Finance News – Page 194

可无理由解约可加租悉尼房东居然有这些任性的权利！

新州有些房东们甚至是物业管理都不知道自己有这些权利。Domain网站整理了以下7种。

新州有些房东们甚至是物业管理都不知道自己有这些权利

1.在租约期限内加租

在低于两年期限的定期租约内，房东可以加租。条件是在签订租约时，要在合同内注明这一条款。包括加租的具体幅度，或者计算增幅的方法。新州公平交易部（Fair Trading NSW）警告道，这条说明一定不能含糊不清，例如“以通货膨胀率为准”之类的。

有了这些条件，房东在正确的通知期限之后可以加租，但是每12个月内只能加一次。但是周期性的租约是没有加租次数限制的。但是过度加租的情况下，房客可以寻求仲裁。

2.房东可以处理房客留下的东西

租约结束后，房客应该把所有自己的东西、家具都带走。这些东西在通知房客之后可以保管14天，个人文件应该放在保险箱里，保管90天。易变质的东西可以马上处理掉。在这期间，房东可以收取保管费，但不可超过通知期限。

如果东西最后没有被收回，房东可以有几个选择：捐掉，合法处理掉，卖掉并把扣除保管费之外的钱还给房客。至于个人文件，应该恰当地处理。最后，有些东西是有用的设备或配件，房东可以把它们留在房子里供以后的租客使用，例如窗帘。

3.更换物业管理无需被罚

Just Think Real Estate公司的Edwin Almeida表示，并不是所有情况下，更换物业管理都要缴纳罚款的。如果现在的物业管理没有照料房子，如果房子没有人住，就可以换。但是通知期限要在30天以上。

4.让租客换灯泡

在新州，更换灯泡及其他小杂事是租客的责任，包括更换烟雾警报器的电池，空调过滤器之类的日常维修工作。而且租客离开时，要保证房子和住进来时一样，比如住进来时灯泡都是好的，那么离开时灯泡也要都能工作。

但是在一些情况下，房东要为这些小事负责。例如天花板特别高，或者做这些事会对租客造成危险的情况。年龄超过65岁或者残疾而无人帮助的租客，可以寻求新州消防救援队（NSW Fire and Rescue）的烟雾警报器与电池更换服务（Smoke Alarm and Battery Replacement Service）。

但是安装工作是房东或物业管理的责任。

5.拒绝租给吸烟者

在新州，以下因素可视为歧视：种族、性别、怀孕、婚姻状况、残疾、同性恋、年龄、变性人、朋友亲戚等与上述因素相关。

但是新州公平交易部指南说明，“只要不是歧视法中规定的，房东可以租给任何他们想租的人。比如，吸烟者、养宠物的人，或者租房历史不良的人，或者他们不认为你可以负担得起房租的人。”

而且如果抽烟的烟雾传进了别的公寓，别的房客可以索要赔偿。11月份就有一名房东被罚1.1万澳元，因为楼下的烟传到了楼上。

6.无理由解约

悉尼的房东可以无理由解约，但是如果租约是定期的，他们就要等到期限之后。而且要根据新州法律，遵守通知期限的规定，比如合同期满的定期租约，要90天以上。而且通知的方式要恰当。

同时，房东不能出于报复心理结束租约，否则法庭会驳回要求。

7.房东可未经通知进入房间（某些情况下）

这种情况必须是紧急的，已经尝试过联系房客的情况，并且有合理理由担心他们的安全或健康，或者担心房子已经被遗弃了。通常情况下，周日，公共假期或者晚8点到早8点的时间内不允许进入房间，但不适用于紧急情况或紧急维修。

并且在一般情况下，通知到位之后，无需房客在场，房东也可以进入房间。

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（据今日澳洲）

都是限贷惹的祸！澳公寓开发商或被迫甩卖公寓

澳大利亚开发融资合作机构DFP（Development Finance Partners）主席指出，因为一些银行对于公寓楼花买家所实施的政策，公寓开发商可能被迫甩卖公寓。

因为一些银行对于公寓楼花买家所实施的政策，公寓开发商可能被迫甩卖公寓

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据《澳洲金融评论报》报道，DFP主席甘布尔（Baxter Gamble）说：“大银行的行为毫无逻辑并且无法让人理解。”

他指出，现在银行对于海外买家和投资者有明显不愿意贷款的倾向，特别是针对中国买家。很多投资者大多数使用自管养老金来买房。

甘布尔说：“一个针对一名问题买家的调查，一下子变成了针对所有楼花买家的事件。那些排队登记购买楼花的外国投资者意愿是好的，现在却发现他们如果拿不出更多的首付就无法借到贷款。”

“如果买房者拿不到资金完成公寓交割，而他们又签订了合同，那么当初借钱给开发商开发楼盘的银行可能会逼迫开发商甩卖公寓。”

