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大型中国房地产开发商加大在澳洲扩张步伐

尽管有担忧称在中国大陆房地产市场疲软的趋势下，过多的负债可能会最终崩盘，但中国主要房地产开发商仍然大幅加快在澳大利亚的扩张步伐。

悉尼CBD皮特街320号的物业

据《澳大利亚人报》报道称，中国复星国际集团分公司复地（Forte）预计将购买位于悉尼的两幢物业和位于布里斯班的一幢物业，现在正进入尽职调查程序。这次的投资价值据称达到约1亿元。

目前还不太清楚这些物业的位置，不过内部消息确认，公司已经接近完成对于这三幢物业的购买。

公司去年进入澳大利亚市场，购买了位于北悉尼的一个写字楼，当时适合Propertylink联合购买的，总价值1.165亿元。现在Propertylink将购入位于悉尼CBD皮特街320号的物业，不过据称复星国际此番并非这家公司的合作方。复星国际机关拒绝对于该报道置评。

其它地方，中国香港上市公司世茂房地产竞价准备购入2.5亿元、位于悉尼Randwick的William Inglis & Son马厩。此前这片地被Colliers国际公司宣传为即将开发居民用房。世茂房地产公司是亿万富翁许荣茂的资产。去年世茂房地产公司以4亿元购买了悉尼CBD的写字楼，计划最终改建成公寓，届时将价值10亿元。

最近不少中国开发公司竞相询问William Inglis & Son马厩的地皮，包括上海升龙投资集团旗下的Aqualand和绿地置业。在墨尔本碧桂园集团和富力地产据称也在协商购买大型开发项目。

在过去的一年中，因为高比例的负债，而疲软的购房市场，一大批中国房地产公司正进行财务重组。

碧桂园集团本月出售了8.13亿美元的平安保险股票，平安保险集团也计划进军澳大利亚。碧桂园在过去的7个月间融资21亿元，减少资产负债表上的债务比率。

恒大集团也在谋划在澳大利亚扩张的战略，然而由于惠誉评级公司4月宣称该公司负债较多后，还没有最新的动向。

绿地和大连万达集团去年被披露债务比例较高，两家公司都在进行部分公司业务在股票市场的首次公开募股。

CBRE执行总裁巴特勒（Richard Butler）说，这些公司的财务重组并不威胁他们在澳大利亚的扩张步伐。

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经济发展带动房产市场升温 匈牙利商业地产投资飙升71%

经济，是一个国家任何产业发展的主要素。经济与房产更是密不可分。在2014年的全球调查中，布达佩斯被评为欧洲经济发展第二快的城市。这项调查使得布达佩斯由一年前的排名20位跃升至第12位。欧洲企业500强名单上，56家匈牙利公司榜上有名。 美国智库布鲁金斯学会透露，欧盟委员会2015年2月26日通过了匈牙利国家经济部的3项行动计划，批准为促进匈牙利经济发展提供4万亿福林(约合130亿欧元)的资助。这是匈牙利迄今实行的最大规模经济振兴和发展计划。也是欧盟为快速复苏欧洲经济做出的巨大举措。这些都明确的表明，匈牙利经济始终都备受关注并已经有了非常强烈的转强迹象。

其原因主要是，匈牙利政府从2010年以来采取了一系列扭转经济的措施，着眼于新的战略，经济状况才得以出现转机：投资量加大、欧盟资金的利用率得到提高、消费进一步增加、出口继续保持强劲的竞争力，它仍然是匈经济增长的主要引擎。此外，服务业、旅游业、零售业和交通运输业也促进了经济的增长，低利率和复苏的私营部门的经济活动也是经济增长的因素所在。

匈牙利房地产销量看涨   商业地产投资增长71%

经济的不断“强化”使匈牙利商业地产从中受益。据匈牙利财经网站Portfolio报道，最新调查结果显示，2014年中东欧地区（不含俄罗斯）商业地产投资达77.34亿欧元，同比增长28%。其中波兰投资最多，为30.76亿欧元，同比下降5%；其次是捷克、罗马尼亚，分别为19.92亿欧元、11.24亿欧元，同比分别增长54%和220%。匈牙利投资为4.66亿欧元，但增长率达到惊人的71%，在中东欧地区遥遥领先。主要带动因素是办公室和工业地产，显示经济回暖已传导至商贸服务业。

