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迪拜的購房者既可以選擇壹個室內鑲嵌著閃閃發光水晶的公寓房，也可以選擇壹個人工島上價值數百萬美元的別墅。對投資者而言，投資沙漠中的房產如同在流沙中玩耍？亦或者迪拜政府已吸取2008年房產的崩盤教訓正吸引投資者？據英國媒體調查顯示，有無數的理由讓投資者仍在迪拜買房。

泡沫恐懼下 誰會在迪拜買房？

 

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對富裕的外國人來說，迪拜是完美的避稅天堂。

英國常駐居民以及房地產開發商安德魯•萊蒙（Andrew Lemon）說:“陽光、享樂以及沒有稅收令迪拜充滿著巨大的魅力。”他已註意到部分法國人傾向於居住在迪拜用以避稅而並非是摩洛哥。

此外，迪拜也是中東地區投資者的避風港。當1975年內戰爆發時，黎巴嫩女商人內傑德•納斯爾（NejoudNasr）離開貝魯特來到約旦。對壹個家庭來說，她認為迪拜現在是中東地區最為安全的地方，而其他地方“充斥著許多不穩定的政治因素”。

東西方融合

對富裕的亞洲人來說，迪拜是壹個臨近且舒適的退休村。

印度前私人銀行家拉吉德Ranjita Balasubramaniam認為，投資迪拜符合她多方面的需求。她喜歡東西方融合，也打算定居於阿聯酋並雇傭當地工人清掃家務。她稱，“周圍有人在不斷幫助我們，也使得我們擁有了投資迪拜的能力。”

自2013年以來迪拜房價及銷量的激增表明其房產業已走出經濟危機，並重拾信心。

迪拜究竟怎麽了？是否有真正的改變？

擊鼓傳花

自2002年外國人被允許投資迪拜以後，這壹無名漁村成為了全球中心。

房地產經紀人表示，未來六年迪拜房產將繼續繁榮，它的發展道路像美國的西部那樣，源於有著寬松的法規。

迪拜第壹個西方房地產經紀人琳達•馬奧尼（Linda Mahoney）稱，通過出售期房，投資者在初始投資經歷過後的數周內將暴富，盡管他們從來沒有打算住在迪拜。馬奧尼將該舉形容為擊鼓傳花。“等待，總會有人接下壹棒。2008年6月，音樂停止了，接棒的人消失了。”

2007年的全球信貸危機在壹年後蔓延至迪拜，貸款枯竭，許多外國投資者相繼離開，他們對迪拜房產市場的信心也被粉碎得不堪壹擊。在那個血腥的時期，迪拜房產價格跌至幾個月前的三分之壹至壹半。當地主要股市下跌70%，成千上萬的工人停工返家。巨大的住房項目停滯不前或已報廢。

在房產崩盤之前，眾多投資者相繼投向了壹個以倫敦西區漢諾威廣場（Hanover Square）命名的、大型且地理位置不錯的公寓。該房產距離壹高爾夫球場以及大海15分鐘車程，距離世界上最繁忙的國際機場也僅半個小時。

然而，2007年投資者的數萬美元的投入並未換取今天的收獲。房產開發商ACW 控股公司（ACW Holdings）最近表示該公寓“正迅速接近完工”。而實際上，該房產在6年前就應完工了。其他房產投資者就沒有那麽幸運了，當項目取消時，他們變得壹無所有。

夢幻般的工藝品

金融危機的另壹個效應使得迪拜巨大的未償還債務曝光於眾。

人工島嶼朱美拉棕櫚島（Palm Jumeirah）上數百萬美元的別墅慘不忍睹：原本這些在沙漠中建造起來且充斥著遊泳池以及豪華遊艇的建築應該如同夢幻般的工藝品存在。然而2008年，由國有開發商Nakheel建設的該島嶼以及其他兩個項目使得迪拜逼近債務違約邊緣。

太多的借貸用以建設該項目，直至從石油儲量豐富的鄰居阿布紮比借來200億美元才將迪拜從破產邊緣拉了回來。而其中壹半的資金用來救助了Nakheel公司。Nakheel主席阿裏·拉希德·盧塔赫 (Ali Rashid Lootah）稱剩下的12億美元的債務預計於明年8月清還。

