Category: Finance News

财经专家曹仁超：港地产股低估值反映行业“衰老”

恒基主席李兆基近年不断说买地产股好过买楼，原因是地产股价与有关公司的资值折让大，他也身体力行的不断增持恒基，而事实上恒基股价去年升了35%，远远跑赢楼价指数的13%升幅，而今年以来恒基股价升幅亦是高于楼价升幅。

财经专家曹仁超：港地产股低估值反映行业“衰老”

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不过，最近知名财经评论人曹仁超接受《灼见名家》访问的一段有关地产股与楼市的说话，却值得关注：

他说：“中国人的经济，到了某个阶段，往往人人寻租，统统做收租佬。从经济学 来说，收租是对整个经济最没有帮助的行业。今时今日我们以中国香港有李嘉诚、李兆基为荣，真是贻笑大方，笑死鬼佬！我真要批评一下，这30多年来他们的建楼技 术有进步过吗？外国的预制房屋、倒模式技术，中国香港都没有。房地产商这些年来毫无技术创新，最擅长就是赚地价（asset inflation） 。”

曹又指出，整个 asset inflation 始于1971年美元与黄金脱鈎，至2014年10月随QE3完结。“因此将来若还想赚地价，这个方向我是会担心的。可以见到现在上市地产股的市值是低过 NAV（net asset value）30%或以上，亦即股票市场告诉你，他已不是成长的行业，而是衰老中的，只是还未浮面。”

最近基金经理黄国英也在《明报》的投资讲座指出，不少人以中国香港的股票市盈率偏 低来说港股较其他地方抵买，事实是中国香港占颇有比例的上市公司属“资产型”公司，根本欠缺持久爆发的增长力，资产升值，很大原因只是供求失衡和息口低而已， 与公司领导的创造力无关，所以难出现如腾讯的可以正正经经升几百倍，又或如Apple、Google、facebook及Telsa等为社会 作出重大贡献，而令股价有无限上升空间的公司。

可以这样说，中国香港股市要靠北水和外资炒起，又或人人只懂买楼收租，没有打拼创意，其实反映中国香港的前景确有隐忧。

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大马第一房产信托 2.5亿购威省霸市

大马第一房产信托建议以2亿5000万令吉，向Mydin Wholesale&Carry私人有限公司收购位于威省的6块地皮及土地上建筑的3层式MYDIN霸市。

大马第一房产信托　2.5亿购威省霸市

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随着完成此收购活动后，大马第一房产信托总资产规模（AUM）将从截至去年12月31日止的13亿2000万令吉，提升至15亿7000万令吉。除此之外，该公司将租借此产业予迈汀莫哈末控股公司（Mydin），为期30年，租金每5年将会提高10%。

至于收购资金，该公司将会通过银行贷款方式筹集。

该公司在文告中指出，这项资产收购，符合为大马第一房产信托的单位持有人，带来经常性及稳定的收入分配，及长期净资产值成长的目的。也是该房产信托进军零售领域，及多元化投资地域，以便提升资产分配，及资产价值的行动。

该公司也指出，这项收购预计将在7月完成，届时，大马第一房产信托管理的资产将增长18.9%，从2014年12月31日的13亿2000万令吉，增至15亿7000万令吉。

这是大马第一房产信托第10项资产收购，也是第2项在巴生谷以外的投资项目。

新加坡共同办公场所市场发展迅速 租赁产业将受冲击

根据美国消费者新闻与商业频道(CNBC)近日报道，新加坡商业办公场所租赁费用排名全世界14，共同租借办公场所、降低成本成了越来越多在新加坡的企业的选择。

新加坡共同办公场所市场发展 租赁产业或将受冲击

34岁的新西兰商人米凯拉在结束5年的家庭主妇生活后，决定在新加坡从事自由撰稿人这一职业，但是她表示家庭以外的生活比较孤立、易让人分心。

据悉，新加坡的租赁市场上几乎没有符合米凯拉预算的办公室，这促使她在2014年成立了“Woolf”工作室。该工作室是一个针对女性企业家及专业人员共同办公的场所。

米凯拉在接受我们记者的采访时，表示：“我觉得，这对想要在孩子与工作之间找到平衡或将家庭生活与工作区分开的女性会有一定的吸引力，但是我并没有看到有人跟我的想法一样。因此，我便尝试与一些人进行交谈，才发现了人们其实是有这样的需求的。”

