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前言：曼哈顿房价，2016 年第 2 季度曼哈顿的整体销售结单笔数同比下降14%,但较 2016 年第 1 季度增长 6%。签约 数同比下降 20%,但比上季度增 长 12%。虽然销量较上 年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天数较 2015 年第 2 季度微 增 5%。

2016年第2季度曼哈顿中位数价格增长 18%

2016 年第 2 季度曼哈顿中位数销售价格保持在 $1.150M,追平 上个季度的价格。这些中位数价格 比去年增长 18%。平均售价下跌 至 $1.994M,但比 2015 年第 2 季度增长 16%。所有卧室类型公寓 的中位数价格同比均有所增长。 每平方英尺均价同比显著增长,每 平方英尺增长 11% 至 $1,797。

销量

尽管新开发项目交房量巨大, 但转售市场销量减少导致同比下降。总销量3434个单位较 2015 年第2季度减少14%。签约数同比下降 20%。但新开发项目交房量较 2015年第3卧以上公寓2季度显著增长，这主要是由于受更大开发项目的强劲销售所推动，如Greenwich Lane、卡内 基公园 (Carnegie Park) 和 56 Leonard,这些项目于 2013 年 和 2014 年上市,且最近已开始交房。预计新开发项目交房量将继续构成未来几年整体交房量中的增加份额。

代售天数

2016年第2季度,整个曼哈顿 的平均待售天数为97天,较去年的平均天数92天增加5%。这是一年来待售天数实现年度增加的首个季度。存量的增加,加之与去年相比的销量下降,使得 从挂牌到出售的平均时间有所 增加。

与 2015 年第 2 季度相比,除统 舱公寓外所有卧室类型公寓的待 售天数都有所增加。一卧公寓录 得最小增幅,显然是最便宜的房产类型之一。相比去年,一卧公寓的待售天数增加 3%,而三卧以上公寓的增幅为8%。两卧公寓的待售天数较上年度的 增幅最大,增加了 10 天,达至 97 天。

存量

本季度,总挂牌存量达至 6409 个单位,同比增长 11%,较上一 季度大幅增长 20%。

统舱公寓是 2016 年第二季度唯 一录得存量下滑的卧室类型, 跌幅为 24%。两卧房产拥有 最大增幅,同比增长 27%,而 一卧和三卧以上公寓分别增长 12% 和 11%。

供应月数

整个曼哈顿目前供应不足,供应 月数为 5.3 个月。这较一年前增长了 14%,原因是本季度的存量增加及销量减少。转售产权公寓是唯一处于平衡范围内的房产类型,而转售合作公寓和新开发项目本季度均供应不足。

本季度,四种卧室类型中有三 种供应不足,其中统舱公寓的 供应月数为 3.6 个月,一卧公寓 为 4.5 个月,两卧公寓为 5.5 个 月。三卧以上公寓单位是唯一超 出平衡范围的类型,供应月数为 9.6 个月,较上年度增加 1%。

价格

相比去年,2016 年第二季度的所 有价格指标都有所上涨。然而, 与上季度相比,变化不大。曼哈顿售价的中位数价格同比大幅增长至 $1.150M,较上年度增长 18%,达 至上季度的最高点。平均售价也较上年度出现增长,增幅为16%,达至 $1.994M,但较上季度下降6%。 每平方英尺的中位数价格同比增 长 7% 至 $1,368,与上季度的新高持平。每平方英尺均价较去 年增长11%,达$1,797,但较上一季度下降 3%。这一数据相比 2009 年第一季度的每平方英尺均价大幅增长 42%。

2016 年第二季度,所有卧室类 型的公寓定价相比去年都有所增 加,但相比上季度,结果喜忧参 半,其中两卧和三卧以上公寓录得跌幅。三卧以上房产同比增幅 最大,中位数价格增长 15% 至$3.900M,原因是本季度较低 价位的房产销量减少。统舱公寓 录得第二大增幅,增长10%至$544K。

市场份额

对比活跃挂牌量和销量的市场份额,会产生显著差异,影响买家的搜索和卖家的销售力度,因为供应和需求未必吻合。我们在这里采用各种测量标准，对销量和存量的市场份额进行比较。

价位

按价位划分,市场份额年度变化最大的是价格不到 $500K 的公寓,从去年 16%的市场份额降至本季度的 12%。低价单位的活跃挂牌量降幅更为明显,因为仅7% 的可售单位位于这一价格区间内。

卧室数量

按卧室类型划分的销量份额同比保持相对一致。活跃挂牌量与两个类型的最近销量明显不同:1 卧单位占本季度销量的38%,但仅占活跃挂牌量的 30%,而3卧以上单位占销量的17%，但活跃挂牌量的市场份额要高的多，为30%。

