Finance News – Page 169

加拿大 | 不可小覷的“宅妝”Home Staging 投資回報率超300%！

房屋的賣家都會希望自己的房子可以在同類的房屋中脫穎而出，並能在最短的時間內賣出一個好價錢。那麼如何才能讓人們一見鐘情於你的房屋，又甘願為之掏空腰包就是一門值得研究的學問了。

在市場上房屋就好比是商場貨架上的商品，想要在諸多同類商品中能過引人注目，精美考究的包裝是關鍵，因為第一印像的好壞直接影響了人們對商品乃至房屋的直觀感受，也很大程度上影響了人們最終的決定。其實對任何一件美的事物都難以抗拒的人們，在看到房屋的那一刻就已經對房屋有了自己的打分，印像分數高便能讓人們更容易記住，也就能更容易的被高價買走。專業的 Home Staging其實為的就是包裝您的房屋，使它能更完美的呈現給潛在買家，讓更多買家為之傾心、打出高分，最終認定那是他未來的家，即使花重金購買也在所不惜。

Home Staging 如何幫助售房？

人靠衣裝馬靠鞍，房屋也要靠 Home Staging 來美化。售房前的 Home Staging 要換位思考買家的心理變化，以買家感受放在首位，要把自己的房屋假定成買家的房屋進行裝飾改造。這種裝飾如今有專業的 Home Staging 設計師進行設計，他們會根據您房屋的實際情況，合理布置您的家具擺設、裝飾點綴；更換地板材料、窗簾和牆面色彩；修正花園草坪等等，從而突出房屋的優勢、巧妙隱藏一些弱點，房屋也不再間間獨立而是成為一個整體，使得人們會情不自禁從外到內的連連稱好。

有相當充分的數據支持顯示經過 Home Staging 裝飾的房屋能夠在更短時間內成功售出，平且價格也遠高於沒有進行 Home Staging 的普通房屋，因為購房者對於房屋的感受在進門幾秒就有了判斷，平且有超過半數以上都願意為已經能夠入住的房屋支付更高的價格。

Home Staging 現今已經成為房屋交易中的一個重要環節，被越來越多的人所接收，專業程度也與日俱增。這種發展也都歸功於它實質性的利益回報，售房者對於Home Staging 的投資回報率平均超過 300%。

Home Staging 主要有哪些方面？

勤勞勇敢的中國人凡事喜歡親力親為，想要自己動手 Home Staging 一下自己的房屋可能沒有專業人員來的那麼高端大氣上檔次，但也能做到整整潔潔溫馨的家。

外觀養護——賣房前修剪草坪，讓花園更有生機是非常重要的。人們進入房屋首先要走過門前車道和兩旁的綠化帶，要是這裡髒亂不堪，可以想像買家的對房屋的期待將會降低不少。美麗的花卉和平整的草坪總是讓人忍不住多看兩眼，精心裝扮的花園也能體現房主的生活情趣、個人品味。其實妝點房屋門前，讓別人開始便能留下一個好印像既不會太昂貴也不會太費事。另外，有關外觀方面還最好要檢查一下外牆和煙囪情況，風吹雨打這些難免會有一些破損，讓外觀更美麗能給第一印像加分不少，粉刷一下房屋外牆面也能增色不少。

室內清潔——自家住著的房子東西愛怎麼放就怎麼放，為了方便什麼都往能夠得著看得見的地方擺，每每結果都是台面上、角落裡零零散散放著各色的生活用品，有些不拘小節的人還放的東倒西歪。這種做法在售房時卻是要非常注意，因為人們對於干淨整潔的環境比較有好感，整潔的室內布置不僅能讓房間明亮開闊，也讓人們又親切感，更容易讓人潛意識認識到這會成為我的家，而不是別人的家。售房前給房屋來個大掃除，藏起過於破舊的物品，並將散落的生活物品歸納收入櫥櫃內，展現您對房屋的愛惜。

家具擺設——家具能體現屋主品味，也能傳達房屋的格調，高檔的家具、合理的布局總給人帶來一種極強的視覺衝擊。現實例子證明相當一部分買家由於過分喜愛室內家具會要求買房時能夠將家具一並購入。即使沒有高檔的家具，您也可以自己根據房屋的實際情況調整家具的位置，把家具擺放在房屋內更合適的位置和角度，再放上一些裝飾（比如花卉、布衣等），用充滿巧思的軟布置來包裝一下，家具的材質雖不能改變，但質感可以無限提升。

地板更換——實木地板是家居裝潢裡的重要一關，更換實木地板能抬升售房價格的例子也實在是數不勝數。經過多年使用的地毯再清洗也難免有些肮髒感，要本就是容易顯舊的顏色那掉價的感覺就更明顯了，相反锃亮的實木地板的質感就顯得高貴不少。如今市場上的實木地板種類繁多，美觀又經濟的選擇也非常廣，投資雖小，但賣房時您就會發現回報卻是相當的好，所有如果有條件的話還是應該在售房前考慮更換地板。

