的情况，本期Daisy继续聊一聊多伦多商业地产的趋势，希望对您的地产投资买卖有所帮助。
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- 经济成长和建设热潮
- 市中心的商业物业继续紧俏
- 市场供应的挑战
- 电子商务驱动需求增长
- 人口增长驱动需求增长
- 多伦多值得关注的建设项目
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Category: Finance News CA
或许是大西洋最佳的商业地产投资选项——Osprey Ridge高球度假村｜居外精选
高尔夫球这项运动，如今已然成为贵族运动的代名词。“高尔夫”是GOLF的音译，由四个英文词汇的首字母缩写构成。它们分别是：Green, Oxygen, Light, Friendship。意思是“绿色，氧气，阳光，友谊”，这意味着它是一种把享受大自然乐趣、体育锻炼和游戏集于一身的运动。
不仅如此，学习高尔夫能提升个人气质，融入精英圈层，如果天赋异禀甚至可能因此获得名校耶鲁大学的青睐——“佛系少年”吴所谓，凭借自己精湛的高尔夫球技获得了耶鲁大学的录取通知书。
除去本身自带贵族魅力之外，高尔夫球场作为商业地产的一种，也一直是投资者们所津津乐道的选择之一，高尔夫球场的高端定位，注定了球场的发展潜力巨大，而且受众人群都是各行业的精英阶层，因此衍生出来的度假产业更是一石二鸟。
品质象征的高尔夫球场，再加上持续收益的度假地产。这二者结合起来，难道不是一幅美丽的画卷？现在居外就把这幅画卷，展现在您面前。
大师作品，高端品质——Osprey Ridge
这是一个位于加拿大新斯科舍省卢嫩堡（Lunenburg）县中心地带的高尔夫球场项目——Osprey Ridge，出身名贵，因为它是由国际公认的高尔夫球场建筑师格雷厄姆·库克亲自操刀的作品，处处尽显大师风范。
Osprey Ridge是一个18洞锦标赛球场，位于一块面积超过200英亩的地皮上。不夸张地说，Osprey Ridge为不同层次水平的玩家提供了极具价值的挑战机会和独一无二且令人愉悦的高尔夫体验。
配套齐全：
四个发球区的球道长度从5,054码到6,607码不等，球道两旁绿树成荫，高度不同，其中点缀着54个沙坑，10个球洞附近有水障碍区，还有大片起伏的果岭。加拿大安大略省巴里房产的这个高尔夫球场除了拥有超棒布局，还配备一流的练习设施，包括练习场、切击球洞区以及沙坑，高球所需的一切配套都一应俱全。
名声在外：
Osprey Ridge获得了西捷航空杂志（WestJet Magazine）“加拿大大西洋地区最具价值的高尔夫球场”（the best golf value in Atlantic Canada）的评价，这反映了Ospery作为一个一流的高尔夫球场，不仅提供合理的球场收费，还享有不断提高的知名度。
专业水平：
Osprey Ridge球场的专业水平得到了各大国际赛事的认可，因此历年来多项最大高球赛事都在这里举办：
- 在2009年举办了加拿大高级女子锦标赛和新斯科舍男子业余锦标赛；
- 2011年举办了新斯科舍中级业余锦标赛；
- 2012年举办了加拿大少年男子组锦标赛；
- 2014年举办了新斯科舍四球锦标赛；
- 2015年NSGA高级锦标赛；
- 2019年加拿大青少年锦标赛。
正如前文所说，Osprey Ridge不仅只是一个高尔夫球场，同时球场里的俱乐部酒店，也是一个充满潜力的旅游度假村。俱乐部建于1997年，并于2006年开设了宴会设施，在2016年经过全面翻修内部和外部后，如今已经成为与高尔夫球场相辅相成的酒店产业。
酒店有一个地下室，一个主层，一个二层。主层有两个洗手间，两个更衣室，地下室有洗手间。酒店设计考究，墙壁是木质壁板，屋顶是沥青瓦（2016年翻新），窗户是热电偶，门是金属框架，玻璃面板和商业级门，一切都符合高端人士的入住标准。
室内装饰方面，地板是地毯和油毡瓦，墙壁和天花板是彩绘干墙。照明设备配备为暂停荧光灯和白炽灯照明，二楼还具有的暖通空调系统。另外，智能监控系统可以提供火灾及安全监控，保证入住安全。
酒店内高端的餐厅可以同时满足上百人同时就餐，小资的茶水吧非常适合下午在这里坐坐，与友人谈谈天，留住最惬意的时间。
最后再来看一下停满车的车坪，很明显可以感受到这里蓬勃的发展潜力，这一处高尔夫度假村，您不想深入了解一探究竟吗？欲知更多详情，可以点击：https://www.juwai.com/47837206.htm，或致电居外热线400 041 7515垂询。
注： 本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约公司Osprey Ridge GP Limited提供
撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
Royal LePage报告：加拿大买家普遍担心首付问题 | 居外专栏
报告要点
- 全国57%的受访者表示，在买房之前，他们很担心首付问题
- 尽管温哥华的房价更高，但相比温哥华，蒙特利尔的首次购房者更担心首付问题（58% vs. 60%）
- 多伦多的首次购房者焦虑程度居全国最高(68%)
- 在买房前与父母住在一起的首次购房者中，近五分之一的人表示，与父母同住推迟了他们父母的售房决定