2014年，匈牙利首都布达佩斯房屋销售量同比增长了18%以上，其中12月份同比去年增长超过70%，房价上涨超过4%。2014年相关数据显示，住宅价格在2013年年底开始上涨，扭转了多年下行趋势。

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资深律师详解匈牙利房产投资与移民

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获益安倍经济学的锦囊妙方：投资日本房产！

在经济衰退期间，日本的土地价格暴跌了三分之二，但现在的土地价格正迅速上窜

在经济衰退期间，日本的土地价格暴跌了三分之二，但现在的土地价格正迅速上窜。首次购房者不会面临像在英国一样的问题——房地产定价过高。日本政府的举措意味着，对于35年期抵押贷款，利率仅为1.5％，算上补助后，房贷利率十年来首次下降到只有0.6％。另外，你无需押金就可以购买新房，绝对是“买家友好”的氛围。

对于城市生活，尤其是在东京， 空间确实是个问题。值得一提的是，东京首次购房者的平均面积仅为25平方米。如果购房者想要更大的空间，郊区就成了不二选择。不到一个小时，超高速子弹头列车就可以将你带到离城市数百英里之外的地方。但对于那些想留在商业区的成长型企业，就只有一个选择——那就是盖楼。三菱地产（Mitsubishi Estate）就在东京版的“伦敦金融城”或“金丝雀码头”——丸之内（Marunouchi）街区，拥有大量的房地产。

这片土地过去是日本皇家园林的补充部分，150年前从日本天皇手中易手。现在，这里有200多栋摩天大楼、13条铁路线、7个地铁站、一个庞大的地下步行区域和免费的穿梭巴士服务。

土地增值不仅有利于业主和房产公司。日本的企业借贷依赖于真实资产的杠杆作用——土地价格上涨，使企业可以再次利用杠杆，投资于自身发展。

“日本没有任何一个地区的土地价格在下降，”三菱地产的所有者Taylor说，“这将有助于提振消费信心，它是日本经济持续复苏所不可或缺的。上涨的土地价格和疲软的日元，将使日本企业有现金支付较高的工资，并给日本工人的信心——安倍经济学起作用了。”

（点击下一页，查看英文原文）

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悉尼房价年增幅达15% 年内房价中值突破百万

房贷成本低廉、移民增加和新州经济发展迅速，促使一些澳洲房地产专家预测12月前悉尼房价将增长超过10%。悉尼房价中值可能在今年年底前突破100万元大关。

“上周我们上修了预测增幅，认为今年房价有望增长11%到15%不等，而从现在的趋势看，房价增幅显然将达到15%。”SQM Research执行长克里斯多夫（Louis Christopher）说。

“最早，人们可能会在澳洲房产监测机构（APM）历年第四季度的报告中看到悉尼房价中值超过100万。”

SQM Research报导，悉尼房产要价中值已经达到106.6万元。

这一指标反映了卖主的期望售价，而不是实际的价格，并且总是远远高于实际的成交价中值。但克里斯多夫相信，实际房价的发展方向与要价相同。

“这会发生在本轮周期结束之前，”他谈到悉尼房价中值破百万大关的前景时表示，“这会发生的。”

悉尼房价中值可能在今年年底前突破100万元大关

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根据澳洲房产研究所（REIA）公布的数据，在悉尼，独立屋的中价为88.2万元。另一家调研机构APM在去年12月计算出的独立屋中价略低，为87.6万元，并将在未来两周内公布新一轮统计数据。

APM首席经济学家韦尔森（Andrew Wilson）相信，悉尼的房价中值距离100万元只剩一步之遥，他甚至在书桌上安装了一个时钟，每月、每日、每小时、每分每秒地倒数计时，等待着悉尼房价中值突破百万元大关。

“去年12月时，我们预测房价中值将在明年年中达到100万元，但现在价格正加速上涨，我们很有可能比最初预计的提早达到100万元关口。”韦尔森说。

“悉尼每个季度的房价增幅介于3%到4%之间，到今年年底的时候，增幅绝对会达到两位数。”