牆面粉刷——住過幾年的房屋牆壁總會有一些斑漬，有些質量不好的還會出現裂痕，售前粉刷牆面和天花板也是一項小投入大回報的工程。要是感覺整片整片的空曠牆面略顯單調，適當的加一些繪畫、鏡面、鐵藝也是不錯的選擇，一下會減低房屋空蕩蕩的冷清感，還會增加藝術氣息。這裡特別要提醒的是，如果您的牆面顏色太過個性或誇張也有必要做一下調整，畢竟不是每個買房者能夠懂得了您的美感理念，想要吸引更多買家就要把房屋裝飾的能符合更多人的審美。

售房者對於Home Staging 的投資回報率平均超過 300%

細節一個也不能少

為了提升房屋水准以便得到好價錢，填補裂縫、防水防漏、檢修管道、檢查賣房時一並出售的家電用品等等也不容忽視。有些聰明的賣家知道其中的玄機還會選擇一次性投資重新裝修還把老舊的家電換成全新的，“一分價錢一分貨”大費周章的整修翻新之後往往都能賣上一個客觀的價格。

房屋千萬不能有異味。養寵物、吸煙、愛烹調的人家很可能會有一些“特殊”的味道。這些味道又往往會被人感到不適，讓潛在買家一下失了興趣。人們大都喜歡在淡雅芬芳的環境下生活，您可以在這些可能產生異味的地方著重點上一些帶香味的蠟燭、放上香片，也可以噴灑一些空氣清新劑。不論視覺還是嗅覺都要讓看房的人們感受到溫馨和怡人的家居舒適感。

避免一切帶有個人色彩、宗教色彩的裝飾，讓房屋顯得更中立，更“海納百川”，更大程度的吸引來自不同地區、不同文化背景的買家。

Home Staging 的目的其實非常明確，就是要提高出售速度，增加出售價格。有時候小小的投資付出會帶來意想不到的額外收益，相信只要合理巧妙的運用 Home Staging，您的售房過程將會獲益更多。

江曉清專欄全集：

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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澳洲 | 澳需借鑒加拿大房市現狀:疑背後是中國買家

最近彭博社Nanos研究中心稱，加拿大經濟信心指數指出，有1/5的受訪加拿大人認為房價將要下降。澳洲專家認為澳洲和加拿大的經濟壹樣，之前是依賴出口資源，之後轉向房地產，《澳洲金融評論報》稱在低利率和背後中國買家的推動下，兩國的房價都屢破新高，開始對外國買家多征稅。專家稱澳洲經濟也要提防房市的冷卻。

據《澳洲金融評論報》報道，彭博社Nanos研究中心稱，加拿大經濟信心指數指出自從溫哥華引入15%的外國買家稅以來，對加拿大房地產有悲觀前景的人幾乎翻倍了。溫哥華房地產協會稱，新稅生效以來的兩周內，房屋銷售數量下降了51%。該研究中心的主席Nik Nanos稱：“如果房地產業信心明顯下降，那就會立刻對加拿大經濟產生負面效應，因為現在加拿大的經濟，已經不能夠和以前壹樣依賴能源了。”

自從溫哥華引入15%的外國買家稅以來，對加拿大房地產有悲觀前景的人幾乎翻倍了

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據悉，加拿大最大的出口是石油，這與澳洲依賴礦業的情形類似。而與悉尼和墨爾本壹樣，加拿大的溫哥華和多倫多近幾年房價也壹路飆升。《澳洲金融評論報》稱加拿大為了限制推高了房價的中國買家，推出了外國買家稅，而且比澳洲的新州、維州、昆州的類似稅收都要高。

雖然目前加拿大的房價還沒有下降，但是已經有1/5的受訪加拿大人認為房價將要下跌了，而且這甚至發生在宣布征收外國買家稅之前。而與澳洲壹樣，國際貨幣基金組織此前也曾指出，加拿大火熱的房產市場可能也會帶來金融風險。專家稱澳洲應該借鑒加拿大房產市場的現狀，繼續觀察加拿大房市中越來越濃的悲觀因素是否會進壹步轉化為房價的下降。

（據今日澳洲）

澳洲 | 悉尼人挑房子時最看重什麽? 結果意想不到

知道悉尼人挑選住處的時候，最看重的因素是什麽嗎？不是海灘、不是海景、也不是咖啡廳，而是網絡便利和手機信號良好。

據Domain報道，無論是80萬的房子還是300萬的房子，網路和信號都是最重要的。至少，Domain的7萬多名用戶就是這樣想的。另壹個通用的訴求就是低犯罪率與高植被覆蓋率。

無論是80萬的房子還是300萬的房子，網路和信號都是最重要的

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當然，取決於被訪者願意付出的房價，也會出現壹些不同的答案。希望房價便宜壹點的人比較看重是否在火車站附近。對這些精打細算的受訪者來說，咖啡廳、餐廳、公園、商店、好景色等也不是非常重要的因素。

規劃師Georgia Sedgmen說，可能是因為這些預算較低的買家住得偏遠，所以他們對靠近工作地點或者火車站都比較看重。而另壹端的受訪者，他們就開始搬離公共交通站點，也許是因為他們都有車。她說，選擇最貴的房子的受訪者傾向於離商店、餐廳遠壹點。

