Finance News – Page 274

全球房產中國投美國房產仍是首選

2014年發佈的「中國的對外繁榮：中國在全球房地產業投資的興起」投資白皮書中顯示：2008年至2014年，中國對外房地產投資增長了200多倍，投資總額達337億美元。其中，美國仍是首選。

全球房產中國投美國房產仍是首選

從2013年復興國際以7.25億美元收購第一大通曼哈頓廣場，SOHO中國聯合巴西億萬富翁收購通用汽車大廈40%的股份，綠地集團收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股份，到2014年中國安邦保險公司以19.5億美元買下紐約華爾道夫酒店，中國投資者大手筆進軍美國商業地產的例子不勝枚舉。

普華永道與美國城市土地學會（Urban Land Institute) 去年10月共同發佈「房地產新興趨勢」年度報告，普華永道公司合夥人、美國房地產諮詢行業領軍人物米奇‧羅謝爾（Mitch Roschelle）表示，經濟繁榮發展創造就業機會，就業率上去之後，對各類房地產的需求就會增加。報告對1000多位房地產投資者、基金經理、房地產開發商和其他房地產專業人士進行了調查和採訪，該報告對2015年房地產趨勢作出預測，休士頓和達拉斯已成為受到全球投資者認真考慮的房地產市場。

未來幾年中，休士頓將有超過1700萬平方尺的寫字樓投放市場，在美國商業房產市場中排名首位主要是因為其在建商業房地產項目數量最多，而非已竣工的項目。

休士頓也因市中心的迅速發展備受矚目，而過去休士頓被公認為城郊發展較為突出。現在休士頓在房地產新興趨勢報告中排名領先，也反應近年來投資者對紐約、洛杉磯、舊金山等沿海大城市以外的房地產市場的投資興趣和市場活動日益增加。

美國城市土地學會CEO Patrick Phillips在一份聲明中表示「投資者正在密切關注核心市場以外的投資機會，(投資）那些在宜居程度、就業條件和娛樂文化設施方面極具競爭力的城市。」

要知道，商業地產增值主要動力是土地價格上漲和資本推動，但最重要因素還是資本支撐了商業地產價格上漲。商業地產和住宅週期保持一致，這說明在自由市場經濟條件下，房地產業與宏觀經濟週期密切相關，同時表現為商業地產與住宅價格變化具有較強正相關關係。住宅市場不好，商業地產也難以發展。美國商業地產投資結果也說明，商業地產投資需要長期持有，最後，還可以選擇間接投資，通過證券化，即投資於美國的上市的地產管理公司，或房地產信託基金REITS來分解風險。

作為一個高度發達經濟體，商業地產經歷了多次商業週期，市場成熟，投資前做好足夠的「功課」，對風險的規避很有益處。其實，除了土地價格因素，寫字樓、購物中心等地產價格上漲還受其他重要經濟因素影響。

賓州大學華頓商學院房地產系教授Joseph Gyourko 2009年發表了「商業地產與住宅的差異」，就美國32個大城市在2008年前地產繁榮階段的商業地產長期價格變化特點和週期進行了研究，希望發現商業地產與住宅地產的市場差別。

Gyourko的研究將住宅確定為公寓，將商業地產分為寫字樓和購物中心。他認為，美國寫字樓在這一時段升值的主要原因有兩個，一個是淨租金上升，另一個就是乘數擴張。

在房地產研究領域，一般用資本化率指標（Cap Rate）來衡量投資狀況，其定義為淨租金對物業價值的比率，相當於股票市盈率（PE）的倒數。較低的資本化率意味著投資者對某一物業給定的租金，願意支付更多的投資。而租金乘數是指一定租金獲得資本投入的係數。從2003年至2008年，美國城市寫字樓資本化率呈下降趨勢，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。

研究表明，寫字樓價格上漲構成中，淨租金上漲貢獻率佔41%，資本化率下降貢獻率為59%，也就是說，投資比淨租金對寫字樓價格影響更重要，但隨著繁榮週期的結束，商業地產價格開始回調。

這說明公寓與商業地產都有較長的商業週期，其中商業地產表現更不穩定：當宏觀經濟下行時，應該充分注意到商業地產的風險。在繁榮期間，商業地產價格上漲的主要原因是租金乘數提高，也就是投資者對特定租金收入投入更多資金。這使得貸款市場表現更積極，這期間信貸的擔保標準會下降。貸款供給增加，會刺激投資者繼續投資商業地產。

需要注意的是，Gyourko做的是經濟學研究，不是商業調查報告，其在收集數據基礎上，利用空間平衡原理做了相關分析。其結論帶有理論色彩，但能夠有效說明商業地產和公寓的相關性和週期特點，這對投資者也有一定啟示。

