Category: Finance News

財經專家曹仁超：港地產股低估值反映行業「衰老」

恆基主席李兆基近年不斷說買地產股好過買樓，原因是地產股價與有關公司的資值折讓大，他也身體力行的不斷增持恆基，而事實上恆基股價去年升了35%，遠遠跑贏樓價指數的13%升幅，而今年以來恆基股價升幅亦是高於樓價升幅。

財經專家曹仁超：港地產股低估值反映行業「衰老」

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不過，最近知名財經評論人曹仁超接受《灼見名家》訪問的一段有關地產股與樓市的說話，卻值得關注：

他說：「中國人的經濟，到了某個階段，往往人人尋租，統統做收租佬。從經濟學 來說，收租是對整個經濟最沒有幫助的行業。今時今日我們以中國香港有李嘉誠、李兆基為榮，真是貽笑大方，笑死鬼佬！我真要批評一下，這30多年來他們的建樓技 術有進步過嗎？外國的預製房屋、倒模式技術，中國香港都沒有。房地產商這些年來毫無技術創新，最擅長就是賺地價（asset inflation） 。」

曹又指出，整個 asset inflation 始於1971年美元與黃金脫鈎，至2014年10月隨QE3完結。「因此將來若還想賺地價，這個方向我是會擔心的。可以見到現在上市地產股的市值是低過 NAV（net asset value）30%或以上，亦即股票市場告訴你，他已不是成長的行業，而是衰老中的，只是還未浮面。」

最近基金經理黃國英也在《明報》的投資講座指出，不少人以中國香港的股票市盈率偏 低來說港股較其他地方抵買，事實是中國香港佔頗有比例的上市公司屬「資產型」公司，根本欠缺持久爆發的增長力，資產升值，很大原因只是供求失衡和息口低而已， 與公司領導的創造力無關，所以難出現如騰訊的可以正正經經升幾百倍，又或如Apple、Google、facebook及Telsa等為社會 作出重大貢獻，而令股價有無限上升空間的公司。

可以這樣說，中國香港股市要靠北水和外資炒起，又或人人只懂買樓收租，沒有打拚創意，其實反映中國香港的前景確有隱憂。

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大馬第一房產信託 2.5億購威省霸市

大馬第一房產信託建議以2億5000萬令吉，向Mydin Wholesale&Carry私人有限公司收購位於威省的6塊地皮及土地上建築的3層式MYDIN霸市。

大馬第一房產信託　2.5億購威省霸市

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隨著完成此收購活動後，大馬第一房產信託總資產規模（AUM）將從截至去年12月31日止的13億2000萬令吉，提升至15億7000萬令吉。除此之外，該公司將租借此產業予邁汀莫哈末控股公司（Mydin），為期30年，租金每5年將會提高10%。

至於收購資金，該公司將會通過銀行貸款方式籌集。

該公司在文告中指出，這項資產收購，符合為大馬第一房產信託的單位持有人，帶來經常性及穩定的收入分配，及長期淨資產值成長的目的。也是該房產信託進軍零售領域，及多元化投資地域，以便提升資產分配，及資產價值的行動。

該公司也指出，這項收購預計將在7月完成，屆時，大馬第一房產信託管理的資產將增長18.9%，從2014年12月31日的13億2000萬令吉，增至15億7000萬令吉。

這是大馬第一房產信託第10項資產收購，也是第2項在巴生谷以外的投資項目。

新加坡共同辦公場所市場發展迅速 租賃產業將受沖擊

根據美國消費者新聞與商業頻道(CNBC)近日報道，新加坡商業辦公場所租賃費用排名全世界14，共同租借辦公場所、降低成本成了越來越多在新加坡的企業的選擇。

新加坡共同辦公場所市場發展 租賃產業或將受沖擊

34歲的新西蘭商人米凱拉在結束5年的家庭主婦生活後，決定在新加坡從事自由撰稿人這壹職業，但是她表示家庭以外的生活比較孤立、易讓人分心。

據悉，新加坡的租賃市場上幾乎沒有符合米凱拉預算的辦公室，這促使她在2014年成立了“Woolf”工作室。該工作室是壹個針對女性企業家及專業人員共同辦公的場所。

米凱拉在接受我們記者的采訪時，表示：“我覺得，這對想要在孩子與工作之間找到平衡或將家庭生活與工作區分開的女性會有壹定的吸引力，但是我並沒有看到有人跟我的想法壹樣。因此，我便嘗試與壹些人進行交談，才發現了人們其實是有這樣的需求的。”

