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經濟

儘管全球新興市場經濟體在2016年有減弱趨勢，但經合組織（OECD）各經濟體將保持良好增長,英國也將如此。綜合低通脹、低利率和就業增長三個利好趨勢，英國將保持向上趨勢，未來兩年或可保持切實且穩定的增長率。

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投資

前幾年極為強勁的投資量增長如今似有放緩，而2016年的投資量將與2015年不相上下。海外投資的混合局面將改變，而未來兩年總回報將持續保持吸引力，尤其是在其它資產類別，到2020年回報將更具有邊際性。

政治

是否退出歐盟的公投或將成為2016年比房地產更吸引人眼球的事，而2016年5月份 的蘇格蘭議會選舉不大可能再掀又一輪獨立公投。倫敦的市長競選將產生新市長，更將對希斯羅機場的擴張計劃帶來影響。同時，倫敦以外地區的增長得到刺激，財 相力推的北部電站計劃將助一臂之力。

細分七大市場板塊 觸摸各地產板塊脈搏

看完了三股宏觀趨勢，我們再來看房地產各板塊的發展趨勢。

關於商務辦公地產

2016年強勁的就業增長將進一步強化寫字樓市場，無論是在倫敦還是其它地方市場，投資將持續增加，租金將增長，交易活動興盛。倫敦中心區投資從某種程度 上說置身於目前的全球性風險中，收益率一直處在最低點，這暗示著從今起投資者對於定價應審慎。世邦魏理仕預測，商業辦公地產的供應將有所恢復，到2020 年租金增長將有所放緩。但供給的助力作用會被規劃改革抵銷掉一部分，而這種規劃改革是指寫字樓轉變為住房。

關於產業地產

零售業的結構性變化，尤其是在線購物快遞到家的商業模式將在未來數年裡對產業地產的選 擇產生重大影響。產業地產或將受到製造業增長放緩的暫時性影響，但其總體投資前景似乎仍相對穩定。世邦魏理仕預測，鑑於開發響應持續，產業板塊，尤其是次 級廠房，將會是一個表現優於大市的板塊。

關於零售地產

得益於強勁的英國經濟，2016年的零售地產前景看上去相當積極。全國性的數據顯示， 零售銷量連續30個月增長。高端購物中心、工廠經銷店和大型零售廣場都將大施抱負。油價降低，在職者薪資增長，通貨緊縮和低利率皆對2015年的增長有所 助益，但明年零售產業將迎來其中某些方面的挑戰，或將造成邊際利潤的削減。

關於酒店地產

經濟實力的擴大將在2016年推助酒店地產的表現，但倫敦奢侈酒店的扎堆開業將變成一個拖後腿因素。酒店地產投資將保持強勢，不過，亞洲投資者的「為持有而買」策略或令2016年與2015年表現持平，無法打破2015年的記錄。

關於酒吧、休閒及衛生保健地產

新投資者已經主導了非傳統「運營」地產的活動，這一趨勢也將在2016年持續。美國的房地產投資信託已將衛生保健地產列入了計劃，地產投資者正尋求酒吧地產的投資機遇，而頗有耐性的國際注資則在休閒地產相當忙碌。

關於學生住宿

對於學生住宿市場，所有類別的地產投資者都將保持強勁需求，然而倫敦和教育重鎮的市場供給卻面臨極大挑戰。一個新的單類資產市場將出現，換句話說，學生住宿市場將變成一個新的「單類資產」市場。

關於住宅

儘管政府出台了不少措施，有限的住宅供應似乎仍將持續，而住宅市場的增長也將放緩。稅制改革或將對某些投資起到抑制影響，但顯然私人租賃房板塊仍存在不少機遇。

·交易量下滑，增長環境更低

2015年的住宅銷售與2014年相距不大，約為120萬宗。這個有所下滑的交易數字 反映出一個住宅市場新的運作環境，不少限制因素在其中發揮消極影響，如經濟承受能力和房貸限制，再例如buy-to-let借款人數量增加，亦或是人口老 齡化。因此，世邦魏理仕預測，2016年的交易水平也將與2015年相差不大。

