Finance News – Page 274

全球房产中国投美国房产仍是首选

2014年发布的“中国的对外繁荣：中国在全球房地产业投资的兴起”投资白皮书中显示：2008年至2014年，中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元。其中，美国仍是首选。

全球房产中国投美国房产仍是首选

从2013年复兴国际以7.25亿美元收购第一大通曼哈顿广场，SOHO中国联合巴西亿万富翁收购通用汽车大厦40%的股份，绿地集团收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股份，到2014年中国安邦保险公司以19.5亿美元买下纽约华尔道夫酒店，中国投资者大手笔进军美国商业地产的例子不胜枚举。

普华永道与美国城市土地学会（Urban Land Institute) 去年10月共同发布“房地产新兴趋势”年度报告，普华永道公司合伙人、美国房地产咨询行业领军人物米奇‧罗谢尔（Mitch Roschelle）表示，经济繁荣发展创造就业机会，就业率上去之后，对各类房地产的需求就会增加。报告对1000多位房地产投资者、基金经理、房地产开发商和其他房地产专业人士进行了调查和采访，该报告对2015年房地产趋势作出预测，休士顿和达拉斯已成为受到全球投资者认真考虑的房地产市场。

未来几年中，休士顿将有超过1700万平方尺的写字楼投放市场，在美国商业房产市场中排名首位主要是因为其在建商业房地产项目数量最多，而非已竣工的项目。

休士顿也因市中心的迅速发展备受瞩目，而过去休士顿被公认为城郊发展较为突出。现在休士顿在房地产新兴趋势报告中排名领先，也反应近年来投资者对纽约、洛杉矶、旧金山等沿海大城市以外的房地产市场的投资兴趣和市场活动日益增加。

美国城市土地学会CEO Patrick Phillips在一份声明中表示“投资者正在密切关注核心市场以外的投资机会，(投资）那些在宜居程度、就业条件和娱乐文化设施方面极具竞争力的城市。”

要知道，商业地产增值主要动力是土地价格上涨和资本推动，但最重要因素还是资本支撑了商业地产价格上涨。商业地产和住宅周期保持一致，这说明在自由市场经济条件下，房地产业与宏观经济周期密切相关，同时表现为商业地产与住宅价格变化具有较强正相关关系。住宅市场不好，商业地产也难以发展。美国商业地产投资结果也说明，商业地产投资需要长期持有，最后，还可以选择间接投资，通过证券化，即投资于美国的上市的地产管理公司，或房地产信托基金REITS来分解风险。

作为一个高度发达经济体，商业地产经历了多次商业周期，市场成熟，投资前做好足够的“功课”，对风险的规避很有益处。其实，除了土地价格因素，写字楼、购物中心等地产价格上涨还受其他重要经济因素影响。

宾州大学华顿商学院房地产系教授Joseph Gyourko 2009年发表了“商业地产与住宅的差异”，就美国32个大城市在2008年前地产繁荣阶段的商业地产长期价格变化特点和周期进行了研究，希望发现商业地产与住宅地产的市场差别。

Gyourko的研究将住宅确定为公寓，将商业地产分为写字楼和购物中心。他认为，美国写字楼在这一时段升值的主要原因有两个，一个是净租金上升，另一个就是乘数扩张。

在房地产研究领域，一般用资本化率指标（Cap Rate）来衡量投资状况，其定义为净租金对物业价值的比率，相当于股票市盈率（PE）的倒数。较低的资本化率意味着投资者对某一物业给定的租金，愿意支付更多的投资。而租金乘数是指一定租金获得资本投入的系数。从2003年至2008年，美国城市写字楼资本化率呈下降趋势，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。

研究表明，写字楼价格上涨构成中，净租金上涨贡献率占41%，资本化率下降贡献率为59%，也就是说，投资比净租金对写字楼价格影响更重要，但随着繁荣周期的结束，商业地产价格开始回调。

这说明公寓与商业地产都有较长的商业周期，其中商业地产表现更不稳定：当宏观经济下行时，应该充分注意到商业地产的风险。在繁荣期间，商业地产价格上涨的主要原因是租金乘数提高，也就是投资者对特定租金收入投入更多资金。这使得贷款市场表现更积极，这期间信贷的担保标准会下降。贷款供给增加，会刺激投资者继续投资商业地产。

需要注意的是，Gyourko做的是经济学研究，不是商业调查报告，其在收集数据基础上，利用空间平衡原理做了相关分析。其结论带有理论色彩，但能够有效说明商业地产和公寓的相关性和周期特点，这对投资者也有一定启示。

