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居外投資報告：馬來西亞（五）熱點城市/區域——檳城
馬來西亞十三個聯邦州之一，位於馬來西亞半島西北部。整個檳城被檳城海峽分成兩部分：檳島（Penang Island）和在馬來西亞大陸上的威省（Province Wellesley，也稱檳城大陸）。盡管面積小，檳城是馬來西亞經濟最發達的州，並有著豐富的旅游資源。檳城不僅以多元文化和諧發展著稱，而且以“電子制造業基地”享譽全球。得益於高度的城市化和工業化，檳城的房地產市場前景廣闊。
相對馬來西亞大陸，檳島（Penang Island）本身是一個島嶼，不少檳城州的主要城市都在島上。包括州首府——喬治市（Georgetown）和工業重鎮Bayan Lepas。
喬治市是檳城重要的港口城市，是繼首都吉隆坡和新山市之後的全國第三大城市。市內的Kelutong克魯通高速公路和檳城大橋是通往Bayan Lepas 和 Gelugor等繁華地區的主要交通干道。喬治市被命名為聯合國教科文組織世界遺產，當地古建築群記錄著馬來西亞的歷史和文化。
Bayan Lepas是檳城國際機場和檳城最大的購物中心“皇後灣”的所在地。它還有檳城島唯一的巨型超市。它還是Banyan Lepas自由貿易區的所在地，創造了大量的就業機會。
在馬來西亞大陸上的威省（Province Wellesley），值得投資者關注的區域有北海（Butterworth），是威省最大的一個小鎮，與檳州首府喬治市隔海相望僅3公裡。這裡是檳州的交通運輸中心，也承接著檳州港口的核心業務。
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法國二手房價2019年節節上漲 專家：外省趕上大巴黎
法國房市在最近3年期間紅火，2019年交易數目再次達到前所未有的水平，全國二手房交易總數超過100萬套，全國房價總體上漲，至9月底漲幅為3.2%。
公證人公布了法國一些主要城市的房市行情細節。首先2019年巴黎市的房價繼續飛漲，每平米均價上漲6.3%，漲到9890歐元。但這個數字是前9個月期間的平均數字，低於今秋的記錄，今秋巴黎市二手房每平米均價已超過1萬歐元大關。
其他一些城市的房價漲幅更明顯。不動產法公證人學院院長維奧洛強調，2019年“法國西部一些大城市的房價大幅上漲”。南特的公寓價格上漲10%以上（每平米均價3150歐元），雷恩的漲幅超過7%（每平米2750歐元）。
波爾多的房價近幾年來飛漲，2019年房市依然堅挺（漲幅1.5%，每平米均價4320歐元），但漲幅減弱。
與此相反，裡昂市的公寓價格近幾年來保持平穩，2019年卻開始飛漲，直追而且趕上了波爾多，漲幅高達10%以上，每平米均價也達到4320歐元。
聖埃蒂安的房價漲幅雖然達到7.7%（每平米均價930歐元），但只是一個假像，並不表示紅火，而只是結束聖埃蒂恩近幾年來的房市蕭條期，這個蕭條期使得聖埃蒂恩成為法國唯一一個每平米房價不到1000歐元的大城市。
最後，法國唯一一個公寓價格下降的城市是蘭斯，每平米均價跌到2000歐元，跌幅2.7%。
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來源：中國新聞網
責編：Zoe Chan
居外投資報告：馬來西亞（四）熱點城市/區域——吉隆坡
馬來西亞首都，位於馬來半島西南部、背靠蒂迪旺沙山脈。作為馬來西亞的政治、經濟、文化中心，吉隆坡是東南亞地區最國際化的城市之一，地標建築是雙子塔。
