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2017年，馬來西亞被《福布斯》評選為“外國人退休最佳國家”之一。在那裡，您可以享受高品質的生活，特別是在檳城等比吉隆坡更放松的地方；房價也是遠遠低於澳大利亞、新加坡、中國香港和大陸等地。

在本文，居外將為您介紹在檳城購買房產時需要了解的基本知識。

檳城外籍人士房地產投資最低限額

馬來西亞政府已經采取了一系列保護措施，以避免外國人在該國購買大量房產。

外國人需要為房產支付最低限額的資金，而具體的限額大小取決於您購買房產的地點。

與馬來西亞其他地區相比，檳城的門檻較高。

這座島嶼一直是外國買家的熱門去處。然而，您現在要支付300萬令吉或以上（約495萬元人民幣）的巨款才能在當地購買有地住宅物業。

如果您想購買島上的一套共管公寓，則其價格下限為100萬令吉（約165元人民幣）。

然而威斯利省（Seberang Perai）大陸正變得越來越受歡迎，您也可以選擇支付較少的現金在此地置業。

您需要支付至少100萬令吉的資金來購買有地住宅，而購買一套共管公寓至少要花50萬令吉（約82.5元人民幣）。

如果您想尋找“更廉價”的物業，那威斯利省大陸可能是一個理想去處。

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我應該在檳城的哪些地段購房？

檳島是全世界最美麗的地方之一，而大多數外國人和外籍人士都傾向於購買位於檳島北部的房產。

如果您決定在檳島居住，則首府喬治鎮及其他多個地區可以為您提供高品質的生活。

我們一起來看看檳島上那些深受外國人士青睞的熱門置業地區吧。

峇都丁宜（Batu Ferringhi）

峇都丁宜是備受外國游客或退休人士歡迎的目的地。

從高端餐飲到低成本飯食，從戶外活動到其他想和您暢飲美酒的外國人，您可以在這裡找到您所需要的一切。

有些人認為喬治鎮有些許擁擠和吵鬧。

峇都丁宜經常被描述為一個更為閑適、懶散的地方。如果您想找一個更利於放松的地點，那您不一定會把這視為一個缺點。

檳島很小，從峇都丁宜駕車前往喬治鎮所耗費的時間不超過20分鐘。

只需支付100萬令吉的最低投資，您就可以在一座公寓大樓中找到一套適合您的體面公寓。

事實上，許多三臥室共管公寓的起售價都達到了40萬令吉。

Ferringhi Residence 2豪華度假式公寓項目，坐落在檳城最著名的濱海度假區峇都丁宜海灘附近，距離檳城首府喬治市僅12公裡。占地約9.95英畝，其中1/3地段將會充作綠化休閑區，預期將於2020年竣工。該項目坐享 180 度無邊海景，明媚風光盡收眼底。
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喬治鎮（George Town）

聯合國教科文組織將喬治鎮列入了世界遺產，這並不稀奇。

喬治鎮擁有古老的殖民歷史，豐富的當地文化和多處景點，您很難不愛上這個地方。

大量本地和國外醫療游客會來這裡接受物美價廉的醫療服務，而他們所需要支付的診金只相當於國內診金的一小部分（沒錯，在這裡您可以花大約25美元補一顆牙齒）。

喬治鎮是一個容易有事情“發生”的地點，許多外國交換生會在此通宵聚會。

喬治鎮之所以成為聯合國教科文組織的世界遺產，是因為當地政府設法保留了眾多舊商店和聯排別墅。

外國人有時會購買商鋪或聯排別墅而非公寓，而這並不是什麼罕見的事。

相比香港、新加坡等亞洲地區，這裡的物業價格相對低廉。

在喬治鎮，您可以輕易地找到一套售價僅為150萬令吉的三臥室公寓。

巴特沃斯大陸（Butterworth）

巴特沃斯是威斯利省（檳城大陸區域的名稱）的主要城市之一，但它經常被人們忽視。

巴特沃斯的人口相當少，大約為7萬人。然而，隨著島上物業價格逐漸上漲，人們已經開始在這裡尋找投資機會。

這裡的絕大多數人口是中國人。在吉隆坡，土著人的數量略多於中國人，但兩者幾乎相等。

在這裡置業的一大好處是：與島上相比，這裡的房產要便宜得多。

此外，共管公寓和單元公寓的最低投資限額較低。在這裡，有地住宅的限額比島上同類住宅低1/3。

您可以在一棟公寓樓內找到一套起價為50萬令吉的三臥二浴公寓。

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來源：Asia Property HQ
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

