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据《悉尼先驱晨报》报道，悉尼房产繁荣不断持续且渗透范围广泛，市内将近1/3城区已成为百万俱乐部一员。根据Domain集团最新公布的数据，自北往南、甚至到达远西的大约700个悉尼城区中，有214个城区的房屋中位价突破100万澳元。

截至3月的过去半年中，超过40个澳大利亚房屋中位价达到了“高尚社区”的价格标准。但Domain集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，如今超过100万澳元的房子只能算是中等市场货色。“如果1/3的城区住房均价超过100万澳元，那么100万澳元就不再是区分高端市场和中等市场的分界。”

悉尼房价暴涨导致几个位于悉尼远西及西南的近郊城区也晋身百万俱乐部。其中一个是靠近Badgerys Creek的Austral区，这里距离悉尼CBD足有42公里，房屋均价为182.75万澳元。但大批加入百万俱乐部的城区在悉尼南方、St George地区和Sutherland郡。西北区及Hills地区也表现突出，7个城区房屋中位价破百万。

悉尼 Balmain 区1室居在拍卖会上以128万澳元成交

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澳洲房地产中介公司Raine and Horne首席执行官莱恩（Angus Raine）表示，悉尼南区和St George地区表现尤其突出，甚至超越了内西区。由于内西区房价一直暴涨，买家把置业目光投向南区。而南区有铁路线、靠近海滩，而且Brighton区和Hurstville区周边也具有非常好的娱乐场所。

此外，Georges河往南一点的Illawong区首次跻身百万俱乐部，房屋中位价为102.75万澳元。

房价超过100万澳元的悉尼城区

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澳洲房市5月中旬稍作喘息，大部分首府城市的房价都出现下跌，令决策者觉得最近发疯般飙涨的房市可能会慢下来。

澳洲房产拍卖清盘率呈现後劲不继的迹象

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根据CoreLogic RP Data的数据，在5月16日前的一个星期内，悉尼房价均值停滞，墨尔本房价下跌了0.4%，2个城市的清盘率也出现下跌。阿德莱德是唯一出现房价增长的城市，增长了0.1%，布里斯班的均值下跌0.7%，珀斯下跌0.6%。

整体而言市场依然强劲，但地区差异大。悉尼房价较一年前增长了14.5%，珀斯则下跌了0.2%。然而就在同一周，官方数据显示3月份的房市投资借贷增长了近21%，几乎是澳洲审慎监管局（APRA）认为可持续水平的2倍。

在悉尼西北区的城堡山（Castle Hills），开发商Toplace打算在旧北路（Old Northern Road）建设的378套公寓已经卖出260套。投资者依然活跃，但住宅房产收益下跌，有些地区的空置率持续升高，这表明未来几个月的活动可能会减慢。3月份的年度租金增幅为1.7%，为2003年以来最小。

悉尼和墨尔本5月16日的拍卖数量都比去年同期少。悉尼690场拍卖会的清盘率跌至85.5%，不及上一周的87.6%。其中北悉尼和康士比（Hornsby）地区的清盘率最高，102场拍卖会的清盘率为94.1%。莱德（Ryde）、巴拉玛打（Parramatta）和内西南地区的清盘率均超过90%。

在墨尔本，849场拍卖会的清盘率也下跌到74.3%，也不及上周的79%。内东区是清盘率最高的地区，200场拍卖会的清盘率是81.9%。

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澳洲房产投资会有多难呢？如果你有钱能在澳洲市场繁荣的地区买一套公寓房、或一处独门独院的宅子，那么你所要做的就是理所当然地把钱投到一个好的区，静观你买的房子升值吗？

在澳洲买房求增值还是求租金？这是投资者的一大难题

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据每日新闻报报导，澳洲省会城市房地产价格一路飙升，房地产投资看起来似乎是稳操胜券之举。但这样的澳洲房价大涨，特别是在过去两年里，悉尼房价连续以两位数的百分点上涨，也导致了对房地产泡沫的担心加剧。

