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預計2020年中國人對阿聯酋房地產的投資興趣將繼續上升，隨著阿聯酋首都向外國人開放持有房地產永久產權的資格，阿布扎比（Abu Dhabi）將加入迪拜的行列，成為吸引買家的一個新地方。

根據中國領先的國際房地產網站居外網（Juwai.com）的運營機構Juwai IQI的數據，這一中東第二大經濟體是全球第八大受中國買家歡迎的國家。

“中國買家的詢價量在2019年第一季度達到峰值。自那以後，需求有所下降，但是詢價量仍接近2018年平均水平的三倍，” Juwai IQI執行主席格喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說。

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“2018年，中國買家在迪拜購買了價值約6.1707億美元的住宅房地產。我們認為繁榮期還沒有結束，預計中國買家的詢價量將在2020年進一步增長，”他說，他還補充稱，2019年中國在海灣地區，尤其是阿聯酋的住宅投資有所增長。

萊坊（Knight Frank）大中華區研究與咨詢主管大衛·紀（David Ji）指出，因為“中國正在遏制猖獗的炫耀性資產購買行為”，所以現在中國投資者的目標變得非常多樣化，而且非常謹慎。

“中東國家擁有豐富的自然資源和巨大的金融市場潛力，吸引著來自中國的買家。不過，他們仍在摸清市場情況，在投資目標方面也持開放態度，”他表示。

阿聯酋的許多開發項目吸引著中國的房地產投資者。這一點在2019年12月舉行的上海第20屆豪華房地產展會（20th Luxury Property Show）上表現得尤為明顯，當時迪拜土地局（Dubai Land Department）收到了約1萬份來自中國投資者的咨詢。

高力國際中東和北非地區（Colliers International MENA）房產估價主管伊姆蘭•侯賽因（Imran Hussain）表示，過去幾年，中國投資者對一些開發項目表現出濃厚興趣，尤其是在汽車城（Motor City）、綠野公寓（The Greens）和朱美拉湖塔樓（Jumeirah Lake Towers）等幾處開發項目。

他說：“我們注意到，中國公民對迪拜房地產市場的信心進一步增強，並且對迪拜整個房地產市場更感興趣，而不僅僅是幾個開發項目。”

極具價值的組成部分

中國買家被視為投資和最終用戶市場極具價值的組成部分。許多經紀公司和其他與房地產相關的服務供應商都在雇佣中國人為這一市場提供服務。

例如，中國經紀公司Fidu Properties於2018年在迪拜開設了首個地區辦事處，去年10月又開設了第二個辦事處，以從中國人對阿聯酋房市日益增長的投資興趣中圖利。

Fidu Properties的首席運營官納齊什·汗（Nazish Khan）表示，阿聯酋有多處豪華景觀和投資項目可供選擇，並提供不同的住宅規模和預算。

他說：“從過去幾個月的市場反應來看，我們可以推測2020年將延續這一趨勢。”

阿布扎比——新的前沿地段

“預計今年市場的一個重大變化是阿聯酋首都阿布扎比的崛起，將成為中國買家的購房目的地，因為那裡現在允許外國買家持有永久產權。”奇米爾說道。

“對於中國買家來說，阿布扎比擁有巨大的發展潛力，是一個令人興奮不已的市場。需求的增長可能會非常迅速，”他補充稱，開發商需要將合適的房產推向市場，一些監管問題仍需解決。

“我們正密切關注著阿布扎比的房地產行業和監管機構采取了哪些措施來吸引中國買家。對我們的投資者來說，這可能是一個非常有吸引力的市場，”他說。

關鍵驅動力

行業專家表示，阿聯酋加強與中國的社會政治和貿易關系，在推動中國人投資阿聯酋房地產行業方面發揮了作用。

“阿聯酋是‘一帶一路’的關鍵組成部分，兩國之間的戰略關系讓雙方對雙向投資重新充滿信心，”薩馬納集團（Samana Group）總經理艾倫·詹姆斯·蓋蒙（Alan James Gammon）表示。