國際貨幣基金組織(International Monetary Fund)稱，其它擁有政府背景的公司仍持有1400億美元的債務，如果再壹次發生經濟衰退，這將是壹個令人擔憂的巨額債務。但迪拜的房產法規已有所改善。

無法預測的房市

迪拜政府通過加倍交易稅以抑制房產投機者。同時，如果壹個投資項目被取消，迪拜也將有法規幫助投資者以獲取補償。

鑒於外國人占迪拜人口的90%左右，房產新規以及較弱的全球經濟環境將影響迪拜的投資，這也意味著迪拜房市正在降溫。迄今為止，房產已下跌了約5%。

許多業內人士認為不排除另壹個泡沫在形成——迪拜的房市仍不可預測。

蘇尼爾•賈斯瓦爾（Sunil Jaiswal）曾組織迪拜第壹屆國際地產節。他稱房市會否崩潰是在大多數展會上被問及到最多的壹個問題。“現在在迪拜市場相當穩定。我們還沒有看到過度增長。但是市場會崩潰嗎？當然會，也許三個月之後。我也不知道。”

隨著迪拜2020年世博會的臨近，馬奧尼認為房市依舊過熱。“我預感在2016 至2017年間，政府可能不得不小心預防另壹個泡沫。”她說。

建築迪拜最高建築哈利法塔（BurjKhalifa）的艾馬爾（Emaar）公司，其所有者已售出成千上萬的地產。

風暴

默罕默德•阿巴爾（Mohamed Alabbar）是迪拜最富有並最具政治人脈的地產商。他說，他更喜歡將當前的市場下跌稱之為“壹個調整”，調整期可能最多持續兩年，這也將使得迪拜“更具承重力”。他相信迪拜可能會成為中東的紐約或是倫敦，並在壹個更好的位置以及成本控制下提供著全球競爭城市所具有的商業設施。他說，“周邊地區的20億人口都在尋找壹個有趣的中心，這將是壹個安全、繁榮、潔凈以及進步的宜居且宜投資的中心。”他承認，政府需做更多的工作以解決每月僅賺130美元至380美元不等的低收入、免費食宿環境惡劣的建築工人的環境。

上個月，數以百計的南亞工人在開發商阿巴爾的哈利法塔附近發起了壹次罕見的抗議，盡管沙特禁止這種抗議。工人擔心加班減少後，薪水也將隨之急劇下降。開發商安巴爾所有的艾馬爾公司稱，目前雇傭工人的承包商已得到明確的指示將履行自己的職責以迅速解決該問題。

此外，迪拜還尚未確定該如何應對較低的石油價格。盡管該地並非直接依賴於石油收入，但許多銀行與投資者的命運與油價相關。所以，迪拜的未來充滿著未知。令人興奮的機會可能出現，但房產經紀人建議那些能抵禦金融風暴的長線投資者可以考慮在迪拜購房。不過，任何投資都應小心謹慎。

根據澳大利亞房產觀察家網站近日文章稱，中國收購酒店行動規模超過上世紀80年代的日本。 中國陽光保險出資4.63億美元收購悉尼喜來登公園酒店，這令中國投資者的湧入登上報紙頭條。高力國際亞太區酒店業務總經理、資深產業人士史蒂芬·伯特說，中國掘起成為酒店地產資本來源，將給澳大利亞帶來重要影響。

收購酒店 中國比當年日本更猛

伯特說：“這種現象並非新鮮事兒。上世紀80年代日本資本統治了澳酒店地產業，90年代則是新加坡投資者的天下。但如今這次的資本流量更大，酒店地產的覆蓋範圍更廣。2015年中國資本可能將占到澳全境酒店地產交易總量的60%，覆蓋範圍將從400萬美元的汽車旅館到4億美元的大酒店。”

目前購買酒店地產的許多中國公司都是酒店投資業的新手，此前很少或根本沒有相關經歷，而是通過非酒店行業積累了財富。因此，酒店運營方需要確保業主方了解酒店運營協議中的關鍵條款，如高級行政人員任命批準流程等。

