Category: wiki-Investment

購房所需要支付的印花稅和交易費用，在買賣雙方簽署的銷售和購買協議（Sales and Purchase Agreement, SPA）中均有包括。

• 印花稅

物業價值（單位：林吉特）	稅率
10萬以下	1%
10-50萬	2%
50-100萬	3%
100萬以上	4%

鑒於目前外國人只能購買價值100萬林吉特以上的物業，印花稅需要繳納4%（以房產價值計）；如果該門檻明年能下降到60萬，那麼買房人還能節省1%的印花稅。

• 法律費用

物業價值（單位：林吉特）	收費比率
15萬以下	1%
15-100萬	0.7%
100-300萬	0.5%
500-750萬	0.4%
750萬以上	協商擬定，但不高於0.4%

• 房產中介費

物業價值（單位：林吉特）	收費比率
50萬以下	2.75%
50萬以上	2%

馬來西亞的房產中介費受該國估價師、評估價師和房地產經紀人委員會（LLPEH）的監管，費用可以由買方或者賣方支付，最高可享受7折，但每宗不得低於1000林吉特。

交易費用彙總
項目	稅率/收費比率	支付方
印花稅	1%-3%	買方
律師/法律費用	0.4%-1%	買方
房產中介佣金	2%-2.75%	買方或賣方（賣方居多）
其他雜費/工本費	180林吉特左右	買方
買方總費用	1.5%-5.1%
賣方總費用	3.4%-7.85%

如果在持有房產一段時間後選擇出售，那麼可能面臨資本收益稅（Real Estate Profit Gain Tax, RPGT），稅率取決於持有房地產的時間長度和業主的身份。

	公民/ PR持有者：	非公民：
< 3年:	30%	30%
< 4年:	20%	30%
< 5年:	15%	30%
> 5年	0%	5%

 

文字：Leanne Wang

外國人在馬來西亞買房可以申請貸款，而且近年來馬來西亞試圖吸引外籍投資者，外國人獲得房貸也更加容易了。一般銀行會提供到70%-80%的貸款額。但總的來說，如果投資者在馬來西亞工作或是參加了MM2H計劃，獲得貸款的幾率會更高，貸款成數也會更高。

外國人申請銀行貸款的方法和當地人差不多，最主要的差別是外國人需要提出更多能證明他們在馬來西亞的住所或工作的文件。一般建議在馬來西亞有分行的國際銀行，例如彙豐銀行、大華銀行或者渣打銀行。在和選定銀行預約會面前，申請人需要准備好如下材料（以匯豐銀行為例）：

1. 護照或其他有效證件副本
2. 過去3個月的工資單
3. 最新的納稅申報表、EA表格或公積金報表（最多回溯到12個月）
4. 如剛被公司聘用且已工作超過3個月，需要提供聘任書或由公司所發的工資確認函
5. 由房地產開發商所提供的買賣同意書/押金或預約收據/信
6. 土地業權副本（如有）
7. 假如無法提出任何薪資單或EA表格的話，可以提交這6個月的銀行結單
8. 個體經營者需要提交商業注冊文件、這6個月的銀行結單、最新的財務報表和其他能證明工資的文件

當地銀行審核買房人的申請貸款時會考慮以下因素：

1. 買房人的收入和年齡
2. 房地產的價值
3. 房地產的所在地（馬來西亞有13個州和三個直轄區）
4. 是否是MM2H或馬來西亞工作簽證持有者
5. 金融背景調查

申請需要至少5個工作日，如批准，銀行會發給申請人一封貸款建議書（offer），內容包括：貸款金額、還款期限（通常最多35年）、處理貸款申請的相關費用、利率以及與跟分期付款相關的資料。當申請人決定接受貸款建議書後，銀行的律師會准備借款合同，這份文件通常會在10個工作天內完成。

最後，土地局會批准土地的轉交，接著銀行會放款給賣家，如果土地或建築還在建蓋中，那貸款就會根據進度發出。

 

文字：Leanne Wang

外國人不僅可以在馬來西亞買房，而且相比其他國家，所受到的限制相對較少。

簡單來說，除了馬來人或土著保留地上所建的房產和總價低於100萬林吉特（169萬人民幣）的物業（這個門檻在2020年有望降低至60萬林吉特），外國人可以購買任何物業。

