美国房价走向高峰 7大城市房价“出界”

美国房价正迈向高峰,包括德州奥斯汀、休士顿、达拉斯和圣安东尼奥在内的七个城市房价超过所值。美国地产经纪人协会的数据显示,由于供应吃紧和需求强劲,使得4月份的全美中位房价达到21.94万美元,比一年前高几乎9%。虽然仍低于2006年的最高价23.4万美元,但是专家预期今年房价将接近这个水平。

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鉴于收入成长根本赶不上房价成长,根据中位收入来计算,某些房市的成长无法持续下去。房地产分析公司CoreLogic指出,在100个美国都会房市中,有七个房价超过所值,去年只有4个。

这七个房价超过所值市场中,有四个在德州:奥斯汀、休士顿、达拉斯和圣安东尼奥。这些市场在最后一次房市荣景中并未飙升和崩盘,而是在油气助长之下,房价和人口节节升高。房价目前达历史高峰,达拉斯比2007年高峰多15%,奥斯汀房价则比CoreLogic 认为可持久的房价高39%。

但是与1980年代德州房市崩盘相比,现在该州的经济远较多元,科技、医疗和保险业共创繁荣,所以油价波动不会造成太大影响。不过即使如此,兴建房屋分析师正密切观察德州,以了解油价下跌对工作和房屋需求有何冲击。

在房价超过所值的市场名单中上榜的,还有南卡州查尔斯顿(Charleston),此地房价仍低于2007年高峰,但是已被视为过高。迈阿密和华府是另外两个列名房市,但是这两个市场的房价远低于2007年高峰。迈阿密房市被外国现金炒热,这是房价和当地中位收入有差距的原因。包括北维吉尼亚州和马里兰州郊区的华府,是美国最富裕的地区之一,但是房屋兴建不够多,这两个因素推动房价上扬。

虽然这七个房市被视为超过所值,但也被视为健全的市场,因为供应紧张导致房价攀升,不像最后一次房市荣景是贷款浮滥造成,借钱民众和放贷者都在诈欺。

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美国山景城公寓正式招租 申请人年收入须低于4万美元

山景城可负担公寓大楼“Studio 819”正式对外开放。市府官员表示,Studio 819内有49个公寓单位,租金比当地平均房租便宜许多,提供圣他克拉拉县低收入住户居住。

美国山景城公寓正式招租 申请人年收入须低于4万美元

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Studio 819表示,申请者收入必须在圣县中间收入住户(household)45%以下。圣县住户中间收入约为9万2000元。

根据山景城市府,当地住户中间收入为9万2504元,与圣县住户中间收入雷同。山景城平均个人年收入为4万9229元。如根据这个数目,合格申请Studio 819的住户年收入必须约在4万1626元以下,如以平均个人年收入计,则必须在2万2153元以下。

Studio 819为三层楼公寓建筑。大楼内除49所宽敞的公寓外,另设一电脑室,可免费无线上网,另有烤肉区。公寓一楼为零售商用地。根据市府,一楼已全数租给餐饮业者。26日当天,公寓大楼大门紧闭,一楼各餐馆都尚未开张营业,连招牌都还没挂上。

这座公寓大楼位于Old Middlefield Way与Rengstorff大道交会处,离101号公路与国王大道(El Camino Real)都很近,是理想的住商混合区。

山景城市府目前也计画动用2150万元,于Evelyn大道与Bernado交会处附近兴建116所可负担住宅。除这项开发计划外,市议会将继续与各开发商讨论可负担住宅区开发案,以应硅谷低收入户住屋需求。