很多中國投資公司的老板不會說英語。這並非苛求，事實上，這就像在華做生意的大多數澳大利亞高管不會講中文。但酒店投資成功的壹個重要因素是，業主方與運營方良好的溝通。雙語媒介畢竟不如直接溝通有效，因此要確保關鍵信息能正確傳達。

未來幾年內，外資擁有澳酒店將十分普遍。這可能導致對外資所有權的壹些嚴格限制。這對酒店行業會是負面的。就像礦場投資，若過於依賴國內資本，澳采礦行業不會有如今的規模。酒店地產行業亦是如此。

中國投資將進壹步刺激中國人到訪澳大利亞。挑戰在於，我們不能過於迎合他們，讓他們的異國體驗變淡，而成了國內式體驗。上世紀80年代日本遊客熱潮中，我們曾犯過這種錯誤。

據報道，近年來，各地頻頻出現“樓歪歪”“樓脆脆”等房屋質量問題，甚至出現了剛交房就變成危房的極端案例，不僅給購房者造成經濟損失，也埋下安全隱患。然而在日本，大部分民眾對住房質量壹般都“沒話說”，就連中國人在日本購買的房產，很多原本用於投資出租的房子，最後竟成了“自住”。那麽，日本究竟用了什麽“秘訣”來保證住宅的高質量呢？

從設計施工到管理服務 日本環環相扣監管房屋建設

其實我們首先知道，日本是壹個多地震的國家，或者是壹個自然災害頻繁的國家，有些日本人經常說，我們的地震災害不會出現在房屋上面，也就是說他們的房屋是比較註重安全，這應該是日本房屋的最重要的特點。現在可以毫不誇張的講，日本住宅的這種抗災性在世界上可以說是數壹數二的。究其原因，他首先是憑借著法律的基準興建起來的。在日本的法律上有新耐震基準法，規定所有的房屋都要按照耐震七級以上的標準去進行設計。我們中國有的時候壹些房屋遇到天災就沒有辦法抵擋。而在日本，所謂的天災也好，地震也好，至少它是在什麽級別以上才會沒有辦法抵擋，在什麽級別以下就要確保它的安全。也就是說，耐震到7級的房屋是日本的壹種建築標準。在另外的安全方面，住宅裏邊配備了完善的防火設備、滅火器、自動灑水等滅火裝置。消防栓這些東西都有，進到房屋去以後，人家就會告訴妳屋頂有壹個自動灑水滅火器，如果有火災發生，房屋內的自動灑水滅火器就會向大雨壹樣傾盆而下，屋子裏的所有的東西都會被水給澆了，但是它會保證屋內的安全。所以，在日本房屋的基本的壹個安全的標準就是防火、防水、防震，這是到今天為止我們應該學習的壹件事情。

建築標準也好，積極施工也好，都是屬於硬件的事情，真正的軟件實際上是住宅的管理。我們看到日本住宅的管理，特別是樓房的住宅的管理是非常細致周到的，有著各種各樣的規定。住宅區的住戶們要組織壹個管理的組織，由管理的組織再委托管理公司進行物業管理，然後實施事物的管理、管理員的業務、清掃及設備管理等等。管理公司要保證住宅的清潔還有各種維修，與此同時，各個住戶每個月要繳納壹定的管理金，由管理組織來監督管理公司來履行職責。舉壹個例子，壹般的樓房底下都會有壹個洗衣服的商家，如果大家都對這個洗衣服的商家不滿意的話，很快這個商家就會被管理的公司給更換掉。另外，住戶本身也要遵守很多規則，比如垃圾處理的方法、停車場的使用、公物的維護，如果妳違反了，就會被這個管理組織提出警告。這種管理真的是很細致，細致到每壹個戶，甚至細致到了每壹個人，這些東西都是值得我們借鑒的。

近來海外置業在不斷升溫，壹名中國買家以2500萬澳元買下墨爾本壹個豪宅頂層公寓；壹家華人不動產公司介紹，自日本成功取得2020年東京奧運會主辦權後，日本華人、中國大陸客戶紛紛在日本購房。有媒體調查顯示，過半接受調查者稱2015年有海外置業投資的需求；且均表示能接受300萬—500萬價位的項目，澳大利亞、加拿大、美國等地區的項目比較受關註。