房地產投資絕對不是短期的行動。我們大多數人都理解房地產投資游戲的基本規則。然而，在滿載而歸之前，我們需要等待多長時間呢？

專家們估計，投資者至少要等待五年時間才能從房地產投資中獲得可觀的資本收益，而具體的時間長度取決於投資的地點。在房地產投資發展得較為成熟的區域，投資者所耗費的時間也比較短。

為了更清晰地說明房地產投資積累財富的過程，讓我們來看看過去17年中，第一太平戴維斯收集的2001至2017年馬來西亞巴生谷（Klang Valley）特定地區的房地產交易數據，觀察一下平均房價的增長情況。

為了正確全面地進行觀察，我們需要先思考一個問題：如果您於2001年以15萬令吉的價格在雪蘭莪州的蒲種（Puchong, Selangor）購買了一棟單層聯排住宅，經過10年或15年後，資本收益有多少？ 

數據顯示，如果您於2010年出售該房屋，其平均價格可能會達到23.75萬令吉，這意味著資本增值的幅度接近40%。

到2017年，這類住宅的平均售價已飆升至51.25萬令吉。因此，如果前年（2017年）售出同一套房子，您將獲得約241%的資本增長！

另一個例子是吉隆坡泗岩沫區（Segambut）的雙層聯排住宅。從第一太平戴維斯的數據來看——2001年，盛蘭園（Taman Sri Sinar）和泗岩沫區英達花園（Taman Segabut Indah）的雙層聯排住宅平均成交價為17.85萬令吉，但2017年的平均成交價攀升至57.15萬令吉，資本增值率為220%。

在過去的17年裡，吉隆坡孟沙區（Bangsar）公寓的價值提高了94%至167%。例如，2001年，孟沙區（斯裡柏那卡（Sri Penaga）、卡斯卡迪恩（Cascadium）和提佛裡別墅公寓（Tivoli Villa））的平均公寓交易額為366333令吉，在2017年上漲了167%左右，達到將近98萬令吉。

第一太平戴維斯馬來西亞公司總經理達圖克·保羅·孔（Datuk Paul Khong）表示，隨著土地資源變得越來越稀缺，人口也不斷增長，房價將繼續上漲。因此，大多數人將房地產投資視為對衝通貨膨脹風險的一種理想方案。

“然而，需要注意的是，進行房地產投資時應該在合理的地點選擇合適類型的房地產，因為房地產投資失敗的案例也很多，”孔警告說。

雖然購置房產的入門成本相當可觀，但在馬來西亞進行房地產投資也有不少好處：房地產價格不會像股票市場或其他高回報投資工具那樣劇烈波動，而且對於業主來說，其風險相當低。

年平均投資回報率約為8%

馬來西亞房地產經紀人協會（MIEA）主席林本平（Lim Boon Ping）認為，購買房地產是積累財富的最佳方式，因為投資者可以從租金和資本增值中獲得回報。

林主席表示，巴生谷的房地產每年可帶來大約3%的租金回報，每年至少有5%的資本增值，其投資回報率約為8%。就保持財富價值而言，與回報率為3%至4%的定期存款等其他低風險財富積累工具相比，物業是更為理想的選擇。

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然而，MIP房地產公司的資深談判代表弗裡曼·吳（Freeman Woo）指出，目前某些類型的房地產在市場上供過於求，這可能會給二級市場的價格增長帶來壓力。然而，他也認為，土地短缺和人口增長將為房地產價格的長期增長提供基本動力。

