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說起房屋養護，很多朋友首先會想起秋冬時節那些重要而繁瑣的工作。的確，秋冬時節的養護工作非常重要。但是夏天的房屋養護也是不可或缺的，而且夏天也比秋冬時節更適合戶外勞作。雖然在多倫多，大家都希望能趁夏天出去玩玩，但對於有意賣房的朋友，我們還是建議大家抽點時間出來做好養護工作。

以下就是一些有關夏日房屋養護，還有設施維修方面的建議。

首先，夏天非常適合維修屋頂。房屋的屋頂應定期檢查，夏天尤其如此。特別是那些已經超過5年的屋頂。如果在最近幾年內，房屋所在地區出現過一些惡劣的天氣，那對屋頂的檢查和維修更是不容忽視。

• 弄清屋頂瓦片的推薦使用時間。相關信息會記錄在檢查保修單上。一般來說，只要過了保修期，那屋頂瓦片就得更換。

• 如果屋頂確實需要更換，那可以考慮將屋頂升級翻新。如果需要翻新的時間快過預期，那麼千萬不要猶豫。

• 如果瓦片要被完全替換，建議在瓦片下面放置一定數量的隔熱材料。

• 經常檢查瓦片是否有松動或損壞，如果其他瓦片狀態良好，可以考慮只替換這些瓦片，而不需要替換整個屋頂。

其次是維修車庫。除了維修外，還得做許多類似清潔、整理之類的工作，甚至還可以給車庫安排一些新的用途。

• 夏季伊始，就要開始打掃車庫了。

• 如果需要的話，在地板上塗一層新的密封劑。

• 考慮一下牆壁或地板是否可以刷上一層新漆。

• 與其清空車庫，不如把它看作一個創造性的存儲區域。

• 在整理車庫時，可以添加一些貨架，或者規劃一些儲物空間。

• 在添加夾子之後，車庫裡還能放置冰箱之類的電器。

• 把自行車掛在架子或掛鉤上，這樣可以延長自行車輪胎的使用壽命。

車庫的自動門如有半開半關、關閉後再開，或發出刺耳噪音之類的問題，可同時維修。

• 車庫門每年都需要上油。這件事房主自己就可以完成，不用另外請人。

• 對於那些不能正常開關的門，一定要及時檢修。

• 庫門彈簧也是有使用壽命的。使用壽命將盡時，要及時更換。

• 屋主不要試圖去維修彈簧；更換彈簧維修庫門之類的工作一定要雇佣專業人士。

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然後是房屋護牆板。針對不同的護牆板需要進行不同的養護。

• 無論哪種類型，所有護牆板都需要每年清洗一次。大多數類型的塑料都可以用強力清洗機清洗，但是薄的乙烯基塑料需要用專門設計的清洗液衝洗。

• 檢查壁板，看看有無損壞。如果損壞，就要及時修復。

• 如果壁板是天然木材或油漆過的木材，首先考慮重新粉刷。

• 如今市場上有許多新型側壁板。如果你的護牆板年久失修，或者在過去的幾年裡，護牆板的維護費用很高，可以考慮整體更換。

再然後是加固和裝飾庭院外的柵欄。這不僅是為了美觀，更是為了安全。

• 開始檢查柵欄，看是否需要加固。

• 檢查門閂並確保它們狀態良好。如果無法修復或門閂太舊，立刻更換。

• 檢查一下大門開閉是否正常。門，連同鎖系統，可能需要更換。

門窗也必須經得起天氣的考驗，還要能經受大量的磨損。

• 夏天適宜戶外工作，而且油漆干得也比較快，所以是重新粉刷木質門窗和窗欞的理想時間。

• 考慮用一些環保建材替代原來的門窗，這樣不僅有利於環保，還可以節約成本，在需要夏天制冷和冬天保暖時也能節約能源。

另外還要檢查空調。這件事最好在夏天一開始時就能完成。

• 即便剛入夏時氣溫可能不高，檢查空調的工作也一定要在夏天剛來時就做好。如果到盛夏時節才發現空調壞了，很可能一時間找不到維修人員。

• 維護室外的植物。清除單位周圍兩英尺內的灌木和樹葉，以防阻塞通風系統。

• 確保按照制造商的建議清洗和更換過濾器

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此外，夏季是植物旺盛生長的季節，屋主可能會經常使用草坪和花園中的設備。所以對它們也要進行養護。

• 定期磨好割草機刀片；尤其是在盛夏時節。

• 如果割草機的使用年限超過5年，請確在使用前已經檢修過。

• 如有需要，可以考慮添置一些更新式、更高效的設備。

還要在屋子附近走上一圈，注意檢查地基處的裂縫。

• 如有裂縫，立刻用合適的灌漿填補。

• 特別要注意檢查和修復地下室牆壁的裂縫。

定期對車道進行養護，以延長使用壽命。

• 從第一級台階開始，選擇適用於混凝土、瀝青的填料來修補裂縫。

• 在修補完裂縫後，如果車道年份過長，可以用柏油/瀝青重新鋪裝車道。

• 考慮重新設計車道，以配合你的房屋和景觀設計。目前石材和混凝土是兩種最受歡迎的選擇。

最後，夏天時庭院中的用水量會激增。因此確保供水設備的正常運行也是必不可少的一件事。

• 如果室外水龍頭漏水，請及時修理。有時龍頭擰緊關閉後依然會漏水，這時就必須把龍頭換掉。

• 如果有游泳池，那就需要在夏天到來前及時清洗，還要檢查供水和排水設施是否完好。

• 如果使用過室外熱水浴缸，也要注重清洗和保養。

以上這些主要是適合在夏天進行的檢修和養護工作。但其實，夏天也是一個對房屋進行升級改造的好時節。關於這方面的建議，我們會在之後介紹給大家。

 