對於把網絡作為首選的人們來說，有壹個好消息——到2020年，將有800萬棟房子與NBN連接。到時，Telstra也將增加50%的同時連接設備。

（據今日澳洲）

澳洲 | 心疼中國富豪！違規買房澳洲政府勒令出售如何避免遺憾發生？

港媒報道，中國富豪大手購買澳洲房產引發關注，一名中國買家早前在墨爾本東南部布萊頓購買價值數百萬澳元的豪宅，但最近被當地政府勒令出售。

又一華人被逼出售澳洲豪宅！

中國香港《東方日報》網站8月18日報道，據報豪宅被勒令出售的原因，是因該名中國買家違反針對海外投資者的規定，購房時未向澳方審查委員會（即FIRB委員會）報批。

報道指，該名中國買家今年初購入該套價值560萬澳元（約合2816萬人民幣）的豪宅，內裡裝潢十分奢華，擁有五間臥室及五個廁所，還有網球場、泳池及多個娛樂室，因而被地產經紀形容為“世界級房產”。

澳洲稅收與金融服務部長奧德懷爾表示，因買家違反海外投資規定，該套房產被勒令出售，又指無論房產價值多少，政府都有義務根據法規行事。澳洲目前限令海外投資者只能購買當地的新建房產，且購買前必須獲海外投資審查委員會的批准。

中國買家購入的澳洲豪宅十分奢華（圖片來源：中國香港《東方日報》網站）

Janna感言

每每看到這種新聞，Janna都表示非常痛心。每一位購買海外房地產的客戶可以說都是心思熟慮過的，找到一家自己滿意的房產又是那麼的不容易，最後若因為這樣基礎錯誤導致購買失敗甚至血本無歸的話，只能說遇人不淑。找專業的人做專業的事非常重要，不要妄圖透過所謂的關系、所謂的法律空子去做這類“投機”行為，最後損失的只有投資者自身。

在此，Janna提醒大家，凡是進行海外房地產購置的都需要當地的律師參與，進行澳洲房地產購置的更是需要通過FIRB審查委員會審查通過後才能最終落實購買行為。切勿聽從非專業人士的忽悠，澳洲房產交易是全球最透明的交易之一，每一步都需要通過三方的確認，專業的投資顧問和律師是海外投資者重要的伙伴！

最後，再次提醒大家，無論是澳洲還是歐洲、美加，它們的法律法規都是公開透明、公平公正的，所以，不管您是想要去哪個國家置業，都必須要遵循當地的法律法規。

海外市場的房產比中國更規範，但是作為投資者還是需要有一定的基本知識去做判斷。盛達文地產發展總監們會分享一些基本的買房知識和業內的信息，幫助有意願在澳洲投資的客戶做好更多的准備。【閱讀原文】

甘秀芬 Janna專欄全集：

廣佛海外投資專家Janna帶你正確解讀澳洲房產信號

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美國 | 2016年第二季度舊金山灣區房地產報告——矽谷

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是位於舊金山灣區南部，高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷，別稱硅谷。

舊金山灣區地區分布

盡管第二季度硅谷地區的房價比去年有所增加，但市場體現出了逐漸正常化的跡像。價格戰仍然是硅谷無法更改的事實，但具有吸引力且定價合理的房產普遍能獲得兩到四個報價，而去年春天這樣的房產能吸引六個以上的報價。與前幾個季度相比，購房者在報價時更加保守，很少會在房產一掛牌上市就蜂擁而上。賣家——特別是抱有不切實際價格期望的賣家——很少願意解決其房產的問題。

盡管定價300萬美元以下的房產能夠很快售出，但高端房產市場的銷售速度有所下降。高端房產——即2000萬美元以上的房產——通常需要降價以吸引買家。

硅谷各個社區的房產年銷售量有所下降，伍德賽德與波托拉谷的下降尤為明顯。20%的房產沒有在當地的房源共享系統（MLS）登記，較上一季度的30%有所下降。

硅谷房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

硅谷月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

硅谷房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

硅谷線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

硅谷房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

2015年與2016年第二季度硅谷房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

房市前景預期

在剩下的夏季時間內，該地區的銷售活動將保持平穩，尤其是在最近房產儲量有所增加的情況下。購房者度假歸來，學校開學後，我們預計秋季市場將真正活躍起來。

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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澳洲 | 新州房建破紀錄悉尼上演超速度

買房者需求高漲，現房存量緊缺，靠近基礎設施、公共設施、海灘與CBD的房屋越發稀少，而北部或西南增長型地帶新公寓項目的需求還未培養起來。種種，導致悉尼房市越發緊繃。

與此同時，強烈的住房需求將新州的住宅投資與房屋建設推舉到前所未有的新高度。

過去壹年來，全州住宅建造總值達到194億澳元，為有記錄以來最高水平

新州房建破紀錄

ACB News《澳華財經在線》報道，澳統計局24日發布的數據顯示，新州住宅建設水平創出歷史新高，反映出該州住房供應史無前例的增長勢頭。

過去壹年來，全州住宅建造總值達到194億澳元，為有記錄以來最高水平。新州財長格拉迪斯·博爾吉克林(Gladys Berejiklian)說，“最新數據表明新州政府正履行承諾，鼓勵新房建設。2011年初始執政時，新州年度住宅建設支出僅124億，營建審批數不足3.5萬套。但現在，新州的營建審批增長壹倍多，超過了7萬套，並反映在建築支出上。

