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近年來，中國人海外置業的熱情高漲。根據世界知名房地產咨詢機構仲量聯行的報告顯示，2014年中國房地產投資在海外市場的投資額達到165億美元，比2013年增長了46％。其中，留學生家庭成為海外置業的新興主力軍。來自北京的葉女士就是其中壹員，“主要是考慮到孩子的教育，首要考慮美國或加拿大。因為考慮到她去念大學的時候我跟過去陪讀。也就是把北京的房子賣掉吧，三、五百萬左右，在外國能買得起房。我陪伴她壹段時間，等她讀完了要回國，房產可以交易就賣掉；若她願意在國外待著，就留下來。”

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葉女士告訴記者，在她的朋友圈中，像她這樣考慮的家長不在少數，“孩子班上家長們都在議論海外置業，因為本來高中就是國際學校，幾乎全都有出國的意向。”

除了自住型投資之外，商業地產投資近年來也越發紅火。數據顯示，中國2014年海外商業地產投資增長近50％，超過112億美元。對此，美國多選地產創始人 宋儉指出，中國投資者投資海外資產可以有效地規避和分攤國內的市場風險，有利於資產在全球範圍內合理的進行配置，“很大部分人是想把國內的人民幣資產置換成美元資產。現在很多人都認為國內房地產有很大泡沫，而且價格在往下走，這樣他們想找目前已經擠過很多泡沫、還在上升期的資產。像前幾年選擇比較多的是美國北加州的舊金山、灣區，南加州的洛杉磯，紐約，新澤西這壹帶，以及加拿大的多倫多。這些地方的房價這幾年因為華人投資已經漲的非常多了，房價已經超過了2005－2006年期間最高的房價。”

歐美地區仍是最受歡迎的商業投資目的地。從城市來看，2014年倫敦獲得了最多的中國投資，吸納了超過40億美元；悉尼、紐約等城市緊隨其後。萬國置地總裁史瑞雪告訴記者，大部分商業投資流向了國外壹線城市的黃金地段；而選擇投資歐洲壹些小國則出於教育或移民的考慮，“如果是出於投資的考量，客戶主要關註的是主流國家壹線城市最核心地段的投資型房產，主要以小戶型居多。而目前為止考慮買房移民的國家集中在歐洲，例如葡萄牙、西班牙、塞浦路斯、希臘，還有新起的保加利亞。基本上買在這些國家的人群以移民為目的。如果以投資為目的，我們就不建議買在二線國家，因為本身的經濟環境和發展方向都是有本質的區別。現在想通過買房移民的人不在少數，大部分是出於孩子將來教育及養老的考慮。”

然而，專家指出，國人必須摒棄買房子等於移民的觀念。若考慮移民需謹慎研究各國的移民政策，“目前有很多國內的投資者希望在美國買套房子就把全家的ＥＢ－5投資移民辦成，這實際上是很幼稚的想法，大部分都實現不了。美國ＥＢ－5投資移民實際上是鼓勵妳來投資以後創造新的就業機會，如果妳買房自住，包括買豪華公寓、度假別墅等，這種實際上並不能創造就業機會。如果想投資移民，建議仔細選房，真正能夠增加就業機會的。若妳買壹個生意，已經有10個就業機會還不行；妳投資的項目得能因為妳的錢的投入新增10個就業機會，這種情況才符合。”

海外投資機會與風險並存。例如，在海外置業還必須考慮房產稅的問題。目前發達國家房產稅稅率壹般在1％－3％，壹些國家大戶型的房產房產稅高達10％以上。此外，在海外交易房產、出租房產等都要繳納稅金，有的國家遺產稅也相當驚人。這些都是置業者需要考慮的因素。

關於中國香港房價多少錢一平？近日，吉姆.羅傑斯放話：中國香港房地產泡沫已到破裂邊緣，三年內中國香港房價會下跌50%以上。羅傑斯早年是索羅斯的合作夥伴，這也是他在中國廣受追捧的原因之一。不過，近些年就中國的房價、股價、人民幣什麼的，老羅說了不少，內容廣泛，但應驗的不多。

老羅判斷中國香港房價暴跌的原因，有這麼兩條：一是住宅供應量大幅增加，2014年中國香港個人住宅落成量為15,720個單位，較2013年的8250個單位，幾乎翻倍。中國香港特區政府今年4月1日公佈年度物業報告預測，今明兩年中國香港新住宅落成量將超過3萬個單位，創2004年以來新高。二是美國進入加息週期，美元持續升值，中國香港資金外流，「中國香港政府可能會取消港幣對美元的聯繫匯率制度，屆時中國香港樓價也會收到衝擊」。