韦尔森表示，低收入增长会把房价的季度增幅遏制在4%，但借贷成本低，股市上行，加快了资本积累速度，这意味着房价将继续稳定上涨。

“这在很大程度上取决于我们能否保持这样的速度，因为收入并没有上涨，但利率大幅下跌却会持续提高人们的借贷能力。”他说。

BIS Shrapnel分析师齐格曼尼斯（Angie Zigomanis）表示同意：“最新降息有助于促进房产交易，而且我们认为进一步减息有助于进一步促进交易。”

齐格曼尼斯认为，优惠贷款利率正处于历史最低水平，使得一般买家购买百万元物业成为可能。“如果你以现在4.5%到5%的优惠贷款利率贷款100万元，就相当于每年要还4.5万到5万元的利息…如果你用经验法则计算，银行允许你用30%的家庭收入还款，也就是说，你的年收入只要有15万元就行了——或者两个人各挣7.5万也行——这也没比平均工资高出多少。”

RP Data的劳力斯（Tim Lawless）说，2014年悉尼售出的物业有32%价格超过百万。相比前一年大幅增加，2013年的这一比例为25%，2012年只有18%。

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纽约买房新局势：拒绝地铁拥挤 需有座位

在上下班期间地铁车厢内是否有座位可坐，已成为纽约客选择居住社区和考虑通勤方便问题的时候加入考虑的因素，有些纽约客开始想搬离拥挤地铁站的社区。根据大都会运输署(MTA)的数据，位于布鲁克林班森贺、公园坡、贝瑞吉，皇后区森林小丘、法拉盛等社区内的数条地铁线路站点都在上班高峰期有宽松的车厢环境和空置座位。

有些纽约客开始想搬离拥挤地铁站的社区

从皇后区到曼哈顿的M、R线，在高峰期只有59%的满客率，经过的区域有杰克森高地、森林小丘、雷哥公园。还有从布鲁克林到曼哈顿的地铁R线坐满率只有57%。由于有些在慢车上赶时间的乘客为了节省时间，会在中途转快车，譬如部分R线乘客会在布鲁克林59街站转N线或36街站转D线，所以流失在R线上的客人转到其它线路上。

纽约早晚上下班高峰期，一些线路的客流量相当大，但也有部分线路站点空间宽裕。MTA的数据显示，纽约地铁每天服务800多万人次，形形色色的乘客挤满地铁系统，问题也层出不穷。“感觉纽约搭地铁，规划特别差。”留学生表示，“尽量避开高峰期搭地铁，如果旁边坐着一名香水味道可以熏晕的乘客、或跷二郎腿或岔开腿来坐的、或数日不洗澡而身上恶臭难闻的乘客，宁愿站着也不愿意坐下。”

每天早上7时多，从法拉盛缅街搭7号线进入曼哈顿时报广场站，然后转乘B、D线的一名华裔表示，“缅街是终点站，没有位子可以等下一趟车再上，一般都有空位子。”住在R线上的曾女士说，“宁愿搭乘没有那么喧闹和可能有座位的慢车R线，即使不是每次都有座位，但至少没有那么拥挤。”

有华人乘客提到，班森贺区域的站点乘客较少。一住在班森贺数十年的华裔居民，他一般每天早晨8时多在N线Bay Pkwy上车，“班森贺的地铁线路都没有那么喧闹，一般都有空座位，但进入8大道后乘客开始增多。”如果从班森贺的18大道站搭乘D线进入曼哈顿下城的话，他说“班森贺基本都有座位，差不多从71街站之后就没位子了。”

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悉尼独立屋周租涨至530澳元 投资收益仍缩水？

澳洲在经历了去年末的房租增长减缓后，今年第一季度悉尼独立房的租金中位数已上涨至530澳元/周。CoreLogic RP Data 的研究分析员库舍（Cameron Kusher）认为，这种租金增幅水平在首府城市中相对较高。

在独立屋方面，墨尔本租金价格上涨了1.3%，升至390澳元每周，堪培拉上涨了1.1%至480澳元每周，悉尼租金上涨了1.0%至530澳元每周。作为今年第一季度唯一出现的租金下跌的首府城市，达尔文的租价下跌了1.6%至630澳元每周。