“住宅建設熱潮將能夠改善住房可負擔性，並在本州創造更多就業。”

澳統計局數據顯示，截至6月30日的壹年內，新州建築總額(包含住宅與非住宅)超過300億澳元，為該州史上首次。過去壹年總建築完工量增長8.6%，在全國增速領先。除新州以外的其它地區，建築完工量反而下降了8.7%。

悉尼的“超速”發展

ACB News《澳華財經在線》報道，事實上，建築活動，以至經濟活動高度集中的現象正受到越來越多關註，新州是壹大焦點，而悉尼則是焦點中的焦點。

咨詢機構SGS經濟學與規劃公司的首席經濟分析師泰瑞·勞斯利(Terry Rawnsley)表示，與幾年前相比，澳大利亞雙速經濟出現反轉，以往拉動經濟增長的地帶是西澳和昆州的廣闊地區，現在重心向東南移。但是——集中度明顯更高，突出的體現在壹座城市——悉尼的強勢增長上。

大規模的基礎設施投資，繁榮發展的金融、保險服務業，眾多的就業人口對悉尼經濟形成良性支撐，並推升了房拍率與房價。過去20年，悉尼房價年均增幅約7%，今年二季度，房價中值返升到了100萬澳元上方，上周末的房拍率漲到14個月高點。

低息無疑助長了悉尼房價的上漲。據SGS分析，按照悉尼經濟增長形勢，對應的現金利率應該在3.5%，如此情況下，房價會便宜10萬澳元。當然，澳儲行只會針對全國經濟設定息率，超低利率刺激了悉尼房市的異樣繁榮。

全澳的建築活動水平似乎很能說明問題，新州總建築工程量增長8.6%的情況下，全國倒退了5%，是2011年12月以來最低的年度水平。

壹年躺賺20萬

ACB News《澳華財經在線》報道，住宅建設熱潮背後是悉尼無比火爆的房市，如SGC所推斷，悉尼享受著本不該享有的超級低息，而這正撩動越來越多的本地人邁入投資大軍，感受激動人心的創富旅程。

周二晚上，經紀商LJ Hooker在 Centennial 公園舉行的邦迪海灘-Junction 與雙灣拍賣會上坐無虛席。150多人濟濟壹堂，9套房產中8套拍出，總售價1570萬澳元。

邦迪海灘壹套兩居室公寓賣出了215.5萬澳元，賣家五年前是以110萬買入，“什麽也不用幹”，壹年輕松賺得20萬，壹位中介如是說。整晚競標程序顯得激烈而充滿自信，反映出悉尼房產需求的旺盛。據澳金融評論報，拍賣商傑斯·戴維森(Jesse Davidson)說，“這反映出兩點，首套房與二套買家增多，而供應缺口巨大”。他抽出壹張Centennial 公園的地圖，說，只有7套房售價是在200萬以下。

悉尼經濟的強勢發展給地產買家以信心，而低息意味著“錢很便宜”。拍賣會上，不少買家在過去4年積累了大量財富。壹位做印刷業務的生意人說，銀行在向他“扔錢”，貸款很廉價，銀行也樂於提供。“有些房子價格高的離譜，但人們的信心卻很強烈。現在，買房是新常態，我也想有自己的房子”。

值得註意的是，當晚參加拍賣會的有半數是50歲以上的中年人，許多人是為了子女競拍。壹對夫婦針對邦迪海灘壹套1974年未翻新的兩居室出價，沒能成功。這套房出價在幾秒鐘內由97萬飆到120萬，最後130萬成交。他們表示，想給孩子買房，上周已經給壹個女兒買過壹套。“我們想給孩子爭取點保障”。

（據澳華財經在線）

海外 | 專家：英國脫歐推動愛爾蘭投資移民

導讀：這一兩年一線移民國家紛紛收緊移民政策，加拿大叫停了聯邦移民專案，美國EB-5項目的重新開放延期至今年九月底，澳大利亞移民配額緊張。持有大量資產、對國內局勢沒信心的中國投資者將眼光逐漸轉向近年才開始移民項目的愛爾蘭，不料愛爾蘭政府近期突然叫停投資移民計劃中的兩項，如何解讀政府這一舉措，請看以下專訪。

愛爾蘭移民歸化局前段時間突然宣佈，投資移民計劃（Immigrant Investor Programme）中的「移民債券投資」（Immigrant Investor Bond）和「混合投資」（Mixed Investment）兩項暫停。（愛爾蘭移民政策）

政府為和暫停這兩項投資選項？未來愛爾蘭投資移民走向又會如何？帶著這一系列問題記者採訪了Aidan T. Stapleton & Company律師行的移民律師艾丹•斯特普爾頓（Aidan Stapleton）和開展投資移民計劃業務的普元資本公司的趙女士。