在系列政策利好之下，2015年壹季度國內樓市“小幅回暖”。據中國指數研究院2015年壹季度中國房地產市場形勢總結分析，全國商品房銷售、新開工同比下降且降幅顯著擴大，投資增速延續去年以來逐月放緩態勢，整體資金來源增速不及去年同期。業內人士稱，對於資金寬裕的投資者，可以考慮海外置業。

海外置業釋放利好 資金安全需謹慎

海外房產投資的利好

據了解，傳統的發達國家的房產依然是投資熱門—英國、美國、澳洲憑借其優質的教育資源和良好的自然社會環境，加上房產的永久所有權、資產保值與增值等諸多優勢廣受亞洲投資者歡迎。

仲量聯行國際住宅部總監劉藝泣分析，近幾年來受金融危機和經濟形勢的影響，人民幣對歐元、英鎊、美元、澳幣等主要貨幣的匯率均升值很多，以人民幣對英鎊為例，和2005年相比已經升值30%。與此同時，國內房產價格居高不下，相比之下在現階段投資境外房產是更好的選擇。

跨境投資可以令資產多元化、不同幣種資產更可避免單幣種匯率風險，更有機會享受房產升值與匯率升值的雙重回報。

海外投資也是對家庭資產配置的壹種優化。調研顯示，高凈值資產人群的資產配置中會有30%作跨境資產投資，其中房地產與債券等固定收益產品最受青睞。跨境資產配置壹來可以讓中國公民傳統的單幣種資產，轉化為擁有不同幣種資產的組合，令投資組合更加合理和平衡。二來，當投資者擁有不同貨幣資產時，更可能對沖匯率波動風險、進而獲取匯率套利。

有日本房產機構分析，在日本成功取得2020年東京奧運會主辦權後，東京不動產的基礎設施加速建設，房地產業皆歡欣鼓舞，期待呈現觸底反彈後的未來黃金7年。隨著日元持續貶值，讓今年到日本旅遊的中國遊客人數創新紀錄，同時刺激了度假房產的投資。

“房地產之外的投資渠道正在拓寬。”中原地產首席分析師張大偉分析，由於國內房價過高、交易限制多，很多高端需求已經開始轉向價格更低、產權也更穩定的海外置業。

資金安全需謹慎

近日，壹位服飾行業的創業者朱莉向記者透露，她準備和朋友壹起投資澳洲房產項目，“我考察很久了，這個項目短期內就能產生收益。”朱莉稱，此次投資可獲得15%的收益，等賺到了錢再用來維系自己的創業項目。

類似的海外房產投資熱潮湧現，記者從仲量聯行國際住宅部了解到，美國、澳大利亞、歐洲等主要海外房產投資市場都有永久產權的物業投資受投資者追捧。

“在投資國外房產前需要提前做好幾項‘功課’。” 劉藝泣建議，投資前要向專業代理機構了解清楚不同國家的稅費差異。在選擇提供海外投資咨詢的代理公司時，盡量選擇品牌形象好、實力強大的公司，提供全方位可靠的壹條龍專業投資服務。提供最全面專業的海外投資咨詢、其境外公司也可以為投資者在購買資產後、再次銷售提供後續壹條龍的資產管理服務。客戶從投資到持有，從持有到置換等都能享有壹條龍專業服務。

因為海外投資涉及到投資者的資金安全，並且金額巨大，為保證投資者不會因為虛假信息和不規範的操作方法導致任何經濟損失。劉藝泣稱，投資者首先要選擇正規的渠道對海外房產的房源、購買流程進行了解，通過正規代理機構進行投資，使得整個購買流程有所保障。

“對於手頭寬裕的投資者，可以選擇可靠的親信朋友去海外投資。”中國指數研究院（華中）分院市場總監李國政建議，海外投資需要考察該社區的居住環境，申請房屋財產安全保障，在華人聚居地選擇項目。

另外，國外要收房產稅，房產持有成本高，投資者可以選擇具有理財功能的公寓項目，通過靠譜的不動產公司代為管理，實現增值。

李國政介紹，最近，他的兩個朋友關註到壹則澳洲房產投資信息，“開發商給武漢客戶10套名額年回報6%，開發商包租。”他分析，目前海外房產投資回報率比起國內壹線城市要高，有的項目稱收益已高達15%。另外，投資前需要把當地的各項法律了解清楚；如果有親戚朋友在海外居住，又是知根知底的關系，可以壹起嘗試。他提醒投資者，對於海外投資機構要謹慎對待。