据此前报道，有不少澳大利亚银行已经停止向外国买家贷款，西太银行（Westpac）还公开为这种行为辩护。原因是此前至少有两家澳大利亚大银行，澳新银行（ANZ）和西太银行都曝出被虚假的中国收入文件欺骗，而发放房贷的事件。

甘布尔的公司不仅仅为开发商提供融资，也给公寓买家提供资金，他表示已经预见到限制房贷对于开发的消极传导效应。

“我们知道，银行担心公寓过度供应，但是在某些区域，这一担心已经成为现实。不过从最初融资给开发商，到现在拒绝借钱给买家，导致公寓价值下降，这样的行为对于银行有任何好处吗？”

他指出，银行通过设定门槛飞快地从建筑和开发行业撤离，这种行为大多数情况下不可能克服。

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(据澳洲新快网)

中国人成美国房产最大外国买家未来5年将超2,180亿美元

中国人在海外海量抛资金购买房产已成常态。近日一份研究报告显示，2010年到2015年中国买家对美国住房地产的投资金额至少930亿美元，年增率达20%。成为美国房地产最大的外人直接投资来源，投资金额超过加拿大等其它国家。

据5月16日报导，根据亚洲协会（Asia Society）和罗森谘询公司（Rosen Consulting Group）的研究报告，2010年到2015年，美国商业地产及住房地产的交易，来自中国的投资的年增率分别达70%及20%。

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根据亚洲协会网站5月16日的报导，2010年到2015年，中国投资人在美国商业地产的投资金额至少171亿美元，平均年增率为70%，其中2015年的投资金额占五成以上。此外，有70%集中在纽约、洛杉矶及旧金山等地。

至于中国买家2010年到2015年对美国住房地产的投资金额至少930亿美元，年增率达20%。2015年美国住房地产，在华人人口居多的城市，中国买家的比例也较高，最多的是加州住房市场交易，35%是中国买家，华盛顿州的中国买家占8%，纽约则是7%。

报告说，来自中国的投资，对美国经济和就业造成显著的影响。2015年底，中国买家在美国购置新建及预售地产的金额至少150亿美元。另外，自2010年以来，EB-5投资移民的地产项目，至少引进中国资金95亿美元，创造20万个就业机会。

根据该报告的推估，未来5年（2016年到2020年），美国商业及住房地产，来自中国的投资金额，至少翻倍，将达到2,180亿美元以上。

报告说，虽然中国大陆近来经济动荡，但对美国地产的投资仍将持续增长。不过短期内，由于中共政权对资金移动的控制，可能会影响中国买家的投资。

相关资讯：比佛利山庄：你在美国投资房地产的绝佳之选

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（互联网资讯综合整理）

比佛利山庄：你在美国投资房地产的绝佳之选

希望您能对洛杉矶的总体情况感到满意，这里是游览和投资房地产的绝佳之选。您能看到有越来越多与中国有关的活动在这里举办。就在上周，这里还举办了多场以“中国周”为主题的活动，包括研讨会和艺术展。

在今天的专栏文章中，我们把目光移向被人们称为“明星聚居地”的比佛利山庄。当然大家对这里肯定早有耳闻，但我们想更加详细地为您介绍一下这座坐落于洛杉矶的魅力“城中之城”。

我就是在比佛利山庄这座“小镇”上长大的。这里有一间四年制公立高中——比佛利山庄高中（Beverly Hills High School），开设9年级到12年级（年龄13岁—18岁）的课程；以及四间初等学校，开设学前班到8年级（年龄5岁—13岁）的课程。这里大多数是独立式住宅：不过也有共管公寓——与大家在中国大陆和中国香港的住宅相差无几——和联排式住宅（两个家庭各住一层，分别有独立的入户门）。

比佛利山庄高中（Beverly Hills High School）

比佛利山庄的购物区域和“市中心”的定位较为高端且相对紧凑，其中包括传说中拥有多家设计师精品店的罗迪欧大道（Rodeo Drive）。这里有向所有居民开放的社区公园。居民不用走出比佛利山庄就能实现所有生活需求。这里还有出色的医生、两间可举办现场演出的剧院和美味的餐馆。

如果能够接受这座传说中的明星聚居城的房价的话，投资这里是个不错的选择。在这里购买一套房产平均需要480万美元，房价为1,000美元/平方英尺。值得注意的是，同一地段共管公寓的价格通常比独立式住宅的价格要低得多。近期，有些独立式住宅以破纪录的价格成功出售，大部分独立式住宅的价格在7,200万到1.49亿美元之间。

洛杉矶的魅力之城——比佛利山庄

比佛利山庄的学校是公认的洛杉矶公立学校中相对较好的。不少人移居到这里都是因为这里的教学质量好。有许多家庭祖孙三代都就读过比佛利山庄的学校。租住公寓和共管公寓的子女仅可就读比佛利维斯塔（Beverly Vista）初等学校和霍瑞斯曼（Horace Mann）初等学校。一般来说，大型独立式住宅的子女会就读学费较高的霍桑（Hawthorne）初等学校和埃尔罗德奥（El Rodeo）初等学校。从这四所学校毕业的学生都会进入比佛利山庄高中继续学业。