“與其他發展中國家一樣，馬來西亞現在正處於‘強勁生產’階段。在這個階段，供應過剩是正常的，但是隨著人口的增加，市場將會吸收供應，從而推高價格，”吳解釋道。

孔觀察到，在過去的20年裡，巴生谷的住宅物業價格一直在攀升，而且每一次到達低谷之後都會強力反彈。

“房地產投資的平均復合年增長率（CAGR）為7%至10%，並被視為是一種良好的對衝工具。

“從長期來看，有地住宅物業的表現略優於高層住宅物業，”他指出。

第一太平戴維斯馬來西亞公司整理了若干個巴生谷已完工住宅區的年度交易數據，並跟蹤其2001年至2017年的房價走勢後發現，在資本增長方面，蕉賴（Cheras）、孟沙、蒲種、吉隆坡市中心（KLCC）和滿家樂（Mont’Kiara）地區的表現最為突出。

我們來看看這些地區的具體情況吧。

孟沙——長盛不衰的高端住宅區

孟沙是一個距離吉隆坡市中心僅5公裡遠的富裕社區，這裡的住宅非常搶手，因為它可提供完備的設施，極大的便利性，還有強烈的社區意識。

這個老城區的住宅類型包括聯排住宅、平房、公寓和高檔公寓。

第一太平戴維斯的數據顯示，2001年，孟沙單層聯排住宅的平均價格為37.5萬令吉，2010年增至63.5萬令吉，2017年增至127萬令吉，資本增值率高達239%。

2001年，孟沙單層聯排住宅的平均售價約為62萬令吉，而2010年的平均售價超過了100萬令吉，2017年又達到了165萬令吉，漲幅為166%。

MIP物業公司的吳代表指出，孟沙外籍人士和當地居民融合良好，這使它成為了一個獨特的社區，並實現了餐飲、零售和娛樂方面的多樣性。例如，雖然幸運花園商店（Lucky Garden shops ）吸引了更多的當地人，但特拉維路地區的零售和餐飲產品種類更豐富，對當地人和外籍人士都具有較大的吸引力。

“社區內不同文化和元素的良好融合使孟沙對購房者產生了一定的吸引力。此外，土地稀缺，人口增長和商業活動也對孟沙房地產的價格增長起到了支持作用，”他說道。

第一太平戴維斯的孔先生指出，雖然孟沙的房地產價格遠遠超過了人們所說的可負擔價格，但這裡的住房需求仍然居高不下。

“例如，靠近主干道的一棟單層聯排住宅的價格已經超過了120萬令吉，而且仍在不斷升高。此外，特拉塞克路（Jalan Terasek）的老舊雙層聯排住宅的售價約為170萬令吉，”孔透露。

他提醒那些有意向的買家另外留出75萬到100萬令吉的資金用於翻新，因為孟沙區大多數有地住宅都相當陳舊，可能需要進行翻新和改建以滿足現代生活需求。

吉隆坡市中心和滿家樂區正在等待下一波漲勢

有地物業的價值以土地的價值為依托，因為土地是全世界上最具價值，數量也最有限的資源之一。然而，高層住宅物業，尤其是位於吉隆坡市中心和滿家樂等黃金地段的項目也具有相當高的投資價值。

如第一太平戴維斯的數據所示，2001年，吉隆坡市中心區域公寓（如科林斯人（Corinthian）、馬克服務公寓（Marc Service Residence）、公園景觀服務公寓（Park View Service Apartment）和斯托諾公園（Stonor Park））的平均售價為50萬令吉。隨後，其交易價格於2008年超過了100萬令吉，2017年達到112萬令吉，相當於資本增值了123%。

對於滿家樂區，2017年的平均交易價格約為80萬令吉，而2001年為411667令吉，資本增值率超過94%。

馬來西亞房地產經紀人協會的林先生說，吉隆坡市中心、滿家樂和孟沙是房地產發展得較為成熟的地區。目前，人們普遍認為這些地區的房價處於高位，但他認為，這些地區是主要的商業中心，因此價格上漲趨勢仍將持續下去。

MIP物業公司的吳代表指出，自2013年達到峰值以來，吉隆坡市中心和滿家樂區的住宅物業價格已經下跌。二級市場的非地產住宅價格增長也有所放緩，為現金充裕的投資者提供了投資機會。

然而，對於那些希望實現投資價值的業主來說，由於二級市場的住宅售價下降，近期並不是理想的時機。

“滿家樂區和吉隆坡市中心都具有強大的優勢，這些優勢可以支持未來的價格增長和需求。例如，滿家樂區擁有豐富的社區，便利設施和國際學校選擇，因此許多外籍人士決定在此安家落戶，這裡的房產也十分受歡迎，”吳說。

