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2015年4月美国房租最高的50座城市租不租就看你了

想到美国留学、就业吗？或是到美国其他城市找工作、念书？瞭解当地房屋租金讯息就相当重要。一份最新的报告显示，全美住房租金最贵的城市是旧金山，其一房租金中位数是3460美元；纽约和波士顿分别是全美住房租金第二和第三贵的城市。

提供全美公寓租赁信息Zumper网站最新发布报告中指，2015年4月全美房租最高的前50个城市以旧金山最高，其一房租金中位数是$3460；其次是纽约的$3100和波士顿的$2350。

旧金山一房租金是排名第50名的堪萨斯州威奇托（Wichita，其月租金为$530）的6.5倍，而美国共有21个主要城市的一房月租金超过$1010。

2015年4月美国房租最高的50座城市租不租就看你了

旧金山居住大不易

在上榜的全美房租最高的前20个城市，以加州的城市最多，共有6个，而旧金山湾区的租金近几个月来一直不断上扬，在排行中，湾区就占了3个城市，分别是旧金山、圣荷西和奥克兰。

旧金山的索玛（又称：市场街南区，South of Market，简称SoMa）和俄罗斯山（Russian Hill）这两区的房租中位数是该城市最高的，分别为$3600与$3599。

房贷利率信息网站HSH.com近日发布的一项研究也指，旧金山的房价中位数高达$742,900，其购置不动产的最低家户年收入为全美之冠，达$14.25万，也就是说家户年薪必须是这个数字以上才能负担得起30年固定利率的每月房贷。

纽约：全美第二，与旧金山的差距越来越小

纽约是全美房租仅次于旧金山，为全美第二高的城市，今年4月的租金持续攀升，比3月增长了3.3%；且与旧金山租金差距缩小。另外，纽约的两房月租金中位数是$3600，也比3月份高。

NoMad和Tribeca这两地是全纽约市租金最昂贵的区域，和3月份相比，房租分别涨了5.2%和6%，其一房租金中位数分别为4490和4450美元。

90%的美国主要城市房租皆上扬

从 Zumper的这份报告中，可以看到今年第一季和2014年第四季相比，全美只有5个主要城市的一房租金下滑，它们是波士顿（-2.1%）、达拉斯（-1.8%）、休士顿（-6.5%）、克里夫兰（-2.6%）以及德州的埃尔帕索（El Pas，-3.0）。也就是说，有90%的美国主要城市房租皆上扬。其中以加州长滩增加的幅度最高，平均一房租金中位数比上一季增加了13.6%，达到$1250。

纽约是全美房租仅次于旧金山，为全美第二高的城市，今年4月的租金持续攀升，比3月增长了3.3%；且与旧金山租金差距缩小。另外，纽约的两房月租金中位数是$3,600，也比3月份高。

NoMad和Tribeca这两地是全纽约市租金最昂贵的区域，和3月份相比，房租分别涨了5.2%和6%，其一房租金中位数分别为4490和4450美元。

田纳西州的纳什维尔（Nashville）平均一房租金中位数比上一季增加了10.5%，首度晋级全美前25名，为第23名，一房月租金达950美元。此外，加州的圣荷西（10.3%）和沙加缅度（12%）都是月租金涨幅超过10%的城市。比起3月份，洛杉矶的租金排行也晋升2名，成为全美租屋第7昂贵的城市。

以下是一房租金中位数美国主要城市的排名：

旧金山（加州）：$3460
纽约（纽约州）：$3100
波士顿（麻萨诸塞州）：$2350
圣荷西（加州）：$2,040
华盛顿DC：$2,040
奥克兰（加州）：$2000
洛杉矶（加州）：$1800
迈阿密（佛罗里达州）：$1800
芝加哥（伊利诺州）：$1720
西雅图（华盛顿州）：$1640
圣地牙哥（加州）：$1530
费城（宾夕法尼亚州）：$1400
丹佛（科罗拉多州）：$1320
波特兰（奥勒冈州）：$1300
明尼亚波利斯（Minneapolis，奥勒冈州）：$1280
长滩（加州）：$1250
亚特兰大（乔治亚州）：$1160
巴尔的摩（马里兰州）：$1120
达拉斯（德州）：$1120
奥斯丁（德州）：$1040
休士顿（德州）：$1010
密尔瓦基（Milwaukee，威斯康辛州）：$980
纳什维尔（Nashville，田纳西州）：$950
维吉尼亚海滩（维吉尼亚州）：$940
夏洛特（Charlotte，北卡罗来纳州）：$940
沙加缅度（Sacramento，加州）：$930
罗里（Raleigh，北卡罗来纳州）：$870
杰克逊维尔（Jacksonville，佛罗里达州）：$840
路易斯维尔（Louisville，肯塔基州）：$840
圣安东尼奥（San Antonio，德州）：$830
沃思堡（Fort Worth，德州）：$790
奥马哈（Omaha，内布拉斯加州）：$780
克里夫兰（Cleveland，俄亥俄州）：$750
哥伦布（俄亥俄州）：$750
凤凰城（亚利桑那州）：$740
堪萨斯城（密苏里州）：$730
科罗拉多斯普林斯（Colorado Springs，科罗拉多州）：$730
弗雷斯诺（Fresno，加州）：$700
拉斯维加斯（内华达州）：$700
梅萨（Mesa，亚利桑那州）：$690
阿灵顿（德州）：$660
曼非斯（Memphis，田纳西州）：$660
艾尔帕索（El Paso，德州）：$640
阿布奎基（Albuquerque，新墨西哥州）：$630
印第安纳波利斯（Indianapolis，印第安纳州）：$620
奥克拉荷马市（奥克拉荷马州）：$620
图尔撒（Tulsa，奥克拉荷马州）：$600
底特律（密西根州）：$550
图森（Tucson，亚利桑那州）：$550
威奇托（Wichita，堪萨斯州）：$530