现在，在比佛利山庄居住的明星和名人仍数不胜数。这里也是电影工作室和经纪公司的聚居地。在早期电影明星和工作室创始人玛丽·璧克馥（Mary Pickford）和道格拉斯·费尔班克斯（Douglas Fairbanks）夫妇搬到比佛利山庄里一栋名为Pickfair的豪宅之后，这里开始受到电影明星的追捧。从那时开始，这栋豪宅已经几易其主了。不过，比佛利山庄不靠近任何高速公路出口，这也是一直备受争议的一点。虽然比佛利山庄位于市中心且靠近世纪城、西木区和西好莱坞，但这里的居民仍不得不行经小路或开出很长一段距离才能进入405号公路（圣地亚哥高速公路）或10号公路（圣塔莫尼卡高速公路）。

比佛利威尔希尔酒店（Beverly Wilshire）

在比佛利山庄还有三家著名的旅馆。比佛利威尔希尔（Beverly Wilshire）酒店位于威尔希尔大道和著名的罗迪欧大道购物街。这里是茱莉亚·罗伯茨（Julia Roberts）和李察·基尔（Richard Gere）主演的电影《风月俏佳人（Pretty Woman）》的拍摄地。比佛利山庄酒店（Beverly Hills Hotel）紧邻日落大道，拥有优美的庭院，与电影明星有着千丝万缕的联系。大家可以在该酒店的保罗酒吧（Polo Lounge）小酌一杯，这里到处悬挂着曾经到访和下榻过的名人的照片。比佛利山庄希尔顿酒店（Beverly Hills Hilton Hotel）靠近比佛利山庄与世纪城和西木区的交界处。这里举办过金球奖颁奖典礼和其他许多大型活动。

比佛利山庄的豪华房源

如果能够接受极富盛名、绿树成荫的比佛利山庄的房价的话，在这里投资绝对是一个很好的选择。投资将为您带来和睦的邻里关系、高度的居住安全性、优质的住宅和良好的教育资源。家长们认为比佛利山庄非常适合小孩成长。这里的居民在餐厅、街道和商店处处能够体验到一种“看见与被看（see and be seen）”的文化氛围。请来亲身感受一下吧，考虑一下要不要在这座传说中的魅力之城投资。

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之後，美国凭借其强大的经济实力，近年来处於稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。【阅读原文】

Susan Friedman专栏全集

洛杉矶达人Susan教你美国西岸生活及投资之道

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澳银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

2016年以来，澳洲政府和银行业可谓动作不断：先是自12月1日起，提高FIRE的申请费用；随后3、4月份，澳洲4大银行纷纷将海外收入的房贷比例从最高80%降到70%；而到了5月份之后，澳洲多家银行和多家非银行放贷人则相继宣布，进一步收紧或暂停向海外买家发放房屋贷款。

而在这场房贷收紧战中，由于数百中国买家的房屋贷款被查出伪造收入证明，也让中国投资者站在了这场澳洲房贷调控工作的风口浪尖。那么，面对澳洲银行愈来愈紧的限贷政策，中国买家还能办理澳洲房贷吗？居外网为您分析。

11月23日最新进展：西太银行再收紧放贷标准本周六公布细则

澳洲银行限贷第一阶段：四大行全面收紧海外买家房贷

2016年3月份开始，澳洲四大银行纷纷开始收紧海外收入的房屋贷款，相继把海外收入的最高贷款额度从80%降低到70%，部分银行则直接关闭了纯海外收入的贷款：

2016年3月19日，Westpac（西太银行）宣布海外收入贷款额最高不超过70%，并且提高海外人士的贷款利息；

2016年3月21日，NAB（国民银行）宣布对于纯海外人士，最高贷款比例将下调至70%

2016年4月4日，ANZ（澳新银行）银行宣布对那些100%纯海外的贷款关上大门

2016年4月19日，CBA银行加入收紧阵营，宣布对于没有公民及居民身分的人通过海外收入贷款不予批贷。而临时居住工作在澳洲并有澳洲工资的申请人，其贷款和价值比率由80%降低至70%；

2016年4月27日，Westpac（西太银行）宣布全面取消纯海外借贷。

居外观点：不少分析认为，澳洲四大行及其旗下银行纷纷收紧对海外收入者的房贷政策，是为了限制海外买家在澳洲无节制地买房。最为明显的就是，100%使用澳洲当地收入买房的买家，在贷款上受到最多限制。不过，澳洲银行政策的各种改变属于正常的市场调节行为，目的只为规范市场，降低房市风险，而不是为了针对谁。

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澳洲银行限贷第二阶段：严查海外买家收入证明

澳大利亚澳新银行（ANZ）和西太银行（Westpac）5月9日向媒体证实，它们近日发现批准了“数百例”中国购房者使用虚假收入证明申请的购房贷款。据称，这些收入证明是在一些无良贷款经纪人的帮助下被捏造出来的。