這家總部位於迪拜的開發商去年10月宣布，其將在2020年第一季度前推出3個新的房地產項目，第一個中國辦事處將於2020年3月至4月設立。

“在‘一帶一路’和雙邊貿易方面取得的發展，以及2020年世博會給了我們充分的理由在中國市場大力推廣我們的房地產和投資服務，”他說。

這甚至幫助了像Fidu Properties這樣的年輕公司在過去的一年裡快速成長。

“我們的目標是每年以10%的速度穩步增長，以實現我們的目標，成為各個市場類別的第一。到目前為止，市場反響都很強烈，”汗說，並補充道，超過50%的房地產投資來自中國投資者。

為了提高可持續性和透明度，迪拜不動產管理局（RERA）於2019年11月頒布了一項法律，規定開發商不再向投資者收取物業維護服務費。“這給投資者帶來了另一個好處，以及更高的收益率，”他表示。

市場策略

為了充分利用中國對阿聯酋日益增長的興趣，像fam Properties這樣的當地經紀公司正專注於企業對企業（B2B）戰略。“迄今為止，各方反響良好。”fam Properties和fam Living首席執行官菲拉斯·阿爾·姆薩迪（Firas Al-Msaddi）表示。

他說，這是一個競爭非常激烈的市場，因為中國人可以投資日本、越南和泰國等其他房地產市場。

該公司的目標是在未來三年內從中國市場獲得25%的收入。

阿聯酋的許多公司正在采取各種方式，包括在中國主要城市舉辦路演活動，宣傳迪拜及其房產。

 “在我們的商業範圍內，中國買家是我們的一個關鍵市場。我們預計每兩個月來一次中國以推廣我們的產品和服務，”蓋蒙說。

該公司預計，其最新項目“薩馬納高爾夫大道”（Samana Golf Avenue）70%的銷售額將來自中國市場。其他總部位於迪拜的開發商也發現了來自中國買家的需求激增。例如，首霸房地產公司（Sobha Realty）去年在上海開設了一個銷售辦事處，在2019年前兩個月，其首霸心領地（Sobha Hartland）項目的中國投資者份額增長了200%，該項目超過36%的買家來自中國。

迪拜首霸心領地，永久產權，預計年租金收益率8%以上，准現房首付35萬元起。迪拜皇家御用開發商Sobha，項目品質有保障。社區含有兩所頂級英制貴族學校，周邊彙聚新迪拜地標，而且是唯一的濱河社區，含30%的綠化地。
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房產類型

Fidu Properties房地產公司表示，中國投資者主要對現房和期房感興趣。“在考慮此類房產時，他們傾向於將關鍵因素集中在地段、年收益率和售價上，”汗說。

迪拜市中心（Downtown Dubai）、綠野公寓（Greens）和國際城（International City）都能滿足這些要求，中國投資者和社區在這裡占據了主導地位。

盡管Fidu Properties房地產公司沒有定制其房產，因為其主要目的是推廣房產上市和吸引買家，但汗表示，他們確實為中國投資者和買家提供了特別的價格和套餐。

蓋蒙表示，中國投資者更喜歡現成的房產，Samana Greens項目符合這一要求。“中國人對迪拜和阿聯酋的居留項目也非常感興趣，他們可以通過房地產投資來滿足這些項目的要求。”

據fam Properties的數據顯示，中國人通常對能夠創造收入/出租的住宅單元感興趣，每套住宅單元的平均價格在100萬至150萬阿聯酋迪拉姆（即190萬至285萬元人民幣）之間。

Samana Greens高端公寓出售，迪拜投資低門檻首選。位於世界最大花園正對面，永久產權，前三年開發商包租每年淨回報7%！1臥1衛房價約¥74萬。
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就提供具有吸引力的房產交易而言，阿爾·姆薩迪表示，他們正在與一家房地產開發商合作，為中國投資者打造一種享有保障的收入方案。“我們還為中國投資者提供各種教育設施和後勤支持，”他補充道。

奇米爾表示，除了散戶投資者，還可以挖掘中國的機構投資者市場。不過，“他們傾向於通過與當地開發商合作來開展工作。” 他解釋道。“他們擁有普通零售客戶所沒有的資源。中國買家往往喜歡水景、便利的交通及便利設施、奢華的裝修和服務。”

