Lifestyle GLOBAL – Page 502

日本房价历史走势

在日本数十年的经济奇迹之后，经历了漫长的缓慢攀升之后，在泡沫经济狂热的八十年代后期，价格爆长了。在接下来的十年间，价格跌破了80％以上，在2002年触及低位。由于2002 – 2003年的低点，价格稳步上涨，我们并没有处在一个舒适的增长期。来了解下日本房价历史走势。

泡沫时期（1982年至1990年）

在20世纪80年代的资产泡沫期间，日本各地的房地产价格上涨了六至七倍。日本的经济模式，通常被称为“日本公司”似乎是不可战胜的。日本企业在全球范围内以现金投机购买房地产和企业资产。在日本国内，低利率和宽松的货币政策助长了强劲的经济和股价高企。在1985年的广场协议之后，日元在不到一年的时间里从约240日元升值到120日元左右。对此，日本央行于1987年将利率从5.5％下调至2.5％。在经济实力大幅放松的情况下，货币政策的大幅放松引发了房地产交易和股价高涨。中谷根首相政府将火上加油，将公司税率从42％降至30％，并将最高边际所得税率从70％降至40％。当时据说东京皇宫的价值超过了加州所有的房地产的价值。据报道，4丁目的土地每平方米的交易价格为9000万日元（当时为75万美元）。

泡沫破灭

随着资产价格达到极端水平，政府试图减缓日益膨胀的泡沫，推出导致泡沫破裂的政策。

1990年，财政部对房地产贷款总额（Soryo-kisei）进行了限制，导致信贷的可用性急剧下降。其他政府限制导致需要买家向当地政府办公室申请100平方米以上的土地交易。这些限制使价格上涨停滞不前。日本银行也在1990年把利率调高至6％的高峰。

日经平均指数在1989年12月达到38,915日元的历史新高。在接下来的九个月里，它坠毁至2万以下。随着资产价格下跌，金融机构遭遇不良贷款。土地价格反应缓慢，但最终开始下降，并在未来十年继续下滑。到了1995年，日本银行已经大幅度地扭转了货币政策，将利率降低到以前难以想象的0.50％，竭尽全力阻止经济和资产价格下滑。

迷你泡泡（2002年至2008年）

新千年开始了，日本的经济和资产价格也没有恢复。在绝望的迹象中，日本央行进一步下调至0.1％，并开始以量化宽松（QE）的形式出现极端的货币政策。大约在这个时候，J-Reit市场开始了，新上市的投资信托引发了房地产市场的一系列活动。在新的十年初期，有数万亿日元的房地产证券化交易完成，导致房地产价格出现小型“基金热潮”。这些投资信托把注意力集中在主要城市的资产上，东京中部部分地区的价格比2002年的低点上涨了70％到100％，但整体市场持续疲软。

迷你泡泡破灭

到2006年，泡沫似乎又一次开始了，所以财政部又再次限制投资房地产贷款。随着2008年美国次级贷款丑闻爆发，2008年“雷曼冲击”达到高潮，全球金融市场处于中心舞台。由于证券化无追索借贷市场不复存在，外国投资者从日本房地产市场消失。

东京的房地产价格再次下滑，但并没有回到2002年的低点。到2010年，房价稳定在低于50％的水平。

目前的市场定位

即使在“3·11”的东日本大地震之后，日本的土地价格也从地震前的基本没有变化，到了2014年，即使在现在也显示出看涨的复苏趋势。自2002 – 2003年的低点以来，到2013年，土地价格上涨了20％。

2014年3月，整个东京府共售出3,994套二手房，较前月大幅上涨20.6％，同比上涨4.3％。东京大都会地区共出售1,983套公寓，比2014年2月上涨20.9％，同比上涨6.1％。