據報道，“Woolf” 工作室坐落於新加坡迷人的如切路鄰街上，成立已有9個月，現有50%的入住率。其中，壹位船運公司的前項目經理Anchan 表示：“在前六個月的時間裏，“Woolf”工作室運營挺緩慢的，但是現在我們每周都有新成員加入”。對此，米凱拉則表示：“我對於目前人們給我的反饋非 常的開心，也計劃著今年晚些時候在小鎮的另壹邊開第二家工作室”。

根據新加坡“共同辦公”（CoWorking）網站信息，自2009年以來，新加坡的共同工作場所市場壹直處於發展中。據悉，共同工作場所市場的第壹位創辦人Hackerspace.SG成立了第壹家公司，現在共有30家機構。

但是，據房地產服務公司（CBRE）的介紹，在全球範圍內，新加坡在辦公場所租賃費用上列居第14名，租金較高，而目前共同工作場所市場的蓬勃發展對於新加坡的企業家們而言無疑是壹次巨大的挑戰。

新加坡切斯特頓斯（Chestertons）房地產咨詢公司的常務董事唐納德表示，在新 加坡，傳統的辦公場所租賃會要求租戶簽訂壹份三年的合同，但是這個期限對於新成立的公司而言未免時間過長。盡管現在共同工作場所的租賃比之前要相對容易壹 些，但是這不可能摧毀辦公場所租賃產業，也不可能現在就把租金拉低。

但是，唐納德也表示了自己的擔心：“當新加坡中央商務區建立了越來越多的共同工作場所中心時，它所帶來的挑戰可能會成為現實。”

本周海外各國房市頭條 當地視角讓您更懂市場（5月21日）

美國WPTZ新聞：征稅沒門！英國大選結果提振倫敦豪宅市場

數據顯示，2014年倫敦中心威斯敏斯特區、肯辛頓和切爾西房地產銷售下降了9%。 5月7號，英國議會大選以保守黨繼續掌權結束，高端房地產買家重新開始搜索房產。工黨落選意味著“豪宅稅”預期將減弱，房產價格將進壹步上漲。在投資者為房產市場趨穩而歡欣鼓舞時，卻又出現壹個很大憂慮：英國首相卡梅倫承諾在2017年之前將舉行全民公投，以決定是否退出歐盟。【閱讀原文】

 

美國Inman房地產新聞：為什麽中國人在美國買房花錢不算最多?

中國投資者在美國大手筆花錢，但實際上他們可以花得更多。的確，美國是中國境外房產投資的頭號市場，未來幾年將會有逾500億美元的中國資金註入紐約房地產市場，但其實中國人在美國的平均購房價不在最高之列。這是因為美國吸引著不同需求層次的買家，他們購買的房產在20萬至150萬美元都有；而那些有著最高中國買家購房均價的國家，如加勒比海地區，只吸引瞄準億元豪宅的優質客戶。【閱讀原文】

 

澳洲雅虎新聞： 西澳將上調房地產稅　仍別具投資競爭力

土地稅成為今年的西澳政府預算的重頭戲。在未來四年，房地產投資者將遭受重擊，支付額外的8.26億澳元的成本。西澳政府將對未改良價值在30萬澳元至42萬澳元的土地征收300澳元的統壹稅，以及對大多數高於該價值的房產征收更多的土地稅；只有價值1100萬澳元以上的土地征稅2.67%維持不變。盡管對投資者增收額外的費用，與其他州相比，西澳的土地稅收制度仍然更具競爭力。【閱讀原文】

 

印尼Indonesia Investments資訊：印尼房產外資擁有權限制即將松綁──是真的嗎?