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中国人对美国房屋的误解到底有多大？

电影电视中美国人大多居住在独栋的房子里，而中国则多为高楼、单元房。美国的居民区都有哪些类型？哪种类型是主流？

美国的居民区分很多样化。虽然没有官方界定的固定的类型，但可以根据密度（density）划出几个类型：

示意图中的光谱显示美国典型的城建区的级（左边密度越低，右边密度越高）：

T2 Rural Zone 乡村区

T3 Suburban Zone 郊区

T4 General Urban Zone 综合城区

T5 Urban Center Zone 城区中心

T6 Urban Core Zone 城区核心

五种居民区都会有居民，但大部分美国人在郊区生活。美国人选择什么样的居民区取决于很多因素：职业、收入、三观、是否有孩子、还有对文化，美食，娱乐，环境等条件的要求和品味。

湾区大多数居民区属于乡村区或者郊区，城区比较少，多为集中在旧金山市中心，还有奥克兰，伯克利，圣何塞几个卫星市。

T6城区核心

城区核心，也称之为市中心或者“downtown”以商务和办公用地为主。这里一般都有高楼大厦，但大部分是写字楼。这里一般是城市的交通枢纽，有地铁线从这里往四方的郊区放射。这里很热闹，很时尚，有人上班，有人逛街，有人娱乐。以前美国的城区核心很少有居民楼但最近几年几个大城市就在核心区建居民楼。

T5城区中心

这里没有多少美国人居住，但年轻一点的白领（”yuppies”,或者 young urban professionals）比较喜欢这里因为很方便买东西，很时尚，很多club和饭店，很多单身方便约炮交往。这里的居民楼也比较密集，楼层比较高，建筑多为公寓（apartment building 或者 highrise）或者loft （原来的工厂或仓库，后来装修为居民用的）。

作为美国最大城市纽约比较例外，几乎整个曼哈顿岛都该属于T5或T6。在美国一般的城市只有市中心出现这种居民区。

美式公寓不一定很现代化。这是纽约Lower East Side街景一角，这些公寓已经建了100多年，如今还是很多纽约人选在住在这里，而且房价很贵。这些公寓虽然不太高（最高6-7楼）但建设密度因此人口密度也高，绝对该属于T5类型。

在T5居民类型区，一楼一般都是商务用的铺面，饭店，酒吧等用的，让居民生活非常方便。很多住在是中心的年轻人觉得买车不方便，出行都依靠地铁，自行车，或者Uber。

T4综合城区

T4和T5最大的差别是T5只有多户楼，但T4会有别墅。其实T4应该是建筑类型最多样化的居民区类型，有别墅，有公寓，也有condominium（共管式公寓）。

这是旧金山的维多利亚风格城区别墅。城区别墅和郊区别墅的区别是郊区别墅单独建在一片比较大的土地，别墅周边有后院，花园，草地等花林设计。但城市的土地有限，别墅建得挨一点，像上面徒的这两栋房子。城区别墅一般都比较贵，这些房子估计$400万左右。

这是纽约市布鲁克林综合城区的典型“brownstone”房子。这些房子1860-1900年代建的时候是一家一户的别墅，后来分成几家几户的，有点像公寓，但比公寓小一点。

T4最普遍的建筑类型就是condo或者condominium (共管式公寓)。Condo是一种多户建筑，比较现代化（大部分是1970年后建的），一般不超过三楼，外貌比公寓时尚一点。Condo和公寓还有一个重要的区别，公寓一般是一个房东把房子出租给居民，但condo的居民拥有自己的房子。美式condo也经常带一些公共设施，比如游泳池或健身房。

T4和T5一个大区别是跟zoning（分成制）有关系的。T5和T6一律是混合用地（居住和商务混合的），但T4可以限于居住用地，意思是片区中只有居民楼，没有商店。不过，在综合城区居民区到商务区一般不太远，方便走路或者骑自行车买东西，孩子也方便走路去学校。这种居民区在目前美国年轻人眼中非常受欢迎，但因为房价较贵，只有高薪白领能买得起。

T3郊区

郊区是美国人发明的，也是美国最典型最普遍的居民区类型（约75%的美国人住在郊区）。郊区这类居民区密度比较低，分成制（zoning laws）限于居住用地。郊区偶尔也会出现condos，但大部分为单独别墅或者平方（一楼为主，一般不超过两楼），一般都有花园。