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中國人對美國房屋的誤解到底有多大？

電影電視中美國人大多居住在獨棟的房子裡，而中國則多為高樓、單元房。美國的居民區都有哪些類型？哪種類型是主流？

美國的居民區分很多樣化。雖然沒有官方界定的固定的類型，但可以根據密度（density）劃出幾個類型：

示意圖中的光譜顯示美國典型的城建區的級（左邊密度越低，右邊密度越高）：

T2 Rural Zone 鄉村區

T3 Suburban Zone 郊區

T4 General Urban Zone 綜合城區

T5 Urban Center Zone 城區中心

T6 Urban Core Zone 城區核心

五種居民區都會有居民，但大部分美國人在郊區生活。美國人選擇什麼樣的居民區取決於很多因素：職業、收入、三觀、是否有孩子、還有對文化，美食，娛樂，環境等條件的要求和品味。

灣區大多數居民區屬於鄉村區或者郊區，城區比較少，多為集中在舊金山市中心，還有奧克蘭，伯克利，聖何塞幾個衛星市。

T6城區核心

城區核心，也稱之為市中心或者「downtown」以商務和辦公用地為主。這裡一般都有高樓大廈，但大部分是寫字樓。這裡一般是城市的交通樞紐，有地鐵線從這裡往四方的郊區放射。這裡很熱鬧，很時尚，有人上班，有人逛街，有人娛樂。以前美國的城區核心很少有居民樓但最近幾年幾個大城市就在核心區建居民樓。

T5城區中心

這裡沒有多少美國人居住，但年輕一點的白領（”yuppies”,或者 young urban professionals）比較喜歡這裡因為很方便買東西，很時尚，很多club和飯店，很多單身方便約炮交往。這裡的居民樓也比較密集，樓層比較高，建築多為公寓（apartment building 或者 highrise）或者loft （原來的工廠或倉庫，後來裝修為居民用的）。

作為美國最大城市紐約比較例外，幾乎整個曼哈頓島都該屬於T5或T6。在美國一般的城市只有市中心出現這種居民區。

美式公寓不一定很現代化。這是紐約Lower East Side街景一角，這些公寓已經建了100多年，如今還是很多紐約人選在住在這裡，而且房價很貴。這些公寓雖然不太高（最高6-7樓）但建設密度因此人口密度也高，絕對該屬於T5類型。

在T5居民類型區，一樓一般都是商務用的鋪面，飯店，酒吧等用的，讓居民生活非常方便。很多住在是中心的年輕人覺得買車不方便，出行都依靠地鐵，自行車，或者Uber。

T4綜合城區

T4和T5最大的差別是T5只有多戶樓，但T4會有別墅。其實T4應該是建築類型最多樣化的居民區類型，有別墅，有公寓，也有condominium（共管式公寓）。

這是舊金山的維多利亞風格城區別墅。城區別墅和郊區別墅的區別是郊區別墅單獨建在一片比較大的土地，別墅周邊有後院，花園，草地等花林設計。但城市的土地有限，別墅建得挨一點，像上面徒的這兩棟房子。城區別墅一般都比較貴，這些房子估計$400萬左右。

這是紐約市布魯克林綜合城區的典型「brownstone”房子。這些房子1860-1900年代建的時候是一家一戶的別墅，後來分成幾家幾戶的，有點像公寓，但比公寓小一點。

T4最普遍的建築類型就是condo或者condominium (共管式公寓)。Condo是一種多戶建築，比較現代化（大部分是1970年後建的），一般不超過三樓，外貌比公寓時尚一點。Condo和公寓還有一個重要的區別，公寓一般是一個房東把房子出租給居民，但condo的居民擁有自己的房子。美式condo也經常帶一些公共設施，比如游泳池或健身房。

T4和T5一個大區別是跟zoning（分成制）有關係的。T5和T6一律是混合用地（居住和商務混合的），但T4可以限於居住用地，意思是片區中只有居民樓，沒有商店。不過，在綜合城區居民區到商務區一般不太遠，方便走路或者騎自行車買東西，孩子也方便走路去學校。這種居民區在目前美國年輕人眼中非常受歡迎，但因為房價較貴，只有高薪白領能買得起。

T3郊區

郊區是美國人發明的，也是美國最典型最普遍的居民區類型（約75%的美國人住在郊區）。郊區這類居民區密度比較低，分成制（zoning laws）限於居住用地。郊區偶爾也會出現condos，但大部分為單獨別墅或者平方（一樓為主，一般不超過兩樓），一般都有花園。