印尼財政部長示，政府將很快允許外國人在印尼擁有豪華公寓，不過沒有給出具體的時間。這是政府誌在提振經濟放緩的最新舉措。目前，印尼政府不允許外國私人個體在該國購買房地產或擁有土地。這個禁令已經實施多年來，因為當局擔心外國大量收購該國房地產和土地。但事實是，市場上早已出現很多方法令他們規避這壹禁令，而成立外國投資公司只是其中壹個方法。【閱讀原文】

 

印尼房產外資擁有權限制即將鬆綁──是真的嗎?

印尼財政部長班龐•布迪奧諾（Bambang Brodjonegoro）示，政府將很快允許外國人在印尼擁有豪華公寓，不過沒有給出具體的時間。這是政府志在提振經濟放緩的最新舉措。目前，印尼政府不允許外國私人個體在該國購買房地產或擁有土地。這個禁令已經實施多年來，因為當局擔心外國大量收購該國房地產和土地。

印尼房產外資擁有權限制即將鬆綁──是真的嗎?

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事實上，市場上已經出現很多方法令他們規避這一禁令，最簡單的方法是以印尼當地居民的名義（例如配偶、家庭成員、朋友等）購買印尼房產或土地。顯然，這種策略需承擔著很大的風險，必須100%確保這位印尼居民是可靠的（有很多情況下， 一旦與這位當地居民關係轉差，外國投資就會被愚弄或空手而歸）。簡而言之，在這種情況下，外國人處於弱勢地位。

另一種方式為外國公民以公司的名義印尼購買房產。外國人可以成立一家外國投資公司（外資有限公司，簡稱PT PMA），然後以公司的名義購買印尼房產。

外國買家購買印尼房產的第三個方法是通過與房地產開發商簽訂「綁定銷售和購買協議」。在印尼停留的時間較短（例如3到5年）的情況下，外國人通常會使用這一方法。在印尼，房地產開發商建好一棟公寓樓之後， 新公寓仍在開發商的名下。在這種情況下，外國買家可以從開發商手中購買公寓，當然證書上，公寓還是在開發商的名下（基本上外國買家購買的是擁有權）。外國買家在購買首都雅加達（Jakarta）豪華新公寓時通常用的就是這種策略。然而，印尼開發者對公寓的所有權最多只有五年期限。因此，如果在這一時期之過後，外國買家想繼續擁有房地產，他們需要建立一個外資有限公司（這類公司可以在印尼購買房地產），或者是把公寓賣給印尼公民或公司。

最後，外國公民還可以以「使用權」或「長期租賃」的房產權證買到印尼房產。而年限最高可達50年，並且可以延長。

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在新西蘭買到低質量房屋該如何解決？ 3大方式來幫你

很多移民家庭花了畢生的積蓄在海外購買了房子，沒想到買到的房子卻漏水，或者有設計和建材不佳等等的問題，不僅難以為心愛的家人遮風擋雨，反而成為一家人短時間以內難以擺脫的夢靨。

有問題的房子令人相當頭痛，而房屋問題發生原因通常很多，包括設計問題、建築材料或是施工品質等等。修繕這些房屋，尤其是漏水屋，既麻煩又昂貴。如果你買到了漏水屋或者有問題的房屋，究竟應該怎麼辦？誰應該負責任？

 華人買到有問題的住房時，通常都認為政府該負點責任。但很多國外的建築物，是靠業主來保養。所以有很多問題不見得是政府完全能夠把關的。這雖然並不代表政府在法律上沒有責任，但真要去追溯的話，往往會付出很大的代價。不過，華人所難改的習性“拖”也是主要原因為之一。

 房屋品質問題“拖”不得

  •  “鴕鳥”心態

很多國內買家雖然購買了新西蘭房產，但仍然過著“雙國”的生活。房屋一旦出現品質問題，往往無法及時或是留下仔細調查、研究工程報價，進而解決問題。業主如果居住時間不夠長，或對移民國不夠熟悉的話，就逐漸產生“鴕鳥”心態。在遇到房屋品質問題後，只會尋找比較便利的施工做一些局部表面的修補粉飾。

  • “眼不見為淨”心態

在我所瞭解的亞洲移民中，他們都認為如果發現了問題，可又解決不了，那就先假裝沒發生過，並想辦法賣掉房屋，把問題遺留給下一個屋主。這種心態很有可能會導致之後的法律糾紛，法官也許會認為屋主知情不告，讓屋況惡化。因此，也必須承擔一定的責任，賠償一部份的費用。