“吉隆坡是馬來西亞的首都，因此其市中心絕對是外國人在馬來西亞暫居或定居時首先考慮的地點。此外，土地短缺也是另一項支持價格增長的因素，”他說道。

第一太平戴維斯的孔先生表示，這兩個地區的許多舊公寓采用了規模較大的建築（面積超過2000平方英尺，銷售價格超過150萬令吉），並因此出現了供應短缺的問題。此後，新公寓的規模縮小，而這些新物業在過去幾年內的表現相當不錯。

蕉賴——綜合開發項目的新動力

蕉賴是巴生谷最大、最古老的居住區之一。這裡已經發展得十分成熟，而社區成員大多為企業主和自住業主。

總的來說，蕉賴的有地住宅價格一直保持著穩定的增長。2001年，蕉賴一棟單層住宅的平均售價約為15.1萬令吉；2010年，這類住宅的平均價格攀升至22.5萬令吉，隨後又於2017年飆升至40.3萬令吉——資本増值將近185%。

而雙層聯排住宅在2017年的平均成交價為593333令吉，但在2001年，這類物業的平均成交價僅為199333令吉，這相當於資本增值幅度達到了198%。

第一太平戴維斯的孔先生指出，由於蕉賴鄰近吉隆坡市中心，該地區對購房者和企業主都具有較強的吸引力。

“克可靈路（Jalan Cochrane）和蕉賴路（Jalan Cheras）沿線的較新重建區物業以分層住宅為主，而蕉賴的舊區（蕉賴休閑購物中心一帶）則是較為成熟的有地住宅區，那裡零散地建著一些分層的商業和工業建築，”孔說。

附近有一些重要的多用途商業開發項目，如宜家小鎮購物中心（Ikea MyTown Shopping Centre）、雙威偉樂廣場（Sunway Velocity Mall）和億科蕉賴購物中心（EkoCheras Mall）。這些項目，以及設施健全的馬魯裡花園永旺廣場（Aeon Taman Maluri）和蕉賴休閑購物中心，將成為該地區未來發展的催化

我們都知道，在海外購買房產，大部分國家都會徵收一定的房產稅，每個國家徵收房產稅的方式方法都是不一樣的。日本在世界上面受關注的程度還是比較高的，每年前往日本旅遊的遊客都很多，同時在日本投資或購買房地產的人士也在不斷的進行增加。日本和歐洲國家一樣，購買房產之後需要繳納一定的房產稅，那日本房產稅怎麼徵收的呢？大多數情況下。

日本的不動產稅一般都分為兩種，第1種是固定的資產稅，還有一種是城市規劃稅。日本的土地都是私有製的，通常情況下你購買之後是可以世世代代進行傳承下去的，當然，傳承下去的一代都是需要繳納資產稅的。當下日本固定資產稅的稅收標準，比率為1.4%，它比城市規劃稅的稅率高上0.3%。不過在進行時，具體收取還是要根據房產的具體位置來判斷。

土地房屋的課稅也是需要進行收納的，不過他們都是根據房屋市場價值的估算進行徵收的。日本把這種稅收統稱為適當的時價。日本房產一般都三年進行一次基礎的評估，評估就作為房產稅收的基準年度。該年度的基準價格就是他的年度價值，除非發生重大變化，才會進行重新估算。日本的固定資產稅其實說是1.4%的稅收比率，但在計算時還是比較複雜的。

日本的房產稅徵收其實還是有一定的規則的，通常房產稅徵收的標準一般都是從價從租這兩種情況。從價的話一般都是根據房產產值來進行計算，然後再減去10~30%的餘值。另一個的話一般都是以房產的租金收入為主來進行計算，所以具體的要看實際的情況。

在日本購房也是需要交納房產稅的，那在日本購買房產交哪些稅費呢？通常在日本購房所繳納的相關稅費，一般都包括以下這幾種情況。有購入不動產所交的稅費，到政府部門登記所繳納的登記稅，印花稅，遺產稅和贈與稅，還有固定資產稅等。這些稅費都是在日本購買房產時所必須要交的，並且他們的稅率都是不一樣的，要根據不同的稅率來計算。