- 尽管多伦多(59%)和温哥华(54%)的房屋价值中值较高，但与其他地区的新购房者相比，受访者更倾向于选择离工作地点较近的地区
美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大分公司和Royal LePage公布了一份联合调查报告，其中分析了过去两年内首次置业者的主要趋势。
根据报告，全国57%的受访者表示，在买房之前，他们担心自己可能会因为首付不足而放弃自己心仪的物业。虽然蒙特利尔的房价中位数是温哥华的三分之一，但报告显示，怀有这种焦虑和担忧的人，在蒙特利尔的受访者中显得更加普遍。其比例为60%，略高于温哥华的58%。而就全国而言，首次购房者中担忧人群占比最高的是多伦多，达到了68%。
“尽管利率仍处于历史低位，但蒙特利尔的首次购房者越来越担心首付问题，这件事并不让人意外。”Royal LePage的总裁Phil Soper表示：“在过去三年，蒙特利尔的购房者始终关注着房价上涨的问题。许多人都在考虑，是否该趁早进入市场。”
当被问及“在购买第一套住房前，你住在哪里”时，全国25%的受访者回答“与父母或亲戚住在一起”。其中有43%的人向他们的家人支付租金。而在这些支付租金的人中，30%的人所支付的租金低于市场价。
与家人同住的受访者中，有五分之一（17%）的人称，他们的父母本想卖房，并更换一套更小的房子，但因为子女与其同住，而推迟了这一决定。然而有15%的受访者表示，在他们的父母决定售房前，他们的弟妹将不得不搬出家里。另有60%的受访者表示，即便他们的父母独居，也不会考虑换套小房子住。这些结果也支持了Royal LePage在2018年针对婴儿潮一代所发布的调查结果。该调查显示，尽管许多婴儿潮时期出生的人仍然有孩子住在家里，但其中17%的人预计将在2023年之前购买一套房产，这意味着届时将有140万潜在买家。
由于许多首次购房者不具备负担能力，其中48%的受访者更愿意住在离工作地点较近的小房子里，而32%的受访者更愿意住在距离工作地点较远的大房子里。卡尔加里和蒙特利尔的调查结果也类似，比起拥有一套大房子，这两地分别有53%和52%的首次购房者更倾向于缩短往返于家与工作之间的时间。
虽然多伦多和温哥华的房价在全国名列前茅，但这两个城市的大多数受访者都表示，距离工作地点近一些，要比房子面积大一些，来得更具有吸引力。做出这一选择的两地受访者分别占59%和54%。这可能受到公交时间延长的影响，多伦多和温哥华居民上下班的单程时间分别为34分钟和30分钟。
“即便是在那些首次购房者不得不努力买房的城市，在购买第一套住房时，成本也不是唯一要考虑的因素。” Phil Soper说：“虽然一些年轻人正在迁往更经济的城市，但那些留在城市的人更看重缩短公交时间，享受城市生活的便捷。”
让我看一下加拿大各省，对首次购房者的调查情况。
安省
在安省有60%的受访者表示，他们担心以他们的首付能力，不够买他们想要的房子。而在多伦多，这一比例为68%。
“买房对任何人都有压力，但对首次购房者来说，这份压力被许多因素给放大了。”来自Royal LePage的经纪Caroline Baile表示：“一个好的建议是设计一份愿望清单，想想心仪的房子需要满足哪些条件，然后给出一个合理的优先级。”
在多伦多，房屋的通勤时间比面积更受重视。59%的受访者更喜欢距离自己或配偶工作地点较近的房子，虽然它们可能更昂贵、也更小。这一比例在加拿大是最高的。
“在多伦多，有很大一部分首次购房者会为了位置而牺牲房子的大小。交通时间非常重要——就像是否方便照顾孩子、有没有好学校，还有接近工作地点，这些因素也都十分重要。” Caroline Baile说：“有时候，考虑时间因素就意味着自己得在城市里买一套公寓，步行就能到上班的地方，甚至可能意味着自己要和父母多住一段时间，好让自己找到一套更满意的房子。”
此外，有30%的安省受访者和34%的多伦多受访者表示，在购买第一套住房前，会与父母或其他亲戚同住。这两个数据都超过了全国平均水平(25%)。
在魁北克省(蒙特利尔除外)，51%的受访者表示，他们担心首付比例过高，自己无法买到自己心仪的房子。而在蒙特利尔，这一比例为60%。
“虽然居住在该省其他地区的人因为房价涨幅不大，还有时间慢慢选购满意的房子。但在蒙特利尔，因为房价涨速很快，首次购房者有着明显的压力，他们必须迅速进入市场。” 来自Royal LePage的Dominic St-Pierre表示：“低库存和高需求使得目前的市场状况，更有利于那些有购房经历的买家。首次购房者在出价前必须做好准备并确保获得贷款。如果他们是认真的，就必须给出足够的首付和抵押。”
近四分之一的蒙特利尔人(23%)在购买第一套住房前与家人住在一起，而在魁北克其他地区，这一比例为16%。与全国其他省份相比，蒙特利尔和魁北克其他地区在这方面的差距是最大的。在蒙特利尔有74%的受访者表示，他们不向家人或亲戚支付房租。而在魁北克其他地区，不向家人支付房租的人群只占到53%。
在卑诗省，56%的受访者表示，他们担心首付问题。而在温哥华，这一比例达到了58%。
在卑诗省，27%的受访者在买房前与家人住在一起。其中有58%的人向亲戚支付租金，而在支付租金的人中，45%的人支付的租金低于市场价格。在与父母同住的人群中，有14%的人表示，住在家里推迟了他们父母的售房决定。