市府官员表示,Evelyn大道可负担住宅开发计画里的116单位大小不同,有适合家庭居住,也有适合个人居住者。教师与公共安全部门员工申请者将优先考量。

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英国学生公寓年均回报率高达两位数

英国学生公寓市场“鏖战”的,不只是公司企业,还包括来自英国本土,及美国、中东、东亚、印度和非洲等地的个人投资者。

他们之所以将资金撒向学生公寓,主要是因为价格便宜:近年来,英国房地产热潮推动房价不断上涨。在高企的英国房价面前,很多中间阶层望房兴叹,购买住宅成为“不可能完成的任务”。而学生公寓起价较低,最便宜的大概5万多英镑(约合人民币49万元)就可以买到,平均价格也只有7.5~8万英镑。

值得一提的是,在英国购买学生公寓,并不能获取房屋的永久所有权,而是250年的租赁权。但根据莱坊的统计数据,从2010年开始,英国学生公寓的年均回报率达到了两位数,因此投资者还是蜂拥而至。

回报率之所以如此高,最大“功臣”要数不断涌入的国际学生。《纽约时报》称,2014~2015学年,英国大学的新生人数创下了新高,达51.2万人,其中国际学生增幅明显。这也让学生公寓的业主赚得不亦乐乎——即便近年来房租每年上涨3~4%,入住率依然高达97~99%。即使2012年英国大学学费显著提高,这一市场的规模仍在扩大。

英国学生公寓年均回报率高达两位数

 

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对投资者而言,另一个吸引人的地方是,每年都有学生搬家或毕业,这样,房东就可以对新房客提高房租。

52岁的戴维斯·吉姆是英国利物浦一家船运公司的文职人员,2014年年初,他和妻子拿出多年积蓄在伦敦买了两间学生公寓。如今,这笔投资给他每月带来近2000英镑的收入(约合人民币1.9万元)。

“我的两个孩子在伦敦读书时支付了不少住宿费,我意识到这是个不错的生财门路。”吉姆对《利物浦回声报》说道。

“吉姆们”津津乐道于自己的投资眼光时,英国本土的大学生则对不断上涨的住宿费忧心忡忡。全英学生联合会负责福利事务的副主席科勒姆·麦奎尔说:“所有的新公寓都收费昂贵,并且主要面向国际学生,英国本土学生要节衣缩食才能住进去。”

这种滋味,麦奎尔深有体会——尽管他在伦敦长大,但因房租太高,他不得不去外地读大学。

莱坊公司的房地产分析师艾萨克·莱斯则认为,在住宅市场高企不下、初现泡沫之时,学生公寓市场将成为英国房产市场资金的避风港。虽然在伦敦市中心,这种投资的回报率近来有所下滑,但比起其他物业类型仍优势明显,全球投资者对它满怀热情也就合情合理了。

“英国的投资机构想增加在这一领域(学生公寓市场)的份额,但这是个全球性的资产类别,不单单是英国人的事儿。”仲量联行的希尔曼说。

平均房价448,862加元 你能买到什么加拿大房产?

2015年4月份房地产价格再一次上涨。根据加拿大房地产协会提供的数据显示,加拿大境内二手房4月份平均价格同比上涨了9.5%,达到448,862加元。大部分涨幅主要是受多伦多和温哥华两个市场推动。剔除这两个市场,加拿大境内二手房平均房价同比增长3.4%,达到339893加元。
 
但是在加拿大不同的城市,以448,862加元平均价格,你能买到什么样的房子?

温哥华

地址不列颠哥伦比亚省萨里市多芬大道15155号

要价:449,000加元

实际情况下,在温哥华,以全国平均价格根本买不到这样的房子,不管这栋房子是不是独立式。所以我们来到萨里,距离市中心30公里。大约需要一个多小时路程。最快方法是乘坐汽车(35分钟左右,视交通状况而定),但乘客每月要缴纳150加元曼港桥(Port Mann Bridge)过路费。

 卡尔加里

地址:卡尔加里西北部第17大道736号
要价:448,800加元

如果简洁是一种优点,那么这个靠近普莱森特山的独栋别墅无疑是非常完美。“户型小、位置好、地价低……还有小狗!”小到恰到好处,整个房子只有600平方英尺。离市中心仅3.5公里,自驾车仅需12分钟,公交也只要25分钟。