多年不見的中學學姐回老家路過上海，和記者見面後，聊起了她這幾年的生活。

這位學姐叫李珍，在新加坡國立大學畢業後，決定留在當地發展。第二年，便和自己的大學男友結婚，兩人在當地買了一套40多平方米的公寓。

「雙方家裡幫的忙。」李珍對記者說，2009年的新加坡房價對於當時剛工作的小夫妻來說還是很貴的，如果沒有家裡幫忙，他們「根本無法負擔」。

3年後，第三個孩子出生了，父母總是想給自己的孩子最好的。夫妻兩人也因工作優秀穩定有了自己的積蓄。李珍和丈夫商量後，2014年初在當地靠近市中心的地段買了一套100多平方米的大房子。所有的存款付了首付後，剩下部分選擇貸款。

「那麼，你們現在的生活負擔應該不輕？」深知如今新加坡房價的記者感嘆道，100平方米的房子，靠近市中心，在2014年價格目測在90萬新加坡元（約合人民幣411萬元）以上，對於要供孩子讀書的夫妻來說，一邊是高消費的生活，一邊是房貸，壓力顯然不輕。

「不用擔心，我們不是還有一套小公寓麼？當時，我們沒有把那套公寓賣出去，所以現在小公寓的租金，完全可以還每個月的貸款。今年，我們又漲了一點租金，這套房子的租金已成為我們非常豐厚的額外收入了。」說到這裡，李珍一臉自豪，「買大房子前，我們曾想過賣掉那套公寓，沒有捨得。現在，我們都慶幸當初的選擇。雖然當時我們為了換大房子，所有的存款都花光了。」

夠還房貸 新加坡高租金的背後

這是一個中國女人和丈夫在國外打拚後的勵志生活，背後凸顯的卻是新加坡房地產市場的一個真實信息——這是個租金回報率高到足以還房貸的國家。

那麼，新加坡的租金究竟有多高？

記者從當地中介瞭解到，在新加坡一間不包括家具的有三間臥室的公寓兩年前的平均月租為5500美元（約合人民幣3.4萬元）左右，如今租金已上升到6000美元以上。記者的學姐李珍的一居室公寓，如今的租金至少在2500美元以上。

那麼，高租金的背後因素是什麼？高企的租金對新加坡來說，究竟是好是壞？

買房為了什麼？

除了住，當然還有投資。在中國越來越多的工薪階層淪為「房奴」，連買來自己住都住不起，更別提買來投資了。

然而，在新加坡，它的租房市場十分活躍，租金回報率更是高得驚人，加之當地貸款利率極低，一個月的租金收入足以還貸。這樣的投資吸引力，對於投資者來說，顯然非常誘人。

「高租金的背後，就是租賃市場的活躍。」一位不願意透露姓名的新加坡房地產商告訴 記者，「新加坡是個極為歡迎海外投資的國家。」

鑑於新加坡人口結構的畸形、勞動力的短缺，新加坡十分歡迎外國人來此置業，且開放移民政策，引進高教育水平、有專業技能的人才。

記者瞭解到，為吸引更多外國人來新加坡置業，新加坡推出了許多優惠政策。

比如，在對於在新加坡投資房產的外國買家，身份沒有限制；無貨幣管制；無地產增值稅；只有上繳政府的印花稅。與此同時，外國人同樣可貸款新加坡元，最高可以拿到高達80%的貸款額度，低至1.2%的貸款利率，加上新加坡租房市場十分活躍，租金回報率高，讓投資者們躍躍欲試。

更具吸引力的是，在新加坡買房，如選擇期房還能享受根據工程進度的付款程序，對於購房者來說將有充裕的時間籌備資金。且在房子的面積計算上，只算使用面積，不算公攤面積。

「所以說，投資新加坡非常讓人放心。」上文中的房地產商對記者坦言，「加上因為政府政策的介入，如今新加坡的房價開始有所下調，說明市場還是相對冷靜的，這個時候入場也很適合。」