正如老练的投资者们所知道的那样，事情并不是那么简单。投资者，或即将出手投资者，需要做出的一个最大决定就是，买一栋投资房，是寻求最高的租金回报，还是寻求最大的资产增值？

要找到既能带来高租金回报又能带来高资产增值的投资房，这是极其罕见的。为什么呢？因为高增值的房产通常坐落在蓝筹地区，这些地方，拿房价与租金相比，房价方面的付出远远高于租金带来的相应回报。

例如，在墨尔本的Toorak区，一套两卧室的公寓房平均价格是72.7万澳元，而平均周租金是451澳元。那么，年租金回报率，即租金收入占澳洲买房投资总额的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回报高的房子，即租金回报率在8%至10%，通常地处大城市外围或者偏远的城镇。这些地方，房价低很多。

比较两种策略，还是应该首先寻求高增值者。尽管租金收入是立竿见影的，但大多数投资者寻求的是资产增值。房产投资人并在房产投资方面有建树的赞密卡尔（Stephen Zamykal）赞同这一观点。

他用数字来佐证。一处高租金低增值的房产，价格50万澳元，租金回报率8%，增值率4%。20年后，房价为1,053,425澳元，届时一年的租金收入84,274澳元。而一处低租金高增值的房产，价格也是50万澳元，租金回报率4%，增值率8%，20年后，房价为2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那么后者比前者多收入了110万澳元。

然而，在一些情况下，寻求租金收益的做法是奏效的。有些投资者负担不起获益丰厚的寻求高增值的策略，因为那需要强大的经济基础，能够在很多年的时间里维持投资带来的负收益。

实现增值可以需要很长的时间，而且需要懂得市场的周期，把握好投资买房的时机。

那么，对于那些只能买起价格较低的房产买家来说，到比较边远、房价较低的地区买投资房，寻求较高的租金回报，就是比较务实的做法了，不然的话，如果他们一定要买高价房，将迟迟不能进入市场。

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距离悉尼CBD只有10公里、房价还在100万以下的城区屈指可数，不过Waterloo和Darlington是其中两个。

CoreLogic RP Data公布的最新数据列出了五个位于CBD周围10公里半径范围内、澳大利亚住宅和公寓价格最便宜的城区。悉尼南区的Turrella住宅中位值为839,676澳元，是最低的；Waterloo以936,540澳元中位值排在第五位。

McGrath Edgecliff专门负责Waterloo房产业务的福赛斯（Ben Forsyth）表示，这个城区已经被忽略了很久。“这里的房价相对比较便宜，而且实际上，找房子的人往往不会一下子就想到这里。”

他表示，买家在把目光投向Waterloo之前，通常会先看看Redfern和沙利山（Surry Hills）等城区。“在绿色广场（Green Square）项目的开展下，这个城区也将获得新生。Waterloo的开发在很长一段时间内都不够充分，但是现在，我们看到绿色广场和周边区域都在开发。”

福赛斯目前投放在市场的一栋Waterloo两睡房住宅，指导价为80万澳元。这栋半独立式住宅位于Elizabeth St 852号，带有一个时尚的客厅、餐厅、宽敞的厨房和浴室。这栋房子还带有一个大大的院子，不过没有停车位。

CoreLogic RP Data的数据还显示，在悉尼房价最便宜城区排行榜上，Darlington排第四位，公寓中位值为559,638澳元。

Raine & Horne Newtown销售经纪人哈里斯（Michael Harris）表示，这些城区房价会比较便宜，是因为城区的面积不大。“Darlington房子不多，只有几条街道，交易也不多。Darlington是一个小城区，靠近市区，周边有大学和阿尔弗雷德王子医院。它离King St和Chippendale都很近。”

哈里斯表示，这个城区吸引了澳洲房产投资者、为孩子买房的父母还有自住业主。

这样的悉尼房产卖80万澳元

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去年9月，Raine & Horne Newtown卖出Darlington Abercrombie St 1/245-249号一套两睡房、两浴室公寓，成交价为73万澳元。