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澳洲银行限贷第三阶段：更严厉的房贷调控即将开始？

澳新银行（NAB）近日发布新规，5月14日起，NAB针对外国买家的贷款与价值比率（LVR）将从70%下调至60%，而对于海外收入也仅承认60%。虽然没有明显划分哪些外国投资者，但应该是将中国大陆买家作为了目标。而且，从NAB借贷的外国买家无法享受任何抵押贷款优惠；对于在“高风险地区”购买房产的买家，该银行将不会发放贷款。

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居外网：澳洲银行限贷后，中国买家还能办理澳洲房贷吗？

过去的3到4年，澳洲房地产市场涨势一直凶猛，而澳洲银行优厚的房贷政策也使得大量海外投资者涌入澳洲市场。受外国买家的推动，过去7年来，澳洲各州首府的房价上涨了55%，特别是悉尼的房价，最近几年一直疯狂增长。不断上涨的房价与海外买家的强烈购买力，尤其是来自中国买家的需求，已经引发澳洲民众担忧，担心房价上涨太多导致当地人无法承担。

为此，2015年12月1日开始执行的FIRB新政，可以看做澳洲政府对房地产市场调控的开始。现在这一轮澳洲银行房贷紧缩，只不过是澳洲政府对房市调控的延续。不难想象，澳洲房市相关的调整政策绝不会“就此罢休”，相应的政策或许还会陆续出台。对于这一幕，早已见惯各种房市调控政策的国内买家来说，应该早已习以为常了：在海外其实也有房市调控政策的！

其实，无论是此前加强FIRB监管、还是现在的紧缩澳洲房贷政策，澳洲政策最近出台的一系列针对海外买家的动作，都并非心血来潮、也并不是针对某个国家的买家，都属于规避房市风险、正常的市场调节行为，其最终的是为了让澳洲房产市场未来的长远、健康发展！毕竟，已快速增长了几年的澳洲房市不可能无节制地“疯狂”下去，适当的调控是为了未来更健康的发展。

那么，不少中国买家或许会担心了，那我们以后还能办澳洲房贷吗？其实，这次调控主要针对的还是纯海外收入的投资，这部分投资者需要递交的贷款申请文件会变得更严格、贷款额度也会降低，但对澳洲本地收入的贷款限制其实并没有那么大。此外，目前在澳洲至少有3家中资银行具有零售借贷能力，它们是汇丰银行（HSBC）、中国工商银行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中国建设银行（China Construction Bank）。虽然评估程序谨慎，但这些银行在某些情况下还是增加了针对外国买家或拥有海外收入买家的借贷规模。因此，虽然澳洲大型银行收紧了海外买家的房产借贷，但中国买家在澳洲办理房贷的大门还是并未完全关闭的！

关于澳洲房贷调控新的进展状况，居外网将持续为您关注！

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美国房价涨得快中产阶级逃离大城市

美国近年不断攀升的房价搞得人精神越来越紧张。特别是中产阶层，既没有富人的雄厚财力，也缺乏穷人享受的优惠政策，被逼得要么改住小房子，要么越搬越远，直至彻底逃离。（美国哪个城市房子便宜？）

中产阶级难以承受高昂房价逃离美国大城市 — 美国近年不断攀升的房价搞得人精神越来越紧张

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逃离大都市

黛安娜·布伦南在加利福尼亚州旧金山联合学区教自闭症儿童，原本在市中心租房，上下班很方便。但近来由于房租涨得猛，她觉得吃不消，百般无奈下决定跨过圣弗朗西斯科湾，在对岸的奥克兰市找个价钱合适的公寓。

没过多久，布伦南后悔了。原先看上的房子离单位太远，乘坐公共交通每天通勤时间长达３个小时，即使买车也省不了多少时间。她在犹豫要不要换个城市工作。

如今在美国，像布伦南这样的人不在少数。由于住房成本节节上涨，越来越多的民众已经、正在或考虑逃离大都市。以旧金山为例，人口普查数字显示，房屋价格中位数眼下涨到７６.５７万美元，十倍于当地家庭收入中位数。截至三月，一居室月租中位数为３５９０美元，这对普通家庭来说意味着每年半数收入要贡献给房租。

与之对应，２００６年至２０１２年，美国十大最富裕都市中半数城市中产阶层家庭扣除住房成本后实际收入低于全国平均水平。

如此看来，中产阶层选择逃离大都市在情理之中。根据美国人口普查局数字，在旧金山、纽约州的纽约市、马萨诸塞州的波士顿、华盛顿州的西雅图等大城市，低收入家庭和高收入家庭数量近两年均在上升，而中等收入人群却不断下降。

“我们现在看到大批家庭和单身族们仅仅是因为应付不了越来越高的住房成本而离开（大城市），”非营利组织、住房开发商联盟“社区住房组织委员会”负责人彼得·科恩说，“这样的迁移具有明显阶层特征。”

