Finance News – Page 195

澳新银行拒接纯海外收入贷款被称针对中国买家

据《澳洲金融评论报》报道称，澳新银行（ANZ）对一些欲投资澳洲房产的海外买家关上了大门。

4个月前，该银行宣布审评海外买家，如今也宣布从下个月起，在评估部分贷款人的生活开支时会采取更严格的态度，这意味着部分客户的贷款可能会少数万元。此举旨在防止诈骗和洗黑钱。

这些措施包括，在申请贷款时需准备未翻译的原文件，并严格审查护照，如一些外国申请者需提供所有盖章的资料。

4月4日起，澳新银行将不再接收仅有海外收入的贷款申请

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开发商担忧，随着银行对投资者限贷、中国政府控制资金外流及州规划政策的混乱（尤其在墨尔本），或会使投资下降。

房贷经纪称，这些举措旨在针对中国买家，后者在澳洲房市花了数十亿澳元，尤其是悉尼和墨尔本。

近期开始，该银行将不再接收仅有海外收入的贷款申请。

对于那些贷款与资产价值比率（LVR）超过50%的借钱人，其资金数额和来源也将面临检查。

而现有贷款的再融资（借款人或想为贷款得到更好的条款和条件）也将有更严格管制。

JP Morgan的数据显示，在过去12个月里，借款人计划再融资数增加了逾3倍。

此外，外国薪资申请贷款者需经过6项严格的文件测试，包括提供全面的就业合同、纳税申报单、现有签证文件和原文件、未翻译的文件。

自雇的申请者需证明企业已运作超过两年及企业所有权架构的详细信息。

而那些贷款低于房产价值50%的申请者也需提供额外的文件。

在海外工作的澳人将不受这些贷款政策的影响，但需提供额外的文件。

该银行最近还增加了临时签证持有者不得使用的产品。

仍然可使用的产品包括固定和标准可变房贷和住房投资贷款（fixed and standard variable home and residential investment loans）。

该银行也对经纪商称，“若贷款要求有竞争力的理由”，或可自由裁量定价。

贷款受影响

澳新银行向房贷经纪人发通知称，它在审核房贷申请时会改变计算生活开支的方式。
该银行眼中的“最低”生活支出将取决于贷款人的收入，他们要赡养几个人，以及申请的是联名还是个人贷款。

4月4日起生效的变动将减少部分客户能借到的钱。

房贷经纪人本月收到的资料里含有常见的情形。例如，若双孩夫妇打算购买50万元的投资型房产，那由于银行加强了对这类夫妇最低生活开支的评估，他们的最高贷款额度可能降低超过5万元。

去年房贷领域普遍出现“借钱能力”的类似下降，因为各银行不得不收紧信贷标准来应对监管部门的担忧。

与此同时，澳新银行会更严格地评估加班费、奖金和佣金等收入。它还打算缩小利率“缓冲区”——用于衡量贷款人在利率上涨时如何应对的手段。

其发言人说：“我们经常审查自己的信贷政策，以确保在竞争性、经济性和监管性的环境中贷款依旧审慎，与风险胃纳保持一致。对我们的客户而言，这些变动旨在确保我们继续以审慎的方式从他们个人情况的角度评估任何信贷申请。”

相关调整是银行采取更严厉措施来评估信贷客户的最新举动。

去年澳洲证券与投资委员会（Australian Securities and Investments Commission）声称许多银行在测试客户是否负担得起贷款时不够严格。
主席梅德克拉夫特（Greg Medcraft ）当时表示，部分银行一直采用“完全不恰当的”生活成本指数。

他在去年7月说：“如果申请人住在悉尼帕丁顿（Paddington）这样的地方，把贫困线作为他们的生活成本很可能是不恰当的。”

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（据澳洲新快网）

为什么近年在日投资房产如此火热

近年来，随着赴日观光，赴日就医的流行以及日本房产的兴起，国人对日本的关注和热情持续升温。在去旅行，看病，买房的同时，选择移民或者定居日本的人也逐渐增多。那么为什么在日投资房产如此火热？

为什么近年在日投资房产如此火热

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2015年上半年华人在日买房环比成交增3倍

中国旅客到日本旅游的人数2015年前三个季度同比增长达79.8%，这个增幅虽然可观，但是对比中国投资者赴日本买房的增长幅度，仍可谓是小巫见大巫，数据显示，单是中国投资者到日本买商业地产的增幅，至今已是去年全年的3倍。

