Category: Financial

澳大利亞廣播公司：股災太兇猛！中國買家拋售澳洲房產求“回血”

在過去的幾周時間內，中國股市暴跌了30%，市值蒸發了數萬億澳元。澳洲房地產中介機構指出，中國股市暴跌令中國投資者更趨謹慎，壹小部分投資者不得不拋售澳洲房產“回血”。另壹方面，中國股市近期的劇烈動蕩，促使更多的中國投資者將目光投向澳洲豪華房市。悉尼蘇富比房地產的主管帕裏爾表示，比起現金和股票，中國人更喜歡投資房產。【閱讀原文】

Propertywire：曼哈頓公寓價格再創新高 平均單價1180萬人民幣

最新的研究數據顯示，在紐約市備受追捧的曼哈頓區，5月曼哈頓公寓平均價格再創新高，達到190萬美元；總銷量為876套，與4月幾乎持平。市中心是曼哈頓最賣座的地區，錄得1,982美元/平方英尺的最高單價，其公寓總銷售額高達3.23億美元。售價最高的是蘇荷（Soho）公寓的第12樓單位，價格為3,400萬美元/套或4,338美元/平方英尺。【閱讀原文】

英國《衛報》：英國所得稅調整將如何影響“買房出租”？

英國各地的房東錢袋將受到重創。近期英國財政大臣奧斯本宣布，他正在降低私人出租房屋的稅收減免幅度。此舉意在平息蓬勃發展的購房出租投資模式給經濟發展帶來的風險。目前，稅收減免後100英鎊的利息支出只要55英鎊，但從2020年起將增至80英鎊。那些即使在中等利率水平貸款的業主，最終需要繳納的稅收可能會超過獲取的利潤。【閱讀原文】

世界地產頻道：2015年外國買家對加勒比房產需求激增

據加勒比海豪華地產中介的調查分析，2015年上半年，加勒比地區房地產需求與去年同期相比增加了壹倍。受到旅遊業繁榮的推動，加上投資公民項目對國外買家極具吸引力，聖基和茨尼維斯、特克斯和凱科斯群島、安提瓜島和多米尼加共和國這些地區詢盤量增長最為顯著，而價位在100萬至200萬美元的房產詢盤量更是翻倍。【閱讀原文】

英國貿易投資總署17日發布報告稱，2014—2015財年（截至今年3月底），英國共吸引1988個外國直接投資項目，較上壹個財年增長12%，其中中國對英直接投資項目為112宗，以數量計是英國第四大外國直接投資來源國。

英國貿易投資總署表示，上壹財年中國對英投資項目幫助英國維持1199個工作崗位，並創造4728個新崗位，表明中英關系進壹步鞏固，且中國看好英國經濟。

報告顯示，2014—2015財年英國吸引的投資項目來自70多個國家和地區，美國、法國和印度是前三大外國直接投資來源國，對英投資項目分別為564個、124個和122個。此外，2014—2015財年英國外國直接投資存量歷史上首次突破1萬億英鎊（約合1.58萬億美元），英國成為歐洲第壹大及全球第三大（僅次於美國與中國）外國直接投資目的國。

那是一個迷亂的年代。在日本的街頭巷尾充斥著「煉金術」之類的大眾讀物，「理財技巧」成為全民流行語，一半以上的日本人都持有股票。東京銀座，全球最繁華的商業街之一。

三越百貨門口那一對石獅子，冷眼看著經濟的潮起潮落。1989年,泡沫經濟的最高峰,石獅子眼前的銀座四丁目的地價,是每坪(3.3平方米)1.2億日元。東京的另一個地標——東京帝國廣場,廣場下面一平方英里土地的價格，居然比整個加利福尼亞的土地價值還高，一個東京都的地價就相當於美國全國的土地價格。日本正沉浸在一個「地價不倒」的神話中。「把東京的地皮全部賣掉就可以買下美國，然後再把美國土地出租給美國人住。」莫邦富說，「在當時的日本報紙上這樣的言論經常可以看到，並且被大部分日本人接受並引以為豪。」

80年代中期，日本房價走勢大幅飆升

據日本國土廳公佈的調查統計數據，80年代中期，隨著大量資金湧入房地產行業,日本地價開始瘋狂飆升。自1985年起,東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升,1987年住宅用地價格竟上升了30.7%,商業用地則跳升了46.8%。1990年,六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。在東京都市圈,從1986年開始,出現了幾乎是垂直式的地價上漲,高峰期1990年的地價大約是1983年的2.5倍。

隨著地價暴漲，城市住宅價格也開始水漲船高。一般來說，勞動者僅靠工資收入所能購入住宅的價格限度應是年收入的5倍左右。在1990年，東京都市圈的住宅價格與年收入之比已經超過了10倍，在核心地區更是達到了近20倍的水平。即使在大阪都市圈，這個比值也超過了7倍。