在日本購買的房產，他屬於是不動產，那麼你所交納的稅費比率一般都是4%，通常都是根據固定資產的交易價格一次性進行繳納的，自用住房最低也在3%。登記稅一般都是在政府部門一次性繳納，所以你去繳納登記稅的時候，一定要把相關的資金準備好。印花稅和登記稅也是一樣的，要一次性繳納清楚。遺產稅和贈與稅，一般他們的稅率最高可以達到55%。

55%也是根據子女或者是繼承者他們所獲得的資產來進行計算的，一般所繼承的資產越多，那麼他們的稅率比例就會越高。固定資產每年都需要繳納，按照1.4%的比率來進行計算的。不過在進行計算的時候，需要知道土地的價值和房產的價值。這些估價一般都是三年做一次，所以一定要清楚的了解。後一個就是個人所得稅和居民稅，情況不一樣，繳的稅率也不一樣。

通常情況下，如果你的不動產沒滿5年，那麼你所繳納的個人所得稅和居民稅分別是30%與9%。如果超過了5年的話，那麼他們分別繳納的稅率分別是15%和5%。上面的這些稅率一般都是你在日本購買房產之後必須所交納的相關稅費，也就是我們統稱的房產稅。

據2018年第23期“全球金融中心指數”（GFCI）報告發布，倫敦再次蟬聯全球金融中心榜首。全球金融中心指數（GFCI）是領域內發布的最具權威的數據，這一指數的發布，旋即引起一股來英投資熱潮。眾所周知，亞太地區的投資者一直熱衷於前往英國投資，看中的就是無論從商業投資環境、基礎設施，還是人力資源、法律法規等方面，倫敦都無可挑剔的世界第一的商業核心地位。與此同時，目前英國的脫歐局勢尚不明朗，在短期內造成的持續彙率波動，反而是海外買家最好的投資窗口。

但是投資者們往往又有所保留，遲遲不敢下手，因為對於想在英國投資置業的買家來說，最令人頭疼的是他們沒有長期居住在本地的生活經驗，對這個城市並不是很了解，不能夠及時獲取一手的信息。

｜如何判斷一個項目是否值得投資？

實地考察？視頻看房？還是聽朋友或者中介轉述的信息？

這些方法都有各自的優劣，但如果征求一個房產經濟學家的意見，他會告訴你：分析一個項目是否值得投資，主要看這幾點——房產市場的供求關系，城市建築申請周期，以及最重要的一點，項目距離城市CBD的距離。CBD就是一座城市的門戶區域，是人才、信息、資金的聚集地。門戶區域的資產一定是壟斷且稀缺的，但又是最具有發展潛力的。因此，CBD的房價和租金往往都是最高的。

倫敦共有五大商務中心，最大的就是City of London，也就是我們常說的倫敦金融城。倫敦金融城占地面積只有小小的一平方英裡，但卻是整個英國經濟，甚至是世界金融業的心髒。這裡容納了世界頂尖的國際保險市場、最古老的證券交易所與黃金市場；名列世界500強的企業，75％都在金融城內設立了分公司。每天，全球41%的外彙交易量都在倫敦進行，日均交易量達2.5萬億美元，是華爾街的兩倍。

這麼小小的一塊地方如何能聚集如此多的人力、物力、財力？

它的歷史可以上溯到古羅馬時期。公元四世紀，古羅馬人來到泰晤士河畔，從現在英國議會大廈附近的淺水區登陸，建起堅固的城牆，圍出了從聖保羅大教堂到倫敦塔之間的一平方英裡，因此在這一平方英裡的基礎上建起的金融城也獲別名“The Square Mile”。到了中世紀，威斯敏斯特區還只是個郊區的小村落，而金融城所在地卻已擔負了國際商業和貿易的重任。近代以來，倫敦政治和文化中心西遷，金融城的經濟中心地位卻始終未變。

深厚的歷史傳統與經驗，良好的基礎設施，強力的科技支持，以及面向全球的人力資源，彙聚出金融城獨特的力量，使得無論是居住於此的居民，還是被吸引前來的投資者都對這片區域產生了強烈的自豪感與歸屬感。