里贾纳

地址:里贾纳艾伯特街3300号
要价:449,000加元

 这房子有三间卧室,两间浴室和最特别的是,还有古迹步道通向邻里。离市中心仅3公里,7分钟车程,公交也只要10分钟。

温尼伯

地址:温尼伯威弗利街548号
要价:449,000加元

房子有四个卧室、三个卫生间,总面积大约1,650平方英尺。离市中心仅6公里,13分钟车程,公交要27分钟。

多伦多
地址:多伦多韦斯顿老街242号 
要价:449,000加元

这半独立式住宅有三个独立的房间,可以单独出租。这里也是火车爱好者理想住宅!后院不远,到皮尔逊机场火车每天都会经过这里。市区公里,约20分钟车程,或由交通37分钟。离多伦多市中心仅8.7公里,约20分钟车程(视交通状况而定),公交要37分钟。

渥太华
地址:渥太华库珀街708号
要价:449,900加元

房子分为两部分:一个单身公寓和一个两居室房间。距离市中心不到2公里,大约6分钟车程,坐公交只要13分钟。

蒙特利尔
地址:蒙特利尔玛利亚城乌尔夫街1690号

要价:449,000加元

这个毗连住宅有三间卧室和一个半间浴室。距离市中心约2.5公里,9分钟车程,坐公交只要13分钟。

哈利法克斯
地址:哈利法克斯邓肯街6135号
要价:449,000加元

这个独栋房子总面积1,624平方英尺,有三间卧室和两个卫生间。距离市中心约2公里,7分钟车程,公交需要19分钟。

英国学校附近房价强势上涨

一项调查显示,对于想在英国购买资产的海外投资者,私立学校两英里半径内的平均房价已经超过全国平均水平

英国学校附近房价强势上涨

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英国房产中介汉普顿国际(Hamptons International)的一项调查显示,2014年,英格兰和威尔士平均房价173,500英镑, 私立学校两英里半径内房产平均价格为 354,000英镑;伦敦也是如此。

“伦敦平均房地产价格在2014年高出2007年峰值30%,私立学校附近的房价更是上涨了66%。” 汉普顿国际研究主管费欧纽拉·厄利(Fionnuala Earley)说。

调查发现,威斯敏斯特学校附近房价现在是2007年的峰值水平的一倍,而圣保罗学校附近房价也上涨了75%。

虽然私立学校附近房产和当地房地产价格之间不一定存在因果关系,但地区吸引力与是否有好的私立学校有着必然联系。

“最好的私立学校附近房产已经看到价格的提升,这些地区的房价从市场低迷时期复苏的速度比全国平均水平更快,而且涨幅更大。” 厄利说。

在伦敦的平均房价高出2007年峰值30%,其他地区也在急起直追。

首都伦敦的房产价格近期疲软,但仍比去年同期高出12%。汉普顿国际指出,随着复苏势头在全英扩散,其他地方房产前景向好。

(点击下一页,查看英文原文)

美元走强减弱美国房产吸引力 但中国买家仍趋之若鹜

在低档房地产市场寻找便宜货数年后, 一些国外购买者现在面临房价大幅上涨的问题,原因在于他们国家货币兑美元汇率有所下降。这一点可能改变某些以国外买家为主力的美国住房市场。

美国房产网站Zillow数据显示,以美元计算,美国房产价格较去年同期上涨了约5%,显示出在2012年和2013年强势上涨后涨幅已开始趋稳。但是对于外国买家,情况截然不同。

据Zillow数据显示,对于使用卢布的俄罗斯投资者来说,2015年2月迈阿密房地产价格是去年同期的两倍。在这段时间里,欧元区买家购买纽约市的房产也面临着24% 的涨幅,而加拿大买家在购买凤凰城地区的度假别墅现在必须多支付20%。