在全省受访者中，有46%的人表示，愿意购买一套更贵、更小，但是离自己或配偶工作地点更近的房屋。而在温哥华，这个比例为54%。
其他地区
Royal LePage还调查了加拿大其他省区首次购房者对首付问题的担忧情况。
其中在阿尔伯塔省，百分之62的受访者担心首付问题。而在卡尔加里，这一比例仅有49%。在草原省份，担心首付问题的买家占到了57%。而在大西洋省份，则有54%的受访者表示，他们丝毫不担心首付问题。这一比例远高于41%的全国平均水平。
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华为CFO孟晚舟温哥华豪宅，你有兴趣吗？
北京时间昨天，华为CFO孟晚舟引渡案的第一次引渡庭审在卑诗省最高法院落幕；此次庭审除了确定下一次关于对证据进行信息披露的听证会的举办时间，最让大家关心的是，孟晚舟的监视居住要搬入一套更大的豪宅了。
法官还批准了更改孟晚舟的保释条件的申请。孟晚舟律师在庭审时提出，孟现在居住的房子位于街边，经常被路人打探，而孟位于桑那斯（Shaughnessy）社区的房子更加安全，因为它更大，有七居室，而且有门禁，更加适合安保团队执行任务。根据前财新记者周辰在庭审现场的了解“孟晚舟貌似准备把她现在住的那套房子卖掉，有人想买吗？”
这座价值560万加币（合人民币2828万）温哥华住宅2009年买入，一度成为华为CFO的临时监狱。有六卧室的独栋，面积达 3,700 平方英尺（约合344平方米）。
位于西温哥华西28大街4005号上。这是一个宽敞但不夸张的家庭住宅，与过去二十年这一社区建造的无数其他住宅类似。
装有能看到的安全摄像头，但仍然遭遇不明人士闯入。在孟晚舟被软禁期间始终有两名私人保安人员驻扎在前院，他们戴着太阳镜，假装没有注意到街对面的媒体。
图：两套房相距约4.8公里车程，左侧为待售房产，距离英吉利海湾不到3公里
孟晚舟于去年12月1日在温哥华国际机场被捕，她当时从香港前往墨西哥转机前往G20布宜诺斯艾利斯峰会。美国当局要求加拿大引渡她，指控华为欺骗汇丰等银行并违反美国对伊朗的制裁。此前保释听证法官批准了她的律师提议，在她第28大道的家被软禁而不是关在联邦移民拘留所。
当时，七居室的豪宅尚在装修中。这座七居室的别墅位于奢侈的SHAUGHNESSY富人区，MATTHEWS大道1603号，有8个洗手间，房屋占地面积达8170平方英尺（约合759平方米），院落面积达21588平方英尺（约合2006平方米）。市场价约1898万加元（约合9586万人民币）。
这两处别墅均在孟的丈夫刘晓宗名下，将孟与该城市联系起来。她的律师说，这位46岁的高管和她的孩子每年在温哥华度过几个星期，有时甚至几个月。
来源：周辰《直击孟晚舟庭审现场》、
温哥华星报、luxmorerealty
从商业视角展望2019加拿大房地产 — Daisy黄岚独家分析解读CBRE报告 | 居外专栏
伴随着世邦魏理仕新一年地产报告的发布，一年一度的商业地产展望解读又和大家见面了。今天就让Dasiy黄岚结合自己的市场一手经验，仔细地帮您梳理解读一下，从以下的商业视角来展望2019加拿大房地产。
o 从指标看大势
o 问题点和关注点
o 需求来源分析
o 需求基本面分析
o 展望
具体详见视频
责编：Adam Chen
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地下室改造——让你的房屋完美增值！（上） | 居外专栏
地下室作为一个富于想象的空间，每个人心中都有属于自己对它的构想。正是由于地下室的特殊性，使得它既能够填补上层空间无法完成的住房功能，也可以扩大上层空间已有的功能。
在房屋交易过程中，一个实用、豪华的完成地下室能帮助吸引不少买家的眼球，也能抬高一定的房价。一般来说，人们倾向于将地下室改造成休闲空间，以及客房，其实地下室改造方向可以覆盖很多内容。
- 家庭休闲娱乐空间
毋庸置疑，地下室是休闲娱乐的极佳场所，其设计不仅可以迎合整家人的娱乐要求，也能单方面的满足孩子。大屏幕的电视，桌球桌以至于其他占地面积较大的娱乐设施都能在这里安放。
想要将地下室改造成休闲空间，家具布置也很有讲究，要考虑到人多或人少对其的不同需求，尽量选择一些舒适并且多功能的家具，再配合音响系统和灯光系统，使它能够适合不同氛围。当然，装修也不能随便马虎，毕竟这里的设定是一个享受的空间，视觉上要感受到直观的放松感，稳重大气的木质装修最能体现这种浓重的安详感受。
- 居住套房
小户型的房屋在上层空间里可能并没有足够多的卧室用来满足家庭需求，将地下室合理改造出一个套房对于人们来说是个不错的解决方案。不仅如此，许多拥有足够多卧室的家庭也非常乐意将部分地下室改造成一个套房，供客人使用。
改造之前首先要认清这间卧室的使用对象是谁，只有知道了需求才能更好的规划格局。设计时还要考虑到卫浴空间和储物空间等。例如：想要宽裕的摆下一张Double的床，建议要留出至少125 Square Feet的空间，要想摆下Twin Beds那么需要的空间就更大了，至少要150 Square Feet。
另外，这里要提醒大家一个经常被人们忽略的细节：为了安全起见，尽量要留出一个紧急逃生口直接通向房屋外，这个逃生出口可以是一扇窗也可以是一个门。
- 迷你厨房
地下室的厨房不需要拥有全套的设施，简单几样必备电器就已经足够，如果钟爱品酒，将Bar的功能添加到这个厨房也是不错的主意。
