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美国贷款购房 YES OR NO？（上）| 美国

在初期考虑购房投资的资金来源及准备时，全现金交易还是申请部分抵押贷款无疑是不可避免的问题。若购房者本身是喜欢进行多种投资的成熟投资者，那么选择抵押贷款购房将会给予其充裕的现金流来计划其它投资回报率高于银行贷款利息的投资，从而实现资本的最优化利用；若购房者的资金不用来买房就只是单一地存在银行账户收取利息，那么考虑到贷款产生的相关费用，在资金充裕的前提下，或许全现金购房会是较经济的选择。

RealtyTrac自2001年到2014年对美国房地产市场的现金交易/贷款购房的跟踪数据可以看出，在2009年次贷危机之后，越来越多的房地产交易属于“全现金”交易（All-Cash Deals）。这种现象的存在还归因于：

1）随着房地产市场的复苏、美国迎来了“卖家市场”（Seller’s Market），即供小于求的情况下，“全现金”买家竞争力要远高于含贷款计划的买家；

2）越来越多的外国投资者锁定美国房地产市场，往往这些投资者拥有足够的现金购买力；

3）受投资者追捧的“开发商新房交易”（Sponsor Deals）往往由于其完工期的不稳定性、较低的入住比例与大多贷款银行政策的冲突性，导致大量全现金交易的高占比。

美国贷款购房 YES OR NO

有人对于2014年曼哈顿市场的购房成交量进行了专门的调查，综合曼哈顿三类地产形式（共有公寓、合作公寓和独立别墅）计算下来，目前整个曼哈顿市场的“全现金”成交量达45%。若将含有“产权”的两类地产形式（共有公寓和独立别墅）案例挑出，它们的“全现金”成交量都高于贷款购房比例。那么这些数据是否代表着“抵押贷款的流行时代”已经过去？其实并非如此。 

“全现金”交易（All-Cash Deals）

“全现金”交易从合同条款上应理解为不受到“抵押贷款保护”的交易（No Mortgage Contingency）。并非购房只能全部用现金。

“抵押贷款保护”（Mortgage Contingency）

一般要求买卖双方合同签署之后，买方在一定时间内进行贷款申请，若在规定时间内无法得到贷款批准，根据“抵押贷款保护”条例，则有权取消合同。

如果无“抵押贷款保护”，则意味着若在规定时间内买方没有获得贷款审批，仍需要进行合同义务、交割房屋，视其等同为“全现金”交易。因此，上述45%的比例并非完全排除“抵押贷款”购房的形式。

贷款购房优势

  • 减免报税额

根据美国国税局（IRS）最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”（Mortgage）、“房屋净值贷款”（Home Equity Loan)和“信用贷款”（Line of Credit）。只要满足贷款项目是担保性贷款（Secured Debts)和所贷房屋自身条件（Qualified Home) 这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目”（Itemized Deduction）享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额”（Tax Credit）。可以看出，美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。

  • 灵活性

时间的灵活性。在卖方市场的大形势下，有条件的购房者完全可以先进行现金交割，之后，再向银行申请借贷项目；

项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”，上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房，还可以是用作其他投资，如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松，算是值得考虑的选择。（未完待续）

相关内容：美国贷款购房 YES OR NO（下）

（本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写）

 

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美国贷款购房 YES OR NO？(下）

上篇介绍了在美国买房子的两种方式。其中，我详细分析了通过贷款买房的优势。本期，我将讲述通过贷款买房如何顺利交割。

据上篇所述，贷款购房比全现金购房更为安全，然而，即使投资人确定了通过贷款方式购房，在后续的整个交易过程中，仍应注意以下问题才能保证顺利交割：

1、买方律师的前期调查工作

从实际操作上来说，买卖双方在签署合同正式生效之后，银行才会开始进行对贷款人的信用背景调查和所抵押房产的尽职调查。有时候银行贷款审批人员会做出“不予贷款”的决定，往往这些原因可能是因为房产本身不符合银行贷款审批政策。

例如，在银行贷款审批必须符合房利美政策的前提下，所抵押房产涉及重大建筑瑕疵或诉讼纠纷、不符合房利美政策对于入住比例的要求等。如果买方律师的前期尽职调查能够完善且准确地披露这些问题，购房者得以事先退出，那么就能尽量避免之后的被动局面。