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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多倫多最大的華人地產公司大鵬地產2018年Top 10 Listing Team團隊經理Jason Gao，在給一些人還在中國或剛來加拿大的客戶介紹房子時，大家問的第一個問題通常是這個房子有多大、面積多少？然而，加拿大的房地產市場觀念中，並沒有單位面積價格的概念。加拿大的房屋，不論是公寓，聯排別墅還是獨立屋，所有人在買賣房屋時，都是按一整棟/套房屋來標價的，即一棟/套房屋開出一個價格， 而不是按每平方英尺出售。

在中國買房，無法避免“公攤面積”這個坑。“買100平米的房子只得70平米。”這就是為何絕大多數中國人在買加拿大買房的時候會計較房屋面積的原因。

加拿大的房屋面積不包括公共部分。公攤就是公攤，不能拿出來賣錢。

而在加拿大，賣家並不提供房屋面積的多少，實際上大多數人也不知道自己的房屋准確面積。即便有時候賣家提供房屋面積，但也會加一個賣家免責的條款“所有數據不一定准確”。Bo, The Real Deal ! 團隊經理Jason Gao指出，一個房屋的價值是由很多因素決定的，主要是房屋的位置、占地的大小、房屋的大小、房屋的布局、房屋的狀況、前後院和車道的狀況等等，房屋的面積多少只是其中一個因素，有時候還不是主要因素，並且加拿大房屋銷售合同中的價格都以“套“計算，不換算到單位面積價格，所以房屋面積只是一個參考，無需糾結具體數字。

土地面積和房屋面積

加拿大的房屋可分為帶土地的低層別墅和不帶土地的高層公寓兩種。

加拿大房產的土地面積

加拿大帶土地的別墅價格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、車道、車庫、前後花園，甚至游泳池等。

別墅一般會標有一個土地面積（Lot Size），一般會標注如50X120FT、10X35Meters等，分別指地皮的長度和寬度。

例如下圖的雙拼別墅，土地面積是29.75X137.79英尺，可以看出，這幢房屋的LOT比一般房子要長，一般LOT長是120尺。

如果遇到不規則四邊形（irregular Lot）的地皮的話,前一個尺寸代表臨街一邊的尺寸,後一個尺寸則代表地皮縱深較短的那個邊的尺寸。

加拿大房產的房屋面積

房屋面積對於加拿大的買家來說，一般是依據政府最後驗收時候測量的數據（MPAC房屋面積資料），或者開發商，或者賣家經紀測量出來的，可能會具有一定誤差，只是一個參考數值。但誤差並不能影響房價。

Jason Gao指出，對於公寓來說500平方英尺以下是一個級別，500平方英尺以上每100平方英尺是一個級別。但對於獨立屋（半獨立、鎮屋等）來說，每500平方英尺作為一個台階，比如1500到2000是一個級別，2000到2500是一個級別 。

比如，房屋面積一般指的是使用面積，而這個使用面積不包括地下室、車庫和游泳池等。

加拿大對房屋面積的計算，雖然全國並沒有一個統一的公式，但也算有一個大多數人認可的標准。

獨立屋、雙拼和聯排別墅面積認可標准

按  Floor Space（地板面積）來計算

【計入面積】

主層、二層、三層或閣樓，但屋頂若有坡度，第三層或閣樓的房屋面積會酌情折減。

【不計入面積】

陽台、露台等不封閉空間不計入面積。

地下室一般不計入房屋銷售面積內。

地面以上的非供暖建築空間，如車庫、泳池、工具房、臨時儲藏室等地方的面積是不會計算在房屋面積以內。

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公寓面積認可標准

一般指套內的建築面積, 從牆內的一半測量長與寬。【不計入面積】

公寓陽台、公寓樓梯間、電梯間，小區花園、小區外圍綠化帶，和地下公共車庫等中國國內計算的公攤面積在加拿大房產中就幾乎不會被計入公寓的房屋面積內。

其實在加拿大人們更注重房屋的質量和窗外的景色，對面積的多少不會那麼的斤斤計較。

如果您在房產投資方面有任何疑問，歡迎隨時聯系我！ 作為加拿大最大的華人地產經紀公司Homelife Landmark — 大鵬地產主席大獎獲得者、地產超級精英俱樂部會員，Bo, The Real Deal! 團隊願為您提供從選房、賣房、貸款、律師、物業管理等一條龍服務！

 

高岩松Jason 加拿大新移民、學區房購房一站式解決專家

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“可以幫忙租房麼？”“有沒有什麼坑需要注意？”最近收到不少這類的詢問。想想也是，馬上天暖和了，不少移民來登陸，也有很多准備今年秋天來留學的朋友都拿到學簽，也考慮要來准備來蒙城了。於是“找房住”成為登陸蒙城備忘錄中的第一項是內容。一想到要到一個完全陌生的地方找地方住，好像還真是一件很麻煩的事呢。