根据2013年高盛资产管理（Goldman Sachs Asset Management）调查显示，在接受调查的人士中，有超过20％的人认为日本2013年的增长率最高，这与2012年同期进行的调查相比，接受调查的人认为日本的增长最快。高盛在2013年进行的另一项调查显示，最富有的日本消费者正从储蓄和债券转向股票和房地产投资。根据2014年亚太房地产新兴趋势报告，2014年，东京是最理想的投资地点。这是2013年的第13位和2012年的第16位。

了解了日本房价历史走势，而随着日本房地产市场的看涨趋势以及更多东京都会区内最现代化的防震标准建造的新建筑，现在是参与投资日本和东京房地产的好时机。

英国住宅多少钱

近年来，英国经济快速前行很重要的原因之一是英国房产市场的火爆趋势。当前，虽然商业地产市场在诸多政治和宏观经济不确定性环境下保持了韧性，但是住宅地产市场却开始呈现出增长疲态。到底现在的英国住宅多少钱呢？

房屋价格波动在伦敦地区最为明显。伦敦最新一个月的房价增幅度仅为0.1%。虽然肯辛顿和切尔西区、威斯敏斯特区等核心地区房价开始略微回升，但是其他地区房价下滑的态势明显。

尽管当前住宅地产市场开始出现疲软，但是市场整体崩盘可能性不大。多数开发商认为，住宅地产的总体环境仍然稳健。其中，经济增长基础稳定，就业率在不断提升，住房抵押贷款利率仍然处于历史低位。

对于未来走势，英国皇家测量师学会认为，随着未来英国政治局势的稳定和脱欧前景的明朗，英国房地产市场价格或将再次迎来快速增长的趋势。2018年房产销售很可能迎来新的高度。从长期来看，市场看好脱欧之后的英国房市，未来5年内年均价格增幅将达到3.5%左右。

不过，政治局势逐步稳定对于住宅市场的改善可能将受到居民消费能力的制约。调查显示，多数消费者仍预期中位房价上涨速度将快于薪资升速。在经历了数年房租和房价上涨之后，大多数的首次购房者已经面临资金不足的问题。未来薪资与房价增速之间差距的扩大或将进一步打击英国民众购房的心态。

加拿大住宅多少钱

加拿大住宅多少钱才是居民可负担范围内呢？按加拿大传统标准，住房成本控制在家庭税前收入的3倍以内，才被称为可负担住房。目前圣约翰、哈利法克斯、魁北克市、渥太华、温尼伯、萨卡斯通和埃德蒙顿等城市，住房成本基本在可控范围内。那么加拿大最贵最便宜的住宅房源又在哪里呢？

多温两地住房最难负担

数据显示，今年10月多伦多二手房平均交易价格是家庭收入中位数的9.3倍，两年前这一数字为8.2倍。温哥华当月这一数字是12.7倍，两年前是11.2倍。这两座城市的另一大共同点是，过去几年内房屋交易量虽一直多有波动，但房价坚挺，涨幅一直远超收入上涨速度。

哪些城市房价最便宜？

第一个级别是住房成本较便宜的城市，代表城市有新布省的圣约翰，10月平均房价仅16万8,575元（加元，下同），仅为家庭收入的2.1倍。然后是哈利法克斯、里贾纳和萨卡斯通，当月平均房价不到30万元，纽省的圣约翰斯房价30万元出头，这些城市房价基本是家庭收入的3倍左右。

第二类是住房成本和收入相比较具担负力的城市，代表城市为渥太华，10月当地平均房价为36.92万，家庭平均收入10.71万元，仅次于卡尔加里。

第三类是住房成本具一定担负力的城市，如卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯和蒙特利尔。这些城市的房价与收入比基本在3.5～4倍，还不算太糟。其中，渥太华和卡尔加里，以高收入和住房较具担负力最为突出。