地下室拥有一个迷你厨房有非常多的好处。首先，使得拥有地下室的卧室变得更完整，更像是一个一应俱全的套间。其次，还能将地下室的娱乐功能发挥到极致。
- 儿童乐园
有孩子的家庭一定都希望能有真正可以给予孩子学习、放松的舒适成长空间。孩子的卧室由于面积的限制有时并不足以让他们尽情发挥，经常可以看到一些家庭的客厅或者休息室里都堆满了属于孩子的物品，将部分地下室改造成专属于孩子们的天地，就可以很好的解决这一问题。
- 健身房
人们如今越来越注重身体的健康，各种各样的健身器材也频繁出现在人们的家中，有些健身运动会带来不少的吵声，将健身器材摆放在地下室就能避免这些弊处。
改造时记得要注意地板的选择，健身房的地面尽量使用Rubber floor，想象一下您举起的哑铃重重砸在硬木地板上的后果。
- 工作室/书房
此前热火的电视剧House of Cards迷倒了不少电视迷，男主角Francis家的地下室简直就是诞生“政治”的秘密基地，大家在这个地下室完成了一系列的工作。
冬暖夏凉的地下室，还有一种与世隔绝的感觉，的确是一个迸发激情和灵感的好地方。将地下室改造成工作空间合理又简单，摆上一个办公桌、一把舒适的转椅、几个文件柜就可以完成。
- 洗衣房
家务这种让人头疼的事情，要是一定要在狭小空间里完成，会让人感觉更糟糕。宽敞明亮的洗衣房再必要不过了。宽敞的洗衣房不仅能摆下多个洗衣机和烘干机，还能设计水槽，使得清洁、清洗的家务变得更加轻松。
除了这些改造方案以外，根据个人喜好，还能将地下室改成其他各式各样的格局。地下室就是这么一个任您发挥，满足您不同需求，增色您爱家的地方。
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加拿大税局是如何查税的？ | 居外专栏
大家都知道，加拿大政府对于涌入加拿大房地产市场的海外资金的监管越来越严格。同时，税局（CRA）也改变出售自住房的报税要求，因此一些收入少、名下却有多处房产的华裔移民，接到税局的查税通知书。那么，税务局究竟是怎样进行查税的呢？今天嘉德理财就这一话题简单来介绍一下。
一般来说，纳税人被税务局选中查税的几率是在1%左右，纳税人被选上查税有以下两种可能：
电脑分析选中查税；
根据第三方的可靠线索导致查税。
在大多数情况下，查税官员（Auditor）会使用书面形式通知纳税人已被选中查税，有时也会用电话形式通知。查税通知信的内容一般包括：查税的种类，将要审查的税务年度，纳税人需要准备的文件，查税官员的姓名，联系电话，以及所属的税务中心。另外查税官员还会要求纳税人收到信后，与税局联系，以便预约开始查税工作。
在纳税人资产的增长与申报的收入不相符的情况下，税务局一般要求查阅的文件包括所有银行账号文件、投资及存款文件、购买物业文件、购买汽车文件、贷款文件和信用卡账单等等。
查税结束后，查税官员会总结查税结果。如果没有问题，查税官员会作出不需调整的结论，并用书面形式将这一定论通知被查税人。如果查税结果有问题，查税官员会提出一个书面的调整建议，并向被查税人提供一份稿件，具体详细说明其计算过程及方法，供被查税人参阅。这份书面调整建议会说明被查税人可以在一定时间内提供补充材料或说明。如果查税官员没有在规定的时间内收到补充材料，或者查税官员觉得被查税人提供的补充材料不被接受，查税工作就到此结束。税务局会按照查税官员的建议对查税涉及的年度进行调整，并会发出正式的重新评估通知，具体说明被查税人应补交的税金、罚款以及利息。
在纳税人资产的增长与申报收入不相符的情况下，税务局一般采用根据个人资产及生活费来评估，即净资产评估法（Net Worth Assessment）。它的基本假设条件是纳税人如果没有隐瞒收入，净资产不会突增。在具体计算方法上，包括两个方面：一是计算纳税人的净资产、年与年相比的增长，每年的增长是以年底为计算界限。算入纳税人个人资产的包括现金、存款、房地产、汽车、债权、股票和其他投资等。另一方面是纳税人家庭每年的生活费用，一般按统计局的全国平均水平计算。净资产评估方法的基本运算公式：
纳税人净资产的增长 + 全家的生活费 – 已报的收入 = 隐瞒的收入
税务局按照这一隐瞒收入评估出应交的税款、罚款及利息。如果纳税人能够提供充分证据证明有其他的资金来源，而这种资金来源是属于免税的，如父母给的钱、借款、赌场或者中奖赢的钱等等，税务局会给予考虑。
责编：Adam Chen
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中加经贸投资是否受阻于孟晚舟案？居外网CEO接受BBC采访
华为高管孟晚舟去年12月因其公司涉嫌违反美国对伊朗制裁在加拿大被捕后，中加关系被认为进入寒冬。可现实究竟如何呢？BBC中文整理多组数据与时间表，带你看中加关系近期的跌宕起伏。
中加贸易
加拿大统计局的数据显示，2019年1月中加贸易有所增长，2月则有所回落。
虽然北京与渥太华的关系趋于紧张，但实际上，今年2月的中加商品进出口贸易量比起去年同期，分别增长了17.8%与8.7%。
值得留意的是，在2019年1月加拿大对华大豆出口量大幅减少25%，据加拿大统计局的分析，这主要是由于中美贸易摩擦。中国在2018年转从加拿大进口大豆，但其后与美国达成大宗购买协议，重新从美国进口大豆，导致中加大豆贸易量下降。
也有分析人士认为，由于存在政策延迟效应与规避风险的抢先出口效应，中加关系的温度可能要在数月后才会透过贸易数据反映出来。
油菜籽风波