馬來西亞房產產權類型

1. 永久產權：產權屬永久性（業主的土地和房屋利益是永久的）。外國人可以買。
2. 有期產權 ：一般為99年的產權（也有30年、60年和999年的情況），土地使用權由州政府掌有，在規定期限內，土地可以轉讓、買賣。當有效期屆滿時，土地使用權連同地上房產無償歸政府所有；當期限即將滿期時，土地使用者有權向州政府申請續用，並向其繳付所需費用。外國人可以買。
3. 馬來人或土著保留產權：土地屬馬來人或土著所擁有。外國人不可以買。

對於那些想在馬來西亞購買物業作為第二寓所、度假屋，甚至想在當地定居退休養老的人來說，可以考慮申請馬來西亞第二家園計劃（MM2H），以獲得長期居留簽證，實現自由進出。

 

文字：Leanne Wang

對於長線投資者來說，在多重利好支持下，目前可以說是投資馬來西亞房地產市場一個不錯的時機。

2019年馬來西亞房地產市場復蘇的主要驅動因素之一是該國政府在年初推出的“居者有其屋計劃”（Home Ownership Campaign）。這項由房屋及地方政府部（KPKT）和大馬房地產發展商公會（REHDA）聯合推出的計劃旨在使得國人有能力置業，同時幫助發展商消化庫存。

對於置業者來說，通過計劃可以在買房時獲得至少10%的折扣，同時各項印花稅得到減免。在2019年年初剛推出的時候該政策擬在1月31日起至6月30日實施，後來延期到19年年年底。

值得注意的是，HOC計劃只提供給馬來西亞人，外國人未能受惠。

鑒於該計劃已經在19年上半年見效，市場人士預計該計劃的延期將在19年余下的時間預期可進一步推動當地房產的銷售，也為發展商提供了消化滯銷房產的機會。

“居者有其屋”（HOC）計劃之四大優惠：

• 計劃期間，向馬來西亞房地產發展商會（REHDA）注冊的發展商推出的房屋計劃，可以獲得至少10% 的折扣。
• 購買介於 30萬至100萬林吉特之間的房屋，豁免支付買賣合約印花稅（Sales And Purchase Agreement Stamp Duty）
• 購買30萬至250萬林吉特之間的住宅，可享有貸款合約印花稅全免（Loan Contract Stamp Duty），原本的印花稅率為5%。
• 購買 30萬至250萬林吉特之間的住宅時，首100萬林吉特地契轉讓印花稅全免 （Memorandum of transfer (MOT) Stamp Duty），而100萬1至250萬林吉特的印花稅則從4%減少為3%。

在推出了面向本地人的“居者有其屋”計劃之後，最近馬來西亞又試圖通過吸引外國買家來進一步推動該國樓市的復蘇。其瞄准的目標為富裕的中國大陸居民，以及擁有快速通道居留簽證的中國香港居民。

據媒體報告，該國政府提出把海外買家購買住宅的價格門檻從100萬林吉特（合169萬元人民幣）下調至60萬林吉特（合101萬元人民幣）。這項政策將從2020年1月起開始實施，為期12個月。

居外IQI的首席執行官卡西夫·安薩裡（Kashif Ansari）在接受媒體采訪時說：“新的價格門檻使之前被排除在外的4000套公寓被劃入了可出售物業的範圍，購房者的選擇余地因此而擴大了。”

華裔在馬來西亞人口中占五分之一，中國內地和香港的投資者已經成為當地規模最大的住宅買家群體。這一新政的推出有望進一步刺激這一群體的購房需求。

早在2002年，馬來西亞政府就推出了“我的第二家園計劃（MM2H）”，旨在讓符合特定條件的外籍人士獲得多次入境社交簽證（有效期限為10年並可以更新），以便長期居留在馬來西亞。

申請我的第二家園計劃（MM2H）的好處：

• 這項計劃允許申請者攜帶配偶，父母（60歲以上）及孩子（年齡21歲以下，未婚）。
• 馬來西亞公民的外籍配偶和外籍人士在其工作簽證期滿後，可以申請此計劃以在馬來西亞退休生活。
• 第二家園申請者可以直接投資房地產，甚至獲得永久地契的地產，無需經過FIC外國人投資審查管理委員會的批准。出售房地產免征增值稅。

 

文字：Leanne Wang

現在海外人士在新加坡投資或購買房產的人越來越多，因此在房產稅收的徵收方面，也有了相對應的調整。在新加坡購買房產，在所有繳納的稅費當中，印花稅就是其中之一，在2018年的時候，新加坡政府對於新加坡房產印花稅進行了一定的調整。最開始在新加坡購買房產，印花稅的標準是按照3%來進行徵收的，但是現在要分新加坡居民和非居民。

