俄乌停战露曙光部署投资莫悲观 | 居外专栏

上周美国联储局终于顺应市场估计，加息0.75%，并预言会继续在今年加息。投资市场都在担心，若高通胀率令联储局不断加息，似乎看不到尽头。

美元受加息影响，不断升值令世界其他地方货币自然出现大贬值，债券价格亦无可避免因利息急升而大跌，其他类别资产也牵一发动全身，当各类资产价格都向下，触发金融危机的可能性又令人心惶惶。

通胀居高不下，首先是因疫情令供应链断裂，工厂生产能力大受影响，货品供应不足，价格自然提高，但疫情会过去，所以美国联储局年初还认为通胀只是暂时性。

俄乌战争爆发，石油、天然气、小麦，甚至汽车零件通通因战争而影响出口，通胀率自然难以回落。

不过，笔者对此较为乐观，正当战事非常胶著，似乎没有太大突破，但对经济影响却日趋严重之际，法国总统、意大利总理、德国总理及罗马尼亚总统一同访问乌克兰与泽连斯基会面。

口头上当然讲继续支持乌克兰，但这四国人民希望停战的比例，依次为意大利（52%）、德国（49%）、罗马尼亚（42%）及法国（41%），再加上6月23及24日欧盟就会讨论乌克兰加入欧盟的申请资格，不难令人想像四国领袖向泽连斯基施压，尽快跟俄罗斯恢复和谈。

更有趣的是英国首相约翰逊也在四国领袖访问之际，突然现身基辅，又跟泽连斯基会谈，并且跟欧盟四国唱反调，劝乌克兰不要接受苛刻的停火条件。聪明的读者也会联想到，欧洲明显受战火影响最深，最渴望停战和谈。

此事除了泽连斯基，最关键的还是美国取态，美国中期选举在即，高通胀率已令民生受到严重影响，民怨四起，甚至有报导指出美国中产家庭需要以卖血方式增加收入以维持原本生活水平。

笔者估计拜登政府因战争而获得不错的红利（短期利益），为了选票也会加入欧盟大军的队伍，迫乌克兰让步。问题反而是普京会否接受，或是开出的条件会否太辣令战争一直拖延至冬季。但无论如何，笔者估计战争将在今年内结束。

通胀也会因而见顶，利率自然也会停止上升。大家在部署投资时，不宜太悲观！无论港股定港楼，调整过后今年可能是入市良机。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

日本央行坚守货币宽松政策，日元的避险属性迎来挑战 | 居外专栏

全球通胀高企，美国的最新通胀指数（CPI）同比上涨高达8.6%，创自1981年12月以来的新高；欧元区5月的通胀率创纪录地达到8.1%，物价上涨幅度为推出共同货币后的最高水平。

美联储在3月加息后，6月再次加息75个基点来对抗通胀，该加息幅度为自1994年以来的最大。而欧洲央行货币政策也将迎来转捩点，计划于7月加息，终结其一直以来的“负利率”时代。

与欧美等发达经济体央行的政策不同，日本央行公布的数据显示，虽然日本4月的核心CPI（除生鲜食品）同比上涨2.1%，为自2015年以来的最高增长。

但日本央行还是决定，将继续其大规模货币宽松政策，这显然与市场的部分预期相反，也未受到日本财务相等对于“日元骤然贬值的担忧”的影响。

纵观历史，日元一直被视作“避险货币”，因为当全球经济出现动荡的情况后，日元通常会出现升值。但日元的汇率今年以来却出现显著下跌，日元兑美元的汇率一度贬值超过1美元兑136日元，为20年多来的低点。

日元的贬值简述为三个原因：

其一：日美货币政策的截然不同，如之前所述，在美国实行加息和紧缩货币政策之际，日本央行却仍然坚持大规模货币宽松政策；

其二：日本的国债收益率持续徘徊在低位，这导致了日美两国政府债券的利差不断扩大；

其三：日本的贸易顺差变为逆差；全球能源价格的飙涨，让高度依赖能源进口的日本备受压力，日本因此已较难维持其原有的大规模海外净债权资产，并导致日元在套息交易解除后，购回日元资产的规模出现缩水；同时持续多年的巨额贸易顺差，已出现逆差。