除了地價，股市正創造著另一個「不敗」的神話。日本證券公司的老闆騎著火箭在美國時代週刊的封面上出現。1989年末，日經平均股價高達38915.87日元，相當於1984年的3.68倍。1989年末最後一天更是創下接近4萬日元的歷史最高。當時，日本股市的市盈率高達80倍（其時，美國、英國、中國香港的市盈率為25~30倍）。但人們並沒有預計到危機，「當時，日本曾經有40個經濟學家對前景預測，沒有一個人認為會出現經濟危機，都對將來表示樂觀。」山一證券前副社長北川文章向記者回憶起當年的市場。主掌日本經濟的大藏省也發表了預測：平均股價不久將升至6萬~8萬日元。日本舉國歡騰。

在日本的街頭巷尾充斥著「煉金術」之類的大眾讀物，「理財技巧」成為全民流行語，一半以上的日本人都持有股票，一向以高儲蓄率和節儉出名的日本人在銀座排著隊買LV的包。這種現象在日本是前所未有的，因為從明治維新後的殖產興業時代開始，日本一直有一種基本傾向：重視實業、輕視虛業。所謂「虛業」主要指投機，尤其是股票市場上的投機。日本人把炒股的人稱為「株屋」，就是「炒家」，一直沒有什麼好印象。老百姓的錢財主要是存在銀行、保險公司和郵局。在「股市不敗」和「地價不倒」的泡沫經濟時期，老百姓紛紛把存在銀行裡的錢拿到了股市，「你不買股票，你就是笨蛋，一年的投資回報就有100%。」莫邦富說。「銀行拿著大把的錢來勸你買地，地價在不斷上漲，而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。買了土地，銀行又會以這塊土地為擔保，去買別的土地，如此循環反覆。」邱永漢告訴記者，邱永漢在日本被稱為「賺錢之神」，是一個歷經日本幾十年的經濟風雲而不倒的投資家。

日本的資本家四面出擊。1989年，在夏威夷，可以建高爾夫球場的山谷只有一個還在美國人手中，其它全部被日本人買了。最有代表性的是東京億萬富翁橫井英樹，他購買了倫敦郊外的泰姆公園、英國南部的朱比特山以及蘇格蘭久負盛名的標誌性建築——格萊乃普城堡和西班牙巴塞羅那郊區的菲爾格拉宮殿。1991年，還以4000萬美元將被視為紐約心臟與靈魂的帝國大廈收於麾下。

哈佛教授傅高義在驚呼《JAPAN IS NO.1》，日本人接著高呼《日本可以說不》，在這個狹小的島國上，一億人都沉浸在全球經濟迄今為止最大的一個泡沫之中。

房市泡沫破裂

著名經濟學家林毅夫曾經回憶，他在東京的表哥在泡沫經濟前夕，用5億日元買了一套房子，結果到1990年中期，只值1億日元。

格林斯潘說：「不到泡沫破裂人們便無法斷定它是不是泡沫。」

1990年市場交易的第一天為轉折點，日經股價落入了地獄。自那時候開始，日本股票市場陷入長達十多年的熊市之中。直到今天，日經指數仍然在1.7萬日元的位置振盪。

緊接著是地產。許多日本人還清楚地記得，1990年9月，日本國營廣播電視台NHK連續5個晚上在黃金時段播放了有關土地問題的特別節目，指出地價是可以下跌的，並提出應讓日本的地價下降一半，同時主張進行土地稅制的改革，限制房地產融資。這一節目像顆重磅炸彈，其巨大的輿論衝擊力揭開了日本泡沫經濟破滅的序幕。以這一節目的播出為轉折點，日本的地價自二戰結束以來第一次開始急速下跌。

1991年，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空房到處都是。房地產價格狂跌，當年，六大城市的房地產價格就下降了15％～20％。據2005年日本國土交通省發表的地價統計數據，日本全國的平均地價連續14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經下跌了46％，基本回到了地產泡沫產生前1985年的水平；商業用地下跌了約70％，為1974年以來的最低點。著名經濟學家林毅夫曾經回憶，他在東京的表哥在泡沫經濟前夕，用5億日元買了一套房子，結果到1990年中期，只值1億日元。

當日本政府意識到泡沫的嚴重性時，他們採取了強硬的擠泡沫手法。

1.提高銀行利率，進行宏觀調控

首先提高銀行利率，進行宏觀調控。自1989年5月始，日本央行3次上調貼現率。1990年8月，為防止海灣戰爭帶來的油價上漲的衝擊，日本銀行將貼現率從4.25％一次性上調到6.0％。在短短的一年零三個月裡加息3.5個百分點，可見其力度之大。

2.徵收地價稅

其次是從財政政策上入手。1990年3月，大藏省在政府稅制調查會中設置了土地稅制小委員會，探討對土地稅制的強化問題。10月，確定了以設立地價稅為支柱的土地稅制的改革方向，並制定了《土地基本法》，次年4月開始徵收地價稅。1990年12月，土地政策審議會決定要拉低地價，正式開始擠壓泡沫。