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无论公司个人做生意都要编制财务报表。财务报表包括损益表（Income Statement），资产负债表（Balance Sheet），现金流量表（Statement of Cash Flows）等。编制财务报表主要依据美国公认的会计准则（GAAP），但报税时要将其转换为计税法（Tax Basis）。会计准则是基本由独立的会计准则委员会（FASB）等机构制定，计税法来自国税局规则（IRC）。会计准则是为统一标准衡量企业盈亏和财务状况，计税法是为既能产生税收又能达到政策目标的政治程序的结果。因此，两套系统有较大的不同，使不少企业不得不花很多时间和成本保有两本帐。目前，除上市公司必须用会计准则外，越来越多的公司，无论大中小企业都开始用计税法编制财务报表，用于管理和报税目的。这样既能节约会计成本，避免复杂的会计准则，又能比较省税，而且越来越多银行信用机构和会计师接受这种方法。

美国计税法编制财报省钱省税

会计准则和计税法编制财报主要有三方面不同：一是现金法（Cash Basis）和权责法（Accrual Basis）。现金法在收支现金时才计算收入费用；权责法在交易时，尽管没有现金收支，就要计算收入费用。会计准则一般不允许现金法，计税法则两种方法都可使用。现金法可以人为操作省税。但既使同样权责法，会计准则和计税法也有所不同。二是折旧方法。如同样权责法，对资产（如机器设备和固定资产等）折旧，会计准则要企业根据使用寿命自定折旧年限和方法（直线或加速折旧）；计税法则由国税局规定资产种类的折旧年限和方法。一般比会计准则年限短折旧高，也比较省税。国会还会在不同经济周期提供折旧奖金（Depreciation Bonus），如金融危机期间，允许企业当年折旧和消费50% 和100%的某些合格资产。三是处理存货方法。会计准则允许“后进先出”（LIFO）和“先进先出”（FIFO）计算存货，但为了和国际会计准则统一，近年来美国会计准则比较不允许用“后进先出”。但后进先出对企业省税比较有利，因为购货成本逐步增加，后面较高成本先出可以减少较多收入，也就比较省税。国税局规定如果财报用后进先出，报税就可以用同样方法。如果财报中不允许后进先出处理存货，会计准则与企业省税就产生了矛盾。

同时，会计准则越来越复杂，“准则超载”（Standards Overload）的问题已存在许多年，对中小企业和为他们服务的会计师是真实的负担。税法也变得日益复杂，只用计税法编制财报可以不用准备两本帐，减轻不少负担。而且，做生意的重要方面是遵守许多联邦，州和当地的法律，要求财报符合税法。由于财报包括不少税项，如薪资税，销售税，特许税和所得税等，用计税法编制财报就顺理成章。还有对私有大公司，用计税法的重大诱因，是可以省不少替代最低税（AMT）。在目前的税法下，用会计准则编制的财报可以影响税负，企业挣的重大收入，将不能享有免税额，抵扣额和税额信用，从而产生替代最低税，用计税法则可以减免这种税。

华人企业编制财报，主要目的是报税，其次才是用于管理，因此计税法是适用的。小公司可用电子表格，规模较大的公司可用会计软件或会计系统，以报税为目的编制财报。中小公司（营收低于1000万元，没有存货，不是C-Corp）可用现金法报税省税。其他公司用权责法，则可直接按计税法的折旧和存货处理，如商业用房出租，直线折旧39.5年等等。25万元以上的营收或总资产，除要编制损益表外，还要准备资产负债表。未实现的增值，如房地产估值由100万增加到 150万，如在财报中反映其增值，不要当作收入或减少费用放在损益表。而是放在资产负债表，即借记（Debit）资产，贷记（Credit）属于股东权益的累计其他综和所得（AOCI），这样才能不因名义增值而多缴税。

新政府削减开支英国经济未来怎么走

在本次英国大选中，保守党获胜并将单独组阁这一结果，消除了此前市场上对政党联合组阁短期不确定性的担忧。一时间，市场利好消息不断。英国富时100股指一路高歌，大选结果公布当天上涨了2.33%；英镑也在外汇市场上走强，当天英镑对美元汇率上升0.31%。然而，深入研究英国经济的中长期走向，或许不该盲目沉浸在当前市场的乐观情绪中，而应以相对理性的态度分析保守党的经济纲领和当前英国经济基础。