汇率跌跌不休，日元的避险属性受到挑战。也有乐观的看法认为，货币紧缩政策或会导致美国经济出现衰退的风险，届时，日本的贬值趋势或可得到缓解。我们且拭目以待吧。

加息困扰楼市上车换楼良机 | 居外专栏

美国联储局又议息，加息半厘已无疑问，但当美国发表5月消费物业指数达到8.6%及核心消费物价指数上升至6%，令市场估计加息幅度可能去到0.75%，而美国股市在上星期五应声急挫880点。

回到香港楼市，可谓冰火两重天，周末白石角新盘一Q清袋，向隅者众；相反二手成交则疏落，十大屋苑周末成交少于十宗，当然也因连日天雨有关。

再看本年度首五个月二手住宅成交只有15,356宗，平均每月3,071宗，比去年全年平均每月4,333宗大幅下降，当然第一季度香港受疫情严重影响，成交量下跌也是自然不过的事情。

笔者再将数据范围放大，自1980年1月，香港私人住宅楼价指数为18.3，升至去年2021年9月历史新高398.10，升幅超过20倍，而今年2022年4月为384，即自高位回落了3.7%左右。

综观这42年的走势，可谓大涨小回。最瞩目的当然是1997年至2003年的跌幅，由高峰172.9跌至82.4，幅度为66%，之后一直上升。至2008年金融海啸才有较大的跌幅，由08年6月126.6跌至同年12月的104.8，跌幅为8%。

之后就由15年尾至16年头美国加息收水，也令楼价由306.10跌至271.4，幅度近11%，2018年中美贸易战，也曾令楼价由7月份的394.8跌至12月的359.40，幅度为9%。

笔者的结论是楼市大涨小回的过程中，除97年那次外，每一次回落幅度都在10%左右，而且都是跟金融问题息息相关。97年的大风暴则是金融加「八万五」的政策，加上刚回归的政治气候，才会为楼市造成极大的跌幅。

今年楼价又受到美国滞涨风险上升而困扰，加上俄乌战争加强了通涨的恐惧，但笔者却发现中国5月的CPI远低于美国，国内没有滞涨的风险，反而是需求不足，中国并不会加息反而减息。

市场上不少基金，在美国衰退的背景下，反而更乐于投资在中国，加上港股A股都处于低位，基金大户宁愿蚀息，也乐于持有港元，等候投资机会。港元贷款利率上升的幅度，在今年内也是有限。

除非美国利息上升似70年代，超过10厘就会为全球经济带来灾难性影响，香港当然也难幸免。不过，笔者相信这风险太明显，任何财金高手也不会重蹈覆辙，所以笔者反而认为随著疫情回稳及通关，利好因素即将浮现，今次楼价稍为回调，实际是上车换楼的置业良机。

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长远土地储备需求远高于供应 | 居外专栏

上周香港团结基金发表了新一份研究报告，标题是︰「短期供应已技穷，长远储备现暗涌」，报告中详细列出香港过去及未来的住宅供应情况。

单看2021年的实际供应量只有14，386伙，比2020年的20，888伙下跌了31%，也比差饷物业估价署的预测量18，228伙为少。疫情全地盘停工，及劳工短缺是主要原因。

其实，落成量比预期少也是司空见惯，2019年预测20，415伙，结果落成了14，093伙；2016年预测18，200伙，实际落成只有14，595伙。虽然如此，2017年至2021年五年间，平均每年有17，500伙落成，已比2007年至2016年的平均10，900伙大幅改善。

至于2022年至2026的短期供应，报告中也估计有平均17，300伙落成，与过去五年的平均数相若。不过更严重的问题，将会发生在2027年至2031年的中期供应。

报告估计正常只会有12，000伙，一旦有所延误（经常发生），落成量可能进一步下跌至平均10，400伙，又回复2007年至2016年间的低数量供应。

当中原因是政府手上的熟地已发展的七七八八，新供应集中在新发展区，要2030年后再出现，而铁路项目上盖的土地供应，亦有相似的情况。供应短缺有数得计，已经是不争的事实，但需求又如何？