据报道，“Woolf” 工作室坐落于新加坡迷人的如切路邻街上，成立已有9个月，现有50%的入住率。其中，一位船运公司的前项目经理Anchan 表示：“在前六个月的时间里，“Woolf”工作室运营挺缓慢的，但是现在我们每周都有新成员加入”。对此，米凯拉则表示：“我对于目前人们给我的反馈非 常的开心，也计划着今年晚些时候在小镇的另一边开第二家工作室”。

根据新加坡“共同办公”（CoWorking）网站信息，自2009年以来，新加坡的共同工作场所市场一直处于发展中。据悉，共同工作场所市场的第一位创办人Hackerspace.SG成立了第一家公司，现在共有30家机构。

但是，据房地产服务公司（CBRE）的介绍，在全球范围内，新加坡在办公场所租赁费用上列居第14名，租金较高，而目前共同工作场所市场的蓬勃发展对于新加坡的企业家们而言无疑是一次巨大的挑战。

新加坡切斯特顿斯（Chestertons）房地产咨询公司的常务董事唐纳德表示，在新 加坡，传统的办公场所租赁会要求租户签订一份三年的合同，但是这个期限对于新成立的公司而言未免时间过长。尽管现在共同工作场所的租赁比之前要相对容易一 些，但是这不可能摧毁办公场所租赁产业，也不可能现在就把租金拉低。

但是，唐纳德也表示了自己的担心：“当新加坡中央商务区建立了越来越多的共同工作场所中心时，它所带来的挑战可能会成为现实。”

本周海外各国房市头条 当地视角让您更懂市场（5月21日）

 美国WPTZ新闻：征税没门！英国大选结果提振伦敦豪宅市场 

数据显示，2014年伦敦中心威斯敏斯特区、肯辛顿和切尔西房地产销售下降了9%。 5月7号，英国议会大选以保守党继续掌权结束，高端房地产买家重新开始搜索房产。工党落选意味着“豪宅税”预期将减弱，房产价格将进一步上涨。在投资者为房产市场趋稳而欢欣鼓舞时，却又出现一个很大忧虑：英国首相卡梅伦承诺在2017年之前将举行全民公投，以决定是否退出欧盟。【阅读原文】

 

 美国Inman房地产新闻：为什么中国人在美国买房花钱不算最多?

 中国投资者在美国大手笔花钱，但实际上他们可以花得更多。的确，美国是中国境外房产投资的头号市场，未来几年将会有逾500亿美元的中国资金注入纽约房地产市场，但其实中国人在美国的平均购房价不在最高之列。这是因为美国吸引着不同需求层次的买家，他们购买的房产在20万至150万美元都有；而那些有着最高中国买家购房均价的国家，如加勒比海地区，只吸引瞄准亿元豪宅的优质客户。【阅读原文】

 

澳洲雅虎新闻： 西澳将上调房地产税　仍别具投资竞争力 

土地税成为今年的西澳政府预算的重头戏。在未来四年，房地产投资者将遭受重击，支付额外的8.26亿澳元的成本。西澳政府将对未改良价值在30万澳元至42万澳元的土地征收300澳元的统一税，以及对大多数高于该价值的房产征收更多的土地税；只有价值1100万澳元以上的土地征税2.67%维持不变。尽管对投资者增收额外的费用，与其他州相比，西澳的土地税收制度仍然更具竞争力。【阅读原文】

 

印尼Indonesia Investments资讯：印尼房产外资拥有权限制即将松绑──是真的吗? 