世邦魏理仕預測，2016年英國房價將上漲3%，這也反映出經濟可承受能力的下降，房 貸規則嚴格和升息的可能性。在未來5年，全英房價或將走高22%。倫敦仍將是表現最佳的市場，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小 一點但同樣具有強勁經濟的市場也會有優秀表現。

供應仍將是主要問題

在未來十年裡，住宅供應短缺仍將是一個主要問題。英格蘭的新建住房約有120萬，但英國人口增長了420萬，這將導致房價上升，而供應限制最嚴重的地區房價增長也最強勁。

政府政策改革或可刺激產生新的住宅供應

經濟適用房的定義將有更新，增加涵蓋了初置業者住宅的概念（即以低於市場價20%的折扣專供銷售給首次職業者的住宅）。因此，開發商如今可打造100%私 人住宅計劃，而無需預留一些單元用作廉租房。此舉可降低成本，並可刺激鼓勵更多的住宅開發，但並非所有的住宅規劃都適用於或切實進行這樣的改變。

稅制改革或影響 buy-to-let投資

buy-to-let市場約佔英國住宅銷售的六分之一份額。但稅局近期的改革將使土地 業主大受打擊。由於稅惠僅限用於20%的基礎稅率者，業主將必須為租金收入支付更多稅費。這項改革將於2017年4月啟動第一階段，至2020年逐步實現 所有限制措施的執行。此外，從2016年4月起，buy-to-let業主和持有第二套房的業主將面臨額外的3%的印花稅，假設地產價值25萬英鎊，那麼 交易成本將增加約7500鎊。這可能導致2016上半年的地產活動激增。

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（據英中時報）

如今，出境遊對國內民眾來說已不算新鮮事。隨著聖誕季和新年的到來，估計不少人都有海外旅遊的打算。不過，在海外各大旅行目的地盡情遊玩、追尋夢想的同時，妳是否考慮過這些旅遊城市中，會蘊含哪些房產投資機會？且看居外為妳盤點這些城市中被忽略的房產投資良機。

 

倫敦——無法撼動的豪宅市場 全球富豪棲身地

 

“霧都”倫敦是英國的首都，歐洲最大的城市，也是全球最繁華的城市之壹。倫敦是歐洲的經濟金融貿易中心，與美國紐約，日本東京並列為世界上最重要的金融中心。貴為英國的政治、經濟、文化、金融中心和世界著名的旅遊勝地，倫敦被全球富人公認為最安全的資金避風港之壹，2013年多達85%的倫敦豪宅由以新加坡、中國內地及中國香港為首的海外買家購入，受捧程度壹時無二。

 

壹、妳不能錯過的倫敦景點

 

倫敦是壹個多元化的城市，有數量眾多的名勝景點。無論妳是博物館控還是購物狂，無論妳是吃貨還是文藝青年，無論妳是帶著家人出遊還是兩個人浪漫蜜月行，倫敦都壹定有適合妳的壹面。在倫敦，妳可以去大英博物館看壹看曾經的日不落帝國從世界各地搜羅來的珍寶；去海德公園領略壹下倫敦人悠閑的壹面；沿泰晤士河漫步，從倫敦塔橋上走過；找壹間地道的英國小酒館，要壹杯London Pride啤酒，還可以再點壹份Fish and Chips（炸魚薯條）；看壹場英超球賽或壹出音樂劇。當然別忘了壹坐倫敦的“tube”──世界上最古老的地鐵系統。

 

二、四大要點了解倫敦房市

 

1. 倫敦房價漲得快似龍卷風

目前倫敦的平均購房成本約為每套60萬英鎊，較金融危機前2007年的歷史高點已經高出了30%。相對而言，2014年10月份，英國平均房價僅為27.2萬英鎊，大家熟知的其他熱門城市如曼城、利物浦、伯明翰的房產均價均在20萬英鎊左右，差距明顯。<查看英國各城市最新房價>