加拿大是世界上第一大油菜籽出口国，而中国是世界上最大的油菜籽进口国，也是加拿大油菜产品的最大市场。
原本各取所需的油菜产品贸易在3月遭遇了大震荡。
中国以检验出“危险性有害生物”为由，撤销加拿大第一大谷物加工商理查森国际（Richardson International）的对华出口油菜籽资格，随后也将另一加国出口商维特拉公司（Viterra Inc.）加入禁令名单。4月初，中国对第三家加拿大油菜籽出口商提出品质不佳的质疑，但并未撤销其出口资格。
加拿大油菜协会的数据显示，2018年加拿大47%的出口油菜籽卖到了中国。
去年，加拿大对华油菜产品出口量总值44亿加元，其中包括油菜籽、菜籽油及其他油菜食品。加拿大油菜协会表示，目前没有来自中国的油菜籽新订单，其他产品则未受到影响。
油菜禁令打击的不仅是经济利益，对加拿大来说，油菜具有特殊的意义，跟奥运冰球队、枫糖一样，是加拿大引以为傲的产品。
早年的传统菜籽油并不适合人类食用，直到1970年代，加拿大种植者培育出如今人类食用的油菜。事实上，油菜的英文单词”Canola”即是Can（Canadian，加拿大），o（oil，油），l（low，低）与a（acid，酸）的组合词。
加拿大《国家邮报》写道，油菜代表了加拿大先进的农业科技水平，禁令是“中国刺向加拿大的穿心匕首”。
中国游客
在孟晚舟事件后，有传中国的国企、学校、大型私企等暂缓赴加交流，加拿大也暂停在华宣传旅游，但中国赴加旅游的大势似未被影响。
根据加拿大统计局数据，在2019年1月，赴加拿大的中国旅客人数为74000人，比起去年同期增加接近两成，比起2018年12月上升8.7%，幅度高于海外（除美国外）旅客增长比例4.3%。中国仍是仅次于美国的赴加旅客来源最大国。
房地产交易
近年来，中国购房者在加拿大房地产市场扮演举足轻重的角色。根据中文海外房产网站居外网的数据，中国买家对加国房产的兴趣在2015年登上高峰，当年成交量的升幅高达76%。
居外网的CEO罗雪欣近期接受采访时说，孟晚舟事件所引发的中加关系紧张，目前对来自中国的购房及投资热在加拿大并未造成“可感知的影响”。
居外网预期，在2019年，中国人购买加国房产的热情将持续，成交量会上升10%左右。加拿大仍是中国人海外置业的热门目的地。
罗雪欣说，鉴于加拿大在近年出台了针对海外购房者的税收政策，以及温哥华与多伦多的高房价，中国购房者开始放眼加拿大其他城市的房产。延伸阅读：【中国买家依旧看好加拿大房地产：只是换了地方】
Centra高级公寓第四期除了能够满足您的住房需求之外，还被誉为是蒙特利尔市的又一地标。由著名开发商CentraCondos Group开发，Centra公寓的迷人之处不仅仅是其绝佳的地理位置，更多的还是它的内部设计所给您带来的上乘的住房体验。
居外物业编号：39213395 点击查看房源信息
“加拿大鹅”
孟晚舟在加拿大被捕后，中国互联网一度出现封杀加拿大羽绒外套品牌“加拿大鹅”（Canada Goose）的呼声。该品牌的股价一度下挫40%，并延后了在华首家门店的开张。
不过，在孟晚舟事件后数周，加拿大鹅在北京三里屯的门店正式开业。根据媒体报道，开业当天店铺十分低调，没有筹备庆典或促销活动，但仍然吸引了大量客流量，顾客在门外排起了长龙，要等待半小时才能入店。
公司财报显示，加拿大鹅在2018年第四季度的全球销售量激增了50%。
“我们把政治留给政客们。”加拿大鹅的CEO 瑞斯（Dani Reiss）早前接受彭博社采访时说，该品牌的中国商业计划正在稳步推进。加拿大鹅的外套冬衣一般要价1400美元左右。
“新闻头条众说纷纭，但从结果上来说，我们在中国和其他地区的业务都有长足发展。” 瑞斯还特别指出，加拿大鹅与阿里巴巴天猫网店的合作尤其成功。
居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获着名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多加拿大在售房源，或致电 400-041-7515 谘询加拿大留学丶移民和投资的机会。
来源：BBC
责编：Zoe Chan
自雇人士如何获得最佳房屋贷款 | 居外专栏
与有稳定收入的工薪阶层相比，自雇人士因其非稳定收入而导致获得房屋贷款相对要艰难一些；但是，这并不意味着自雇人士不能获得房屋贷款。要知道，在加拿大的总就业人口中，2018年自雇人士的比例占到15%；对每个自雇人士来说，在加拿大有很多人像您一样面临着获得房贷比较困难的问题；因此，提供房屋贷款的银行或其他金融机构也专门设计出了针对自雇人士的房屋贷款产品；其目的首先是帮助自雇人士拥有自己的房产；其次，为自雇人士投资房地产也提供金融服务。
适合自雇人士购房贷款按照收入状况可以分为以下几个类别：1）能够提供收入证明的房屋贷款，2）不能提供完整和足够收入证明的房屋贷款，3）经营自雇生意业务少于两年的专业自雇人士房屋贷款，4）购买投资房或者第二套自住房的房屋贷款
一，能够提供收入证明类的房屋贷款
加拿大的金融机构给借款人发放房屋贷款的最基本条件就是审核借款人的收入与负债水平，以及借款人的收入来源渠道和稳定性。在申请房屋贷款时，自雇人士如果能够根据所提供的过去两年的报税收入证明满足金融机构的收入和债务水平要求，那么，这类自雇人士与一般的具有稳定收入的工薪阶层一样，比较容易获得房屋贷款；购房的最低首付资金比例也可以达到所购买房屋的5%。