吉隆坡的經濟多元。制造業發達，部門齊全，產值及就業人數均居馬來西亞全國第一。農業主要是發展橡膠，橡膠業也是馬來西亞的支柱產業之一。吉隆坡也是亞洲金融中心之一，不僅是馬來西亞的證券交易所（Bursa Malaysia）的所在地，越來越多的伊斯蘭金融機構，如世界上最大的伊斯蘭銀行，Al-Rajhi銀行也在吉隆坡落戶。吉隆坡的旅游和文化娛樂產業也在吸引越來越多的游客。
吉隆坡教育資源豐富，主要的大學有：馬來西亞大學、馬來西亞理科大學、拉曼大
學和南方大學學院。
吉隆坡的住宅從安靜街道的半獨立屋到市中心”金三角”地區的摩天公寓，形式多樣。主要的熱門地段有：滿家樂（Mont’ Kiara）、孟沙區（Bangsar）、白沙羅嶺（Damansara Heights）、安邦（Ampang）和金三角/吉隆坡城中城（Golden Triangle/KLCC），等等。
滿家樂（Mont’ Kiara）
吉隆坡市中心西北部的一個富裕城鎮，住宅公寓和辦公大樓林立。
孟沙區（Bangsar）
孟沙區位於吉隆坡郊區。當年的橡膠種植園區如今發生了翻天覆地的變化，這裡基礎設施完善，有豐富的教育資源和新進的醫療設施，同時也是一個備受歡迎的居住地，有不少高品質的小區。斯普林特高速公路和輕軌火車站方便了該地區居民的出行。
這裡還有一個被稱為”地帶”的地區，因其酒吧和餐館林立，堪比新加坡的“荷蘭村”。區內的一個演員工作室和高端書店使得該地區充滿了文藝氣息。另外，居民還可以在孟沙區體育中心參與一系列體育活動，比如羽毛球、網球、游泳和籃球。
白沙羅嶺（Damansara Heights）
白沙羅嶺位於吉隆坡西郊，距離市中心不到5公裡。它被《星報》稱為吉隆坡的比佛利山莊，位列馬來西亞最昂貴的住房區之一。該地區生活方便，購物中心只有5分鐘車程之遙，更有廣場、公園、和鄉村俱樂部等設施。當地居民可以選擇輕軌、出租車或公共汽車，出行方便。
安邦（Ampang Hilir）
位於使館區的高檔住宅地帶，距離吉隆坡城中城（KLCC）僅幾公裡。毗鄰著名的格倫伊格爾斯醫院（Gleneagles Hospital）和皇家馬來西亞高爾夫俱樂部（the Royal Malaysian Golf Club）；生活設施完備，如：購物中心、商店、餐館、診所和各類國際學校。
吉隆坡城中城（Kuala Lumpur City Centre，KLCC）
吉隆坡首要的中心商務區（CBD）總面積100公頃，自1993年3月開始進行開發，現已成為吉隆坡最為國際化的地段。著名的雙子塔、國際會展中心、國家美術館、國家博物館等重要設施皆坐落於此，並擁有一所伊斯蘭國際大學。區內還有眾多商場、高級酒店、豪宅及企業總部。今年上半年開發商在吉隆坡推出了三個重量級新樓盤，其中位於吉隆坡市黃金三角核心地段——武吉免登（Bukit Bintang）——的兩個酒店式公寓單價在每平方英尺1454到2000林吉特；位於士布爹區（Seputeh）的公寓單價每平方英尺1270林吉特起售。
在二手房市場，萊坊研究的數據顯示，今年上半年，高端公寓和酒店式公寓的平均成交單價大約在每平方英尺800到980林吉特的水平。
今年上半年部分現有高端公寓/酒店式公寓的平均成交單價（每平方英尺，林吉特）
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足不出戶通全球：居外海外投資、移民情報集錦（第四期）
居外投資報告：馬來西亞（三）外籍人士如何買房？
買房流程一覽
外國人不僅可以在馬來西亞買房，而且相比其他國家，所受到的限制相對較少。簡單來說，除了馬來人或土著保留地上所建的房產和總價低於60萬林吉特的物業，外國人可以購買任何物業。