中国人对美国的别墅有所误区。在美国郊区并没有豪宅，基本都长的像上图那样。

美国大部分郊区是开发商一次性把一大片开发起来的，房子仅按一两个样板，所以显得一模一样，缺乏个性。选择住在郊区的人一般都是有孩子的家庭。年轻人喜欢住在热闹的市中心，但有了孩子很多年轻家庭会搬到郊区去，为了给孩子更宽更安全的环境，还有因为郊区的学校比市中心的学校要好。

美国最早的郊区是波士顿的“电车郊区”，建在电车线附近。但大部分郊区是1950年代以后随着汽车的普遍化建的。郊区和美国的私家车文化是相互纠结的，在郊区没车简直无法生活。有些早建的郊区已经废除得厉害，比如图里的底特律郊区：

为什么这里叫郊区不叫乡村区？郊区是属于某个城市的周边（我家就属于旧金山市的周边，距离大概30公里），很多在郊区居住的人每天到是市中心上班。

T2乡村区

乡村区的房子和郊区的房子也许很像，这里也是别墅，平方为主。乡村区和郊区的区别在于密度更低，离城市更远。住在乡村区的居民一般不会到城市上班，而是到附近的小镇上班，或者在自己家工作，做农民什么的。

这是俄亥俄州的一个环境比较好的乡村别墅。但美国乡村区不都这么好，乡村收入比较低，还有很多人没有房子，而住在mobile home或者trailer park （活动房屋）。

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欧元汇率大跳水留学旅游走起来

打算去新加坡留学的高三学生李月冰最近改主意了，决定去欧洲的爱尔兰留学。欧元的持续贬值让曾经“高大上”的赴欧留学变得不再那么高不可攀，不少冰城学子由此选择赴欧留学；更有越来越多的市民热衷到欧洲扫货……

欧元汇率大跳水留学旅游走起来

海淘汇率派红利

“趁着欧元汇率下行，来场欧洲抄底游，购物差价足以赚回团费。”在我市不少旅行社的微信公众号上，“欧洲行”已然成为眼下各家主打的旅行线路。

哈市海洋旅行社导游小贾不停地在微信中刷新着欧洲旅行团的日程，几乎每隔20天，他都要带团去趟欧洲。小贾说，以往出境游，出团频率较高的是韩国、日本等亚洲国家，自从欧元下跌后，去欧洲的旅行团频率明显增加。“去年12月，欧元兑人民币的汇率还在7.7左右，眼下已跌到了6.8左右。去欧洲溜达一圈，买个包，买块表，跟国内的差价就能把团费赚回来。”

“五一”前后，市民吴奇和三个姐妹来了趟抄底欧洲游。“旅行团费跟以前变化不大，德法意瑞4个国家价格在12000元左右，但是购物可真是省了不少钱。”吴奇说，她相中一款prada女包，国内价格1.5万元左右，在法国购买折合人民币不到7500元，价格是国内的五折还低。

近期，微信朋友圈里的欧洲代购也像打了鸡血似的不停刷屏。

“商场现在打折，限时3个小时，看中的小伙伴们快点出手吧。”在法国留学的冰城女孩陆倩，眼下每周至少在微信圈中直播三次购物内容。陆倩在法国学习服装设计，从去年开始，她做起了法国代购。陆倩说，她还有几个同学在美国、澳洲也做代购，“以前大家还能比一下代购成绩，如今欧元大跌后，那些地方的同学代购已被我甩出好几条街了。”陆倩说，眼下最多时，她一天能代购七八个包、十几双鞋，每件物品陆倩挣10%的代购费后，价格还不到国内的一半。靠着代购，陆倩每个月能有几万元的收入。

留学成本降不少

今年上高三的李月冰正为高中毕业后出国留学做准备，“本来打算去新加坡的，但是欧元一路跳水，去欧洲留学可能是更好的选择。”

李月冰算了一笔经济账：去新加坡留学，预科10个月费用大概1万新元，以后3年的学费大约5万新元，折合人民币大约28万元，再加上平时的生活费用，4年下来要50万元左右。李月冰又详细查看了爱尔兰留学费用，“学费与生活费水平约是英美费用的30%，按照眼下6.8的汇率计算，每年学费折合人民币10万元左右，生活费年约5万元。而且政府还允许留学生上学期间每周打工20小时。”李月冰说，周围不少原打算在亚洲留学的同学，也正把目光转向欧洲。