另外，還有一些人發現自己房屋有問題之後，非常害怕消息走漏，未來難以脫手。

三種面臨房屋品質問題時的正確解決方法

  • 正確方法一：聯繫賣房子給自己的仲介

由於仲介大多透過電話聯繫，所以很少人會使用正式書面的方式。因此，最好提供房屋的狀況和照片，向仲介做一個正面的投訴。

雖然投資向仲介並非百分百有用，尤其是許多仲介接到申訴之後，並不會很積極主動地幫忙解決問題；即便如此，至少你有嘗試聯繫仲介解決問題。

  • 正確方法二：找律師處理

買家需要注意的是，最好找專門處理房屋買賣糾紛的律師，他們的專業會比專門處理過戶買賣的律師還來得適合。而且，如果你在買房子的時候有請律師或是專業人士協助處理買賣事務，但他卻沒有幫你把關房況報告。在這種情況下，你對所聘請的專業人士在法律上有追溯的權利。

  • 正確方法三：建築或房屋修繕公司

尋找建築與房屋修繕公司，可謂你解決根本性的問題。如果只是找工人來看哪里有問題就修哪里，做做表面功夫，是永遠沒有辦法根治問題的。 

汪君尊律師專欄全集：

汪律師解析新西蘭房產投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或流覽新西蘭皇家律師事務所瞭解更多新西蘭房產投資資訊。

經濟出問題了？英國通脹率50年來首現負值

英國通脹率在連續兩個月為零後降為負值。英國國家統計局19日發布的數據顯示，英國通脹率4月從上壹個月的0.0％降至－0.1％，是自1996年有官方數據以來首次出現通縮。根據具有可比性的估計歷史數據，這也是英國自1960年以來首次出現通縮，那時通脹率曾降至-0.6%。

導致4月通脹率下降的主要原因是交通運輸成本的下降，特別是航空運輸和海運費用下降。英國4月交通價格同比下滑2.8%；食品價格同比下滑3%。

經濟出問題了？英國通脹率50年來首現負值

數據還顯示，4月剔除能源、食品、酒精和煙草等商品的核心消費價格指數同比上升0.8％，這壹通脹率低於前壹個月的1.0％，為2001年3月以來最低水平；零售價格和上個月壹樣為同比上升0.9%。

英國財政大臣喬治·奧斯本19日表示，通脹率的下降只是暫時的，通脹數據不應被解讀為“具有破壞性的通縮”。他表示，去年以來，油價下跌使英國通脹水平不斷走低，低油價帶來的生活成本降低可以幫助減輕家庭負擔，而且目前工資的平均增長速度也終於開始上升。

英國央行上周發布的通脹報告預測，英國通脹率年內將跌至負值。英國央行行長馬克·卡尼預計，通脹率未來數月將持續維持在非常低的水平。但是卡尼強調，導致通脹率走低的因素多為暫時性的，並非因為國內需求疲弱，因此今年通脹應該會逐步向著2%的目標回升。

外界普遍預期在通脹率回升至壹定水平之前，英國央行料將不會急於加息，至少到明年才會啟動加息。數據公布後，英鎊對美元匯率下滑。

壹些分析認為，英國通脹率雖然跌至負值，但是要說英國經濟陷入通縮還言之過早。通縮壹般是長時間的物價持續下滑，但是英國通脹率下滑的趨勢可能很快會逆轉。同時，適度的通縮在壹定程度上可能有助於經濟發展。

德勤首席分析師伊蘭·斯蒂沃表示，通脹下滑可能將被證明是暫時性的，且有利於經濟增長。價格下滑有助於提高消費者的購買力，也有助於幫助利率維持在低點。這看起來更像是溫和且有益的通縮，對於消費者和經濟增長來說是好消息。

英國央行貨幣政策委員會前委員安德魯·桑滕斯也預測，價格下滑趨勢不會持續很久。壹旦油價下滑的影響減少，未來壹年左右通脹率可能回升至1%至2%的水平。隨著工資水平的提高，未來通脹水平甚至會超過2%的央行目標。同時，輕度的價格下滑對於經濟增長來說有利，可以增加消費者購買力。因此暫時性的輕微通縮對於英國經濟將是有利的。