對於那些想在馬來西亞購買物業作為第二寓所、度假屋，甚至想在當地定居退休養老的人來說，可以考慮申請馬來西亞第二家園計劃（MM2H），以獲得長期居留簽證，實現自由進出。申請該計劃的兩項必要條件是：經濟和健康證明。申請人必須在馬來西亞接受體檢，並將體檢報告提交至馬來西亞移民局。
房產產權類型
永久產權：產權屬永久性（業主的土地和房屋利益是永久的）。外國人可以買。
有期產權 ：一般為99年的產權（也有30年、60年和999年的情況），土地使用權由州政府掌有，在規定期限內，土地可以轉讓、買賣。當有效期屆滿時，土地使用權連同地上房產無償歸政府所有；當期限即將滿期時，土地使用者有權向州政府申請續用，並向其繳付所需費用。外國人可以買。
馬來人或土著保留產權：土地屬馬來人或土著所擁有。外國人不可以買。
房產貸款申請
外國人在馬來西亞買房還可以申請貸款，而且近年來馬來西亞試圖吸引外籍投資者，外國人獲得房貸也更加容易了。一般銀行會提供到70%-80%的貸款額。但總的來說，如果投資者在馬來西亞工作或是參加了MM2H計劃，獲得貸款的幾率會更高，貸款成數也會更高。
外國人申請銀行貸款的方法和當地人差不多，最主要的差別是外國人需要提出更多能證明他們在馬來西亞的住所或工作的文件。一般建議在馬來西亞有分行的國際銀行，例如彙豐銀行、大華銀行或者渣打銀行。
申請需要至少5個工作日，如批准，銀行會發給申請人一封貸款建議書（offer），內容包括：貸款金額、還款期限（通常最多35年）、處理貸款申請的相關費用、利率以及與跟分期付款相關的資料。當申請人決定接受貸款建議書後，銀行的律師會准備借款合同，這份文件通常會在10個工作天內完成。
最後，土地局會批准土地的轉交，接著銀行會放款給賣家，如果土地或建築還在建蓋中，那貸款就會根據進度發出。
申請人需要准備好如下材料（以彙豐銀行為例）：
- 護照或其他有效證件副本
- 過去3個月的工資單
- 最新的納稅申報表、EA表格或公積金報表（最多回溯到12個月）
- 如剛被公司聘用且已工作超過3個月，需要提供聘任書或由公司所發的工資確認函
- 由房地產開發商所提供的買賣同意書/押金或預約收據/信
- 土地業權副本（如有）
- 假如無法提出任何薪資單或EA表格的話，可以提交這6個月的銀行結單
- 個體經營者需要提交商業注冊文件、這6個月的銀行結單、最新的財務報表和其他能證明工資的文件
當地銀行審核買房人的申請貸款時會考慮以下因素：
- 買房人的收入和年齡
- 房地產的價值
- 房地產的所在地（馬來西亞有13個州和三個直轄區）
- 是否是MM2H或馬來西亞工作簽證持有者
- 金融背景調查
買房稅費一覽
購房所需要支付的印花稅和交易費用，在買賣雙方簽署的銷售和購買協議Sales and Purchase Agreement, SPA 中均有包括：
馬來西亞的房產中介費受該國估價師、評估價師和房地產經紀人委員會（LLPEH）的監管，費用可以由買方或者賣方支付，最高可享受7折，但每宗不得低於1000林吉特。
如果在持有房產一段時間後選擇出售，那麼可能面臨資本收益稅（Real Estate
Profit Gain Tax, RPGT），稅率取決於持有房地產的時間長度和業主的身份。
彙率：1林吉特兌人民幣1.69元（2020年2月）
單位：1平方米＝10.76平方英尺（馬來西亞房產報價單位是平方英尺）
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居外投資報告：馬來西亞（二）投資大馬房產正當時？
經過兩年多的調整，馬來西亞的房地產市場從2018年三季度開始復蘇，投資者信心恢復，交易量增加，房價觸底反彈。2019年第二季度，全國平均房價同比上漲了0.9%，2019年上半年住宅的成交量和成交金額分別同比上漲了6.1%和9.5%。