2、购房合同中关于“贷款保护”的条款细节

如前文定义，合同是否拥有“贷款保护”条例关系到买方者在未得到贷款审批情况下是否享有自由的合同退出机制。另外，条款针对贷款保护期限也是非常重要的。现在，面向中国购房者的借贷市场，从之前的严格制度、到如今的“中国式”贷款审批模式。不仅许多大银行（如汇丰银行、富国银行和花旗银行）争相开创中国人贷款项目，许多亚洲背景的中小型银行（如华美银行等）也都进行针对中国人的特殊审核流程。虽然，大多中国购房者在美国的信用记录和资料甚少，相关银行采用“国内信用调查”和建立“国内卓越金融账户”方式降低贷款风险。当然，相应的操作下，会使得银行的贷款审批时间较长；因此，合同中所需的“贷款保护期”及相关条款应将这些因素事先考虑在其中。

3、选择“贷款购房”带来的额外费用

纽约州财税局（NYS Department of Taxation and Finance)对于购房贷款征收“贷款抵押税”（Mortgage Tax)。其税率根据州内房地产所在地郡的管辖不同以及贷款额大小来定。

以纽约市的贷款抵押税率为例：

  • 若贷款50万美元以下，税率为贷款的2.05%；
  • 若贷款50万或以上（共有公寓），税率为贷款的2.175%；
  • 若贷款50万或以上（除共有公寓外的其他房型），税率为2.80%，实为一笔不小的金额。

此外，银行处理申请人的贷款也会收取相关的费用，包括贷款申请费、房产估价费、信用调查费、及银行律师费等，根据贷款金额不同，费用在2~3千美金甚至更高。同时，作为银行放款的要求之一，银行硬性要求购房者在交割时购买并在整个贷款期间维持房屋保险，且受保额不能低于贷款金额，这笔开销通常会与地税一起汇总在每月月供中一并交付，从而增加了实际的月供金额，成为投资人不得不考虑的因素。

尽管一部分贷款开支在投资人将来出售房产时可以由会计师处理为买房费用而降低计算“资本收益税”（Capital Gain Tax)所需的纳税基数，但在最初购房时却增加了投资人必须准备的购房资金数。

综上所述，贷款购房涉及的内容庞杂、程序繁琐，投资者务必谨慎，事先咨询有经验的相关律师、会计师和银行贷款人员，以免后面出现意料之外的情况。

相关内容：美国贷款购房 YES OR NO(上）

本文由戴上律师事务所周游律师协助撰写

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公孙律师详解纽约房产和投资法律

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2015年米兰世博会将成为意大利房价上涨的助推剂

 在过去的15年里，意大利是欧洲境内投资房屋最具有保障的国家之一。部分如西班牙、葡萄牙、希腊甚或是美国的房价都出现了剧烈的下滑，下跌幅度甚至达到了40~50%。虽然，意大利两三线城市的房屋需求量较小，在一定程度上房价也出现了15~20%的下滑。但相反地，由于主要地区房屋的供不应求，房价出现了上涨势头。受到金融危机的影响，成交量已经出现了大幅下降，这也意味着建筑业的脚步会有所减缓。

2013年意大利房屋建造数量

来源：Euroconstruct

近月来，经济的逐步地好转肯定了意大利房产买卖市场的复苏。许多美国投资基金已经在意大利投资了数十亿欧元，当然，背后动机自然是多重的。其中最关键的两大原因是：Renzi总理对经济所传达的信心；2015年的米兰世博会给意大利带来的显著收益。

我认为，2015年的世博会能够让意大利房价上升20~30%。

为什么选择投资意大利？

  • 独一无二美景与商业城市
意大利迷人的风光

意大利虽然不属于一个大国，但是其商业城市及坐拥绝美湖海与山峦的绝美旅游景区，给投资者创建了多重机遇，特别是后者。所以我建议，海外投资者在选定投资城市时，需考虑到城市的可持续发展，慎重投资。

  • 适宜生活的环境与人文气息
定居在此的中国投资者被意大利纯净的空气，热情的人民，可口的美食与文艺复兴时的艺术气息所吸引

我常与一些购买了意大利房产并定居在那里的中国投资者交流，他们都被意大利纯净的空气，热情的人民，可口的美食与文艺复兴时的艺术气息所吸引。可以说，意大利的整体风格深受中国人的欣赏与热爱。