“夹心层”的纠结

美国社会对于阶层的划分从来没有统一标准。《基督教科学箴言报》根据人口普查数字，将年收入４.５万美元至１０万美元的家庭划分为中产阶层，结果发现，都市高涨的房价压力下，这部分人群受到的影响最大。

一般而言，贫困家庭有条件享受相关政府福利和住房补助，虽然申请程序有时繁琐、拿到住房钥匙可能要等上个把年头，但总归有个盼头。而对于不差钱的富人，房价多少不会严重影响到生活品质。可夹在中间的中产者，如公务员、教师、警察等，就比较纠结了：房价这么高，我们撤离的话，生活成本是降下来了，但工作发展和子女受教育机会可能会打折扣；坚守的话，就得换个小房子或搬得远些，生活质量连带会下降。

波士顿市急救中心工资管理部门一名员工向记者诉苦：她甚至没办法换个便宜点的房子住，因为按照当地规定，市政工作人员住所不得超出波士顿边界，可在市内房租高企的情况下押一付二的方式确实难以承担，而自己收入水平又不符合政府补助条件，“我真不知道该怎么办”。

“在学校、市政厅、社区、街道和社会福利行业，我们都能发现类似的工作人员，”服务行业雇员国际工会新英格兰地区分会法律总顾问主管珍妮弗·斯普林格说，“这些人处境肯定不容易。”

专家指出，高居不下的住房成本对中产者的影响可能超乎想象。研究显示，频繁搬家或居住空间拥挤会拖累子女在校表现，而找房子、还房贷、交房租和通勤时间过长等现实造成的压力甚至会导致身体健康出现问题。

“去哪儿住？怎么解决温饱？如何交上水电费？……种种问题都要人们不得不做出艰难决定，同时衍生出一系列不确定因素和压力，”北加利福尼亚州非营利住房协会主管埃米·菲什曼说，“一旦被赶出去，你缺失的不仅仅是住房，还有你的社会网络、得以获取资助的体系乃至生活前景。”

房价为什么这么高？

都市房价为何涨得这么厉害？原因似乎很简单：供不应求。

最近十年，随着信息技术、高科技技术、医疗技术等行业的发展，美国大城市再次成为民众眼中的香饽饽，那里意味着前途光明的职业、多元开放的文化、富有情调的餐厅酒店、更高品质的生活。年轻人渴望在大城市谋求更好发展，空巢老人则喜欢都市内形形色色的博物馆和别具风味的餐饮。

但城市用地有限推升地块市价，各级政府又对开放房地产设置种种限制，住房装修水平的普遍提升也在推着成本蹭蹭蹭地往上涨……如此种种因素，让开放商很难盖出足够多的楼房满足市场需求。

以波士顿为例。根据东北大学公共政策和城市事务专业教授巴里·布卢斯通的调查报告，普通家庭住房面积按１６００平方英尺（约１４８平方米）计算，当地建筑成本约为４３.８万美元。这么高的价钱意味着２０１０年至２０１４年间，整个大波士顿地区虽然增加了６.７万户家庭，但新增住房仅有１.５万套。

旧金山同期情况类似。帕拉冈房地产集团估算，旧金山地区５年内增加了４.７万户家庭，但住房仅增加１.２万套。

“人口变化助涨了（房产）需求，”布卢斯通说，“但我们满足不了这样的需求，因为生产成本实在太高了。”

高房价害了谁？

不少专家认为，都市房价的不断上涨，不仅将工薪阶层和中产阶层挤出大城市、甚至拉进贫困人群，同时还加剧城市贫富差距，长此以往将从经济、人才、文化等方面削弱城市的魅力所在。

布卢斯通说，本身在贫富分化背景下，富人有的是钱买房置业，穷人则有条件等待政府补贴，“苦的是夹在中间的人”，眼下不断攀升的房价又进一步加剧这种分化，结果会损伤城市的多元化，“只剩下富人和穷人的城市不是我想住的城市”。

科恩则担心，旧金山正走向这样的道路。他眼中的旧金山原是座包容的城市，没有工作的诗人、寻求认同的怪咖、放荡不羁的艺人……都可以在这里立足。“他们和我们一同搭建庞大的社会结构，但现在他们都被赶走了”。

知名政策研究机构布鲁金斯学会研究发现，２０１４年波士顿最富裕人群收入是最低收入人群的将近１８倍，差距之大居全国之首。旧金山贫富差距也很明显，富人群体收入是最贫困人口的１４.５倍，导致当地基尼系数之高堪比卢旺达等较落后的发展中国家。

基尼系数是国际上综合考察居民内部财富分配差异状况的一个重要分析指标，数值介于０到１之间，越大意味着财富分配越不平均。国际上通常把０．４作为贫富差距的警戒线。

住房难题怎么解？

要想破解中产阶层的住房难题，并非易事。但布卢斯通认为，困难并不意味着不可能。只要动员包括政府、工会、非营利组织、开发商和居民在内的各种群体，“从解决一个个小问题开始”，总体将有助于缓解当下困局。