 

關於居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上在售阿聯酋房源，或致電 400-041-7515 諮詢海外移民、留學或房產投資的機會。

 

來源：BRI Connect: An Initiative In Numbers (3rd Edition) by Refinitiv
責編：Zoe Chan

近年來，隨著全球化背景下的投資、移民、留學等需求的逐漸增加，海外房地產投資已經成為熱門話題，東南亞地區作為 “一帶一路”核心區，柬埔寨又作為“一帶一路”的戰略支點，其首都金邊房地產市場已經成功吸引了國內眾多投資者的目光。

“一帶一路”助推東南亞國家經濟發展

2013年，“絲綢之路經濟帶”和“21世紀海上絲綢之路”的倡議提出。2015年，中國與湄公河流域國家形成了“瀾滄江-湄公河合作機制”(LMC)，主要涉及柬埔寨、老撾、緬甸、泰國、越南等，組建了政治安全、經濟、社會文化“三位一體”的合作框架，在互聯互通、產能合作、跨境經濟交流、水資源、農業和減貧五個大的方面加強合作。

中國與中南半島國家的互聯互通取得很大進展，形成了公路、鐵路、水運、航空立體綜合運輸體系和跨境多式聯運等物流體系，形成了能源、信息等跨境網絡體系，推進立體口岸基礎網絡建設，著力加強通關便利化制度體系建設。

如果說東南亞是“一帶一路”核心區的話，那麼柬埔寨就是東南亞的戰略支點。北京大學國際關系學院教授翟崑表示，柬埔寨的增量空間大，政策溝通、設施聯通、貿易暢通、資金融通、民心相通的五通政策是“一帶一路”的內核，中國與柬埔寨共建“一帶一路”也是從這些方面入手。

越來越多中國人青睞全球資產配置

目前，國內一二線城市房地產市場接近飽和，限售、限貸、限購和限離等調控舉措使其再難大幅上漲，而三四線城市房產的升值潛力更是難以預測。不得不說，房地產作為中國最好投資品的日子已經結束了，因此，大量高淨值人士在全球範圍內尋找優質投資資源，分散國內投資理財風險，催生海外置業的熱潮。

相關報告顯示，大陸年收入65萬以上的中產家庭數量已達3320 萬戶，北京最多、其次是上海。而北上廣三個城市中產家庭數量達到了全國的一半。600萬資產的“富裕家庭”數量達到387 萬，千萬資產的“高淨值家庭”達到 161 萬，億元資產的達到 11 萬戶。

數據顯示，海外房產的增值平均能保持6.5%-8%的增速，加上租金回報比較高，很多地區可以做到租金抵月供，也就是只要投入首付就可以不再持續投入了，還可能有正向的現金流。當這批富裕階層將眼光看向世界的時候，購買房產同樣成為了他們重要的關注點。

不同於早年的海外置業，現在，海外置業的人群變得更加貼近普通大眾，都是高淨值人士根據自己的需求有的放矢、量入為出的來合理地選擇海外的資產。

其實在海外投資置業，除了獲得一定的收益以外，投資者還能獲得分散投資風險、子女教育、移民需求、更健康的居住環境等好處。

柬埔寨金邊吸引國內投資者的目光

近些年，東南亞地區作為房地產“後起之秀”，已經成功吸引了國內眾多投資者，如何更好地進行海外資產配置，對於城市的選擇至關重要，很多投資者把目光投向了柬埔寨金邊。

作為柬埔寨的首都，金邊的城市規劃穩步推進。如今的柬埔寨已從經濟落後轉變為一個經濟全球增速最快的國家之一，獨特的政治、區域、經濟優勢，GDP連續四年保持在7%，增速排在全球第六位。東南亞經濟政策最開放國家之一。物價穩定，通貨膨脹率僅1%，歐美日等31國對柬提供優惠關稅，國際貨幣基金組織和世界銀行對柬政府債務管理能力調降至最低風險。