據悉，2015年1月，新加坡私人公寓市場平均價為約8.5萬元/平方米，相較2014年12月下跌了2.4%，與去年同期比則微升了1.9%。

與此同時，新加坡幾個熱門區域房價有些許變動，其中金文泰、西海岸、實龍崗、馬里士他、烏節路、兀蘭、克蘭芝等地房價上升，價格上升幅度在1.3%-10.9%區間內。而港灣、聖淘沙、唐林、荷蘭村、武吉知馬、盛港、後港、榜鵝、裕廊、東海岸、加東區域房價則是略微下降，價格下降幅度在12.1%-0.7%區間內。

對此，有業內人士表示，有意投資購房新加坡的，不妨趁平衡點時期著手購入，未來有望繼續增長。

租賃組屋平衡市場

新加坡的高租金也帶來一些爭議，很多人會質疑，如此高租金的國家適合生活麼？那些家裡無法幫忙買房的年輕人怎麼辦？新加坡的窮人們買不起房也付不起高昂的租金又該怎麼辦？

「 新加坡有租賃組屋。」新加坡房地產經紀人杜云告訴 記者，這些租賃組屋就是為買不起組屋的低收入者提供的住屋。

值得一提的是，為了更好地讓低收入者享受福利，新加坡政府近日調整了租賃組屋租金條例。 記者瞭解到，調整後，租戶無須擔憂薪水增長跟不上租金漲幅。

新加坡建屋局透露，截至2014年底，有超過2500名月入增加至超過800新加坡元的租戶，在更新租約後繼續享有與之前一樣的較低租金。一些租戶表示，條例調整後讓他們有更多現金應付日常開銷；也有人希望，當局能給予更長久的租金優惠。

比如，住在紅山租賃組屋的一個低收入家庭，之前只有丈夫做零工賺取家用，家庭月入700新元。後來，他的妻子找到一份部分時間工作，家庭收入上升到1200新元。到了2013年8月，他們更新租賃組屋租約時，原本因家庭月入超過800新元，每月租金得上調到111新元。新條例之前，家庭的負擔可能增加了，但在新條例下，他們得以繼續享有較高的津貼，在更新租約後的兩年，每月只得與以前一樣，支付26新元租金。

該國建屋局發言人說，這樣的安排能給收入不超過800新元的低收入租戶更多時間，用賺取的額外薪水補貼家用或累積積蓄。

然而，接受媒體採訪的租賃組屋租戶認為，調整後的租金條例讓原本生活拮据的他們，有多一點現金應付日常所需。有租戶也希望，除了月入，建屋局能根據家庭人數等具體情況，給予更長久的租金優惠。

「在新加坡，低收入的人並不會為房價的事情發愁。他們甚至有機會去積累財富獲得更好的教育資源。」杜云告訴記者，這樣的房地產市場，才能保證健康積極的發展。「它對於房地產市場起到一個平衡的作用，私宅買不起，你可以住在組屋，無需為那些高企的公寓價格發愁。」

「所以，很多人問我，新加坡的房價如此高，租金那麼貴，泡沫應該很嚴重吧。其實不然，組屋的存在在新加坡很普遍，我爺爺奶奶就曾住在組屋，享受低租金的待遇，當年他們的收入只有600新加坡元。如今，我父親和我都在新加坡有自己的房產。」杜云說。

某房屋交易大會近日在遼寧大連開幕。據房交會組委會介紹，本屆展會共有十余家海外展商亮相展出，涵蓋公寓、別墅、酒店等，占參展商總數的12%。

海外房產商:以前來東北冷清 今年熱情高漲

“塞浦路斯30萬歐元購房、葡萄牙50萬歐元是底線、最便宜的希臘只需要用25萬歐元買房….。.”記者在現場看到，盡管海外房產展位被排列在邊緣位置，但前來咨詢的民眾仍絡繹不絕。

負責海外展區的某投資業務總監劉石磊向記者介紹，相比於以前來東北的“冷清”，今年民眾對海外房產的熱情要高漲許多。

劉石磊表示，多數民眾選擇海外房產主要用於教育、養老和個人投資等。不過，近年來，歐元匯率的持續下跌使得歐洲海外房產格外受到追捧。“最近，1歐元兌6.7元人民幣左右，比去年同期下跌近20%，較低的匯率使得歐洲房產備受民眾親睞。”