中國人對美國的別墅有所誤區。在美國郊區並沒有豪宅，基本都長的像上圖那樣。

美國大部分郊區是開發商一次性把一大片開發起來的，房子僅按一兩個樣板，所以顯得一模一樣，缺乏個性。選擇住在郊區的人一般都是有孩子的家庭。年輕人喜歡住在熱鬧的市中心，但有了孩子很多年輕家庭會搬到郊區去，為了給孩子更寬更安全的環境，還有因為郊區的學校比市中心的學校要好。

美國最早的郊區是波士頓的「電車郊區」，建在電車線附近。但大部分郊區是1950年代以後隨著汽車的普遍化建的。郊區和美國的私家車文化是相互糾結的，在郊區沒車簡直無法生活。有些早建的郊區已經廢除得厲害，比如圖裡的底特律郊區：

為什麼這裡叫郊區不叫鄉村區？郊區是屬於某個城市的周邊（我家就屬於舊金山市的周邊，距離大概30公里），很多在郊區居住的人每天到是市中心上班。

T2鄉村區

鄉村區的房子和郊區的房子也許很像，這裡也是別墅，平方為主。鄉村區和郊區的區別在於密度更低，離城市更遠。住在鄉村區的居民一般不會到城市上班，而是到附近的小鎮上班，或者在自己家工作，做農民什麼的。

這是俄亥俄州的一個環境比較好的鄉村別墅。但美國鄉村區不都這麼好，鄉村收入比較低，還有很多人沒有房子，而住在mobile home或者trailer park （活動房屋）。

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歐元匯率大跳水留學旅遊走起來

打算去新加坡留學的高三學生李月冰最近改主意了，決定去歐洲的愛爾蘭留學。歐元的持續貶值讓曾經“高大上”的赴歐留學變得不再那麽高不可攀，不少冰城學子由此選擇赴歐留學；更有越來越多的市民熱衷到歐洲掃貨……

歐元匯率大跳水留學旅遊走起來

海淘匯率派紅利

“趁著歐元匯率下行，來場歐洲抄底遊，購物差價足以賺回團費。”在我市不少旅行社的微信公眾號上，“歐洲行”已然成為眼下各家主打的旅行線路。

哈市海洋旅行社導遊小賈不停地在微信中刷新著歐洲旅行團的日程，幾乎每隔20天，他都要帶團去趟歐洲。小賈說，以往出境遊，出團頻率較高的是韓國、日本等亞洲國家，自從歐元下跌後，去歐洲的旅行團頻率明顯增加。“去年12月，歐元兌人民幣的匯率還在7.7左右，眼下已跌到了6.8左右。去歐洲溜達壹圈，買個包，買塊表，跟國內的差價就能把團費賺回來。”

“五壹”前後，市民吳奇和三個姐妹來了趟抄底歐洲遊。“旅行團費跟以前變化不大，德法意瑞4個國家價格在12000元左右，但是購物可真是省了不少錢。”吳奇說，她相中壹款prada女包，國內價格1.5萬元左右，在法國購買折合人民幣不到7500元，價格是國內的五折還低。

近期，微信朋友圈裏的歐洲代購也像打了雞血似的不停刷屏。

“商場現在打折，限時3個小時，看中的小夥伴們快點出手吧。”在法國留學的冰城女孩陸倩，眼下每周至少在微信圈中直播三次購物內容。陸倩在法國學習服裝設計，從去年開始，她做起了法國代購。陸倩說，她還有幾個同學在美國、澳洲也做代購，“以前大家還能比壹下代購成績，如今歐元大跌後，那些地方的同學代購已被我甩出好幾條街了。”陸倩說，眼下最多時，她壹天能代購七八個包、十幾雙鞋，每件物品陸倩掙10%的代購費後，價格還不到國內的壹半。靠著代購，陸倩每個月能有幾萬元的收入。

留學成本降不少

今年上高三的李月冰正為高中畢業後出國留學做準備，“本來打算去新加坡的，但是歐元壹路跳水，去歐洲留學可能是更好的選擇。”

李月冰算了壹筆經濟賬：去新加坡留學，預科10個月費用大概1萬新元，以後3年的學費大約5萬新元，折合人民幣大約28萬元，再加上平時的生活費用，4年下來要50萬元左右。李月冰又詳細查看了愛爾蘭留學費用，“學費與生活費水平約是英美費用的30%，按照眼下6.8的匯率計算，每年學費折合人民幣10萬元左右，生活費年約5萬元。而且政府還允許留學生上學期間每周打工20小時。”李月冰說，周圍不少原打算在亞洲留學的同學，也正把目光轉向歐洲。