那麼每天在金融城裡工作生活的人口構成是什麼樣的呢？

2018年官方數據顯示，金融城共有51.3萬人在這裡工作，占倫敦10%的雇佣比例。而在勞動力組成裡，63% 為男性，75%為25-49歲青壯年人口（英國整體青壯年的雇佣比例僅僅為40%）。在地域劃分上，59%來自英國，18% 來自歐盟，23%來自其他海外國家。

倫敦金融城政府 同時幾乎世界上所有語種的各類人才都能在這裡找到，諸如精算師、國際律師、高級財務分析師這樣的尖端人才，可以隨時為企業或個人提供服務。

｜金融城周邊房屋銷售與租賃市場

做為如此龐大的國際精英群體聚集之地，金融城周邊房屋銷售與租賃市場的情況如何呢？

我們可以來看看一些數據，進行分析。相較於其他的周邊地區，倫敦金融城房價的中位數一直是最高的。倫敦平均房價只有不到50萬英鎊，而金融城的房價在2018年已突破了80萬英鎊大關，且漲幅節節攀高；與此同時，倫敦金融城這個黃金地段，房屋的供應量極其稀缺，轉手率很低。 

此外，根據英國房產評估署的數據顯示，這裡的租金比倫敦平均租金高出17.5%，金融城的一居室公寓租金每月可租2297英鎊，兩居室公寓高達2817英鎊，且供不應求，空租率極低。這裡租金年收益率漲幅飛快，2018一年就實現了17%的增長，是一區內租金收益率最高的區域。

倫敦首要CBD——金融城（City of London）的新建項目並不多，主要原因之一在於，住宅項目的興建批准在金融城黃金地段裡並不占優勢。盡管如此，只要是CBD裡的項目就可以“閉著眼睛”投嗎？也不盡然。有些新建公寓和周圍建築距離太近，過於緊湊的排列造成了空間的局促感，居住體驗較為壓抑，性價比也非最高。綜合來看，在金融城中找一個舒適的生活區域並非易事。

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投資建議

結合以上投資回報的數據，相信即使不是房屋投資專家，也能一眼看出在金融城附近的房屋極具投資價值，無論是從市場供需關系，租金收益還是房屋本身的升值空間來看，金融城的樓盤都有著極為可觀的前景。

我們再來分析一下，占據倫敦工作人口高達10%的行業精英們喜歡住什麼樣的房子呢？

｜金融城精英們的住房要求

01 距離金融城近，節省通勤時間

金融、法律和投資咨詢等行業的工作強度一般較高，如果自己的住宅在金融城的步行範圍之內，能節省通勤時間的時間，換取更多的私人生活時間，自然是最為理想的了。

02 周邊生活的便利程度

如果下樓就是高檔有機超市，每天能夠吃到健康新鮮的蔬果，生活品質將得到極大的提升。另外，倫敦道路狹窄擁擠，而公共交通系統又十分發達，導致英國人不喜歡開車。因此選擇住在離地鐵站、火車站等方便市內外出行的地方，也是租住房屋時相當重要的考量因素。

03 餐飲娛樂豐富

金融城周邊有London Bridge, Liverpool Street, Shoreditch，以及St. Katharine’s Dock等生活社區。其中最宜居，最有生活氣息的就是著名的聖凱瑟琳碼頭（St. Katharine’s Dock）了。她一面背靠城市核心，一面綠植水域環繞，還是倫敦市中心唯一的豪華游艇停靠港灣。

04 房屋品質高

金融城內雖不乏有歷史的私家老宅，但經過幾十上百年的多次翻修，難以保證房屋內部良好的居住品質，因此住戶都傾向選擇品質更佳的新房。新房有什麼好處呢？首先，無論是從戶型設計，還是內飾材料等方面，新房都更為優化合理。其次，新房的維護成本低，安全性能好。再者，新房自帶的物業設施完善，健身房、車庫等一應俱全。所以從住客的角度來考慮，一個高品質的新房一定是優於二手房的。除此之外，住房的景觀也是值得考量的重要因素。一套擁有大露台和一流景觀的住宅，在市場上的估價範圍要高出很多。

05 周邊的配套設施