去年10月，Ray White Kensington/Mascot卖出Abercrombie St 31/145-161号的一睡房公寓，售价为51万澳元。

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据《澳洲金融评论报》报道，被财长何基（Joe Hockey）勒令出售一栋悉尼豪宅已经成功转售，大宅新主人是甚少人知的悉尼华裔女子Lola Wang Li。她目前居住在Star赌场附近的一个水岸公寓单元内。

澳洲财长下令中国富豪许家印3个月內易手悉尼豪宅Villa del Mare

根据5月8日张贴在Point Piper区Villa del Mare的一个警示牌子，Li女士从 Golden Fast Foods公司手中买入该豪宅。而中国巨富许家印（Xu Jiayin）与该公司有紧密联系。

Villa del Mare在财长下达出售命令的3个月后易手，事由该豪宅卖给Golden Fast Foods公司违反了澳洲政府制定的外国投资框架。框架规定外国人不能在澳洲购买二手房。据悉，Golden Fast Foods公司由本地商人负责管理，但最终由Jiaying Investments公司控制。该公司位于中国香港，由中国房地产巨头许家印持有，但许家印并非澳洲居民。

财长何基当时表示：“根据澳洲的外国投资政策，外国投资不应该增加澳洲房产供应量。非澳洲居民的外国人不能购买二手房作为自住或投资用途。即使被迫出售住宅会招致损失，但业主似乎有能力承受这种损失。”

警示牌子并不包含Villa del Mare的具体转售价格。豪宅的上一任主人、猎头公司老板罗斯（Julia Ross）在2014年卖出该屋，赚取超过3900万元。悉尼圈子中流传Villa del Mare的最终转售价格高于Golden Fast Foods公司当初支付的价钱，但估价者称这种推测不太可能。

Dyson Austen公司豪宅估价人费力奇（Simon Feilich）表示：“我认为如果转售价更高，那是因为印花税的问题。这是非常独特的状况—澳洲政府第一次坚持让外国投资者撤资，此前没有这种先例。但不论从什么角度看来，这是一宗被迫出售交易，而且挑战良多。”但也有一些特殊情况会导致被迫出售交易产生更大利润。费力奇指出，澳元贬值及近期降息举措令澳洲房产更具吸引力。

据悉，Li女士在1966年出生于中国福建省，目前担任LL International公司总裁。该公司办公地点在其价值270万元的Pyrmont水岸豪宅内。Li女士在2007年买入该屋，目前还有100万元抵押贷款未还清。Golden Fast Foods公司则由3名总裁负责打理，包括悉尼会计师布罗根（Stanley Brogan）、28岁的广州专业人士Xiaoran Han，以及Xiangui Huang。

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外国人在澳洲置业潮也将令政府大赚一笔。从今年12月1日起，所有购买澳洲住房、企业或农业设施的外国人，都将至少缴付5000元的申请费，预计未来4年为政府创收7.35亿元。澳洲房产交易税是多少？

根据财案中的新措施，外国人在澳洲买房需增缴申请费

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目前澳洲房地产市场上的外国投资者占了所有买家的四分之一左右，而且外资也是悉尼房价飙升的主因之一。澳央行（RBA）早前曾对澳洲房地产市场上的外资数量、本国首次置业者受到的冲击均表示忧虑。

根据财案中的新措施，外国投资者在申请购买100万元以下物业时，需要缴5000元申请费，购买100万元以上物业则需缴付1万元申请费，随后房价每增加100万元，申请费也随之增加1万元。

如同政府近期所宣布的，还将大力打击外国人在澳洲违规购房，并加重了刑事及民事处罚力度。政府还为澳洲税务局（ATO）拨款近4800万元，以加强监管外国投资。

违反外资购房条例的个人，将面临3年刑期以及最高13.5万元罚款；企业的罚款额则为个人的5倍。不过违规者在今年11月30日前“自首”，可免于起诉。

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据新闻有限公司网站报道，5月公布的数据显示中国人向澳洲房地产市场注入源源不断的资金，规模之大前所未有。