回想起17年前我只身一人來蒙城前，也曾為這事愁得晚上睡不著覺呢。2002年雖然有網絡了，但沒有微信這麼方便，都是電子郵件往來。記得當時是轉了幾個彎，才找到了朋友的朋友的朋友在蒙城幫忙找房。這名素末謀面的朋友很是熱心，聽說我一個人來，就在家附近找了一個要找室友的女生，幫我談好價錢和入住時間，和我確認之後定了下來。於是我一到蒙城就有了落腳的地方，當時對自己的一間小屋也很滿意，我們兩人共用客廳，廚房，洗手間，價格好像就250元一個月。一住就是一年，後來租約到期，我又找房換房，短短兩年之中因為各種原因換了4-5次地方，中間自己找房，有租別人轉租的房子，和人合租，付了訂金結果沒租成等種種經歷，租房5年之久的房，才自己買房穩定了下來。

可是我感覺這裡租房沒有什麼坑啊，所有法律都對租客有利，當然因為不了解法律可能會有一些誤會，那麼這次我就那些年的租房經驗，和大家分享一下在蒙特利爾租房時要注意的問題：

房型有“半個”

來這裡的朋友會發現的第一件事是，這裡描述要租的房都是說：1個半，2個半，3個半，4個半。這到底是什麼意思呢？原來這是區分戶型的一種說法。這“半個”是指洗手間。通常1個半就是指進門就是一大間外加廚房和洗手間，沒有關門臥室，像是單身宿舍的樣子。1個半還分大1半和小1半，大1半是指廚房有門，小1半就是廚房開放了。這種房子單身或小兩口住最適合不過。2個半是指有臥室有門，但廳的面積非常小，可以忽略不計。3個半就是國內的一室一廳，4個半是兩室一廳。

租房要簽合約

正常蒙城租房都是要簽合約的，英文叫“LEASE”，法語叫“BAIL”。別小看這個文件，你去辦很多事的時候都需要，比如為孩子申請學校，自己申請上政府為新移民舉辦的法語班，學校申請助學金等都會要你出示你的租約，以證明你的居所。

蒙特利爾的租約由政府為保護公眾利益監制、公開發行的，在便利店或郵局，藥店都有出售，也就幾元錢而已。上面的條款都已寫好，只需要房東和房客商量好按自己的情況填寫就可以，非常方便。建議大家好好讀一讀上面所有的條款，以了解作為房客自身的權益。

租約簽多長時間？

一般來說，大多數房東要求租約12個月起簽。也可以簽6個月或3個月以下的，一般的房東不喜歡短期租客，即使簽下也會租金比較高，同時出了糾紛，租客的利益得不到很好的保護，因為是短期租約，有關保護租客的法律多不適用。

例如根據法律要求，12個月的租約，房東要在房租到期前提前6個月詢問租客是否續租，如果不想續租，必須在房子到期前3個月以掛號信形式書面通知房東。不通知的話，房子到期視為自動續約一年。如果租約不滿一年，只需提前一個月通知房東是否需要續租。租約未滿前如果想退房，需與房東商量，如果房東不同意，也可以提議將房子轉租給他人，由新租戶去完成租約。

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房租價格什麼是合理的？

蒙特利爾的房租都是市場價格，根據地點、房況情況定價不同，只要雙方都接受就可以了。像市中心，現在1個獨立臥室，家具全包的新公寓租金達到1500元左右，但如果在非市中心的地鐵沿錢，也就千元左右，根據房子狀態不同各有不同，有的房租可能只有幾百元。

房屋整間出租的通常不包括家具，單間房間出租的有時會有家具提供或者前房客的家具轉賣給你。房租有包熱水和取暖的，保暖的房子大多都是水暖，不保暖的一般是電暖。每月電費看房子大小，一家人一般一個月電費100左右，如果租新公寓,一個月電費有時只有30元。

有一些出租房全不包的很徹底，連爐頭冰箱都沒有，這個一定要在簽約時看清楚，lease上面都會標注是否包熱水包暖包爐頭冰箱，不要相信口頭承諾，所有東西都以簽字的租約為准。

房東可以隨便漲房租麼？

國內常聽說黑心房東隨時漲房租，趕房客走的消息。在蒙特利爾這幾乎是不可能的。因為這裡有關租房的法律法規都向房客這一弱勢群體傾斜。房東可以每年漲一點租金，如果沒有翻新或大的維修，一般漲價水平只能和通貨膨脹相持平，前些年都只有2%左右。他們會寫信提前6個月通知房客新一年的租金是多少，作為房客如果覺得不合理可以不同意，房東也許會到當地租房委員會申請執行，到時就要看法官怎麼判了。在判決下來之前，房東是不能趕房客或漲價的。

蒙特利爾市中心高檔公寓，一共112平方米，原是兩個臥室的設計，因為現主人希望大會客室，去掉一堵牆。現在只有一個主人房，兩個浴室，第二個臥室只需要加上一堵牆就可以了。該公寓在市中心地區，離GUY地鐵站僅5分鐘路程，公寓樓對面就是CONCORDIA大學的修女院改成的大學生宿舍，出租也很方便。離最熱鬧的市中心僅一街之隔，鬧中取靜。
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房東可以收押金麼？