悉尼独立屋周租涨至530元，首府城市中居高

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在全国范围内，公寓市场的租金价格也在第一季度实现了1.3%的上涨，涨至390元每周。目前，主要首府城市的单元房租金价格已向独立屋的租金价格逼近，而在公寓租金方面，悉尼为500澳元每周，墨尔本和布里斯班分别为370澳元和390澳元每周。库舍认为，房市的长期趋势——即租金缓慢增长会再度出现。随着租金增长的减缓以及独立房和公寓价格的上涨，澳洲房产投资回报正在缩水。仅在本年的第一季度，悉尼的房屋价值就猛增了5.8%，墨尔本和堪培拉则分别上涨了3.5%和4.1%，远远超过了独立屋的租金上涨幅度（1%左右）。

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今天涨到113.3万！专家警告悉尼房价即将“触顶”

澳洲房产行业报告称悉尼房价即将达到顶峰

澳洲房地产集团PRDnationwide暗示悉尼即将达到房价增长高峰。

据Domain报道，PRDnationwide此次研究利用模拟时钟来演示房产周期，表明悉尼的大都市地区（距离CBD 15至20公里）几乎已经达到房价增长的顶峰。

PRDnationwide的全国研究总监Diaswati Mardiasmo博士说：“下一次我们发布报告是在9月份，到时如果悉尼房价增幅接近12%或者已经达到12%，我不会觉得意外。”

她说悉尼房价的涨势短暂且猛烈。“去年这个时候悉尼的涨幅在9%左右。”她还说悉尼过去12个月的增幅“非常大”。

根据这项研究，悉尼大都市地区的房价中值已经从2013年上半年的85万涨到2014年同期的98.9万，再涨到今天的113.3万。

至于新州的次发达地区，报告称悉尼外环和其他地区中心的房价中值是33.2万，高于去年同期的25万。

虽然政府机构可能很快会采取措施遏制悉尼快速增长的房价，但Mardiasmo博士说消费者需注意的是，没有迹象表明房价会下跌。

“即使房价即将触及高峰，但不保证他们会回落到以前的价格水平。这个数据不是关于房价如何，而是关于增幅。”

Mardiasmo博士说她给悉尼买家的建议是，要保持耐心。“我觉得最好的做法是等待风暴结束。但这真的取决于你想住在哪里，因为悉尼大都市地区外的房价还是有一定性价比。

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福布斯：中国资本大举海外置业背后原因是什么？

中国人寿保险公司和平安保险公司在上周三表示，他们将共同投资由世界一流的房地产开发公司之一铁狮门在波士顿开发的一个滨区项目。福布斯报道称，中国的保险行业迫切地想要收购海外资产，来分散本土资产和人民币带来的风险。

据福布斯中文网，纽约Gusrae Kaplan律师事务所律师库兹克霍夫表示：“我的中国客户是把美国高档物业作为‘保险箱’来对待。他们未必是打算靠出租物业来挣大钱，而是希望这能发挥财富保值的作用。”

福布斯：中国资本大举海外置业背后原因是什么？

去年，中国安邦保险集团股份有限公司收购了希尔顿酒店旗下位于曼哈顿中城区的地标性建筑华尔道夫酒店，支付金额高达19亿美元，使它成为美国酒店交易中按房间平均价计算的最高纪录之一。

这些保险公司购买美国高价物业的真正目的是什么？原因很简单，为了长期保值。他们早就算清楚长时期需要赔付给客户的金额，所以在纽约和伦敦等世界主要城市购买价格不菲的物业有助于为终有一天申请保险赔偿的上千万中国老年人保存资本。

这种趋势已初现端倪。而且在未来几年，类似交易会越来越多。

2013年，中国出台新规，允许符合条件的公司——主要是保险公司和房地产开发商——在海外置业。中国政府认为此举，从某种程度上讲，是帮助各大公司分散投资的方式之一。这些规定还将中资公司在预先批准的外国管辖区，比如美国、英国和澳大利亚等国家持有的房地产资产占总资产比例上调至30%。