印尼财政部长示，政府将很快允许外国人在印尼拥有豪华公寓，不过没有给出具体的时间。这是政府志在提振经济放缓的最新举措。目前，印尼政府不允许外国私人个体在该国购买房地产或拥有土地。这个禁令已经实施多年来，因为当局担心外国大量收购该国房地产和土地。但事实是，市场上早已出现很多方法令他们规避这一禁令，而成立外国投资公司只是其中一个方法。【阅读原文】

 

印尼房产外资拥有权限制即将松绑──是真的吗?

印尼财政部长班庞•布迪奥诺（Bambang Brodjonegoro）示，政府将很快允许外国人在印尼拥有豪华公寓，不过没有给出具体的时间。这是政府志在提振经济放缓的最新举措。目前，印尼政府不允许外国私人个体在该国购买房地产或拥有土地。这个禁令已经实施多年来，因为当局担心外国大量收购该国房地产和土地。

印尼房产外资拥有权限制即将松绑──是真的吗?

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事实上，市场上已经出现很多方法令他们规避这一禁令，最简单的方法是以印尼当地居民的名义（例如配偶、家庭成员、朋友等）购买印尼房产或土地。显然，这种策略需承担着很大的风险，必须100%确保这位印尼居民是可靠的（有很多情况下， 一旦与这位当地居民关系转差，外国投资就会被愚弄或空手而归）。简而言之，在这种情况下，外国人处于弱势地位。

另一种方式为外国公民以公司的名义印尼购买房产。外国人可以成立一家外国投资公司（外资有限公司，简称PT PMA），然后以公司的名义购买印尼房产。

外国买家购买印尼房产的第三个方法是通过与房地产开发商签订“绑定销售和购买协议”。在印尼停留的时间较短（例如3到5年）的情况下，外国人通常会使用这一方法。在印尼，房地产开发商建好一栋公寓楼之后， 新公寓仍在开发商的名下。在这种情况下，外国买家可以从开发商手中购买公寓，当然证书上，公寓还是在开发商的名下（基本上外国买家购买的是拥有权）。外国买家在购买首都雅加达（Jakarta）豪华新公寓时通常用的就是这种策略。然而，印尼开发者对公寓的所有权最多只有五年期限。因此，如果在这一时期之过后，外国买家想继续拥有房地产，他们需要建立一个外资有限公司（这类公司可以在印尼购买房地产），或者是把公寓卖给印尼公民或公司。

最后，外国公民还可以以“使用权”或“长期租赁”的房产权证买到印尼房产。而年限最高可达50年，并且可以延长。

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在新西兰买到低质量房屋该如何解决？ 3大方式来帮你

很多移民家庭花了毕生的积蓄在海外购买了房子，没想到买到的房子却漏水，或者有设计和建材不佳等等的问题，不仅难以为心爱的家人遮风挡雨，反而成为一家人短时间以内难以摆脱的梦靥。

有问题的房子令人相当头痛，而房屋问题发生原因通常很多，包括设计问题、建筑材料或是施工质量等等。修缮这些房屋，尤其是漏水屋，既麻烦又昂贵。如果你买到了漏水屋或者有问题的房屋，究竟应该怎么办？谁应该负责任？

华人买到有问题的住房时，通常都认为政府该负点责任。但很多国外的建筑物，是靠业主来保养。所以有很多问题不见得是政府完全能够把关的。这虽然并不代表政府在法律上没有责任，但真要去追溯的话，往往会付出很大的代价。不过，华人所难改的习性“拖”也是主要原因为之一。

房屋质量问题“拖”不得

  • “鸵鸟”心态

很多国内买家虽然购买了新西兰房产，但仍然过着“双国”的生活。房屋一旦出现质量问题，往往无法及时或是留下仔细调查、研究工程报价，进而解决问题。业主如果居住时间不够长，或对移民国不够熟悉的话，就逐渐产生“鸵鸟”心态。在遇到房屋质量问题后，只会寻找比较便利的施工做一些局部表面的修补粉饰。