海外人士在新加坡進行房產購買，他的印花稅稅率是按照13%來進行相應徵收的，如果你是新加坡的居民，你的第1套房產所繳納的房產印花稅是按照3%的比例來進行的，如果有第2套房產，那麼就是按照6%的稅率來進行的。當然基本的情況是如此，因為每一套房產的價值存在一定的差異，所以在徵收稅收的時候，還要參考房產的價值，價值不一樣，比例也不一樣。

對於新加坡當地居民人士來說，固定情況下的印花稅率可能是3%，如果房產的價值非常的高，那麼很有可能會上調1%的度，印花稅會漲到4%。新加坡的印花稅它主要是針對不動產轉讓，股票和股份轉讓以及抵押的法律文書所徵收的稅項。在新加坡買賣贈送出租轉讓或者是按揭不動產，都需要繳納印花稅，主要分為買方印花稅，賣方印花稅和買方額外印花稅等。

房產的印花稅大部分都是根據房產的價值來實行的，一般都是0~16%左右，通常情況下都是遞增稅率。在新加坡購買住房是需要繳納賣方額外印花稅的，當地居民和非居民在購買房產的時候，所繳納的印花稅都是不一樣的，一般海外投資人是所繳納的印花稅，要比當地人是多上10%左右。

【國 名】 越南社會主義共和國（The Socialist Republic of Viet Nam）。

【面 積】 329556平方公裡。

【人 口】 9620萬（2019年4月），有54個民族，京族占總人口85.3%，岱依族、傣族、芒族、華人、儂族人口均超過50萬。主要語言為越南語（官方語言、通用語言、主要民族語言）。主要宗教：佛教、天主教、和好教與高台教。

【首 都】 河內（Ha Noi），面積3340平方公裡，人口756萬人（2015年）。夏季平均氣溫28.9℃，冬季平均氣溫18.9℃。

【國家元首】 國家主席阮富仲（Nguyen Phu Trong），2018年10月當選。

【簡 況】 位於中南半島東部，北與中國接壤，西與老撾、柬埔寨交界，東面和南面臨南海。海岸線長3260多公裡。地處北回歸線以南，屬熱帶季風氣候，高溫多雨。年平均氣溫24℃左右。年平均降雨量為1500～2000毫米。北方分春、夏、秋、冬四季。南方雨旱兩季分明，大部分地區5～10月為雨季，11月至次年4月為旱季。

公元968年成為獨立的封建國家。1884年淪為法國保護國。1945年9月2日宣布獨立，成立越南民主共和國。同年9月法國再次入侵越南，越南進行了艱苦的抗法戰爭。1954年7月，關於恢復印度支那和平的日內瓦協定簽署，越南北方獲得解放，南方仍由法國（後成立由美國扶植的南越政權）統治。1961年起越南開始進行抗美救國戰爭，1973年1月越美在巴黎簽訂關於在越南結束戰爭、恢復和平的協定，美軍開始從南方撤走。1975年5月南方全部解放，1976年4月選出統一的國會，7月宣布全國統一，定國名為越南社會主義共和國。

【行政區劃】 全國劃分為58個省和5個直轄市。

【經 濟】 越南系發展中國家。1986年開始實行革新開放。1996年越共八大提出要大力推進國家工業化、現代化。2001年越共九大確定建立社會主義定向的市場經濟體制，並確定了三大經濟戰略重點，即以工業化和現代化為中心，發展多種經濟成分、發揮國有經濟主導地位，建立市場經濟的配套管理體制。2006年越共十大提出發揮全民族力量，全面推進革新事業，使越南早日擺脫欠發達狀況。2016年越共十二大通過了《2016～2020年經濟社會發展戰略》，提出2016～2020年經濟年均增速達到6.5%-7%，至2020年，人均GDP增至3200-3500美元。

革新開放以來，越南經濟保持較快增長，經濟總量不斷擴大，三產結構趨向協調，對外開放水平不斷提高，基本形成了以國有經濟為主導、多種經濟成分共同發展的格局。

主要經濟數據如下：

• 國內生產總值：2448億美元。
• 人均國內生產總值：2587美元。
• 國內生產總值增長率：7.08%。
• 貨幣名稱：越南盾。（Dong）。
• 彙率：1美元≈23300越盾（2019年5月）。
• 消費品價格上漲指數：3.54%（2018年）