从日本不动产经济研究所获得的调查数据显示：由于中国资金的涌入，日本公寓的价格已上升至20世纪90年代以来的最高水平，比过去两年提高了11%。东京等大都市，今年以来部分区域房价上涨近三成。目前中国人咨询日本房产的人数正在快速增长，中国人2015年上半年购买的日本房产成交额是2014年下半年的3倍。来自中国的购房者比去年同期增加了20%左右。

中国人赴日本买房热情高涨的三大因素

居外网首席执行官潘卓礼分析认为，中国人赴日本买房热情高涨主要有以下三方面原因，而且现在有很多日本地产行业人士向中国推荐房产。“SUUMO网是日本最大的房地产门户网站，他们现在在中国市场和我们合作，大幅提高了增加提供给用户的日本挂牌房源量。”

1、申办2020年东京奥运会

首先，在日本成功取得2020年东京奥运主办权后，可以感受到日本重燃希望的气息。景气持续回温下，东京不动产的基础设施加速建设，房地产业皆欢欣鼓舞期待呈现触底反弹后的未来黄金7年，这也许是中国人赴日本买房的一个基本原因。

2、日元持续贬值

其次，中国人赴日本买房，也是随着日元持续贬值，中国投资客对日本不动产的兴趣逐步加温。报道称，过去5年来，日元兑人民币累计下跌了25%，跌幅超过同期兑美元的15%。日元贬值，让今年到日本旅游的中国游客人数创新纪录，同时刺激了度假房产的投资。

3、租金收益率较高

其三，买家看到了投资日本的价值。日本新公寓楼年租金收益率可达到5%至6%，旧公寓年租金收益率甚至高达10%。另外，银座一些黄金地段的不动产，升值潜力巨大。赴日本买房具有很大的商机。

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在日本投资房地产的十大优势

海外置业在我们的生活中已经不是什么稀奇的事了，进近几年来，随着我们房产价格的不断调整，很多人更倾向于国外房地产投资，其中日本已经成为海外置业者的一个不错之选，这其中存在什么优势呢？

1、成本下降。在当今的大环境下，日元贬值，从8.3到冲破到5，日本的房子对我们国人来说相当于打了7折，7折可不是小小的折扣，而且这还是在房子大物件上那可是实打实的超级大的实惠折扣。

例:1000万日元的房子，按现在的汇率5.5，就是需要55万人民币，只要汇率从5涨到6以上，就变成六十几万人民币，涨到8的话，你的那套原本用55万人民币买的房子就涨价到了八十几万人民币，直接涨价30万，还不算房子本身可能有的增值空间。

2、房价较低。现在国内房价已经高不可攀了，对于投资似乎已经基本失去了意义。但在东京，大阪世界第一大都市，人口3600万以上，和国内一二线城市相比,房子的价格却不高，应该算非常便宜了，一二十万小额资金也可以投资，更有利的是现在日本白领大多数租房住，所以租房市场一直很兴旺，对投资者是非常好的机会。

3、收租稳定。既然是投资房产，那买了房子当然想要有收益，这也是最关键的。不管是日本的泡沫经济还是现在的情况，很奇怪的是日本的房租费一直维持在一定水平，所以买了房子，房租的收益基本稳定在5%以上。加之现在日本游火热做民宿经营收益率会更高可达10%以上。

4、永久产权。跟国内70年产权不同，日本的房子是永久产权，不管是别墅，还是公寓套房，还是土地，都是永久的产权，你也可以传宗接代给下一代下下一代，只要不卖，这套房子及土地永远是属于你的。

5、拥有外币。在人民币日渐贬值的时候，用日元收房租，资产可以人民币与外币配比拥有，减少了人民币贬值带来的风险。

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6、贬值较小。日本的房子按年份分的很清楚，买一定时期之后的房子，贬值率几乎为0，奥运会即将在东京举行，大阪梦之岛亚洲最大赌场即将开业，你觉得日本的房子是升还是降呢？毫无疑问，看往年奥运会过后，该城市的房价数据，都是是涨的。

7、收租放心。日本的正规房屋中介公司在管理的基础下，每个月定期把房租打到你的账户上，不拖欠，有法定合同签约严格保证。

8、无移民监。申请日本投资移民，申请人并不需要坐移民监。另一方面如要定居日本，也可选择日本的任何一个城市居住。日本投资移民申请人一般只需要2-3个月即可获得日本入管局核准，3个月即可拿到准移民签证。同时，持有日本投资签证，可能申请到世界上众多国家的长期多次往返签证。

9、留学读书。日本拥有众多世界著名的大学。因此，在日本买房并成功移民日本可以使子女得到更好的教育。小学，初中以及高中阶段的学费全免，持有投资类签证的子女在就读日本大学时，其学费只是国外留学生的1/3至 1/5，且不受留学生配额的限制，因此进入世界名牌大学的机会将远远超过国际留学生。