法律規定民用房長期出租一概不許收取押金，任何形式的都不行，所以如果遇到房東問你要押金的，直接回他這是違法行為就OK了。但是實際上，對於大多數新來的移民和留學生，因為沒有辦法調查房客的信用紀錄，房東會要求收取押金或提前收取最後一個月的租金，如果不交房東可以不租給你，在這種情況下為了租到房子，很多房客也同意交了，但一定記得找房東要收據，並把這個錢寫在租約上，到時也有據可尋。

接轉租房要小心

網上經常會有轉租房子的廣告，一般因為價格便宜，有時還會有比較誘人的條件，如家具，或免一個月半個月的房租等，這讓許多人心動。但是我建議接這樣的房子，一定要謹慎，仔細讀租約，你接下來的不僅僅只是一個房間，還有一些責任和義務，租約上的條款對承租人都有約束力。

另外要查清轉租的原因，有些有蟲害，噪音，被盜搶的房子都是轉租的熱門，接手的人要慎重。還有，租房一定要看一下地下室和垃圾間，這兩個地方是最能看出整個物業是否干淨有蟲的關鍵。針對蟲害最討厭的就是bedbug,這個東西在中國除四害的時候早已滅絕了，但是卻由中東人帶入了北美，有些房東喜歡撿一些二手家具，把bedbug引入公寓內，此東西非常難清除，所以租房之前可以去這個網站去查一下你要租住的公寓是否有bedbug http://bedbugregistry.com/search/

在蒙城怎麼租房？

在蒙城租房有三種：第一種是找中介，我們在一般在專業房產網站上找，有合適的推薦給客人，如果客人在國內，我們也可以用線上視頻讓他們現場看房，如果合適我們會幫助談價格，簽租約，甚至擔保交押金等。

第二種是對人已經在蒙城的，那就是掃街（也就是現場找房，對外出租的房子一般會在房外掛上 A LOUER的標牌），看合適的打牌子上的電話就可以。但這種辦法適合已經比較了解蒙城地域環境的人。

第三個途徑就是能過網絡自己找房，其中分中文和英文租房網站：

中文租房網站有，例如：

1. www.sinoquebec.com：蒙城華人網，比較大的本地華人論壇。
2. www.mengchenghui.com：蒙城彙。
3. 58同城
4. https://www.juwai.com：居外網

英文網站：

1. http://montreal.kijiji.ca：這邊的大型分類網站，類似於國內的58同城，其租房板塊很專業，可以選擇區域，房間類型，是否含家具，是否可以樣寵物，用戶體驗比較好。
2. http://montreal.en.craigslist.ca：類似的大型分類網站，類似於國內的趕集網，租房板塊沒有kijiji那樣設定多個篩選條件，不過房源比kijiji要多。

 

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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轉眼暑期已至，廣大多倫多學子們都開啟了假期模式，這其中也有很大一部分正為新學年的住宿問題計劃並行動起來了。要知道市中心的多倫多大學St George學區僅提供一年級學生宿舍，從兩年級開始學生就得自找“住宿”出路了。Daisy黃嵐認為不管您是買是租，先下手為強，而且應該對市場有足夠的了解，做足功課。本期Daisy黃嵐為大家解析一下多倫多大學市中心校區周邊的Condo市場行情，選取有代表性的區塊和二手樓盤給大家做一個綜合介紹。相信一定能幫到您或您的親友、同學。

首先讓我們現在俯瞰一下多倫多大學及周邊的地圖。我們可以從圖中看出多大附近主要Condo公寓分布在多大東面，北面，南門也有一些，但西面多為低層建築，基本沒有適合學生的高層Condo。

我們先來看多大北面，這塊區域一般是指Bloor北面的Yorkville街區。這裡是Downtown最高端的區域了，我們從Daisy的視頻和下面的3D房價鳥瞰圖中可以看出房價最高的幾根柱子都在Yorkville。為什麼Yorkville的房價相對於市中心其他地方有鶴立雞群之感呢？因為這裡集高品質生活，休閑，時尚，購物，以及多大學區於一身。地段相當於上海的南京西路，紐約的第五大道。這其中以四季酒店私人公寓最為典型，也帶動了周邊高端公寓的開發。人口組成方面，居住在這裡的人群都是富裕階層。Daisy之前原創的【多倫多市區有錢人都住哪】以及【多倫多Condo豪宅三甲榜】中都提及了Yorkville。每年多倫多Condo房價冠軍總在這裡誕生。這裡不僅建有豪華公寓、商業寫字樓、星級酒店、電影院、美食餐廳，還有著名的名牌購物街。這塊區域房屋的購買者主要為政客、老板、學者、藝術家、留學生以及高端市場的投資者，這裡集中了 Downtown 80% 200萬加元以上的成交。這裡雙相地鐵交彙，交通發達，臨近大學城、使館區、Bloor精品名牌購物街、安省皇家博物館、數百個高檔餐館酒吧、私人俱樂部，居有典型的“高收入”、“高學歷”以及“高房價”等高端市場特征。

值得一提的是，這一塊小小的區域的租金價格位列北美最貴零售店租金之一。這裡有700多個獨立精品店和6家百貨公司。沿著Bloor大街入駐的奢侈品牌有Louis Vuitton、Prada、Gucci、Boss、Chanel、Hermes、Tiffany、Cartier、Calvin Klein、Lacoste、Coach等等，使得Yorkville成為一個真正的高端購物區。