这个数字就比较难准确评估，经济好的话，更多年青人倾向独立自主，相反经济不景，也可以返回老家暂住。政府过往在不同的报告中，一般用20，000为基准，但自从长远房屋策略将公私营房屋供应目标比例改至7:3，私人住宅土地大幅减少，就很少主动谈论这个数字。

笔者先从结婚数字推算，以往每年结婚的新人都超过40，000对，而2020年由于疫情关系，异地婚姻大幅减少，令新人数字减至29,000对。

近年另一个新增需求，是国内到港的大专学生不断增加，由2000年只有1，882个，至2010年已有17，959个，而2018年为42，653，2019年开始受疫情影响回落至20，000个左右。

由于数量庞大，学生宿舍自然不足，学生被迫转向私人市场全租，而毕业后留港就业，满七年又可以取得永久居留权，数量估计每年有超过万伙单位的需求。

单单计算结婚及国内大专生的需求，已经远远超过每年的新增供应，长远而言新政府必须改善现有程序，立刻加快土地供应。

否则到2027年供不应求的情况又会再度恶化，远水不能救近火，要立即行动，才能缓和未来短缺的景况。

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日本迎来消费者物价指数和工资“双升”背后推动因素竟然还有…… | 居外专栏

在全球普遍饱受高通胀压力之际，日本的消费者物价指数也创出了7年来的新高。根据日本总务省数据，日本4月全国消费者物价指数为101.4，较去年同期上涨2.1%，此次指数的上升也终于超过了日本政府和央行多年来提出的2%的物价上涨目标。

如果剔除之前的增税影响，本次消费者物价指数更是达到了2008年9月以来的新高。在不包含生鲜食品为调查对象后，共计有351个调查对象出现上涨，超过3月的320个上涨，表明物价涨价的范围在进一步的扩大中。

久违的加薪似在物价上涨中也出现松动，根据日本经济团体联合会的统计，春季劳资谈判的大型企业月薪增幅平均达到2.27%（含定期加薪和上调基本工资），为2000年以来的第五大增幅，也是近三年来的较大幅度改善。

日本4月全国消费者物价指数为101.4，较去年同期上涨2.1%，此次指数的上升也终于超过了日本政府和央行多年来提出的2%的物价上涨目标。

日本首相岸田文雄表示，希望业绩表现已恢复至疫情前水准的企业，其涨薪可超过3%。目前涨薪幅度最高的为建筑业，达到3.76%。

其实推动日本物价上涨并超过政府及央行目标，以及工资涨幅改善的很重要一个因素是日元的持续走弱。日元的汇率今年以来出现显著下跌，日元兑美元的汇率一度下跌至20年来的低点。

美国在持续创下通胀新高后，美联储已采取行动并收紧货币政策；而同时日本央行仍在继续维持货币宽松政策，并将10年期国债收益率限制在利率波动上限 0.25% ，这导致了两国政府债券的利差不断扩大，10年期国债收益率的两国利差超过2.65%，达到三年来的新高。

日元贬值将直接导致能源和进口食品等的上涨，从而推高消费者物价指数；而常年一直停滞不升的工资，在物价上涨，经济正在回复正常，企业的经营活动和利润或恢复至疫情前水准，以及越来越热的劳动力市场的推动下，更多企业采取提高工资水平或成为一种趋势。

风险披露：本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，幷非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

日元持续走弱，是利是弊？| 居外专栏

日元最近的持续弱势表现引起了市场高度关注，日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上，创下自2015年12月以来的6年多新低。

此次日元的大幅贬值，不仅让不少投资者措手不及，也令不少国际金融机构纷纷调整其今年日元兑美元的汇率预测。为何日元汇率于近期如此低落？疲软的日元究竟对经济，是利是弊？