  • 高端医疗水平与优质教育质量
许多父母看中意大利大学的高质量教学把孩子送到意大利学习

人们不仅是因为意大利的教育而来到这里，同时也为其高端的医疗水平。许多父母看中意大利大学的高质量教学把孩子送到意大利学习。

  • 永久产权与免税持有
意大利房产不仅享有永久产权更有免税持有与租赁权

最后一个不容忽视的原因就是——意大利的房产不仅享有永久产权，更有与其他国家一样的免税持有与租赁权。

我期待更多的中国投资者来意大利享受午后的咖啡。

相关内容：意大利房市少赚不亏 中期至长期最保值

Andrea Faini专栏全集

Andrea解析意大利房产投资

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现在投资伦敦房产是否万无一失？

房地产行业是历来受众多投资者青睐的规避投资风险的避风港湾，其安全指数甚至超过全球股票、政府债券等其他传统投资方式。英国近几年来经济恢复，就业率上升，房地产行业迅速回升。伦敦，享誉盛名的旅游之都，自然环境优美，社会稳定，并作为英国首都及国际金融中心，房地产行业发展历史悠久，集自然和人文优势为一身，历来备受全世界投资者的青睐。但是投资伦敦房地产是否毫无风险？在此，我将围绕伦敦房产的安全性进行一些分析和讨论。

短期面临价格压力

过去两年伦敦房价迅速上涨。据全英房屋抵押贷款协会进行的房产行业市场调查显示，2014年第二季度之前的12个月里，伦敦房价上升25.8%，但在未来的1年中可能会逐渐下降。英镑汇率上涨可能是房价下降的基本原因。汇率的上涨将会对国内买家还贷产生影响，并将影响国际采购商的英镑购买力。短期内英国房价将会受此影响而呈下降趋势。

短期面临政策风险

投资者和业主们还需要考虑其他因素。房地产行业相关税收政策已确定，并被列入明年的普选议事日程。房产税将对房产市场产生巨大影响，尽管房产税出台新政的可能性极低。地方议会税（家庭财产税）的改革也许是更好的解决之道。除此之外，更加严格的贷款政策或是银行进一步的新措施都将影响内部市场需求。

随着英国经济形势好转，国内需求的增加将弥补国际市场的不足，欧洲贸易伙伴的需求也随之增加，企业利润上升，失业率降低，银行又逐渐开始向外贷款。

长期有稳定的收益

尽管2015年伦敦房价上涨速度将会有所缓和，但从长远来说，伦敦房市发展仍然被普遍看好。人口的增长以及国内经济的发展，导致伦敦房源仍然短缺。长远来看，虽然伦敦房价可能会暂时下降，但仍将缓慢上升。对于许多投资者而言，房产仍然是安全投资首选。

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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拥有一座法国葡萄酒庄园其实很简单

拥有一座法国葡萄酒庄园是很多海外投资者的终极梦想，其原因非常的显而易见。从法国的勃艮第到波尔多葡萄酒产区，酒庄不仅坐落于法国一些最美丽的地区，而且生产着全世界都垂涎欲滴的顶级葡萄酒。置身于悠然的田园风光，品着自制的葡萄酒，成为葡萄酒业漫漫历史长河中的一个小角色，想到这些，怎能不让人又惊又喜。

图片来源：International Living

然而，考虑到运营一个酒庄背后的繁琐工作，即使是最疯狂的葡萄酒爱好者也不得不就是否该逐梦葡萄园而三思。但是不管怎样，都没有放弃的理由。何况现在就有一种方式不仅可以实现法式酒庄梦，甚至吃葡萄都不用自己抬手摘。

葡萄园承租（Fermage）

Fermage, 是一种土地所有者将地产出租给租户（通常是农民或酿酒商）的一种长期农业合同。根据合同，承租人在土地上进行劳作，比如说生产葡萄酒或其它农作物；与此同时，土地所有者能继续在地产上居住。作为回报，土地所有者从租户处收取租金，而租金水平主要基于一项较为精确的评估：每公顷葡萄园的产酒量乘以特定厂区的标准比率基数。