10、享受福利。你和你的家人在入境日本后能够立即享有的社会福利：紧急医疗救护；短期，非现金的紧急救济；传染病的免疫和测试；社会安全法案规定下的特定的抚养和收养补助；高等教育和公共健康服务法案规定学生补助；初高等教育下所享有的项目；工作培训等等。你和你家人在入境后五年能够享有的联邦社会福利：粮食券，贫困医疗援助；社会薪资补助；贫困家庭临时援助等。

近年来，大家不断在媒体上看到中国游客在日本“爆买”的报道，抢马桶盖、抢电饭煲、抢保健品，各类日本优质产品都成为了中国买家抢购的对象。事实上，随着2020日本东京奥运会的临近，处于对日本房产投资价值的追逐，中国买家在日本的抢购清单又多了一项——日本房产！2016年4月29日，全球领先中文海外房产平台居外网宣布与日本最大的房地产门户网站SUUMO建立合作，共同为中国买家提供更多、更丰富的日本房源。今后，国内买家不出国门，也能在居外网上看到海量的日本房源了！

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美元上涨不代表波段涨势的开始投资人无需恐慌

2016开年以来，美元表现坎坷，跌回了2015年的大部份涨幅。但过去一周，美元终见转强。

美元上涨投资人并无需恐慌并非波段涨势的开始 — 投资人担忧美元转强恐对股价造成冲击，其实并无需恐慌

投资人担忧美元转强恐对股价造成冲击。其实并无需恐慌，因为有诸多讯号显示，美元过去一周的强势，主要系属技术性因素，并非波段涨势的开始。

大多联准会(Fed)决策官员于3月预测2016年将二度升息。近来几位Fed官员称，该预测仍可能成真，美元因而走强。上周五，尽管数据显示，美国4月新增就业人数创9月以来低点，但美元依旧收高。

Brown Brothers Harriman公司分析师钱德勒(Marc Chandler)在提供给客户的报告中说：“过去一周美元上涨，最让人困惑的是，市场依旧维持鸽派Fed展望。6月联邦基金利率期货合约仍反应升息机率为零。12月合约亦反应今年升息将低于一次。”

值得注意的是，虽然美元似乎反应了Fed官员的警告，但股市与债市却并未在意。

由于今年以来，美元明显疲弱，有分析师认为，美元近来的强势，只是短期的反弹。今年来，美元指数仍下跌4.5%。

以技术面而言，美元指数由年初的99下跌，上周初跌破了92，反弹应属合理。

根据上周五商品期货交易委员会公布的数据显示，今年以来，市场的期货部位对美元极为不利。押注美元将进一步下跌的仓位，较押注美元将上涨的部位，多了达67亿美元，其净空头部位创2013年2月以来最高。

分析师说，这也显示美元近来的涨势，应是短期反弹，而非长期趋势的开始。

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（据钜亨网）

澳银行对中国买家的制约是否会终结澳洲房市的繁荣？

在2013年年中前，所有事务的中心都围绕着中国展开，不过澳大利亚四大银行的信贷和实施人员似乎对于他们的新客户并不太适应。

《澳洲金融评论报》报道，据一位内部人士的说法，向中国人士提供房贷，无论是居住用房还是商业用房，总是让澳大利亚银行有点担忧。这位人士称，也许可以赚钱，但对于风险的偏好却需要与众不同，这是不少传统银行家都不能够适应的。

“我们不知道钱的来源。任何人如果说他们知道，肯定是装的。这里有点鱼龙混杂。”

国民银行的新政策，即海外买家购房，贷款与房价比例不得高于60%

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本周，向来自中国的房产购买者借贷的行为再次叫停，国民银行（NAB）也宣布了对于外国买家提高借贷门槛的政策。虽然没有明显划分哪些外国投资者，但应该是将中国大陆买家作为了目标。

国民银行的新政策，即海外买家购房，贷款与房价比例不得高于60%，而对于海外收入也仅承认60%，将从周六起实施。

据这位内部人士称，澳大利亚四大银行最近几年向中国买家的借贷规模大幅度增加。不过随着整个银行业的坏账上涨和信贷循环的常规改变，那些风险较高的中国顾客成为了目标。该人士称：“我们过去从来没有问多少关于如何将钱从中国运到澳大利亚的问题。只有九分之一的申请人获得了审批。”不过经过了三年“不问问题”，银行也受够了。现在，所有四大银行都对于中国买家设定了较高的贷款审批条件，尽管有证据显示这些贷款的还款记录良好，只是银行家承担风险的胃口变化了。