記者在房交會現場看到，為博當地民眾青睞，海外展商們使出“渾身解數”，紛紛推出購房享5年居留權、永久居住權、全家移民等舉措。

“中國的經濟增長使得高端人群逐步增多，這也是讓海外房產商中國受追捧的原因之壹。”塞浦路斯某房產商負責人喬丹在接受記者采訪時說。

業內人士分析，海外房產接連現身大連、沈陽房交會並非偶然，這說明拓展中國東北市場已成為海外地產商的共識。

人民幣國際化加速了中國人海外投資的熱潮，洛杉磯的學區房、墨爾本的別墅、倫敦東區的公寓，不動產成為越來越多中國人海外投資的首選。

“與其他海外投資途徑相比，房地產投資門檻和風險相對較低，對於投資者也沒有專業要求。從國內的投資狀況來看，中國家庭財富中，人民幣資產有近80%的比例屬於房地產，投資者對房地產投資的熱情和需求旺盛，有真實的房子存在對於投資者來說有心理保障，未來海外房產投資更適合國內大多數選擇海外投資的人。”優選金融投資總監張淑霞在接受記者專訪時表示。

但她同時強調，海外房產投資在市場、匯率、利率以及法律四個方面存在壹定風險，並且在進行海外房產投資時也存在諸如信息不對稱、信譽缺失等壹系列陷阱。“有些機構在推銷房源的時候並沒有做到價格同步，尤其對中國內地客戶，有獨立的報價單，可以不誇張地說，溢價率高達100%。”

人民幣國際化加速海外投資熱潮

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為何投不動產？

目前，從國內資產海外投資的途徑來看，無外乎以下幾種投資渠道：直接投資海外房產、保險類產品以及其他金融產品，比如說股票、債券基金、對沖基金、股權基金等；還有其他不動產，比如農場、牧場、酒莊、店鋪、礦產等。

“在這些投資方式中，農場、牧場等不動產投資以及能源礦產的投資相對來說門檻較高，並且需要有較高的專業水平，不適合大眾投資。而股票基金等金融產品壹般屬於風險級別較高的投資標的，適合風險偏好相對來說較高的投資者，再加上國內外的交易規則差異以及時差的原因，對於國內的多數客戶來講這類投資相對來說也需要更高的專業水平，消耗更多的精力。”張淑霞對本報記者表示。

與上述投資方式相比，房地產投資門檻和風險都比較低，並且不需要對投資者有專業上的要求，因此更適合國內大多數選擇海外投資的投資者。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣相對強勢，以及國內房地產市場步入調整期，越來越多的房地產資本開始尋找海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%，達到101億美元。優選金融集團總裁張虎成在談到資產配置時認為：“人民幣是長眼睛的，只去安全的地方。為什麽從中國平安、中國人壽、萬科集團、萬達集團這些大型機構到潘石屹、李嘉誠這些商業巨擘都紛紛在海外購置不動產？因為這已經成為發展趨勢之壹。”

怎麽投？

對於個人投資者而言，進行海外不動產投資，主要分為“三步走”——確定目的、選擇國家、找律師。

目前，大多數國內高凈值人群進行海外投資的主要目的仍然是移民以及子女教育。

張淑霞對本報記者表示，前幾年興起的海外“生子潮”目前已經成為海外購房的新生力量，這類人群壹般屬於高凈值投資者，海外購房多是以移民以及孩子教育為主要目的，以自住為主，對生活質量追求較高，壹般都會選擇相對舒適的大戶型，同時為了孩子教育，“學區房”更容易受到追捧。