  • “眼不见为净”心态

在我所了解的亚洲移民中，他们都认为如果发现了问题，可又解决不了，那就先假装没发生过，并想办法卖掉房屋，把问题遗留给下一个屋主。这种心态很有可能会导致之后的法律纠纷，法官也许会认为屋主知情不告，让屋况恶化。因此，也必须承担一定的责任，赔偿一部份的费用。

另外，还有一些人发现自己房屋有问题之后，非常害怕消息走漏，未来难以脱手。

三种面临房屋质量问题时的正确解决方法

  • 正确方法一：联系卖房子给自己的中介

由于中介大多透过电话联系，所以很少人会使用正式书面的方式。因此，最好提供房屋的状况和照片，向中介做一个正面的投诉。

虽然投资向中介并非百分百有用，尤其是许多中介接到申诉之后，并不会很积极主动地帮忙解决问题；即便如此，至少你有尝试联系中介解决问题。

  • 正确方法二：找律师处理

买家需要注意的是，最好找专门处理房屋买卖纠纷的律师，他们的专业会比专门处理过户买卖的律师还来得适合。而且，如果你在买房子的时候有请律师或是专业人士协助处理买卖事务，但他却没有帮你把关房况报告。在这种情况下，你对所聘请的专业人士在法律上有追溯的权利。

  • 正确方法三：建筑或房屋修缮公

寻找建筑与房屋修缮公司，可谓你解决根本性的问题。如果只是找工人来看哪里有问题就修哪里，做做表面功夫，是永远没有办法根治问题的。 

汪君尊律师专栏全集：

汪律师解析新西兰房产投资

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经济出问题了？英国通胀率50年来首现负值

英国通胀率在连续两个月为零后降为负值。英国国家统计局19日发布的数据显示，英国通胀率4月从上一个月的0.0％降至－0.1％，是自1996年有官方数据以来首次出现通缩。根据具有可比性的估计历史数据，这也是英国自1960年以来首次出现通缩，那时通胀率曾降至-0.6%。

导致4月通胀率下降的主要原因是交通运输成本的下降，特别是航空运输和海运费用下降。英国4月交通价格同比下滑2.8%；食品价格同比下滑3%。

经济出问题了？英国通胀率50年来首现负值

数据还显示，4月剔除能源、食品、酒精和烟草等商品的核心消费价格指数同比上升0.8％，这一通胀率低于前一个月的1.0％，为2001年3月以来最低水平；零售价格和上个月一样为同比上升0.9%。

英国财政大臣乔治·奥斯本19日表示，通胀率的下降只是暂时的，通胀数据不应被解读为“具有破坏性的通缩”。他表示，去年以来，油价下跌使英国通胀水平不断走低，低油价带来的生活成本降低可以帮助减轻家庭负担，而且目前工资的平均增长速度也终于开始上升。

英国央行上周发布的通胀报告预测，英国通胀率年内将跌至负值。英国央行行长马克·卡尼预计，通胀率未来数月将持续维持在非常低的水平。但是卡尼强调，导致通胀率走低的因素多为暂时性的，并非因为国内需求疲弱，因此今年通胀应该会逐步向着2%的目标回升。

外界普遍预期在通胀率回升至一定水平之前，英国央行料将不会急于加息，至少到明年才会启动加息。数据公布后，英镑对美元汇率下滑。

一些分析认为，英国通胀率虽然跌至负值，但是要说英国经济陷入通缩还言之过早。通缩一般是长时间的物价持续下滑，但是英国通胀率下滑的趋势可能很快会逆转。同时，适度的通缩在一定程度上可能有助于经济发展。

德勤首席分析师伊兰·斯蒂沃表示，通胀下滑可能将被证明是暂时性的，且有利于经济增长。价格下滑有助于提高消费者的购买力，也有助于帮助利率维持在低点。这看起来更像是温和且有益的通缩，对于消费者和经济增长来说是好消息。

英国央行货币政策委员会前委员安德鲁·桑滕斯也预测，价格下滑趋势不会持续很久。一旦油价下滑的影响减少，未来一年左右通胀率可能回升至1%至2%的水平。随着工资水平的提高，未来通胀水平甚至会超过2%的央行目标。同时，轻度的价格下滑对于经济增长来说有利，可以增加消费者购买力。因此暂时性的轻微通缩对于英国经济将是有利的。