柬埔寨開放的經濟體制、穩定的政治環境和治安環境，人口結構極度年輕化、政策開放、大量外資湧入、外商紛至沓來，租屋供不應求。柬埔寨是亞洲唯一以全球最穩定的貨幣美元作為買賣計價貨幣的國家，通貨膨脹長期穩定在1-3%，房產成資產配置的首選，柬埔寨被譽為“東南亞小瑞士”，全球非CRS成員國之一、無外彙管制、資金自由進出、無遺產稅、高度私有化、永久產權。

目前柬埔寨高端的酒店式公寓有6000套，金邊2011-2016年人口淨增25萬，年均增長2.97%，在全球主要城市中排名第三，其中75%為35歲以下人口。同時，由於大量外資企業落地金邊，新的就業機會促使周邊農村青年人加速向城市集中，每年湧入金邊就業的新增勞動力人口達25-30萬人。由於柬埔寨本身是東南亞人口自然增長率最高的國家之一，未來10年至20年，金邊人口將繼續快速增長，住房潛在需求顯而易見。

在金邊人口集聚化程度以及城市建設速度日益加速的情況下，在柬埔寨投資房產，必然首選金邊，而金邊的地價近幾年也在不斷上漲。

自2010年以來，柬埔寨金邊的地價以平均每年6.6%的速度上漲，而地價的不斷上行最終都將體現在房價上。延伸閱讀：【柬埔寨淘金熱：三年內西哈努克港等地價翻10倍】

與其鄰國越南、泰國等相比，金邊的土地價格相對較低，對投資者來說極具吸引力，為其潛在的尋求資本增長需求提供了更多的機會。

金邊投資置業推薦——首都·國金Urban Village

在金邊投資房地產，最重要的就是要選對位置和開發商的實力。柬埔寨政府總體規劃的2015年—2035年城市發展核心地帶洪森大道，該地帶投資潛力巨大。

首都·國金Urban Village是香港金鏗集團在柬埔寨頂尖的地產開發項目，開發面積達76萬m²。該項目跨越洪森大道與諾羅敦大道之間，雄踞在柬埔寨政治、文化、經濟中心的首都金邊，毗鄰中國、馬來西亞、泰國等各國使館區，臨近金邊國際學校、永旺購物中心、皇家醫院等各大商圈，距離金邊新國際機場10多公裡。該項目構築了涵教育、醫療、生活、交通等多維的國際城市綜合體，吸引了很多中國人前往投資置業。 

截止2019年10月 ，首都·國金Urban Village一期商住公寓歷時9月全部售罄，將在2020年3月交房；一期創意園已租賃滿園。

值得注意的是，一期近65%的購買者均為當地塔尖式人群，社區人口聚集效應以及高端社群效應初顯。二期商住公寓於2019年5月開始預售，截止2019年12月已售一半。2020年1月22日，首都·國金Urban Village二期正式開工， 現場邀請了皇室政要和社會大咖，首都·國金兩位執行董事李駿機和陳潔盈陪同一同見證開工奠基。

首都·國金Urban Village是英式標准建築，綠化空間占總面積45%，采光充足房間帶獨立窗戶，可配置品牌家電拎包入住，知名物業24小時隨時提供服務。

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來源：中新網安徽
責編：Zoe Chan

對許多人來說，在令人驚嘆的南太平洋購買一座海濱別墅聽起來像白日做夢，但這項投資的可行性其實超出了您的預期。在瓦努阿圖，這類投資的難度尤其低。

瓦努阿圖由83個島嶼組成，這些島嶼把精品度假村、原始海灘、真正的部落社區以及壯觀的地勢（包括火山和熱帶水下環境）融合到了一起。瓦努阿圖的首都是維拉港，當地經濟以農業、漁業和旅游業為發展動力，而且正在迅速增長。

我們一起來看看瓦努阿圖可能將很快成為中國買家置業熱點的原因吧。

中國游客正在探索瓦努阿圖的旅游潛力

盡管觀光者前往南太平洋旅游時偏愛選擇斐濟，但瓦努阿圖實際上可以提供許多類似的景點和體驗。此外，這裡的游客人數比斐濟少了10倍。瓦努阿圖群島有很多度假勝地，包括世界著名的海灘以及可自由出入的火山，而且這裡的美食也堪稱一絕。作家詹姆斯·A·米切納（James A. Michener）在瓦努阿圖居住時寫下了獲得普利策獎的名著——《南太平洋的故事（Tales of the South Pacific）》。