新政府削减开支英国经济未来怎么走

按照保守党的思路，未来经济政策核心是雄心勃勃的赤字削减计划。新一届政府计划在两年内完全消除当前相当于国内生产总值5%的预算赤字。其中，英国政府在未来两年内将削减120亿英镑的福利开支，并在此后3年中继续削减90亿英镑。分析认为，在过去5年削减福利开支的基础上，进一步削减社会福利将会造成基尼系数上升和社会公平恶化。

目前，保守党虽然获得了议会绝对多数席位，但是其总体民意支持率仅为36.9%；剩余大量选民都表示应该采取更为缓和的减赤计划或者根本反对进一步削减福利开支。未来紧缩政策实质性推进后，英国国内政治氛围的不确定性或许将成为影响英国经济，尤其是金融服务业的重要因素。

观察保守党单独组阁对英国经济的影响，一个绕不开的核心话题就是对欧政策。当前，保守党明确承诺要在2017年底前举行“脱欧”公投。考虑到保守党外还有12.6%的选民直接支持退出欧盟，英国国内有接近50%的选民要求对欧盟采取更为疏远甚至割裂的态度。潜在的脱欧风险将给英国经济中长期发展带来极大的不确定性和伤害。

在金融服务业领域，欧洲资本市场和投资银行业务的75%是在英国运行的。当前英国金融服务业从欧洲大陆获得了大量的服务贸易顺差。未来一旦英国退出欧盟，欧陆国家作为逆差国没有任何动机与英国建立金融服务业的互惠协定，英国金融服务业将丧失进入欧盟内部单一市场的机会。因此，如果未来英欧谈判收效甚微，随着法兰克福、巴黎和卢森堡等欧陆金融中心不断崛起，大量金融机构将选择离开英国。正如伦敦金融城政策与资源委员会主席包默凯在大选后第一时间表示的，“英国需要留在欧盟内部。市场对于英国离开欧盟的预期越高，英国国内投资面临的伤害越大”。在制造业领域，英国企业的态度与金融机构类似。英国工业联合会国际事务总监西蒙·摩尔在接受记者采访时表示：“当前80%的受访工业企业认为，英国应该继续留在欧盟内部，毕竟欧盟市场在英国出口份额比重高达40%。”

英国各个经济部门的态度或许在评级机构穆迪的判断中得到了最为集中的体现。穆迪表示将持续关注英欧关系发展，并将其作为未来英国主权评级的重要标准，一旦英国表示脱离欧洲，将有可能下调其主权评级。

在对新政府经济政策的各种猜疑中，仅有的市场共识，是未来中英双边经贸的加速发展。中英经贸关系在过去5年的快速发展，不仅为在全球贸易体系中表现欠佳的英国企业提供了重要机遇，同时也为保守党当前引以为豪的经济治理模式提供了重要外部支撑。在未来对外经贸政策规划中，保守党将进一步推动中英经贸快速发展。市场各方也认为，中英双边贸易投资将再次提速。摩尔表示，各界对于双边贸易投资发展均持高度乐观态度，尤其是投资领域，预计下一届议会任期内英企对华投资额度将增长4倍。

美国十大糟心城市最不适合毕业生开启置业生涯

童鞋们请注意啦！毕业找工作也是需要看“风水”滴呦！最近，商业内幕网就爆出，就业机会与地理位置，以及一些依然较低的就业增长率和较高失业率息息相关。虽然今年的应届毕业生就业前景貌似越来越好，但这并不意味着所有的城市都有着一样的“招聘热潮”。

为确定哪些城市最不利于应届毕业生开启自己的职业生涯，个人理财网站WalletHub根据19个关于职业机会和生活质量的标准，对全国150个热门城市进行了分析和排名。该标准包括每1万名居民中入门级工作的数量、住房支付能力、年就业增长率、休闲活动排名、失业率，以及该地区休闲场所的数量等。

美国十大糟心城市最不适合毕业生开启置业生涯

底特律（Detroit），密歇根州

月起薪中位数：2622美元

每一万居民中入门级工作的数量：33

由于底特律的高失业率和排名倒数第2的收入中位数增长率，使得该市是诸多城市中最差的一个。其年薪中位数为26119美元。底特律在排行中所有的名次都很低。总体就业机会排名第145位，整体生活质量排名第144位。