業內人士對記者表示，海外房產雖然是很好的資產配置途徑，但並不適用於追求投資收益的人，而是適合那些非風險偏好、對未來經濟擔憂以及需要資產多元化配置的投資者。

在選擇國家時，張虎成認為，社會的穩定和法制的健全是實現房產投資收益率最主要的保證。

美國仍然是最受中國投資者歡迎的目的地，數據顯示，從2008年至2014年底，中國在美國房地產投資總額高達132.7億美元，隨後是英國以及澳大利亞。

美國作為多年來投資者海外置業的第壹選擇，有其明顯特征。壹方面，與歐洲相比美國物價較低，平均房價不高，因此具有較大的升值空間，外來人口眾多更容易融入。此外，美國對於建築監管嚴格所以房屋質量上乘，房屋具有永久使用權。對於投資者而言，租金收益率較高，租賃市場需求量大，而且美國房屋銷售市場健全，房屋轉售率較高，適合移民自住以及出租的投資者。但由於美國每個州的法律和稅務不同，增加了外國投資者的購房難度。

“英國可投資的城市基本上只有倫敦，但有些投資者反映倫敦天氣沒有那麽好，並且跟美國相比外國人更難融入，同時物價相對較貴生活成本較高。但英國本身法律較為健全，對海外投資者優惠措施豐厚，教育資源豐富，金融比較發達，且英鎊相對堅挺，更有利於高凈值投資者進行保值配置以及子女教育投入。”張淑霞對本報記者表示。

值得註意的是，業內人士建議除英國倫敦外，投資者應慎重選擇投資歐洲其他國家的房產。“歐洲經濟受制於社會福利制度和勞工法，又面臨來自中國等新興市場快速掘起帶來的挑戰，短期內很難走出衰退。”該業內人士說道。

澳大利亞近年來以優惠的移民政策迅速獲得中國投資者的青睞，新移民給澳大利亞帶來的財富穩步增長，澳大利亞房產最大的吸引力在於不存在“遺產稅”，土地和房產私有且具備永久權，在澳大利亞的法律體系下，房產可以世世代代永久繼承。

但隨著新移民大量湧入導致澳大利亞房價飆升，該國移民局已於上周通過其官方網站發布通知，將停止500萬澳元的投資移民簽證（188C）的時間由原定的今年7月1日提前至4月24日。

同時，澳大利亞房產還存在壹個“致命”的問題——海外投資者只能買壹手房，不能買二手房，因此只能做長期投資，同時新建房屋已經出現供不應求的局面。

在海外購房過程中，由於語言障礙以及對當地環境和法律的陌生使得購房者通常需要尋求當地房產經紀和律師的幫助。據本報記者了解，在澳洲買房通常經過以下流程。

首先，與房產經紀人壹起看房，找到認為合適的房子後，先付大約5000澳元的定金，把房子定下來，壹般可以持有壹周左右。

在這壹周的時間內，需要找到壹位澳洲本地律師簽合約，然後支付房款20%的首付，但其中的10%可以等到房子建好後才支付。房子建好後，購房者會收到提示信然後準備貸款，貸款壹般最多可以達到80%。等到交房時，購房者需要和律師壹起去進行驗收。合格後，購房者需要支付剩下的10%首付，和已經提前準備好的貸款。

風險有哪些？

雖然海外房產投資有時會帶來可觀的收益，但由於缺乏對海外房產項目以及當地法律的了解，中國投資者在海外淘金的過程中可能會面臨種種風險。

尤其近兩年，隨著歐元、日元等主要貨幣的大幅貶值，匯率風險凸顯，匯率“吃掉”房產收益的現象時有發生，即使當地房價未跌，投資者購買的海外房產仍然出現貶值現象。

2013年初，以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了壹套房子的於女士對記者表示：“房子現在的估值大概是420萬人民幣，出租每個月有18萬日元（約合人民幣9288元）的收入。”但她表示，“2013年購房時，1元人民幣可兌14日元，現在已經變成將近20日元了，日元貶值約40%，這樣算算，房子可能還虧了。”

張淑霞對記者表示，雖然國外購房首付比例以及整體的貸款利率比國內低，但國外貸款審核較為嚴格，法律繁瑣，對投資者信用記錄尤為重視。

以英國為例，雖然當地的貸款利率很低，但要求中國投資者必須提供在中國的納稅記錄，納稅記錄需要與貸款額度相比配，因此把很多投資者擋在門外。

此外，北京理工大學房地產研究所所長周畢文認為，持有房屋的成本也是海外置業不可忽視的壹個重要因素。“美國等地區要收房產稅，德國、新加坡等地對房屋空置也有限制，會產生空置稅等壹些額外的費用。”