政府為何停掉兩項投資選擇？

斯特普爾頓律師表示，2012年政府剛推出這些政策時覺得可行，但目前發現債券部分已無利可圖。

日前溫哥華推出了針對外國人置業需額外加稅15%的新政，希望借此遏制大陸熱錢流入加拿大炒高樓價的趨勢。對此艾丹說：「由於中國投資人的湧入，加拿大尤其溫哥華的房地產價格已經被推高了。」愛爾蘭的情形與之類似。2012年投資移民計劃推出時，愛爾蘭房市跌到谷底，供過於求。但房市目前十分搶手，供應量嚴重不足，愛爾蘭政府會避免房市被進一步人為抬高。因此艾丹認為移民債券投資可能以某種形式被重新推出，但包含45萬歐元投資房地產的混合投資則可能就此停掉。

政府何時會宣佈新政策？艾丹說：「投資移民的更新政策可能得年後出台，屆時投資移民項目裡或增加一、兩項新選擇。移民歸化局負責制定這些專案然後向政府提交方案。」

申請人如果在7月18日移民規劃局宣佈停掉兩項選擇之前遞交了申請，申請將會進入正常審批程式。下一期投資移民計劃和創業企業家計（STEP Programmes）的申請截止日期為9月14日，相關部門或會在十月之前召開下一輪評審委員會來審核申請。

未來投資移民重點仍是企業投資

目前保留下來的投資移民計劃中有兩項和企業投資有關，政府明顯希望未來移民投資重點轉向企業，艾丹律師十分看好企業投資和基金投資計劃這兩項選擇。

艾丹說：「投資企業仍將是愛爾蘭移民政策的焦點，政府希望通過對本土企業的投資來創造就業。這就是為什麼政府會引入（企業投資）（Enterprise investment）和（投資基金）（Investment Funds）兩項，前者需要在愛爾蘭企業投入50萬歐元，為期三年；後者需購買50萬歐元經過批准的企業基金，這些基金將投入到愛爾蘭本土企業，目的也是創造就業和拉動經濟增長。」

專門受理投資移民業務的普元資本公司的趙女士也表示，雖然政府突然停掉兩項移民選項，但因為公司主要業務是50萬歐元投資移民計劃，新政策變化對公司業務沒有影響，而潛在投資者的態度也沒有受到影響，投資者開始積極申請如「企業投資」和「投資基金」等項目。

英國脫歐推動愛爾蘭投資移民

艾丹律師表示英國脫歐，不僅申請愛爾蘭護照的人數增多了，華人投資者詢問愛爾蘭投資移民項目也增多了，許多原先想移民英國的華人開始將目光轉向愛爾蘭。

普元資本的趙女士也表示，部分客戶擔心英國退歐後在政治和經濟上可能出現不穩定變化，所以很多人把投資移民的目標轉移到風景獨好的愛爾蘭，也有部分客戶計劃以愛爾蘭為跳板在未來移民到美加澳等地。

愛爾蘭投資優勢：週期短、通過率高、風險小

艾丹表示，與部分國家相比愛爾蘭投資移民的價格較貴，但申請等待週期短，加拿大目前正在調整魁北克經驗移民項目，該項目平均申請週期通常為兩年，而愛爾蘭移民專案申請週期僅為四至五個月。艾丹表示：許多中國投資者在來愛爾蘭考察前並不知道愛爾蘭優勢如此強，很多投資者表示如果的話，他們會早一些來愛爾蘭投資。

愛爾蘭投資移民專案申請通過率非常高，艾丹表示自己經手的申請還從未被拒過。除此以外，作為投資者來說幾十萬歐元投資款最後能否回來很關鍵。對此艾丹表示，很多愛爾蘭企業需要投資資金，但不是所有企業都符合投資移民的申請資格。律師行會將企業的創業計劃書拿給投資者，投資者自行決定是否在企業投資。很多華人投資者事先會對企業進行調研，有些人本身就是從事所要投資的行業，能很好判斷出企業是否運行良好，未來是否有發展空間等。

四年前愛爾蘭剛推出移民計劃時，很多投資者以為可以用錢買護照，但現在很多人意識到這是一次長期投資。艾丹說：「成功的投資者將首先得到兩年有效居留身份，然後續簽三年。五年後只要投資人符合要求,就可申請長期居留，然後申請入籍。」

根據普元資本趙女士的介紹，愛爾蘭移民投資優勢體現在這幾方面：

投資門檻低：50萬歐元可獲得全家移民資格。
批准流程快：三個月獲得批覆。
預期投資收益高：目前是投資愛爾蘭資產的最佳時機。
風險小：先批准後投資，獲得移民批准後，才需要將投資資金轉入愛爾蘭的項目公司。
沒有移民監：申請人只要每年進入愛爾蘭一次，即可保有移民資格。

子女教育的特別優勢：如果申請人子女計劃在愛爾蘭接受全球領先的教育，子女在愛爾蘭上學滿五年後，可申請成為愛爾蘭/歐盟公民。申請人子女在愛爾蘭就學期間的學費可以從投資款內扣除，中、小學教育免費。

此外愛爾蘭是英語國家，屬於歐洲發達國家，持有愛爾蘭護照可享受全球165個國家免簽或落地簽政策，愛爾蘭房產質優價廉，選擇充足多樣，房產性價比高，愛爾蘭境內房產為永久產權，世代相傳。