物业类型

新开发项目市场的销售份额从去年的11%增加到本季度的20%。转售合作公寓的市场份额较去年显著下降，2015年第二季度占销量的58%，而本季度仅为48%。

主要区域

中心区的销售份额年度变化最为明显, 从去年的 26% 增加到本季度的 31%。相反，西区销量的市场份额从去年的21%降至本季度的16%。

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购买房屋时，一般人通常不会将信箱位置及收取包裹的方式列入首要考量因素。但试想，若你今天上了年纪、行动不便或是单纯懒惰不想走远，那么信箱位置对于生活便利性就有极大重要性。本篇文章将详细介绍美国近年来强制施行的集中信箱法规。

美国邮政总局近年面临降低人事支出的压力，要求建商及开发商在社区设立集中信箱区，方便统一配送各户的邮件及包裹。透过这样的方式，邮差不需要一户户分发信件，也可减少邮政车辆的汽油开销。此外，统一配送可减少邮差工作时数及工作量，也能达到降低人事成本的优点。

根据美国邮政总局的资料，大约三十亿的年度开销是花费在信件配送项目上，这占了邮政总局最大比例的固定成本。若将费用摊提至总家户数，送信到家门口，每户需要花费353美元。将信件放置车道外的信箱，每户平均花费224美元。而要是将信件统一配送到社区信箱区，则能将费用降至160美元。另外一个重要因素在于信件安全性。将各户信件放置到所属的加锁信箱，比起随意放置在家门口来得安全，可避免重要信件或是支票被偷取。

David Weekley Homes ，1976年成立于德克萨斯州的休斯顿市，是美国最大的私人房屋建筑商。 Silver Ranch社区，位于美国德克萨斯州的凯蒂市，去往休斯顿市中心十分便捷，邻近Katy ISD 学校 社区里配备带喷水池的六泳道泳池、网球场、操场和步行道，还有户外烧烤蓬。 春湖（Spring Lake）联排住宅社区，位于佛罗里达州塞拉布雷逊，拥有现代化的便利设施、方便的地段 田园诗般的度假村式居住环境，如果您正在寻找维护成本较低的小镇风格住宅的话，这里是不错的选择 Creekside Park住宅区的Liberty Branch社区位于美国休斯敦北部的伍德兰兹，紧邻能源走廊北部 社区周边环境别具特色，紧邻溪畔公园乡村中心，有适合全家人徒步的喷漆地面乡村广场、餐馆、商店 诺娜湖（Lake Nona）社区，位于佛罗里达州奥兰多，景色优美，传统建筑风格与诺娜湖的美景相映成趣 该社区住宅为30英尺户型，极易管理。拥有零售和餐饮区以及码头的乡村中心，距未来的购物中心仅1英里 西恩纳平原（Sienna Planation），占地10,000英亩，位于美国密苏里市和舒格兰之间的本德堡县 社区提供度假村式的便利设施，包括两个水上公园、泳池、健身中心以及绵延数英里的步道和公园等

基于以上原因，邮政总局要求建商统一设置信箱区，建商则将信箱区的费用转嫁到屋主身上。美国社区信箱区外观类似小报摊，上面设有遮雨棚，信箱数量则在12-16不等，此外，也需要额外设置大型收纳柜，以利配送大件包裹。一般而言，一个大型信箱花费可能超过一千美元，取决于尺寸及设计。除此之外，因应各地不同气候，信箱区也会加设屋顶或是照明设备，有的信箱区甚至看起来像个小公车站! 部分建商还会特别设计信箱区，使它与整个社区融为一体，但所有改装​​费用，都会直接反应到房价上。

集中信箱区在连排别墅(由数栋小于三层的单户别墅并联组成)社区内相当常见，但建商仍会试图与邮政部门沟通，借此方便住户及节省开销。然而，真正的转捩点在2012年，在网路及其他私营邮递服务竞争下，邮政总局预算更为紧缩，因此修改了营运策略要求所有新建案都需要设立集中信箱区，不管社区幅员有多广大，都必须配合此规定。

各州的建商及开发商对此规定都相当苦恼，其中俄勒冈州就从起初的抗拒到进而接受，但像是北卡罗莱纳州及佛罗里达州则持续抱持着抗拒的态度。较为偏僻空旷的住宅区，也仍旧保持着信件投递到家门口的习惯。

北卡罗莱纳州建商协会副总裁提姆。明顿解释，因为邮政总局并未及时通知当地建商及相关机构已终止个别住户投递服务。另一方面，部分建商虽然已接收买家订单，但在房市好转之前并不会进行工程。针对以上状况，邮政总局的新规定就产生了适用性的疑虑。