图片来源：International Living

例如，如果庄主拥有一公顷健康的葡萄园，葡萄藤平均树龄够老，能生产罗讷河谷村级AOC (Côte du Rhone Village AOC)的葡萄酒，而葡萄酒年产量估值可能会达到3800升。在2011-2012年，罗讷河谷村级AOC的价格是99.47美元，那么这块地的年租金就相当于3779美元。

根据法国法律，Fermage承租合同期限最短也要9年，且自动续期。但承租人可以通过创立一个25年的一次性租约规避自动续约条款。如此长的合同期自然是有风险的，务必提前咨询经验丰富的律师。

如果不愿意承租，以下法国的3大地区是选购与酿制葡萄酒的最佳选择。

阿基坦大区(Aquitaine Region) 风景如画的梅洛葡萄园

在这个法国西南部的小型葡萄园，可以欣赏美景和品味宁静。巧的是，这个葡萄园还毗邻河口，离法国葡萄酒圣地波尔多地区只有30分钟的路程。虽然面积只有2.77公顷，但这个可爱葡萄园却有着生产优质波尔多AOC( Bordeaux Superieur-AOC)所需的古老藤蔓和100％梅洛葡萄，平均产酒量高达每公顷5000升。

除了优质的葡萄藤，该葡萄园的不动产还包括一座迷人的石屋和额外的2.05公顷可种植土地。石屋有一间卧室，面积为1291平方英尺。

该地区葡萄庄园的售价约20.295万美元（15万欧元左右）。

阳光明媚的南法酒庄 地中海近在咫尺

科比耶尔嶙峋的岩石山丘和深蓝色的天空为这个位于法国南部地中海沿岸的朗格多克鲁西永（Languedoc Roussillon）产区的葡萄园提供了戏剧性的背景。

这里的葡萄园地处卡特里乡村心脏，而卡特里乡村因其丰富的历史和迷人的中世纪城镇及古堡而为众人所知。以传说中固若金汤的中世纪古堡而闻名的卡尔卡松、地中海的原始海滩和比利牛斯山的登山步道，均距此只有一个小时路程。该地区的年日照长达300天，庄主有大把的机会可以享受此地无穷魅力。

此地一占地10公顷葡萄园的一座爬满常春藤的三居室农舍售价大约在50万美元（38万欧元左右）。朗格多尔鲁西永的此类农舍都建有一个巨大的客厅、酒窖及所有必要的酿酒设备。甚至，有的农舍还配有5公顷的有机葡萄藤蔓、额外3公顷土地的可种植权、一个大花园和一块菜地。

未来葡萄酒旅游胜地 潜力无限的多尔多涅葡萄园

凭借温柔的深绿色山丘、古老的森林和风景如画的村庄群，多尔多涅省常被认为是法国最漂亮的乡村。多年来，成千上万的外国人都定居于该省西南地区，其优美的自然风光和宁静环境极具诱惑力。

图片来源：International Living

该地区的葡萄园拥有4.2公顷白葡萄酒AOC葡萄品种，5.6公顷红葡萄酒AOC葡萄品种，及7.8公顷树林和田地。庄园靠近一个有部分设施的小村庄，但距离热闹的贝尔热拉克镇只有45分钟不到的路程，贝尔热拉克镇具备各项服务和设施齐全。庄园普遍售价在73万美元左右（约55万欧元）。

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伦敦金丝雀码头 凤凰涅槃后成最新房产投资热区

伦敦主要金融商业区 国际著名景点

金丝雀码头（Canary Wharf）是英国伦敦主要的金融商业区。它坐落在泰晤士河东岸的Tower Hamlets 区 (post code E14), 距伦敦市中心 1区 (Zone 1) 约5km，距伦敦传统金融区Square Miles约3km。由于拥有全英最高、结构最前卫的建筑，因而成为国际驰名的景点。

图片来源；Tour Series

这里有着多元化的食宿服务，其中包括国际知名酒店：四季酒店（Four Seasons）、万豪酒店（Marriott）等。超现代化的商场——金丝雀码头购物商场(Canary Wharf Shopping Mall) 是购物者的天堂。商场内品牌齐全，从高端品牌Tiffany & Co, Hugo Boss, Jo Malone, Montblanc到 High Street brand 服装连锁店，再到Top Shop, Ted Baker, River Island, Gap, Levis, FCUK, ZARA 等应有竟有，各具特色。在那里，总是可以找到自己喜欢的东西!