在纽约市，市长比尔·德布拉西奥在推动政府通过规划，计划在未来十年建筑２０万套能让中产者住得起的家庭住房，其中涉及修改城市区域规划，委托企业为中低收入家庭盖楼，放宽对住宅建设密度和高度要求等。虽然《纽约杂志》周刊对这一计划持怀疑态度，称其“不完美”，但不少工会组织和商贸团体支持市长。

无独有偶。波士顿市长马蒂·沃尔什也将为工薪阶层增加住宅列为本届政府要务。按照他的设想，到２０３０年，全市将为中低收入人群增加５.３万套住房。

旧金山则计划向首次买房者提供贷款和抵押补助，为教师提供专门保障。为解决高房价逼走大量教师、造成师资短缺的现状，市政府定于５月重启“邻家有教师”项目，保证当地教师首次置业能获得最多２万美元资助。

部分组织则跨越市县界限，共同解决住房难题。西雅图地区部分政府、非营利组织和社会投资企业着手推动“地区公平发展启动基金”，致力于向在西雅图市内工作、读书但跨市居住的低收入人群和工薪阶层提供早期购房融资，帮助他们在通勤线路沿线购买价格合适的住房。

部分私人企业也开始行动。房地产投资企业“特纳冲击资本”去年联手花旗集团旗下负责社区开发的借贷机构“花旗社区资本”、密歇根大学捐赠基金会和洛克菲勒兄弟基金会，共同创建投资基金购置、管理价值１０亿美元的普通公寓房，以较低价格出租给中低收入家庭。他们不打算靠租金获取财务收益，而是计划投资其他社会事务盈利。

“眼下是时候（在居民住房问题上）共同投资了，”城市研究所都市住房和社区政策中心主任罗尔·彭达利说，“我们需要围绕如何重获城市价值再多一点创造力。”

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（据每日经济新闻网）

澳洲国民银行开启新一轮限贷最高贷款比例下调至60%

随著同行收紧中国买家贷款条件，国民银行（NAB）也将效仿。抵押贷款经纪人表示，此举将导致房产过护被拖延或者受到阻挠。

5月14日起，NAB针对外国买家的贷款与价值比率（LVR）将从70%下调至60%

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根据新规，5月14日起，NAB针对外国买家的贷款与价值比率（LVR）将从70%下调至60%，也就是说，买家最多只能藉到相当于房产价值60%的贷款。

另外，因担心许多中国买家为了借贷更多钱而夸大他们的收入，NAB将只承认借款人60%的海外收入。

一位抵押贷款经纪人在谈到NAB新规时表示，“这些规定意味著大多数中国买家只能获得20万左右的贷款。”

这位不愿具名的经纪人称，他有40%的客护在未来6週要面临新公寓过护的问题，现在这些交易成为问题。

她说道，“我不知道我们将如何完成这些交易。”

週四NAB证实了这些新规定。“这些贷款政策会不断被审视，在必要的业务领域，规定将收紧。”

该经纪人还说道，从NAB借贷的外国买家无法享受任何抵押贷款优惠；对于在“高风险地区”购买房产的买家，该银行将不会发放贷款。

这些城区没被披露，但预计是雪梨和墨尔本内城区，这些地方的新建公寓已经供应过剩。

4月底，西太银行及其子公司叫停了所有针对非本国居民和临时签证持有者的借贷。

3月份澳盛银行（ANZ）也採取了类似做法，联邦银行（CBA）停止向海外房产买家发放贷款。

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（据钜亨网）

澳洲CBA加入收紧外资房贷行列首付比例提高至30%

继ANZ(澳新银行)最近宣布收紧外资购房信贷政策后，CBA(澳洲联邦银行)也宣布加入进一步约束外国人购房贷款申请的行列。CBA是澳洲最大的住房贷款机构，在全国住房抵押贷款市场中占有25%的份额。

继ANZ(澳新银行)最近宣布收紧外资购房信贷政策后，CBA(澳洲联邦银行)也宣布加入进一步约束外国人购房贷款申请的行列

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ACB News《澳华财经在线》报道，CBA收紧外国购房贷款的政策主要有两方面，一是在收入来源方面，不再接受来自海外的自雇收入作为贷款收入证明，也不再接受澳洲暂住居民的外币收入作为贷款收入证明；二是提高首付比例至30%。该政策从4月18日开始实施。此前以进入贷款申请程序的，将不会受到影响。