澳洲 | 貸款受限中國“樓花” 中國買家撤離澳洲樓市

中國投資者是澳洲房地產市場最大的海外投資群體，澳洲的“樓花”(預購未完工的房屋)因其成本低、回報較高等特點，吸引了大量中國投資者的追捧。

近日，據《澳大利亞人報》網站報道，隨著澳洲各大銀行收緊對海外買家的貸款，中國買家在產權收割時感受到了巨大的壓力，因此，他們選擇了解除合同。

就在中國投資者紛紛撤離之際，亞洲其他地區的投資者和澳洲本土的投資者卻後來居上，取代中國買家的位置大手筆投資澳洲房產。

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受貸款限制，中國買家撤離澳洲房市

由於澳洲本地銀行收緊貸款，使得中國買家們陷入兩難境地，因此大批用10%首付購買了澳大利亞“樓花”的中國買家開始解除他們在悉尼的合同。悉尼當地最大的公寓樓開發商Meriton老板Harry Triguboff確認了這個“大潮”正在形成，他說，購房合同被取消將導致這些買家10%的首付被依法沒收，而且那些賣房中介們也必須返還他們從開發商手中拿到的售樓提成。

Triguboff 先生介紹稱，盡管以前悉尼市場也曾有過少量的類似事情，但他的Meriton公司卻從來沒有遇到過，因為中國買家們都是最能遵守購房合約的購樓群體。

報道稱，相比於悉尼，墨爾本的公寓樓市場問題則大得多，因為中國投資者購買了墨爾本巨量的壹睡房公寓（壹居室）樓花。中國買家在悉尼的違約勢頭擴散到墨爾本之際，樓盤的銷售壓力將會變得大得多。

據悉，Meriton公司已獲得中國違約買家繳納的罰金和代理商傭金，公司接下來將以中國買家最初同意的購房價格或是高於這壹價格來出售這些公寓。

由於各大銀行收緊貸款政策以及中國政府對資金轉移的限制，部分中國買家無法籌集到貸款和資金完成交割手續，這使私人貸款機構看到了商機。

據澳大利亞廣播公司報道，貸款經紀人Marshall Condon稱現在澳洲私人借貸包括家庭辦公室，壹些高凈值家庭客戶手裏可能有幾百萬美元，願意開展借貸業務。部分私人借貸者國內海外都有資金，也願意以私人名義借貸獲益，私人借貸利率最高可至13%，但分析師表示這比失去10%的定金要好。

其他海外投資者迅速補位

壹般來說，買家只可能在房價下跌的情況下選擇違約，但如今中國人廢除合同的原因是它們無法籌集到資金。自去年開始，中國限制資本非法流出，其效應正在北美到澳洲的樓市顯現。中國買家拋售樓花的現象，可能會引來新的壹批來自亞洲的“接盤俠”，如果中國內地買家毀約是因為難以從國內轉出資金，那麽亞洲買家又從哪裏找到的資金?答案並不清晰，但幾乎可以肯定的是，壹部分購房需求來自中國香港地區，其他壹些亞洲國家與澳大利亞本地的投資商正在取代中國人，投資當地房產市場。

報道稱，如今在墨爾本已經出現壹個兩級市場，當地投資者以低於新公寓的價格購買二手房。澳大利亞銀行已停止為中國投資者購買公寓提供資金，但根據當地銀行監管機構澳大利亞審慎監管局的規定，銀行在為當地投資者提供資金方面有定額分配。與此同時，銀行為房地產投資者提供的貸款利率比房產剛需用戶高出0.25或0.3個百分點，打擊投資者的購房熱情。

報道認為，對澳大利亞來說，中國人最近撤出樓市的舉措是壹個重要轉折點，但其他亞洲買家準備在當地投資買房的事實也顯示出澳大利亞已變成壹個多麽具有吸引力的國家。

（據第壹財經網）

加拿大｜爲冷卻溫哥華房市卑詩省瞄准魁省投資移民

爲冷卻溫哥華房市，卑詩省政府8月2日實施了對外國買家加稅15%，但似乎還覺得不夠，政府正考慮如何阻擋魁省投資移民流入溫哥華。

每年搬去溫哥華的魁省投資移民家庭數估計有1,400個。如每個家庭購買一棟房子，那這些交易將占當地房市銷售量的5%

一周內實施對外國買家加稅15%，已引起溫哥華房市震動，不過，據《南華早報》報道，卑詩省長簡蕙芝還瞄准了魁省投資移民計劃，正在與魁省政府商討修改措施，因爲這些投資移民有加拿大永久居民身份，這15%的稅對他們不適用。

簡蕙芝對媒體的說法是，魁省政府希望投資移民留在本地，這是魁省投資移民計劃的原意。“所以，他們在考慮怎樣修改這計劃，保證投資移民留在本省，在本地消費。”

卑詩省長甚至說，他們將與魁省政府合作，保證魁省投資移民計劃是“爲魁省的，而且只爲魁省”。看起來，簡蕙芝相信，魁省投資移民是溫哥華房價高熱的原因之一。

對于卑詩省的行動，多倫多資深移民顧問黃國爲說：“因爲房市的民怨越滾越大，要影響到移民政策了。”