澳大利亚住宅

澳洲的房屋主要有house，townhouse，apartment，unit和studio等几种类型，几种住房形式中apartment是比较好的，然后是townhouse，unit和studio，最后是house。这是从整体上来说的，当然并不排除比apartment还要豪华的house也是存在的。但是大多数情况下还是apartment的居住条件最好。下面来看一下澳大利亚住宅种类的详细介绍。

apartment就是国内常见的公寓房，至少在3层以上，每个楼有一个或多个单元，每个单元有一个楼道，一般apartment都有电梯，每个单元每层有一户或多户。大部分的apartment的单元门都是有防盗设施的，需要刷卡进入。

unit是单元房，可以说是比较矮的apartment，一般是1层或者2层，3层的就比较少了。一般没有电梯，有单元门，但是没有刷卡系统。

studio翻译过来是工作室，对于住房来说跟旅馆的房间类似，但是要多一个厨房，一般厨房和客厅还有卧室是一体的，有一个独立的房间是卫生间。层数不一定。有高层的也有矮的。

townhouse是联排别墅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。townhouse一般是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅，建筑面积一般是每户150至250平方米，每户独门独院，拥有一个”有天有地”的很小的院落，大都为50平方米左右，有的达到近100平方米。每户设有1至2个车位，有的还有地下室。

特色新加坡住宅

新加坡正逐步迈向国际大都会，城市风貌也变得越来越精彩。林立的建筑中，有越来越多追求设计感的作品，在实用之余也运用美学，让建筑外观散发不一样的视觉魅力。然而，也不是最近十年新一代的建筑才有耀眼之处，一些几十年的特色新加坡住宅也同样有着非凡特色。今天就来介绍一下珍珠苑“马蹄铁”。

珍珠苑：珍珠苑马蹄铁形的外观不为标新立异，而是从空间设计上做到让272户单位都能前后通风。

位于欧南园（Outram Park）并处在半山腰的珍珠苑（Pearl Bank Apartments），建于1976年，虽已有40年历史，至今仍受建筑爱好者追捧，民众也为它请命，希望当局永久保留这栋富有特色的楼宇。这栋旧楼可说是住宅设计中的一个时代典范，几十年来对新加坡和东南亚的住宅设计深具影响。

珍珠苑由新加坡雅科本（Archurban）建筑规划设计公司创办人、现已过古稀之年的陈青松所设计。这座建筑有38层楼，达113米，建成后一度是本区域最高的住宅建筑，也是人口最为密集的私人住宅项目。其形若马蹄铁的楼身设计更是前卫，在当时被认为是穿越时空的创作。

马蹄铁形的外观不为标新立异，而是从空间设计上做到让272户单位都能前后通风。此外，每一层楼有八个单位和八架电梯，以及共用的走廊与露天楼梯，让住户在享有隐私的同时，也有进行互动的社区空间。

美国一套房子多少钱

美国的房价大体上跟国内的格局是差不多的。那么美国一套房子多少钱呢？其实美国也是城市越大经济越好的地方房价越贵，同城市地段靠中心的地方价格越贵。市区比郊区贵，郊区比远郊贵，远郊比偏僻农村价格贵。美国人少地多，人均有效占地面积高于中国，房子分布广，在郊区还有农村也有不少房源，并且大多都是二层左右的房子。

但是有很多的中国人会误解认为在美国买房，养房的成本会非常之高，原因是他们在报刊或杂志上接收到的各种不同信息，以讹传讹让大众认为美国的房子买得起养不起，其实不然，只要你买得起，就同样会养得起。

严格说来，在美国买房，真正的持有成本只有房产税。

房产税在美国各个州各个地区都不同，一般在1%-3%之间，加州是 1%-2%。新开发的房产项目，地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约三十万美金，它每年的房产税在3000美元到6000美元之间。

在美国买房，在贷款时计算你是否能够负担这个房子，他们会把房屋的地产税以及社区费用都先计算在内。一般的概念，你的房屋上的开销包括贷款，水电费、社区费等等加在一起，不应超过你薪水的三分之一，在房价最高时也不应该超过二分之一。如果你的薪水是每月6000美元，那你付房屋的贷款和地产税合起来应该在2000-2500美元之间是比较合理的。如此你拥有房屋就不会像房奴，你可以合理安排收入支出，轻松支付其它生活上的需要。