这也让人们不免有疑问：那么由中国人带动的澳大利亚房产繁荣是否会终结呢？

一个和不少中国顾客打交道的澳贷款中介称，虽然大陆不少买家可以支付现金，但他们仍然会选择贷款。“因为大部分房产都是投资房，如果希望投资成功，需要借一大笔钱。我认为，明年对于内城区的公寓和豪宅来说可能市场情况不妙。”

Macro Plan房产顾问公司首席经济学家安德森（Jason Anderson）认为，中国买家看楼花的人数已经有下滑趋势。“以前的开发商拿出新楼盘可能当天就销售一空，现在应该不会这样了。现在他们也许能卖出去三分之一，还有不少讨价还价的。”

安德森说，中国房市的降温和澳大利亚房市的升温有相关性，因此如果中国房市疲软不前，还是会有不少资金流入澳大利亚。另外一个因素是澳元汇率，如果央行进一步降息，澳元也会进一步下跌。因此现在说中国人买房潮已经结束可能为时过早，就算是银行决定对中国人谨慎贷款。

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（据澳洲新快网）

美元兑欧元与日元上涨联准会(Fed)官员发表鹰派谈话

美元兑欧元与日元周四温和上涨，扩大近来的涨幅，联准会(Fed)官员发表了鹰派谈话，支撑美元走高。

衡量美元兑一篮六种货币走势的美元指数上涨0.4%至94.1740，本周可望连续第二周周线上涨。Fed官员表示，只要美国经济数据仍然强劲，2016年仍可能二度升息。几位Fed官员周四发表了谈话，克利夫兰Fed银行总裁Mester说，通货膨胀数据已见上升，让人鼓舞，也符合Fed观点。

美元兑欧元与日元上涨联准会(Fed)官员发表鹰派谈话 — 美元兑欧元与日元周四温和上涨，扩大近来的涨幅，联准会(Fed)官员发表了鹰派谈话，支撑美元走高

波士顿Fed银行总裁Rosengren说，美国经济似乎强劲，足以让Fed恢复升息。肯萨斯市Fed银行总裁George以鹰派立场著名，他说利率太低。

这三位官员今年均为Fed利率制定委员会中，具有投票权的委员。周五，美国将公布4月零售销售，该数据为第二季经济成长的关键指标，为投资人所重视。

过去一周，美元指数的强势，主要系受到美元兑日元走高的支撑。本周以来，美元上涨1.8%至109.07日元，周三尾盘报108.40。欧元本周下跌不及0.1%至1.1379美元，周三尾盘报1.1424。

分析师说，由于投资人削减了对日元进一步疲弱的预期，美元可能短暂回档。Fed态度并未更加积极，美元因而反弹乏力。

虽然过去一周，几位Fed官员说央行于2016年仍可能升息二次，但这并不足以支撑美元持续上涨。然而高盛分析师于本周初发布报告指出，他们预期美元处在或接近长期的底部。

周四，数据显示美国上周初次申请失业金人数上升至14个月高点，但美元守住涨幅。其他外汇交易方面，英镑兑美元上涨，英国央行调高通货膨胀预测，可望加速央行的初次升息。

周四纽约尾盘，英镑上涨至1.4454美元，周三尾盘报1.4436。但英国央行警告，若英国选民于6月23日公投中，投票支持脱欧，英镑可能大幅下跌。

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（据钜亨网）

澳洲房产投资势头不减自住性房贷下滑

数据显示，3月份澳洲房贷需求整体下滑，但投资性房贷却在上升。这一现象表明，尽管银行和监管层连续采取措施防范房地产风险，并抬升房产投资门槛，投资者仍继续看好澳洲房地产。

数据显示，3月份澳洲房贷需求整体下滑，但投资性房贷却在上升

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自住性房贷下滑

ACB News报道，据澳大利亚统计局最新数据，3月份全澳自住房房贷笔数下跌了0.9%，为56316笔，而经过季调后，3月份全澳自住房房贷笔数同比上升了3.8%；自住房按揭贷款的价值减少了1.5%，为207亿澳元。

房贷负增长主要受累于自住房按揭贷款下滑。3月份首次自住房购买者数量占比为14.2%，为2004年5月以来的最低点。

房贷按揭经纪机构Mortgage Choice的首席执行官John Flavell说，看起来自住房房贷的需求比2月有所下降，但其实仍高于长期历史均值，印证着澳洲房地产市场的健康和活力。

投资性房贷创新高

3月份全澳投资性房贷的价值上升了1.5%，经季节性调整后为120亿澳元，为2015年9月以来的最高值。其中新建房屋投资贷款为18.29亿澳元，上升了54.1%，录得有史以来最高的月增长率。