弗雷斯诺（Fresno），加利福尼亚州

月起薪中位数：1861美元

每一万居民中入门级工作的数量：7

弗雷斯诺的失业率排在150个城市中的第二位，月起薪中位数排在倒数第6。总体就业机会排在最后一名，整体生活质量排名第134位。

托莱多（Toledo），俄亥俄州

月起薪中位数：2407美元

每一万居民中入门级工作的数量：18

托莱多人口增长排在倒数第1位，该市拥有大学本科学历的人口及其收入中位数增长率也没有好到哪里去。总体就业机会排在第144名，整体生活质量排名第142位。

哥伦布（Columbus），佐治亚州

月起薪中位数：2138美元

每一万居民中入门级工作的数量：7

该市的入门职位比例最低，加上这个城市的低经济流动率，使得它在总就业机会排行中位于倒数第9的位置，整体生活质量排在第138位。

斯托克顿（Stockton），加利福尼亚州

月起薪中位数：1982美元

每一万居民中入门级工作的数量：9

斯托克顿在150个城市中的失业率排在第3，该市的休闲和娱乐场所数量也非常少。总体就业机会排在第140名，整体生活质量排名第136位。

克利夫兰（Cleveland），俄亥俄州

月起薪中位数：2481美元

每一万居民中入门级工作的数量：40

作为年薪中位数倒数第2的城市，它的人口增长的排名也很低，排在倒数第3位。总体就业机会排在第139名，整体生活质量排名第137位。

奥古斯塔（Augusta），佐治亚州

月起薪中位数：2297美元

每一万居民中入门级工作的数量：15

佐治亚州的奥古斯塔，年工作增长率和经济流动率都不高。它在就业机会排行中位列倒数第2。而它的整体生活质量排名也没有好到哪去，排到了第123位。但这个城市也并非毫无优点，它的创业活动被WalletHub网站评为第8位。

莫德斯托（Modesto），加利福尼亚州

月起薪中位数：1908美元

每一万居民中入门级工作的数量：13

城市的高失业率以及基本没有娱乐场所的莫德斯托可能并不适合开启你的职业生涯。总体就业机会排在第138名，整体生活质量排名第141位。不过，莫德斯托的天气不错，排在第7位呦！

莫比尔（Mobile），阿拉巴马州

月起薪中位数：2388美元

每一万居民中入门级工作的数量：12

莫比尔的单身狗们基本都是宅在家，城市提供的入门级工作更少。总体就业机会排在第133名，整体生活质量排名第149位。

密尔沃基（Milwaukee），威斯康星州

月起薪中位数：2186美元

每一万居民中入门级工作的数量：26

城市人口增长速度的停滞，以及非常低的经济流动性。该市的总体就业机会排在第147名，整体生活质量排名第122位。

跟着收益榜去找房！2015年一季度澳洲租金收益最高区域榜单揭晓

投资澳洲房产，把房产租出去，获得稳定的租金收入，这是最常见的投资方式。不过，选择好租金收益高的区域是关键！还好，最新出台的2015年一季度澳洲各区域租金收益率排行榜，为我们找房提供了线索。有点出乎意料的是，根据该数据，进入租金收益排行榜前列的区域，大多不在我们熟知的悉尼、墨尔本，而在布里斯班、凯恩斯等澳洲“二线城区”，此外，单元房取代了独立房，租金回报更高！

由居外网制作的这份澳洲租金收益最高区域地图，可以让大家以最直观地方式，对Top 20区域的地理位置、最高收益的房型，平均周租金等关键数据一目了然，帮您更好地选好房！