美国二手房投资好还是新房投资好

在许多美国房产交易平台上面可以看到，大部分的房源都是一些二手房的信息。一般的情况下，从投资回报率的角度分析，美国二手房投资一定比新房投资回报高。

1.投入的时间成本不同
从时间成本上分析，选择投资新房可能更为简单省事，而二手房往往需要投资者充分了解市场并和卖家讨价还价。但是二手房在交易后很快就可以居住或者出租，新房在交完定金后则需要等待项目的完工才可以入住。

2.议价空间不同

新房是没有议价空间的，只能够在固定的价格上选择不同的装修和内饰风格。但是房88除了返还客户高达1.5%的购房款外，还曾经帮助客户争取到了$10,000美元的装修减免费用。但是，房屋的基本价格是不能够改变的。
在美国购买二手房是有一定的议价空间的，因为每个房子所在的地区、周边资源、新旧程度等都是不一定的，我们可以根据这些原因和卖家讨价还价。

3.房产税不同
新房和二手房的房产税率在同一地区都是一样的，但是由于房产税最后缴纳的金额是房产税乘以房价计算出来的，所以在相同条件下二手房的房产税缴纳金额会比同类型的新房低一些。

4.占地面积不同
市面上大多的新建房屋都是康斗或者公寓，这些房屋房主所拥有的土地产权面积一般非常小。并且根据房88的最新报告分析，随着房价的上涨，同样购房款能够买到的房子已经越来越小。同样的价格，二手房能够买到的房屋土地面积明显大于新房，但是低于往年的同期水平。

美国二手房均价

美国二手房均价是根据不同的区域来进行划分的。例如说选择进入到纽约(房市)境内进行购买房产，二手房的交易基本价格达到了800,000美元左右，但是如果选择进入到华盛顿之中进行购买房产，房产进行交易的平均价格则是达到了200,000至300,000美元。

因此从这里则是可以看到的是，当前影响美国购买房产时所需要耗费资金的原因，在于该地区的经济发展能力，而不是该地区的政治地位。除此之外，不同地区之间居民对于房产的需求量关系，也将影响二手房进行交易的价格。同时影响的因素也是相对较大的。

因为二手房数量处于在一定的范围之内，因此如果具备越多的消费人群进入到美国的二手房市场之中进行购买房产，将会导致二手房能够进行交易的数量大幅度的缩减，进而则将导致剩余的房产处于一种被竞争的状态，房产进行销售的价格将会有所上升体现。

而根据最近几年美国境内房产交易价格的波动状况则是可以看到的是，整体上二手房的交易价格呈现出的上升的形式体现，居民选择进入到美国境内购买二手房所需要耗费的资金正在持续的上升，但是这相应的体现出了购买二手房之后居民所面临的风险相对有所降低，因为当前在美国境内购买的二手房价格的上升带来房产增值利益。所以说美国二手房房价上升也有好处。

美国纽约置业

在世界之都纽约购买房产是很多人的梦想。掌握更多的美国纽约置业知识不仅会使你在购房过程中少走弯路，而且也会对购买房产的大致开销有个足够的心理准备，从而进行自我判断是否买房时机已经成熟。

1. 外国人是否可在纽约及美国其它地区买房？

在美国，外国人可以购买房地产。纽约房地产的有相当一部分是被外国人或者外国公司买去的。有些类型的房产比如合作公寓 (Co-op) 或者有一些特殊房产要求买家出示在美国的纳税申报，对于那些不在美国交税的外国人来说购买这类房产就极其困难，甚至没有可能购买。

2. 首付一般为多少？

按照常规，首付为成交价的20%（外国人一般为40%）。少于20%，贷款机构很可能会要求贷款者购买贷款保险。对于中低收入的首次购房者，政府也有一些首付补助计划来减轻购房者支付首付的负担。此外，政府也提供低首付的贷款担保项目，比如美国联邦住房管理局提供的 FHA 贷款项目，会在很大程度上减轻购房者的首付压力。