日元汇率一度触及1美元兑换125日元以上，创下自2015年12月以来的6年多新低。疲软的日元究竟对经济，是利是弊？

美债和日美利率，是决定日美汇率方向的重要原因

首先，美联储和日本央行对于利率政策的不同走向，是开启此轮日元兑美元走弱的导火索。在通胀指数一路高歌的压力下，美国正式进入加息週期。

但相对于美国，日本的消费者物价指数虽也连月上升，但上涨幅度明显偏低，日本央行仍维持著宽鬆政策；两大央行的利率政策分歧，促使美元兑日元表现强势，而日元出现了被抛售的情况。

受美联储升息加速，以及今年内高达6次加息的预期影响，美国10年期债券收益率走高至2.5%左右，这远高于日本10年期政府债券仅0.25%左右的收益率；而二国的短期收益率差异更为显著，相较于日本2年期国债收益率还处于负值区间的水平，美国2年期国债的收益率是2.3%左右。基于利率的巨幅差异，显然持有美元的回报率将远远超越日元。

弱势日元或推高通胀，好处有限

日本央行行长黑田东彦可谓弱势日元的推崇者，他始终认为日元升值将对出口依赖型经济的日本带来威胁，因此，自他2013年执掌日本央行以来，一直执行通过大规模货币刺激计画使日元处于弱势的政策。

不少分析师认为，鉴于当前大量的日本企业已将生产基地转移至海外，虽日元贬值仍可惠及国内企业，但带来的整体好处，相比于之前，已大打折扣。

现时，能源价格的大幅上涨也对弱势日元带来挑战，日元贬值将会增加石油和天然气进口的支出，日本的企业和家庭将会受到高油价和高电价等带来的不利影响。

虽然，日本政府试图通过补贴等措施来缓解能源价格飙升带来的负担，但日元贬值还是会很大概率地推升通胀，届时，日本央行将面对更大的抉择压力。

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全球房价将继续上扬，但涨幅放缓

全球房产科技集团居外IQI在3月2日发布了《2021年第四季度全球房价指数报告》，显示2021年年末，有49个国家的名义房价上涨，7个国家的房价下降。

报告显示，若把数据经通胀调整，在全球56个公布了住房统计数据的住房市场中，实际房价出现上涨的有38个国家；从涨幅的势头来看，只有29个国家的上升势头较强，而27个住房市场上升表现较弱。

报告中的一系列数据显示，房价上涨压力开始转弱，但除拉丁美洲外，全球楼市仍明显处于房价上涨状态。

另外，俄罗斯和乌克兰之间的地缘政治升级，房地产开发商表示担忧投入的成本可能会面临上行压力。

对此，集团联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）表示：“当前俄乌局势无疑会在短期内给楼市带来不利影响。股市动荡、债市不稳、高净值买家金融资产折损，将影响他们购买豪宅的能力，而普通买家会因当前局势而推迟决定……”

来源：《国际金融报》

大马仍受中国买家青睐重开国门有望带动房市

大马房地产一直广受中国投资者青睐，随着我国在今年第二季度有意重开国门，房产业界人士看好将吸引中国买家回流大马，并带动房市快速反弹。

亚洲房产科技集团居外IQI联合创始人兼首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）指出，疫情爆发前，中国买家对大马房市的需求占了三分之一，但随着两个因防疫而紧锁国门，导致需求下跌。

不过，他认为，随着我国有意在今年第二季度前重开国门，尽管中国目前仍封锁边境，但不会影响中国买家对我国房产的购买兴趣。

“大马房市对中国买家来说仍具有吸引力，因为我国与中国距离较近、生活质量较高，且房价相对来说较低。”

想阅读完整文章，欢迎浏览《中国报》。

居外IQI 2021年交易量增长41% 创历史新高

房地产科技集团居外IQI在去年数次捎来交易量创佳绩的好消息后，全新2022年再为大家带来好消息，该公司在2021年完成了31,000笔房产交易，同比增长41%！

该集团在2020年时，完成了22,000笔房产交易。然而，在2021年，尽管马来西亚经历第二次封锁措施，但居外IQI依然在全球范围内完成了31,000笔房产交易。

对此，集团首席执行官卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）披露，居外IQI集团业务所覆盖的多个国家和地区，在去年经历了最强劲的楼市需求。