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Top 1 昆士兰州凯恩斯（Cairns）
区码(Postcode)：4870 房价中位数独立房： 41.5万澳元 \| 公寓房：23万澳元预计房价走势独立房：4.8% \| 公寓房：1%	凯恩斯是澳大利亚昆士兰州北部的滨海城市和一个地方行政区域，发展迅速，人口约15.9万。凯恩斯拥有丰富的旅游资源，旅游尤为发达，已成为当地的支柱产业，如今，凯恩斯已经发展成昆士兰州北部主要商业城市。 <查看详情>
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Top 2 昆士兰州马努拉（Manoora）
区码(Postcode)：4870 房价中位数独立房：27万澳元 \| 公寓房：15.7万澳元周租金中位数独立房：310澳元 \| 公寓房：240澳元	马努拉是澳大利亚昆士兰州远北凯恩斯市的一个郊区，位於凯恩斯市中心西部。马努拉的商业中心集中在皮斯街（Pease Street），街上可以找到购物中心丶酒馆和连锁式快餐店。在2011年的人口普查中，马努拉拥有人口5,688。 <查看详情>
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Top 3昆士兰州伯尔彭加里（Burpengary）
区码(Postcode)：4505 房价中位数独立房：41万澳元 \| 公寓房： 27.2万澳元周租金中位数独立房：380澳元 \| 公寓房：290澳元	伯尔彭加里是澳大利亚昆士兰州的摩顿湾地区的一个城郊地区。距离布里斯班CBD 35公里（22英里）。伯尔彭加里有M1公路連接，加上社区扩张计划的进行和小型城市倡议计划的审批，致使越来越多的家庭正在向伯尔彭加里迁移。 <查看详情>
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Top 4 新南威尔士州布罗肯希尔（Broken Hill）
区码(Postcode)：2880 房价中位数独立房：11.5万澳元 \| 公寓房： – 周租金中位数独立房：220澳元 \| 公寓房：170澳元	澳大利亚新南威尔士州内六地区西端的矿业城市，也是世界最大的综合矿业公司——必和必拓的发祥地。位于巴里尔山脉南端，为澳大利亚东南部半干旱地区最大居民点，全镇有先进的公园和花园设施，并且提供了许多景点，如沙漠生活雕塑。 <查看详情>
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Top 5 昆士兰州沃里（Woree）
区码(Postcode)：4868 房价中位数独立房：34万澳元 \| 公寓房：14.4万澳元周租金中位数独立房：320澳元 \| 公寓房：255澳元	沃里位于澳洲昆士兰州凯恩斯市的南部郊区，2006年人口数量为4,372人。通过布鲁斯高速公路（Bruce Highway）到布里斯班全程1,677公里。这里还有凯恩斯市的主要赛马场大炮公园（Cannon Park）。 <查看详情>
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Top 6 新南威尔士州金德拜恩（Jindabyne）
区码(Postcode)：2627 房价中位数独立房：38万澳元 \| 公寓房： 20.3万澳元周租金中位数独立房：450澳元 \| 公寓房：320澳元	金德拜恩是位于澳洲新南威尔士州东南部的小镇，靠近金德拜恩湖（Lake Jindabyne ）。这里是备受欢迎的度假胜地，特别是在冬天，因为靠近几个哥斯高国家公园（Kosciuszko National Park）的滑雪胜地。 <查看详情>
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Top 7 新南威尔士州漫亚纳（Manyana）
区码(Postcode)：2539 房价中位数独立房：39.4万澳元 \| 公寓房： – 周租金中位数独立房： \| 公寓房：-	漫亚纳是位于澳洲新南威尔士州南海岸肖尔黑文（Shoalhaven）的一个小镇，距悉尼市中心大约200公里。2011年拥有人口382人。漫亚纳紧邻奔达隆（Bendalong），这里也是绿岛著名的冲浪胜地。 <查看详情>
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Top 8 昆士兰州埃尔（Ayr）
区码(Postcode)：4807 房价中位数独立房：24.2万澳元 \| 公寓房： 20.1万澳元周租金中位数独立房：280澳元 \| 公寓房：218澳元	埃尔小镇坐落于澳洲昆士兰伯德金郡（Shire of Burdekin），距汤斯维尔（Townsville ）88公里（55英里）。埃尔是伯德金郡每平方公里生产甘蔗最多的地方,阿尔瓦海滩是位于埃尔东部16公里（9.9英里）处以钓鱼和游泳而出名的地区。 <查看详情>
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Top 9 新南威尔士州安纯斯（The Entrance）
区码(Postcode)：2261 房价中位数独立房：41.4万澳元 \| 公寓房：32万澳元周租金中位数独立房：340澳元 \| 公寓房：330澳元	安纯斯是澳洲新南威尔士州中央海岸（Central Coast）地区的中心区域小镇，它是怀昂郡（Wyong Shire）市政区域一部分。作为一个备受喜爱的“双城度假胜地”，该地区目前正经历着北安纯斯新建酒店和居住区重建的快速增长。 <查看详情>
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Top 10 西澳大利亚州黑德兰港（Port Hedland）
区码(Postcode)：6721 房价中位数独立房：81万澳元 \| 公寓房： 51.5万澳元周租金中位数独立房：1425澳元 \| 公寓房：650澳元	黑德兰港是西澳大利亚皮尔巴拉（Pilbara）地区的第二大城市，拥有约14,000人口，德黑兰港拥有自然的深锚港口，同时也是该地区主要的燃料和集装箱港口，被视为内陆铁矿完美的装载地。 <查看详情>
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Top 11 西澳大利亚州南赫德兰（South Hedland）
区码(Postcode)：6722 房价中位数独立房：70万澳元 \| 公寓房：- 周租金中位数独立房：950澳元 \| 公寓房：550澳元	南赫德兰是赫德兰港（Port Hedland）镇的一个郊区，位于西澳大利亚州西北部的皮尔巴拉（Pilbara）地区。通过西北海岸公路（North West Coastal Highway）和大北公路（Great Northern Highway）就可以到达。 <查看详情>
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Top 12 新南威尔士州布罗利（Broulee）
区码(Postcode)：2537 房价中位数独立房：40.7万澳元 \| 公寓房：- 周租金中位数独立房：- \| 公寓房：-	凯恩斯是澳大利亚昆士兰州北部的滨海城市和一个地方行政区域，发展迅速，人口约15.9万。凯恩斯拥有丰富的旅游资源，旅游尤为发达，已成为当地的支柱产业，如今，凯恩斯已经发展成昆士兰州北部主要商业城市。 <查看详情>
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Top 13 塔斯马尼亚州皇后镇（Queenstown）
区码(Postcode)：7467 房价中位数独立房：7万澳元 \| 公寓房： – 周租金中位数独立房：150澳元 \| 公寓房：-	凯恩斯是澳大利亚昆士兰州北部的滨海城市和一个地方行政区域，发展迅速，人口约15.9万。凯恩斯拥有丰富的旅游资源，旅游尤为发达，已成为当地的支柱产业，如今，凯恩斯已经发展成昆士兰州北部主要商业城市。 <查看详情>
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Top 14 昆士兰州宾加劳（Bungalow）
区码(Postcode)：4870 房价中位数独立房：36万澳元 \| 公寓房： 16万澳元周租金中位数独立房：340澳元 \| 公寓房：230澳元	宾加劳是凯恩斯地区（The Cairns Region）的一个小镇。凯恩斯地区是澳大利亚昆士兰州远北地政府的一个区域。该区域被划分为10个部门，每个部门为凯恩斯区域市政局选举一位代表议员。 <查看详情>
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Top 15 昆士兰州三一海滩（Trinity Beach）
区码(Postcode)：4879 房价中位数独立房：47万澳元 \| 公寓房： 24.5万澳元周租金中位数独立房：425澳元 \| 公寓房：300澳元	三一海滩是距离凯恩斯市中心约20千米（10英里）的郊区。三一海滩也是一个绵延于澳大利亚东海岸约一英里的海滩，是大自然冒险活动的理想跳板：白水漂流、划皮艇、热气球、四轮摩托车、骑马、水上摩托艇、蹦极跳、丛林冲浪、跳伞、漂流河等。 <查看详情>
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Top 16 昆士兰州马努达（Manunda）
区码(Postcode)：4870 房价中位数独立房：32.3万澳元 \| 公寓房：23万澳元周租金中位数独立房：328澳元 \| 公寓房：220澳元	马努达位于北昆士兰州，拥有大约5,100人口。在马努达1906套私人住所中，由业主自住的占21%，被他人购买（例如通过贷款购买）的占20%，出租的占54%。 <查看详情>
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Top 17 昆士兰州努萨维尔（Noosaville）
区码(Postcode)：4566 房价中位数独立房：62万澳元 \| 公寓房： 37万澳元周租金中位数独立房：500澳元 \| 公寓房：383澳元	努萨维尔是一个繁荣的社区，其中包括许多度假公寓、公园、自然保护区和购物设施。努萨维尔的托马斯街（Thomas Street）一带正在迅速成为努萨的精品餐饮中心，并且提供各种各样的国际美食。 <查看详情>
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Top 18 塔斯马尼亚罗斯伯里（Rosebery）
区码(Postcode)：7470 房价中位数独立房：5.9万澳元 \| 公寓房： – 周租金中位数独立房：155澳元 \| 公寓房：-	罗斯伯里是在澳大利亚塔斯马尼亚西海岸的一个小镇。位置正处于西海岸范围的北端，背靠黑山（Mount Black），毗邻皮曼湖（Lake Pieman）。它坐落在默奇森高速公路（Murchison Highway），是西海岸市政区的一部分。 <查看详情>
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Top 19 昆士兰州厄尔维尔（Earlville）
区码(Postcode)：4870 房价中位数独立房：35.3万澳元 \| 公寓房： 16.2万澳元周租金中位数独立房：350澳元 \| 公寓房：260澳元	厄尔维尔郊区毗邻凯恩斯市中心。位于厄尔维尔的购物中心Stockland是整个凯恩斯最大的购物中心之一。 <查看详情>
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数字会说话！东京房市为何看涨