【旅游業】 越南旅游資源豐富，下龍灣等多處風景名勝被聯合國教科文組織列為世界自然和文化遺產。近年來旅游業增長迅速，經濟效益顯著。2018年接待國外游客約1550萬人次，比上年增長19.9%。主要客源國（地區）為中國、韓國、日本、美國、台灣地區、馬來西亞、澳大利亞、泰國、法國。主要旅游景點有：河內市的還劍湖、胡志明陵墓、文廟、巴亭廣場；胡志明市的統一宮、芽龍港口、蓮潭公園、古芝地道和廣寧省的下龍灣等。

【教 育】 目前越南已形成包括幼兒教育、初等教育、中等教育、高等教育、師範教育、職業教育及成人教育在內的教育體系。普通教育學制為12年，分為三個階段：第一階段為5年小學，第二階段為4年初中，第三階段為3年高中。2000年越南宣布已基本實現普及小學義務教育目標。2001年開始普及九年義務教育。全國共有376所高等院校。著名高校有河內國家大學、胡志明市國家大學、順化大學、峴港大學等。

【人民生活】 2018年，越南居民生活穩定，城市居民的生活水平有所提高。全國貧困戶和貧困地區的數量繼續減少。2018年失業率為2%。

投資越南房產的八大優勢

1、法規利好

越南於2015年7月1日修正了《住房法》正式開放房產市場，給予外國人公平投資的環境。隨後外國人在越南擁有了更多的購買、持有及出租房產的權利。 所有已經獲得簽證的外國人都能在越南境內購置房產（包括公寓和別墅），且該房產應屬於商品房開發項目。該規定並未限制每個外國人購買房屋的數量，但卻限制了每幢樓中外國人購買的房產不得超過30%，且在一個特別行政區內外國人購買的別墅總數不得超過250套。

2、人口紅利

龐大的人口紅利推動城市化，未來房地產升值潛力巨大，越南之所以經濟發展這麼快，另外一個重要因素，就是它龐大的人口紅利。越南目前人口已超過9600萬人，預測到2055年將會達到1.13 億人。其中60%人口集中在年輕的勞動人群約30歲左右，巨大的人口紅利將會不斷刺激越南房產的持續發展。

3、經濟增長

2025年，越南經濟將位居世界“二十強”，2017年越南房地產業吸引外資516.7億美元，2017年全年其房地產市場所吸引的外資排名外商直接投資（FDI）的第三位，占越南吸引外資資金總額的8.5%。

4、旅游業蓬勃發展

旅游業是越南發展速度最快，也是最有潛力的一個產業。有著2000公裡的熱帶海岸線，越南的海濱城市逐漸成為了國內外游客的旅游勝地。2016年上半年，由於新開通了越南旅游城市（如芽莊、峴港和富國島）的直飛中國和其他國家的航班，國際上來越南的旅游人數同比增長了21%，其中中國游客增長了47%。

5、高收入階級崛起

年收入超過20,000美元的富裕越南家庭人數預計將從2016年的25萬人增加到2020年的53萬人，也就是說在未來5年內將有28萬家庭將從中產階級當中脫穎而出，變身成為一群有著購買力的人群。值得注意的是，富裕階層的擴張超過了中產階級。年收入在9,000至20,000美元之間的中等收入家庭的數量預計將同期從300萬增加到500萬。

6、價格競爭

越南房地產市場對外開放以來，越來越多的外國人在將越南與亞洲其他國家進行比較時有著向越南投資的趨勢以利用相對有競爭力的價格。胡志明市中心的新房價平均為5,500至6,500美元/平方米，相當於台灣平均價值的25％，只占香港價格的一個小比例。在新加坡中心區的頂層公寓價格高達數千萬美元。與該地區其他國家相比，胡志明市豪華公寓的價格對外國投資者而言仍然非常具有競爭力。

7、稅費優勢

美國、澳大利亞、新加坡、英國等諸多國家征收房產稅，這無疑是一筆不小的潛在成本，而越南的買家只需支付10％的增值稅和一次性支付2％的維修費。

8、租金收益率

隨著越南的開放程度不斷提高、經濟不斷發展，外企投資逐年增加，外企職工、城市高級白領、來胡志明市旅游人員等對房地產市場的需求量也隨之攀升，胡志明市的出租率常年穩定在90%左右，且房租回報率高達7%，位居東南亞第一。中國上海租金回報率僅為3.3%，新加坡4.1%，泰國僅為5.13%，胡志明市租金回報率高達7.8%。且越南連續三年租金收益率高達8%以上，較高達14%。