先說住宅供應。住宅供應加大，並不必然導致房價跌，還得看需求端。北上廣深每年都有大量樓盤供應，但目前在限購還沒有全面放開的情況下，房價上漲衝動仍按捺不住，基本上是給點政策顏色就能開染坊。日本雖然在日元升值完成後資產價格長期不振，但東京的房價卻是連年上漲的。中國香港是國際性大都市，有著大量的內地投資需求，本地剛需也不可小瞧。深圳的朋友都知道，中國香港市民目前的居住條件，跟深圳都沒法比了，那些窩在廉租屋裡的中國香港中下層市民，都希望居者有其屋，改善性需求可以想見。所以，問題的關鍵不在於供應，而在於需求，核心在於中國香港居民收入的增長能否為這一需求提供支撐。

再說美元。過去數十年來，美元加息與升值，引發全球資金向美國回流，已經被當作顛撲不破的定理，廣泛寫入各種經濟學教科書，所以，一般人一碰到這個時期，都會不假思索地沿用這條定理。但這一定理，在晚近一段時間，碰到了一點點挑戰，那就是，在美元指數從70點上衝到100點的時間內，人民幣不但沒有暴跌，反而相當堅挺。作為世界第二大經濟體，中國經濟顯示出堅韌的力量，最近亞投行獲得46個國家追捧，不是沒有理由的。昨天看到高盛前主席奧尼爾的一篇文章，稱對中國經濟不要過於悲觀，「中國經濟仍處在2027年超越美國(以美元現匯率計)的正軌上」。奧尼爾以提出「金磚四國」這一概念聞名於世，就在去年，我看他對中國經濟的未來還挺不看好，數月時間觀點翻盤，看來中國經濟運行的現實的確給了他不少啟迪。

有了人民幣匯率穩定這個大背景，再來看港元。最近，由於境內公募基金可以炒港股，港股暴漲，帶動港元需求上升，中國香港金管局不得不兩次拋售港元，干預匯率。這一事件讓我們想到去年7月間因盛傳滬港通即將開通，熱錢湧港，中國香港金管局連續5次拋售港元。目前滬港通的額度還將放大，今年還有深港通要放行，基本上可以這麼說，港元的人民幣色彩越來越濃厚，有了人民幣這個強大後盾，即使取消對美元的聯繫匯率，也不會暴跌，且不說港元取消聯繫匯率還只是一個假說。

據馬來西亞《東方日報》近日報道，馬來西亞財政部副部長蔡智勇日前表示，2015年首季房地產交易額為385億林吉特，同比下降4.6%，這說明政府制定的各項讓馬來西亞房地產市場降溫的政策發揮了作用。

蔡表示，政府必須確保房地產市場是平衡的，以確保投機行為減少、房價合理增長，以避免民眾負擔不起房價。

據報道，馬來西亞政府制定的降溫政策，如外國人買房門檻增加到100萬林吉特以上和收緊貸款等，這些政策讓本地房產價格漲幅趨緩，同時避免了房地產市場過熱現象。

此外，另據報道，蔡也表示，房地產交易減少部分原因也是因為發展商建造的高價房屋，導致民眾無法負擔。

據報道，在韓國房地產市場也有“學區房因素”這壹專業用語。由於首爾江南地區的教育水平較高，因此每到夏季都是家長搬家的“旺季”，江南附近的房價會出現短期明顯上浮。 韓國政府為平衡各校師資，規定搶手的中小學教師在壹個學校任教滿6年必須調到其他學校。此外，今年以來，韓國壹些高考補習班密集的地方房價開始下降，很重要的原因就是教育部門故意下調了高考的難度，壹下降低了人們對高考補習班的心理需求。

據統計，首爾市今年上半年租賃房價格整體上漲2.2%，而以往增長率沖在前面的盧原區反而下降0.3%，江南區僅上漲0.5%。 為了進壹步平衡教育資源，首爾市自2010年開始改革高中招生方式，壹方面允許學生選擇報名首爾全市範圍內的兩所學校，同時還按照計算機隨機抽取結果強制招生。如此壹來，韓國學區房的價值大減。