Daisy黃嵐在下面列舉了Yorkville街區頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

Four Seasons Residence

開發商：Menkes

地址：60 Yorkville Ave, Toronto

One8One Davenport

開發商：Mizrahi

地址：Davenport and Avenue , Toronto

再來看多大東面

多倫多大學東面的街區以Bay, Yonge 和Church 三條南北向的街道為代表，北鄰Bloor大街，南至Dundas大街。從Daisy黃嵐的分析地圖中可以看出，這裡Condo眾多，加上夾在多大和懷雅遜Ryerson大學之間，天然的成為了學生社區。相對於北部Yorkville Bloor大街的奢華和南部University大街的大氣，多大東面的Bay街和Yonge街更顯地氣，沿街各式親民的店面齊全，風味十足，生活非常方便。這裡往南就到了Dundas大街的伊頓購物中心，以及金融區CBD，而且臨近地鐵，無論學習工作都非常方便。由於區塊內Condo眾多，在此選擇Condo基本是隨行就市，不管是租或是買賣，價格一般不會出現偏離太多的狀況。一些有特點的Condo, 如可以俯瞰多大全景的樓盤如U Condo等雖然價格不菲，Daisy黃嵐認為還會持續受到買家、租客的追捧，其價格走高的趨勢將跑贏大市。

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Daisy黃嵐在下面列舉了多倫多大學東面頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

ONE Bloor

開發商：Great-Gulf

地址：Yonge and Bloor , Toronto

U Condo

開發商：Pemberton

地址：65 St Mary St, Toronto

AURA AT COLLEGE PARK

開發商：Canderel

地址：386 Yonge St, Toronto

Casa II

開發商：Cresford

地址：42 Charles St E, Torono

Chaz Yorkville

開發商：Edenshaw

地址：45 Charles St E, Toronto

Casa III

開發商：Cresford

地址：50 Charles St E, Toronto

One Thousand Bay

開發商：Cresford

地址：1000 Bay St, Toronto

VOX Condos

開發商：Cresford

地址：28 Wellesley St E, Toronto

TOTEM Condos

開發商：Worsley-Urban

地址：17 Dundonald St, Toronto

最後我們來關注一下多大南面。

說到多大南門就一定要說University Ave這條多倫多的長安街，它是多倫多最寬的一條主街，相當於北京的長安街，上海的世紀大道，巴黎的香榭麗舍大道。University Ave沿線遍布公共機構，如加拿大最權威的5大醫院，還有安省法院，再往南一點就到了市政廳和金融區CBD。這裡距離多倫多的娛樂區即Rogers Center一帶也很近，而且出行有地鐵， 有的樓盤更可以直通金融區CBD的著名地下走廊網PATH。這裡往東一點的唐人街也一定不會讓我們中國留學生的中國胃失望。綜上所述多大南門區域對於求學、工作、生活休閑的人群都是很有吸引力的，由於整個多大南門區域整體上規劃大氣，這也是Condo規劃在這一帶相對稀缺的原因。

Daisy黃嵐在下面列舉了多大南門頗具代表性的二手樓盤均價鳥瞰和關鍵行情指標：

RESIDENCES AT RCMI

開發商：Tribute

地址：426 University Ave, Toronto

鑒於篇幅關系，Daisy黃嵐對於多大附近Condo不能逐一列舉，具體還要結合您的租、售、買的需求量身定制。

 

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

 

 

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很多人向我打聽作為外國人到底在加拿大魁北克怎麼買房？可以貸款麼？有沒有特別的稅，需要親自來加拿大一趟麼？……好多問題。所以我想寫寫最近替法國來的王先生買房的經歷，也許可以回答大家所有問題。

找個靠譜的引路人

在一個你可能都從沒有去過，或者只是匆匆路過的國家投資買房，還真是一件風險挺大的事。所以找個靠譜點的引路人很重要。這個引路人就是當地有專業執照，願意盡心為你服務的地產經紀了。當然這種事還真很難說，你怎麼就可以相信一個和你素不相識的人呢？我想每個人都會有自己的判斷標准。

我和王先生相識算緣份吧。他是通過看我的文章找到我的，我們先是電話聯系，然後加了微信聯系上。在通過交流中，我了解了他想為來讀書的女兒購房的需求，資金情況，想買房的區域等，我也多次發給他一些房源，讓他對蒙特利爾的市場有所了解。幾個月下來，他確實對蒙特利爾的房價有了更清楚的了解。在制定預算和選擇定居點方面有了明確的想法。

為買房早做資金准備

王先生之前匆匆來過一次蒙城，在銀行開了戶，為了買房，他也早早開始把資金從海外打入加拿大帳戶。但是到底要多少錢，他並沒有數。為此我給他介紹了幾家銀行的貸款經紀，由他們為王先生的購房做資金規劃。根據現在的政策，外國人買房要付至少35%的首付，剩下部分由銀行貸款。但這些貸款也是有條件的，有的需要10%的房款存在銀行做押金，只能做保本投資，不能隨意動用，直到貸款結束。有的只給貸款60%，但需要4%的房款做押金。而且對貸款人的資格審查也不一樣，大多數銀行要求貸款人和加拿大必須有一定聯系，比如子女在此留學或是有工簽，或者有家人在加拿大。王先生在加拿大什麼親人也沒有，唯一要來讀書的女兒還沒有辦好學簽。好在還是為他找到了一家肯貸款的銀行，願意以65%貸款加上10%的押金，但必須要他人親自到蒙城來簽貸款文件。