對於喜愛冒險的中國游客來說，瓦努阿圖已被納入他們的必去旅游勝地清單。2015年到2018年期間，瓦努阿圖的游客數量增長了近30%，其部分原因在於中國和其他亞洲客源市場的快速擴張。盡管在2018年，中國游客僅占瓦努阿圖游客總人數的4%以下，但其數量還在增長。2013年，來自亞洲的游客不到4000人，其中中國游客的數量僅為1000。到了2018年，中國游客已增加至4000人。如此迅猛的增長大大提振了旅游部門的信心，他們認為中國將在未來10年內取代澳大利亞，成為該國最大的游客來源地。

如果這一預測被證明是正確的，則中國游客會傾向於投資那些對他們有吸引力的度假目的地，而瓦努阿圖也將從中受益。

中國人正在尋找什麼樣的物業？

經濟合作

瓦努阿圖是第一個支持中國南海主權主張的太平洋國家。瓦努阿圖表態之後，兩國關系持續向好發展。數年來，中國一直在瓦努阿圖大興土木，修建政府大樓、體育場館、會議中心、道路並延長維拉港機場的跑道，以便容納更大的飛機。

2018年，兩國同意在中國“一帶一路”倡議的框架內建立戰略伙伴關系，中國將在貿易、投資、漁業、旅游和基礎設施建設等領域內向瓦努阿圖提供幫助，進而推動該島國的經濟和社會發展。

從以往的情況來看，中國買家傾向於在那些與中國政府開展了密切合作的國家進行投資。瓦努阿圖不僅擁有穩定的政治環境，還出台了多項有利於外國投資的政策，這些優勢使其成為了適合挖掘商機和長期定居的最佳國家之一。

中國人在海外購房的動機

投資便利性

外國人在瓦努阿圖購買房地產的門檻很低。買家無需取得居民身份就可以進行投資。此外，購房者可購買的房產類型和房產數量都不會受到任何限制。外國業主無需申請任何營業執照或許可證即可長期出租其房產，而且該國不存在任何能阻止他們通過出售或出租瓦努阿圖的房產來收回資金的規定。

瓦努阿圖也不會向置業者收取所得稅、公司稅、土地稅和死亡稅。瓦努阿圖的當地銀行將根據客戶的信用證明，向通過審批的申請人提供70％至80％的土地和房屋組合貸款。

中國買家詢價量分布情況

多種物業，可滿足不同預算需求

在瓦努阿圖，不同資產水平的人群都可以找到合適的物業。從價值幾十萬美元的三或四臥室的家庭住宅，到要價數百萬美元、附帶私人海灘的海濱私人住宅，您所需要的各類房產都能在這裡找到。此外，這些房產的價格遠低於澳大利亞或新西蘭的海濱物業。

您在維拉港（Port Vila）可以輕易地找到占地面積為一至兩英畝、價格在7萬到14萬美元之間的海濱別墅地塊，或者價格低於3萬美元、可以欣賞海港美景的現代化公寓。

黃金簽證

許多國家都推出了通過投資計劃獲取公民身份的政策，但瓦努阿圖的政策絕對是最寬松的。申請者無需踏足瓦努阿圖即可成為該國公民，而且一次申請只需支付約13萬美元的現金，四口之家只需支付18萬美元的附加費用。

對於中國買家來說，這樣的政策非常有吸引力，因為瓦努阿圖的護照可以讓護照持有人免簽進入包括歐盟在內的129個國家。這也為他們提供了一個難得的機會：他們可以住在一個風景如畫的南太平洋熱帶島嶼上，遠離家鄉的激烈競爭，享受安逸的時光。

 