由外區轉學進入江南、松坡、瑞草等教育優勢區的中小學生從2009年的672人減少到2010年的412人。此外，教育相對落後地區的學生可以花公立學校的學費享受私立學校的教育，很多家長對此趨之若鶩。據統計，2009年至2012年4年間，江南、瑞草、松坡三區流入的學生由5558名減少到1208名，劇降80%。

近年來，留學韓國已經成為中國大多數中產階級家庭的優先選擇。但是對於這些家庭，韓國的高租金房價變成了一種負擔。這無形之中加重了這些家庭的負擔，促使大多數留學生為瞭解決家庭的負擔，而進行打工，並因此或多或少影響了學業。但是其實留學生完全可以通過傳貰房的方法，解決自己的房租問題，甚至有可能還可以小賺一筆，解決自己的生活費學費問題。

韓國和中國一樣，韓國學區房的售價，租金要遠遠高於其它地方。但是和中國不同的是，這些學區房往往集中在大學周邊。造成這樣的原因主要有一下幾點。

第一，稀少的韓國大學宿舍名額。因為首爾市內高昂的地價，一般大學都不會在學校內建立學生宿舍，而是主張學生在家裡居住，即便是擁有宿舍的大學也會提出一些嚴格的申請標準，比如說地鐵90分鐘內可以到達學校的，不准申請學校宿舍。

第二，韓國的大學相互之間相隔的都不是非常遙遠。造成學生集中居住在固定的範圍之內。最典型的就是建國大學，世宗大學，漢陽大學的聖水學圈；弘毅大學，延世大學，梨花大學，西江大學的新村圈；外國語大學，慶熙大學，高麗大學，首爾市立大學的回基圈等等。小小的範圍內集中了3，4所大學的數千名大學生，必然造成該區域的學區房租金上漲。

第三，韓國知名大學基本上都建立在地鐵站周邊，比如首爾大地鐵站，弘毅大學地鐵站，高麗大學站，建國大學站等等。高度便利的交通環境進一步提高了房屋的租金價格。

由於以上種種原因，大學周圍的學區房往往要比周邊區域的房價高出15%~20%，以最常見的20平方米左右的單身宿舍為例，一般區域的房價大約為40~45萬韓幣每個月，但是在大學周圍往往達到了50萬~60萬韓幣。這一價格還不包括相應的保證金增加部分。

面對這樣的情況，越來越多的留學生將目光投向了韓國特有的傳貰房上面。傳貰房是韓國比較特殊的一種房屋租賃方法。就是租住者只需要繳納一定的保證金給房東，就無需在繳納租金。在房屋租賃時間結束的時候，房東在將繳納的保證金歸還給租賃者。現在韓國普遍實施的保證金房租換算比例為100：1，即多繳納100萬韓幣的保證金就可以節省1萬韓幣的月租金。100：1看起來似乎不是非常合適,但是留學期間的房屋租賃時間一般為為4到5年這樣下來每一年節省的租金是非常高的。即每100萬韓幣保證金每年可以節省12萬韓幣的房租(1萬*12個月）。這樣計算下來純收益率可以達到12%，扣除銀行的固定存款利率，一年可以保證收益8%左右。

而且，這一收益率會隨著租住時間的延長，保證收益率也會相應增加。按照留學5年進行計算（1年語言+4年大學），每100萬韓幣共可以節省60萬韓幣房租，但是每100萬韓幣按照國內5年基準利率進行計算4.75%進行計算5年固定存款，稅前利息為100*1.0475^5-100=26萬韓幣，相差為34萬韓幣。因此綜合比較在韓國租賃傳貰房為一種非常節省資金的房地產投資。

韓國建國大學不動產研究院李瀟認為，傳貰房對於中國留學生來說還是一種全新的事物，雖然初期要進行一定規模的投資，但是考慮到留學的長時間性，還是一種非常合適的租房方法。

根據《南洋商報》報道，美國著名投資家吉姆.羅傑斯（Jim Rogers) 在全球投資展上表示，馬來西亞柔佛州房產已經供過於求，未來可能出現房產泡沫，投資者需謹慎。

羅傑斯指出，新加坡政府將繼續調控房價，未來2至3年房價將持續走低，這也將影響到柔佛州的房市。

羅傑斯強調，中國的旅遊業及農業領域是他今年的投資首選，建議投資者對中國市場保持信心。

“與其他海外投資途徑相比，房地產投資門檻和風險相對較低，對於投資者也沒有專業要求。從國內的投資狀況來看，中國家庭財富中，人民幣資產有近80%的比例屬於房地產，投資者對房地產投資的熱情和需求旺盛，有真實的房子存在對於投資者來說有心理保障，未來海外房產投資更適合國內大多數選擇海外投資的人。”優選金融投資總監張淑霞在接受記者專訪時表示。