记者咨询几家出国留学公司了解到，近几年，出国留学持续升温，许多家庭考虑经济承受能力，将新加坡、日本等国家作为留学首选，只有那些“不差钱”的，才会选择去英国、意大利等欧洲国家留学。但自从欧元下跌，不少家长把目光投向欧洲国家。

欧元下跌给赴欧留学带来了利好，可本地一些在欧洲留学即将毕业的学生，却由此陷入“是去还是留”的纠结中。

唐贺4年前到法国巴黎学习电力工程，眼下即将毕业。“我在当地和国内都投了几份简历，目前国内的上海和北京有几家公司跟我接洽，月薪都在2万元以上。巴黎当地一家通讯公司也有意跟我签约，月薪折合人民币1.4万元左右。”唐贺说，当初上学时，8元多人民币才能换1欧元学费，等工作挣欧元了，1欧元才能换6元多人民币。“当初我一心想留在法国，现在有些动摇了。”

中国香港房市：餐饮业承租力不及零售业

中国香港被誉为美食之都，餐饮业发展蓬勃，不过在近年来铺位租金高企，加上大型连锁店又要维持在核心区设有适量的据点，令不少饮食界企业面对激烈的行业竞争外，更要面对“捱贵租”，中式酒楼由于需较大型楼面，受影响更大。

中国香港房市：餐饮业承租力不及零售业

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有业界人士表示，食肆由街铺搬至商场铺，租金上升压力虽然较街铺少，但面对部分连锁零售品牌动辄租用数层楼面的经营方式，加上餐厅食肆不如零售行业，往往要等一枱客人用膳后，才可接待其他客人，削弱负租能力，因此长远而言，酒楼食肆行业购入自置铺位才可保障业务平稳发展。 敍福楼：落户商场减低租金成本 敍福楼执行董事黄杰龙亦表示，虽然最近核心区铺位租金略为回软，但租金及售价依然处于高水平，故暂未打算再购买铺位。不过，面对成本高涨，加上同行竞争，近年集团已调整选铺策略。黄杰龙表示，现时旗下分店大多落户商场，并采多元化发展，冀藉以抵消租金及人工等高昂开支。 东海拟转租铺王物业 去年底接力东海．海都酒家集团、“铺王”邓成波孻仔邓耀升早前曾透露，现时旗下有14间分店，当中只有两间租用邓氏家族持有的自置物业，其他铺位均面临租金压力，未来目标希望可把半数酒楼铺址搬到家族持有的物业，其余选商场铺，以减低租金支出。

新加坡：相对于非面海单位海景公寓溢价大缩水

一向令买房者趋之若鹜的海景公寓，近两年来的吸引力已大不如前。据分析师统计，有海景的私宅单位过去一年交易量极少。此外，面海单位过去数年的投资回报并没有高于非面海单位，这类单位相对非面海单位的溢价已出现大缩水。

新加坡：相对于非面海单位海景公寓溢价大缩水

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智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜以第4邮区吉宝湾的濒海公寓为例说明，当地的面海单位溢价已从2012年前的8％至10％，跌至如今的3％至5％。

由于华人一般认为“水能生财”，濒海公寓向来是华人买房者追捧的一种私宅。此外，在拥挤大都会中拥有一间可遥看大海的单位，不仅能提高本身的生活享受，也能凸显社会地位。

仲量联行（JLL）东南亚研究部主管蔡炎亮说：“海景也是出租卖点，有海景的投资单位更容易出租，租金也可更高。”

新加坡四周环海，可供住宅用途的濒海地段却不多。濒海公寓主要分布在六个区域，包括第15邮区至第16邮区的东海岸、第5邮区的西海岸、东北部第17邮区至第18邮区的白沙和罗央、南部第4邮区的圣淘沙升涛湾、同区的吉宝湾，以及第1邮区至第2邮区市中心内的滨海湾。

王伽胜说，2000年至2008年是海景公寓全盛期，许多买家不惜支付高昂的溢价来买一间面海公寓。据蔡炎亮计算，即使是同个地区、同个项目或同座大楼，面海公寓过去十年的平均售价，比非面海公寓售价高出5％至20％。

以东海岸的私宅为例子，碧湾路的旭日湾（Costa del Sol）是本地较知名的濒海私宅项目，落成于2004年，正前方是大海且无高楼遮挡，单位也有落地窗，凡12楼以上单位，都可遥望大海。其正后方的翠湾园（The Bayshore）落成于1997年，视野被旭日湾挡住。蔡炎亮指出，旭日湾面海单位售价比翠湾园高20％至30％，但这必须把落成年份不同考虑在内。