“我们一直在审视和监控我们的房贷资产，确保坚持我们的审慎借贷标准，并满足客户的融资需求。”CBA的一位发言人说。

最近澳大利亚央行对中国投资者在澳洲房地产市场中“重要且越来越强的”角色表达了担忧，担心这一状况可能形成对金融部门的“间接风险”。

不久前ANZ宣布收紧外国购房信贷，原因是该银行发现可疑的申请文件大幅增加，包括护照页缺失、发放工资的海外公司不明以及申请文件翻译不准确。这些贷款主要来自中国大陆、中国香港、马来西亚、新加坡和印度尼西亚。然而ANZ通过这些地区的ANZ分支机构调查得知，申请材料中的工资收入情况并没有相关记录。

CBA称其也发现过同样的情况。

“暂住居民、自雇申请人和暂住签证类的申请在我们整个住房贷款申请中只占一小部分。并且对这一类贷款我们都要求申请人提供澳洲境内的收入证明。” CBA发言人说。

澳洲四大银行中的另外两家也有所动作。NAB(澳大利亚国民银行)最近将海外购房申请人的首付款比例从2成上调到3成，并表示也在持续评估其贷款标准。Westpac(西太平洋银行)也对海外购房申请人实施了更为严格的信贷政策。

随着四大银行一起收紧外资购房信贷政策，投资者在悉尼某些郊区的活跃度也有所下降。

房地产经纪公司麦格拉思近期经历了利润的下滑，称由于中国买家的减少，在悉尼北部和西北部的挂牌房屋减少了25-30%，预计将会导致公司收入减少。

房地产经纪公司Savills Cordeau Marshall的董事Marshall，挂牌房源的减少是这些市场中买卖双方进入观望期的“真实表达”，表明人们对市场的走势产生了怀疑。

“那些‘想卖’的人退出了，现在市场上只剩下‘必须卖’的人。这是个危险的局面，市场要衰退了。”他说。

房地产经纪网站Domain高级经济学家Andrew Wilson说，悉尼的西北部郊区比内东区、北海滩、下北岸等其它区域表现要差。而在投资者活跃度下降的Hills地区，房屋空置率高居悉尼首位。

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（据澳华财经在线）

非银行房贷也遭停？澳洲买房想借贷更难了

据澳洲网10日报道，随着四大行停止对海外买家发放住房贷款，及房屋贷款查出伪造收入证明的丑闻，依赖从澳洲当地银行贷款购房的海外买家处于举步难行的困境。而非银行放贷人也开始暂停向海外买家发放房屋贷款，消息一出，更是雪上加霜。

阿德莱德银行(Bendigo and Adelaide Bank)近日也加入到停止向海外买家发放房屋贷款的行列

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非银行房屋贷款也遭暂停

综合《澳洲金融评论》、The new daily网9日报道，逐渐降温的澳洲房地产市场目前正面临银行暂停向海外买家发放房屋贷款及顶尖房地产专家提醒工党严查负扣税或触发经济下滑的风险。

除四大行外，作为第五大银行的阿德莱德银行(Bendigo and Adelaide Bank)近日也加入到停止向海外买家发放房屋贷款的行列。

出于对欺诈及洗黑钱的担忧，阿德莱德银行告知超过30名抵押贷款经理及数千名房产中介，立即停止向海外借贷人发放贷款并从当地房地产交易中排除收入来源于海外的交易。

一份阿德莱德银行写给合作贷款公司及经纪人的机密文件如此写道，“除了对海外买家的调查数量增多外，我们还看到更多的放贷方收回对收入来源于海外借贷人的贷款。”

澳洲证券和投资委员会介入伪造收入调查

虽然不少银行及非银行放贷方已开始暂停向海外买家发放房屋贷款，但澳新银行(ANZ)及西太银行(Westpac)9日揭露的伪造海外收入证明，无疑加速了这一趋势。

为此，澳洲证券和投资委员会(ASIC)已开始介入对涉及伪造收入证明房屋贷款的调查。ASIC发言人表示，目前“正对这一问题展开调查”，且银行正在“提供资料”。

移民部提醒假护照购房

此外，澳洲移民部(DIBP)也对一些澳洲的银行发出警告，提醒一些海外买家使用假护照购买房产。

移民部表示，一些购买地产的海外买家使用假的澳洲国籍，来规避政府对海外买家的限制，从而购买他们看中的澳洲住宅或公寓。

为此，银行已暂停大量抵押经纪人的业务，并等待进一步的调查。

房地产商交割风险加剧

暂停对海外买家发放贷款不仅对买家及银行产生影响，同时受到牵连的还有地产开发商。据了解，花旗银行(Citi)已下调地产开发商Mirvac的股票买入评级，认为银行暂停贷款将令海外买家无法获得房贷购买期房公寓，进而影响地产开发商的销售业绩。同时影响Mirvac业绩的还有新增公寓数量的增长。

花旗表示，当购买期房的海外买家无法获得澳洲当地的房屋贷款时，Mirvac的交割风险将增加。花旗预计，20%的Mirvac期房公寓楼盘是由海外买家购买的。

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（据中国新闻网）

千禧一代成购房主力军刺激美国房市场持续增长

作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。

千禧一代——美国房市场的强健购买力

随着经济回暖及信贷标准的放宽，相信越来越多的购房者将返回住房市场。调查显示，美国有大量尚未购置房产的年轻人 – 千禧一代，即于1984至1995年间出生的人群，他们逐渐开始进入购房行列，进一步推动当地房屋市场。