ANZ(澳新银行)称，在强劲的投资需求驱动下，2016年澳洲的房地产市场仍然会保持稳健状态。“去年的提高利率和收紧借贷条件等宏观审慎监管政策所带来的影响，都已经完全过去了。” ANZ经济学家称。

澳大利亚房地产协会主席Neville Sanders 则相信上述监管措施仍在产生影响：“虽然3月份投资性房贷上升了，但从去年银行抬高投资性房贷利率和设置更严格的借贷条件以来，投资性房贷连续下降了9个月。”

ANZ也强调，尽管近期房价和清盘率双升，央行也宣布降息，今年的房地产市场仍不可能重回去年的巅峰热度。

投资需求升温原因

不过，对于近期的房产投资需求上升背后的原因，分析人士持有不同的看法。

CommSec 经济学家Savanth Sebastian认为，新建房屋的房贷价值已处于35.9亿澳元的历史高位，而且房地产市场仍以自住需求为主，表明房地产市场的基本面是健康的。

Westpac(西太平洋（601099）银行)经济学家 Matthew Hassan则指出，澳大利亚统计局的数据显示了自住房建造房贷正在走弱。主要是年初以来的投资性房贷势头向上，推高了清盘率和房价。上周央行降息，又进一步刺激了房贷需求。

根据统计，4月份澳洲各首府的房价强劲回弹，上涨了1.7%，比去年同期上涨了7.3%。

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（据澳华财经在线）

新西兰“贷款收入比”限贷要来了？普通家庭只能借40万

本周三，央行官员表示，新西兰有可能实施更严格的基于收入基础上的限贷政策。对此，政府也表示，不会排斥“贷款收入比”的调控办法。有业内人士说，如果采取和收入挂钩的限贷方式，新西兰一般家庭只能贷款40万纽币左右。

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新西兰“贷款收入比”限贷要来了？普通家庭只能借40万

本周三，央行公布了6个月的《金融稳定报告》。随后，央行行长Graeme Wheeler和副行长Grant Spencer在媒体发布会表示，高房价对经济稳定有风险，尤其是奥克兰地区。因此，央行有可能用控制“贷款收入比”的方式限制贷款。

据了解，英国目前正在执行“收入和贷款金额相挂钩”的限贷措施。一般来讲，英国购房者最多只能从银行借到年收入4.5倍的贷款额。

新西兰房地产研究所首席执行官Ashley Church表示，如果新西兰实施类似的限贷政策，按照目前家庭年收入中位数9万纽币来计算，正常家庭房贷额度只有40万左右，但该政策很有可能阻碍“能够解决住房危机的新屋建设”。

Wheeler说，央行一直在考虑进一步出台房市宏观调控政策，包括使用“贷款收入比”的调控办法。但是，这需要政府的支持，需要和财政部长Bill English协商同意。

Spencer说，2015年年中以来，央行已经开始从主要商业银行那里获取“贷款收入比”的相关信息。现在，一些小银行也会被“纳入视野”。

在周三下午的特选委员会会议中，Wheeler表示，目前奥克兰的平均房价已经是平均收入的9倍，高于2007年金融危机之前的6.5倍。

工党住房发言人Phil Twyford表示，如果使用限制“贷款收入比”的办法来抑制投机，该党就支持政策的出台。但他认为，这或许会让首次购房者和奥克兰以外地区的买家更加难以买房。他质疑央行为何不针对奥克兰或者投资者进一步采取高LVR限贷措施。

总理约翰·基说，他不愿意见到人们买不起房，但表示，不会排斥使用“贷款收入比”的调控办法。“想让他们能够买起房的一个办法就是，房价不能长期涨幅太大。我们不想看到房市里面有泡沫。”

ASB银行首席经济师Nick Tuffley认为，就算央行想要使用和收入挂钩的限贷政策，真正实施起来还要一段时间，“央行需要几个月的时间来评估奥克兰房市。不过这给出了市场趋势，我们认为奥克兰的房价涨势会诱导央行在未来几个月实施这样的政策。”

Tuffley说，新西兰央行会在6月和8月降息，官方现金利率有望被下调至1.75%。但是，在降息刺激经济增长的同时，也会为房市火上浇油，“所以下调官方现金利率的速度也可能更慢些。”