图片来源：OAG Architectural Glass

除了让人目不暇接的商店外，Canary Wharf Shopping Mall内还有英国名厨 Jamie Oliver 开设的餐厅 Jamie’s Italian，与伦敦荣获饮食大奖的日本炉端烧餐厅ROKA 等名声响彻英国的餐厅，亦有多不胜数的酒吧食肆、潮流热点和亲切的鸡尾酒酒吧，令人流连忘返。

图片来源：British Airways High Life

此外，该区会定期举办各种活动和展览，还有造诣颇高的公众艺术 Public Art 展示。在这里会发现另一个完全不同的伦敦。文化爱好者可去参观码头区博物馆（Museum in Docklands），了解当地令人神往的历史，或踏上世界最古老却保存完整的「SS Robin」号汽船，感受它那古朴的魅力。

伦敦金丝雀码头 起死回生传奇

金丝雀码头是伦敦都市更新的成功案例。在19世纪初，这里是负担全英国70%的货物进口量的船坞区。由于东区在工业与运输上的重要性，在大战期间遭到德军的密集轰炸，摧毁许多港口、铁路与工厂房舍。

图片来源：英国每日邮报

但随着港口业务式微，工业生产纷纷外移，东伦敦这一区的仓库都被废弃。直到八十年代，伦敦的商业用地不敷应求。

为了解决市中心的过度拥挤，英国政府透过私人开发带动整个码头区的都市改造与更新。以港湾、水岸结构开放空间的都市规划, 改善道路交通条件。

九十年代建成的伦敦地铁新线Jubilee Line & DLR (Dockland Light Rail 轻轨)， 有效连结金丝雀码头和市中心1区 (Zone 1)。

还有泰晤士河上的水上巴士（River Bus），该线路连接伦敦眼码头（London Eye Pier）,西敏寺码头（Westminster Pier）和金丝雀馆码头（Canary Wharf Pier）等伦敦著名地标和文物建筑。让伦敦东区的开发被视为一块提供高水准住宅与金融商业的新大陆, 成功带动当地的经济和商机.

图片来源：Crossrail

将于2018年全线开通的新铁路Crossrail， 金丝雀码头（Canary Wharf）将成为其最大的站点之一。

英国高房价区域之一

图片来源：Foxton

在金丝雀码头的商圈内，精品店琳琅满目，许多国际企业和银行总部也设于此。此区内的 One Canada Square 是目前英国第二高的摩天大楼，这让 Canary Wharf 成为全英国房地产最高价位的区域之一。此区迎合了伦敦市政府都市计划发展上的现代化需求，让伦敦市景观更有特色。

图片来源:Foxton

目前，在金丝雀码头租赁房屋的都是在附近银行工作的职员与年轻的上班一族。对于房屋投资者来说，40万英镑就可以买到实用面积约600平方英尺的1卧公寓。由于该区治安良好，所以出租率高。一般每周租金在400英镑左右，投资回报率约 5%。

图片来源：Savills Reserch

根据国际知名物业顾问公司Savills的调查数据显示，在金丝雀码头Canary Wharf 的金融街附近，购买价值50万英镑的房屋，28%是中国投资者。不少华人买家购买伦敦房产大部分都是为子女教育和将来移民做准备，因此，更是造就了投资金丝雀码头房地产热潮。

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Mikiko畅谈伦敦房产

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德国商业地产的力量——中国乃至全球的投资机遇

德国的房产市场就是一个“童话”。住宅地产市场是一个“不老的传说”；商业地产是一块“吸金石”。由于商业地产的显著吸引力，吸引了全世界资金的大量涌入，使众多海外投资者在此市场的份额有所增长。

近期，商业地产市场在经历了较大幅度的上升后，为投资者奠定了较高水平的总回报率。稳定改善的就业市场以及有限的供给，决定了商业地产未来持续上涨的趋势。而低融资成本，为投资者提供了利用杠杆的机会，可以进一步提高回报率。在总体良好的市场情势下，城市间的对比向我们展示了每个城市市场不同的优势之处。