安永会计师事务所统计俱乐部高级经济顾问马丁·贝克预计，英国的通胀率将在今年晚些时候保持在0％至0.5％区间内。

但如果通胀率持续走低，居民将可能推迟消费，进而削弱需求，企业也可能延迟投资，进行裁员，这将对经济增长带来不利影响。

英国影子内阁财政大臣克里斯·莱斯利提醒说：“家庭负担减轻是好事，但是4月的数据显示出全球的趋势，并且也未能改变许多人仍挣扎着在支付账单的现实。”莱斯利还表示，政府必须明确防范商业投资可能延迟而带来的风险，“我们现在需要有效的行动来提高生产率和实现可持续的经济增长，并提高人们的生活水平”。

奥斯本19日也表示：“当然，我们必须对通缩的风险保持警惕，我们的金融体系也具有很多方式来应对这些风险。”

旧金山最贵豪宅终以3100万美元出售

座落于旧金山太平洋高地（Pacific Heights）百老汇街（Broadway）上的一栋4层楼超大豪宅近日以3100万美元售出，登上2015年到目前为止旧金山最昂贵的房地产交易。

旧金山最贵豪宅终以3100万美元出售

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提供旧金山湾区房地产讯息网站Curbed 5月18日信息，这栋豪宅拥有7间全套房间、两个厨房、两个起居室（family room）、两间办公室、3间屋顶露天平台（rooftop terraces），面积达1.6万平方英尺（约1486平方公尺，450坪）。从客厅的落地窗还可以看到美丽迷人的海景。

这栋豪宅原为生食主厨罗克珊·克莱（Roxanne Klein）与吉他公司执行长麦可·克莱（Michael Klein）夫妻所共有。他们于2012年的买价比现在的售价还要少400万美元。 

太平洋高地是旧金山市区名人群聚的地方，甲骨文（Oracle）共同创始人暨执行长埃里森（Larry Ellison）、全美最畅销的小说家斯蒂尔（Danielle Steel）以及苹果设计总监艾夫（Jony Ive）都住在这一区。如果想和名人或是富豪为邻，这区是不错的选择。

众所周知旧金山居住费用很高，它不仅房价昂贵，就连房租也是全美城市之首。美国房贷利率信息网站HSH.com日前发布的一份报告显示，旧金山房价中位数高达74.29万美元，其购置不动产的最低家户年收入为全美之冠，达14.25万美元，也就是说家户年薪必须是这个数字以上才能负担得起30年固定利率的每月房贷。

据提供公寓租赁信息网站Zumper的一项最新报告，在旧金山租一间一房的公寓每月租金中位数为3460美元，同样也是排在全美城市租屋金额最高位置，而太平洋高地的月租金中位数为3500美元，略高于平均值。

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中国富豪青睐长岛豪宅 物美价廉环境优美

虽然纽约周边地区的豪宅区也在奋力吸引华裔买家，但长岛的购房热潮却毫无减退之势。业内人士19日指出，长岛的优质教育和便利的交通，使其仍备受华人家庭青睐，而相对于中国大陆北上广的高房价来说，长岛的豪宅对中国富裕买家来说仍属价廉物美。

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“去康州的毕竟还是少数”，纽约安居地产公司业者潘琳在5月初也就是中国的“五一长假”期间，就接待了30多个从国内来的看房者。她表示，近年来随着EB-5投资移民和10年B类签证的相继开放，长岛房产的华裔买家以每年20%至30%的速度增长，看房者的目光也沿着长岛向东发展。相比去年和前年，今年的300万元以下中低价位的房产炙手可热，她认为是不少中国的中产阶级也开始在海外购房的缘故。