关于贷款收入比（debt income ratio或者debt-to-income）限贷：

什么是贷款收入比？

就是还贷额占比收入的百分比。

什么是贷款收入比限贷？

为了控制房价、维护经济稳定、限制银行放贷而设计，是和借款人收入挂钩的限贷政策。

如何影响房产买家？

英国已经出台类似政策，购房者最多只能从银行借到年收入4.5倍的款项。

新西兰家庭年收入的中位数是9万纽币左右，如果按照4.5倍比例，一般家庭只能借到40.5万纽币的贷款。反过来计算的话，如果购买一套普通奥克兰住宅（中位价81.2万纽币），那么家庭年收入就要达到18万纽币左右（假设100%贷款）。

何时实施该政策？

央行和政府都未决定实施这一政策，实施前双方需要协商达成共识。

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（据天维网）

澳洲银行拒绝中国买家借贷中资银行或填补空缺

在一些大型澳洲银行削减对于中国买家的房贷审批后，位于澳洲的中资银行希望能填补这一空缺。

据《澳洲金融评论报》报道，至少3家中资银行具有零售借贷能力，它们是汇丰银行（HSBC）、中国工商银行（Industrial and Commercial Bank of China，ICBC）及中国建设银行（China Construction Bank）。房地产专家称，虽然评估程序谨慎，这些银行在某些情况下还是增加了针对外国买家或拥有海外收入买家的借贷规模。

据《澳洲金融评论报》报道，至少3家中资银行具有零售借贷能力，它们是汇丰银行、中国工商银行及中国建设银行

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汇丰银行中介Mark Wizel称，在墨尔本，人们对于开发用地的热情再次高涨，外国买家利用来自中资银行的借款买公寓的外国买家人数也没有减少。Wizel先生称：“事情就是这样。不少开发商甚至银行那里也是这么认为。这些银行了解澳洲大银行的现状，他们正尽一切所能来填补这一空白。这就像商用房产由海外银行资助一样，零售业务未来也会这样。”

Wizel先生指出，他负责营销的位于Toorak Road West占地1784平方米的土地项目，目前收到的来自中国开发商的意向翻了一番。“这也就是为什么中国工商银行，中国银行（Bank of China）及中国建设银行在墨尔本CBD及悉尼CBD最好的街道上开设分行的原因。它们预见到澳洲银行将面临向海外买家借贷的潜在挑战。”

一位不愿透露姓名的华裔公寓中介称，除了上述的3家银行外，中国银行也在加大对于海外买家的贷款规模，但是审查得十分谨慎。“我刚打了电话给银行。他们仍在向海外买家放贷，但是将房贷房价比降至60%，并且要求借款人提供更多文件。”

一位很熟悉银行业的消息人士表示：“这家银行放贷十分谨慎，与澳洲四大银行的信贷标准一致。他们不会急于填补空白，而是会精挑细选一些高质量的申请。”

中国银行并未回应是否增加了针对外国买家的贷款规模，中国工商银行也未回应这一问题。不过中国建设银行告诉《澳洲金融评论报》称，他们完全不向海外买家提供抵押贷款服务。

延伸阅读：被无良贷款经纪人蒙了？澳两大银行遇数百假冒中国收入贷款

花旗拒向部分购澳房者借贷中国等亚洲国家中枪

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（据澳洲新快网）

【最新报道】大多伦多地区2016年四月房市再创高峰

大家都知道今年大多伦多地区的房地产市场火爆，谁周围都有那么几个正在或者考虑买房的朋友，但房地产市场火爆成什么样了呢？今天我们就从最新出炉的2016年4月房地产官方数据报告来一探究竟。

四月中大多地区共有12,085起交易，同比增长迅猛，涨幅超过7.4 %，各类房屋价格涨幅趋势非常明显。然而销售量增长的同时，平均成交价格从去年同期的$636,094升至$739,082。但如果注意细节的话会发现，本月的销售大致除公寓以外的，其他房屋类型销售涨幅明显处在905区域，416范围的上市房屋数量有限，销售量较去年同期不增反降。

四月的房地产形势完全印证了多伦多地产局主席Mark McLean 的预测，今年将极有可能销售量及价格都刷新历史。

相比2015年同期，2016年四月中独立屋的交易总量，销售量共计6,062起，价格达到$968,437，价格涨幅18.9%，这种涨幅绝对是投资好选择，手上握有房产的投资客们都已笑得合不拢嘴，半独立屋交易量减少2.1%，共有1,137起交易产生，价格涨幅13.2%，为$637,867；镇屋价格涨幅为14.1%，均价攀升至$530,353，销售增长13.8%为1,551起；Condo公寓市场也继续被看好，销售量同比增长25.2%，价格上涨4.3%，均价$389,319。