記者咨詢幾家出國留學公司了解到，近幾年，出國留學持續升溫，許多家庭考慮經濟承受能力，將新加坡、日本等國家作為留學首選，只有那些“不差錢”的，才會選擇去英國、意大利等歐洲國家留學。但自從歐元下跌，不少家長把目光投向歐洲國家。

歐元下跌給赴歐留學帶來了利好，可本地壹些在歐洲留學即將畢業的學生，卻由此陷入“是去還是留”的糾結中。

唐賀4年前到法國巴黎學習電力工程，眼下即將畢業。“我在當地和國內都投了幾份簡歷，目前國內的上海和北京有幾家公司跟我接洽，月薪都在2萬元以上。巴黎當地壹家通訊公司也有意跟我簽約，月薪折合人民幣1.4萬元左右。”唐賀說，當初上學時，8元多人民幣才能換1歐元學費，等工作掙歐元了，1歐元才能換6元多人民幣。“當初我壹心想留在法國，現在有些動搖了。”

中國香港房市：餐飲業承租力不及零售業

中國香港被譽為美食之都，餐飲業發展蓬勃，不過在近年來舖位租金高企，加上大型連鎖店又要維持在核心區設有適量的據點，令不少飲食界企業面對激烈的行業競爭外，更要面對「捱貴租」，中式酒樓由於需較大型樓面，受影響更大。

中國香港房市：餐飲業承租力不及零售業

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有業界人士表示，食肆由街鋪搬至商場鋪，租金上升壓力雖然較街鋪少，但面對部分連鎖零售品牌動輒租用數層樓面的經營方式，加上餐廳食肆不如零售行業，往往要等一枱客人用膳後，才可接待其他客人，削弱負租能力，因此長遠而言，酒樓食肆行業購入自置舖位才可保障業務平穩發展。

敍福樓：落戶商場減低租金成本

敍福樓執行董事黃傑龍亦表示，雖然最近核心區舖位租金略為回軟，但租金及售價依然處於高水平，故暫未打算再購買舖位。不過，面對成本高漲，加上同行競爭，近年集團已調整選鋪策略。黃傑龍表示，現時旗下分店大多落戶商場，並採多元化發展，冀藉以抵消租金及人工等高昂開支。

東海擬轉租鋪王物業

去年底接力東海．海都酒家集團、「鋪王」鄧成波孻仔鄧耀升早前曾透露，現時旗下有14間分店，當中只有兩間租用鄧氏家族持有的自置物業，其他舖位均面臨租金壓力，未來目標希望可把半數酒樓鋪址搬到家族持有的物業，其餘選商場鋪，以減低租金支出。

新加坡：相對於非面海單位海景公寓溢價大縮水

一向令買房者趨之若鶩的海景公寓，近兩年來的吸引力已大不如前。據分析師統計，有海景的私宅單位過去一年交易量極少。此外，面海單位過去數年的投資回報並沒有高於非面海單位，這類單位相對非面海單位的溢價已出現大縮水。

新加坡：相對於非面海單位海景公寓溢價大縮水

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智信研究與諮詢（R’ST Research）總監王伽勝以第4郵區吉寶灣的瀕海公寓為例說明，當地的面海單位溢價已從2012年前的8％至10％，跌至如今的3％至5％。

由於華人一般認為「水能生財」，瀕海公寓向來是華人買房者追捧的一種私宅。此外，在擁擠大都會中擁有一間可遙看大海的單位，不僅能提高本身的生活享受，也能凸顯社會地位。

仲量聯行（JLL）東南亞研究部主管蔡炎亮說：「海景也是出租賣點，有海景的投資單位更容易出租，租金也可更高。」

新加坡四周環海，可供住宅用途的瀕海地段卻不多。瀕海公寓主要分佈在六個區域，包括第15郵區至第16郵區的東海岸、第5郵區的西海岸、東北部第17郵區至第18郵區的白沙和羅央、南部第4郵區的聖淘沙升濤灣、同區的吉寶灣，以及第1郵區至第2郵區市中心內的濱海灣。

王伽勝說，2000年至2008年是海景公寓全盛期，許多買家不惜支付高昂的溢價來買一間面海公寓。據蔡炎亮計算，即使是同個地區、同個項目或同座大樓，面海公寓過去十年的平均售價，比非面海公寓售價高出5％至20％。

以東海岸的私宅為例子，碧灣路的旭日灣（Costa del Sol）是本地較知名的瀕海私宅項目，落成於2004年，正前方是大海且無高樓遮擋，單位也有落地窗，凡12樓以上單位，都可遙望大海。其正後方的翠灣園（The Bayshore）落成於1997年，視野被旭日灣擋住。蔡炎亮指出，旭日灣面海單位售價比翠灣園高20％至30％，但這必須把落成年份不同考慮在內。