成交量——稳定上涨 持续上涨

处于最近一波全球经济复苏的浪潮中间，作为整个欧洲大陆的主力军，德国的GDP一直保持稳定上涨。房产市场对于经济的预期较为乐观，而这在商业地产市场上得到了放大。正如下图所示，2013年的市场总成交量较去年上涨了20%，达到了超过300亿欧元的总规模。这超高成交量一部分是由来自亚洲投资者的大规模交易导致的。这显示了，对于德国商业地产的持续升温的投资兴趣。而德国商业地产市场的稳定，安全，高收益，以及价格上涨空间，是其最大的特点。

关于商业地产当中的每个细分市场的交易量，我们收集了不同地产研究机构的分析数据，然后取他们的平均数。或许是由于统计和计量的方法的细微差别，他们的计数也会稍有不同。在对比了每个市场部分的交易量的变化趋势后，我们观察到了每个市场部分的交易量都在稳步上涨，除了零售地产以外。同前一年相比成交量的上涨（办公室36%、零售6%、物流36%、酒店33%）都远远大于经济的成长量（0.4%）。这反映了德国商业地产市场的诸多优势，例如身处稳定的欧洲核心经济体，低利率环境，能够盈利的投资机会。德国商业地产能够很好的满足国际国内投资者的这些投资需求。

在过去的几年中，德国房地产正崛起成为一个稳健的投资市场。美国、英国以及其它经济体，房地产市场被认为是金融和经济危机的始作俑者，并不断积聚终将破灭的价格泡沫，而德国的房地产市场则有所不同。积极的因素是，该市场的投机活动更少，并且目前不存在房地产市场泡沫。造成这一情况的主要原因是低风险的固定利率抵押贷款，并且不存在次贷市场（即把私人抵押贷款发放给信用存疑的借款人）。

在过去的四年里，商业地产交易量不断攀升。大型交易对房地产总交易量起到了巨大的贡献，使国际投资者重新回到了德国市场。预计在2014年，随着资产从无形资产向有形资产转移，同时,利率维持在历史低位，成交量将继续攀升。另外，也有迹象表明价格将会持续上涨。

安全的投资——长期投资收益率高于处于低位的借贷成本

其他正面的因素连同低利率环境，共同成为该市场的优势。德国政府10年公债，一直被当作是欧洲的避险天堂，其价值已经越来越被高估，尤其是今年，其收益率已经降到了历史新低的1.5%。抵押贷款利率直接跟这个债券的收益率绑定。跟办公室、零售、物流以及其他商业地产的收益率相比，融资成本甚至低于平均收益率，更是远远低于优质收益率（prime yield），并且，这个差距在近年来有扩大的趋势。这给商业地产投资者提供了极佳的机会，利用杠杆进一步提高他们的收益率。

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如何降低土地税 减轻澳洲物业的持有成本

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。简单来说，土地税金额是基于土地拥有者在一个州或城市中，名下所持有的土地在未开发前（即还未盖房前的土地价值）计算的价值总和及税率。今天我们就来看一下有哪些方法可以帮助投资者降低土地税。

  • 分散物业投资地点

在不同的州与领地购买物业，很有可能就能降低需要缴纳的土地税金额。土地税与印花税一样，是由各州政府自行征收和管理的，因此，每个州或领地的税率也会有所不同，且是基于土地拥有者在一个州或领地中，名下所持有的土地未开发前的价值总和而计算的。

目前，除去北领地以外，澳大利亚各州和领地政府都有征收土地税。因此，如果买家在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。

举例

如果一位买家在新州购买了3块土地，每块地在未开发前的价值分别为20万澳元，21万澳元和30万澳元（总价值为71万澳元）。那么在2014年，这位买家需要缴纳$4868澳元的土地税。如果相反，这位买家分别在新州、维州和昆州各买一套物业，那么在2014年这位买家就不需要缴纳土地税，因为，其在每个州的物业土地价值都没有超过该州土地税的起征点。

  • 以公寓房取代别墅进行投资

一般公寓房的拥有者不需缴纳土地税。这是因为，同一块土地由该地上所有公寓业主共同所有，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，通常达不到土地税的起征点。

此外，各州政府对于澳大利亚居民的自住房一般都有土地税豁免的优惠政策（需要注意的是，每位居民在同一时间段只能有一套自住房）。因此，买家可以考虑购买土地价值较高的物业作为自住房，省下可观的土地税费。同时在进行物业投资的时候考虑公寓房与别墅的组合投资。而对于海外买家而言，因为没有自住房，可以直接考虑组合投资以降低土地税费。