安倍经济带来的日元贬值和股价走高的效应开始发酵，大量外资蜂拥而至，使东京都等核心城市成为青年就业的首选。根据日本总务省前不久发布的2014年人口迁移报告显示，日本人口向东京周边集中的趋势进一步加强，东京首都圈移入人口突破10万大关，连续19年呈现入超，人口集中涌入大城市的现象愈发明显。

数字会说话！东京房市为何看涨

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日本总务省今年2月公布的2013年住宅土地统计数据，目前东京的自有住宅率为45.8％，意即有54.2％的民众有租屋需求，另一方面，东京的自有住宅总数为296万户，较五年前增加31万户，也显示居民的购屋意愿上升。再加上安倍政府的汇率、利率双低政策及奥运题材发酵下，带动日本国内外资金流入不动产市场。据日本信义统计，今年1至4月总计成交达221件，已超过2014全年成交总件数的 50%，平均每天成交1.84件，显示国人前往日本置产的热潮更加增温。

人口连续19年入超　东京住屋需求升高

日本信义社长何伟宏表示，据日本官方发布的调查结果，2014年移入东京圈的10.9万人当中，就有约10.3万是处于15岁至29岁的年轻族群，日本总务省解释为‘人口正从全国范围流向经济正在复苏的首都圈’，因为工作机会增加带来了大量的就业人口，使得东京人口密度不断增大，进一步刺激了东京房市的发展。其中位于都心的千代田区、中央区及港区，有超过50%以上的移入人口是自东京都的其他地区流入，人口迁徙情况呈现“全国人口往东京移动、东京都人口往都心移动”的趋势，对于住宅的需求也持续升高。