明確所需資金後，王先生很快從香港轉來了所需的首付。

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親自看房 面見銀行

一切准備好後，王先生在兩個月後訂下了來蒙城的時間。他告訴我一共只能待4天，所以必須在這4天的看好房，並辦好貸款。於是在他來的前一周，我開始為他預訂看房。說實話，現在蒙城的房市很熱，正確標價的房子應該在21天就出售。所以我為他好不容易預約上兩天內看12個房，但實際上我約了30個以上的房子，有一半多被告知已有OFFER或是已出售。我不得不不停地調整時間，以確定他能在最短時間看到最多的房子，這樣能做出最好的決定。

那兩天現在想想真是不容易，都要到下午3點才能吃上飯，腳都走得生疼。但好在在看完最後一套房後，他告訴我，第二天早上看的第一套房是他想要的，因為地理位置特別合適，價格也在他的預算內，房子狀況也保持很好。那房其實並不在王先生當初考慮的區域內，但在我搜索房源，考慮到他女兒上學的實際情況，加之我對蒙城的十幾年生活的經驗，特地擴大了另外兩個不錯的好區的房源搜集，才找到了這個房源，當時才上市3天，我們是第一個看房人。所以該說什麼呢，我想只能用緣分來解釋。

居外推薦蒙特利爾西南部LaSalle區獨立別墅。該房占地452平方米，有4+1個臥室，3+1個衛生間，居住寬敞舒適。剛剛重新裝修廚房，大理石台面，時尚櫥櫃，盡顯高檔。該房地處LaSalle優質社區，步行距離兩所優質小學，附近有大超市，電影院，餐館，LaSalle醫院，公共室外游泳池等，非常適合新移民安家定居。
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王先生看中了這房，但他並不太清楚到底該如何出價才能既沒有買高，又能買到這房。我連夜查了這附近已出售房子的價格和市場上房子的標價，和他仔細分析合理的買價，制定了正確的還價策略，並解釋所下的OFFER上的每一句話，他這才簽了字，第三天發出了OFFER。與此同時第三天上午，我陪他見到銀行有關人員，辦理好了所有貸款文件。

還沒有等到OFFER的回音，王先生一大早就飛離蒙城了。我們還保持著密切聯系。還價過程如我們預料地來來回回了兩次，每一份需要他電子簽名的文件我都細細做了解釋，最後就在我們預想的價格上，賣家接受了我們的OFFER。

但王先生真得能順利買下他的房子麼，做為海外買家，他人不在這裡，接下的事該如何處理呢？我下期再講給大家聽。

下文繼續：【3天買下公寓房，3個月後順利入住——海外買家王先生蒙城購房記（下）】

 

經紀柯婕專欄全集：柯婕魁北克談房說地

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小編每周都催稿，可是身在房地產交易中的我們有時真是的像打仗一樣，實在找不到時間寫東西。過去的三周時間，我基本上忙得團團轉。有一周一連三個交易，一個是超低價買的，原價46.9萬元，我們在40.8萬元買下。有一個是6個offer中搶來的，開價41.2萬元，我們是42.9萬元8天內成交價的。還有一個是幫客人賣房，要價37.85萬元，最後38.5萬元賣的。每個客人都很高興，而我也發現我工作本該有的意義，不是幫客人賣高價，不是幫客人找特低價，而是陪他們在這一路比想像中更復雜曲折的買房或賣房的過程中最終做成一筆雙方都滿意的交易，找到一個真正屬於自己家。客人的利益是我在工作中考慮的第一標准，不管他最終是買賣了房，還是沒有。

這周稍有點時間，我想和大家分享一個就在上周六差點成交的投資房案例。今年我拿到了商業房的買賣執照，對投資房有了一些研究和定期跟蹤，也有成功的買賣，但是這個失敗的案例，我想可以給很多想買投資房子的讀者一些啟示吧。

我的客人是國內剛過來移民登陸的陳女士。說心裡話，我對陳女士還是相當敬佩的，好好花時間了解蒙城的地產情況，根據自己的具體情況對房產投資做出計劃。比起國內一些來都沒有來看過蒙特利爾，就咨詢買房問題的客人來說，陳女士自己做了好多功課了，真是誠心誠意想買房的。但即使如此，她還是走了不少彎路，而且最終還是沒有成功。

買房定位不明確

最早陳女士像很多移民一樣想買自住房，但考慮到放不下國內的事業，她計劃要1-3年之後才真正登陸，對所買的房子該是什麼樣並不很明確。聽朋友說、上網看，跟過許多地產經紀，她從西島看到南岸，也看了好學校眾多的NDG，西山，東部，西南角，貴的，便宜的，估計把整個蒙城都看了一遍。當我們碰面時，我分析了她的情況，考慮她是幾年之後才會來居住，現在買只是因為房價在漲，她希望能保值增值，所以向她推薦了多套房投資。這裡的房市和國內不太一樣，可以一次性買一幢樓含有多套房子的小樓作為投資。像她看中的自住房都比較大，裝修高檔，這樣的房自己不住，但費用大，租金不會太高，所以收益率並不理想。因此我建議她不如直接買投資收益率好的多套房，持有這樣的物業，正常報稅，還貸款，在加拿大建立信用，到時自己來了再買自住房也是容易的。就這樣，我們開始尋找投資房。