“没有任何影响，购房的华人依然很多”，凯威黄金海岸地产公司表示，前几天就已经接待了四家看房的华裔买家。而于上周刚接待的从中国来长岛的九人看房团，因时间紧张，在一天之内看了五处房产，分别在300万元至700多万元不等。这些看房者是来美参加商务会议，顺便加了短途看房之旅，了解学区和各区概况，并约好8月再来，届时将正式出手购买。

刘欣认为，在康州购房的更多是投资者。她说有朋友在康州购房，但周边学校的竞争力并不强，也没有补习班可以送孩子就读。虽然乘坐火车可很快到达，但火车连接点位于曼哈坦，这对于家中有需要去法拉盛上补习班的小孩和去买菜的老人非常不便。

此外，刘欣表示中国来的买家不仅人数增多，从开始看房到决定的周期也非常短。她于上周六接待的一家顾客在看了三、四处房产后又前往波士顿看房，最后决定本月底就买。“通常看一两周就做决定了”，刘欣表示，“北京上海的两套公寓就能在长岛换一处豪宅，他们觉得太划算了”。

“一些顾客购房时除了签合约会亲自来，其他时间都在国内”。但华裔买家的谨慎体现在寻找信得过的中介，“他们不相信广告，一般通过朋友介绍，有一些甚至会面试中介。这些海外购物者也不相信广告照片，要中介用手机拍照片和视频发回中国给他们看，甚至利用facetime等现场视频的手机通讯程式”。

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中国香港写字楼租金蝉联全球第一

全球最贵的写字楼在哪?不是纽约，也不是伦敦，是中国香港！

国际知名房地产咨询公司莱纺近日发布的2015年《摩天大楼报告》追踪全球18个市场的优质写字楼租金。报告指出，中国香港的摩天大楼在低空置率及中央商业区供应有限的情况下，年租金达到每平方尺250.50美元，这一价格也使其大幅抛开全球其他大城市，蝉联全球摩天写字楼租金最贵市场。纽约摩天大楼的租金紧随其后，莱纺分析，这可能是美国经济复苏推动了北美主要城市的投资者和租户的写字楼需求。

中国香港写字楼租金蝉联全球第一

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莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示，中国香港在2014年为全球摩天大楼租金增幅第三高的城市。由于供应量的短缺，莱纺预计今年中国香港核心地块甲级写字楼的租金将再上升5%。

报告还显示，由于今年北京、上海和广州将有大量甲级写字楼投入市场，因此租金很有可能会下跌。莱坊全球摩天大楼租金排名也同时反映了内地多个一线城市的表现，其中上海全球排名第十，北京跌出前十。

全球领先的房地产服务运营商戴德梁行本月发布的一季度北京写字楼市场报告显示，受宏观经济的不确定性影响，北京写字楼项目招租压力持续加大，今年一季度北京甲级写字楼市场平均租金环比下降1.76%，至每月每平方米382.36元。

近十几年，全球摩天大楼的建设应该用“狂飙”来描述。

2000年以来，伦敦增加23栋全新的摩天大楼，而在40年前仅有17栋。美国纽约去年也已增加4栋全新的摩天大楼，其中就包括地标性建筑世贸中心一号楼。

中国自然没有错过这次“盛宴”。有数据显示，2014年全球修建了至少200米高的摩天大楼共97座，其中有58座在中国，数量比2013年高出61%，不过这还远远没完。

知名商业地产服务和投资公司世邦魏理仕在去年发布的调查报告《亚洲超高层建筑的涌现》中甚至指出，未来五年，中国将主导超高层建筑的开发市场，占据全世界超高层写字楼建成总数的71%，其中51%来自二线城市。

世邦魏理仕策略顾问部董事黄易此前接受媒体采访时表示，超高层建筑多出现在区域中心城市，当这些城市的经济发展到一定程度后，一方面核心区域的土地日渐稀缺、写字楼租金不断上涨；另一方面开发商经过多年建设普通高层，积累了大量经验和资源，这时上马超高层建筑项目便水到渠成。

莱坊亚太区研究部主管Nicholas Holt称，去年全球高于333米左右的摩天大楼中近40%位于中国内地，这无疑凸显出了中国在国际市场上的重要性。