空置率低、住宅及商办价格持续上扬　东京不动产仍有看涨空间　

何伟宏指出，在预期土地价格可能拉升的情况下，人力及建筑成本的提高也带动房价随之上涨，而其实包括东京、大阪、名古屋三大城市圈的公告地价已连续两年上升。据不动产调查公司最新公布的资料，今年二月份东京都70 平方公尺(约21坪)的中古大楼平均价格为4,004万日圆(约新台币1,081万元)，月增率为1.3%，连续八个月上扬，是近六年以来的新高，然而东京都心的办公大楼闲置率仅5％，却创6年以来新低，都显示东京不动产未来仍有看涨的趋势。

至于持续看好的潜力区，何伟宏认为，都心五区仍是投资热区，而随着东京都的重大建设开展，例如在羽田机场国际航班扩增、磁浮新干线计划推动之下，东京都的南部包括目黑、品川、大田等地未来将更加重要，是东京都极具发展潜力的投资热区。

以日本信义在大田区的全新推案“STATION TWIN TOWERS糀谷”为例，步行至车站仅需1分钟，7分钟车程即可到达品川，至羽田也只要6分钟，地处东京玄关口的极佳位置，一到三房多重格局选择，总价介于3,950万日圆至9,080万日圆(约新台币1,027万至2,360万元)之间；另一个位于品川区的预售屋推案“PREMIST北品川”，位于JR山手线的品川站与大崎站之间，商业活动及生活机能充足，附近还有以赏樱闻名的目黑川及历史名迹御殿山，二至三房格局设计，总价4,930万日圆~ 8,840万日圆(约新台币1,281万至2,298万元)，对客户而言都是资金负担相对较轻且具未来性的购屋选择。

了解当地市场与法令规定　投资置产更安心

另外，不少人担心房屋若在待租阶段，是否会被日本政府加倍征收空屋税？何伟宏指出，日本政府将长期无人居住、缺乏维护、甚至可能倒塌或危害他人的建筑物定义为“特定空屋”，即中国台湾俗称的危楼或废弃屋，为维护居民的生活环境安全并降低这类空屋的数量，因此特别立法取消特定空屋的税费优惠，并非加倍征收空屋税，如果客户购买后作为第二屋或是招租中的空屋，并不在被取消课税优惠的范围。

何伟宏强调，投资海外不动产有必要谨慎评估，根据日本信义深耕东京多年的观察，都心五区有许多中古屋房价已较新成屋阶段时高，房子会折旧，但不表示房价就会下跌，购买前做好功课、找寻值得信赖的房产业者，深入研究当地市场，选择具有地段优势及建材设备的好物件，就能把投资风险降到最低。

亚洲最贵！神秘商人王爽4亿港元买下中国香港半山豪宅

亚洲最贵的豪宅公寓出现了！

据中国香港《南华早报》报道，5月13日，中国香港土地注册处内容显示，一名叫王爽的买家以公司的名义斥资4亿3380万港元(约5596万美元)买下位于半山的一所公寓。目前不清楚他是购房自住还是代表第三方购入。

亚洲最贵！神秘商人王爽4亿港元买下中国香港半山豪宅

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这座复式公寓位于干德道39号的“天汇”45层A室（又名68层），开发商是恒基兆业地产。该栋公寓楼高34层，共66间房屋。据称，王爽以每平方英呎93000港元的价格，买下4664平方英呎的公寓，创下亚洲新高纪录。

公寓内部图

早在2011年，就有一名内地富豪斥资约3.6亿港元购入“天汇”66楼A室，该套房屋建筑面积约5636平方英呎，每平方英呎价高达约63875元，创下当时亚洲住宅每平方英呎最高单价的纪录。

据称，此次售出的这套复式房屋可看得到维多利亚港湾景色，有310平方英呎的平台。这套房屋原本是属于五房五套复式设计，但开发商把它改为了四房四套，下层有两个客房、客厅、餐厅及平台，而上层则设有另外两个客房、书房、起居室和影音设备室。

卧室衣帽间卧室

澎湃新闻查询中国香港土地和公司记录发现，王爽是兆鸿有限公司（Billion Able Corporation）的董事，持新加坡护照，公司注册编号为2211044，注册日期为2015年3月13日，注册申报的地址是一座位于大角咀凯帆轩的一间房屋。有报道称，该房屋由一位内地买家购入。

王爽以公司的名义买下的这栋复式房屋需要缴纳的双辣税高达1.02亿港元，但其中的7000万港元可以由开发商返还。

王爽此次天价购入的这栋公寓是恒基兆业地产所开发的“天汇”项目，该项目自2009年开始就是争议的焦点。在楼层的标号问题上，恒基兆业被指跳过48楼标号，将最顶的两层标记为68和88，王爽的公寓就被包含在其中。

值得注意的是，中国香港自2月开始，买家若购入总价在700万港元以下的住宅楼，房贷按揭不能超过总价的60%，而在此前，这些买家可以靠房贷支付房款的60%至70%。《南华早报》报道称，曾有地产分析师暗示，中国香港金管局收紧住宅的按揭规定，让预算较低的买家难以入市之后，中国香港的住宅销售会继续下跌。

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2015年澳洲租金收益最高地区介绍──昆士兰州马努拉（Manoora）