事後的統計表明，日本因股市和房地產暴跌而造成的損失達6萬億美元。破產者開始大量湧現。經濟的蕭條直接漫延到了政治和社會領域，並且直抵民族文化的根基。日本的電視節目曾經流行對90年代的首相進行排序的遊戲，十多年的政治動盪、內閣走馬燈似的變換，連日本人都說不清90年代日本到底出了多少個首相。日本即便在二戰後極度困難的時候，都沒有出現如此混亂的政治局面。

在日本國會議員，曾在宮澤喜一內閣任經濟企劃廳長官的野田毅看來，用「禮崩樂壞」來形容泡沫經濟破裂對日本社會的影響一點也不為過。在這一點上，作家宮崎駿的眼光無疑更加敏銳。

在宮崎駿的《千與千尋》裡，主人公是1990年出生的獨生女千尋。宮崎駿從孩子的視角出發，講著日本社會的故事：泡沫經濟破產後的長期不景氣，舊有社會體制的難以改革，國民對政府內閣的強烈不信任感，這些都是成人的麻煩；而在孩子的世界裡，學校道德敗壞，校園暴力不斷，少年犯罪更是司空見慣的黑暗。怎樣找一把鑰匙打開光明之門，在宮崎駿的故事裡，千尋最終激發出身體裡全部的潛能，成功地完成了自己的冒險。但野田毅認為，「日本社會再也回不到以前那種海納百川的胸懷，利益主導了一切。」

我們往往關注流動性陷阱，並注重流動性帶來的市場變化，從而忽視了政策性的陷阱裡掉進了多少人。在以後的歲月，除了樓市炒家外，許多在2009年上半年高位買樓的城市居民很快就要為此多付出許多資金，而這些多餘付出的資金是因為政策的變化帶來的。他們看上去買樓佔了便宜，實則只佔了一年不到的便宜，卻要付出長達十幾年甚至二三十年的財富。

樓市調控失敗

樓市優惠政策的大限已到，目前跡象顯示，政府刺激經濟的計劃面臨退出。不是政府想退出，而是市場的走勢決定了刺激方案的短期性和不可持續性。過多的流動性，隨時都會導致通貨膨脹，匆忙上馬的項目有的本來就是重複建設，有的行業在過剩的產能上繼續增加過剩，而不是去消化過剩。儘管高層放風說，還不到退出的時機，實際上是在繼續胡弄人，因為退出經濟刺激方案是遲早的事。誰也不能斷言說，中國就不退出。

千萬不要忘記，我們在2009年取消的一系列樓市的產業規則和貨幣政策、甚至財稅政策，很多被事實證明是違背市場和經濟規律的，只是給樓市投機炒家以可乘之機，而給正常的樓市投資人和自住性買家製造了一個大大的陷阱，這個陷阱可能讓許多城市白領面臨破產或斷供的局面。現在不可能繼續製造一個更大的陷阱，讓更多的城市居民掉進來，樓市成交量的巨幅下滑已經說明了一切。

讓我們來看看這樣一組數據，再破城鎮住宅緊缺謊言，中國各省市已經建成的住宅1980年至今全國總共建了1.1億套城鎮居民住宅。總量超過91億平方米。截止2007年底中國城鎮居民59379萬人，城鎮居民家庭1.999億戶；在中國各商業銀行有信貸記錄的中國城鄉居民已超過5500萬人，其中城鎮居民有個人信貸記錄的不足2470萬人。個人購房絕大多數民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。即便且將歷史上所有城鎮居民的個人信貸記錄都100%統統視為住房貸款。在中國1.999億戶城鎮家庭中，充其量僅有2470萬城鎮家庭有可能發生事實購房行為。

截止2006年末，中國住房公積金累計為695.24萬戶職工發放個人住房貸款6364.33億元，戶均發放貸款約9萬元人民幣；即便按全國城鎮房價平均每平方米2000~3000元的理想價格計算購買，公積金住房貸款總額可購買商品房不足3億平方米。即便將由信貸記錄的2470萬城鎮居民100%都是貸款購房，按建設部公佈的戶套均83.2平方米，也充其量有可能發生城鎮居民家庭購買自住房約20億平方米；加算截止2006年底實際發生的公積金支持購房不足3億平方米。共計約23億平方米。就算是2470萬城鎮居民統統都極端到極點地每戶購買了兩套住房，也不過迄今消費了43億平方米現房，差不多尚有約48億平方米城鎮住房，留置於各級炒房者手中、滯留在開發商與銀行聯手空賣空買的假按揭泡沫中。

住宅的大量過剩，只有通過開徵物業稅才能全部暴露出來。今年1至7月，全國商品房銷售面積達4.1億平方米，按戶均83平方米計算，約為500萬套，其中約有300萬套滯留在樓市炒家手上，200萬套是城市居民購買作為住宅。這200萬戶城市居民，很快將要面臨加息和稅費增加後的痛苦。

要使局面不至於繼續惡化，解決這個問題只有兩條路徑：一是給城市居民提高收入，二是把房價徹底降下來。如果兩條路都走不通，那最後的結局不是拉美式的，就是日本式的泡沫破滅。