西海岸海皇园（Blue Horizon，2005年落成）面海单位的售价，分别比后方西湾公寓（West Bay Condominium，1993年落成）和西海湾度假公寓（Westcove，1998年落成）单位高出15％至25％。

在东北部，白沙项目涟漪湾（Ripple Bay）的面海单位售价，比同项目非面海单位高3％至10％。此外，同区的执行共管公寓项目Sea Horizon和水彩苑（Watercolours），前者的面海单位售价，也会比后者面积相似的非面海单位高10％至13％。

市场淡静　面海公寓交易低

不过，戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳受询时指出，楼市一片大好时，面海公寓售价的确会比非面海公寓高10％至15％，“但如今市场淡静，近年来面海公寓很少交易，因为买卖双方在价格方面存有很大分歧。一方面屋主想借海景推高价格，另一方面在总偿债率框架（TDSR）和额外买家印花税（ABSD）措施下，买家更不情愿多付一分钱”。

李乃佳以第4邮区吉宝湾映水苑（Reflections at Keppel Bay）项目为例说，这个刚落成两年的项目在去年下半年，仅有两间面海单位转售。同样的，位于圣淘沙升涛湾的泊宁轩（The Berth by the Cove）项目，从去年下半年至今，仅一间面海单位转售。

王伽胜直言，打着“濒海生活”旗帜做卖点的私宅项目已经落伍。本地在2008年之后有更多新私宅项目涌现，许多靠近地铁站，给予买家和租房者更多选择。相比之下，许多濒海公寓则地点偏僻，也不靠近地铁站。

所处地区影响房价

此外，旧的面海公寓落成已有一段时间，公众对其缺点也开始有一定认识，也削弱了面海公寓原有的卖点。譬如，濒海公寓较潮湿且盐分高。李乃佳说，濒海公寓维修保养成本较高、窗口正对大海的单位到了晚上，视野几乎是漆黑一片。

澳洲“以房养学”子女收益多升值靠地段

随着社会的发展及全球化交流的深入，越来越多的家长及学生为开阔眼界和追求更好的教育条件，纷纷选择海外留学——美国、英国、澳大利亚等一些发达国家，因其优质的教育水平而倍受青睐。其中，澳大利亚更是近年来最受中国留学生喜欢的国家。

“以房养学”子女多种收益

“以房养学”，顾名思义，是指在海外买一套房子，用该房子的租金收益支付孩子在当地留学的所有费用。送孩子去国外留学，作为家长最担心的莫过于孩子的住宿问题，选择合适的住宿方式显得尤为重要。

通过海外购置房产，不仅可以为孩子留学营造舒适温馨的学习环境，避免因为经常搬家或是找房子而造成的一些生活动荡问题，其次还能培养孩子的独立生活能力，从小学会理财，经营所居住的物业，合理分配租金收入。适时合理的投资，在带来收益的同时，也为将来的移民申请做好足够的资产证明。所以说，及早购置一套价格适中、交通便利的物业为孩子出国深造、家庭财产优化配置做准备，实为明智之举。

“以房养学”澳洲最可行

不少人会提出疑问“哪个国家最适合以房养学？”我的回答是“澳大利亚”。就拿美国、加拿大和澳大利亚这三个国家对此：

美国：即便如今房价大跌，但对国人而言投资美国房产仍是门槛较高，且后续养房费用高昂；

加拿大：虽总体留学生不算太多，但房屋出租与转手相对而言难度较大，缺乏“养房”的潜在市场。

澳大利亚：中国留学生达15万人，是澳洲最大的留学生来源国，占其他国家学生人数的28.5%。这就为租房和购房市场提供了有力的基础。同时，澳洲政府欢迎中国留学生进入本国接受高等教育，将继续简化签证申请程序，提供更多便利，政策上更是鼓励地产业的发展。所以，“以房养学”这一概念的成型最终是在澳洲，它也是这一概念最可行的国家。

“以房养学”投资空间看地段

对于购房者关注的投资空间问题，关键还是看房子的地段，这个直接决定了房屋的升值潜力和出手转让的难易程度。毫不夸张地说，住宅类投资，地段是影响其价值的最大因素，地段值钱不单是它的稀缺性，还有它的独立性。这取决于它所在的人文环境，它所能提供的生活感受，是否舒适，是否能够提供更多的发展远景，比如居住与学习（工作）的时间关系、生活氛围的完善与便利等。目前来说，投资澳洲房产主要集中在悉尼和墨尔本两大城市，无论是别墅、公寓还是连排别墅，都存在投资空间。