金融服务公司瑞士信贷（Credit Suisse）估计，中国投资者和中国移民在澳洲住房市场的投资量将于未来6年内增加超过1倍，至600亿元。瑞士信贷公布的报告显示，中国买家是澳洲住房价格的重要推动者。在2013-2014年期间，悉尼23%的新屋及墨尔本20%的新屋卖给了中国人。“如果中国买家准备拿下1/4澳洲新屋，那么我们将看到悉尼和墨尔本房价增幅超越收入增幅的原因所在。”报告如是说。

外国投资通常被指责阻碍首次置业者进入房地产市场，但专家表示，公众在中国买入如何影响房价的问题上产生偏见。CoreLogic RP Data房地产数据高级分析师库什（Cameron Kusher）表示：“中国买家似乎在澳洲买入大量房屋，但从整个市场看来，中国买家还是占少数。诚然中国买家对澳洲房价产生影响，但这只是小范围的影响。受影响的主要是全新独立屋价格或内城新公寓价格。”

“首次置业者显然希望住在市中心，不太愿意搬到城市外围居住。但他们需要准备做出更多牺牲，例如购买房龄老一点的住所。对于首次置业者来说，他们需要改变购买目标，他们应该购买二手房，而不是购买新房。”库什补充道。

库什认为，购买第二、第三套房子的人比外国投资者更能影响房价走势。外国投资者主要集中在悉尼和墨尔本，对其余州府城市的影响可以忽略不计。他建议悉尼人和墨尔本人购买负担性更强的房子，例如选择到其他州府城市居住，或选择在新州地区城市Newcastle或Wollongong居住。

澳洲全新的外国人投资法规例很难降低中国人对澳洲房产的需求

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悉尼科技大学澳中关系研究所（UTS Australia-China Relations Institute）副所长、经济学家劳伦斯森（James Laurenceson）也同意中国投资者对澳洲房价的影响力被夸大了。他引述2014年房地产投资国会质询报告，指出海外买家实际上帮助澳洲增加房屋供应量，对房价过程下行压力。阻隔外国投资将导致房价增幅进一步加大。

艾伯特政府（Abbott Government）宣布打击非法在澳洲买房的外国买家，惩罚包括10万元以上罚款以及3年监禁。但劳伦斯森否认“中国人非常淘气，想法设法规避法律”的说法，他指出违反外资拥有权规定的做法早已非常普遍。

瑞士信贷报告也指出，全新的外国人投资法规──例如购买100万元以下房屋需要提交申请费5000元──很难降低中国人对澳洲房产的需求。

而针对外国人投资的国会质询报告也表示，没有足够证据支撑外国买家推升澳洲房价的说法。尽管数据有限，但报告指出外国买家实际上会增加澳洲房价的可负担性，因为他们投资澳洲经济产生了新职位。更重要的是，鼓励澳洲业界建造更多新房，增加房屋供应量。

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澳洲偏远地区房屋一般价格不会太高，但最近Illawarra Mercury报纸的文章称，位于吾龙岗的WIN体育场对面的尚未完工的开发项目，其顶层被喻为“空中家园” 的一套公寓房售价高达320万澳元。鉴于此，费尔法克斯地区媒体（Fairfax Regional Media）收集了一下澳洲偏远地区最精致的待售房产。

维州Invermay郊区

维州Invermay的待售房产

带有一套自动清洁功能的室内温水游泳池，那是多么幸福啊！Ballarat市附近Invermay的这套住房能使梦想成为现实。这栋住房坐落在五英亩的地块上，从房里可以欣赏到广阔的山峦美景。拥有一个网球场、一个酒窖、三个卫生间和一个健身房。如果支付175万至185万澳元来购买此房产，即可拿到钥匙。