2014第三季度，倫敦仍然是房產均價最高的地區，並且以超過18%的年度房價增幅同樣高居英國年度增幅榜第壹。在大量外國資金湧入的情況下，短短2、3年，倫敦房價就已經快速上漲、恢復並超過以往水平，漲幅讓人嘆為觀止。 【了解更多信息】

按照城市房產的總價值排名，倫敦依然占據著主導地位，其房產標價幾乎是英國第二大城市伯明翰的10倍，是蘇格蘭最大城市格拉斯哥市的近20倍。這壹切，要歸功於“高高在上”的倫敦房價。 【了解更多信息】

2014年10月最新英國房價走勢及變動

2. 100萬英鎊以上豪宅最受富人歡迎

在英國10個房產銷售最好的地方中有 7 個位於倫敦。【了解更多信息】

倫敦10萬英鎊以上30萬英鎊以下的房產的成交量出現大幅下滑，100萬英鎊以上價值的房產成交量上漲尤為迅猛。【了解更多信息】

從去年9月以來，中國客戶對倫敦市中心上百萬英鎊豪宅的需求突然增加。60%左右的買家購房是為了投資出租，40%是為了自住。

但受到英國政府可能征收豪宅稅及明年5月即將舉行大選影響，豪宅買氣急速萎縮。不過在倫敦市中心黃金地段，包括騎士橋（Knightsbridge）、切爾西（Chelsea）、南肯辛頓（South Kensington）等地，售價1000萬英鎊以上的豪宅成交量更至少增長了三分之壹，這顯示超級鉅富並不擔心可能征收的豪宅稅。

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3. 倫敦──最討富豪歡心的樂土

英國三分之二的億萬富翁集結在倫敦，而全世界更多的土豪也已爭相至此，或居住，或投資。具體而言，倫敦在以下方面的優惠措施深得土豪們的青睞：

• 方便移民 按照目前最新的英國投資移民政策：

投資200萬英鎊：3年後申請延期2年，5年後申請永久居留；如果想要更快獲得綠卡，還可以選擇更高端的投資項目，如投資500萬英鎊，3年後即可申請綠卡；投資1000萬英鎊，2年後獲得綠卡。

• “親富”的財務政策 相比美國、法國等國，英國對富人的稅收政策更有吸引力，而且，按照英國法規，英國的銀行和法律事務所不追查投資資金的來源。

• “軟實力”出眾 英國擁有穩定的政治環境、獨立的貨幣政策、完善的法制，以及發達的金融市場，這壹切使得英國毫無疑問地成為了全世界投資資金的避風港，而其金融之都——倫敦自然成為首選。大量資金的湧入，為倫敦房產市場帶來強大的需求，據統計，英國的住宅市場，尤其在倫敦的住宅需求量每年都在翻倍地增長，增幅達到30萬套/年。

4. 倫敦房市的“中國勢力”逐步壯大

目前中國內地買家在倫敦樓市的占比已接近10%。3年前，這個數字還僅僅是2%，僅3年就增長了5倍。從2010年至今，中國買家在倫敦樓市的投資金額已超過10億歐元。

特別是在2013年，倫敦27%的新住宅房由中國人購得，占總交易金額的17%。中國買家購買水景房的比率是最高的；同時中國人購買小高層和高層樓房的比率要明顯高於其它國家的買房者。

預期中國買家將於2016年超越新加坡，成為英國倫敦樓市中比重最大的海外買家。

據統計，中國買家在倫敦買房時的總價，已由初期的300萬-500萬元人民幣，提升到500萬-1000萬元人民幣。而倫敦核心區域是中國買家的最愛，還包括金融城、金絲雀碼頭等新興區域。

子女教育是中國買家在倫敦置業的壹大因素，因此他們也選擇了諸如布羅姆利（Bromley）、列治文（Richmond）、金斯敦（Kingston）、哈羅（Harrow）、巴尼特（Barnet）以及溫布爾登（Wimbledon）周邊的優秀學區。

 

三、 倫敦房產投資機會——三大賺錢房產類型

 