这一规定旨在推动这些保险公司去法律制度完善、稳定的国家购买固定资产。中国政府显然是在担心，其国内房价太高。而美国房地产市场自2008年-09年爆发止赎危机后，仍未恢复元气。中国保险公司在本土房地产泡沫的风险敞口过大，因此要采取措施，摆脱当前房地产市场的低迷。

“如果是以20年为周期进行投资的话，其实是不用太担心房地产市场波动的，”库兹克霍夫说，“如果它是地处纽约或者波士顿核心地段的高端房产，那么20年后它必然是升值的。现金充裕且在当本土场风险敞口过大的中国资本希望使自己的财富保值。因此，对于他们而言，在其资产负债表中拥有价值稳定的净资产至关重要。”

美国洛县与橙县租金挤进美国最贵市场 公寓仍一房难求

据房地产数据公司Reis Inc.公布的新数字，今年第一季度洛杉矶县平均支付的租金比去年同期上涨2.4%，月租约1520美元，大致与通货膨胀率相符。橙县租金上涨3.5%，约1660美元。

南加州红火的租金增长正在降温，但并不表示容易租到公寓

洛县和橙县都列名全美租金最昂贵的市场，尽管远低于旧金山的2277美元月租及纽约的3233美元，但是公寓仍然短缺。

据市场追踪，橙县的2.4%空置率是79个市场当中第二低。洛县的3.2%空置率也不甘落后。

在全美11个最吃紧的出租市场，七个都在加州，包括圣地牙哥、范杜拉县和内陆帝国（河滨县与圣伯纳汀诺县），其中内陆帝国租金过去三个月上涨1.6%，是全美上扬第二快的地区。

近两年掀起一股公寓兴建热，多单位住宅开发商试图赶上经济好转和年轻人喜欢入住公寓的步伐。

南加州商业团体及民间领袖呼吁增建更多的单户住宅和公寓建筑，以跟上不断增长的需求并遏止过高的住屋开销。

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春季美国房价随温而升 皇后区及布鲁克林区房价同比上涨20%

皇后区以及布鲁克林房产市场向来是华裔移民关注的热点区域，美国独栋别墅，公寓房价涨幅连连。跨过漫长的冬季，房屋交易更是频频，皇后区公寓价格中位数更是比去年第一季度同期增长20%，涨幅位列纽约市五大区之首。

皇后区以及布鲁克林房产市场向来是华裔移民关注的热点区域，房价涨幅连连

根据房地产经纪公司Douglas Elliman Real Estate显示的数据报告，2015年第一季度皇后区以及布鲁克林房地产市场需求增加，但可售的房屋数量不断下降。特别是布鲁克林地区的公寓价格比去年同期 上涨17%，市场的可售公寓数量却不断减少。布鲁克林地区第一个季度只有1700个公寓出售，比去年同期减少4%。曼哈顿地区的公寓价格和数量在过去三个季度中都没有涨幅。

报告显示，布鲁克林区公寓的价格中位数已经达到了创纪录的61万894元。 皇后区的公寓价格的中位数价格为44万6434元，比去年同期增加20%。

纽约另一房地产经纪公司The Corcoran Group近一步指出，在年青人喜欢聚集的布鲁克林威廉斯堡及Dumbo，公寓的交易活动更加频繁。

除了公寓价格高涨之外，租房市场让人大跌眼镜。目前，在曼哈顿租住一间统仓的中位数价格为2559元，比去年上升了6.6%。而在布鲁克林和皇后区，租住相同类型的房间的价格则是暴涨了10.6%和14.5%，中位数价格分别达到2406和2468元。

大套公寓的租金则略有下降。在曼哈顿，租住2卧1卫的价格下降了1.2%，而租住三卧的价格则大幅下降15.6%。

华裔地产经纪徐小姐说，随着天气转暖，看房子的华裔客户越来越多。现在很多客户主要还是将目光聚集在好的学区以及近来热点皇后地区RIDGEWOOD。很多华裔购房者的预算也在40万到60万之间，因此，一家庭的小型别墅以及2室1厅或3室1厅的共有公寓最为流行。

在纽约大学毕业的STELLA LI表示，她和老公的去年就准备在长岛购房，但是因为中间耽搁一些事情，现在长岛的房子也越来越贵，让人无从下手。

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