“以房养学”作为一个投资理财的新概念，必定会存在一定风险，而大部分购房者对海外投资置业并不熟悉，所以必通过专业的投资平台去尽可能详细的了解投资信息，建立对海外投资产品的信心，从而有效规避风险。

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瀚亚海外运营总监王鹏解析澳洲房产

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硅谷房产出乎买家想象有钱未必能买到

据近期公布的最新房市报告显示，今年春天的硅谷房市比之前更炽烈。由于房屋供应少，买家按捺不住，频出高价，以致湾区九县4月的房价中位数（median prices）屡创新高，其中又以硅谷为中心的圣他克拉拉县为最高，房价中位数首次突破90万元，达90.5万美元。

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“CoreLogic”报告显示，圣马特奥县（当地华人译：圣马刁郡）4月的房价中位数升至119.45万美元；康曲柯士达县升至49万美元，比今年3月多出2万美元。

巴洛阿图地产公司“Sereno”的经纪说，市场缺少物业出售，以致房价持续上扬，巴洛阿图不少房子的成交价，比一个月前增加3万至5万；买家出价比前更积极，知道别人出价82.5万美元，自己立即调高出价至88.5万美元。

圣他克拉拉县4月的房屋销售比去年同期增加了7.5%；康曲柯士达县更涨幅更大，达16.5%，创五年新高。整体来说，4月里九县的房屋成交量比去年同期增加了7%。

4月份的炽热，看来暂时不会降温，因为市场的房屋供应仍然不足。东湾核桃溪的热门社区北闸（Northgate）的一套房开售，前往看房的竟达100人；一名女买家说，她出价130万，争夺这栋房子，价格已经达到斯坦福大学（又称：史丹佛大学）附近地区的水平。

从休士顿来硅谷的一买家，看中圣荷西市中心一处连栋屋，在经纪的协助下，出价已经超过62万元的底价，但仍不成功。

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美联集团副主席分析港住宅今明两年走势

差饷物业估价署公布《中国香港物业报告2015》，报告内容相当丰富，涵盖全港私人楼宇，包含住宅、办公楼、商业楼宇及工业楼宇等的落成量、入住量、使用量、空置量、售价及租金等最新数据资料，而这期本栏就报告内的住宅部份进行深入了解。
在私人住宅落成量方面，包含今明两年的预测资料，预测部份更细分全港18区，连同不同面积预测。据报告所示，今年将有1万3286个单位落成，当中九龙城区占最多，录2481个单位，其次为沙田区的2086个单位，而离岛及湾仔区则分别估计有1669个单位及1662个单位。

美联集团副主席分析港住宅今明两年走势

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至于明年落成的，该署估计可达2万零144个单位，是自2004年后的12年新高，估计明年以元朗区最多，达5247个单位，而西贡区（包括将军澳）则以4761个单位紧随其后，另离岛区及九龙城区亦分别有2402个单位及1991个单位。值得留意的是，不是每一区均有新落成单位，其中黄大仙、葵青区及北区于今明两年预计未有新单位落成。

此外，若以单位面积计算，按近期市场热捧的细单位分布统计，A类单位（实用面积约430平方英尺或以下）今年将以湾仔区最多，录632个单位，而明年则以元朗区最多，达1154个单位。至于E类大面积单位（实用面积约1722平方英尺或以上）今年以九龙城最多，有364个单位，而明年则以西贡最多，为329个单位。

另一方面，该报告亦提供私楼空置率数据，去年底空置量录4万3263个单位，而空置率只有3.8%，属1997年后17年来的新低。当中港岛及九龙区则分别进一步下跌至3.2%及3.3%；不过，连续两年空置率比起市区更低的新界却不跌反升，由2013年底3.8%回升至4.6%，为四年新高。

但有趣的是，空置率最高与最低均属新界区，葵青区空置率为全港18区最低，只有1.2%；至于总存量不少的沙田区，其空置率亦只有1.9%，反映该区住屋需求强劲；空置率最高的是7.9%的大埔区，其次分别为7.2%的元朗区及6.9%的西贡区。空置量较高的地区，相信有部份落成单位因未获发满意书或转让同意书（即未能正式入住）而作空置计算。随着该批项目将于今年陆续正式收楼后，空置情况将会有所改善。