马努拉是澳大利亚昆士兰州远北凯恩斯市的一个郊区，位於凯恩斯市中心西部。马努拉的商业中心集中在皮斯街（Pease Street），街上可以找到购物中心丶酒馆和连锁式快餐店。在2011年的人口普查中，马努拉拥有人口5,688。

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马努拉是澳大利亚昆士兰州远北凯恩斯市的一个郊区，位於凯恩斯市中心西部马努拉的商业中心集中在皮斯街（Pease Street），街上可以找到购物中心丶酒馆和连锁式快餐店

2015房市走势：

地区：马努拉（Manoora）

邮编： 4870

房型：一房公寓

房价中位数（澳元）： $96,000

周租金（澳元）： $180

收益率：9.75%

揭秘加拿大房屋保险你的房屋理合理吗？

保险在我们的生活中无所不在，开车要买保险，健康要买保险，住房子也要买保险，买了保险才会心安。当然，谁都不想有意外发生，但如果真的发生了的话，投保人当然希望保险公司能给予合理的赔偿。那么，你如何知道保险公司给予的赔偿是否公平、合理?这里就如何评估保险公司的理赔给出一些建议。

揭秘加拿大房屋保险你的房屋理合理吗？

索赔不包括房屋的维护成本

首先要强调的是：保险理赔所得不是横财，这是一个显而易见但经常被忽视的事实。索赔不是一个赚钱的方式，或是翻新房子的途径。保险赔偿也不应该被用来负担房屋日常维修或维护的成本。

事实是，如果你有自己的房子，你必须承担日常维护的费用，有时还包括一些比较昂贵的意外花费。

但是，如果房子出现了意外情况，并且费用会很高，比如地下室积满水，或是大树倒下把房子砸了一个洞，那么我们就要索赔，这也是我们所买的房屋保险包含的赔偿。

确定理赔是否公平

一旦你申请索赔，保险理算员会按规定程序进行调查，计算保险公司为修理房屋意外损害而给出的赔偿金额。

要确定保险公司给出的理赔金额是否公平，首先需要了解索赔是如何处理的。

我们可以看一个例子：Susan的房子因大树倒下砸坏了屋顶，保险公司的理赔金额为14000元，看看这个14000元是如何算出的。

保险理算员估计修理她的屋顶需17153.86元，包括销售税。然而，保险条款的覆盖范围不包括销售税，所以你需要从前述费用中扣除1973.45元。这意味着Susan的最大索赔金额是15180.41元。

但保险只包括了受损屋顶“实际现金价值”(actual cash value，ACV)。实际现金价值是个保险术语，是保险公司所计算的物品的实际价值，因为所有消费型物品都会随使用时间的增长而贬值。

对Susan来说，其房子屋顶的已使用年数、屋顶的期望使用寿命会影响保险的结算金额。在这个案例中，Susan家的房顶的木瓦安装于5年前，并保证25年的使用寿命。因此，基于使用年数和寿命，她的屋顶已经贬值了原价的20%。因此，实际现金价值是12144.33元，即从最大理赔额15180.41元中扣掉20%。

扣除1000元免赔额，这意味着Susan将获得11144.33元赔偿。

当然，如果你是第一次索赔，或是自负部分是递减免赔额(disappearing deductible)，一些保险公司就会放弃免赔额。

索赔的基本要点

从本质上讲，房屋保险是一张“摆脱债务”卡，只有维修成本会给你的财务状况造成灾难性的打击，或者至少使你陷入财务困境，才能使用这张“卡”。这意味着你需要明智地要求索赔。

下面是如何决定何时索赔的一些经验法则：

如果免赔额比修理的成本高，就不要提出索赔。

最大的原因是这只会增加房屋保险费率，而且你最终还得自掏腰包支付修理费，因为你需要先支付自负部分，即免赔额。

比如说，如果你的免赔额是1000元，而修理费是800元，免赔额已经超过了修理费，那么你不但根本无法从保险公司拿到任何赔偿，而且下一年的保费还会上涨。

对于实际上属于房屋正常维修的项目，不要提出索赔。

比如，栅栏已经烂了，如果有大风暴的话就会将它刮走，那么首先要在家庭预算中做好新栅栏的预算。

这里有一个小提示，房屋的维护状况越好，保费越优惠。

确保你的索赔项目真正包含在你所买的保险中。

例如，你可能认为保险条款覆盖了地下室遭受洪水的损失，但事实并非如此。传统的家庭保险不包括洪水造成的损失。为此，你需要购买额外的保险，即所谓的附加项。

当然，如果你的房子处于洪水区，保险公司会拒绝对洪水损失的投保。

从索赔上说，如果对没有投保的项目进行索赔，你是看不到钱的。更糟糕的是，你的索赔已记录在案。索赔的次数越多，保费越高。

不要一而再地索赔

影响房屋保险的基本因素主要有建筑材料、地点和房屋保养状况。但是如果索赔的次数增多，保费也会上涨。

一位业主在10年内索赔两次是很正常的，但是任何两次以上的索赔，就应该敲响警钟了。

Category: Finance News

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