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責編：Zoe Chan

2018年度，日本公寓的成交量創下了2014年以來的新高，而且平均價格突破了歷史最高值。目前的日本房地產市場，大體上可以用三句話概括，分別是：爆發性發展的商業設施市場，價格逐漸升高的公寓和低迷化的個人住宅市場。日本的租房市場和二手房市場也用三點來概括，那就是：平靜的租賃市場，穩定發展的二手房市場以及火熱的商業設施市場。目前日本發展比較快、前景比較好的商業設施是都市的寫字樓、酒店、民宿以及養老院。

3處賭場、1次奧運會攪動了日本房產市場

2019年12月25日，東京地方檢察廳特搜部以涉嫌受賄逮捕了日本自民黨眾議員秋元司，這個主持日本新建賭場業務的大臣被懷疑從中國企業收受了近370萬日元現金的賄賂。

這則新聞之所以引人注目，是因為其擔任的職務：內閣府副大臣（相當於副部級），主要負責引進包括賭場在內的綜合度假村的工作。2016年12月，在自民黨的支持下，日本國會通過《博彩業解禁法案》；2018年7月，日本國會正式通過綜合度假村實施法案，進一步為日本國內開設賭場掃清了法律上的障礙。

據日本大和綜合研究所估算，如果日本國內開設3處綜合度假村，每年運營預計將帶來約2萬億日元(約合1,280億元人民幣)的經濟效益。

自從消息傳出來以後，再加上2020年的東京奧運會這一歷史性事件，大阪、北海道和福岡這些有可能被選為度假村備選地的靠海郊區以及東京尚未完全開發的千葉等郊區的地價一路飆升。

逐漸回暖的日本房地產市場

說起日本的房地產市場，最出名的一件事可能就是房地產泡沫事件。

日本的房地產泡沫事件出現在上世紀80年代末90年代初，當時的日本處在經濟高速發展期，高速發展的經濟也帶動了房地產市場的發展。巔峰時期，日本東京都23區的地價總和幾乎能把整個美國給買下來。然後，90年代初，日本政府出台了《關於控制土地相關融資的規定》 ，直接戳破了房地產市場的泡沫，造成了日本經濟的大規模崩盤。

在這起事件之後，日本的房地產市場退出了一線舞台，開始進入緩慢的回復期。直到現在，日本的房地產市場已經有了很長一段時間的平穩期。但是，2020年東京奧運會的召開和上文說的所謂的3處綜合度假村，往原本平靜的日本房地產市場中又丟了一枚不大不小的石子，讓日本的房地產市場出現了一點有趣的變化。

目前的日本房地產市場，大體上可以用三句話概括，分別是：爆發性發展的商業設施市場，價格逐漸升高的公寓和低迷化的個人住宅市場。

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首先是商業設施市場

商業設施市場迎來爆發性增長的根本原因是東京奧運會的召開，直接原因則是日本政府牽頭開展了“日本東京都再建設計劃”以及office市場需求量的上漲。隨著奧運會即將在東京召開，日本政府將東京都化為了“國家戰略都市計劃建築物等整備事業區”，准備將東京都打造成世界第一的商業地區，為將來大規模引進外國人才做准備。

隨著國家法令的頒布，東京都港區、新宿區、原宿區、澀谷區等地先後頒布了《東京都市計劃第一種市街地再開發事業企劃書》，開始著手對大手町、虎之門、麻布台、西新宿、澀谷等地區進行大規模的城市改造。日本最大的幾家房地產商，如三井不動產、三菱地所、住友不動產、東急不動產和野村不動產等企業都將參與城市再開發計劃。

東京都地區的再開發計劃和未來發展計劃的頒布，直接炒熱了整個東京都地區的商業用地市場。從2018年開始，日本東京都的商業設施供給量開始明顯升高。

2019年4月15日，日本MORITRUST發布的調查結果顯示，東京23區內大型寫字樓從2018年開始，供求數量開始明顯升高，尤其是在2020年東京奧運會召開的時候，預測會有一次爆發性的增長。東急不動產於2019年11月2日開放的澀谷第一高樓“澀谷Scramble Square”在9月底的時候內部的商業用辦公室就被搶購一空，這也是最近東京都內寫字樓市場的一個縮影。