1. 倫敦市中心的黃金地產——增長穩定而可觀

作為壹種優質的資產避風港，在過去的十年中，倫敦市中心的黃金地產（Prime Central London，PCL）不僅有著穩定的增長，還跑贏了許多其它投資種類。當前的PCL價格比起金融危機後的最低點，已經反超過三分之二，比起2008年峰值也超出五分之壹。近年中PCL的資產增值速度（約7%）加上房租收入（約3%）達到了10.6％的總回報率，完敗股市、黃金和對沖基金。

萊坊報告指，以肯辛頓、切爾西和騎士橋等四個地區組成的市中心，未來七年的供應占整體的5%，每年僅3,200個新建單位，但按人口增長預計的住屋需求增加，供應將缺少四成。歷史數據表明無論經歷多少升跌，任何時候買倫敦樓，都會較十年前上升。 【了解更多信息】

2. 倫敦通勤鎮房產——漣漪擴散遠景看好

由於長期的供不應求和外資註入，倫敦的房價連續四年增長，雖然在日前終於停下了腳步，但是過高的房價已經產生了顯著的漣漪效應。不只是整個大倫敦地區，英格蘭東南部的房價在近兩年中也漲勢不止。特別是倫敦的外圍通勤鎮，由於房價相對市中心更為實惠，因此頗受在倫敦市內工作的人歡迎。至於那些有大學或是旅遊景點的通勤鎮，則榮登全英的房市熱點。

研究報告指出，英格蘭東南地區在未來五年中的累計增長將高達37.3 ％，是全國最高。比倫敦的32.5%、英格蘭和威爾士的平均房價增長30.2％高得多。報告特別提到了三個熱點地區：南安普頓（Southampton，五年累計增長為42.9％）、盧頓（Luton，41％）、布萊頓（Brighton，40.6％）這三個地區都有知名大學，大量的學生，特別是國際留學生確保了當地有著居高不下的租房需求。而且距離倫敦都不算太遠，對於有意通勤倫敦的人來說，這裏的房價更為實惠。

3. 倫敦學區房——投資教育兼得

去倫敦搶購學區房投資潛力大，穩定性也更好。相對比較低位的匯率、豐厚的租金回報等，即使不在當地居住，房產的出租率也值得期待。倫敦的學生房供給不足，同樣是價值300萬人民幣的房子，在北京的月租金可能只有3,000人民幣，但是在英國的租金卻相當於15,000人民幣，投資回報率達到4.5%至5%，同時還能夠得到房價穩步增長的優勢。

考慮到華人對子女教育的格外關註，中小學教育出色的區域是首選，而往往優良學區的房價也相對穩定，比如倫敦市中心各區、漢普斯特（ Hampstead ）周邊、列治文區（Richmond ）以及溫布爾登（Wimbledon）。

 

四、倫敦房市未來趨勢展望：未來五年房價增速減緩 稱霸十年局面逆轉

第壹太平戴維斯發布的房產市場長期預測報告顯示，2015年到2019年期間，隨著過高的房價使得購房者轉向其他市場，英國東南部地區房價預計將上漲26.4%，漲幅最高；同期倫敦房價僅上漲10.4% ，漲幅最低。

近幾個月來，英國征收豪宅稅預期升溫，工黨和自民黨相繼提出相關議案：價值300萬至500萬英鎊房產的業主將每年需上繳7000英鎊豪宅稅，而價值2000萬英鎊房產的業主則需繳納12.5萬英鎊。

第壹太平戴維斯預計，征收豪宅稅對倫敦中心高檔住宅區的影響最大，將導致2015年倫敦重點區域房價下跌5% ，全市房價整體下跌3%。而位於該市黃金地段，總價500萬英鎊或以上的房產價值將下降8至10%，總價100萬至200萬英鎊的房產價值也將下挫2%。

該機構又預測，如果下屆政府未能在2015年推出豪宅稅，倫敦高檔住宅區房價將在未來五年上漲22.7%，包括2015年微跌0.5%。而如果工黨擬定的豪宅稅方案如期實施，該區房價仍然能夠實現15.9%的增長。 【了解更多信息】