西海岸海皇園（Blue Horizon，2005年落成）面海單位的售價，分別比後方西灣公寓（West Bay Condominium，1993年落成）和西海灣度假公寓（Westcove，1998年落成）單位高出15％至25％。

在東北部，白沙項目漣漪灣（Ripple Bay）的面海單位售價，比同項目非面海單位高3％至10％。此外，同區的執行共管公寓項目Sea Horizon和水彩苑（Watercolours），前者的面海單位售價，也會比後者面積相似的非面海單位高10％至13％。

市場淡靜　面海公寓交易低

不過，戴德梁行（DTZ）研究部副主管李乃佳受詢時指出，樓市一片大好時，面海公寓售價的確會比非面海公寓高10％至15％，「但如今市場淡靜，近年來面海公寓很少交易，因為買賣雙方在價格方面存有很大分歧。一方面屋主想借海景推高價格，另一方面在總償債率框架（TDSR）和額外買家印花稅（ABSD）措施下，買家更不情願多付一分錢」。

李乃佳以第4郵區吉寶灣映水苑（Reflections at Keppel Bay）項目為例說，這個剛落成兩年的項目在去年下半年，僅有兩間面海單位轉售。同樣的，位於聖淘沙升濤灣的泊寧軒（The Berth by the Cove）項目，從去年下半年至今，僅一間面海單位轉售。

王伽勝直言，打著「瀕海生活」旗幟做賣點的私宅項目已經落伍。本地在2008年之後有更多新私宅項目湧現，許多靠近地鐵站，給予買家和租房者更多選擇。相比之下，許多瀕海公寓則地點偏僻，也不靠近地鐵站。

所處地區影響房價

此外，舊的面海公寓落成已有一段時間，公眾對其缺點也開始有一定認識，也削弱了面海公寓原有的賣點。譬如，瀕海公寓較潮濕且鹽分高。李乃佳說，瀕海公寓維修保養成本較高、窗口正對大海的單位到了晚上，視野幾乎是漆黑一片。

澳洲“以房養學”子女收益多升值靠地段

隨著社會的發展及全球化交流的深入，越來越多的家長及學生為開闊眼界和追求更好的教育條件，紛紛選擇海外留學——美國、英國、澳大利亞等一些發達國家，因其優質的教育水準而倍受青睞。其中，澳大利亞更是近年來最受中國留學生喜歡的國家。

“以房養學”子女多種收益

“以房養學”，顧名思義，是指在海外買一套房子，用該房子的租金收益支付孩子在當地留學的所有費用。送孩子去國外留學，作為家長最擔心的莫過於孩子的住宿問題，選擇合適的住宿方式顯得尤為重要。

通過海外購置房產，不僅可以為孩子留學營造舒適溫馨的學習環境，避免因為經常搬家或是找房子而造成的一些生活動盪問題，其次還能培養孩子的獨立生活能力，從小學會理財，經營所居住的物業，合理分配租金收入。適時合理的投資，在帶來收益的同時，也為將來的移民申請做好足夠的資產證明。所以說，及早購置一套價格適中、交通便利的物業為孩子出國深造、家庭財產優化配置做準備，實為明智之舉。

“以房養學”澳洲最可行

不少人會提出疑問“哪個國家最適合以房養學？”我的回答是“澳大利亞”。就拿美國、加拿大和澳大利亞這三個國家對此：

美國：即便如今房價大跌，但對國人而言投資美國房產仍是門檻較高，且後續養房費用高昂；

加拿大：雖總體留學生不算太多，但房屋出租與轉手相對而言難度較大，缺乏“養房”的潛在市場。

澳大利亞：中國留學生達15萬人，是澳洲最大的留學生來源國，占其他國家學生人數的28.5%。這就為租房和購房市場提供了有力的基礎。同時，澳洲政府歡迎中國留學生進入本國接受高等教育，將繼續簡化簽證申請程式，提供更多便利，政策上更是鼓勵地產業的發展。所以，“以房養學”這一概念的成型最終是在澳洲，它也是這一概念最可行的國家。

“以房養學”投資空間看地段

對於購房者關注的投資空間問題，關鍵還是看房子的地段，這個直接決定了房屋的升值潛力和出手轉讓的難易程度。毫不誇張地說，住宅類投資，地段是影響其價值的最大因素，地段值錢不單是它的稀缺性，還有它的獨立性。這取決於它所在的人文環境，它所能提供的生活感受，是否舒適，是否能夠提供更多的發展遠景，比如居住與學習（工作）的時間關係、生活氛圍的完善與便利等。目前來說，投資澳洲房產主要集中在悉尼和墨爾本兩大城市，無論是別墅、公寓還是連排別墅，都存在投資空間。