當然，商業設施的增長曲線一直符合“增長-下降-再增長”的模式，這次也不例外。商業設施市場在2020東京奧運年迎來最後一波爆發性增長之後，就會像1999年、2008年和2013年一樣迎來爆發期之後的低谷期。不過，總體來說，日本東京的商業設施市場依然比較穩定且前景較好。

接下來是日本的公寓市場

2018年度，日本公寓的成交量創下了2014年以來的新高，而且平均價格突破了歷史最高值。

總體來看，日本的公寓市場穩中有升，不僅成交量創造了14年以來的新高，而且價格基本一直在上漲。這可能出乎了大多數人的預料，因為現在日本已經開始步入老齡化社會，出生率和勞動力數量下降嚴重，作為住宅用房地產的公寓的市場前景並不樂觀。所以，在2014年日本的公寓交易量出現了斷崖式的下跌之後，有不少人認為日本的公寓市場會就此萎靡下去。但是實際上，日本的公寓市場不但穩定，而且還甚至漲了價，這是怎麼回事？

其實背後的原因很簡單，因為公寓大部分都位於大城市。

日本的住宅總體上可以分為兩類，一類是“一戶建”，另一類就是公寓。所謂的一戶建，有點類似於我們的自建房，在一塊地上蓋起一座二層或者多層的小樓來供自己一家人居住。由於一戶建對於土地的利用程度要遠遠低於高層公寓，因此一戶建大部分都分布地價比較便宜的農村，而公寓則大部分都分布在地價比較高的城市。

總體來說，日本的人口雖然一直在減少，2018年度的新生兒數量甚至已經跌破了90萬，但是由於對外國人才的引進和農村勞動力的流入，城市的勞動力數量並沒有很明顯的減少，因此大部分分布在城市且面向城市工薪階層的公寓需求量一直都不小，日本的公寓市場也就相對比較穩定。

相比於比較穩定的公寓市場，日本的個人住宅市場就不是那麼樂觀了。

個人住宅市場低迷

雖然日本沒有專門開展關於一戶建的調查，但是日本各大房地產商會根據每年公司的項目數量來統計每年新建住宅的數量。圖四為日本全國住宅建設數量的變遷以及空房率的變遷。可以很明顯的看到日本的住宅建設數量總體呈現減少的趨勢，並且減少的速度會在2020年東京奧運會之後明顯加快。另一個值得注意的點是，根據日本野村綜合研究所的推測，空房率將會在2020年之後顯著升高，這也意味著，屆時不僅僅新房交易市場會收到巨大的衝擊，二手房租賃和交易市場也會受到波及。

住房市場寒冬的背後，是日本極為不平衡的城鄉發展狀況。

日本的城市地區由於地價昂貴，很少會出現一戶建形式的住宅，大部分居住用地上都會建設高層公寓，而農村地區由於地價便宜，為了停車和生活方便，大部分人會選擇一戶建的形式。因此，在公寓市場穩定的背景下，住宅市場依然遇冷，其背後的原因只能是個人住宅市場，也就是一戶建住宅市場的低迷了。

實際上，一戶建市場的低迷是可以想像的。日本的總人口數量自2010年以後已經開始快速下降，在加上日本城鄉發展極度不平衡，農村勞動力大量流入城市，其結果是城鎮人口數量雖然下降較慢，但農村人口數量下降極快。

2020年，日本總人口在持續下降的情況下，城鎮人口比例已經接近70%，並且高齡人口比例也已經達到了29.1%，這兩個數字預計會在未來持續升高。在2040年這個節點，日本的城鎮人口比例會正式突破70%，高齡化人口比例會正式突破35%，到時候日本的個人住宅市場將會面臨更加嚴重的考驗。

雖然現階段，憑借農村勞動力的流入和外國勞動力的流入，日本的城鎮人口減少幅度還較小，公寓市場也相對比較穩定，但是主要位於農村的一戶建個人住宅市場的低迷已經不可避免。

總體來說，目前的日本房地產市場處於回暖期，投資的熱門是大城市的商業設施和公寓住宅，而一戶建個人住宅的市場非常低迷，除了建來自己住這種情況，很少有人再去農村買一戶建了。

 

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來源：鈦媒體
責編：Zoe Chan