因此，部分进行中建案，在建造过程中，才临时接到需要加装集中信箱区的规定。然而，初期社区规划中并没有任何多余空间来设置信箱区。最后的折衷方案是邮局将信件送至社区管理中心，再由管理中心代为配送信件。明顿也说明，许多建商因为新规定而增加了六至七万的建造费用，这都是一开始不包含在建造成本里的额外支出。 「我替建商和住户感到可惜，这项规定打乱他们原先设定好的计画。」

根据邮政总局委托盖洛普调查，统计结果也再再显示出住户对于家户投递或是至少投递至车道前信箱的规定仍旧相当死忠，尽管需要额外的费用，他们也宁愿维持现状。这样的反弹状况甚至吸引了CNN报导。除了方便性问题，许多民众还是不信任集体投递邮件的安全性，尽管邮局再三保证。更别提在寒冬中，他们必须大老远地绕到信箱区去取件，有时甚至发现邮局因气候因素暂停服务。习惯家户投递的民众也认为在信箱区整理及筛选信件，根本没有隐私可言。

个别住户面对这项新规定无从反抗，就算透过社区管理委员会也无法表达诉求。只有建商有能力出面解决，代表住户与当地邮局协调。地方的邮政局长被授权可自行决定是否进行家户投递，但根据北卡罗莱纳州建商抗争的结果，显示出协调根本没用。就连北卡市民联盟也无法与邮政机关沟通，市民联盟发言人表示:「邮政机关根本没有要跟当地社区合作的意思。」全美建商协会针对此状况也替会员们准备了指导方针，提供不同证据及说辞希望能帮助会员与当地邮局沟通。

反对此规定的人，也提出了以下数个争议点。第一，邮局规定中提及: 集中信箱区必须在住户居住地一个街区以内。但即使是短距离，对于老年人或行不方便的残疾人士仍是一大考验。第二，集中信箱区纵使有上锁，但仍旧无法保障信件安全及隐私。数年前，加州曾发生小偷撬开整个社区的信箱，取走税务相关文件，借此进行退税诈骗。第三，社区为了因应安全问题，统一由住户管理委员会自行决定，是否加装额外保护设备来确保信件安全。但并非每个社区都会有自治委员会。这点出最重要的问题: 信件安全及隐私需要由谁来负责? 第四，住户一旦遗失了信箱钥匙，必须自行更换信箱锁，并非邮局负责。如果住户没有备份钥匙，则只能将整副锁具更换，而来路不明的锁匠，更是潜在危机。

尽管争议不断，目前集中信箱区在各州仍是强制施行的规定。因此，下回购屋前，记得问清楚信箱位置、社区是否加收信件配送费用以及信箱损坏时的处理方式。

【查看这篇文章的英文原文，请点击这里】

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建商通常在装修中或装修完成后会与屋主订定日期，进行工程进度查验。以下详细介绍各阶段工程查验的注意事项。

当签订合约，并决定主要地板，橱柜及相关设备后，下一步就是正式施工。身为屋主，你会兴奋地想要了解工程进度，但考量安全因素，屋主并不能无限制且任意地进出施工现场。

实际上检查频率会依据不同建商而有所差别。一般在美国买屋装潢，会有两个检查时间点。第一个是在房屋主架构及水电配置初步完成后，安装墙内隔热层之前，第二则是房子正式完工后。

Toll Brothers，美国豪宅建筑商®，已在美国19个州超过50个房产市场的最佳地段建造了众多豪华楼盘。 Enclave社区，坐落于 Yorba Linda 山上，总占地约 4,500-6,000 平方英尺，房屋选址宽敞，高端奢华。 Enclave社区距离主要高速公路、迪士尼乐园、Brea 购物中心仅数分钟，毗邻美丽的山脉和沙滩。 波特牧场，位于 San Fernando 谷的山腰上，风景秀丽，邻近新的 K-8 社区学校。 每一块波特牧场周边，都有自己的特色， 进入大门后更显私密。波特牧场倡导一种休闲之上的高质量生活 Marbella Collection 社区，距离著名加州 Irvine Laguna 海滩仅数分钟，提供优质校区、公园和开放区域 提供了 5 种独特别墅设计，融合宽大入口，可容纳 3-4 辆车的车库，优雅的加州风房屋、奢侈的生活理念 Canyon Oaks社区，坐落于南 Santa Susana 群山中，是独一无二的、有栅栏警卫系统的高档住宅小区 Canyon Oaks 闹中取静，业主们将会享受到郊区安静恬淡的舒适氛围，靠近娱乐休闲场所和就业中心 The Crossings，靠近贝克牧场，毗邻度假式设施，包括 Vista 游泳俱乐部、Promenade 公园 The Crossings 是在便利与舒适之间达到了完美的平衡，利用整体规划的便利设施，精心设计的独栋别墅