“全球各地经济的同步复苏、史上最低廉的购房融资成本、因疫情消费减少而导致买家的超额储蓄水平，以及买家购房偏好的转型，都给我们开展业务的许多国家带来了强劲的住宅市场。”

他还透露，除了马来西亚在销售和出租交易量方面，都创下了历史记录，但是业务增长最快的国家，是加拿大、澳大利亚和越南。尤其居外IQI加拿大公司的销售金额，比去年同比增长了826%。

“加拿大和澳大利亚的楼市表现出现了最强劲的价格增长。根据加拿大储备银行的数据，加拿大的房屋价格在2021年攀升了18%，几乎是近几年增长率的两倍。”

“澳大利亚的房价攀升得更快，根据房产信息机构CoreLogic的数据，年底的房价比年初高出22%。”

因疫情而搬离城市的居民，许多城市已经出现大量返回的现象。对此，卡希夫·安萨里认为，马来西亚也将在今年出现这一趋势，从而推高中心区的买家和租户需求。

他也预计，随着经济增长，并在大选前持续反弹，以及家庭收入的上升，将推动购房需求，并促进交易量的增加。

“马来西亚2022年楼市最大的需求，将是有地住宅和较大内部空间、有丰富户外娱乐活动的公寓住宅。”

作为房地产科技公司，对于交易量创新高，除了房产市场的强劲表现，也要归功于该集团先进的技术平台、房源广告门户网站，以及由全球23,000名房地产中介组成的全球网络的有效商业模式。

卡希夫·安萨里表示，该集团已经建立一个在不同市场的全球业务，并相信这种国际多样性是一个巨大的优势，能让他们在世界各地寻求增长的机会。

另外，他在接受BFM广播电台的访问时，也对该集团的完善科技表示感谢，并表示该集团早在2018年实施所有科技，明确了基于科技的房地产公司的方向。

“感谢科技！就好像我们的超级应用程序Atlas，帮助我们的团队完成销售。”

“只有像居外IQI这样融入最先进技术和高素质的房地产中介团队的房地产公司，才是最能代表未来。”

居外IQI看好马来西亚房市，最快在2022年上半年复苏！

亚洲房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）的马来人（Bumiputera）部门主管穆哈兹罗尔（Muhazrol Muhamad）先生称，随着一手和二手市场的购买兴趣增加，马来西亚房地产市场将在今年上半年开始复苏。

穆哈兹罗尔先生说，交易数量的增加最终将会导致价格上涨的压力，特别是在最受欢迎的细分市场。

据他指出，有助于推动房地产市场的第一个因素是经济的复苏。预计马来西亚在2022年将录得5.5%至6.5%的经济增长，而2021年的估计增长为4.5%。

穆哈兹罗尔先生说：“2022年的经济增长将由持续的政策支持、防疫措施放宽以及国内外需求增长所推动。”

此外，制造业和服务业的增长亦将增加就业，对家庭收入和储蓄产生积极影响。他预计，建筑和基础设施项目的回升将进一步增加就业。

“就业情况已得以改善，今年会更好。在2021年9月有1540万人就业，比1月的1520万人有所增加。此外，失业率已从5月的5.3%降至9月的4.5%，”他说。

延伸阅读：居外IQI预测：马来西亚房地产明年复苏，这个州特别值得关注！

关于全球仍然严峻的新冠病毒疫情，穆哈兹罗尔先生表示，虽然没有关于新的奥密克戎（Omicron）变体的严格数据，但在过去两年中，马来西亚人在大流行病管理方面学到了很多。

大马政府通过检测、疫苗接种和宣传活动有效地减少了大流行病的影响。他以大马的新冠确疹住院人数为证，这只是今年年初的四分之一。

“我们完全有理由相信，在这场战斗中吸取的教训也将帮助我们减轻新变种带来的风险。因此，我们预料的基本情况是，马来西亚将继续逐步减少新冠疫情影响，奥密克戎（Omicron）对房地产市场的影响大可忽略不计，”他说。

来源：New Straits Times

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