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投資房比自住房購買更復雜成本更高

其實從地產經紀的角度來說，自住房買賣比投資房要簡單很多，如果從我的工作量考慮，建議客人買自住房最省事。但是客人利益是第一的，我們做為經紀首先是要站在客人的角度找到對他們利益最大化的買房方案。那麼投資房和自住房購買有什麼區別呢？

1. 銀行貸款更嚴格：

自住房銀行的貸款額度是可以算出來的，也就是購買人的年收入乘以4.5倍。做為5年內的新移民和海外居民，購買人的收入證明可以從中國出具，銀行是接受的。

但是多套房就不太一樣了，一般銀行不考慮外國的收入證明。

小的物業，如有的銀行辦理6套以內出租房貸款，有的銀行辦理8套以內出租房貸款時，根據房子的收租情況和貸款人的收入情況 ，貸款額可以是80%到65%不等，和自住房差不多。貸款利率可能比自住房的稍微高一點，但也可以拿到3%左右這樣的優惠利率。

 大的物業，超過8套數，或者裡面有一套是商業用房，哪怕所占面積不到50%，這樣的房都要轉做商業貸款，那麼這樣的商業貸款到底能貸多少錢，就真的不是我們可以自己算出來的，銀行一般要看到房子本身的收益情況，貸款人自己的條件等，根據特別算法，給出貸款額，有的可能只是房價的50%，有的可能50%都不到。貸款利率也是商業貸款利率，現在都到了4%以上。這就要求買家有相當的首付款。像陳女士後來想買的房，150萬元的價格，最後我們只貸款到65萬元。這是這個交易失敗的關鍵之一。

2. 投資房購買成本會更高：

買自住房，買家一般花個驗房費用，一套房根據公寓或別墅不同，價格在300-700之間吧。但是買多套房，驗房費首先就會有差別。像幫陳女士後來我們下OFFER的房是4套加一個商業用房，驗房費收到1250元，這還是便宜的，我經手的其他房一般一套至少300元。

另外銀行會要求一個房產價值評估師做評估，有些銀行如果套數不多的純收租房可能免費，但一般的費用是100元一套，價格高上幾百萬元的的物業，7000-8000元，甚至更高。這些費用由買家承擔。還有環境測試報告，一般商業用房比例大的多套房，或純商業用房，環境測試報告1是肯定需要的，如果買加油站等大型商業，會根據環境測試報告1的結果要求進一步做環境報告2，這個費用一般也在萬元上下，也都是由買家承擔。

如果正式申請辦理銀行的商業貸款，銀行有時還會收取開戶費，申請費等，會根據貸款額不同上千或上萬元各有不同。

所以在買投資房的過程中，出現各種與自住房不一樣的費用，也讓陳女士頗為意外，這些額外的成本給她的預算造成了壓力。

我從3月一直和陳女士從找房，看房，到市政廳咨詢，下OFFER，談貸款，驗房，還價，一直工作到6月，就差那麼一點點，這個交易還是以失敗告終。其中的原因到底是什麼？我下期再接著聊。感興趣買多套房投資物業，或大型商業房產的的朋友可以與我聯系，一定幫你買到合適的投資物業。

下文繼續：【驗房還價究竟該怎麼談？復盤一個失敗的投資房案例（中）】

 

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進入到2019年，世界經濟添加了更多的不穩定因素，多倫多地產投資將放到哪裡，才能獲得更好的回報？在2018年加拿大的商業地產經歷了一些調整，依舊保持著健康而平穩的增長。而在2019年，預計公寓類住宅的開發，有望在眾多商業地產的投資門類中，成為一個持續而強勁的增長亮點。

1、回顧2018 ——公寓投資市場創紀錄的一年

在過去十年，加拿大公寓類住宅的開發，一直是地產投資中的熱點。其中最重要的原因就是市場中多戶公寓類住宅供應量的嚴重不足。

根據地產市場投資分析公司JLL的數據，2018年，多倫多的公寓類物業空置率僅為1.6%。雖然略高於2017年，卻遠低於國際通行慣例，房屋空置率在5％至10％的合理區間，仍然處在極低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多戶住宅”投資市場創紀錄的一年。根據Realnet的統計，由於供應緊張繼續推高租金，2018年每間套房的租金較前一年上漲了近20%。相對較低的利率環境，加上圍繞租金增長的樂觀情緒，促成了多戶型住宅價格的空前上漲。

就總體而言，2018年整個大多倫多地區新投資的“多戶家庭物業”共122棟，9,289套，總額超過了23億加幣。

目前，大多倫多地區2018年新建公寓投資均價為$254,600/套，並且這一均價常年來基本呈現遞增之勢。

而根據多倫多地產局的官方數據，大多倫多地區公寓的二手房市場均價在2018年已經突破$550，000/套。可見在公寓開發領域，投資利潤空間相當豐厚。

2、投資展望：2019公寓開發前景精彩可期

根據JLL的統計，2018多倫多投資總額最高的新建“多戶家庭物業”位於士嘉堡1340-1360 Danforth Street，總額達$154,440,000，共572套公寓，每套均價$270,000。而建成後，預計平均每套單價最高的物業，則是位於多倫多市區的41 – 45 Spadina Road，共24套，總價$20,950,000，平均每套高達$872,917。