安永會計師事務所統計俱樂部高級經濟顧問馬丁·貝克預計，英國的通脹率將在今年晚些時候保持在0％至0.5％區間內。

但如果通脹率持續走低，居民將可能推遲消費，進而削弱需求，企業也可能延遲投資，進行裁員，這將對經濟增長帶來不利影響。

英國影子內閣財政大臣克裏斯·萊斯利提醒說：“家庭負擔減輕是好事，但是4月的數據顯示出全球的趨勢，並且也未能改變許多人仍掙紮著在支付賬單的現實。”萊斯利還表示，政府必須明確防範商業投資可能延遲而帶來的風險，“我們現在需要有效的行動來提高生產率和實現可持續的經濟增長，並提高人們的生活水平”。

奧斯本19日也表示：“當然，我們必須對通縮的風險保持警惕，我們的金融體系也具有很多方式來應對這些風險。”

舊金山最貴豪宅終以3100萬美元出售

座落於舊金山太平洋高地（Pacific Heights）百老匯街（Broadway）上的一棟4層樓超大豪宅近日以3100萬美元售出，登上2015年到目前為止舊金山最昂貴的房地產交易。

舊金山最貴豪宅終以3100萬美元出售

推薦房源：美國舊金山房產

提供舊金山灣區房地產訊息網站Curbed 5月18日信息，這棟豪宅擁有7間全套房間、兩個廚房、兩個起居室（family room）、兩間辦公室、3間屋頂露天平台（rooftop terraces），面積達1.6萬平方英呎（約1486平方公尺，450坪）。從客廳的落地窗還可以看到美麗迷人的海景。

這棟豪宅原為生食主廚羅克珊·克萊（Roxanne Klein）與吉他公司執行長麥可·克萊（Michael Klein）夫妻所共有。他們於2012年的買價比現在的售價還要少400萬美元。

太平洋高地是舊金山市區名人群聚的地方，甲骨文（Oracle）共同創始人暨執行長埃裡森（Larry Ellison）、全美最暢銷的小說家斯蒂爾（Danielle Steel）以及蘋果設計總監艾夫（Jony Ive）都住在這一區。如果想和名人或是富豪為鄰，這區是不錯的選擇。

眾所周知舊金山居住費用很高，它不僅房價昂貴，就連房租也是全美城市之首。美國房貸利率信息網站HSH.com日前發佈的一份報告顯示，舊金山房價中位數高達74.29萬美元，其購置不動產的最低家戶年收入為全美之冠，達14.25萬美元，也就是說家戶年薪必須是這個數字以上才能負擔得起30年固定利率的每月房貸。

據提供公寓租賃信息網站Zumper的一項最新報告，在舊金山租一間一房的公寓每月租金中位數為3460美元，同樣也是排在全美城市租屋金額最高位置，而太平洋高地的月租金中位數為3500美元，略高於平均值。

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中國富豪青睞長島豪宅 物美價廉環境優美

雖然紐約周邊地區的豪宅區也在奮力吸引華裔買家，但長島的購房熱潮卻毫無減退之勢。業內人士19日指出，長島的優質教育和便利的交通，使其仍備受華人家庭青睞，而相對於中國大陸北上廣的高房價來說，長島的豪宅對中國富裕買家來說仍屬價廉物美。

中國富豪青睞長島豪宅 物美價廉環境優美

推薦房源：紐約長島房產

「去康州的畢竟還是少數」，紐約安居地產公司業者潘琳在5月初也就是中國的「五一長假」期間，就接待了30多個從國內來的看房者。她表示，近年來隨著EB-5投資移民和10年B類簽證的相繼開放，長島房產的華裔買家以每年20%至30%的速度增長，看房者的目光也沿著長島向東發展。相比去年和前年，今年的300萬元以下中低價位的房產炙手可熱，她認為是不少中國的中產階級也開始在海外購房的緣故。