3. 成交时的费用有哪些？

成交费是买卖双方在房产的买卖交易过程中所产生的额外费用。在纽约，成交费可占房产购买价格的1-8%。买方费用包括法律和注册费，还有州税及市税，这些费用需要在成交之前或者成交时支付。因此，在准备买房时一定要考虑到这些潜在的费用以及买房的首付。这些费用的详细介绍如下：

a. 对于房地产买卖，纽约州和纽约市都会收取房地产交易税，这种税一般由卖方来承担，但如果是从地产开发商那里购买新建楼盘就需要由买方支付房产交易税。再有一种情况就是如果房市很火，卖方可能也会要求买方来承担房产交易税。纽约市的房产交易税的规定是：如果成交价在50万美元或者以下，为成交价的1%。成交价超过50万美元，为成交价的1.425%。除了市税外还有州税。纽约州的房产交易税为成交价的0.4%。此外，买家还需要支付开发商的律师费，通常为1,500-2,500美元。无论购买什么样的房产，如果房地产业不很景气，买家总是可以要求卖家来支付房产交易税。

b. 买方需要购买产权保险 (Title Insurance) 来保护自己的产权权利。费用的大小取决于房产所在的州以及房产价值等因素。在纽约产权保险费用大致为每10万美元房产价格对应的是450美元的产权保险费。

c. 如果房产的成交价格超过100万美元，买方还需要支付豪宅税 (Mansion Tax)，税额为成交价的1%。

d. 还有些楼盘收取额外费用，比如申请费（从200美元起价），管理代理费（250-500美元），搬入押金（500-1,500美元）。建议买家在买房前一定要询问好是否所购买的房产需要支付这些额外费用。

e. 买方还需要找一个律师。一个在地产方面有专业经验的律师收费大约在2,500-5,000美元，具体金额取决于房产交易的复杂程度。

f. 如果买方申请贷款的话，还需要增加更多的费用，比如，贷款手续费 (Mortgage Loan Origination Fee) 为贷款额的0.5%-3%。此外，还需要支付房屋评估费500美元起，贷款申请费500美元起，申请人信用报告费30-100美元，银行律师费大约为1,000-1,500美元。

4. 房产贷款有哪些优势？

房产贷款不仅能够使得购房者能够买得起超出自己存款的房产，而且也极大的增加了你的资金回报。贷款也可带来税收优惠。房贷利息是可以用来扣税。与租房不同，房贷者每月的还贷额可抵减其应纳税所得额。

澳洲个人购房选哪些城区

中心城区房价高、生活成本也高。如今越来越多的澳洲当地居民及海外投资者在物色合适的外围城区。而如今外围城区新开发了很多高端房产项目，基础设施也在不停扩建，这对投资者来说是存在巨大投资潜力的。

那么澳洲个人购房应该选哪些城区呢？今年被看好的维州有好几位房产专家列出了最看好的城区，我们不妨来看一下。

切尔滕纳姆：2017年11月，位于萨瑟兰购物中心的新火车站开通，查曼路等主要街道慢慢恢复生机，咖啡馆餐厅纷纷入驻开店，是投资的好地方。

托马斯镇：该城区中位价房为60万澳元左右，距离墨尔本也只有16公里。火车站重建、大都市环城路升级、北部医院二期工程也在进行当中，基础设施的建设也引来了诸多投资者的目光。

克雷格本：老城区的房价比较可负担。去往机场和内城区的交通也很便利。对于年轻家庭及首次置业者来说还是很有吸引力的。

阿姆斯特朗克里克：该地区靠近中心城区但房价仍处于投资者可负担的范围内，投资者或者澳洲当地居民可以花不到50万澳元就在该城区买到一套几近全新的3居室独栋屋。

这些区域房价不高，周边环境也相当清幽。选对房产，不仅有利于房产增值，还能享受惬意的生活。