千禧一代逐渐开始进入购房行列，进一步推动房屋市场

据统计，美国现时总人口数约为3.3亿，当中千禧一代总人口超过8,500万，占美国成年人口的最大比份达34%。¹这群人正进入结婚生子的阶段，开始为购房置业做准备，实际上已产生了庞大的住房需求。自2007年经济大衰退之后，千禧代由于学贷压力、工作不稳定、房屋负担能力等因素，大多数选择与父母同住，对置业显示观望态度。到目前为主，18-34岁人口居住于原家庭住宅之比率维持在30%以上。²

资料来源：PCBC，千禧代将彻底改变美国房屋市场，2015年6月22日，第14页

然而，近期这种啃老现象正开始逆转。据全国房地产经纪协会（NAR）2015年一份调研显示，截至2014年6月的12个月期间，年龄介乎25至34岁的千禧代占全国购屋者总数的32%，是其中最大的族群；他们更占首次购屋者的68%之多。³主要原因是经济复苏过程中就业市场景气降低了国内的失业率，更多的年轻人有经济能力搬出原本住宅自置物业。

千禧一代对房屋市场的具体影响

1、强大住房需求

约翰-伯恩斯房地产咨询公司的报告显示，因应上述千禧一代形成的庞大住房需求，预计未来十年应该会形成1,500万户新家庭，就是说这十年有1,500万户房屋是供新组家庭使用，加上320万置换或第二套房屋需求，总共有1,820万的房屋需求量。减去当前市场上200万过剩的空置住宅，以及90万已建的活动房屋，就是说未来十年需要建造1,530万套新住宅。⁴此十年的平均住房兴建水平比目前要高出40%！千禧代已成为美国房产的刚需主力。

2、房屋供应紧缺，建筑活动将增加

面对如此巨大的住房需求，美国当前的房屋供应水平其实是远不能满足的，2015年全国建屋许可证总数仅为117万。美联储最新数据表明，截至2015年12月全国房屋供应月数仍处于5.2个月的低位。⁵未来几年，建筑活动预期将增加，去年7月人口普查及约翰-伯恩斯房地产咨询公司的预测数据显示，至2018年独栋别墅许可证发放数量将增至95.8万张，而公寓房许可证则为48.8万，总数达到145万张，较2015年增长25%。⁴

假设美国平均住宅面积为2,650平方英尺，未来3年内仅95.8万新建独栋别墅就需要消耗超过25.3亿平方英尺（即2.35亿平方米）的土地。

3、郊区/乡村独栋别墅更受青睐

过去有不少分析师认为年轻人较偏好市区靠近交通设施的小户型公寓住宅，但根据全国房屋建筑商协会去年对1,506名1977年后出生的年轻人调查显示，与市区公寓房比较，千禧代如今更偏爱郊区或乡村地区的独栋别墅。当中有66%的受访者倾向居住于郊区，24%选择乡村，仅有10%的受访者选择居住于市中心。⁶另一项房利美（Fannie Mae）经济与策略研究去年7月发布的调查同样显示，千禧代更偏向选购独栋别墅。调查还指出，近期置业的25-34岁人群中接近90%选择了独栋别墅，该比例较房市巅峰期的水平还要高。⁷相比市区居高不下的购房/租房价格，郊区/乡村的房屋价格更为合理，可负担性更高，而且千禧代也更喜欢郊区/乡村地区较大面积的居住环境。

郊区/乡村的房屋价格可负担性更高

随着未来几年越来越多人进入而立之年，是其首次置业的高峰期，这将进一步增强独栋别墅的受欢迎度，同时继续促进住房建筑业的复苏，尤其是未来5年独栋别墅类别的强势回升。

资料来源：房利美，租房或购房，年轻成年人还是更喜欢独栋别墅住宅，2015年7月1日发布

最吸引千禧一代居住的城市

稳定的就业，高收入及低生活成本，宜居性和优质教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全国房地产经纪人协会对100个大都市统计区进行了千禧代最佳置业市场分析及排名，当中奥斯汀、达拉斯和丹佛以其强劲的经济及就业增长名列前三甲。另外，东部城市如田纳西州纳什维尔、北卡罗莱纳州罗利及华盛顿特区也属于最有潜力吸引千禧一代的城市。⁸

长期及可持续的人口增长是影响房屋需求及土地吸纳的关键因素。美国人口正稳定增长，人口普查局预计在2010至2060年间，年均人口增长数量为200万。⁹在人口的地理分布上，目前有42%的美国家庭居住于南部州份。预计在2015至2025年，62%的新增家庭将分布在像德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州等南部州份。¹

和顿目标地区的人口增长预测

资料来源：

PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

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