對於長線投資者來說，在多重利好支持下，目前可以說是投資馬來西亞房地產市場一個不錯的時機。2019年馬來西亞房地產市場復蘇的主要驅動因素之一是該國政府在今年年初推出的“居者有其屋”（HOC）計劃。這項由房屋及地方政府部（KPKT）和大馬房地產發展商公會（REHDA）聯合推出的計劃旨在使得本國國民有能力置業，同時幫助
發展商消化庫存。
對於置業者來說，通過計劃可以在買房時獲得至少10%的折扣，同時各項印花稅得到減免。在2019年初剛推出的時候該政策擬在2019年1月31日起至6月30日實施，後來延期到今年年底。
鑒於該計劃已經在2019年上半年見效，市場人士預計該計劃的延期將在下半年可進一步推動當地房產的銷售，也為發展商提供了消化滯銷房產的機會。
房價指數趨勢
“居者有其屋”（HOC）計劃之四大優惠：
- 計劃期間，向馬來西亞房地產發展商會（REHDA）注冊的發展商推出
的房屋計劃，可以獲得至少10% 的折扣。- 購買介於 30萬至100萬林吉特之間的房屋，豁免支付買賣合約印花
稅（Sales And Purchase Agreement Stamp Duty）。- 購買 30萬至250萬林吉特之間的住宅，可享有貸款合約印花稅全免
（Loan Contract Stamp Duty），原本的印花稅率為0.5%。- 購買 30萬至250萬林吉特之間的住宅時，首100萬林吉特地契轉讓
印花稅全免（Memorandum of transfer (MOT) Stamp Duty），而
100萬1至250萬林吉特的印花稅則從4%減少為3%。
在推出了面向本地人的“居者有其屋”計劃之後，最近馬來西亞又試圖通過吸引外國買家來進一步推動該國樓市的復蘇。其瞄准的目標為富裕的中國大陸居民，以及擁有快速通道居留簽證的中國香港居民。
據媒體報告，該國政府提出把海外買家購買住宅的價格門檻從100萬林吉特（合169萬元人民幣）下調至60萬林吉特（合101萬元人民幣）。這項政策從2020年1月起開始實施，為期12個月。
IQI Global的首席執行官卡西夫·安薩裡（Kashif Ansari）在接受媒體采訪時說：“新的價格門檻使之前被排除在外的4000套公寓被劃入了可出售物業的範圍，購房者的選擇余地因此而擴大了。”
華裔在馬來西亞人口中占五分之一，中國內地和香港的投資者已經成為當地規模最大的住宅買家群體。這一新政的推出有望進一步刺激這一群體的購房需求。
早在2002年，馬來西亞政府就推出了“我的第二家園計劃（MM2H）”（申請條件下文詳述），旨在讓符合特定條件的外籍人士獲得多次入境社交簽證（有效期限為10年並可以更新），以便長期居留在馬來西亞。
我的第二家園計劃（MM2H）
- 這項計劃允許申請者攜帶配偶，父母（60歲以上）及孩子（年齡21歲
以下，未婚）。- 馬來西亞公民的外籍配偶和外籍人士在其工作簽證期滿後，可以申
請此計劃以在馬來西亞退休生活。- 第二家園申請者可以直接投資房地產，甚至獲得永久地契的地產，
無需經過FIC外國人投資審查管理委員會的批准。出售房地產免征
增值稅。
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居外投資報告：馬來西亞（一）文化多元的東南亞優選國家
馬來西亞是東南亞地區最重要的經濟體之一，總量僅次於印度尼西亞和泰國；也是該地區最富裕的國家之一，人均GDP緊隨新加坡和文萊。
馬來西亞政治經濟環境穩定，基礎設施完善，交通便利，氣候常年溫暖適中，多元文化，生活方式中西合璧，消費水平偏低。根據福布斯，馬來西亞是亞洲唯一被列為世界10大最適合退休的國家。對於房地產買家來說，選擇馬來西亞有以下幾大優勢。
1、總價不多，首付較少