当然，购买公寓房也会产生其他相应的费用，例如物业管理费。因此买家需要计算这类费用成本，如果物业管理费高于土地税费，那么就值得考虑是否需要转而购买土地投资房了。

  • 用不同名义购买投资物业

通过用不同名义购买投资物业的方式降低可能征收的土地税费。举例来说，相对于买家A名下持有3套物业，买家可以选择以A的名义持有1套物业，其配偶B的名义购买1套物业，以A与B的孩子C的名义购买一套物业以此来避免可能面临的土地税费。此外，ABC家庭也可以通过建立家庭信托基金的方式持有一套物业（会产生其他费用）。

对于买家而言，在考虑如何降低土地税费的同时，也应当考虑自身的收入及税务情况。此外，由于各州对于土地税起征点及税率都有所不同，因此，在投资初期阶段（例如买家名下有1-2套物业的时候），对于买家并未产生太大的影响，而当投资者名下的物业越来越多的时候，可能就会收到一笔很大的政府账单。因此，买家很有必要事先了解土地税的征收规定。我们也建议买家及投资者在投资初期就做好相应的长远规划，以备万全。

扬泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产

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泰国芭提雅：世界级的旅游度假胜地 出奇亲民的房产价格

Emily:芭提雅，不仅是世界热门海滨城市之一，更是投资房产的宝地。在这里，投资者可以获得丰厚的投资回报。

泰国，除首都曼谷外，游客和房地产买家最喜欢的地方就是芭提雅——一个迅速成为世界最热门游玩地的海滨度假城市。

世界最热门海滨度假城市

2013年芭提雅游客人数共900万人，创下历史新高，其中包括160万中国游客。当地旅游管理局预计，到2015年，每年将有200多万中国游客，届时中国将成为芭提雅最大的海外旅游市场。

为确保芭提雅成为真正的世界级度假城市，当地政府不断地在城市基础设施建设上注入大笔投资。如今，芭提雅正在为泰国2015年加入东盟经济共同体做准备，逐渐转变为东南亚的里维埃拉。除了快速扩张乌塔保国际机场外，2020年，在曼谷和芭提雅间将会有一条新建的高速铁路，把两地的行程从90分钟缩短至仅30分钟，使在芭提雅和曼谷两地间通勤成为可能，让越来越多在曼谷工作的泰国人选择迁居到这座房价便宜、生活质量高的旅游城市去。这不仅促进了芭提雅的发展，还方便了海外游客。

房价亲民 市场需求稳定

2008年以来，尽管芭提雅物价一直不断上升，但房价却出奇地亲民，中心城区的房价一般在140万泰铢起（26万人民币）。

芭提雅：世界最热门海滨城市之一

市区外，春武里省（Chonburi province）正渐渐成为东南亚重要的工业中心。大量的外企工厂利用当地东盟经济共同体的中心地位，把工厂建造在这里。而许多公司的高管则选择在芭提雅定居，这就保证了芭提雅房产出租和转售市场的稳定需求。这些需求不仅来自于世界各地，同样也来自泰国曼谷的中产阶级。对他们来说芭提雅是理想的周末休闲地，可以暂别首都的喧嚣和拥堵。

投资回报丰厚 退休生活理想地

芭提雅房产投资回报率已达到10%，有时，甚至可以保证房租的收入。而购买黄金地段期房的买家，在建设期间每年可获15~20%的利润。如此惊人的资本回报，毫无疑问会持续下去。 这里也是投资退休住宅的理想地。泰国针对50岁以上的人可签发特殊的退休签证，所以越来越多的人正卖掉国内住宅迁居到芭提雅。寒冷的冬天和昂贵的生活成本很快将变成记忆，在这里，每个月1万人民币就可以享受超级舒适的生活。芭提雅的医疗设施达到世界一流水平,对那些举家迁居的人来说，这里还有一流的国际学校。

总之，无论是为了获得在其他国家无法拥有的高回报，抑或仅仅是想在这个热带天堂为全家买一处度假住所，芭提雅永远是理想之选。而正是因为这些优势，也使芭提雅房产市场成为全球最为繁荣的城市之一。