「沒有任何影響，購房的華人依然很多」，凱威黃金海岸地產公司表示，前幾天就已經接待了四家看房的華裔買家。而於上週剛接待的從中國來長島的九人看房團，因時間緊張，在一天之內看了五處房產，分別在300萬元至700多萬元不等。這些看房者是來美參加商務會議，順便加了短途看房之旅，瞭解學區和各區概況，並約好8月再來，屆時將正式出手購買。

劉欣認為，在康州購房的更多是投資者。她說有朋友在康州購房，但周邊學校的競爭力並不強，也沒有補習班可以送孩子就讀。雖然乘坐火車可很快到達，但火車連接點位於曼哈坦，這對於家中有需要去法拉盛上補習班的小孩和去買菜的老人非常不便。

此外，劉欣表示中國來的買家不僅人數增多，從開始看房到決定的週期也非常短。她於上週六接待的一家顧客在看了三、四處房產後又前往波士頓看房，最後決定本月底就買。「通常看一兩週就做決定了」，劉欣表示，「北京上海的兩套公寓就能在長島換一處豪宅，他們覺得太划算了」。

「一些顧客購房時除了簽合約會親自來，其他時間都在國內」。但華裔買家的謹慎體現在尋找信得過的中介，「他們不相信廣告，一般通過朋友介紹，有一些甚至會面試中介。這些海外購物者也不相信廣告照片，要中介用手機拍照片和視頻發回中國給他們看，甚至利用facetime等現場視頻的手機通訊程式」。

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中國香港写字楼租金蝉联全球第一

全球最貴的寫字樓在哪?不是紐約，也不是倫敦，是中國香港！

國際知名房地產諮詢公司萊紡近日發佈的2015年《摩天大樓報告》追蹤全球18個市場的優質寫字樓租金。報告指出，中國香港的摩天大樓在低空置率及中央商業區供應有限的情況下，年租金達到每平方尺250.50美元，這一價格也使其大幅拋開全球其他大城市，蟬聯全球摩天寫字樓租金最貴市場。紐約摩天大樓的租金緊隨其後，萊紡分析，這可能是美國經濟復甦推動了北美主要城市的投資者和租戶的寫字樓需求。

中國香港寫字樓租金蟬聯全球第一

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萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅表示，中國香港在2014年為全球摩天大樓租金增幅第三高的城市。由於供應量的短缺，萊紡預計今年中國香港核心地塊甲級寫字樓的租金將再上升5%。

報告還顯示，由於今年北京、上海和廣州將有大量甲級寫字樓投入市場，因此租金很有可能會下跌。萊坊全球摩天大樓租金排名也同時反映了內地多個一線城市的表現，其中上海全球排名第十，北京跌出前十。

全球領先的房地產服務運營商戴德梁行本月發佈的一季度北京寫字樓市場報告顯示，受宏觀經濟的不確定性影響，北京寫字樓項目招租壓力持續加大，今年一季度北京甲級寫字樓市場平均租金環比下降1.76%，至每月每平方米382.36元。

近十幾年，全球摩天大樓的建設應該用「狂飆」來描述。

2000年以來，倫敦增加23棟全新的摩天大樓，而在40年前僅有17棟。美國紐約去年也已增加4棟全新的摩天大樓，其中就包括地標性建築世貿中心一號樓。

中國自然沒有錯過這次「盛宴」。有數據顯示，2014年全球修建了至少200米高的摩天大樓共97座，其中有58座在中國，數量比2013年高出61%，不過這還遠遠沒完。

知名商業地產服務和投資公司世邦魏理仕在去年發佈的調查報告《亞洲超高層建築的湧現》中甚至指出，未來五年，中國將主導超高層建築的開發市場，佔據全世界超高層寫字樓建成總數的71%，其中51%來自二線城市。

世邦魏理仕策略顧問部董事黃易此前接受媒體採訪時表示，超高層建築多出現在區域中心城市，當這些城市的經濟發展到一定程度後，一方面核心區域的土地日漸稀缺、寫字樓租金不斷上漲；另一方面開發商經過多年建設普通高層，積累了大量經驗和資源，這時上馬超高層建築項目便水到渠成。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt稱，去年全球高於333米左右的摩天大樓中近40%位於中國內地，這無疑凸顯出了中國在國際市場上的重要性。