美国租赁市场大好公寓短缺趁机投资多单位住宅

有一些手头上有现款的人，不想作生意，决定当寓公，靠租金收入过日子。同样的价格在洛杉矶买一栋公寓，来拉斯维加斯可买到四至六个单位。赌城租户多，公寓单位数量不够，目前是投资多单位住宅好时机。

美国租赁市场大好公寓短缺趁机投资多单位住宅

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房地产分析机构REIS最新报告指出，南内华达的多单位公寓的空租率较去年下降，目前五年以内新的公寓建筑租率为5%，建造五年以上的公寓空租率为5.2%，南内州租屋者比前几年更高，且公寓房租涨到平均每单位878元。

由于新建的多单位公寓不足以供应所需，单栋住宅新屋也抢进租客市场，大赌城公寓出租率应在明年起增高，这种现象将延续到2018年，REIS预测届时赌城多单位公寓再曾加1万2703个单位，空租率将升至6.5%。

大赌城区蓬勃的新建设，引来移入的新就业者，平均每月移入4000人，住房的需求甚殷，2014年新建成2053个单位显然不够，市场上依然保持住低空租率。

今年拉斯维加斯经济展望研究（Las Vegas Perspective）日前举行年度发表会，经济分析家阿古若（Jeremy Aguero）说，大赌城房市正在大家眼前发生变化，越来越多人租房而更少人拥屋，从现在起到未来一年半之间，赌城会有更多人租房子住，这样的情况将持续五年以后才会平衡。

根据内华达州车管局（DMV)的资料显示，今年1月把外州驾照改成内华达州者有4640人，比去年5036人减少，表示南内华达克拉克县人口增加缓慢但持续。诞生于1905年的拉斯维加斯市，向来因人口增加引导经济成长。

人口移来拉斯维加斯，主要因为失业率低以及退休族离开美国其他地区高生活指数加上天候不佳因素而来到南内华达州。近月人口增加放缓在于拉斯维加斯经济尚未恢复，待遇高的工作很少。

多单位公寓住宅出售情形2014年共售出1万3423个单位，平均每户售价7万4875元；今年1月及2月这种多单位住宅的回报率是6%，却比去年同期高0.3%，表示租金上扬。

南内华达州的多单位住宅于过去六年受投资人注目，由于单栋住宅的贷款要求多，这六年来能够合乎条件贷款购买单栋住宅者人数有限。

居民转而愿意租住多单位住宅，致使这类房地产的空租率持续下降，由六年前11.2%的空租率降至目前5%。现在大赌城区的多单位住宅地产仍十分强健，低空租率可维持三年以上，且租金年年上涨。

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新加坡买房时10个不得不知的英文缩写

新加坡生活步伐快，因此也是一个英文字母缩写的天堂，人名、地名、路名、政党、机关等等，全部能用英文字母缩写表达。无独有偶，新加坡房地产市场中的种种名词，也多用英文字母简化。常用这些缩写的本地人，或许一眼就知道其中含义，但对不熟悉这些简化用语的人来说，这简直如同外星文。居外网为你整理出跟新加坡房地产市场买卖相关的英文字母缩写，让你快速掌握新加坡买房交易的最基本知识。

新加坡买房时10个不得不知的英文缩写

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ABSD：额外买家印花税，英文称Additional Buyer’s Stamp Duty。这是新加坡政府最几年推出的房地产降温措施之一。买家印花税是买家购房时须缴付的一笔税，额外买家印花税顾名思义，就是在一般买家印花税上添加的额外税务。目前，新加坡公民在购买第二、第三套及更多套私宅房子，分别需付额外7％和10％印花税；永久公民购买第一、第二及更多套房子，分别需付额外5％和10％印花税；外国人购买房子时，一律得付额外15％印花税。

COV：现金溢价，英文称Cash Over Valuation。这是2007年组屋价格飙涨后最重要的组屋买卖用词之一，尽管已经“作古”，但不妨了解一下。过去，组屋屋主打算出售组屋时，可先索取估价，然后同买家商讨溢价。也就是说，溢价是组屋售价中高出估价的差额，必须以现金支付，对买家负担能力有显著影响。由于溢价是买卖双方你请我愿，因此它被视为组屋转售市场的探温针。不过，建屋发展局在2014年3月，已调整转售组屋估价索取程序，买卖双方不再通过商议现金溢价决定转售价，而是得参考附近组屋转售价直接商议价格。