所需要的报税收入证明材料主要包括T1 Generals和Notice of Assessments(NOA)。房屋贷款经纪或贷款专业人士首先要根据这些材料所显示的年收入水平来评估申请人的贷款资格。除此之外，金融机构一般要求申请人的信用分数至少在650分，有些金融机构可能要求申请人的信用分数至少在700分。
在该类别中，不少金融机构并不接受以佣金为主要收入的自雇人士申请房屋贷款。同时，在该类别中，不少金融机构主要针对自雇人士申请购买自住房发放贷款，而不提供自雇人士购买出租房或第二套的贷款；可是，也有个别金融机构却为这类自雇人士提供房屋贷款。这就需要贷款申请人多方寻找，或者直接联系房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。
二， 报税收入材料所显示的收入不足以满足房贷债务要求
在加拿大，自雇人士因为在报税时，对各种花费成本进行了抵扣申报，实际报税收入要低于其经营业务的收入水平。针对这部分自雇人士，加拿大的金融机构也专门设计了一种房屋贷款产品，帮助自雇人士购买自住房产。
该产品的主要特点是最低首付比例为10%；首付比例在10%和35%之间，贷款申请人需要购买贷款违约保险。这种贷款产品并不适用以佣金为主要收入的自雇人士。
这部分自雇人士申请这类贷款的基本条件是，自雇人士的生意业务至少满两年，个人的信用分数至少需要650分；同时，在申请房屋贷款时，需要提供过去两年的报税材料，如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA).
尽管如此，也有个别金融机构为这部分人士提供购买出租房或第二套自住房产的房屋贷款。这需要这部分自雇人士联系房屋贷款经纪或贷款专员，详细了解各个金融机构的具体贷款政策。
三，自雇业务时间少于两年的专业人士
一般地，自雇人士在加拿大要获得房屋贷款，至少需要满两年的自雇经营时间。但是，有一些专业人士在自雇经营之前是服务于某些机构；在自雇以后如果仍然从事与以前一样的专业服务事业。如果按照对于一般自雇人士申请房屋贷款的要求，这部分人士是无法获得房屋贷款的。针对这种情况，有一个金融机构专门为这部分人士提供房屋贷款。
申请这类房屋贷款的条件与一般的自雇人士申请房屋贷款的条件基本相同。需要过去最近一年多的报税材料，例如T1 Generals, Notice of Assessment(NOA)。个人的信用分数至少650分；同时还需要其他有关个人生意的财务资料。
该金融机构不仅为自雇人士提供购买第一套房产的贷款，也提供购买第二套房产的贷款。此外，也为自雇人士提供房屋贷款到期转贷。这种贷款产品是其他金融机构并未提供的。
那么，贷款利率是否会比其他类别的自雇人士所获得贷款利率高呢？ 并非如此。自雇人士在该金融机构获得房屋贷款利率仍然属于优质类型(A side)的贷款利率。
四，自雇人士购买出租房和第二套房产的贷款
在加拿大的优质房屋贷款（A类）中，不少银行或其他金融机构为自雇人士提供购买第一套自住房产的房屋贷款；但是，自雇人士若要申请购买第二套房屋贷款或者购买出租房的贷款，或者自雇人士想把自己已经合同到期的房屋贷款转到其他银行或金融机构，这并不是一件容易的事情；因为加拿大的很多银行或金融机构因为考虑到贷款风险问题，都不提供这类房屋贷款。
尽管如此，在加拿大仍然有一些金融机构为自雇人士提供购买出租房产和购买第二套房产的房屋贷款。为了顺利获得购买房屋的房屋贷款，有意愿投资出租房产或购买第二套房屋的自雇人士，需要联系您的房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)或贷款专员。
五，其他类型的自雇人士申请房屋贷款
作为自雇人士，如果仍然不能满足以上各种条件，那么，是否还能获得房屋贷款，并园自己拥有自己房产的梦想呢？
答案是：“完全可以”
例如，如果作为自雇人士，信用分数不能达到650分，但经营自己的生意仍然拥有现金流；从自己生意的财务报表看，拥有足够的现金流可以支持房屋贷款，那么，作为自雇人士可以获得接近于A 类或完全属于B类的房屋贷款。
同样，作为自雇人士，所经营的生意时间少于两年，甚至少于一年，但超过半年以上，虽然报税的收入很少，但是若能通过财务报表或银行流水账单，或者业务合同，等等，显示生意的财务现金流量能力，也可以从金融机构获得房屋贷款。
对于这类房屋贷款来说，在加拿大一般属于接近于A类或完全属于B类贷款。这类房屋贷款一般属于过渡性质的贷款。也就是说，通过获得这类房屋贷款，购房者首先拥有自己的房产；在一年或两年以后，申请人的财务状况或者信用状况获得改善以后，可以将房屋贷款转到A类的优质贷款。因此，B 类贷款的合同期限一般最长是3年期；有些也可以是1年或2年期。
对于那些自雇生意财务现金流量很好的自雇人士来说，虽然所经营的自雇生意不满两年，无法获得A类房屋贷款；但是，通过获得这类房屋贷款，这类自雇人士可以提前拥有自己的房产。特别是在房屋价格处于上升期间，购房者想更早获得自己的房产。这种贷款非常有帮助。
（本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何经济金融决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的专业房屋贷款经纪Mortgage Broker/Agent或专员）