“以房養學”作為一個投資理財的新概念，必定會存在一定風險，而大部分購房者對海外投資置業並不熟悉，所以必通過專業的投資平臺去盡可能詳細的瞭解投資資訊，建立對海外投資產品的信心，從而有效規避風險。

王鵬專欄全集：

瀚亞海外運營總監王鵬解析澳洲房產

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硅谷房產出乎買家想像有錢未必能買到

據近期公佈的最新房市報告顯示，今年春天的硅谷房市比之前更熾烈。由於房屋供應少，買家按捺不住，頻出高價，以致灣區九縣4月的房價中位數（median prices）屢創新高，其中又以硅谷為中心的聖他克拉拉縣為最高，房價中位數首次突破90萬元，達90.5萬美元。

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「CoreLogic」報告顯示，聖馬特奧縣（當地華人譯：聖馬刁郡）4月的房價中位數升至119.45萬美元；康曲柯士達縣升至49萬美元，比今年3月多出2萬美元。

巴洛阿圖地產公司「Sereno」的經紀說，市場缺少物業出售，以致房價持續上揚，巴洛阿圖不少房子的成交價，比一個月前增加3萬至5萬；買家出價比前更積極，知道別人出價82.5萬美元，自己立即調高出價至88.5萬美元。

聖他克拉拉縣4月的房屋銷售比去年同期增加了7.5%；康曲柯士達縣更漲幅更大，達16.5%，創五年新高。整體來說，4月裡九縣的房屋成交量比去年同期增加了7%。

4月份的熾熱，看來暫時不會降溫，因為市場的房屋供應仍然不足。東灣核桃溪的熱門社區北閘（Northgate）的一套房開售，前往看房的竟達100人；一名女買家說，她出價130萬，爭奪這棟房子，價格已經達到斯坦福大學（又稱：史丹佛大學）附近地區的水平。

從休士頓來硅谷的一買家，看中聖荷西市中心一處連棟屋，在經紀的協助下，出價已經超過62萬元的底價，但仍不成功。

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美聯集團副主席分析港住宅今明兩年走勢

差餉物業估價署公佈《中國香港物業報告2015》，報告內容相當豐富，涵蓋全港私人樓宇，包含住宅、辦公樓、商業樓宇及工業樓宇等的落成量、入住量、使用量、空置量、售價及租金等最新數據資料，而這期本欄就報告內的住宅部份進行深入瞭解。
在私人住宅落成量方面，包含今明兩年的預測資料，預測部份更細分全港18區，連同不同面積預測。據報告所示，今年將有1萬3286個單位落成，當中九龍城區佔最多，錄2481個單位，其次為沙田區的2086個單位，而離島及灣仔區則分別估計有1669個單位及1662個單位。

美聯集團副主席分析港住宅今明兩年走勢

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至於明年落成的，該署估計可達2萬零144個單位，是自2004年後的12年新高，估計明年以元朗區最多，達5247個單位，而西貢區（包括將軍澳）則以4761個單位緊隨其後，另離島區及九龍城區亦分別有2402個單位及1991個單位。值得留意的是，不是每一區均有新落成單位，其中黃大仙、葵青區及北區於今明兩年預計未有新單位落成。

此外，若以單位面積計算，按近期市場熱捧的細單位分佈統計，A類單位（實用面積約430平方英呎或以下）今年將以灣仔區最多，錄632個單位，而明年則以元朗區最多，達1154個單位。至於E類大面積單位（實用面積約1722平方英呎或以上）今年以九龍城最多，有364個單位，而明年則以西貢最多，為329個單位。

另一方面，該報告亦提供私樓空置率數據，去年底空置量錄4萬3263個單位，而空置率只有3.8%，屬1997年後17年來的新低。當中港島及九龍區則分別進一步下跌至3.2%及3.3%；不過，連續兩年空置率比起市區更低的新界卻不跌反升，由2013年底3.8%回升至4.6%，為四年新高。

但有趣的是，空置率最高與最低均屬新界區，葵青區空置率為全港18區最低，只有1.2%；至於總存量不少的沙田區，其空置率亦只有1.9%，反映該區住屋需求強勁；空置率最高的是7.9%的大埔區，其次分別為7.2%的元朗區及6.9%的西貢區。空置量較高的地區，相信有部份落成單位因未獲發滿意書或轉讓同意書（即未能正式入住）而作空置計算。隨著該批項目將於今年陸續正式收樓後，空置情況將會有所改善。