投資門檻較低，可以取得高達80%甚至85%的貸款。還有不少物業是精裝房，還有免費車位，可節省裝修成本，加速現金流，提高投資回報。
2、易貸易租，以房養貸
馬來西亞房地產市場租賃非常發達，貸款手續相對簡單，物業管理人性化、水准高，房屋保值情況良好，房產容易出租，管理規範，可長年委托代理公司負責租售。
3、永久產權，基業長青
與國內50年或70年的產權相比，馬來西亞房產大多為永久產權，僅少數為99年產權，而且到期後可以延續產權。業主擁有該土地的永久使用權，房屋價值會由於土地的增值而增值。
4、完善體系，降低風險
馬來西亞積極鼓勵與支持海外投資，房地產市場相對成熟規範，有健全的法律制度，信息公開透明，開發商誠信度較高，專業律師維護業主的利益，最大限度降低購房者風險。
居外的數據顯示，最近幾年來，中國買家對馬來西亞興趣漸濃。（關於中國買家在馬來西亞投資在報告第五部分“中國買家帶來的經濟效益”有詳述）
馬來西亞2019年在中國買房全球興趣榜上排名第6。
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居外IQI解讀：疫情爆發下中國人的海外購房行情
與其他大部分商業領域一樣，中國人的海外房產購買力正受到新冠狀病毒疫情的直接影響。這次疫情爆發對世界上許多國家的人民來說，都是一場真正的人間悲劇。
本文將評估此次疫情對中國人赴海外購買住宅房地產的影響，其中一些影響可能會出乎人們的意料。目前情況發展得很快，以下是居外IQI集團對目前態勢的評估。
中國消費者駐足在家
要了解這次疫情對中國在海外市場購買房地產的影響，首先需要了解中國國內買家的具體情況。
在中國，人們要麼在家上班，要麼只好在能返工之前被迫繼續休假。許多在春節假期開始後離開的人選擇繼續待在外地。在居外IQI公司，我們上海團隊的成員曾去過武漢，甚至去了金邊和柬埔寨，他們現在正在這些地方遠程工作。
據上海市政府發布的消息，該市有20%的技術和信息工作者尚未重返工作崗位。那些已經復工的員工中，有近三分之二（約70%）都是在家上班。北京和其他一級城市的情況也差不多，而許多赴海外購房的中國買家都來自這些城市。
負面影響
目前中國大陸居民不能前往許多國家。因擔心接觸到病毒，中國和其他一些國家的民眾已經開始限制旅行和公共活動。相關消息：【2月14日更新！針對新冠狀病毒 各國入境管制措施彙總】
我們已經注意到一些國家的房地產市場受到了負面影響。負面影響包括到拍賣現場的中國買家數量下降，看房數量減少，以及一些涉及中國買家的交易遲遲停留在簽訂合同和正式過戶階段。
線上活動增加
無論是在家上班或休息，中國消費者將更多時間花在網上。據路透社報導，一些網絡活動激增了77%。特斯拉（Tesla）和梅塞德斯-奔馳（Mercedes-Benz）等公司在網絡廣告上投入重金，他們有一批被動廣告受眾。
“我昨天看電子屏的時間超過了10個小時，”一位上海居民告訴路透社。“除了看手機還能干嘛？”
由於中國買家沒辦法親自去海外市場，一些房產購置後期手續更難辦理。另一方面，購房過程的前期手續主要通過網絡、電話和社交媒體進行，完全不存在阻礙。
目前尚不清楚人類何時能控制住此次冠狀病毒疫情。不管怎樣，等這次疫情結束後，在疫情發生期間已經著手開始購買房產的買家將加快辦理考察和可能的議價事宜。由於交易活動受到抑制，等買家完成延遲的交易後，在一兩個季度內可能產生不同尋常的大量交易。
需求增長地區
從此表可以看出，盡管冠狀病毒疫情爆發，但中國買家的詢盤仍在1月份有所增加。除了德國，這些詢價增加的國家都位於亞太地區。
越南
越南是中美貿易戰造成的投資轉移活動的最大受益國。盡管存在不信任，該國與中國的商業聯系在增多。