责任编辑：Adam Chen
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多伦多湖滨Condo公寓投资必备知识 | 居外专栏
房地产投资涉及面很宽泛，鉴于投资者经济实力的不同，所选择投资的产品也不尽相同。对于一些机构和公司来说，选择投资周期较长、有稳定现金流回报的商业物业一般是比较好的选择。对于经济实力很强并有土地开发能力的机构和投资者来说，选择买地皮或旧房进行开发是一种高风险但却高回报的投资策略。对于广大中小投资者来说，购买现成住宅物业追求房产升值是大部分这类投资者的考虑重点。
如果房地产投资者的资金有限，不想对物业进行过多的打理，又追求稳定现金流并希望以后有一定程度房价增值，投资Condo公寓或投资Condo公寓楼花是眼下比较常见的投资方式。投资Condo现房或楼花的主要优点有：
1、相对于其他房地产投资产品，投资Condo现房和Condo楼花对启动资金的门槛要求比较低；
2、多伦多近几年出租单元严重缺乏，租金快速上涨， Condo的租售比也相对提高，现金流较好；
3、Condo现房和管理起来相对方便，基本不需要对物业进行太多的维护和打理，Condo楼花在交房前也不需要花费投资者太多精力，对于很多拥有大量物业的投资者来说，管理成本更低；
4、Condo的房价增值的速度远高于通货膨胀，尤其是在安省推出海外买家税后，低层住宅物业的房价都有不同幅度的下调，而反观Condo房价依然保持增长态势。
5、市中心的Condo新房增长数量远远不能满足市中心的人口增长速度，房源供不应求。
综上，投资Condo的门槛更低，并便于管理，且有稳定现金流和强劲资产增值潜力。
除了很好的现金流，大多伦多地区Condo目前的价格增幅非常不错，但是追溯到2011年到2016年之间，Condo和Freehold的价格走势表现完全不同，2011年到2017年4月前 低层物业价格年增长率都在两位数的历史高位，而次期间Condo现房的价格却是基本保持稳定，每年只有极小的价格增长率，一些地区的Condo甚至出现小幅下降。
然而这种情况在2017年却意外反转：受到2017年4月20日新政和加息的影响， 大多伦多地区低层住宅房价开始下滑，市场骤冷；相比之下Condo市场却极其火热。仍保持两位数强劲的增长态势。
正因为这样的反转，更多的房产投资者将目光投向Condo公寓市场，大家也开始关注对Condo公寓区域的选择。大部分投资者还是更加喜欢多伦多Downtown核心地区，比如Yonge & Bloor，比如Yonge & King，比如Bay Street Corridor（多大附近沿着Bay St），或者近几年越来越热的Entertainment District（King Street和John St交口附近）和South Core（Downtown湖边中部），但是随着多伦多了Downtown 核心位置Condo价格的提高，这些社区的入门门槛越来越高，对于多伦多Condo公寓投资者，寻找价格较低但未来具有升值潜力的社区，就显得尤为重要。
说到未来多伦多Downtown Condo的发展方向，就不得不说说Downtown东部湖边的发展。2017-2018年在这个区域连续发售的几个新盘：Time and Space Condo、Canary Commons、以及绿地开发的Lakeside Residences，加上新闻里炒得热火朝天的谷歌智慧城，都让不少投资者对这个区域产生了浓厚的兴趣。
但是由于是新区，不少打算投资Condo的朋友并不了解这几个社区，也经常有朋友来询问这些社区的情况，以及这些社区未来的发展前景。今天小编也来跟大家简单聊聊多伦多湖滨公寓计划 – Toronto Waterfront Revitalization。
多伦多湖滨计划
其实这个计划早在2001年就由三级政府通过，一个跨越25-30年或者更长时间的长远规划，可算是影响多伦多Downtown未来发展的 “百年大计” 了。
多伦多Downtown东部的湖滨一直以来为工业区，再加上Gardiner高速公路，让多伦多的湖边看起来很破旧。为了改变多伦多的这个短板，多伦多湖滨复兴计划，从1999年11月开始筹备，2001年正式由多伦多、安省、联邦三级政府，成立Waterfront Toronto，政府第一期拨款50亿加元，初步预计在25年内由政府和私人企业总投资300亿加元改造多伦多Downtown中部和东部湖滨区域。
今年多伦多政府又发布信息，三级政府在2017到2026年预算中，再追加15亿加元的投资到湖滨复兴计划，着手发展Port Lands（多伦多Downtown湖滨最东南的港口区域）的规划和基础设施建设，而在湖滨复兴计划开始实施30年（2031年）之后，继续支持私人企业（例如开发商）对这些区域的投资和开发。也就是说，在未来10年到20年左右，整个多伦多东部湖滨区域，将会建起来一座新城区！
湖滨复兴计划，虽然重点是改造Downtown东部湖滨区域，但是首先还是先把精力放在了多伦多Downtown中部的湖滨。湖滨复兴计划，主要把中部和东部湖滨分成了五个区域：Central Waterfront、East Bayfront、West Don Lands、Lower Don Lands和Port Lands。本着由西向东，由北向南的顺序逐步开发。
Central Waterfront