美國租賃市場大好公寓短缺趁機投資多單位住宅

有一些手頭上有現款的人，不想作生意，決定當寓公，靠租金收入過日子。同樣的價格在洛杉磯買一棟公寓，來拉斯維加斯可買到四至六個單位。賭城租戶多，公寓單位數量不夠，目前是投資多單位住宅好時機。

美國租賃市場大好公寓短缺趁機投資多單位住宅

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房地產分析機構REIS最新報告指出，南內華達的多單位公寓的空租率較去年下降，目前五年以內新的公寓建築租率為5%，建造五年以上的公寓空租率為5.2%，南內州租屋者比前幾年更高，且公寓房租漲到平均每單位878元。

由於新建的多單位公寓不足以供應所需，單棟住宅新屋也搶進租客市場，大賭城公寓出租率應在明年起增高，這種現象將延續到2018年，REIS預測屆時賭城多單位公寓再曾加1萬2703個單位，空租率將升至6.5%。

大賭城區蓬勃的新建設，引來移入的新就業者，平均每月移入4000人，住房的需求甚殷，2014年新建成2053個單位顯然不夠，市場上依然保持住低空租率。

今年拉斯維加斯經濟展望研究（Las Vegas Perspective）日前舉行年度發表會，經濟分析家阿古若（Jeremy Aguero）說，大賭城房市正在大家眼前發生變化，越來越多人租房而更少人擁屋，從現在起到未來一年半之間，賭城會有更多人租房子住，這樣的情況將持續五年以後才會平衡。

根據內華達州車管局（DMV)的資料顯示，今年1月把外州駕照改成內華達州者有4640人，比去年5036人減少，表示南內華達克拉克縣人口增加緩慢但持續。誕生於1905年的拉斯維加斯市，向來因人口增加引導經濟成長。

人口移來拉斯維加斯，主要因為失業率低以及退休族離開美國其他地區高生活指數加上天候不佳因素而來到南內華達州。近月人口增加放緩在於拉斯維加斯經濟尚未恢復，待遇高的工作很少。

多單位公寓住宅出售情形2014年共售出1萬3423個單位，平均每戶售價7萬4875元；今年1月及2月這種多單位住宅的回報率是6%，卻比去年同期高0.3%，表示租金上揚。

南內華達州的多單位住宅於過去六年受投資人注目，由於單棟住宅的貸款要求多，這六年來能夠合乎條件貸款購買單棟住宅者人數有限。

居民轉而願意租住多單位住宅，致使這類房地產的空租率持續下降，由六年前11.2%的空租率降至目前5%。現在大賭城區的多單位住宅地產仍十分強健，低空租率可維持三年以上，且租金年年上漲。

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新加坡買房時10個不得不知的英文縮寫

新加坡生活步伐快，因此也是一個英文字母縮寫的天堂，人名、地名、路名、政黨、機關等等，全部能用英文字母縮寫表達。無獨有偶，新加坡房地產市場中的種種名詞，也多用英文字母簡化。常用這些縮寫的本地人，或許一眼就知道其中含義，但對不熟悉這些簡化用語的人來說，這簡直如同外星文。居外網為你整理出跟新加坡房地產市場買賣相關的英文字母縮寫，讓你快速掌握新加坡買房交易的最基本知識。

新加坡買房時10個不得不知的英文縮寫

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ABSD：額外買家印花稅，英文稱Additional Buyer’s Stamp Duty。這是新加坡政府最幾年推出的房地產降溫措施之一。買家印花稅是買家購房時須繳付的一筆稅，額外買家印花稅顧名思義，就是在一般買家印花稅上添加的額外稅務。目前，新加坡公民在購買第二、第三套及更多套私宅房子，分別需付額外7％和10％印花稅；永久公民購買第一、第二及更多套房子，分別需付額外5％和10％印花稅；外國人購買房子時，一律得付額外15％印花稅。

COV：現金溢價，英文稱Cash Over Valuation。這是2007年組屋價格飆漲後最重要的組屋買賣用詞之一，儘管已經「作古」，但不妨瞭解一下。過去，組屋屋主打算出售組屋時，可先索取估價，然後同買家商討溢價。也就是說，溢價是組屋售價中高出估價的差額，必須以現金支付，對買家負擔能力有顯著影響。由於溢價是買賣雙方你請我願，因此它被視為組屋轉售市場的探溫針。不過，建屋發展局在2014年3月，已調整轉售組屋估價索取程序，買賣雙方不再通過商議現金溢價決定轉售價，而是得參考附近組屋轉售價直接商議價格。