2018年，越南經濟強勢增長了7.1%。由於經濟強勁增長、城市化進程加快以及主要城市若干個大型項目的開發，越南住房市場吸引了大量投資者。過去數年來，越南房地產市場吸引的國際投資數額創下了歷史記錄。
新西蘭
2018年，中國買家一共花費了9.52億美元在新西蘭購置房地產。官方數據顯示，自從該國政府收緊了外國投資政策後，在奧克蘭中部，非公民買家占所有住宅購買交易中的比例從34%降至17.3%。從新西蘭全國來看，這類買家的占比從約10%降至8%。
新西蘭吸引了許多中國買家，他們看重新西蘭較慢的生活節奏、較小的國土面積、更健康的生活方式和居住環境。在新西蘭，超過三分之二的中國買家在學習或生活期間購買房產自住。
新加坡
2019年，中國買家對新加坡地產的詢價次數相較2018年增加了55.3%。最顯著的需求增加情況發生在第二、第三季度。到第四季度，需求又從年中高點回落。
對新加坡地產的詢價數量排名前幾位的中國買家所在地區分別為廣東（28%）、北京（14%）、河北（12%）、香港（12%）、天津（9%）和新加坡（8%)。
德國
中國對德國住宅房地產市場的投資相比全球水平要稍低些。一些中國買家是單純的投資客；其他交易則為中國在德商業投資起到了積極作用，即一些企業和個人購買房產用於自住。
中國買家詢價量排名前三的德國城市為柏林（Berlin）、杜塞爾多夫 （Dusseldorf）和慕尼黑（Munich）。不過，柏林遙遙領先於後者。柏林收到的詢價數量是其他城市的三倍多。
澳大利亞
盡管最近的山火損害了澳大利亞的品牌形像，但澳大利亞仍然不失為一個安全、封閉、無污染的目的地，吸引了大量中國游客、學生、投資者和外國人前來。
在經歷了幾年的下滑之後，中國人的買房需求在2019年開始恢復，對澳大利亞房地產的詢價數量比2018年增加了42%。除開冠狀病毒爆發的影響，我們預計2020年中國買家的需求將進一步加大。
展望未來
如果疫情能在2020年2月或最遲在第一季度得到控制，其對中國海外買家交易、投資水平和市場份額的影響也將維持在相對較小的範圍內，且僅限於短期內。不過，我們預計疫情影響將因國家和大城市市場而異。
我們認為這次病毒不會阻礙到中國未來的跨境購房和投資。我們認為不會削弱人們對投資多元化、生活方式目標、醫療和海外教育的向往。我們認為該病毒不會導致中國對海外住宅地產需求減少。延伸閱讀：【房子沒看也照樣買！澳洲旅行禁令讓中國買家更瘋狂】
健康保障
由於新冠狀病毒的爆發，投資者——尤其是那些購買海外房產作為度假屋或養老基金的投資者，可能也會將當地公共衛生基礎設施和醫療資源因素納入考察範圍。居外網開展的消費者調查結果表明，對於海外購房者來說，醫療保健是五大最重要的激勵因素之一。對退休買家更是如此。
本表顯示了在中國買家眼中，在醫療保障方面排名前20位的國家，即預防、發現和快速應對公共衛生突發事件（如病毒爆發）的能力。這些醫療保障方面的數據來自一份由核威脅倡議組織（Nuclear Threat Initiative）、約翰霍普金斯衛生安全中心（Johns Hopkins Center for Health Security）和經濟學人智庫（The Economist Intelligence Unit）共同撰寫的報告。
在中國的鄰國中，只有泰國躋入健康保障國家排名前10位中，位列第6。泰國甚至將其旅游和醫療資源進行了有組織地整合，使其成為了全球患者的“醫療旅游”目的國。
其他在醫療保障方面躋身前10名，而且位列最受中國消費者歡迎的20個國家的包括澳大利亞、美國、加拿大和英國。
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責編：Zoe Chan
足不出戶通全球：居外海外投資、移民情報集錦（第三期）