投資移民對溫哥華房市的潛在影響

據估計，加拿大之前的投資移民計劃，自2002年以來吸引了超過6萬富人去溫哥華，其中很多是中國人。因爲該計劃被批評爲花錢買身份，加上投資移民登錄後的報稅收入很低，聯邦政府在2012年停止接收申請，後來幹脆取消了該計劃。

魁省保留了其投資移民計劃，要求投資額增加到80萬加元。新收的申請曾設了區域名額分布，比如目前一年的新申請爲1,900個申請，其中1,330個（70%）給了中國大陸、中國香港及中國澳門。以前沒限制時，90%的名額都被中國人占用。

在過去的這些年，魁省投資移民有三分之二去了溫哥華，剩下的去了多倫多。按《南華早報》報道，每年搬去溫哥華的魁省投資移民家庭數估計有1,400個，如每個家庭購買一棟房子，那這些交易將占當地房市銷售量的5%。如他們買房的均價是250萬，他們占的銷售價值會是12%。但政府統計數據顯示，投資移民在加拿大非公司名義的投資中，63.1%投在房地産上，就是說，他們其中很多人不止買一棟房子。

修改移民政策對魁省不一定有利

卑詩省政府對溫哥華房市外國買家加稅15%，是爲改善本地人對居所的承受力，解決房市導致的民怨問題。溫哥華移民律師李克倫（Richard Kurland）提出了一個建議：要求魁省投資移民必須在魁省報稅，包括登錄前3年及登錄後5年，否則，他們的80萬投資被沒收，歸魁省政府所有。

李克倫的解釋是，這樣做的話，魁省不用改計劃，因爲對守規矩的投資移民沒影響；投資移民不會登陸後回原住國，從而不在加拿大繳稅；不會再有投資移民從蒙特利爾搬去溫哥華的問題。

加拿大很難通過法律限制投資移民不離開魁省，黃國爲解釋說，政府知道，90%以上的投資移民不留在魁省，因爲按他們的駕駛證、健康保險及報稅情況就會知道他們住在什麽地方。政府一直沒辦法阻止他們離開魁省，是因爲加拿大的人權憲章保障人們有自由遷移的權利。政府曾經講過要從嚴執行移民政策，但都是嚇唬人而已。

不過，黃國爲認爲，用投資移民的80萬資金來保證他們留在魁省，不容易兌現，魁省政府會謹慎行事。他說，每個投資移民給了魁省政府5年80萬無息貸款，聯邦政府也會給相應的移民安置費，如果這些移民去了外省，魁省還節省了開支。而且，從理論上說，魁省政府不是必須要去配合卑詩省政府。

他說，很多魁省投資移民只付20多萬利息就拿到了身份，那80萬投資是基金公司借給他們的。魁省本可以要求他們必須自己拿出80萬，但卻沒這樣做。

卑詩省加稅或鼓勵投資移民

黃國爲認爲，溫哥華房市對外國人增加了15%的稅，會鼓勵更多富人通過投資的方式移民加拿大。他說，目前的魁省投資移民，只需付20多萬元的利息就拿到永久居民身份，如果他們去溫哥華買了一棟200萬的房子，就節省了30萬元的稅，這已經高于他們移民時付的20多萬加元了。

“這是始料不及的。”他說，估計會有更多人想投資移民。中國投資者通常買高端的房子，他們會這樣算這筆賬的。

“因爲人們喜歡在溫哥華定居，所以，新政策會帶旺所有省份的省提名企業家移民。”黃國爲說，有些小省份，投入10多萬加元，就可按企業家計劃移民。另外，溫哥華有了這15%的“擋火牆”後，房市這把火可能會燒到多倫多等城市。

已經有經濟學家提議，多倫多房市也對外國購房者加稅，安省和多倫多政府都表態要密切關注事態的發展。

據《赫芬頓郵報》報道，按國際貨幣基金組織（IMF）公布的信息，給錢就能獲得身份的移民計劃中，加拿大在世界上還不是最吃香，從要求的投資額看，排第一位的法國要求1,457萬加元，加拿大的魁省排在第6位、愛德華王子島（PEI）排在14位。

（據互聯網報道）

美國 | 投資紐約期房要怎麼買？了解新房“投機”的利與弊

在國內你可能會經常聽人說起期房或買樓花，這也就是在房子還沒有蓋好之前先以合約買了下來。通常這種現像以公寓期房為多，一般的高層公寓建造期需要兩年至三年，購買者提前買入一個單位的權利，支付款大約在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的時候買家才支付剩余的款項。在紐約購買期房的時候你必須考慮以下各種優點和缺點，因為期房是一個長久的投資不是每個人都適合：

期房增值率高但是…

自美國2008年的次貸風暴以來，紐約有很多開發商大量的收購土地以為將來房市復蘇的時候推出更多房源來賺取利益。紐約的期房計劃都必需向市政府申請，定價也必須被總檢察長簽署同意。開發商一般都考量期房的建造時間和未來房價來做預測。比方說期房在開盤時的價格為最低點，然後慢慢的向總檢察長申請價格修訂。紐約期房一般都會花上三到五年的時間建造，如果你在開盤時買入那你的增值率不久很樂觀嗎？但是，期房的投資門檻很高，在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳。