而就目前來看，在2019年，公寓開發的前景依然值得看好。有許多理由可以支持這一樂觀的預期。

首先，公寓市場的供應尚不足以滿足需求。

根據加拿大著名的投資公司Manulife Investment Management綜合而得的數據，從2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25萬戶左右，這一數字超過了平均每年20萬套的新房動工數。而大多倫多地區的公寓空置率又處於歷史低位（1.6%）。

而土地的緊張，以及加拿大政府對土地開發的嚴格監管，也會讓公寓市場在一段時期內始終處於一個供小於求的狀態。

由世界銀行在2018年12月對各國商業活動難易程度所作的結論（Ease of doing business index），加拿大的地產開發審批時間較為冗長。比如，審批一個簡單的地產開發項目在美國需要81天，而在加拿大平均要249天。這一政策性的原因，也導致市場供應不足的問題，不可能會在短期內改變。

著名投資Manulife Investment Management也曾在去年得出結論，在住宅、零售、工業，辦公室幾個主要的商業地產投資門類中，加拿大住宅的單位風險回報居於最高。

因此，對房屋基本需求的擴大，以及市場供應的不足，會使公寓開發仍然具有巨大的商業前景。

其次，加拿大的經濟也可以支持公寓開發的市場前景。

由於美國和加拿大的經濟關系相當密切，美國處於50年來經濟發展最好的時期，2019年首個季度的GDP增長更是達到了3.2%，而2019年前4個月的平均失業率僅為3.8%，這也使得加拿大的經濟有被進一步帶動的可能。

目前，加拿大的失業率正處於43年來的最低值。此前加拿大的就業市場更是從去年9月到今年2月，實現連續6個月的增長。而在今年四月，淨增崗位更是超過10萬，實現了43年來最大幅度的單月增長。這一亮眼的經濟數據便可視為是一項例證。

再者，大城市中購房者的心理也為公寓開發提供了不錯的前景。

今年5月，加拿大最大的房地產經紀公司Royal LePage（皇家地產）和美國最大的私人住宅抵押貸款保險公司Genworth 加拿大公司，進行了一項聯合調查。其結論是“加拿大有57%的首次購房者最擔心首付問題，而在多倫多，這一比例為68%，居全國之最”。因此，多數受訪者表示，更願意購買一套面積較小的房屋。而公寓房屋價格較低，首付也較低，因此更符合購房者的條件。

另外，在同一項調查中，全國有48%的首次購房者表示，自己更傾向於住在離工作地點較近、交通更便利的物業，即便其面積可能更小。而這一比例在多倫多，則達到了59%。因此，相比大面積，但較為偏遠的獨立屋，位於市區或地鐵沿線的公寓會在將來更受年輕人的青睞。

而且，此間針對首次購房者父母的調查信息，也印證了Royal LePage在去年進行的另一項調查。調查顯示，那些首次購房者的父母，其中有17%的人打算賣掉現在居住的房屋，並在2023年之前購買一套面積更小，價位更低的房產。這意味著在未來幾年，公寓市場，除了首次購房的年輕人外，很可能還將多出140萬的潛在買家。

最後，多倫多的建設，及安省的前景也有利於公寓開發。

目前安省已經承諾和聯邦政府共同撥款90億改善安省的交通系統。其中有50億將用在多倫多。目前，已經有6個項目正處在設計和發展階段，另有7個項目正隨著多倫多的市政規劃而進入籌備階段。所有這些項目都會大幅改善多倫多的公交和基礎建設狀況。

這些項目包括了Eglinton輕軌項目、密市10號公路輕軌項目、拓寬401公路，以及正在提議中的約克區地鐵延伸線路。可以預期，這些項目在投資基建、促進經濟的同時，也將為交通沿線的公寓開發帶來更好的機遇。

3、其他商業地產門類——土地，工業、零售及辦公室

相較公寓開發，在其他商業地產投資的門類則呈現出更多喜憂參半，和漲跌互現的現像。

根據多倫多地產局的官方數據，2019年第一季度的租賃市場，除辦公室租賃的面積同比小幅下滑0.5%外，其他門類均有不小的提升。但在租金方面，只有工業用地上漲了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三個門類的出售面積同比均告下滑。但在售價方面，除了零售業之外，工業用地和辦公室的單位面積售價同比都大幅上漲30% 左右。可見依然有一定的投資前景。

決定商業地產投資前景的因素，除了政府政策導向外，土地的供應量，人口遷移的走向，和與人口相匹配的交通配套設施，都是關鍵。多倫多地區做為擁有3700多萬人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全國38.64%）的首府，不僅是最大的城市區（有642萬人），還有最大的機場，最多的高速路，最完善的交通網，再加上最多的新移民和人口流入，這些都為未來商業地產投資的回報提供了可靠的保證。而找到一個全方位，精通房地產專業的可靠人士，能為這種投資保駕護航，定能獲得更理想的回報。

 

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