大多伦多地区总体房屋统计数据

四月大多伦多地区各区域中，多伦多市销售量增长迅猛，为4,248起，均价为 $766,472。Peel区销量第二，销售房屋数量2,454起，平均价格为$613,376，其中Mississauga四月销售1,211起，平均价格为$654,819，紧追其后的Brampton共计销售1,113所房屋，均价为$555,401。Halton区四月内一共产生1,148起交易，平均价格$788,043。其中Oakville销量和价格都是区中第一，487起交易，均价$986,790。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况：

大多伦多地区独立屋统计数据

作为主力房屋类型，独立屋的市场表现起了风向标的作用。四月大多地区独立屋市场销量和均价超过三月，疯狂势头不减，销售共计6,062起，均价至$968,437，房屋在市场上的周期为13天，售价叫价比为104%，这样的势头让买家们普遍感受到了一房难求，价格飘高。

其中多伦多市销售量排名第一，共有1,401起交易，均价为$1,257,958，房屋在市场上的周期12天，并且售价叫价比为107%，抢Offer的情况使得价格被抬高不少。

Peel区销量第二，全区销售独立屋1,185所，整区的均价较上月上升，为$796,195。Brampton以582起交易排在区内第一，销售量稍有回落，平均价为$660,015；其后的Mississauga销售492起，价格$966,467；Caledon销售难得破百，共111起，平均价格达到$755,494。

Halton区四月共有694起交易，平均价格$961,502。区中Oavkille销量和价格排在区中第一，共有314起交易，不断西迁的投资客，将Oakville的房价提升了一个新高度，并且已连续数月维持，本月均价为$1,191,503；其后的Burlington排在销售第二，交易156所独立屋，价格为$828,719；Milton以142起交易排在之后，价格平稳为$765,973。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋，大多地区四月月销售总共1,137起，市场基础依然稳固。平均成交价格$679,618，房屋在市场上的周期天数为9天，售价叫价比107%，一路走高的独立屋房价使得不少买家深感经济压力大，这也使得选择半独立为居住房的人群增加，然后并不充裕的上市房屋，让这个紧俏的市场更火爆。

四月价格、销售量最高的多伦多市销售371起，平均价格为$901,159，售价叫价比高达110%，房屋在市场的周期为短短10天。

Peel区一共销售423起半独立屋，平均价格为$552,172。其中Brampton以235起的销售量排在第一，均价相对平稳为$506,879；Mississauga本月销售紧追其后，共产生180起交易，均价为$610,651。

Halton区在四月共销售70起，区内销量最高的Malton总计销售34起，平均价格基本持平$571,401。Oakville位居第二，有17起交易，均价为$684,512。本月的Burlington销售仅16起，价格分别为$595,494。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区Condo Townhouse在四月一共销售862起，平均价格达到$473,346。其中多伦多市总计销售310起，遥遥领先其他城市，平均价格为$547,256，销售周期为16天，售价叫价比为104%；Peel区295起交易，其中Mississauga一马当先，共223起交易，平均价格为$433,858。Brampton销售72起，平均价格$348,204；Halton区一共79起销售，Burlington销量本月为全区排第一位，共销售32起，价格为$413,894；Oakville以31期交易排在区内第二，平均价格为$497,065；Halton Hills本月销售12起，排在其后，平均价格为$339,271。

接下来是备受关注的Condo市场，大多地区四月Condo市场共计产生2,809起交易，平均价格为$409,631。

其中，多伦多市销售房屋1,997起，均价为$436,545；Peel区共计339起交易，Mississauga是Peel区的主力，也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市，四月Mississauga销售267起，平均价格为$302,190；Brampton销售72起，均价为$251,460。 Halton区共计销售96起，Oakville以41起销量排在第一，均价为$511,498；Burlington销售40起，均价 $349,073。

四月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为980 起，总体平均价格为$594,821，房屋在市场周期为9天，价格最接地气的镇屋市场现也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse镇屋中销售量排名改变，本月销售量最高的是Brampton，共145起交易，均价为$469,329。多伦多以130起交易位居第二，均价为$766,048。

看完这期报道，相信不少去年买房时感叹高房价的买家们会感到一丝庆幸，好在下手还算早。但不论何时买，按合理非冲动的价格买到自己心仪的房屋才是购房永恒的准则，切勿盲目跟风和无理出价。

近些年加拿大房地产市场捷报连连，每年的价格增长有目共睹，这样收益高的投资方式吸引了一大批华人投资客。Condo公寓和House房屋作为加国房地产市场备受关注的两大房屋类型，主导着房地产价格及趋势，但也让不少投资人对此举棋不定，他们常常产生投资哪类房屋收益最佳的困惑。一连两篇专栏文章让我分析投资两者的利弊。【阅读原文：（上）、（下）】