南澳Encounter海湾

南澳Encounter的待售房产

Encounter Bay位于Victor港，是距离阿德莱德以南约80公里的海滨小镇。这栋壮观的欧洲风格的住房建于1901年左右，能将南大洋的美景一览无余。内空高、精致的飞檐和天花板玫瑰装饰、高壁脚板以及令人惊叹的成排窗户的外形和设计，体现出这所房屋的雄伟。房子开价介于195万和214.5万澳元之间。

塔州Launceston

塔州Launceston的待售房产

位于Launceston 的Old Marchington，这所豪宅占地5.26公顷，可俯瞰葡萄园和牧场。车道本身就有一公里长，其尽头是一座巨大的圆形马赛克喷泉，是塔州最大的私人喷泉，该房可称得上是非凡之作。内部以西斯廷教堂风格的吊顶艺术和希腊主题的造型赋予房屋富裕及宏伟的感觉。该房报价约290万澳元。

新州Wallalong

新州Wallalong的待售房产

Wallalong的这栋房子位于悉尼以北约160公里处，建于1862年，是套七卧室的单层乡村住房，拥有宽阔的走廊和铁制装饰栏杆。房子融合了格鲁吉亚和维多利亚式建筑的风格，周围是巨大的老无花果树，可欣赏到附近农田和帕特森河（Paterson River）的壮丽景色。购买该房约需200万澳元。

西澳Margaret River

西澳Margaret River的待售房产

Margaret River一带上百万澳元的房屋相当普遍，只因为景色优美。这栋四卧室房由建筑师斯科拉兹（Richard Szklarz）设计，具有十字架风格的布局特色，这有助于从房内欣赏到惊人的美景。在房里走动，能够欣赏到220度的河流全景，印度洋也在西面视线之内。购买该所豪宅约需590万澳元。

南澳Kongorong

南澳Kongorong的待售房产

位于南澳东南角Kongorong的这栋四卧室的石房拥有木材取暖设施。若不够了解该房，会认为257.5万澳元的要价似乎有点偏高，因为房子位于该地区最好的地块，占地122.62公顷。

塔州Deloraine

塔州Deloraine的待售房产

当进入塔州Deloraine的Arcoona这栋房子时会被浪漫的气氛围绕，这是维多利亚联邦（Victorian-federation）后期样式的住房。该房产于1892年左右建造，设有定制的吊灯和彩色玻璃窗。甚至游戏室还有定制的台球桌。卖家正在寻求250万澳元以上的最好的报价。

南澳Port Lincoln

南澳Port Lincoln的待售房产

这是位于Eyre半岛的一座壮观的维多利亚式豪宅，建于1885年前后，可俯瞰美丽的波士顿湾（Boston Bay）。从阳台上可观看游船进入附近的港口、鲸鱼的年度迁徙和渡假游艇，拥有经典的高内空、装饰件和香柏楼梯等特色。价格是 200万澳元。

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瑞士信贷（瑞信，Credit Suisse）预测在未来的六年中，中国投资者预计将会向澳洲房市投入约600亿澳元，超过此前六年的一倍多。前六年的总投入为280亿澳元。

瑞信的研究估计，尽管澳洲对外国人投资住宅物业有额外的规定，但来自中国的投资预料将飙升。在截至2014年6月的一年中，中国买家在澳洲住房上的投资为87亿澳元；此前一年为54亿澳元。

瑞信在报告中称，虽然新的外国投资建议可能让澳洲房地产对中国买家的吸引力降低，但他们认为需求的减少是微不足道的。他们认为这些建议应该让外国投资的需求放在新房上而不是现房，这一点很重要。这样对于澳洲经济有利。

来自中国的悉尼房产需求相当于新房供应的23％

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报告称，大部份投资进入了悉尼和墨尔本的房市，并推高了这些城市的房价。“目前（中国人）对悉尼的需求相当于新房供应的23％。这一数字在去年是18％。在墨尔本，中国人的需求占新房供应的20％。”

维州政府5月宣布向外国买家征收3％的印花税附加费，这一决定预计会让更多的投资者转向悉尼，从而进一步推高悉尼房价。

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