CT：產權屋契，英文稱Certificate of Title。這是證明房地產擁有權的唯一法律文件。買賣交易進行時，一旦買方行使了購買意向書的選購權，這份文件就會交付買方律師檢查。一般上，屋契會由律師保管，直到買賣順利完成。隨後，舊屋契會交還新加坡土地管理局。買方律師則向土地局申請一份新的屋契，證明買方已是屋子擁有者。如果屋子獲銀行抵押貸款，買方律師會將屋契交給銀行。

LTV：房貸與價值比率，英文稱Loan to Value。這指買家向銀行申請房貸的最大頂限。譬如，100萬元的房子，LTV若是80％，可借貸的數額最多是80萬元。在新加坡，現行個人借貸的第一套房地產房貸的LTV是80％；個人借貸第二套房地產房貸的LTV是50％；第三或更多房貸則是40％。私人住宅和組屋的房貸償還期一律不得超過35年。如果借貸期超過30年，又或者房貸要到過了65歲的退休年齡才能繳清，頂多只能向金融機構借到相等於房價的60％；若已有一個或更多房貸，其LTV則為40％。

OTP：選購權書，英文稱Option to Purchase。這是買賣雙方簽署正式房屋買賣合約前，必經的一道程序，買方在簽署OTP時須付賣方一筆定金，二手私宅一般是房子價格的1％，但視市場情況而定，組屋的則一般是5000元。簽署OTP可防止賣方在一定期限內，通常為14天，把房屋賣給別的人。買方在這這段冷靜期裡，可思考是否真要買這間房子。如反悔變卦，買方無須完成交易，但賣方可沒收定金。而賣方一旦簽署OTP，除非買方無意完成交易，不然必須售賣房子。

S&P：買賣協議，英文稱Sales & Purchase Agreement。買方在冷靜期後，決定行使購買意向書的選購權，雙方就進入買賣協議。簽署買賣協議的當天，就是所謂的購買日期。購買日期在新加坡十分重要，因為房子在特定的時間裡脫售，就需要支付一定的賣方印花稅。簽署買賣協議時，買方也須支付另一筆定金，一般是房子價格的9％。兩筆定金加起來，就等於房子價格的10％。簽署買賣協議前，買方律師也會展開調查，確保無破產債務記錄、產權屋契確實等。

SSD：標準印花稅，英文稱Standard Stamp Duty。國內稅務局會按房子的轉售價格，向房屋買賣雙方索取買賣印花稅。買方所須繳付的標準印花稅分成幾層，首18萬元徵收房子價格的1％、接下來的18萬元徵收2％、餘額徵收3％。除了標準印花稅，某些買家也須支付額外買家印花稅，範圍介於5％到15％。此外，賣方也須繳交印花稅，目的是為房地產市場降溫，並防止人們投機，以短期買賣房地產牟利。現行的賣方印花稅率是：買後於第一年賣出要繳付16％；第二年12％；第三年8％；第四年4％，此後則無需繳交賣方印花稅。

TDSR：總償債比率，英文稱Total Debt Service Ratio。這是新加坡金融管理局的一項房貸限制，目的是劃一金融機構評估個人房地產貸款能力的框架。當局的條例規定，金融機構在評估個人房地產貸款申請時，必須將申請者的所有債務考慮在內，包括非房地產貸款，如車貸﹑學費貸款和銀行卡債等，貸款者每月的攤還款額，不得超過收入的60％。所有房地產類型的貸款、以房地產為抵押的貸款，和這些貸款的再融資，都受TDSR限制。那些為無法達到TDSR條件的貸款者做擔保人的人，必須被同列為聯合貸款人（co- borrower）。

TOP：臨時入夥證，英文稱Temporary Occupation Permit。任何建築竣工，可供人居住或使用時，建設局就會頒發此證，因此TOP日期也可被理解成落成日期。大概在一年後，建設局會頒發另一份證明，稱為法定完工證書（Certificate of Statutory Completion）。但絕大部分發展商在描述竣工日期時，只會引用TOP。這個日期在新加坡十分重要，如果是購買未建好新項目並使用銀行累進式付款制度，買家一般在TOP日期後，才開始承擔更高的銀行貸款每月攤還額。

VTO：看屋後出價，英文稱View To Offer。這是房地產轉售市場中的一個術語，指屋主先讓買家看屋，再讓買家出價。屋主自己不先開價，可能是為了投石問路，看屋子能吸引到多高的出價，並讓屋子價高者得。有時屋主不開價，也是因為屋子未完成估價工作，所以不清楚市價。一般上，買家看屋前，已會按屋子所在地區和附近設施，把心目中的預算告訴房地產經紀。