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虽然加拿大买家越来越难在阳光明媚的地区找到便宜房产,一些房地产经纪人称,富有的南美洲和中国买家仍在美国淘房,即使是他们打算空置这些房产,因为他们将美国房产视为积累财富的安全产所。经纪人说,最近美元走强让加深了这种认知。

加州库卡蒙加牧场  21世纪海滨(Century 21 Beachside)房产中介人黄丽丽说,因为人民币紧跟美元,汇率变化并没有影响中国买家的热情。但房地产价格上涨,尤其是在加州,加上美元兑其它货币汇率上升使得美国资产对中国投资者更具吸引力。黄丽丽常与中国买家打交道,积极宣传自己精通两国语言。

黄丽丽指出,最近有两个中国买家在南加州地区进行了为期一周的考察,在此期间就买下了一套房子。购房者往往是为了提高他们获得美国签证的机会,或为孩子上当地大学准备住房。

黄丽丽说,对于中国买家来说,“美元走强会表明美国是最安全的国家”,尤其是他们担心国内经济放缓,“这将给他们更多的信心和保护。”

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英国房产税税制复杂程度全球第一

据英国《每日电讯报》报道,普华永道会计师事务所近日公布的一份最新研究报告称,全球最复杂的房产税税制非英国莫属,而该税制也正对作为投资避风港的英国首都伦敦构成了一定的威胁。

英国房产税税制复杂程度全球第一

研究显示,由于采用多层级资本利得税,伦敦所执行的房产税税制的复杂程度要远远高于同为竞争对手的纽约、莫斯科、悉尼与柏林。

普华永道会计师事务所的研究人员发现,英国的房产税税制甚至比同为引入多层级资本利得税的法国还要复杂。即便法国总统奥朗德对居住在巴黎的富豪阶层开征了具有惩罚性质的房产税,法国的房产税税制也没有英国这样复杂。

据普华永道会计师事务所税收合伙人保罗·埃默里透露,自2013年,英国就相继引入了像豪宅年费这样的与房产税相关的税费,不仅如此,英国还将资本利得税切分成了不同的层级进行征收,这在很大程度上阻碍了国内外投资者在伦敦买房置业的热情。

此外,从今年4月份开始,所有非英国居民与企业,只要其在英国伦敦购房置业,且不论该房屋产权是否归个人所有,置业者都需要按照豪宅年费的缴费要求缴纳一定的年费。

保罗·埃默里说:“虽然英国目前有四个税制具体处理国内外买房置业者的相关资本利得税缴税问题,但大多数置业者并不清楚其购买的住宅是否归属于上述哪个税制。因此,很多欲购房的置业者面对英国复杂的税法显得有些不知所措。”

中国香港仍是大陆投资者最青睐的投资地

最新的一份调查报告显示,中国香港仍然是内地富人最青睐的离岸投资目的地,原因包括中国香港毗邻大陆、税率较低、文化差异不大,以及贴近全球等优势。有关的调查每两年进行一次。今年的调查发现,有高净值资产的人士投资海外的意向越发浓厚。