但她同時強調，海外房產投資在市場、匯率、利率以及法律四個方面存在壹定風險，並且在進行海外房產投資時也存在諸如信息不對稱、信譽缺失等壹系列陷阱。“有些機構在推銷房源的時候並沒有做到價格同步，尤其對中國內地客戶，有獨立的報價單，可以不誇張地說，溢價率高達100%。”

為何投不動產？

目前，從國內資產海外投資的途徑來看，無外乎以下幾種投資渠道：直接投資海外房產、保險類產品以及其他金融產品，比如說股票、債券基金、對沖基金、股權基金等；還有其他不動產，比如農場、牧場、酒莊、店鋪、礦產等。

“在這些投資方式中，農場、牧場等不動產投資以及能源礦產的投資相對來說門檻較高，並且需要有較高的專業水平，不適合大眾投資。而股票基金等金融產品壹般屬於風險級別較高的投資標的，適合風險偏好相對來說較高的投資者，再加上國內外的交易規則差異以及時差的原因，對於國內的多數客戶來講這類投資相對來說也需要更高的專業水平，消耗更多的精力。”張淑霞對記者表示。

與上述投資方式相比，房地產投資門檻和風險都比較低，並且不需要對投資者有專業上的要求，因此更適合國內大多數選擇海外投資的投資者。

近年來，隨著我國經濟的增長、人民幣相對強勢，以及國內房地產市場步入調整期，越來越多的房地產資本開始尋找海外市場。數據顯示，2014年中國內地的投資者在境外的房產投資額增長了25%，達到101億美元。優選金融集團總裁張虎成在談到資產配置時認為：“人民幣是長眼睛的，只去安全的地方。為什麽從中國平安、中國人壽、萬科集團、萬達集團這些大型機構到潘石屹、李嘉誠這些商業巨擘都紛紛在海外購置不動產？因為這已經成為發展趨勢之壹。”

國務院總理李克強日前指出，支持中國裝備走出去和推進國際產能合作，是實現我國經濟提質增效升級的重要舉措，有利於培育對外開放新優勢，推動形成優進優出開放型經濟新格局，使中國經濟與世界經濟在更高層次上深度融合。

《赫芬頓郵報》4月11日發表歐亞集團研究員Ben Yunmo Wang的文章稱，中國的“走出去”政策正經歷重大升級。該政策產生於上世紀和本世紀之交，鼓勵中國企業到海外收購資產和擴大業務。現在，習近平主席和李克強總理對該戰略進行改造，轉向以出口中國裝備以及價值更高的產品和服務為主。

過去10年，中國企業“走出去”固定在國企獲取自然資源資產，而中國大多數出口產品在質量和重要性上均不盡如人意。去年兩會記者會上，李克強總理表達了變的必要性：“我們不能總是賣鞋襪、衣帽、玩具……中國裝備走出去可以在世界市場上接受競爭的檢驗，提質升級。”

新的“走出去”政策將在中國產業向較高價值的制造和服務轉變中發揮重要作用。出口高附加值產品，如高鐵，有利於中國的國際形象和展現中國新的競爭力。此外，承包大型基礎設施項目，出口鋼鐵和水泥等材料，將有助於解決這些行業日益嚴重的產能過剩問題。

要實現這些目標，中國必須使國企變得更具戰略性、競爭力和效率。新的“走出去”政策的“壓頂石”是“壹帶壹路”規劃。這是壹個雄心勃勃的計劃，中國國企將在建設“壹帶壹路”沿線基礎設施中發揮關鍵作用。

為打造具有全球競爭力的國家龍頭企業，中國政府還對央企進行鞏固。去年12月，中國兩大高鐵制造商北車和南車宣布了市值260億美元的大規模合並，兩個月後，中電投集團和國家核電宣布另壹宗大規模合並。預計在準備走出去的領域，這個趨勢會繼續。

最後，中國領導人試圖根治對外投資的低效問題。2013年，國企監管機構修改了對央企管理人員的評估機制，將資產回報和價值生成置於規模或收益擴張之上。。

“走出去”2.0版將打造更強、更有競爭力的中國國企，打入向來由西方企業支配的領域，並在將會引發新的地緣政治挑戰的地區發揮影響力。中國投資和產品對全球的影響將只增不減，這就使把握和適應這種變化變得至關重要。