CT：产权屋契，英文称Certificate of Title。这是证明房地产拥有权的唯一法律文件。买卖交易进行时，一旦买方行使了购买意向书的选购权，这份文件就会交付买方律师检查。一般上，屋契会由律师保管，直到买卖顺利完成。随后，旧屋契会交还新加坡土地管理局。买方律师则向土地局申请一份新的屋契，证明买方已是屋子拥有者。如果屋子获银行抵押贷款，买方律师会将屋契交给银行。

LTV：房贷与价值比率，英文称Loan to Value。这指买家向银行申请房贷的最大顶限。譬如，100万元的房子，LTV若是80％，可借贷的数额最多是80万元。在新加坡，现行个人借贷的第一套房地产房贷的LTV是80％；个人借贷第二套房地产房贷的LTV是50％；第三或更多房贷则是40％。私人住宅和组屋的房贷偿还期一律不得超过35年。如果借贷期超过30年，又或者房贷要到过了65岁的退休年龄才能缴清，顶多只能向金融机构借到相等于房价的60％；若已有一个或更多房贷，其LTV则为40％。

OTP：选购权书，英文称Option to Purchase。这是买卖双方签署正式房屋买卖合约前，必经的一道程序，买方在签署OTP时须付卖方一笔定金，二手私宅一般是房子价格的1％，但视市场情况而定，组屋的则一般是5000元。签署OTP可防止卖方在一定期限内，通常为14天，把房屋卖给别的人。买方在这这段冷静期里，可思考是否真要买这间房子。如反悔变卦，买方无须完成交易，但卖方可没收定金。而卖方一旦签署OTP，除非买方无意完成交易，不然必须售卖房子。

S&P：买卖协议，英文称Sales & Purchase Agreement。买方在冷静期后，决定行使购买意向书的选购权，双方就进入买卖协议。签署买卖协议的当天，就是所谓的购买日期。购买日期在新加坡十分重要，因为房子在特定的时间里脱售，就需要支付一定的卖方印花税。签署买卖协议时，买方也须支付另一笔定金，一般是房子价格的9％。两笔定金加起来，就等于房子价格的10％。签署买卖协议前，买方律师也会展开调查，确保无破产债务记录、产权屋契确实等。

SSD：标准印花税，英文称Standard Stamp Duty。国内税务局会按房子的转售价格，向房屋买卖双方索取买卖印花税。买方所须缴付的标准印花税分成几层，首18万元征收房子价格的1％、接下来的18万元征收2％、余额征收3％。除了标准印花税，某些买家也须支付额外买家印花税，范围介于5％到15％。此外，卖方也须缴交印花税，目的是为房地产市场降温，并防止人们投机，以短期买卖房地产牟利。现行的卖方印花税率是：买后于第一年卖出要缴付16％；第二年12％；第三年8％；第四年4％，此后则无需缴交卖方印花税。

TDSR：总偿债比率，英文称Total Debt Service Ratio。这是新加坡金融管理局的一项房贷限制，目的是划一金融机构评估个人房地产贷款能力的框架。当局的条例规定，金融机构在评估个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务考虑在内，包括非房地产贷款，如车贷﹑学费贷款和银行卡债等，贷款者每月的摊还款额，不得超过收入的60％。所有房地产类型的贷款、以房地产为抵押的贷款，和这些贷款的再融资，都受TDSR限制。那些为无法达到TDSR条件的贷款者做担保人的人，必须被同列为联合贷款人（co- borrower）。

TOP：临时入伙证，英文称Temporary Occupation Permit。任何建筑竣工，可供人居住或使用时，建设局就会颁发此证，因此TOP日期也可被理解成落成日期。大概在一年后，建设局会颁发另一份证明，称为法定完工证书（Certificate of Statutory Completion）。但绝大部分发展商在描述竣工日期时，只会引用TOP。这个日期在新加坡十分重要，如果是购买未建好新项目并使用银行累进式付款制度，买家一般在TOP日期后，才开始承担更高的银行贷款每月摊还额。

VTO：看屋后出价，英文称View To Offer。这是房地产转售市场中的一个术语，指屋主先让买家看屋，再让买家出价。屋主自己不先开价，可能是为了投石问路，看屋子能吸引到多高的出价，并让屋子价高者得。有时屋主不开价，也是因为屋子未完成估价工作，所以不清楚市价。一般上，买家看屋前，已会按屋子所在地区和附近设施，把心目中的预算告诉房地产经纪。