在曼哈頓很多期房最低價格為一兩百萬起跳

什麼時候買期房更合適呢？

買期房，你只能看到圖紙，沙盤，對於將來樓盤蓋好後的質量，只能依賴你對開發商和計劃的信任程度。期房是直接從開發商手裡買，你可以選擇自己喜歡的戶型，樓層或朝向。不過，紐約的開發商會限量的推出房源，因為這樣可以避免房源過剩導致房子在市場上掛太久。一般開發商會推出最容易賣出的新樓盤，如價格比較低，較小或朝向比較好的單位。只要開發商賣出15%的樓盤，他們可正式的向總檢察長申請實行計劃。在此之前，買家可向開發商議價因為開發商很有可能為了達標和讓計劃能順利進行而給買家打折。不過，這種現像在紐約是罕見的因為開發商都只給朋友圈先購買。

買期房的時機仍依情況而定，在紐約房價飆升的時刻開發商都不願意議價，而且也要你承擔他們的一些費用（轉讓稅和賣方律師費）。如果你在房市不景氣的時候購買期房，你不但可以議價而且也可以豁免一些過戶費用。紐約在2016年開始邁入期房高峰期，新樓盤已達五年的需求量，我也在今年成功的為客戶向開發商議價，所以今年可能會是期房的投機時刻。

期房的建造風格有何差別？

在紐約很多開發商都用上了名設計師和建築師。許多期房都有寬倘的格局和以簡約風格為主，例如：開放式廚房配不鏽鋼的廚具，特大的玻璃窗和完善的大樓配套設施。這些期房的建造風格主要賣點是耐看，畢竟房子要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計。有些期房是以舊樓翻新，開發商會保留房子的格局只做基本的裝潢。

期房要在幾年後才可入住，所以設計師必需用上最新最時尚的設計

買期房要如何支付？

當你選擇購買期房後，每個開發商都會有不同的支付配套。一般都是在簽合約時付10%，然後6個月後再付另外10%，剩余的款項可在交房時才付。此外，期房的合約都會說明不可有資金應急的條款（Financing Contingency）。這意識是不管在任何情況下你都必須在交易日當天付出完整的資金給開發商，不然開發商有權充公那20%的訂金當毀約罰金。買家可向銀行貸款不過開發商不會因為貸款沒通過而讓你解約，因為最終這樣會提升開發商回收太多賣不出的房源的風險。

出租率會好嗎？

當你完成交易後，你的房子可開始放租不過你可面對租憑市場的競爭。在過去這幾年裡，紐約有很多外國投資客買了期房做投資，這導致今年的出租房過剩和競爭激烈。單在同一棟新樓內就可看到很多新房源，為了減少損失惟有調整租金吸來引住客，不過這種現像都是暫時性的。紐約每年都有大量的學生和上班族因為工作調遣到紐約來，所以租憑市場是很活躍的。

期房可以轉手嗎？

如果你在房子完工之前想賣，法律上稱之為合同轉讓，轉讓合同必須要得到發展商的書面同意才可以轉讓。有些開發商同意買家轉讓，但是他們會收取一定的費用；有些發展商不同意你轉讓，那你就必須要支付全款將房子買下來之後才可以出售，不過你必需計算所有的費用在內才可知道真正的盈利。

期房會有哪些過戶費用？

期房的過戶費用比買二手房來得高。以下的費用只供參考：

房權費用如：政府機構搜索費、登記費、豪宅稅（只限於100萬以上的房子）律師手續費和其他雜費。
付給開發商的費用：轉讓稅和賣方律師費
大樓額外費用：駐樓經理住所的股份（這都需以開發商的計劃而定，不是每棟樓都有駐樓經理居住在內。）和大樓周轉資金（一般是兩個月的物業費）。

在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展

在購買期房前，必須先了解開發商情況，觀察周圍的環境發展，還需要了解設計師情況如他以前設計的樓盤的特點。在看樓盤的宣傳冊時，判斷真實性及開發商是否真的能夠達到宣傳冊的效果。在購買時，找有經驗房地產經紀提供你有利的數據和信息如現在期房周圍的房價，新樓的均價，建成的時間，預測到建成時的價格和租金。要考慮通脹指數和過去幾年的樓價上升情況。投資是目標預測，要比較現在和未來的價位，看看期房的定價是否合理。另外，還要詳細了解房子的特點。聘請一位好的律師也很重要，有經驗的律師雖然收費比較高不過他能夠給你更大的保障而且也能為你提供完善的法律咨詢，畢竟投資房地產不是小數目，千萬不要因小失大。

太平洋聯合公司繼續為居外用戶帶來舊金山灣區房地產市場季度報告。經過幾年急速的價格上漲與漫天要價，舊金山的市場在第二季度逐漸趨於正常化。銷量仍然穩固，但房產在市場上的滯售時間比以往幾個季度更長。盡管舊金山市場仍向賣家傾斜，但正在緩慢地向更加平衡的狀態發展。【閱讀原文】

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