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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澳大利亚房地产开发系列之八——价值工程

几乎在所有过去参与过的项目中，我们都观察到，投标方的施工成本远远高于预算，于是在委托施工单位后接下来就是痛苦的谈判和削减成本过程。这个过程非常耗时，而且从战略上来说对开发商是不利的。这时开发商束手无策，丧失了所有议价能力，仅仅剩下与一家受托施工单位谈判而已。

我们已经多次经历过这样的事情，虽然施工单位保证会诚信做事、相互协作，但结果往往相去甚远。比如，我们决定降低某一内饰的级别，并要求降价。得到的反馈往往是价格确实有所降低，但仍高于QS的预期。你很可能知道原因——受托施工单位再也没有动力帮助开发商了。他们已经中标，我们整个团队将任其摆布和支配。有些施工单位会尽可能拖延时间，以便增加开发商同意报价和签订合同的紧迫感。除非施工方是你的孩子，你可以在饭桌上掌掴他，不然永远不要在招标后开展价值工程！一定要在招标前做这件事。

关于价值工程需要谨记一件事情——价值工程不仅仅是削减成本。我们试图实现的是，采用更巧妙、更快速的施工方法，更严格的设计标准、替代性材料和装饰，利用设计团队每位成员的经验，获得与较低成本相对等的建筑质量和性能。

希望整个设计检查流程直至招标前的评估阶段，成本一直相对处于控制之下，总体范围不会发生蠕变。如果不采取结构化方式的话，价值工程需要花费很长一段时间才能完成。

以下是我们开展价值工程所采取的十步法——这个方法避免了过分学术化，非常灵活，可以应用于不同的情况：

1、QS编制合同文件，详细说明基本的成本计划，同时使用近期的可比投标价格按照要素、用途、科目及其他相关标准进行基准成本分析。这一分析应从多个维度切入，以便更强有力、立体化地说明成本情况。

2、这一分析将发现哪些要素或科目相较于可比项目成本过高。项目经理也可能自行发现其他要素，作为后续开展价值工程的重点。价值工程的重点应放在这些被发现的要素上。

3、明确规定各要素的成本节省目标。这一目标的设定应较为宏大，即比实际需要节省的成本高20%，原因是，会有部分成本节省计划无法实施或被降低优先级别。

4、制定主进度计划模板（Excel格式即可），追踪并记录所有被发现的成本节省项目。这一计划应设置以下标题——项目编号、描述、发起方、科目、成本节省的上限和下限以及执行的优先级别（高、中、低）

5、向团队发出指示，清晰说明各科目需要实现的成本节省目标，这样各咨询公司才能集中力量实现这些目标。

6、向团队说明各价值工程项目必须具体且可量化。规定这些项目大致需要达到的性能或质量级别，说明项目愿景和项目纲要并没有改变。规定哪些要素或设计应被重视且不可谈判和开展价值工程。

7、允许团队花费部分时间向PM和QS提供价值工程项目。PM也可以提供一些价值工程项目建议。然后由QS与项目团队磋商，进行成本分析。这一价值工程清单是通过集思广益总结出来的所有可能节省成本的项目清单。

8、一旦获取所有信息，就集合团队成员召开研讨会（一般至少半天），逐一考察各个项目，讨论其影响，根据开发商的偏好和成本影响指定优先级别（高、中、低）。

9、在研讨会的最后，应最终确定执行成本节省的项目（所有高等优先级别项目和大部分中等优先级别项目）。所有这些项目节省的成本总和应大于或等于第三步中提出的目标。指示团队修订文件，以反映某一时间段内的成本节省情况。

10、所有其他优先级别项目可能囊括在特定的回标计划中，投标方会在计划中估算具体项目的成本。这一计划也为招标方重新考虑将其中某些项目用作成本节约目的留有余地（尽管在这一阶段大多数招标方都不愿意表露其智识）。招标方的目的是在前回标阶段保留所有价值工程活动，以便诱发合理的竞争要素。这些项目也可用来充当无论出于何种原因所有投标价格均高于预期时的一条退路。

根据项目的复杂程度，完成整个价值工程流程并修订文件通常需要3至4周的时间。就此而言，这个过程并不短，但在招标后预算超支时价值工程将有可能节省宝贵的时间。

在接下来的专栏，我们将会探讨销售与营销战略，从开发商角度来看几个关键问题：

如何把销售和营销活动融入设计过程
一份好的综合营销方案包含什么样的信息
如何洞察关键的消费者需求，从而明智地设计和营销项目
各种营销策略和分销渠道在哪种情形下能发挥最好的功效
为所有项目确定品牌和主题的必要性和重要性

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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