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Emily 解析泰国房产投资

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非加拿大居民能在多伦多置业吗？

加拿大的领土面积达998万平方公里，为全球面积第二大国家，是全球最富裕、经济最发达的国家之一。以国际汇率计算，加拿大的人均国内生产总值在全世界排名第十一，在人类发展指数也是排名第十一。它在教育、政府的透明度、自由度、生活质量及经济自由的国际排名都名列前茅。这让世界各地的人们向往来到这里寻找发展机遇，旅游、移民、投资在不知不觉都成了这片土地上的热词。

随着越来越多的人们将眼光投向加拿大，安大略省内的多伦多作为加拿大的著名城市一直以来也备受大家关注，多伦多房产市场更是吸引着不少热衷于“买房”的中国人。对于不了解加拿大的人们来说，想要在多伦多投资地产他们有着不少困惑，首当其冲的问题就是“非加拿大居民可以在多伦多买房吗？

对于这个问题，如果只用单纯一个字“能”来解答势必不完整，今天我将详细介绍非加拿大居民（非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非永久居民，以及来加拿大进行商务访问的游客）在多伦多买房的相关规定以及注意事项。

根据加拿大联邦政府《公民法》，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。在安大略省，《外国侨民房地产法》给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。

  • 非加拿大居民在加拿大投资房产的贷款事宜:

贷款买房非常普遍，非加拿大居民想要在多伦多贷款买房也不难，但有几点需要注意:

第一，您要在加拿大开设银行账户用以每月还款。

如今许多加拿大商业银行已在国内开设分行或者办事处，但在国内开设的账户并不能直接用来使用，需要在加拿大境内激活才可以用于支付。

第二，加拿大对于个人信用记录非常看重，信用污点很容易导致按揭贷款不批的后果。总之，即使没有信用记录也不能拥有不良信用记录。因此无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

但许多非加拿大居民会问：我从来没去过加拿大没有信用记录是否还能贷款？答案是肯定的，但您要做好首付、定金相对较高的思想准备，因为无收入的非加拿大居民申请贷款时，可批下来的贷款额度大约要低于房价的65%，留学生买房面临的状况也基本如此。而对于拥有良好信用记录、持有工作签证并拥有稳定收入的工作签证持有者，贷款额度最高可达90%。

非加拿大居民在加拿大买房，可以申请到银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样，利率大都在3%左右。但对于贷款具体额度与利率加拿大各大商业银行给出的标准不尽相同，想要获得最优的按揭贷款，需要花时间进行比较。

第三，非加拿大居民如有必要也可以在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授权书》，用以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人（购买楼花除外）。授权委托书需要完成规定的表格，在两个见证人的见证下签字，并且需要律师或其他Notary Public 的公证，具体有关POA的规定需要咨询专业律师。

与此同时，还要找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，一般而言，这些银行对于贷款要求更为苛刻，条件也相对更多。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA。

第四，注意定金及首付这两笔较大金额的付款能够顺利交付，确保资金流充裕，海外电汇付款也要提前咨询电汇所需天数等相关信息。签好协议但未在规定时间内交付定金或首付会引发一系列不必要的麻烦，甚至会被告上法庭。

  • 加拿大居民在加拿大（多伦多）投资房地产的税务事宜：

非加拿大居民与居民都没有购买房屋数量的限制，并且面对的购房税务问题也基本相同。但对于房屋增值的部分，非居民在出售房产时要根据规定交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书（ Clearance Certificate ），以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25% 的金额作为保证金。在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，并将余款退还给卖家。在最终的Closing以后的 30 天之内，如果仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清增值税款，那么律师会将您的保证金会上交国税局，再由卖家报税时自行结清。

此外非居民在Closing之前转让楼花时，律师也会事先扣留上述保证金，以保证非居民会交清增值税款。

  • 非居民如何投资加拿大（多伦多）房产

如今互联网和交通的发展，促进了各国之间的交流，也使得更多的投资人能够更近距离的接触海外房产市场，在加拿大投资房产的方法也不局限于一种。加拿大买房基本可以分为六个步骤：

其实，非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂。简单的说，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外，与本地居民置业并无大异。

经纪江晓清专栏全集：

江晓清解析加拿大房产投资

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