初次查验

亚利桑那州Maracay Homes的工程经理詹姆斯·安德伍说明: 「大部分施工厂商都会进行初次查验，但有些厂商交由屋主决定是否进行初次查验。」

初次查验时，工地经理会带着屋主检查所有合约上详列的施工项目，并详细解释水电配置，一切确认无误后，才会再开始装设隔热垫并将墙面封死。 「这提供承包厂商一个机会来向屋主详细解释各项配置及相对应的功能。最重要的是确定所有内装工程都已经到位。一旦封住墙面，要再进行内部配置就会非常麻烦。」

初次查验通常耗时一个半小时，查验项目包括: 冷暖气系统、散热及水电瓦斯等等。有些屋主也会要求检查网路、电话及其他影音设备依照合约规定配置在正确位置。最重要的是，施工经理会跟屋主详细说明保固、服务流程及维修等规则。

为方便双方交涉，安德伍建议屋主携带以下文件:

• 建商售后服务的说明书
• 工程合约
• 建商提供之装潢设备选择清单
• 网路及电话线路配置图
• 装潢升级清单 (非必须)
• 户外造景及游泳池规划(非必须)

 完工查验

安德伍称之为「新家导览」，通常需要花上二至三小时。一般时间点会在新屋完工后或是正式交屋之前。

新屋导览不仅仅只是确认达成合约上涵盖项目，更包括实际示范如何使用屋内设施。工程经理会告诉屋主如何使用冷暖气系统、厨房设备、如何处理跳电或是管线问题。此外，屋主也需要详细检查地板、门窗、流理台表面是否有刮痕。安德伍提醒屋主不要忽略任何小刮痕，因为一旦交屋之后，此类不影响居住功能的项目，不涵盖在保固里。若有任何疑义，需以纸笔详列并注明解决方案。

「完工查验是屋主保护自身权益的关键，一旦双方签名同意完工后，任何非功能性的损伤，都不能归咎于建商施工不当或是意外造成。」除了地板，地毯磁砖、橱柜开关、以及浴室莲蓬头都是需要注意的地方。另外，也不要忘了走出屋外检查屋顶、走道及车道。若是合约中包含了庭院造景，要额外检查是否有枯死的植物，并请厂商立即处理。

新屋导览时，屋主会获得许多相关文件，其中包含了紧急联络电话，若是在晚上或是假日水电管线出现问题，要联络那些厂商来处理。此外，屋主也会拿到所有内部设备使用及保固的文件。过程中必定会觉得头昏眼花，因此不要单纯仰赖记忆，详记笔记以备未来不时之需。

通常施工厂商会尽量在交屋及屋主入厝之前完成所有合约项目，偶尔会有部分项目因为非人为因素而延迟，针对这种情况，厂商会与屋主再进行另一次简短查验。由于时间较短，屋主若有任何疑问一定要即时反应，将小问题处理好，避免未来损伤扩大需要花费更多金额。施工厂商为了保护商誉，也都会愿意配合即时处里。

最终查验

Maracay Homes会进行一至两次的最终查验，此时段是用来确认在交屋查验中未通过的项目。安德伍: 「以Maracay Homes来说，最终查验会落在交屋查验的三到四个工作天之后，我们会在这段期间之内改进屋主不满意的项目。」

一般施工厂商及建商都希望在屋主迁入之前完成所有施工及改进项目，因为空屋施工起来较容易。但针对庭院造景，施工厂商可能就会避开冬天，等到天气回暖再补强。

在最终查验时，屋主需要在合约上签名确认个项目都完成。若真的有无法即时施工的项目，会被转往建商的保固服务部门，另外再安排时间处理。

此外，建商有个不成文规定是在屋主入住的一年后进行年度复查。通常是进行必要检查或是进行非紧急项目的修理。较常见的项目是天花板油漆的凸起及剥落，主要成因跟墙壁内的隔热层有关，通常在入住一段时间后才会逐渐发生。

虽然顾客在最终查验时确认各合约项目是相当重要的，但其实这也是一个庆祝入住的场合。安德伍通常会在屋内布置欢迎布条，全体施工团队会给屋主一个惊喜，并送上房屋钥匙及礼物篮。

房屋查验教战守则

应该做:

• 提前列出检查清单和关于保固及维修的问题
• 在查验当天排除其他行程，确认有足够时间进行详细检查
• 携带纸笔相机来协助记录建档
• 携带相关文件合约
• 将车停在街边，尤其是房子尚未完工之前不要任意停在车道或车库
• 配戴施工安全帽以策安全
• 充分与施工厂商沟通未完工项目及订定完成时间，最好能将项目详列双方签名以示同意

不应该做:

• 施工厂商时间表排得很密集，迟到会压缩自身检查时间
• 不要带小孩宠物或是其他亲朋好友，避免影响工程检查
• 草草检查。任何项目都应该仔细检查
• 害羞不敢提问或要求厂商，认为问题可以日后再解决

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