中国香港仍是大陆投资者最青睐的离岸投资地

上述报告由顾问机构贝恩咨询和招商银行共同发布。报告调查了大约2800名大陆人,他们都持有超过1000万元(约合1250万港元)的可投资资产,并都曾投资海外。

71%的受访者表示,在离岸投资目的地的选择上,他们比较青睐中国香港。 54%的受访者表示较喜欢美国,有17%则选择澳大利亚。

有关的调查每两年进行一次。今年的调查发现,有高净值资产的人士投资海外的意向越发浓厚。

37%的受访者表示,他们在大陆以外的地区有金融产品或者物业。而在2013年和2011年,这个比例分别只有33%和19%。

在超级富有群体中,这个比例更高。在有超过1亿元人民币资产的受访者中,有57%的人表示,他们海外有投资。

招商银行私人银行业务主管王静(音译)表示,对于有资产净值的大陆人来说,中国香港一直以来都是投资的首选。

她说,中国香港为投资者提供了多种的选项。中国香港和大陆没有时差,语言和文化环境方面和大陆都十分相像。

她补充指,中国香港的法律系统和低税率都是吸引投资者的原因。

王静说,虽然中国香港收紧了移民政策,近几年大陆访港旅客的数量增长也开始放缓,但相信中国香港对大陆投资者的吸引力会持续下去。

她说,在美国、澳大利亚等国家,大陆投资者会倾向购置物业。而在中国香港,大陆投资者会投资股票和其它金融产品。这一点并没有改变。

根据报告,截至去年年底,大陆有超过100万高资产净值的人士,这个数字比2010年增长了一倍。

私人理财市场规模在2012年至2014年以每年16%的速率增长,去年已经达到112万亿元人民币。

在过去两年,大陆富裕投资者加大在中国香港对股市和金融产品的投资。而例如债券和银行资产管理产品等有固定收益的项目也吸引到了部分投资者。

接近三分之二受访者表示,财富保值和继承问题最让他们担忧。

报告发现,大陆有一批“新富”正在成长起来。这个群体的人士大多在IT、生物科技、环境和高端制造业工作。

他们中有80%年龄在50岁以下,投资风格较为开放和激进。

九龙建业今年中国香港售楼目标逾50亿

楼市炽热,发展商纷纷出货。九龙建业主席柯为湘(图)预期,集团今年推售中国香港楼盘套现目标将达50亿至60亿元,而下半年推售新盘将以细单位为主。

九龙建业今年中国香港售楼目标逾50亿

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柯为湘表示,下半年将推中国香港仔田湾登丰街项目及红磡“环”字街项目,前者约150伙,后者逾1000伙,两者均主打约300余方尺细单位。至于集团旗下牛池湾清水湾道安老院项目,已完成规划,惟仍要与地政署磋商补地价事宜,料未来两至三个月内会有结果,该项目市值逾100亿元。另同系旺角麦花臣汇已售194伙,占项目总伙数66%,现余约99伙。另坚尼地城加多近山亦只余约50多伙。

另外,对于中国澳门近日博彩业营业额下跌,集团于该地亦有发展住宅项目。柯指,赌业受挫对楼市有所影响,但不一定有关。他亦留意到部分楼盘价格曾出现下调,惟近期已回升。集团两个东方明珠的住宅项目,早前已预售逾200亿元的单位,现余市值约400亿元单位待售,预计明年于中国澳门卖楼目标可达50亿元。

绿地集团韩国济州项目取得最终许可

最近随着房地产恢复景气,由于资金困难等长期中断的大型地标级开发项目们重新开始启动。

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 在地方,代表地区的地标性超高层大厦开发事业接连走上正轨。釜山 海云台的“LCT”就是其中的代表。LCT是在海云台区中洞的旧韩国公寓式酒店地皮上,建造85-101层复合式度假村的项目。总工程费高达2万7000 亿韩元。101层的地标塔里,将入驻乐天酒店运营的561间酒店公寓和260间的六星级观光酒店,在两栋85层的居住塔中,计划入住882户 144~187㎡型公寓。

 2013年,当初LCT为了吸引中国需求者,选定了中国建设公司(CSCEC)为施工方来推进项目,但由于资金困难,项目中断 了差不多2年,但最近POSCO建设成为了救援者。LCT有关人士说:“最晚截止6月中旬,将完成和POSCO建设的施工合同”,“中断的挖掘工程也将在 本周内重启。”

 中国绿地集团和东和(音)投资开发从2010年开始推进的济州市老衡洞1万亿韩元的Dream Tower项目,时隔5年后终于过了许可 关。当初计划为56层的建筑层数,被降低为38层的两栋,才通过了建筑审议。东和(音)投资开发方面表示将于6月内开工。Dream Tower是济州道 最高的两栋38层建筑,将建成酒店(776间)和分契式公寓(850间),还计划入驻国内第三家外国人专用赌场。