这个区域主要是在Queens Quay以南，西至Bathurst，东到Lower Jarvis之间的狭长地带。是多伦多主要的旅游景点，也是多伦多的面子工程。
经过过去十几年的开发，这个区域的各项工程已经完成的差不多了。政府这边最主要的工程就是改造Queens Quay这条街，从街道下面的各种管线，到街上面的公交系统、绿化园艺都进行了全面的升级。地产开发方面，紧挨着Central Waterfront北面的South Core社区，近几年建了大量的Condo，比较着名的有Pinnacle Centre、Maple Leaf Square、ICE Condos、Infinity Condos，Harbour Plaza等。
Spadina以西的Concord Cityplace也开发完成， Concord在这片区域最后一个项目Canada House也开始建设。从2000年的Gardiner高速附近一马平川，到如今附近Condo公寓大楼和金融办公楼林立，目前这个区域剩下可供开发盖Condo的土地越来越少了， Central Waterfront未来的可建设的Condo越来越少，并且地价已经很贵，这个区域未来的投资的机会慢慢变少。
East Bayfront
East Bayfront是湖滨复兴计划第一块被开发的新区，位于Gardiner高速的南侧，西至Lower Jarvis，东至Parliament St。最先进驻这个区域的是Corus Entertainment的总部和George Brown的分校，还有糖厂对面的Sugar Beach公园。由于是一个新区，区内非常重视可持续发展，社区达到Stage 1 LEED ND Gold认证标准。绿化度和步行度非常高，紧挨着湖边有一公里左右的木栈道让居民可以在湖畔散步。
区内规划了6000个居住单元和8000个就业岗位，包括1200个政府补助的出租单元。说到政府补助的出租单元，现在新开发的区政府对开发商都有这方面的要求，所以未来投资新区是很难避免的。
Cityplace当年在规划的时候，政府也要求开发商建造足够的出租单元，但是Concord的做法是单独建了一栋廉租楼在那里，这在很长一段时间都影响着周围的房价，直到2016年末那边的房价才开始启动增长。
East Bayfront区内的开发商都是顶尖开发商，比较着名的楼盘有几年前发售的Great Gulf的Monde Condo、Tridel的Aquavista和Aquabella以及2017年绿地的Lakeside Residences。这些盘的特点是包括了大量的无遮挡湖景单元，这在Condo密布的多伦多湖滨来说是越来越罕见的。区内的交通目前主要靠改造后的Queens Quay上面的有轨电车，但是随着湖滨复兴计划的发展，这个区域的就业和商业配套完善，步行和自行车将是区内最主要的交通工具。这就是为什么Google选择了紧挨着East Bayfront东边的土地来进行谷歌智慧城的建设，他们希望建立一个利用高科技支持的，自给自足可持续发展的新型城市。
West Don Lands
West Don Lands进入公众视野，主要是通过2015年的Pan Am Games（泛美运动会）。这块当年的工业用地，在80年代多伦多政府曾经试图重新规划开发，但最终由于资金问题而流产。直到2001年多伦多湖滨复兴计划，才重新开始规划开发这里，但是进度缓慢。直到2009年多伦多获得2015年泛美运动会的举办权，大量人力物力投入了这个社区，用了仅仅6年的时间，就建立起一个漂亮的运动员村社区。
在运动会结束后，开发商们继续开发这块地段，比如今年推出的Canary Commons项目。这个区域比较着名的景点，就是新建的Underpass公园和Corktown Common公园。对于喜欢户外散步和骑车的人士来说，这里将是Downtown最适合他们的区域。而区内的全新YMCA，更是让爱好运动的年轻人有了选择这个区域的理由。这个区域的年轻程度很高，今年夏天走在这个区域的路上，即使很晚都有不少年轻人在YMCA运动或打篮球，街上也有很多步行遛狗散步的人群。
Lower Don Lands和Port Lands
这两个区域一起说，主要是因为它们都尚未被开发，目前没有任何的住宅项目。这两个区域，预计将在未来几十年内慢慢逐步开发，这里将是多伦多的未来。为什么这么说？首先这两个区域目前是完全未被开发的工业用地，它们的规划将融合所有最新的科研成果，建立一个未来之城。其实谷歌智慧城这个项目，就位于Lower Don Lands的西北角，而这块试验田一旦成功，将被扩展到整个Lower Don Lands和Port Lands。
其次，多伦多、安省、联邦三级政府对这块区域是十分重视而且充满了决心的。就在2017年，三级政府追加了15亿加元的拨款，主要用于对Don River河口和Port Lands的防洪设施进行改造，为下一步开发这两个区域做准备。而这片区域一共880英亩的土地，超过了另外3个已经开发区域土地面积的总和。目前对Lower Don Lands的开发，多伦多市政府已经有了初步方桉，以Don River河口为中线，两边建立绿地公园，再往外是生活区域。一旦这个区域建成，多伦多东部湖滨将以全新的活力展现在世人面前。
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